房地產(chǎn)-“責(zé)無旁貸”凸顯誠意及力度

免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。房地產(chǎn)“責(zé)無旁貸”凸顯誠意及力度房地產(chǎn)“責(zé)無旁貸”凸顯誠意及力度華泰研究動態(tài)點(diǎn)評2024年1月26日│中國內(nèi)地動態(tài)點(diǎn)評“責(zé)無旁貸”凸顯誠意及力度，看好核心城市儲備充沛及運(yùn)營穩(wěn)健的房企1月25日，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)言人在國新辦新聞發(fā)布會上表示，將繼續(xù)推進(jìn)維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的各項(xiàng)舉措，并圍繞融資政策落地、個貸金融支持、三大工程建設(shè)等方面展開重點(diǎn)工作。監(jiān)管層支持力度再度強(qiáng)化，我們期待在政策能夠推動行業(yè)信心修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲備充沛的房企以及運(yùn)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。國家金融監(jiān)督管理總局表示對地產(chǎn)“責(zé)無旁貸”，融資支持力度再度強(qiáng)化本次監(jiān)管層表態(tài)立意鮮明，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，“大力支持”、“責(zé)無旁貸”的表述凸顯對房地產(chǎn)支持力度的強(qiáng)化。本輪融資政策以2022年11月推出的“金融十六條”為啟動點(diǎn)，2023年“三支箭”悉數(shù)落地，10月中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，得到了各部委的積極響應(yīng)：11月三部委聯(lián)合提出“三個不低于”的量化指導(dǎo)要求；2024年1月，住建部、國家金融監(jiān)督管理總局提出在地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。24日，兩部委發(fā)文，優(yōu)化經(jīng)營性物業(yè)貸對房企現(xiàn)金流的支持。整體而言，監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)市場融資支持細(xì)節(jié)逐步落地。當(dāng)前時點(diǎn)，還有哪些政策可以期待？據(jù)本次發(fā)布會，國家金融監(jiān)督管理總局未來展開的主要工作包括如下三點(diǎn)：1.加快已推出的政策落地，一方面，推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見物業(yè)貸款管理要求；2.做好個貸金融服務(wù)，提出支持進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個貸政策，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1月百城首套房貸利率創(chuàng)新低，但一線城市首套房貸利率高于4%，二套房貸利率仍有7城高于4.4%，本次表態(tài)，或?qū)⒋蜷_貸款利率下行空間；3.大力支持“三大工程”建設(shè)，并盡快形成實(shí)物工作量。去年底以來，已有3500億PSL推進(jìn)，多地也在落實(shí)中。政策在提升市場信心的同時，為板塊提供估值修復(fù)空間2023年以來地產(chǎn)板塊調(diào)整較明顯，市場的關(guān)注點(diǎn)在于兩方面：1、銷售以及房累計成交面積同比-32%，環(huán)比-27%；26城二手房累計成交面積同比+33%，環(huán)比-5%。貝殼二手房成交量KMI指數(shù)為36（截至1月21日為2020年以來27%分位水平，即成交以及市場預(yù)期均處于筑底階段。2、房企業(yè)績預(yù)期。2023年房價下行，或?qū)⒓哟筚Y產(chǎn)減值損失對房企23年凈利潤的影響。我們認(rèn)為部委的一系列表態(tài)有望推動市場信心修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間，持續(xù)性取決于基本面修復(fù)的速度和幅度。風(fēng)險提示：行業(yè)政策風(fēng)險；行業(yè)下行風(fēng)險；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022聯(lián)系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行業(yè)走勢圖房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)滬深300滬深3005(6)(16)(27)(37)Jan-23May-23Sep-23Jan-24資料來源：Wind，華泰研究重點(diǎn)推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評級城建發(fā)展600266CH9.03買入建發(fā)股份600153CH13.27買入濱江集團(tuán)002244CH12.51買入萬科A000002CH14.80買入越秀地產(chǎn)123HK11.70買入建發(fā)國際集團(tuán)1908HK25.62買入華潤置地1109HK32.88買入中國海外發(fā)展688HK26.88買入龍湖集團(tuán)960HK25.12買入中海物業(yè)2669HK12.50買入保利物業(yè)6049HK56.85買入華潤萬象生活1209HK47.46買入濱江服務(wù)3316HK30.18買入招商積余001914CH16.79買入萬物云2602HK39.58買入資料來源：華泰研究預(yù)測免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。1月25日，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)言人在國新辦新聞發(fā)布會上表示，將繼續(xù)推進(jìn)維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的各項(xiàng)舉措，并圍繞融資政策落地、個貸金融支持、三大工程建設(shè)等方面展開重點(diǎn)工作。