2022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》深度自測卷1

精品文檔-下載后可編輯年《房地產(chǎn)估價案例與分析》深度自測卷12022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》深度自測卷1

問答題（共5題，共5分）

1.某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1000萬元。請問上述觀點是否正確？為什么？

2.某房地產(chǎn)估價機構接受委托，評估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權利狀況完整。注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進行實地查勘后，擬選用比較法作為主要的估價方法，但僅搜集到A、B、C三個交易實例。實例A交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金；實例B系兄弟之間轉讓；實例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴大經(jīng)營規(guī)模。除以上情況外，三個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。根據(jù)選取可比實例的質(zhì)量要求判斷上述三個交易實例是否可以選作可比實例，若有可以選作可比實例的，說明應如何對它們的成交價格進行修正或者調(diào)整。

3.甲房地產(chǎn)估價機構接受委托對某商業(yè)房地產(chǎn)進行市場調(diào)查分析，房地產(chǎn)估價師張某在分析消費者消費習慣時應重點關注哪些方面？

4.李某擁有國有土地使用權證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價是7480元/m2，李某不同意這個征收價格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評估是7700元/m2；認為找來的估價公司的評估價應該不是唯一標準，詢問可不可以更換原估價公司，李某要求新估價公司對于自主老屋按7700元/m2價格或更高補償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。

答題需要層次，考三個問題

1.房屋用途的確定、違章建筑確認

2.征收估價機構的選擇

3.征收補償?shù)拇_定

5.指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

本次估價背景情況如下：

（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權面積為679.6平方米。

估價目的：為法院確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。

（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。

（四）價值類型：為房地產(chǎn)的市場價值。

（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。

（六）估價結果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學的估價方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，經(jīng)過全面細致的測算，并結合估價經(jīng)驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。

以下是該房地產(chǎn)估價報告中“估價假設和限制條件”的內(nèi)容片段：

估價假設和限制條件

一、估價假設

（一）一般假設

1.市場供應關系、市場結構保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或實質(zhì)性改變。

2.交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。

3.洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持相對穩(wěn)定。

4.如果有特殊買家需要認真考慮特殊買家的附加出價。

改正：不考慮特殊買家的附加出價。

5.本報告出具的價格包含了國有土地使用權出讓金，如果至價值時點止，原產(chǎn)權人尚有任何有關估價對象的應繳未繳稅費，應按照規(guī)定繳納或從評估價值中相應扣減。

6.本次評估，評估人員根據(jù)現(xiàn)場實際情況，僅對地面建筑部分外觀進行實地查勘，未對估價對象做建筑物基礎和結構上、地下管線等隱蔽工程的測量和實驗，本次評估假設其無基礎、結構、地下管線等隱蔽部位方面的重大質(zhì)量問題。

7.本次評估，我司未對估價對象進行實地測量，建筑面積以委托方提供的《××市不動產(chǎn)登記資料證明表》上所記載的面積為評估依據(jù)；若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價值。

改正：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應調(diào)整評估價值。

8.本次評估，以委托方提供的《××市不動產(chǎn)登記資料證明表》上注明的資料為依據(jù)，若其權屬存在不相符情況，應以實際情況為準。

未定事項假設

本次估價無未定事項假設。

（三）背離事實假設

我們于20××年11月30日已對估價對象進行了實地勘察，而據(jù)委托方要求，評估基準日（即價值時點）設定為委托評估日，因此，本次評估以20××年11月14日作為價值時點，并假設價值時點估價對象的建筑物狀況與實際勘查之日的現(xiàn)狀一致，且對評估的市場價值并無影響。

（四）不相一致假設

本次估價對象設有抵押權，由于原有的抵押情況沒有注銷，本次估價需要考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。

改正：本次估價未考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。

（五）依據(jù)不足假設

本次評估，因委托方原因，估價人員未能進入室內(nèi)進行現(xiàn)場勘查，室內(nèi)狀況以及照片為估價人員從室外通過門窗玻璃觀察及拍攝（僅首層），對于室內(nèi)具體狀況不能明確，基于以上情況，假設該房地產(chǎn)為毛坯狀況進行考慮。

二、估價報告使用限制

（一）本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于價值時點市場狀況以及估價對象的現(xiàn)狀而言，并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，使用者在運用本報告的結果時應予以充分考慮。

改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響。

本估價報告僅為本次委托當事人提供估價對象于價值時點以及估價目的下提供參考依據(jù)，不作它用。如果改變估價目的或若用于其他用途，對使用者造成的損失，我公司不承擔任何責任。

（三）房地產(chǎn)使用過程中若維護管理不當或遭到人為破壞，有可能降低該房地產(chǎn)的價值。

（四）本報告專為委托人及相關權利人使用，應在合法前提下使用報告書，不得向估價報告審查部門以外的無關單位和個人提供。除因拍賣的需要外，未經(jīng)本公司同意，報告的全部或部分內(nèi)

單選題（共9題，共9分）

6.完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。

下列有關房地產(chǎn)估價文書的描述中，錯誤的是（）。

A.制定估價報告內(nèi)部審核表可以保證審核標準的一致性、完整性和規(guī)范性

B.估價師在完成估價項目時，應盡可能的親自進行實地查勘

C.估價中的主要不同意見有助于估價機構和估價師總結估價經(jīng)驗

D.估價報告交接單要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等

7.完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。

下列各項中，不屬于估價委托合同作用的是（）。

A.建立受法律保護的委托與受托關系

B.明確委托人和房地產(chǎn)估價機構的權利和義務

C.載明估價的有關事項

D.作為估價機構內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)

8.完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。

估價所需資料的清單中，下列屬于土地登記狀況資料的是（）。

A.坐落

B.形狀

C.場地平整情況

D.登記時間

9.隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價機構對甲提供的開發(fā)項目進行評估。

下列不屬于房地產(chǎn)貸款項目評估相關法律法規(guī)及技術標準規(guī)定的是（）。

A.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

B.《中華人民共和國土地管理法》

C.《中華人民共和國擔保法》

D.《中華人民共和國物權法》

10.隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動最主要的資金來源渠道。現(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價機構對甲提供的開發(fā)項目進行評估。

房地產(chǎn)貸款項目評估應采取科學的方法和手段，定性與定量分析相結合，注重數(shù)據(jù)來源的客觀性、依據(jù)性和準確性。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)貸款項目評估的（）的特點。

A.綜合性

B.科學性

C.專業(yè)性

D.特殊性

11.某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

7.該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應為（）。

A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和

B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

12.某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

6.采用成本法估價時，估價的基本路線為（）。

A.采用房地合估方法，計算兩棟房屋的重置價格

B.采用房地分估方法，計算兩棟房屋的重置價格扣除折舊

C.該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

D.采用房地合估方法，該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金，扣減物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊的值

13.某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

5.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，應通過下列（）途徑。

A.自行改變

B.經(jīng)上級主管部門批準改變

C.經(jīng)政府房屋管理部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)

D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)

14.某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

4.估價人員應根據(jù)（）用途對該兩幢房屋進行估價。

A.根據(jù)房屋所有權證上記載的用途進行估價

B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結果的現(xiàn)狀用途進行估價

C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

多選題