鹽城新 金鷹再展翅 -鹽城金鷹項(xiàng)目深化營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

鹽城新天地·金鷹再展翅——鹽城金鷹天地工程深化營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告博思堂·蘇北大區(qū)公司2021年1月一、區(qū)域現(xiàn)狀及工程規(guī)劃的綜合思考對(duì)區(qū)域的考慮：1、今后的絕對(duì)CBD地區(qū)，從周邊的住宅銷(xiāo)售情況看，鹽城人對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度非常高；2、周邊的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)體量很大，歐洲風(fēng)情街、韓國(guó)城、鳳凰匯等；3、周邊目前商業(yè)氣氛還不成熟。難點(diǎn)：1、要考慮A1、A2、B1的關(guān)系；2、要考慮現(xiàn)有的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；3、要考慮現(xiàn)有的商業(yè)氣氛。我們做什么？以休閑娛樂(lè)、特色餐飲為主，精品生活為輔的濱湖復(fù)合型商業(yè)體。二、目的性消費(fèi)導(dǎo)引下的招商運(yùn)營(yíng)建議招商運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)定位商家選擇業(yè)態(tài)布局招商策略業(yè)種選擇名車(chē)展廳、親子教育、生活配套超市、特色商品、精品家居、飾品異域美食、概念餐廳、地方特色餐飲、主題餐吧特色酒吧、游藝電玩、量販?zhǔn)終TV、婚慶主題、美容會(huì)所主題美食休閑娛樂(lè)精品購(gòu)物其他業(yè)態(tài)工程業(yè)態(tài)選擇上考慮以目的性消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)，吸引周邊居民及市區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體消費(fèi)。走差異化經(jīng)營(yíng)路線(xiàn)，在品牌上提升工程優(yōu)勢(shì)，網(wǎng)羅消費(fèi)群體。打造城南高檔餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合商業(yè)街。工程業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)主題功能劃分：聚會(huì)放松精致生活食樂(lè)無(wú)窮聚會(huì)放松食樂(lè)無(wú)窮食樂(lè)無(wú)窮食樂(lè)無(wú)窮浪漫婚戀個(gè)性張揚(yáng)工程業(yè)態(tài)定位童真無(wú)敵ABCDEFGHJKLM業(yè)態(tài)示意：負(fù)一層負(fù)一層考慮金鷹自營(yíng)超市或引進(jìn)其他品牌超市經(jīng)營(yíng)。解決周邊社區(qū)工程生活購(gòu)物需要。超市入口附近規(guī)劃局部小商鋪，考慮經(jīng)營(yíng)店中店，以特色小零售、休閑飲品及社區(qū)小商業(yè)為主。超市小型店鋪小型店鋪業(yè)態(tài)布局建議主題餐廳休閑餐飲婚慶效勞業(yè)態(tài)示意：一層休閑餐飲電玩酒吧 量販KTV特色餐飲概念餐飲沿湖商業(yè)利用其較好景觀(guān)資源，考慮引進(jìn)高檔餐飲，單棟經(jīng)營(yíng)，一二層聯(lián)用。L棟引進(jìn)品牌汽車(chē)展廳，做為工程品牌點(diǎn)綴，拔高工程檔次。地下一層經(jīng)營(yíng)超市，相對(duì)較具人氣，G棟業(yè)態(tài)以精品零售業(yè)態(tài)為主，并結(jié)合文化中心，經(jīng)營(yíng)教育類(lèi)業(yè)態(tài)。J棟充分利用工程湖景及電視塔觀(guān)光資源，在工程設(shè)立婚慶效勞點(diǎn)，引進(jìn)婚戀主題業(yè)態(tài)。物業(yè)打通經(jīng)營(yíng)，局部物業(yè)一二層聯(lián)用，局部單層經(jīng)營(yíng)，標(biāo)為一二層聯(lián)用，使用一層樓梯上行。美容SPA演藝吧酒吧 酒吧 休閑餐飲概念餐飲主題餐廳主題餐廳主題餐廳精品零售休閑餐飲休閑餐飲婚紗攝影婚紗攝影異域美食咖啡西餐酒莊 主入口1主入口2主入口3汽車(chē)展廳工程業(yè)態(tài)定位精品家居兒童用品足療會(huì)所ABCDEFGHJKLM主題餐廳休閑餐飲婚慶效勞業(yè)態(tài)示意：二層量販KTV特色餐飲概念餐飲演藝吧休閑餐飲概念餐飲主題餐廳婚紗攝影婚紗攝影咖啡西餐 電玩主題餐飲休閑餐飲休閑餐飲異域美食工程業(yè)態(tài)定位精品家居ABCDEFGHJKLM早教培訓(xùn)商家選擇建議百度酒吧百度酒吧隸屬于國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的珠海卓凡實(shí)業(yè)集團(tuán)，有“酒吧航母〞之稱(chēng)！在全國(guó)設(shè)有八家店。以中青年為消費(fèi)主。經(jīng)營(yíng)面積：1000~4000平米。商家選擇建議瑪花纖體瑪花纖體于1986年在瑞士蘇黎世創(chuàng)立，隸屬于麗妍集團(tuán)。品牌效勞于女性，是纖體瘦身的國(guó)際品牌。目前在國(guó)內(nèi)有50余家直營(yíng)店。營(yíng)業(yè)面積：300~500平米商家選擇建議自然美經(jīng)營(yíng)面積：500-1500㎡商家選擇建議紅黃藍(lán)親子園紅黃藍(lán)公司成了于1998年。作為中國(guó)早期教育行業(yè)的開(kāi)創(chuàng)者，紅黃藍(lán)教育機(jī)構(gòu)率先將先進(jìn)的早期教育理念、課程和效勞引入中國(guó)。目前，紅黃藍(lán)親子園遍布全國(guó)近30個(gè)省160多個(gè)城市，園所數(shù)量300多家。效勞于0~6歲兒童。

營(yíng)業(yè)面積：500-800平方米

商家選擇建議好樂(lè)迪-KTV好樂(lè)迪，是一家臺(tái)灣的卡拉OK連鎖公司，成立于1993，號(hào)稱(chēng)是臺(tái)灣第一家采用電腦系統(tǒng)點(diǎn)歌播放的KTV公司?？偛课挥谂_(tái)灣。好樂(lè)迪是全國(guó)首家“量販KTV〞引創(chuàng)者，在全國(guó)各大中心城市倍受矚目。開(kāi)店觸角延伸到上海、昆明、西安、大連、烏魯木齊、濟(jì)南、重慶、哈爾濱、成都、武漢、杭州、長(zhǎng)沙等……