監(jiān)管層支持力度再度強(qiáng)化，我們期待在政策的呵護(hù)下，行業(yè)修復(fù)進(jìn)程得以提速。本次國家金融監(jiān)督管理總局表態(tài)立意鮮明，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關(guān)，金融業(yè)責(zé)無旁貸，必須大力支持。雖然不再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，但是這次依然明確房地產(chǎn)行業(yè)同時關(guān)系著經(jīng)濟(jì)和民生兩端，所以金融業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的支持本質(zhì)上是對于經(jīng)濟(jì)和民生的扶持?！按罅χС帧薄ⅰ柏?zé)無旁貸”的表述凸顯對房地產(chǎn)支持力度的強(qiáng)化?！按罅χС址康禺a(chǎn)”的表態(tài)此前各部委都有表述，2022年12月，證監(jiān)會提出要大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，隨后開啟“三支箭”支持；2023年7月，住建部召開企業(yè)座談會，明確要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求；2023年12月，金融監(jiān)管總局強(qiáng)調(diào)大力支持保障性住房等“三大工程”建設(shè)。回顧此次針對房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策脈絡(luò)，以2022年11月推出的“金融十六條”為啟動點(diǎn)，2023年“三支箭”悉數(shù)落地，10月末，為防范房企風(fēng)險在市場景氣度下行的環(huán)境下蔓延，中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，11月三部委聯(lián)合提出“三個不低于”的量化指導(dǎo)要求；2024年1月，住建部、國家金融監(jiān)督管理總局提出在地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。24日，兩部委發(fā)文，優(yōu)化經(jīng)營性物業(yè)貸對房企現(xiàn)金流的支持，整體而言，監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)市場融資支持細(xì)節(jié)逐步落地。據(jù)本次發(fā)布會，國家金融監(jiān)督管理總局對于未來展開的主要工作包括如下三點(diǎn)：1.加快已推出的政策落地，一方面，推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落地見效，地方政府牽頭，向金融機(jī)構(gòu)推送可予以融資支持的地產(chǎn)項(xiàng)目名單，積極滿足房企合理融資需求，不盲目抽貸、壓貸、斷貸。并表示會召開部署會，要求銀行盡快行動。另一方面，指導(dǎo)落實(shí)經(jīng)營性物業(yè)貸款管理要求。1月24日兩部委發(fā)布的新政不僅拓寬了經(jīng)營性物業(yè)貸的資金用途，提升資金使用效率，還明確了70%抵押率下限，有望強(qiáng)化房企不動產(chǎn)變現(xiàn)能力。2.繼續(xù)做好個貸金融服務(wù)。并提出支持進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個貸政策，這或意味著首付比例和貸款利率還有進(jìn)一步下降的空間；據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1月百城首套房貸利率創(chuàng)新低，但一線城市首套房貸利率高于4%，二套房貸利率仍有7城高于4.4%，根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局表態(tài)，或?qū)⒋蜷_貸款利率下行空間。首套房23M1224M1二套房23M1224M1北京4.204.20北京4.754.75廣州4.104.10南京4.504.50深圳4.104.10蘇州4.504.50上海4.104.10無錫4.504.50成都4.004.00廣州4.504.50南昌4.004.00深圳4.504.50蘇州4.004.00福州4.504.50重慶4.004.00惠州4.404.40杭州4.004.00洛陽4.404.40綿陽4.004.00佛山4.404.40蕪湖4.004.00合肥4.404.40合肥4.004.00蕪湖4.404.40西安4.004.00綿陽4.404.40長沙4.004.00南昌4.404.40濟(jì)南4.004.00成都4.404.40煙臺4.004.00鄭州4.404.40寧波4.004.00中山4.404.40青島4.004.00嘉興4.404.40銀川4.004.00重慶4.404.40南京4.003.90東莞4.404.40蘭州3.903.90珠海4.404.40昆明3.853.85大連4.404.40佛山4.003.80紹興4.404.40東莞4.003.80西安4.404.40武漢3.803.80常州4.404.40貴陽3.803.80杭州4.404.40呼和浩特4.003.80武漢4.404.40天津3.803.80徐州4.404.40惠州3.703.70廊坊4.404.40鄭州3.703.70濟(jì)南4.404.40洛陽3.703.70昆明4.404.40嘉興4.003.70長沙4.404.40無錫3.703.70貴陽4.404.40紹興3.703.70南通4.404.40大連3.703.70溫州4.404.40常州3.703.70青島4.404.40徐州4.003.70寧波4.404.40溫州3.703.70煙臺4.404.40南通3.703.70上海4.404.40福州3.703.70沈陽4.404.40廊坊4.003.70蘭州4.404.40泉州3.703.70石家莊4.404.40石家莊3.703.70泉州4.404.40太原3.703.70太原4.404.40沈陽3.703.70廈門4.404.40哈爾濱3.703.70呼和浩特4.404.40長春3.703.70銀川4.404.40廈門3.703.70長春4.404.40中山3.603.60哈爾濱4.404.40珠海3.603.60天津4.404.40資料來源：貝殼，華泰研究3.大力支持“三大工程”建設(shè)，并盡快形成實(shí)物工作量。去年底以來，已有3500億PSL推進(jìn)，2024年以來如深圳、廣州、北京等城市已經(jīng)披露了今年保障房建設(shè)計劃，合計計劃籌建配售型保障房9.5萬套。