上海虹橋中央古北花園項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)

1、.精品資料網(wǎng)cnshu 25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座：.；精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料上海虹橋中央古北花園工程簡(jiǎn)報(bào)壹、工程簡(jiǎn)況一工程簡(jiǎn)介1、地理位置工程位于紅寶石路、伊犁路交接區(qū)域，屬于古北二期高級(jí)涉外居住區(qū)中心區(qū)域，古北二期交通主軸分布工程周?chē)?、交通網(wǎng)絡(luò)虹橋路、古北路、延安路高架構(gòu)筑區(qū)域主要交通網(wǎng)絡(luò)，可達(dá)市中心主要區(qū)域，交通網(wǎng)絡(luò)順暢便利。古北二期內(nèi)部公路網(wǎng)路逐漸健全，伊犁路、黃金城道作為區(qū)域十字交通的主軸，區(qū)域范圍內(nèi)尚無(wú)公交線路進(jìn)入，多以私家車(chē)作為主要代步工具。3、商服環(huán)境依托古北一期成熟的商業(yè)環(huán)境，擁有眾多購(gòu)物中心、餐飲、文娛中心；古北家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)、異國(guó)情調(diào)的

2、餐飲休閑餐廳成為眾多境外人士休閑的場(chǎng)所；構(gòu)筑區(qū)域商業(yè)的主體。古北二期處于開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)期，工程周邊商服配套尚未構(gòu)成，伴隨古北商業(yè)廣場(chǎng)的建立，區(qū)域商業(yè)環(huán)境將有本質(zhì)性轉(zhuǎn)變。4、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)新古北國(guó)際社區(qū)亦稱古北二期，由正在開(kāi)發(fā)建立中的古北二期高檔住宅區(qū)、以及規(guī)劃于兩年內(nèi)施工的古北商務(wù)區(qū)組成。估計(jì)2005年完工后，該區(qū)域?qū)⒊蔀榧幼?、休閑、教育、商務(wù)為一體、上海規(guī)模最大、層次最高的國(guó)際化社區(qū)。整個(gè)古北新區(qū)占地面積公頃，建筑面積約240多萬(wàn)平方米。一期用地面積52.3公頃，總建筑面積約70多萬(wàn)平方米，經(jīng)過(guò)10多年開(kāi)發(fā)建立，構(gòu)成了古北新區(qū)獨(dú)特的人文居住環(huán)境及鮮明的品牌特征。新古北國(guó)際社區(qū)亦稱為古北新區(qū)二期，位于

3、古北一期東側(cè)，北至虹橋路，南至古羊路，以伊犁路為小區(qū)南北主干道。規(guī)劃占地面積57.7公頃，建筑面積103萬(wàn)平方米，公共綠地近8.5公頃，主要以高端住宅為主。新古北國(guó)際社區(qū)的規(guī)劃方案由美國(guó)JY建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所與上海城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研討院共同編制完成，總體規(guī)劃上以黃金城道為中軸線來(lái)組織南北兩面主體對(duì)稱的建筑空間，軸線頂端以半圓弧形空間作為主軸線的高潮和終端，構(gòu)成古北特征的延續(xù)。二、基地現(xiàn)狀古北中央花園一期工程情況：中央古北花園一期，于2002年開(kāi)發(fā)，屬于古北地域較早高檔樓盤(pán)，于2004年3月銷(xiāo)售終了；總戶數(shù)200戶，主力面積3R:155240;產(chǎn)品格局以裝修為主，裝修單價(jià)在25003000元/。價(jià)錢(qián)走勢(shì)

4、基地概略根本情況：工程緊鄰古北中央花園一期，呈正方形空地，由圍墻包圍，目前土地尚處平整階段。建筑容積率為2.56。產(chǎn)品類(lèi)型：以高層建筑為主，呈現(xiàn)半圍合式規(guī)劃，突出中心景觀綠化，板式構(gòu)造戶型排布，打造溫馨的居住空間。戶型類(lèi)別：工程有三種戶型類(lèi)別1R、2R、3R、6R均為平層，面積從79583平方米；戶型種類(lèi)較為齊全。面積構(gòu)成貳、競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)解析1、價(jià)錢(qián)分析注：選取在售個(gè)案45月市場(chǎng)成交均價(jià)古北二期高檔住宅區(qū)作為上海規(guī)模最大、層次最高的國(guó)際化社區(qū)；良好地生活環(huán)境、完善區(qū)域的城區(qū)規(guī)劃，帶動(dòng)價(jià)錢(qián)的穩(wěn)步攀升，13000元/產(chǎn)品均價(jià)占據(jù)市場(chǎng)最高端。華美家族古北處于古北二期中心區(qū)域，外部由在建的高檔社區(qū)