需求面積：4000-6000平方米商家選擇建議神采飛揚(yáng)杭州神采飛揚(yáng)娛樂(lè)成立于2004年，是一家集游樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)、游樂(lè)產(chǎn)品生產(chǎn)研發(fā)為一體的綜合型企業(yè)，2004年申請(qǐng)注冊(cè)“神采飛揚(yáng)〞品牌商標(biāo)，是國(guó)內(nèi)游樂(lè)行業(yè)的知名品牌。目前已形成完整的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈：運(yùn)營(yíng)+研發(fā)+生產(chǎn)+銷(xiāo)售，旗下連鎖門(mén)店已達(dá)20多家。需求面積：1500-10000平方米商家選擇建議賓利展廳中國(guó)賓利從2002年開(kāi)始正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，開(kāi)展速度很快，目前已在中國(guó)九個(gè)城市設(shè)有銷(xiāo)售展廳，經(jīng)營(yíng)的車(chē)型有歐陸雙門(mén)跑車(chē)GT，歐陸雙門(mén)軟頂敞蓬跑車(chē)GTC，歐陸奔馳4門(mén)轎車(chē)CFS和賓利Arnage〔雅致〕系列轎車(chē)，定價(jià)從338萬(wàn)元到1800多萬(wàn)元，成為中國(guó)市場(chǎng)上最昂貴的汽車(chē)之一。目前賓利在中國(guó)的保有量已達(dá)千輛，中國(guó)正在成為世界上最重要的豪華車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)之一。面積需求：300-500平方米〔包含汽車(chē)展示，車(chē)友俱樂(lè)部〕商家選擇建議俏江南俏江南創(chuàng)始于2000年，總部位于北京，是中國(guó)最具開(kāi)展?jié)摿?、值得信?lài)的國(guó)際餐飲效勞管理集團(tuán)。從國(guó)貿(mào)第一家餐廳到北京、上海、天津、成都、深圳、蘇州、青島、沈陽(yáng)等50多家店，從效勞商業(yè)精英、政界要員到2021北京奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)、2021上海世博會(huì)……歷經(jīng)十年的健康成長(zhǎng)，俏江南已經(jīng)成為了中國(guó)最具開(kāi)展?jié)摿Φ膰?guó)際餐飲效勞管理公司之一，并引領(lǐng)著中華美食文化走向國(guó)際市場(chǎng)。面積范圍：1000-3000㎡商家選擇建議新島咖啡面積范圍：1500-2000㎡商家選擇建議商家選擇考量因素：1、工程區(qū)域地位及價(jià)值表達(dá)。工程的行政中心區(qū)域優(yōu)勢(shì)，獨(dú)有的湖景優(yōu)勢(shì)，電視塔、文化中心觀(guān)光及獨(dú)特業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)。在商家的選擇上需充分考量，與工程的地位相吻合，并須考慮政府形象等。2、選擇商家需充分考慮其行業(yè)知名度，整體形象是否與工程匹配等。3、在商家選擇上，需考慮商家品牌與工程定位的結(jié)合情況，對(duì)工程的影響力等。4、需考慮商家穩(wěn)定性，是否具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是否可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等。5、綜合考量商家承租能力、后期經(jīng)營(yíng)管控的配合度、與工程定位的符合度、消費(fèi)者的消費(fèi)承受度等。6、需考慮與周邊同類(lèi)型商業(yè)商家品牌的差異性，商家是否更能消費(fèi)者消費(fèi)。商家選擇建議樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理招商策略樹(shù)立金鷹品牌：通過(guò)定位的唯一性，景觀(guān)資源的唯一性，入駐工程品牌的唯一性，統(tǒng)一形象推廣，樹(shù)立金鷹在鹽城的品牌效應(yīng)。整體招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)形象：工程統(tǒng)一招商，包括自持物業(yè)與出售物業(yè)。出售物業(yè)在簽定銷(xiāo)售合同時(shí)與業(yè)主簽定一定時(shí)期內(nèi)委托招商及業(yè)態(tài)控制協(xié)議。商家入駐時(shí)簽定管理合約，保障入駐商家經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，并確保經(jīng)營(yíng)形象及業(yè)態(tài)與檔次定位的統(tǒng)一。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理：成立經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)工程進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理、商家的日常經(jīng)營(yíng)維護(hù)、工程的整體推廣、經(jīng)營(yíng)不善商家的置換、補(bǔ)缺招商、物業(yè)管理等工作。——總策略1、主題定位，金鷹戰(zhàn)略聯(lián)盟。與主力商家建立品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟，提升商家及投資者的信心。2、特色商家，補(bǔ)位歐洲風(fēng)情街。借助歐洲風(fēng)情街的市場(chǎng)氣氛，檔次定位與歐洲風(fēng)情街錯(cuò)位。選擇特色商家，吸引消費(fèi)。3、利用唯一水景商業(yè)吸引商家進(jìn)駐。濱湖景觀(guān)、電視塔、文化中心，都可以成為吸引商家的籌碼。4、渠道、資源定向招商。利用博思堂現(xiàn)有商家資源，進(jìn)行定向渠道招商。前期主力店招商以渠道招商為主，利用長(zhǎng)期積累的客戶(hù)資源，進(jìn)行邀約。5、利用旅游推廣平臺(tái)，與工程招商相結(jié)合。利用旅游契機(jī)、政府資源，擴(kuò)大招商范圍。招商策略——招商手段出租、自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)并行負(fù)一層超市金鷹自持，出租或自營(yíng)。M棟玻璃物業(yè)自持，一層出租，二層聯(lián)營(yíng)。局部主力店考慮出租及聯(lián)營(yíng)，并可考慮與個(gè)別商家簽定金鷹各城市商業(yè)工程的戰(zhàn)略合作聯(lián)盟?？射N(xiāo)售商業(yè)全部出售地面可售物業(yè)全部考慮出售，A、C、F、H棟在銷(xiāo)售前完成主力店招商，帶租約銷(xiāo)保，其余售后或售中招商。運(yùn)營(yíng)成熟后出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)局部自營(yíng)及聯(lián)營(yíng)業(yè)態(tài)，在運(yùn)營(yíng)成熟后，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)，給予商家加盟，如超市及健身業(yè)態(tài)。招商策略——運(yùn)營(yíng)模式招商策略——運(yùn)營(yíng)管理建議1、建立專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)；2、制定裝修管理規(guī)定、經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)及出場(chǎng)管理規(guī)定；3、樹(shù)立統(tǒng)一對(duì)外形象，制作統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)牌、POP、購(gòu)物袋等物料；4、建立客戶(hù)效勞系統(tǒng)，提升售后效勞。對(duì)客戶(hù)的投訴、退換貨等情況建立相應(yīng)的制度，并進(jìn)行監(jiān)督；5、工程內(nèi)廣告的合理運(yùn)用管理；6、開(kāi)街后持續(xù)不斷的招商，保持良好的商業(yè)氣氛；7、定期舉辦活動(dòng)，促進(jìn)消費(fèi)，減少經(jīng)營(yíng)者的流失；8、對(duì)于初期經(jīng)營(yíng)或少數(shù)租金承受能力較低的客戶(hù)，可采用多變的租金計(jì)算方式進(jìn)行扶持；9、根底設(shè)備的維護(hù)，保安、保潔也是提升經(jīng)營(yíng)者滿(mǎn)意度的關(guān)鍵?！\(yùn)營(yíng)建議負(fù)一層負(fù)一層整體持有，租賃或自營(yíng)。