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。政策在提升市場信心的同時，為板塊提供估值修復(fù)空間2023年以來地產(chǎn)板塊調(diào)整較明顯，截至2024年1月25日，地產(chǎn)指數(shù)較期內(nèi)最高點(diǎn)（2023年1月5日）回落32%，市場的關(guān)注點(diǎn)在于兩方面：1、基本面依然在筑底過程中，需要等待銷售以及資產(chǎn)價格的企穩(wěn)信號根據(jù)我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)，24年1月1日-22日，54城新房累計成交面積同比-32%，環(huán)比-27%；26城二手房累計成交面積同比+33%，環(huán)比-5%。貝殼領(lǐng)先指數(shù)反映，二手房成交量KMI指數(shù)為36（截至2024年1月21即成交以及市場預(yù)期均處于筑底階段。房價同樣處于筑底階段，2023年12月50城二手房價格指數(shù)同比下降10.7%，而資產(chǎn)價格企穩(wěn)時點(diǎn)決定了房企的再開工鏈條的啟動點(diǎn)。萬平201920212022202320241201008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來源：Wind，華泰研究2、房企的業(yè)績預(yù)期考慮到行業(yè)基本面的走勢，尤其是2023年房價下行，或?qū)⒓哟筚Y產(chǎn)減值損失對房企2023年凈利潤的影響。我們認(rèn)為部委的一系列表態(tài)有望推動市場信心的修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間，持續(xù)性取決于基本面修復(fù)的速度和幅度。我們看好核心城市儲備充沛的房企以及運(yùn)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A；2）港股開發(fā)：保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。最新收盤價市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入4.449.0310,019-0.410.430.800.96-10.8310.335.554.63建發(fā)股份600153CH買入10.2613.2730,8222.094.772.072.394.912.154.964.29濱江集團(tuán)002244CH買入7.0912.5122,0601.201.391.682.015.93萬科A000002CH買入9.9614.80118,8301.901.481.521.625.246.736.556.15越秀地產(chǎn)123HK買入5.0811.7020,4491.281.021.121.283.614.534.123.61建發(fā)國際集團(tuán)1908HK買入13.6625.6225,8952.432.753.604.335.114.513.452.87華潤置地1109HK買入24.3032.88173,2823.943.864.264.515.605.725.184.90中國海外發(fā)展688HK買入12.2226.88133,7462.132.272.593.015.214.894.293.69龍湖集團(tuán)960HK買入9.6125.1263,3473.883.253.413.722.252.692.562.35中海物業(yè)2669HK買入5.1812.5017,0260.390.500.640.8113.2810.368.096.40保利物業(yè)6049HK買入27.2556.8515,0782.012.523.183.8912.329.837.796.37華潤萬象生活1209HK買入23.4547.4653,5250.971.261.612.0221.9716.9113.2310.55濱江服務(wù)3316HK買入15.5630.184,3011.491.872.413.049.497.565.874.65招商積余001914CH買入11.1716.7911,8440.560.730.881.0519.9515.3012.6910.64萬物云2602HK買入18.8439.5822,2021.281.672.052.4613.3710.258.356.96注：數(shù)據(jù)截至2024年01月25日資料來源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測股票名稱城建發(fā)展(600266CH)最新觀點(diǎn)1-3Q扭虧為盈，維持“買入”評級公司10月30日發(fā)布三季報，1-3Q實(shí)現(xiàn)營收160.5億元，同比+65%；歸母凈利潤6.0億元，去年同期為虧損7.9億元。我們維持23-25年EPS為0.43/0.80/0.96元的盈利預(yù)測，可比公司平均23PE為12倍，考慮到公司除了基本面亮眼之外，亦具備北京城中村改造、“一區(qū)一策”、回購股份注銷等潛在催化，我們依然認(rèn)為公司合理23PE為21倍，目標(biāo)價9.03元，對應(yīng)1倍PB（以22年末剔除永續(xù)債的歸母凈資產(chǎn)計算），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：北京區(qū)域市場風(fēng)險，棚改和一級開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績波動的風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年10月31日建發(fā)股份(600153CH)點(diǎn)擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):結(jié)算如期釋放，關(guān)注城改紅利地產(chǎn)投拓積極，供應(yīng)鏈利潤降幅收窄，維持“買入”評級公司10月30日發(fā)布三季報，2023Q1-3實(shí)現(xiàn)營收5987億元（YOY+6.0%），歸母凈利124.4億元（YOY+238.5%），扣除重組影響歸母凈利29.3億元（-20.1%）。