房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 第06章 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理概述房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量、本錢與進度管理房地產(chǎn)開發(fā)工程合同管理房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收6.1房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理概述房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理的涵義6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理的內(nèi)容6.1房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理概述房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理的涵義房地產(chǎn)開發(fā)工程實施是一項復雜的系統(tǒng)工程，開發(fā)過程涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、效勞、環(huán)境等眾多部門、單位以及最終用戶。因此，房地產(chǎn)開發(fā)工程實施必須要有一整套科學的管理保證體系，對開發(fā)全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的方案、組織、協(xié)調(diào)和控制，才能確保工程目標的實現(xiàn)。成果性目標：指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及工程的內(nèi)外部功能要求；約束性目標：建設工期、投資限額、質(zhì)量標準等，以及城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。6.1房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理概述6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理的內(nèi)容三控兩管一協(xié)調(diào)質(zhì)量控制本錢控制進度控制四控：平安控制合同管理信息管理6.1房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理概述6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理的內(nèi)容對房地產(chǎn)企業(yè)而言，以最快的速度、最低的本錢向客戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn)是工程最終目標。因此，質(zhì)量、本錢和進度控制是房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理的核心。進度→快好←質(zhì)量成本→高6.1房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理概述6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程實施管理的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)工程管理——“三控〞控制內(nèi)容控制目的控制目標質(zhì)量保證按任務書規(guī)定的數(shù)量和質(zhì)量完成工程，使工程順利通過驗收，交付使用，實現(xiàn)使用功能。規(guī)定的質(zhì)量標準成本保證按計劃成本完成工程，防止成本超支和費用增加，實現(xiàn)利潤最大化。計劃成本進度按預定進度計劃實施工程，按期交付工程，防止工程拖延。進度計劃工程工程管理控制原理6.2房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標概述6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)工程勘察設計招投標6.2.3房地產(chǎn)開發(fā)工程施工招投標6.2.4房地產(chǎn)開發(fā)工程監(jiān)理招投標6.2.5房地產(chǎn)開發(fā)工程物資采購招投標6.2房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標概述6.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標的范圍6.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程招標的方式6.2房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標概述6.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標的范圍?招標投標法?第三條在中華人民共和國境內(nèi)進行以下工程建設工程包括工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關(guān)的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：〔一〕大型根底設施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾平安的工程；……?工程建設工程招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定?第三條關(guān)系社會公共利益、公眾平安的公用事業(yè)工程的范圍包括：〔一〕供水、供電、供氣、供熱等市政工程工程；〔二〕科技、教育、文化等工程；〔三〕體育、旅游等工程；〔四〕衛(wèi)生、社會福利等工程；〔五〕商品住宅，包括經(jīng)濟適用住房；〔六〕其他公用事業(yè)工程。6.2房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標概述6.