小型店鋪?zhàn)鰹槌信涮壮鲎狻３行⌒偷赇佇⌒偷赇伋腥肟趶V場(chǎng)招商策略自營(yíng)或租賃一層主入口1主入口2主入口3——運(yùn)營(yíng)建議招商策略A、C、F、H棟做為前期招商重點(diǎn)，在銷(xiāo)售前引進(jìn)電玩、家居、KTV、餐飲等主力店。標(biāo)物業(yè)為單層物業(yè)，可在售后招商。其余一帶二物業(yè)，除局部與二層物業(yè)打通經(jīng)營(yíng)外，均為一二層聯(lián)用。電玩業(yè)態(tài)考慮以聯(lián)營(yíng)形式引進(jìn)商家，與商家共同培育市場(chǎng)。聯(lián)營(yíng)自持，租賃ABCDEFGHJKLM二層——運(yùn)營(yíng)建議招商策略自持，聯(lián)營(yíng)招商與銷(xiāo)售并行，互相影響。主力商家的入駐，可提高后期物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)值。前期主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的入駐，亦可提高其他商家的經(jīng)營(yíng)信心，增加招商效率。健身業(yè)態(tài)考慮與商家聯(lián)營(yíng)，一方面健身業(yè)態(tài)需較長(zhǎng)市場(chǎng)培育期，商家經(jīng)營(yíng)信心缺乏，一方面健身業(yè)態(tài)承租能力相對(duì)較弱，直接租賃收益較少；考慮聯(lián)營(yíng)，以后期經(jīng)營(yíng)收益做為物業(yè)收益。聯(lián)營(yíng)ABCDEFGHJKLM項(xiàng)目面積（平方米）租金單價(jià)（元/平方米/月）免租期（月）備注歐洲風(fēng)情街500-2000220-26018政府項(xiàng)目，只租不售，對(duì)外報(bào)價(jià)水份較大。寶龍商業(yè)廣場(chǎng)400-100065-1006-93年租期，押二付三。錢(qián)江優(yōu)活街300左右50-803-65年租期，位置較差可達(dá)25元/平方米/月綜合周邊商業(yè)工程實(shí)際情況，結(jié)合本工程實(shí)際定位及物業(yè)條件考慮，本工程租金水平建議在30-180元/平方米/月之間，各業(yè)態(tài)及面積物業(yè)區(qū)別對(duì)待。租賃期限控制在3-10年，具體根據(jù)面積大小及業(yè)態(tài)確定。免租期在3-18個(gè)月左右，以租賃面積大小確定，小面積商鋪免租期控制在3個(gè)月左右，大面積主力店可考慮提供12-18個(gè)月免租期〔免租期分期給付〕。租賃方案:招商策略——租賃條件負(fù)一層超市小型店鋪小型店鋪招商策略——租賃條件租金：30-35元/平方米/月之間租期：10-15年免租期：12-18個(gè)月〔每年給一個(gè)季度免租期〕遞增率：3-5%/3年招商策略——租賃條件業(yè)態(tài)所屬鋪位套內(nèi)面積建筑面積租金單價(jià)（元/平方米/月）遞增率租期（年）免租及裝修期（月）備注電玩A1-8、A13-17176240-505-8%/3年8-108-121-2層精品家居H1-17296240-455-8%/3年8-1010-151-2層酒莊L9-12209100-1505-8%/3年3-53-61層汽車(chē)展廳L1-4281120-1505-8%/3年5-83-61層足療會(huì)所K10-1653450-605-8%/3年5-85-81層酒吧A9-11B6-10113-274100-1506-10%/3年5-83-61層演藝吧B1-5、B11-14104945-505-8%/3年8-106-121-2層KTVC1-17159640-505-8%/3年8-108-121-2層招商策略——租賃條件業(yè)態(tài)所屬鋪位套內(nèi)面積建筑面積租金單價(jià)（元/平方米/月）遞增率租期（年）免租及裝修期（月）備注特色餐飲D1-2、D4-1188150-555-8%/3年8-106-101-2層休閑餐飲A12D3G1G6-7L5-8、L13-1710317431946274550-805-8%/3年5-86-101層，1-2層概念餐廳E1-4、E9-12、E16-19E5-8、E13-15852-113450-605-8%/3年5-88-101-2層主題餐飲F1-5、F18-19F12-15F6-11、F16-17G2-5、G15-2010538111353129550-605-8%/3年8-108-121層，1-2層咖啡西餐K4-9、K17-2191155-605-8%/3年5-88-101-2層異域美食K1-3、K22-2356860-705-8%/3年5-86-81-2層招商策略——租賃條件業(yè)態(tài)所屬鋪位套內(nèi)面積建筑面積租金單價(jià)（元/平方米/月）遞增率租期（年）免租及裝修期（月）備注美容SPAJ9-1548055-605-8%/3年5-85-81層精品零售G8-14101-121130-1806-10%/3年3-53-61層兒童培訓(xùn)M1B75755-608-10%/3年5-83-61層健身M2A80030-358-10%/3年8-1010-152層臺(tái)球俱樂(lè)部M2B74330-358-10%/3年5-810-152層婚慶服務(wù)J1-2、J16、J2461560-705-8%/3年5-86-81-2層婚紗攝影J3-4、J21-23J5-7、J17-20566-67760-705-8%/3年5-86-81-2層以上租金為實(shí)收租金，考慮銷(xiāo)售回報(bào)問(wèn)題，與商家簽定租賃合同單價(jià)應(yīng)適當(dāng)調(diào)高，再以折扣方式簽給商家做支持。各業(yè)態(tài)免租期均為分期給付，超過(guò)半年以上的免租期每年免3個(gè)月。項(xiàng)目明細(xì)階段劃分時(shí)間事項(xiàng)明細(xì)責(zé)任人招商準(zhǔn)備期2011.2.1-2011.2.28招商團(tuán)隊(duì)組建人事招商工作執(zhí)行計(jì)劃，租賃條件確定招商總監(jiān)招商手冊(cè)及相關(guān)物料(合同等)招商總監(jiān)、策劃企劃招商說(shuō)辭制定,招商人員培訓(xùn)招商總監(jiān)商家資源梳理招商經(jīng)理、專(zhuān)員時(shí)間事項(xiàng)明細(xì)相關(guān)動(dòng)作招商預(yù)熱期2011.3.1-2011.3.31主力商家資源梳理，商家邀約。意向商家資源整理，廣告發(fā)布，電話(huà)邀約主力商家租賃意向洽談，簽定合作意向。全面招商期2011.4.1-2011.5.31主力商家合作條件洽談，合同簽定。渠道招商，意向簽定，合同簽定，簽約儀式，項(xiàng)目整體推廣簽約儀式舉行。補(bǔ)續(xù)招商期2011.6.1/2011.10.31次主力店招商，售后小商業(yè)招商電話(huà)邀約，現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)梳理，補(bǔ)缺招商主力店提前進(jìn)場(chǎng)，與建筑工程同步裝修招商策略——時(shí)間方案表1、需考慮招商的情況及商家裝修的進(jìn)度2、需考慮不同業(yè)態(tài)及規(guī)模的商家裝修時(shí)間長(zhǎng)短不一，進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排3、需考慮A2、B1的推廣節(jié)點(diǎn)我們建議：開(kāi)街的時(shí)間在2021年3月---開(kāi)街時(shí)間建議：招商策略三、配合招商運(yùn)營(yíng)的銷(xiāo)售執(zhí)行策略銷(xiāo)售執(zhí)行產(chǎn)品分析價(jià)格策略推案建議資金回籠F正前方為休閑廣場(chǎng)，可見(jiàn)湖景及電視塔，無(wú)疑是工程中位置最好的。A、B、C、D、E受電視塔下商業(yè)體遮擋以及其裙房未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；H、J、K、L南面受到A2工程高層遮擋。產(chǎn)品分析——景觀(guān)分析ABCDEFGHJKLM產(chǎn)品分析——車(chē)流和人流分析ABCDEFGHJKLM產(chǎn)品自身分析：M號(hào)樓主體為玻璃G規(guī)劃中的鋪位劃分中，局部鋪位進(jìn)深較大，形狀不規(guī)那么的異型鋪較多。結(jié)論：F價(jià)值最高，G、H、E、A、L次之，然后D、J，最后B、C、K，M考慮持有。產(chǎn)品分析——產(chǎn)品自身分析及結(jié)論ABCDEFGHJKLM主入口1主入口2主入口3次入口次入口次入口次入口次入口PP廣場(chǎng)人流入口廣場(chǎng)人流入口？限行？限行？限行主要入口次入口機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)入口外部機(jī)動(dòng)車(chē)動(dòng)線(xiàn)P停車(chē)場(chǎng)通道1.