因公司完成收購紅星美凱龍產(chǎn)生重組收益94.9億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率有所下降，我們調(diào)整2023-2025年EPS為4.77/2.07/2.39元（前值1.97/2.16/2.49元），大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對應(yīng)24年Wind一致預(yù)期PE均值為7.4/7.3x；考慮到公司地產(chǎn)拓展積極，供應(yīng)鏈?zhǔn)姓悸食掷m(xù)提升，我們收窄公司多元折價，給予公司24年地產(chǎn)業(yè)務(wù)6.7xPE（折價10%供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)6.2xPE（折價15%予以目標(biāo)價13.27元（前值：14.78元），重申“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險，大宗價格波動風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年10月31日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):地產(chǎn)投拓積極，供應(yīng)鏈利潤降幅收窄濱江集團(tuán)(002244CH)1-3Q歸母凈利潤保持穩(wěn)定增長，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三年報，1-3Q實(shí)現(xiàn)營收463.9億元，同比+134%；歸母凈利潤24.7億元，同比+20%?？紤]到公司營收高速增長但毛利率承壓的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營收、下調(diào)毛利率，維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預(yù)測不變?？杀裙酒骄?3PE（Wind一致預(yù)期）為6.6倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們認(rèn)為公司合理23PE為9.0倍，下調(diào)目標(biāo)價至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風(fēng)險。萬科A(000002CH)報告發(fā)布日期：2023年10月26日點(diǎn)擊下載全文：濱江集團(tuán)(002244CH,買入):營收繼續(xù)放量，待結(jié)資源充裕獲國資堅定支持，維持A股“買入”評級公司11月6日發(fā)布公告，當(dāng)日第一大股東與金融機(jī)構(gòu)召開溝通會。公司大股東在會上表示對萬科的實(shí)質(zhì)性支持，我們看好公司在國資支持下迎來市場信心的提振，助力公司一如既往穩(wěn)健前行。我們維持2023-2025年EPS分別為1.48/1.52/1.62元的盈利預(yù)測，A股（000002CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值9.13x（Wind），考慮到公司多元化業(yè)務(wù)有望迎來價值重估，予以2023年10xPE，維持目標(biāo)價14.80元，H股（2202HK）參考2023以來AH股平均折價率48%，予以A股折價45%，目標(biāo)價8.76港幣（前值7.91港幣），維持“增持”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年11月07日點(diǎn)擊下載全文：萬科A(2202HK,增持;000002CH,買入):獲國資堅定支持，重塑市場信心股票名稱最新觀點(diǎn)越秀地產(chǎn)銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”(123HK)公司8月25日發(fā)布半年報，23H1實(shí)現(xiàn)營收321.0億元，同比+2.6%；核心凈利潤21.5億元，同比+0.8%。毛利率17.8%，同比下降3.4個百分點(diǎn)?？紤]公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏放緩，毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2023-25E歸母凈利潤至4110/4519/5169百萬元（前值4113/4741/5283百萬元），同時公司股份由于供股增長30%，下調(diào)2023-25EEPS為1.02/1.12/1.28元，可比公司平均23PE為8.0倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為以及更為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速，認(rèn)為公司合理23PE為10倍，目標(biāo)價11.70港幣（前值15.16港幣），維持“買入”評風(fēng)險提示：單城市經(jīng)營風(fēng)險，股東支持力度下降風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):充?，F(xiàn)金強(qiáng)化投資能力建發(fā)國際集團(tuán)1H23：經(jīng)營業(yè)績持續(xù)兌現(xiàn)；維持“買入”(1908HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收244億元，同比+44%；毛利潤37億元，同比+46%，對應(yīng)毛利率15.2%，同比+0.2pct；歸母凈利潤12.8億元，同比+52%。我們維持原有的收入和毛利率假設(shè)，但考慮以股代息增加的股本對股東權(quán)益的攤薄影響，調(diào)整2023-25EEPS的預(yù)測至2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）。參考可比公司2023EPE估值7.5倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司市場化管理機(jī)制帶來的管理效能提升和股權(quán)激勵計劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認(rèn)為公司2023E合理PE估值為8.7倍，調(diào)整目標(biāo)價至25.62港幣（前值：25.52港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風(fēng)險。