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標的范圍勘察設計施工監(jiān)理物資采購其他6.2房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標概述6.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標的范圍勘察設計施工監(jiān)理物資采購其他?建筑法?第二十四條提倡對建筑工程實行總承包，禁止將建筑工程肢解發(fā)包。建筑工程的發(fā)包單位可以將建筑工程的勘察、設計、施工、設備采購一并發(fā)包給一個工程總承包單位，也可以將建筑工程勘察、設計、施工、設備采購的一項或者多項發(fā)包給一個工程總承包單位；但是，不得將應當由一個承包單位完成的建筑工程肢解成假設干局部發(fā)包給幾個承包單位。6.2房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標概述6.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程招標的方式公開招標邀請招標議標在我國不屬于法定招標方式，但實踐中常見，其實質(zhì)為談判性采購，即采購雙方通過一對一談判最終到達采購目的。議標不具有公開性和競爭性。6.3.1房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制6.3.2房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制6.3.3房地產(chǎn)開發(fā)工程進度控制6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制6.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量管理的涵義和特點6.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制目標6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量管理的涵義和特點6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的監(jiān)理單位，對工程的設計、施工和竣工驗收等各個階段的質(zhì)量進行全面管理，通過貫徹執(zhí)行建設工程質(zhì)量法規(guī)和強制性標準、標準，保證工程質(zhì)量總體目標的實現(xiàn)。在現(xiàn)行的建設管理體制下，開發(fā)企業(yè)主要對工程實施全過程進行質(zhì)量監(jiān)督、協(xié)調(diào)和決策，而具體的質(zhì)量監(jiān)督工作〔如工序質(zhì)量、分項和分部工程質(zhì)量〕主要由監(jiān)理工程師負責。〔P228〕6.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量管理的涵義和特點6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量管理的特點：質(zhì)量形成過程復雜，影響因素多質(zhì)量波動大質(zhì)量變異大質(zhì)量的隱蔽性終檢局限大6.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量管理的涵義和特點6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制目標房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制總體目標分解6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制目標房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制總體目標設計質(zhì)量子系統(tǒng)分解一般在設計任務書中反映，是用戶〔建設單位、開發(fā)商〕根本質(zhì)量要求、建筑設計標準和有關(guān)法規(guī)、標準的綜合反映。6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制目標房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制總體目標設計質(zhì)量子系統(tǒng)材料設備質(zhì)量子系統(tǒng)分解6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制目標房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制總體目標設計質(zhì)量子系統(tǒng)材料設備質(zhì)量子系統(tǒng)土建施工和設備安裝質(zhì)量子系統(tǒng)分解土建施工和設備安裝質(zhì)量控制指標是設計意圖、施工及安裝合同要求、施工標準及操作規(guī)程、質(zhì)量標準等的綜合表達。6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施事前控制事中控制事后控制工程工程質(zhì)量控制過程6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施設計階段質(zhì)量控制〔事前控制〕施工階段質(zhì)量控制〔事中控制〕竣工驗收階段質(zhì)量控制〔事后控制〕6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施設計階段質(zhì)量控制〔事前控制〕先天缺乏必將帶來后患無窮在現(xiàn)代工程中，要求設計提供的信息越來越多，設計中的任何錯誤都可能會被放大，引起更大的失誤。有統(tǒng)計資料說明，工程產(chǎn)生質(zhì)量問題的影響因素，其重要程度依次為：設計的問題40.1％施工責任29.3％材料問題14.5％使用責任9.0％其它8-9.1％因此，設計階段是影響工程工程質(zhì)量的決定性環(huán)節(jié)。設計階段質(zhì)量控制實施：初步設計階段：優(yōu)選設計單位優(yōu)選設計方案施工圖設計階段建立設計經(jīng)理質(zhì)量責任制

設計質(zhì)量跟蹤6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施設計階段質(zhì)量控制〔事前控制〕設計階段質(zhì)量控制實施：初步設計階段：優(yōu)選設計單位優(yōu)選設計方案施工圖設計階段建立設計經(jīng)理質(zhì)量責任制