北面外圍的商鋪與電視塔、文藝中心的互動(dòng)性更高，建議加大北面正對(duì)電視塔門(mén)前市民廣場(chǎng)兩個(gè)入口的昭示性(增加指示牌、LED屏等)，增強(qiáng)對(duì)廣場(chǎng)人流的吸納力；2.建議分時(shí)段控制或禁止北面規(guī)劃道路的行車(chē)規(guī)劃，防止車(chē)行與電視塔廣場(chǎng)人流的沖突；開(kāi)放夜間行車(chē)那么又不影響餐飲、酒吧、KTV等業(yè)態(tài)對(duì)行車(chē)的要求。產(chǎn)品分析——外部交通動(dòng)線(xiàn)初步設(shè)想及建議引導(dǎo)1.背靠背的單體建筑結(jié)構(gòu)形成的內(nèi)鋪構(gòu)成不規(guī)那么狀回環(huán)動(dòng)線(xiàn)〔藍(lán)色局部〕；主入口3的人流通過(guò)右端中庭的超市入口最大化的拉長(zhǎng)了人流動(dòng)線(xiàn)，最大限度的防止了死角。主入口3主入口2主入口1廣場(chǎng)人流入口廣場(chǎng)人流入口2.單體的建筑結(jié)構(gòu)致使外圍商鋪只能是開(kāi)放式的人流動(dòng)線(xiàn)，因此建議在外圍布置個(gè)別目的性消費(fèi)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，通過(guò)業(yè)態(tài)間的二次消費(fèi)關(guān)聯(lián)性實(shí)現(xiàn)人流的引導(dǎo)。3.此處建議設(shè)一開(kāi)口可將中庭人流向左側(cè)疏導(dǎo)？人氣聚集區(qū)4.此處過(guò)道較窄，影響右側(cè)商鋪的可見(jiàn)性和可達(dá)性，建議放寬此動(dòng)線(xiàn)的寬度？引導(dǎo)產(chǎn)品分析——水平人流動(dòng)線(xiàn)初步設(shè)想及建議超市入口超市入口PP衛(wèi)1.外圍的根底單元1-2型商鋪均規(guī)劃有內(nèi)部樓梯，對(duì)于設(shè)置大型業(yè)態(tài)的區(qū)域，那么考慮到要多個(gè)根底單元組合，因此建議大業(yè)態(tài)區(qū)域取消多余的內(nèi)部樓梯。2.左側(cè)的垂直客梯主要承擔(dān)了地下車(chē)庫(kù)通往地上各層的作用，因此建議在垂直客梯內(nèi)或客梯周邊增設(shè)引導(dǎo)牌，增強(qiáng)對(duì)開(kāi)車(chē)客戶(hù)的可達(dá)性引導(dǎo)。手扶梯垂直梯〔客梯、貨梯〕P：車(chē)庫(kù)通道下行消防通道上、下行消防通道客產(chǎn)品分析——垂直動(dòng)線(xiàn)初步設(shè)想及建議電玩量販KTV主題餐廳精品家居節(jié)點(diǎn)性商鋪業(yè)態(tài)設(shè)想各商鋪主入口產(chǎn)品分析——節(jié)點(diǎn)性商鋪初步控制設(shè)想1、現(xiàn)僅206個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位，按照現(xiàn)有餐飲、休閑娛樂(lè)商家數(shù)量，對(duì)照東進(jìn)路的停車(chē)緊張的現(xiàn)狀，本案車(chē)位數(shù)明顯缺乏；因此建議將局部地上的非機(jī)動(dòng)車(chē)位改為機(jī)動(dòng)車(chē)位，具體數(shù)量可根據(jù)開(kāi)街后的經(jīng)營(yíng)狀況適當(dāng)調(diào)整。2、整個(gè)街區(qū)僅5個(gè)公共衛(wèi)生間〔地下2個(gè)，一層1個(gè)，二層2個(gè)〕，因此建議有條件的話(huà)適當(dāng)增加地上一層的公共衛(wèi)生間數(shù)量。產(chǎn)品分析——其它產(chǎn)品相關(guān)建議1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月招商線(xiàn)推廣線(xiàn)銷(xiāo)售線(xiàn)招商準(zhǔn)備期預(yù)熱期全面招商期補(bǔ)續(xù)招商期開(kāi)街前準(zhǔn)備品牌形象樹(shù)立期強(qiáng)銷(xiāo)推廣期加推續(xù)銷(xiāo)期客戶(hù)積累期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期加推期二次加推期2月下旬鹽城金鷹商城外接待啟用4月底，五一前現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟用6月中旬首次開(kāi)盤(pán)9月上旬一次加推10月中旬二次加推全案招商、推廣、銷(xiāo)售階段劃分及重要節(jié)點(diǎn)回憶第一批〔2021年6月中旬，A、B、C、H4幢，約9000平米，其中H有約800平米作為售樓處和辦公室〕第二批〔2021年9月上旬，D、E、F3幢，約7000平米〕第三批〔2021年10月中旬，G、L、K、J4幢，約10000平米〕推案建議ABCDEFGHJKL價(jià)格策略六大主系數(shù)：樓棟系數(shù)、開(kāi)間進(jìn)深系數(shù)、昭示性系數(shù)、層差系數(shù)、面積大小系數(shù)、人流動(dòng)線(xiàn)系數(shù)1、樓棟系數(shù)單套商鋪定價(jià)過(guò)程中，考量因素較多，現(xiàn)就針對(duì)各樓幢在單套面積、人流動(dòng)線(xiàn)、昭示性、停車(chē)位、層數(shù)等主要方面進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)比，得出各樓棟系數(shù)。系數(shù)差值建議〔-0.1；0.1〕2、開(kāi)間進(jìn)深系數(shù)根據(jù)開(kāi)間進(jìn)深比例的大小設(shè)置該系數(shù)值〔含不規(guī)那么鋪位系數(shù)〕，設(shè)立系數(shù)差值〔-0.05；0.05〕。3、昭示性系數(shù)根據(jù)昭示性〔包含：位置、內(nèi)外街、朝向等〕優(yōu)劣設(shè)置該系數(shù)值，本工程可考慮局部景觀(guān)因數(shù)。設(shè)立系數(shù)差值〔-0.1；0.1〕。4、層差系數(shù)本案主要三種形態(tài)，純一層商鋪、一帶二聯(lián)體商鋪、純二層商鋪鑒于本案多為目的型業(yè)態(tài)，零售體量較少，可考慮按9：7：5左右的比例設(shè)立5、面積大小系數(shù)根據(jù)面積的大小設(shè)置該系數(shù)值，設(shè)立系數(shù)差值〔-0.05；0.05〕6、人流動(dòng)線(xiàn)系數(shù)根據(jù)人流動(dòng)線(xiàn)好差設(shè)置該系數(shù)值，鑒于本案業(yè)態(tài)以目的型消費(fèi)為主，零售體量較少，可適當(dāng)降低。設(shè)立系數(shù)差值〔-0.04；0.04〕價(jià)格策略——價(jià)格系數(shù)的建議價(jià)格策略——分戶(hù)價(jià)格表制定策略建議對(duì)于銷(xiāo)售而言，追求完全合理的定價(jià)意義不大。把價(jià)格作為一種銷(xiāo)售道具，靈活的利用價(jià)格系數(shù)，掌握房源的去化方為關(guān)鍵。一張合理的價(jià)格表可能會(huì)讓客戶(hù)無(wú)從選擇，難以決斷。成心讓客戶(hù)找到價(jià)格上的漏洞，是銷(xiāo)售定價(jià)中常用的手段。寶龍城市廣場(chǎng)一期商鋪于2021年10月24日開(kāi)盤(pán)：一期開(kāi)盤(pán)協(xié)議均價(jià)約為3萬(wàn)元/平米；東進(jìn)路商業(yè)街沿街1層萬(wàn)元/平米，朝內(nèi)1層2-2.8萬(wàn)元/平米；二層整體均價(jià)1.8萬(wàn)元/平米。二期商鋪為沿人民路，沿街1層3萬(wàn)元/平米，朝內(nèi)1層為2萬(wàn)元/平米。寶龍城市廣場(chǎng)本案預(yù)判開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.10.242011.6本案均價(jià)可上行10-15%銷(xiāo)售情況一層均價(jià)30000，二層18000//附加值鹽瀆公園，與之隔一條路電視塔、內(nèi)港湖公園，一線(xiàn)濱湖本案均價(jià)可上行5-10%物業(yè)情況一層4.2米層高一層6米層高本案均價(jià)可上行5-10%純一層均價(jià)為30000*〔1+30%〕=39000元/平米價(jià)格策略——價(jià)格定位之重點(diǎn)個(gè)案參考比較結(jié)合新區(qū)在售商業(yè)工程售價(jià)比對(duì)，通過(guò)市場(chǎng)比較法，估計(jì)本案純1層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為：38800元/平米