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)國際集團(tuán)(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，拿地保持高強(qiáng)度華潤置地開發(fā)銷售保持平穩(wěn)，租金收入增長強(qiáng)勁；維持“買入”(1109HK)1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)：23年商品房銷售金額累計同比-6.5%；12月70城新房價格指數(shù)同比-0.9%，降幅較11月擴(kuò)大0.2pct。2023年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3070億，同比+2%；實(shí)現(xiàn)租金收入256億，同比+39%，業(yè)務(wù)整體穩(wěn)中有進(jìn)。但考慮23年新房市場價格有所下行，我們下調(diào)了毛利率假設(shè)，調(diào)整公司23-25EEPS至3.86/4.26/4.51元（前值：4.21/4.67/4.90元）?？杀裙?4EPE均值5.9倍（Wind一致預(yù)期考慮公司強(qiáng)大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認(rèn)為公司合理24EPE為7.0倍，調(diào)整目標(biāo)價至32.88港幣（前值：46.62港幣維持“買入”評風(fēng)險提示：1)經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；2)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年01月22日點(diǎn)擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):開發(fā)保持平穩(wěn)，投資物業(yè)增長強(qiáng)勁中國海外發(fā)展1H23：價值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領(lǐng)先；維持“買入”(688HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收892億，同比-14%；毛利率22.6%，同比-0.85pct；核心歸母凈利138億，同比-7%（剔除業(yè)務(wù)合并收益影響后），對應(yīng)歸母核心凈利潤率15.5%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平?？紤]公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們維持公司23-25EEPS為2.27/2.59/3.01元?？杀裙酒骄?023EPE均值為10.0倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司目前財務(wù)狀況良好，開發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非房開業(yè)務(wù)保持增長軌跡，我們認(rèn)為公司合理2023EPE為11.0倍，對應(yīng)目標(biāo)價調(diào)整至26.88港幣（前值：26.33港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：1）結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預(yù)期；2）銷售增速不及市場預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月29日點(diǎn)擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):市場地位保持領(lǐng)先龍湖集團(tuán)1H23：非開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)，收入迎來結(jié)構(gòu)性改善；維持“買入”(960HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：1）總營收同比-35%至620億元，其中物業(yè)開發(fā)收入同比-40%至499億元，租金收入同比+8%至63億元，物業(yè)及其他業(yè)務(wù)同比+13%至58億元；2）毛利率同比+1.2pct至22.4%，核心歸母凈利同比+0.6%至65.9億元。考慮開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的情況，我們下調(diào)收入和毛利率假設(shè)，調(diào)整公司2023-25EEPS至3.25/3.41/3.72元（前值：3.85/4.10/4.54）?？杀裙?023EPE均值為6.4倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司長期穩(wěn)健的運(yùn)營能力和前瞻的經(jīng)營性業(yè)務(wù)布局，我們認(rèn)為公司合理2023EPE為7.0倍，調(diào)整目標(biāo)價至25.12港幣（前值：32.17港幣），維持“買入”風(fēng)險提示：管理層變更帶來的經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月19日點(diǎn)擊下載全文：龍湖集團(tuán)(960HK,買入):收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化中海物業(yè)23H1歸母凈利潤同比快速增長，維持“買入”評級(2669HK)公司8月21日發(fā)布半年報，23H1實(shí)現(xiàn)營收71.6億港幣，同比+23%；歸母凈利潤7.3億港幣，同比+39%，高于我們對于2023全年歸母凈利潤增速的預(yù)測（+29%）。我們維持23-25年EPS為0.50/0.64/0.81港幣的盈利預(yù)測?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司持續(xù)兌現(xiàn)進(jìn)取的“十四五”增長目標(biāo)，以及優(yōu)異的市拓表現(xiàn)，我們認(rèn)為公司合理2023PE為25倍，目標(biāo)價12.50港幣（前值13.00港幣，基于26倍2023PE維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月21日點(diǎn)擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):利潤再創(chuàng)佳績，市拓快速增長保利物業(yè)23H1歸母凈利潤同比+22%，維持“買入”評級(6049HK)公司8月22日發(fā)布半年報，23H1實(shí)現(xiàn)營收71.4億元，同比+11%；歸母凈利潤7.6億元，同比+22%。