5、所環(huán)繞，居住環(huán)境理想，產(chǎn)品以25003000元/精裝修價(jià)錢(qián)推入市場(chǎng)，配備根本家電系統(tǒng)，產(chǎn)品定位、檔次與周邊產(chǎn)品實(shí)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，位于市場(chǎng)的高端。杰仕豪庭位于古北外圍區(qū)域，產(chǎn)品規(guī)模、檔次與古北二期高檔居住區(qū)內(nèi)部個(gè)案存在較大差別，產(chǎn)品推出精裝修、全配的小面積公寓產(chǎn)品以17800元/市場(chǎng)價(jià)錢(qián)推入市場(chǎng)，市場(chǎng)認(rèn)同度相對(duì)較低。未來(lái)價(jià)錢(qián)走勢(shì)分析伴隨區(qū)域供應(yīng)量的集中釋放，區(qū)域市場(chǎng)將處于白熱化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，受地價(jià)、產(chǎn)品質(zhì)量提升的綜合影響，區(qū)域均價(jià)將繼續(xù)堅(jiān)持小幅穩(wěn)步上揚(yáng)的走勢(shì)。參照周邊預(yù)推個(gè)案，裝修產(chǎn)品格局受高端消費(fèi)群體的喜好，成為市場(chǎng)的主導(dǎo)需求，毛坯房將逐漸推出市場(chǎng)，裝修房產(chǎn)品價(jià)錢(qián)將與毛坯房?jī)r(jià)錢(qián)差距將逐漸拉達(dá)，精裝修產(chǎn)

6、品有效實(shí)現(xiàn)附加值的提升，市場(chǎng)前景看好。古北二期高檔住宅區(qū)市場(chǎng)均價(jià)位于市場(chǎng)高位，受期房現(xiàn)轉(zhuǎn)、貸款緊縮等相關(guān)政策的影響，市場(chǎng)均價(jià)將堅(jiān)持合理上漲空間，估計(jì)年平均漲幅為6。2、供需分析分析區(qū)域市場(chǎng)整體去化情況維持較高程度，目前市場(chǎng)推案總量達(dá)22.6萬(wàn)，平均銷(xiāo)售率61，在售個(gè)案月均去化集中在2530套/月，市場(chǎng)呈現(xiàn)安康理性的開(kāi)展趨勢(shì)。容積率作為程度存在較大差別，新建產(chǎn)品注重內(nèi)部環(huán)境的打造，容積率程度呈現(xiàn)逐漸下降開(kāi)展態(tài)勢(shì)，目前市場(chǎng)平均容積率為3.3；本案容積率程度為2.56,存在較大可操作空間。潛在供應(yīng)量分析注：選取個(gè)案均為2005年推入市場(chǎng)分析：由上表看出古北二期會(huì)聚眾多知名品牌，2005年將成為古北二

7、期建立的高潮期，49萬(wàn)市場(chǎng)供應(yīng)量將與2005年2006年推入市場(chǎng)；市場(chǎng)供求情況區(qū)域平衡，市場(chǎng)趨于合理性開(kāi)展。未來(lái)品牌型、規(guī)模型個(gè)案將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，產(chǎn)品內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)成為主導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)方式，尋求產(chǎn)品面積、總價(jià)的差別，將成為影響整體去化的關(guān)鍵要素。3、面積配比在售個(gè)案面積配比戶型面積(平方米)比例(%)1R64-7042R108-11612120-121163R140-15814161-17921187-19794R201-23314復(fù)式212-2536306-3854合計(jì)555注：選取黃金豪園、杰仕豪庭、華美家族、嘉年華庭、瑞仕花園在售戶型分析：3R:161-179占21市場(chǎng)份額構(gòu)筑區(qū)域產(chǎn)品面積的主峰值，預(yù)