比較物業(yè)1比較物業(yè)2比較物業(yè)3名稱(chēng)

寶龍國(guó)際廣場(chǎng)

紫薇城市廣場(chǎng)

國(guó)飛尚城相似性

項(xiàng)目周邊項(xiàng)目

項(xiàng)目周邊項(xiàng)目

項(xiàng)目周邊項(xiàng)目樓層修正1F1F1F建成時(shí)間2010年2010年2009年用房性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)裝修水平清水清水清水主力面積

(㎡)40-1005-2050-200售價(jià)(元/㎡)35,00018,00030,000交易時(shí)間1.011.021.03項(xiàng)目位置1.011.021.02易達(dá)性0.991.000.99周邊環(huán)境1.101.151.18建筑年期1.001.001.00臨街狀況1.001.000.99項(xiàng)目面積1.001.051.00設(shè)備設(shè)施1.051.101.08裝修標(biāo)準(zhǔn)1.001.001.00樓層修正1.001.001.00總體調(diào)整指數(shù)1.091.201.20調(diào)整后售價(jià)RMB/㎡38,22721,67936,031權(quán)重60%10%30%加權(quán)后售價(jià)38,793

價(jià)格策略——價(jià)格定位之市場(chǎng)比較法本案純一層38800元/平米，結(jié)合與寶龍城市廣場(chǎng)純二層商鋪18000元/平米的均價(jià)，初步建議本工程純二層商鋪均價(jià)為：20000元/平米按純一層均價(jià)為根底，按0.825為調(diào)整系數(shù)，建議本工程1帶2層連體商鋪均價(jià)為：32000元/平米價(jià)格策略——2F及1-2F連體價(jià)格建議根據(jù)貴司提供的根底單元面積表，粗略測(cè)算工程總銷(xiāo)：商鋪類(lèi)型總套內(nèi)面積（平米）總銷(xiāo)售面積（平米）比重銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）總銷(xiāo)（萬(wàn)元）1-2連體115241398744.73%3200044758.4純一層7498910029.10%3880035308純二層6742818326.17%2000016366合計(jì)25764312701全案均價(jià)3083896432.4PS：初步測(cè)算整體得房率為82.39%價(jià)格策略——總銷(xiāo)測(cè)算資金回籠計(jì)劃表推案2011.6-2011.82011.9-2011.102011.10-2011.12

項(xiàng)目第一批推案量去化率單價(jià)（元/㎡）回籠（萬(wàn)元）第二批推案量去化率單價(jià)（元/㎡）回籠（萬(wàn)元）第三批推案量去化率單價(jià)（元/㎡）回籠（萬(wàn)元）合計(jì)推案體量約900090%2800022680約700080%3220020350約1000095%3380037191總體量26000上期余量09001580剩余體量1300小計(jì)9000790012686整體化率95%

--整盤(pán)均價(jià)32743元/㎡總銷(xiāo)80221萬(wàn)元資金回籠表——分階段預(yù)估資金回籠四、目標(biāo)客戶(hù)定位及客戶(hù)挖掘客戶(hù)定位競(jìng)品客戶(hù)分析客戶(hù)資源挖掘本案客戶(hù)鎖定

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案選?。簩汖埑鞘袕V場(chǎng)、國(guó)飛尚城

客戶(hù)調(diào)研指標(biāo)：客戶(hù)來(lái)源、置業(yè)目的、投資目的、職業(yè)構(gòu)成競(jìng)品客戶(hù)分析PS:所有的購(gòu)置客戶(hù)中屬于寶龍的品牌追隨者比重占到15-20%左右30%競(jìng)品客戶(hù)分析——寶龍城市廣場(chǎng)25%競(jìng)品客戶(hù)分析——國(guó)飛尚城客群客群來(lái)源客戶(hù)特征投資目的本地及周邊（核心群體）公務(wù)員、白領(lǐng)等初級(jí)的資本積累，隨市場(chǎng)、輿論影響而高漲的投資意愿，投資能力有限，對(duì)價(jià)格較為敏感主要目的是獲取穩(wěn)定的租金收益和物業(yè)增值本地富豪家庭、私營(yíng)業(yè)主資本積累度高，投資意愿強(qiáng)，易跟風(fēng)投資；屬于圈層人群，信息渠道寬廣，易形成聯(lián)動(dòng)投資主要目的是防范通脹，實(shí)現(xiàn)未來(lái)物業(yè)的保值增值，相對(duì)更關(guān)注物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值企業(yè)高管對(duì)市場(chǎng)信息較為敏感，對(duì)價(jià)格的接受度相對(duì)較高，判斷力強(qiáng)外地及全國(guó)客群（外延群體）長(zhǎng)三角的資本一族資本積累度高，投資意愿強(qiáng)，易跟風(fēng)投資；屬于圈層人群，信息渠道寬廣，易形成聯(lián)動(dòng)投資主要目的是防范通脹，實(shí)現(xiàn)未來(lái)物業(yè)的保值增值，相對(duì)更關(guān)注物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值全國(guó)各城市資本一族通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的客戶(hù)分析評(píng)判，結(jié)合本案屬性對(duì)目標(biāo)客戶(hù)屬性特征進(jìn)行梳理：本案客戶(hù)鎖定——購(gòu)置客戶(hù)客群年齡（歲）群體規(guī)模月收入水平（元）月平均消費(fèi)支出（元）青年群體16-25多1000-3000500-1000工薪階層25-45中2000-4000500-1000中產(chǎn)階層25-45最多4000-8000800-2000富裕階層25-60少8000以上2000以上通過(guò)對(duì)鹽城幾大百貨商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)者的小范圍訪(fǎng)談，取得以下數(shù)據(jù)結(jié)論：從表中數(shù)據(jù)和訪(fǎng)談的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)：

1、年齡段在25-45歲的消費(fèi)者為我們的主力客戶(hù)群，其具備一定的消費(fèi)能力，針對(duì)該類(lèi)群體消費(fèi)觀(guān)念的引導(dǎo)很有必要；

2、青年群體，業(yè)態(tài)業(yè)種的品牌力、新鮮度對(duì)其有較強(qiáng)的吸引力，餐飲、娛樂(lè)形成二次消費(fèi)的概率更大；

3、富裕階層，對(duì)街區(qū)、商家的品牌、形象、檔次均要求較高，消費(fèi)能力最高，對(duì)其滿(mǎn)意的商家忠誠(chéng)度較高。本案客戶(hù)鎖定——消費(fèi)客戶(hù)客群客群構(gòu)成消費(fèi)特點(diǎn)新區(qū)及周邊（核心群體）原住居民區(qū)域內(nèi)中高檔小區(qū)居民就近生活消費(fèi)日常社會(huì)交往家庭娛樂(lè)追求高校群體追求時(shí)尚消費(fèi)追求個(gè)性化消費(fèi)氛圍政務(wù)、商務(wù)群體政務(wù)、商務(wù)消費(fèi)追求商業(yè)消費(fèi)環(huán)境老城區(qū)（輻射群體）有車(chē)一族目的性強(qiáng)，有一定的消費(fèi)能力，接受休閑、濱湖消費(fèi)理念，具有特色化消費(fèi)需求城區(qū)上班族具有社會(huì)交往要求經(jīng)濟(jì)能力有限周邊城市及旅游客群（外延群體）外地高端成功人士對(duì)特色商業(yè)消費(fèi)的心理需求對(duì)新型消費(fèi)環(huán)境心理滿(mǎn)足外地旅游度假人士對(duì)城市特色、城市形象展示、景觀(guān)資源、標(biāo)志性建筑的觀(guān)光體驗(yàn)、休閑需求消費(fèi)客群引導(dǎo)主張：多元化的目的性、休閑商業(yè)消費(fèi)推動(dòng)全城消費(fèi)觀(guān)念升級(jí)本案客戶(hù)鎖定——消費(fèi)客戶(hù)廣州蕉葉餐廳戰(zhàn)鍋策餐飲干鍋傳奇王子飯店丹桂軒中餐海港城大酒店粗菜館澳門(mén)豆撈巴國(guó)布衣川菜川福樓餐飲狀元樓餐飲