我們維持23-25年EPS為2.52/3.18/3.89元的預(yù)測，預(yù)計25年EPS為3.89元?？杀裙酒骄?023PE為21倍（Wind一致預(yù)期考慮到外部環(huán)境影響下公司成長速度有所放緩，我們收窄估值溢價，認(rèn)為公司合理2023PE為21倍，目標(biāo)價56.85港幣（前值71.92港幣，基于25倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月23日點(diǎn)擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):深耕非住業(yè)態(tài)，管理效能提升股票名稱華潤萬象生活(1209HK)最新觀點(diǎn)23H1歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級公司8月30日發(fā)布半年報，23H1實(shí)現(xiàn)營收67.9億元，同比+28%；歸母凈利潤14.0億元，同比+36%；中期派息率同比+7.9pct至35.8%。我們維持23-25年EPS為1.26/1.61/2.02元的盈利預(yù)測?？杀裙酒骄?023PE為18倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司亮眼的業(yè)績表現(xiàn)、商管板塊的競爭壁壘和物管板塊的快速拓展，我們認(rèn)為公司合理2023PE為35倍，目標(biāo)價47.46港幣（前值47.47港幣，基于33倍2023PE維持“買入”評級。風(fēng)險提示：經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的經(jīng)營風(fēng)險，收購整合風(fēng)險，規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期，利潤率不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月30日濱江服務(wù)(3316HK)點(diǎn)擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管強(qiáng)勁復(fù)蘇，業(yè)績快速增長23H1營收同比快速增長，維持“買入”評級公司8月25日發(fā)布半年報，23H1實(shí)現(xiàn)營收11.9億元，同比+43%；歸母凈利潤2.3億元，同比+21%?？紤]到公司毛利率有所下滑，我們下調(diào)5S增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率預(yù)測，預(yù)計23-25年EPS至1.87/2.41/3.04元（前值1.98/2.58/3.31元）?？杀裙酒骄?023PE為16倍（Wind一致預(yù)期），雖然公司質(zhì)地較優(yōu)，但規(guī)模較小、二級市場流動性偏低，我們認(rèn)為公司合理2023PE為15倍，目標(biāo)價30.18港幣（前值38.38港幣，基于17倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風(fēng)險，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險，5S增值服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月26日招商積余(001914CH)點(diǎn)擊下載全文：濱江服務(wù)(3316HK,買入):營收快速增長，裝修業(yè)務(wù)持續(xù)放量1-3Q扣非凈利同比高增，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三季報，1-3Q實(shí)現(xiàn)營收108.6億元，同比+18%；歸母凈利潤5.9億元，同比+26%；扣非歸母凈利潤5.4億元，同比+40%。我們維持23-25年EPS為0.73/0.88/1.05元的盈利預(yù)測?？杀裙?3年平均PE為16倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司非住宅競爭壁壘突出，我們認(rèn)為合理23PE估值水平為23倍，目標(biāo)價16.79元（前值18.98元，基于26倍23PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期，整合不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年10月26日萬物云(2602HK)點(diǎn)擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):扣非凈利高增，營收增速邊際放緩23H1歸母凈利潤恢復(fù)穩(wěn)健增長，維持“買入”評級公司8月24日發(fā)布半年報，23H1實(shí)現(xiàn)營收160.2億元，同比+12%；歸母凈利潤10.0億元，同比+14%；EBITDA18.6億元，同比+20%?？紤]到公司在管飽和收入的增長低于我們預(yù)期，我們下調(diào)營收預(yù)測，預(yù)計公司23-25年EPS為1.67/2.05/2.46元（前值1.75/2.25/2.83元）?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司蝶城戰(zhàn)略仍處于驗(yàn)證階段，且二級市場交易流動性偏弱，我們收窄估值溢價，認(rèn)為公司合理2023PE為22倍，目標(biāo)價39.58港幣（前值51.87港幣，基于26倍2023PE維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱的風(fēng)險，“蝶城”推進(jìn)、收并購項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)、科技板塊和社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月25日點(diǎn)擊下載全文：萬物云(2602HK,買入):提升派息比率，蝶城加速推進(jìn)資料來源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測行業(yè)政策風(fēng)險：宏觀流動性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房企經(jīng)營造成擾動，保障房政策推進(jìn)速度不及市場預(yù)期。