設計質(zhì)量跟蹤6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施設計階段質(zhì)量控制〔事前控制〕設計階段質(zhì)量控制實施：初步設計階段：優(yōu)選設計單位優(yōu)選設計方案施工圖設計階段建立設計經(jīng)理質(zhì)量責任制

設計質(zhì)量跟蹤6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施施工階段質(zhì)量控制影響施工質(zhì)量的因素-“人、機、料、法、環(huán)〞工序質(zhì)量控制6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施施工階段質(zhì)量控制影響施工質(zhì)量的因素-“人、機、料、法、環(huán)〞人人是質(zhì)量的創(chuàng)造者，質(zhì)量控制必須以人為核心。發(fā)揮人的積極性、創(chuàng)造性；增強人的責任感，樹立質(zhì)量第一的思想；提高人的素質(zhì)，以人的工作質(zhì)量確保工序質(zhì)量、工程質(zhì)量。施工隊伍及人員質(zhì)量控制監(jiān)理隊伍及人員質(zhì)量控制6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施施工階段質(zhì)量控制影響施工質(zhì)量的因素-“人、機、料、法、環(huán)〞機包括施工機械、平安設施、測量儀器、檢測儀器等。料包括工程所需的原材料、半成品、構(gòu)配件和永久性設備等。工程所需的原材料、半成品、構(gòu)配件、設備等，將成為永久性工程的組成局部，其質(zhì)量應當從采購、加工制造、運輸、裝卸、存放、檢驗等方面進行系統(tǒng)地全過程地監(jiān)督與控制。6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施施工階段質(zhì)量控制影響施工質(zhì)量的因素-“人、機、料、法、環(huán)〞6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施施工階段質(zhì)量控制工序質(zhì)量控制工序質(zhì)量控制，是對工序活動條件和工序活動效果的質(zhì)量控制，從而到達對整個工程的質(zhì)量控制。工序質(zhì)量控制的原那么：嚴格遵守工藝規(guī)程主動控制工序活動條件的質(zhì)量及時檢驗工序活動效果的質(zhì)量合理設置工序質(zhì)量控制點〔P229〕，分析其在工序進行過程中可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題或造成的質(zhì)量隱患，對其加以嚴格控制。6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施竣工驗收階段質(zhì)量控制及保修?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。?建設工程質(zhì)量管理條例?第十六條：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。是6.3.1房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理6.3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制的實施竣工驗收階段質(zhì)量控制及保修竣工驗收〔見本章第五節(jié)〕房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量保修是房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量保修?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量承擔責任?？辈?、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。?建設工程質(zhì)量管理條例?〔2000〕建設工程實行質(zhì)量保修制度。建設工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。?房屋建筑工程質(zhì)量保修方法?房屋建筑工程竣工驗收后，在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷〔質(zhì)量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定〕，施工單位應當履行保修義務。房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復。房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量保修?商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供?住宅質(zhì)量保證書?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按?住宅質(zhì)量保證書?的約定，承擔保修責任。?商品房銷售管理方法?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于?規(guī)定?中確定的最低保修期限的，保修期不得低于?規(guī)定?中確定的最低保修期限。房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制原理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制原理設置科學的工程本錢管理目標設計階段是本錢控制的重點變被動控制為主動控制采取多種措施，進行綜合控制對影響工程投資超額的因素進行有效控制6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制原理設置科學的工程本錢管理目標工程本錢控制階段性目標6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制原理設計階段是本錢控制的重點6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制原理變被動控制為主動控制被動控制方法是把目標值與實際值比較，當實際值偏離目標值時，分析其產(chǎn)生的原因并采取糾偏措施。