吳地人家得月樓戰(zhàn)略合作商家Merchant

蘇浙匯外婆家公司與8000余家餐飲商家達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，以下為局部餐飲商家客戶(hù)資源挖掘——博思堂經(jīng)營(yíng)商家資源之大型餐飲真功夫快餐一茶一座勝記餐飲大家樂(lè)西緹牛排迪歐咖啡米羅咖啡滿(mǎn)記必勝客蒙自源米線(xiàn)東方既白快餐永和大王名典咖啡味千拉面上島咖啡斗牛士西餐廳

星巴克仙蹤林休閑餐飲大娘水餃番茄主義棒約翰戰(zhàn)略合作商家Merchant

公司與8000余家餐飲商家達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，以下為局部餐飲商家休閑餐飲湯姆熊歡樂(lè)世界金逸影院卡蜜酒吧神采飛揚(yáng)娛樂(lè)麥樂(lè)迪KTV拉斯維加斯會(huì)所錢(qián)柜KTV好樂(lè)迪KTV美麗田園美容SPA金莎SPA一兆韋德健身英派斯健身MT酒吧皇亭1號(hào)會(huì)所SOHO酒吧百度酒吧1912酒吧戰(zhàn)略合作商家Merchant

橫店集團(tuán)大地影院卡通尼樂(lè)園休閑娛樂(lè)公司共與20余家連鎖酒店商家達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，以下為局部酒店品牌假日酒店宜必思戴斯酒店錦江之星卡爾森酒店莫泰富豪酒店雅高酒店漢庭豪生酒店七天速8戰(zhàn)略合作商家Merchant