8、示溫馨型產(chǎn)品格局占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)，客源群體購(gòu)買(mǎi)實(shí)力強(qiáng)勁。較高市場(chǎng)投資報(bào)答率，遭到投資客源的追捧，2R:120-121構(gòu)筑區(qū)域的次峰值，1R少量推出，同樣構(gòu)成市場(chǎng)的熱銷(xiāo)。4、客源分析受產(chǎn)品檔次國(guó)際化定位，使得客源來(lái)源脫離了區(qū)域概念，面向和輻射到全市及境外。遭到總價(jià)高、戶型面積大，購(gòu)買(mǎi)力的限制，本市客源居住型消費(fèi)逐漸退出市場(chǎng)，投資性消費(fèi)成為區(qū)域客源的主要消費(fèi)需求，且市場(chǎng)占有份額有逐漸放大的走勢(shì)。區(qū)域傳統(tǒng)境外人士聚積區(qū)，是境外人士購(gòu)房首選區(qū)域，區(qū)域的認(rèn)同度較高，客源構(gòu)成比例占到45，略高于本地客源，構(gòu)成區(qū)域客源主要消費(fèi)群體。境外客源以港臺(tái)、日韓為主，主要以在滬投資辦廠、駐滬高級(jí)代表的性質(zhì)較多，同時(shí)區(qū)

9、域內(nèi)分布駐外領(lǐng)事館、駐滬商貿(mào)公司，為區(qū)域市場(chǎng)提供歐美、東南亞客源群體。外省區(qū)客源僅占有較少比例，市場(chǎng)占有率在不斷減少，主要以上海周邊省區(qū)如浙江、江蘇為主叁、工程建議工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)外部要素古北二期涉外居住區(qū)將成為集居住、休閑、教育、商務(wù)為一體、上海規(guī)模最大、層次最高的國(guó)際化社區(qū)；本案位于中心區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)明顯吸引歐美及港、臺(tái)、日、韓等30幾個(gè)國(guó)家和地域的外籍人士，構(gòu)成了古北新區(qū)獨(dú)特的人文居住環(huán)境及鮮明的品牌特征；國(guó)際化的購(gòu)房群體，構(gòu)筑區(qū)域主力消費(fèi)群體，客源購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁、潛在需求群體旺盛。社區(qū)集中了上海大部分最早的外銷(xiāo)樓盤(pán)，市場(chǎng)均價(jià)呈現(xiàn)長(zhǎng)期維持高端程度，住宅市場(chǎng)開(kāi)展成熟，區(qū)域均價(jià)將繼續(xù)堅(jiān)持小幅攀

10、升的態(tài)勢(shì)。內(nèi)部要素中央古北花園一期屬于區(qū)域內(nèi)較早推出高檔次全裝修房，產(chǎn)品2002年推出，產(chǎn)品檔次、價(jià)錢(qián)位于市場(chǎng)的頂峰，良好的文化底蘊(yùn)、完善配套，受高端消費(fèi)群體的推崇，品牌效應(yīng)成熟，為后期產(chǎn)品市場(chǎng)推行奠定良好的市場(chǎng)根底。二期戶型產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)多元化開(kāi)展趨勢(shì)，主力戶型小面積3R：128132與周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，構(gòu)成有效錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)形中添加潛在客源群體市場(chǎng)前景看好。工程采取半圍合產(chǎn)品格局，與一同產(chǎn)品連成一體，大面積綠化廣場(chǎng)、高檔次的會(huì)所配套，無(wú)形中提升產(chǎn)品附加值。時(shí)機(jī)古北二期開(kāi)發(fā)定位更加面向國(guó)際化，境外宣傳成為主體推行方式，無(wú)形中提升區(qū)域的品牌知名度，市場(chǎng)潛在客源群體宏大。伴隨市政規(guī)劃的完善，居住環(huán)境進(jìn)一步成