這種靜態(tài)控制方法雖能發(fā)現(xiàn)偏離，但不能預防偏離，更不能使已產(chǎn)生的偏離消失，所以只能是被動控制。20世紀70年代開始，人們將系統(tǒng)論和控制論的研究成果應用于工程管理，變被動控制為主動控制，事先主動采取決策措施，盡可能減少以至于防止目標值與實際值的偏離。6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制原理采取多種措施，進行綜合控制6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制原理采取多種措施，進行綜合控制6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制原理對影響工程投資超額的因素進行有效控制人為因素價格上漲各設計階段的投資計算超過投資方案目標規(guī)劃設計變更招投標資料數(shù)據(jù)不準確，投資計算粗糙不可預見因素6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施投資決策階段本錢管理設計階段本錢管理招投標與合同洽詢階段施工階段本錢管理竣工結(jié)算階段本錢管理6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施投資決策階段本錢管理投資決策階段是工程開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，直接影響整個工程的成敗。這一階段所做的工程可研報告、工程籌劃書以及投資估算是本錢控制的前提和根底。組建優(yōu)秀的工程團隊本錢控制人員要參與投資決策階段的具體工作進行詳細的本錢分析6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施開發(fā)工程設計階段本錢管理設計階段的本錢管理工作是工程開發(fā)全過程本錢管理的關(guān)鍵，主要包括：設計前的投資估算工程限額設計實行設計方案招標制度開展價值工程應用加強施工圖紙會審工作6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施開發(fā)工程設計階段本錢管理設計階段的本錢管理工作是工程開發(fā)全過程本錢管理的關(guān)鍵，主要包括：設計前的投資估算工程限額設計實行設計方案招標制度開展價值工程應用加強施工圖紙會審工作6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施開發(fā)工程設計階段本錢管理設計階段的本錢管理工作是工程開發(fā)全過程本錢管理的關(guān)鍵，主要包括：設計前的投資估算工程限額設計實行設計方案招標制度開展價值工程應用加強施工圖紙會審工作6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施開發(fā)工程設計階段本錢管理開發(fā)單位在委托設計時應通過設計招投標來選擇優(yōu)秀的設計單位，從而保證設計合理性、經(jīng)濟性。根據(jù)我國有關(guān)規(guī)定，設計合同估算價在50萬元人民幣以上或者工程總投資額在3000萬元人民幣以上的工程，必須進行招標。設計階段的本錢管理工作是工程開發(fā)全過程本錢管理的關(guān)鍵，主要包括：設計前的投資估算工程限額設計實行設計方案招標制度開展價值工程應用加強施工圖紙會審工作6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施開發(fā)工程設計階段本錢管理運用價值工程進行設計方案的優(yōu)化是控制工程造價的最有效途徑。據(jù)研究，價值工程運用一般可降低原工程造價的20-40％?！霸靸r不高水平高，標準不高質(zhì)量好，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美〞，是對價值工程理論引入房地產(chǎn)開發(fā)中意義的形象概括。設計階段的本錢管理工作是工程開發(fā)全過程本錢管理的關(guān)鍵，主要包括：設計前的投資估算工程限額設計實行設計方案招標制度開展價值工程應用加強施工圖紙會審工作6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施開發(fā)工程設計階段本錢管理設計階段的本錢管理工作是工程開發(fā)全過程本錢管理的關(guān)鍵，主要包括：設計前的投資估算工程限額設計實行設計方案招標制度開展價值工程應用加強施工圖紙會審工作6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施招投標與合同洽詢階段本錢管理6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施開發(fā)工程施工階段本錢管理材料〔設備〕的采購管理甲供材料甲定材料現(xiàn)場簽證管理施工現(xiàn)場簽證作為施工期間各種因素和條件發(fā)生變化情況的真實記錄，是竣工結(jié)算時計算預算外費用的原始依據(jù)，是建設工程施工階段本錢管理的主要組成局部。6.3.2房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的實施竣工結(jié)算階段本錢管理—竣工結(jié)算審查竣工結(jié)算是建設工程造價管理的最后一個環(huán)節(jié)；竣工結(jié)算書是反映工程工程實際造價的重要文件。審查是否按圖紙及合同約定的內(nèi)容全部完成工作，是否存在丟落項。

審查設計變更內(nèi)容是否符合規(guī)定。