格林豪泰萬(wàn)豪酒店索菲特酒店酒店品牌客戶(hù)資源挖掘——金鷹集團(tuán)合作商家資源除了博思堂目前擁有的廣泛商家資源外，金鷹集團(tuán)自身多年來(lái)積累的商家資源，同樣十分重要?？蛻?hù)資源挖掘——博思堂購(gòu)置投資客戶(hù)資源1、商學(xué)院：中歐及長(zhǎng)江商學(xué)院名單250位；2、青商會(huì)：蘇州青商會(huì)會(huì)員463位，我司董事長(zhǎng)汪妹玲女士為會(huì)長(zhǎng)；3、銀行VIP：蘇州交通銀行沃德理財(cái)金額50-200萬(wàn)的客戶(hù)10000位，其中理財(cái)200-500萬(wàn)客戶(hù)2000位，另有工商銀行、建設(shè)銀行VIP客戶(hù)約30000位；4、豪華車(chē)主：奧迪A6以上車(chē)主2377位；5、高端會(huì)員：美羅鉆石卡會(huì)員500位，泰華鉑金卡會(huì)員2000位，入會(huì)標(biāo)準(zhǔn)均為當(dāng)日消費(fèi)滿(mǎn)30000元：1、蘇州及無(wú)錫地區(qū)各類(lèi)協(xié)會(huì)、銀行等高端投資客戶(hù)群體經(jīng)過(guò)調(diào)查和分析，博思堂判斷，本工程的購(gòu)置投資客戶(hù)，以江、浙、閩等外地為主，少量鹽城本地客戶(hù)，而我司在長(zhǎng)三角高端投資客戶(hù)資源積累方面，具有充分優(yōu)勢(shì)。博仕會(huì)資源體系商家類(lèi)品牌類(lèi)客戶(hù)類(lèi)協(xié)會(huì)類(lèi)與200余家高端商家〔餐飲、健身、SPA、休閑、醫(yī)療結(jié)構(gòu)等〕建立了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作聯(lián)盟我司每年擁有在線(xiàn)工程40余個(gè)。同時(shí)博仕會(huì)經(jīng)過(guò)10年的經(jīng)營(yíng)，積累了將近10萬(wàn)名會(huì)員。其中金卡會(huì)員18000名。并掌握大量上海、浙江投資購(gòu)房團(tuán)，已成功向外地輸入投資客近千名我司與長(zhǎng)三角眾多行業(yè)協(xié)會(huì)保持著良好的合作關(guān)系，所有客戶(hù)資源可以進(jìn)行共享博仕會(huì)與博思堂同步成立，以蘇州為中心，輻射周邊城市近十年，積累了豐富的資源。2、博思堂博仕會(huì)高端客戶(hù)資源客戶(hù)資源挖掘——金鷹集團(tuán)自身掌握的高端投資客戶(hù)資源鹽城金鷹商城1萬(wàn)多名VIP客戶(hù)金鷹集團(tuán)多年累計(jì)的高端客戶(hù)客戶(hù)資源挖掘——客戶(hù)通路我們現(xiàn)有的高端客戶(hù)資源如何整合?除了傳統(tǒng)的短信、、直郵以外，除了博思堂現(xiàn)有的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)效勞以外，如何能更清晰、更有效的傳達(dá)我們的工程信息？客戶(hù)資源挖掘——客戶(hù)通路路演地點(diǎn)：金鷹各地商場(chǎng)、各大型城市房展會(huì)〔上海、南京、杭州、蘇州等〕方式：金鷹多個(gè)工程同時(shí)亮相〔本錢(qián)、規(guī)?！?、小型的產(chǎn)品推介會(huì)〔精準(zhǔn)〕目標(biāo)客戶(hù)：金鷹現(xiàn)有的高端客戶(hù)、博思堂的客戶(hù)資源、各地商會(huì)資源等等五、針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的推廣建議PART.2分階推廣階段1:起點(diǎn)在中心階段2:標(biāo)準(zhǔn)在金鷹階段3:價(jià)值在濱湖PART.1售樓處建議選址建議功能布局風(fēng)格建議1售樓處建議選址建議功能布局風(fēng)格建議位置建議優(yōu)勢(shì)：位置處在工程主入口，臨近二A2住宅工程；紅綠燈口劣勢(shì)：偏離湖景，景觀(guān)性不好。優(yōu)勢(shì)：靠近內(nèi)港湖和標(biāo)志性建筑電視塔，景觀(guān)非常好；好鹽城客戶(hù)主要來(lái)自工程北面，昭示性劣勢(shì)：離大橋較近；臨近規(guī)劃道路，售樓處的使用暫時(shí)受規(guī)劃道路施工進(jìn)度影響較大。建議1建議2綜合以上原因，建議采用方案2：南側(cè)售樓處。功能建議功能區(qū)內(nèi)容備注前柜接待區(qū)前臺(tái)接待位1-2個(gè)/形象展示區(qū)企業(yè)、項(xiàng)目綜合展示金鷹品牌形象展示墻控臺(tái)區(qū)設(shè)8-10個(gè)座位包括LOGO墻沙盤(pán)區(qū)項(xiàng)目整體模型/洽談區(qū)沙發(fā)桌椅同時(shí)設(shè)立VIP洽談區(qū)單體小模型區(qū)單體模型展示/功能房專(zhuān)案辦公室、財(cái)務(wù)室、開(kāi)發(fā)商辦公室、儲(chǔ)物間、會(huì)議室/衛(wèi)生間男女共2間+洗手盤(pán)/停車(chē)區(qū)預(yù)設(shè)停車(chē)位10-15個(gè)/精神堡壘近十字路口建議盡量做高面積建議序號(hào)功能區(qū)服務(wù)功能面積分布樓層1控臺(tái)銷(xiāo)售人員等候客戶(hù)15一層1沙盤(pán)展示區(qū)項(xiàng)目沙盤(pán)、區(qū)域沙盤(pán)200一層2簽約區(qū)客戶(hù)簽約（圓桌6-8組）80一層3茶水吧為業(yè)主、客戶(hù)準(zhǔn)備飲料、茶水、咖啡等20一層4影音室準(zhǔn)客戶(hù)、高端客戶(hù)了解項(xiàng)目待定一層5洽談區(qū)準(zhǔn)客戶(hù)、高端客戶(hù)洽談區(qū)（沙發(fā)4-6組）80一層6VIP室VIP客戶(hù)、糾紛客戶(hù)處理20一層7衛(wèi)生間男衛(wèi)生間、女衛(wèi)生間各一個(gè)30一層8更衣室、休息間置業(yè)顧問(wèn)休息換衣服用35二層9財(cái)務(wù)室財(cái)務(wù)人員專(zhuān)用15二層10銷(xiāo)售經(jīng)理辦公室銷(xiāo)售經(jīng)理辦公10二層11辦公室駐場(chǎng)人員辦公專(zhuān)用20二層12甲方駐場(chǎng)人員辦公室甲方駐場(chǎng)人員辦公15二層13會(huì)議室銷(xiāo)售會(huì)議30二層14儲(chǔ)藏室銷(xiāo)售物料儲(chǔ)藏15二層一層平面示意圖平面示意圖前臺(tái)：設(shè)有帶工程LOGO的背景墻，入門(mén)直接可見(jiàn)，工程首要形象區(qū)及客戶(hù)第一接待區(qū)，用于客戶(hù)接待，總機(jī)轉(zhuǎn)接；沙盤(pán)區(qū)：區(qū)域沙盤(pán)擺放在入門(mén)，與工程洽談區(qū)相連，保證了談判的有序和連貫，符合銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)；洽談區(qū)：沙發(fā)座位于靠墻深處，優(yōu)化了區(qū)域空間效果，也增加了美觀(guān)度；簽約區(qū)：簽約區(qū)分布左側(cè)空間，來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)參觀(guān)沙盤(pán)后，進(jìn)入洽談區(qū)談判，在放置桌椅時(shí)，防止各談判桌之間的干擾。影音室：放在一樓沙盤(pán)區(qū)附近，方便客戶(hù)更深一步理解工程和集團(tuán)品牌；茶水吧：打造工程高端品質(zhì)，建議延用酒店吧臺(tái)，提供茶水、咖啡等飲料，水吧鄰近洽談區(qū)，便于效勞；VIP室：大客戶(hù)談判、糾紛客戶(hù)處理。開(kāi)發(fā)商駐場(chǎng)人員辦公室：放在最里面，具有一定私密性,大客戶(hù)洽談；會(huì)議室：用于召開(kāi)工程營(yíng)銷(xiāo)會(huì)議；銷(xiāo)售經(jīng)理室：經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)管控，要求與銷(xiāo)售區(qū)緊密連接，具有一定私密性，便于客戶(hù)接待及問(wèn)題處理；更衣間：設(shè)置在一層，方便業(yè)務(wù)員更換衣物，并可用于宣傳品儲(chǔ)藏。財(cái)務(wù)室：設(shè)在樓梯口，方便客戶(hù)交錢(qián)；開(kāi)發(fā)商辦公區(qū)：開(kāi)發(fā)商工程組員工辦公區(qū)域。二層平面示意圖平面示意圖風(fēng)格1-富貴大氣采用大理石前臺(tái)，亞克力板制作logo背景墻，包金字，并在上空設(shè)置燈池和射燈，整體色調(diào)以金色為主以突顯工程的高端品質(zhì)，提升工程形象?？嘏_(tái)風(fēng)格1-富貴大氣區(qū)位沙盤(pán)風(fēng)格1-富貴大氣做一區(qū)位立體沙盤(pán)，懸掛于墻上，緊挨著工程沙盤(pán)，以突顯出工程在城南新區(qū)核心區(qū)位沙盤(pán)是最直觀(guān)的反映工程建成后的效果，其是銷(xiāo)售最好的道具，建議制作一個(gè)25-30平方米的大沙盤(pán)，放置于沙盤(pán)展示區(qū)。做足熱烈的商業(yè)氣氛。工程沙盤(pán)沙盤(pán)上空暖色吊水晶吊燈風(fēng)格1-富貴大氣洽談區(qū)布置風(fēng)格1-富貴大氣頂設(shè)燈池，即有層次感，又有照明作用吊燈裝飾，拒絕單調(diào)洽談桌椅，莊重尊貴大理石飾柱，彰顯品質(zhì)鮮花修飾，愉悅氣氛VIP談判沙發(fā)風(fēng)格1-富貴大氣華美修飾，華美堂皇高檔紋飾沙發(fā)，營(yíng)造良好洽談氣氛產(chǎn)品模型，品質(zhì)訴求為凸顯工程檔次和風(fēng)格，設(shè)立“水吧〞，配備紅酒、咖啡、茶，用來(lái)招待客戶(hù)；擺放時(shí)尚雜志共客戶(hù)閱覽；臺(tái)面放置些許綠植、雕飾；水吧風(fēng)格1-富貴大氣吊旗風(fēng)格1-富貴大氣建議在洽談區(qū)頂設(shè)置吊旗，便于清晰向客戶(hù)傳遞工程信息。展板風(fēng)格1-富貴大氣建議在售樓處現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置系列工程展板，提升售樓處現(xiàn)場(chǎng)工程信息的展示量。展板外形設(shè)計(jì)要與整個(gè)售樓處裝修風(fēng)格相一致。內(nèi)部細(xì)節(jié)背景墻：設(shè)計(jì)要求充滿(mǎn)立體感、層次感接待臺(tái)：設(shè)計(jì)合理，實(shí)用好看文化墻：展示金鷹18年品牌歷程上海金鷹南京金鷹蘇州金鷹昆山金鷹宿遷金鷹南通金鷹西安金鷹淮安金鷹揚(yáng)州金鷹徐州金鷹廣州金鷹泰州金鷹風(fēng)格1-富貴大氣雕飾小品風(fēng)格1-富貴大氣衛(wèi)生間風(fēng)格1-富貴大氣洽談區(qū)布置風(fēng)格2-現(xiàn)代時(shí)尚吊頂設(shè)燈池，即有層次感，又有照明作用吊燈裝飾，拒絕單調(diào)洽談桌椅，線(xiàn)條清楚，簡(jiǎn)單又不失莊重大落地窗設(shè)計(jì)，使得大廳十清楚亮，客戶(hù)心情更加愉快大理石飾柱，彰顯品質(zhì)細(xì)節(jié)處理風(fēng)格2-現(xiàn)代時(shí)尚項(xiàng)目數(shù)量要求及費(fèi)用細(xì)項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用（元）裝修設(shè)計(jì)費(fèi)1750平米，200元/平米150000室內(nèi)裝修1一層750平米，1200元/平米，二層140平米，200元/平米928000談判桌椅61500元/套，共6套9000談判沙發(fā)63000元/套18000前臺(tái)15000元/個(gè)5000水晶吊燈25000元/個(gè)10000沙盤(pán)9項(xiàng)目沙盤(pán)1、區(qū)域沙盤(pán)1100000售樓處門(mén)頭1

10000空調(diào)7臺(tái)2個(gè)5P大功率，5個(gè)小功率25000吧臺(tái)后椅子6個(gè)個(gè)性化設(shè)計(jì)6000辦公桌10組品質(zhì)較好5000檔案柜5個(gè)--5000更衣柜1個(gè)--400飲水機(jī)5臺(tái)能制冷制熱（品質(zhì)較好）4000電腦5臺(tái)

30000復(fù)印機(jī)1臺(tái)激光復(fù)印機(jī)5000打印機(jī)2臺(tái)激光打印機(jī)（復(fù)印在原售樓處）3000音響1套品質(zhì)較好與電腦連接4500辦公文具--滿(mǎn)足工作需要1000其他費(fèi)用-----50000合計(jì)