11、熟，古北二期區(qū)域均價(jià)將繼續(xù)攀升，為工程開(kāi)發(fā)奠定良好的市場(chǎng)根底，預(yù)留充足的升值空間區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行品牌性開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，產(chǎn)品檔次快速提升，為區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)展注入“強(qiáng)心劑；市場(chǎng)開(kāi)展?jié)摿甏?。?yōu)勢(shì)溫馨型戶型將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，消費(fèi)群體遭到限制，外籍客源成為主力消費(fèi)群體，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀政策、對(duì)客源消費(fèi)需求的導(dǎo)向構(gòu)成較大的影響；產(chǎn)品無(wú)法預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。規(guī)模型個(gè)案占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，2005年2006年市場(chǎng)潛在供應(yīng)量體達(dá)49萬(wàn)，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)將更為猛烈，本案屬于小規(guī)模樓盤(pán)，規(guī)模效應(yīng)無(wú)法表達(dá)，產(chǎn)品塑造空間得不到充分表達(dá)。工程為純高層社區(qū)，居住密度相應(yīng)添加，景觀主要依托中心花園，活動(dòng)空間有限，對(duì)工程質(zhì)量提升構(gòu)成負(fù)面影響

12、。要挾新開(kāi)樓盤(pán)較多，勢(shì)必產(chǎn)生客源分流景象，高消費(fèi)客源成為主要爭(zhēng)取對(duì)象。房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)、房產(chǎn)投資利潤(rùn)的減少、房產(chǎn)市場(chǎng)張望氣氛濃重將導(dǎo)致高價(jià)位樓盤(pán)價(jià)錢(qián)攀升放緩，工程價(jià)錢(qián)升值空間遭到一定程度的限制。區(qū)域小戶型比例偏低，市場(chǎng)需求相應(yīng)旺盛，估計(jì)后期市場(chǎng)供應(yīng)量有所放大，對(duì)本案在產(chǎn)品上構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)要挾。二、價(jià)錢(qián)建議2005年上半年開(kāi)盤(pán)價(jià)錢(qián)：14000元/毛坯16500元/裝修解析區(qū)域國(guó)際化程度日漸濃重和高消費(fèi)群體認(rèn)同度高的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)切入，建議以毛坯價(jià)錢(qián)和裝修價(jià)錢(qián)兩種方式定位價(jià)錢(qián)，迎合消費(fèi)需求多元化趨勢(shì)；思索工程前期高質(zhì)量樓盤(pán)籠統(tǒng)定位，建議毛坯價(jià)14000元/；16000元/裝修價(jià)錢(qián)定位構(gòu)成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，躲避市

13、場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，突出工程價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)來(lái)獲取最正確的市場(chǎng)收益和報(bào)答。可充分利用產(chǎn)品戶型面積多樣性、裝修配套采用奢華裝修規(guī)范來(lái)提升物業(yè)潛在附加值和投資獲益的時(shí)機(jī)；以此來(lái)帶動(dòng)人氣和價(jià)錢(qián)的提升。古北中央花園一期構(gòu)成較高的市場(chǎng)認(rèn)同度，高層次的消費(fèi)群體，構(gòu)筑完善的居住環(huán)境，較高市場(chǎng)投資報(bào)答成為吸引投資客源導(dǎo)入的關(guān)鍵；綜上所述，國(guó)際化外部環(huán)境為本案的開(kāi)發(fā)提供良好的市場(chǎng)根底，工程開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)較為成熟。肆、本錢(qián)分析本錢(qián)測(cè)算按容積率為2.53，100%高層、總建24000測(cè)算號(hào)序本錢(qián)稱號(hào)金額單位備注一建筑安裝工程1建安造價(jià)2500元/建筑面積政府公布參考價(jià)行情2工程監(jiān)理10元/建筑面積小計(jì)2510二各類(lèi)配套工程1大配套320元/建筑面積政府住宅開(kāi)展局規(guī)定2綠化建立配套100元/建筑面積市場(chǎng)行情3人防工程建立60元/建筑面積參照政府規(guī)定4電力增容、供電站145元/建筑面積參照政府規(guī)定5通訊設(shè)備增容費(fèi)10元/建筑面積參照政府規(guī)定6政府其他管理費(fèi)10元/建筑面積參照政府規(guī)定小計(jì)645元/建筑面積三利息、稅金1利息400元/建筑面積估算貸款額為總投資50%，貸款年