審查簽證手續(xù)是否符合程序與規(guī)定。審查簽證的內(nèi)容是否準確。6.3.3房地產(chǎn)工程進度管理房地產(chǎn)開發(fā)工程進度控制是指在工程實施各階段，以動態(tài)控制原理，按照工程進度方案監(jiān)督檢查工程實施過程的動態(tài)變化，及時采取控制或協(xié)調(diào)措施，確保工程進度目標的實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，工程總進度目標往往就是租售合同中約定的交房時間。影響房地產(chǎn)開發(fā)工程進度的因素工程進度控制的內(nèi)容與方法工程進度控制的實施6.3.3房地產(chǎn)工程進度管理影響房地產(chǎn)開發(fā)工程進度的因素開發(fā)商要求變更設計或因設計不當而必須進行設計變更；向政府管理部門申請審批手續(xù)的延誤；圖紙供給不及時、不配套或者出現(xiàn)過失；社會干擾，如市容整頓限制、節(jié)假日交通管制、臨近工程施工干擾等；外界條件限制，如水電、交通；平安質(zhì)量事故的調(diào)查、分析、處理及爭端的調(diào)解與仲裁；停工待料；開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，不能及時向施工單位或設備材料供給商付款；施工工藝出現(xiàn)問題等。6.3.3房地產(chǎn)工程進度管理工程進度控制的內(nèi)容編制進度方案進度方案的監(jiān)測與調(diào)整6.3.3房地產(chǎn)工程進度管理工程進度控制的內(nèi)容編制進度方案開發(fā)項目分層次進度計劃表6.3.3房地產(chǎn)工程進度管理工程進度控制的內(nèi)容進度方案的監(jiān)測與調(diào)整通過監(jiān)測進度方案，及時掌握開發(fā)工程的進展情況；通過定期檢查設計、施工、材料設備采購等的進度執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)方案值與實際值的偏差，從而采取有效措施調(diào)整進度方案，修正偏差，以保證工程進度目標的實現(xiàn)。6.3.3房地產(chǎn)工程進度管理工程設計階段進度控制工程施工階段進度控制租售進度控制工程進度控制的實施6.3.3房地產(chǎn)工程進度管理工程設計進度控制的目標就是要求設計單位按時、按質(zhì)、按量地提供施工圖等設計文件。開發(fā)商和設計單位簽訂設計合同時，明確設計進度，并以此作為設計進度控制的依據(jù)。開發(fā)商要對設計進度進行動態(tài)控制。通過定期了解設計進度，并與編制的工程設計進度方案進行比較，及時發(fā)現(xiàn)偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，采取相應措施，加以調(diào)整。工程設計階段進度控制工程施工階段進度控制租售進度控制工程進度控制的實施6.3.3房地產(chǎn)工程進度管理根據(jù)監(jiān)理文件報表、檢查記錄等資料，將實際完成工程量與目標值進行比較，分析進度偏差，及時采取措施對進度方案進行調(diào)整，確?？傔M度目標的順利實現(xiàn)。工程設計階段進度控制工程施工階段進度控制租售進度控制工程進度控制的實施6.3.3房地產(chǎn)工程進度管理由于房地產(chǎn)開發(fā)資金一局部來源于銷售回款，所以租售進度會直接影響到工程的資金籌措與投入。租售進度控制的依據(jù)是按照工程投資與資金籌措方案編制的工程租售方案。工程設計階段進度控制工程施工階段進度控制租售進度控制工程進度控制的實施6.5房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收6.5.1房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收的條件6.5.2房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收的程序6.5.3房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工結(jié)算與竣工決算6.5房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收6.5.1房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收的條件據(jù)?房屋建筑工程和市政根底設施工程竣工驗收暫行規(guī)定?〔2000〕第五條，工程符合以下要求方可進行竣工驗收：(一)完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容。(二)施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經(jīng)工程經(jīng)理和施工單位有關(guān)負責人審核簽字。(三)對于委托監(jiān)理的工程工程，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負責人審核簽字。6.5房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收6.5房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收6.5.1房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收的條件據(jù)?房屋建筑工程和市政根底設施工程竣工驗收暫行規(guī)定?〔2000〕第五條，工程符合以下要求方可進行竣工驗收：(八)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。(九)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。(十)有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。(十一)建設行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)等有關(guān)部門責令整改的問題全部整改完畢。6.5房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收6.5.2房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收的程序提交工程竣工報告，申請竣工驗收成立驗收組，制定驗收方案通知質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)組織驗收工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。6.5房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收6.5.2房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收的程序提交工程竣工報告，申請竣工驗收成立驗收組，制定驗收方案通知質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)組織驗收建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。6.5房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收