1368900費(fèi)用參考分階推廣階段1:起點(diǎn)在中心階段2:標(biāo)準(zhǔn)在金鷹階段3:價(jià)值在濱湖2總營(yíng)銷(xiāo)策略起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值城南新中心，生活新起點(diǎn)稀缺濱湖商業(yè)投資價(jià)值三個(gè)階段金鷹模式的全國(guó)COPY階段一：起點(diǎn)在中心塑造形象招商造勢(shì)*是起點(diǎn)，也是至高點(diǎn)。銷(xiāo)售趁熱階段1—起點(diǎn)新城市中心：坐擁城南板塊，中心區(qū)域。形象塑造本案新商圈中心：大勢(shì)所趨，國(guó)際商業(yè)巨頭入駐新區(qū)。階段1—起點(diǎn)形象塑造新水岸街區(qū)：內(nèi)港湖新水岸風(fēng)情街區(qū)。階段1—起點(diǎn)形象塑造活動(dòng)主題：新中心，新機(jī)遇，新生活。<主題1：派對(duì)>城南開(kāi)展論壇金鷹招商發(fā)布會(huì)主力店簽約儀式<主題2：造勢(shì)>中心地段路演各大賣(mài)場(chǎng)巡展階段1—起點(diǎn)活動(dòng)組織事件營(yíng)銷(xiāo)1：投資論壇時(shí)間：2021年3月形式：論壇/發(fā)布會(huì)/講座主題：中國(guó)及鹽城商業(yè)開(kāi)展模式探討目的：樹(shù)立工程形象邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者、經(jīng)濟(jì)或商業(yè)投資分析專(zhuān)家〔成思危〕、權(quán)威人士、鹽城中心商圈知名商家。階段1—起點(diǎn)活動(dòng)組織事件營(yíng)銷(xiāo)2：招商推介新聞發(fā)布會(huì)時(shí)間:2021年4月地點(diǎn):市區(qū)酒店目的:工程預(yù)熱，區(qū)域炒作主題：工程商業(yè)價(jià)值，工程推介邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者、有號(hào)召力的品牌商家階段1—起點(diǎn)活動(dòng)組織事件營(yíng)銷(xiāo)3：主力店簽約儀式時(shí)間:視招商具體進(jìn)度而定地點(diǎn):市區(qū)酒店目的:展示工程商業(yè)前景，提升商家及投資者對(duì)工程信心，促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售主題：工程商業(yè)價(jià)值，工程推介邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者、品牌商家、業(yè)內(nèi)人士階段1—起點(diǎn)活動(dòng)組織SP1：中心地段路演利用重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)在市區(qū)人流密集商業(yè)中心舉辦大型路演，同時(shí)派發(fā)工程資料，公開(kāi)工程信息，吸引路人眼球，輔助媒體跟進(jìn)報(bào)導(dǎo)，引起關(guān)注。階段1—起點(diǎn)活動(dòng)組織SP2：各大賣(mài)場(chǎng)巡展工程蓄水期，在市中心各大賣(mài)場(chǎng)密集巡展，增加工程影響力，迅速積累客戶(hù)，為開(kāi)盤(pán)打下良好根底。階段1—起點(diǎn)活動(dòng)組織階段1—起點(diǎn)媒體策略＋＋＋長(zhǎng)效媒體短效媒體網(wǎng)絡(luò)渠道戶(hù)外大牌圍墻道旗交通指示牌公交站臺(tái)報(bào)紙電視短信DM直郵鹽城GO房網(wǎng)鹽城房產(chǎn)鹽城搜房金鷹客戶(hù)銀行超市購(gòu)物中心攔截區(qū)域內(nèi)、路過(guò)客戶(hù)重要節(jié)點(diǎn)信息釋放吸引目標(biāo)圈層客群輔助媒體根據(jù)工程情況與鹽城本地實(shí)際，本案媒體建議采用戶(hù)外+短信+DM直郵為主；報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)為輔的策略。根據(jù)商業(yè)工程常規(guī)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用一般為總銷(xiāo)的1.2%，本案存在體量小、周期短的情況，結(jié)合本案實(shí)際，建議營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用定為700萬(wàn)元。階段1—起點(diǎn)媒體預(yù)算工程分3個(gè)階段推出，每個(gè)階段的的廣告費(fèi)用分配如下：第一階段〔品牌塑造期：2021年2月-5月〕：該階段為品牌塑造期，大量媒體長(zhǎng)期使用，建議廣告費(fèi)為50%，預(yù)算投入約為350萬(wàn)。第二階段〔開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：2021年6-10月〕：該階段為開(kāi)盤(pán)的宣傳工作及開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣，建議廣告費(fèi)為35%，預(yù)算投入約為245萬(wàn)。第三階段〔持續(xù)銷(xiāo)售期：2021年11月-2021年3月〕：該階段為產(chǎn)品加推、價(jià)值宣傳、老客戶(hù)維護(hù)，建議廣告費(fèi)為15%，預(yù)算投入約為105萬(wàn)。階段1—起點(diǎn)媒體費(fèi)用分配類(lèi)別比例數(shù)額報(bào)紙媒體10%70萬(wàn)元電視媒體10%70萬(wàn)元網(wǎng)絡(luò)10%70萬(wàn)元戶(hù)外廣告（含基地包裝）40%280萬(wàn)元活動(dòng)、促銷(xiāo)費(fèi)用30%210萬(wàn)元階段1—起點(diǎn)媒體方案月份媒體主題數(shù)量?jī)r(jià)格備注戶(hù)外大牌內(nèi)港湖畔，金鷹財(cái)富領(lǐng)地驚艷全城4-5個(gè)200萬(wàn)建軍路等老城中心工地圍墻新中心/新金鷹/新商區(qū)/圍墻上樹(shù)廣告牌3道旗、路牌新中心，金鷹水岸風(fēng)情街/項(xiàng)目周邊、公交站臺(tái)短信城南新中心，崛起新財(cái)富領(lǐng)地4次5萬(wàn)項(xiàng)目品牌報(bào)紙城南正中心，財(cái)富正中心17萬(wàn)鹽阜大眾報(bào)4DM直郵城南中心，金鷹水岸風(fēng)情街傲視全城20000份5萬(wàn)針對(duì)銀行、政府等短信金鷹招商發(fā)布會(huì)盛大進(jìn)行，恭迎品鑒4次5萬(wàn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)/活動(dòng)報(bào)道報(bào)紙金鷹招商發(fā)布會(huì)盛大進(jìn)行，恭迎品鑒1次7萬(wàn)活動(dòng)報(bào)道網(wǎng)絡(luò)新中心，新商區(qū)，金鷹財(cái)富新天地30天10萬(wàn)階段性活動(dòng)、賣(mài)點(diǎn)5DM直郵風(fēng)景這邊獨(dú)好，金鷹水岸風(fēng)情街內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中20000份5萬(wàn)針對(duì)金鷹老客戶(hù)短信市政府旁，商機(jī)無(wú)限，潛力無(wú)限4次5萬(wàn)賣(mài)點(diǎn)電視項(xiàng)目整體介紹30天20萬(wàn)3月開(kāi)始制作，5月投放網(wǎng)絡(luò)金鷹水岸風(fēng)情街內(nèi)部認(rèn)購(gòu)火爆進(jìn)行中30天10萬(wàn)階段性活動(dòng)、賣(mài)點(diǎn)總計(jì)：279萬(wàn)第一階段：2021年3月-5月2021年活動(dòng)線(xiàn)投資論壇招商發(fā)布會(huì)主力店簽約路演賣(mài)場(chǎng)聯(lián)展PS：以上媒體費(fèi)用為粗略估計(jì)，以實(shí)際發(fā)布為準(zhǔn)。階段1—起點(diǎn)媒體策略戶(hù)