行業(yè)下行風(fēng)險：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在趨勢性下行風(fēng)險。部分房企經(jīng)營風(fēng)險：若經(jīng)營和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報告所表達(dá)的觀點(diǎn)準(zhǔn)確地反映了分析師對標(biāo)的證券或發(fā)行人的個人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報酬。一般聲明及披露本報告由華泰證券股份有限公司（已具備中國證監(jiān)會批準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，以下簡稱“本公司”）制作。本報告所載資料是僅供接收人的嚴(yán)格保密資料。本報告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司認(rèn)為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報告所載的意見、評估及預(yù)測僅反映報告發(fā)布當(dāng)日的觀點(diǎn)和判斷。在不同時期，華泰可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預(yù)測不一致的研究報告。同時，本報告所指的證券或投資標(biāo)的的價格、價值及投資收入可能會波動。以往表現(xiàn)并不能指引未來，未來回報并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報告所含信息保持在最新狀態(tài)。華泰對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊會員，其研究分析師亦沒有注冊為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊資華泰力求報告內(nèi)容客觀、公正，但本報告所載的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點(diǎn)、建議并未考慮到個別投資者的具體投資目的、財務(wù)狀況以及特定需求，在任何時候均不構(gòu)成對客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內(nèi)容，不應(yīng)視本報告為做出投資決策的唯一因素。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。除非另行說明，本報告中所引用的關(guān)于業(yè)績的數(shù)據(jù)代表過往表現(xiàn)，過往的業(yè)績表現(xiàn)不應(yīng)作為日后回報的預(yù)示。華泰不承諾也不保證任何預(yù)示的回報會得以實(shí)現(xiàn)，分析中所做的預(yù)測可能是基于相應(yīng)的假設(shè)，任何假設(shè)的變化可能會顯著影響所預(yù)測的回報。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報告所指的證券或投資標(biāo)的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下，華泰可能會持有報告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進(jìn)行交易，為該公司提供投資銀行、財務(wù)顧問或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點(diǎn)。華泰沒有將此意見及建議向報告所有接收者進(jìn)行更新的義務(wù)。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨(dú)立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。投資者應(yīng)當(dāng)考慮到華泰及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報告觀點(diǎn)客觀性的潛在利益沖突。投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請參照本報告尾部。本報告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布的機(jī)構(gòu)或人員，也并非意圖發(fā)送、發(fā)布給因可得到、使用本報告的行為而使華泰違反或受制于當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機(jī)構(gòu)或人員。本報告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何機(jī)構(gòu)或個人不得以翻版、復(fù)制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨(dú)立的法律意見，以確定該引用、刊發(fā)符合當(dāng)?shù)剡m用法規(guī)的要求，同時注明出處為“華泰證券研究所”，且不得對本報告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。所有本報告中使用的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記均為本公司的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記。中國香港本報告由華泰證券股份有限公司制作,在香港由華泰金融控股（香港）有限公司向符合《證券及期貨條例》及其附屬法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)投資者和專業(yè)投資者的客戶進(jìn)行分發(fā)。華泰金融控股（香港）有限公司受香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會監(jiān)管，是華泰國際金融控股有限公司的全資子公司，后者為華泰證券股份有限公司的全資子公司。在香港獲得本報告的人員若有任何有關(guān)本報告的問題,請與華泰金融控股（香港）有限公司聯(lián)系。香港-重要監(jiān)管披露?華泰金融控股（香港）有限公司的雇員或其關(guān)聯(lián)人士沒有擔(dān)任本報告中提及的公