【房地產稅開征對地方住房市場的影響探究12000字（論文）】

房地產稅開征對地方住房市場的影響研究TOC\o"1-3"\h\u15344摘要 1關鍵詞1第一章緒論363831.1研究背景及意義 326361.1.1研究背景 3220411.1.2研究意義 3102941.2研究內容和方法 345441.3國內外研究動態(tài) 4297471.3.1國內研究動態(tài) 4214251.3.2國外研究動態(tài) 591021.3.3研究述評 6第二章我國房地產稅收制度概述6292442.1我國房地產稅收制度發(fā)展歷程 62.1.1房地產稅的概念62.1.2房地產稅收體系初步形成階段62.1.3房地產稅收體系完善階段658772.2房地產稅開征的相關理論依據(jù) 7169802.2.1市場供求理論 772812.2.2市場失靈原理 7316422.2.3效益最大化原理 7第三章我國現(xiàn)行房地產稅收制度的現(xiàn)狀7202403.1征稅范圍方面 855163.2計稅依據(jù)、稅率方面 811363.3流轉環(huán)節(jié)稅負方面 886773.4征收管理方面 914230第四章房地產稅對長沙市住房市場影響的研究 9263734.1開征房地產稅有利于房價回歸理性 959194.1.1長沙市住房價格現(xiàn)狀 977344.1.2模擬開征房地產稅對長沙市住房價格的影響 10194014.2開征房地產稅有利于住房回歸居住本質，抑制投機行為 114.2.1長沙市住房供需現(xiàn)狀114.2.2房地產稅對長沙市住房需求的影響124.2.3房地產稅對長沙市住房供給的影響12321514.3開征房地產稅有利于活躍存量房市場 ..134.3.1長沙市存量房市場現(xiàn)狀134.3.2房地產稅對長沙市存量房市場的影響1311774.4開征房地產稅有利于增加長沙市地方財政收入 134.4.1房地產稅在國外地方政府財政收入中的地位134.4.2舊房地產稅對長沙市地方財政收入貢獻微弱1416323第五章構建房地產稅的建議和措施 14280055.1建立完整的財權登記制度 1461615.1.1建立財產登記制度 14190795.1.2建立完善的信用體系 14297305.2健全房地產價值評估體系 14274005.2.1評估主體制度的構建 14182115.2.2評估方法的選擇 15237085.2.3評估周期的選擇 1567275.3構建合理的房地產稅收體系設計框架 15134865.3.1房地產稅納稅人的確定 15169435.3.2房地產稅課稅對象的確定 15160615.3.3房地產稅計稅依據(jù)的確定 16267055.3.4房地產稅稅率的確定 1688465.3.5房地產稅稅收優(yōu)惠的選擇 16207035.4完善我國稅收征管體系 16268815.4.1嚴格執(zhí)法，加大監(jiān)管力度 16186345.4.2加大宣傳力度，堅持依法治稅 16155055.4.3加強溝通，建立跨部門協(xié)作機制 17176045.4.4加強干部培訓，提高干部業(yè)務素質 1727331參考文獻 18摘要：近些年來房地產行業(yè)迅速發(fā)展，成為我國經濟的支柱產業(yè)，在經濟中的地位也越來越重要，是我國經濟持續(xù)增長的重要引擎。房地產行業(yè)有很強的帶動性，它的發(fā)展關系著國民經濟的發(fā)展、社會的穩(wěn)定、人民的生活水平。住房市場與人們的生活更加密切，得到政府、公眾的高度重視和廣泛關注。我國與房地產行業(yè)相關的稅費和房地產業(yè)的發(fā)展不相匹配，無法起到調節(jié)市場和促進市場良好發(fā)展作用。當今隨著經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)迅速崛起，對于我國經濟的發(fā)展引導起著重要的作用。房地產行業(yè)在經濟中占有重要地位，對我國的國民經濟、社會發(fā)展水平、國民生活質量有些重要影響。房地產行業(yè)與人們的居住有密切聯(lián)系。因此，在社會范圍內，國家以及人民對房地產行業(yè)關注度高。由于我國經濟處于發(fā)展階段，為了保證房地產行業(yè)和市場的良好發(fā)展，需要積極的開展房地產稅制改革。房地產稅逐漸成為民眾的熱點討論話題、日常關心事物，成為中央、地方政府、房地產稅市場和學術研究者的重要議題。關鍵詞：房地產稅；住房市場；供需；價格第一章緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景隨著我國經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)迅速崛起，在經濟中占有重要地位，促進我國經濟不斷增長。通過房地產的發(fā)展可以體現(xiàn)出我國的社會發(fā)展趨勢、人民生活水平、國民經濟的發(fā)展。由于房地產和人們居住有密切聯(lián)系，人們對房地產行業(yè)的關注度普遍較高。在房地產發(fā)展的同時，也引發(fā)了問題。比如，市場調節(jié)的滯后性，房地產的稅費和房地產發(fā)展脫節(jié)，愛了房地產行業(yè)的發(fā)展。需要政府宏觀調控，制定和完善相關措施，重建房地產稅收結構體系，引導房地產行業(yè)的發(fā)展，最終促進我國經濟可持續(xù)發(fā)展。1.1.2研究意義房地產稅的征收勢必會對房地產供需、價格、結構造成一定的影響，但其影響方式以及影響程度現(xiàn)在不得而知，在房地產稅正式征收之前對其產生的影響做出預測性的研究分析有著十分重要的意義。本文希望在定性分析房地產稅的基礎上通過定量的分析預測房地產稅對長沙市住房市場產生的影響，為日后相關課題的進一步研究提供理論支持，也為住房市場各主體決策房地產稅的應對措施提供一些數(shù)據(jù)支持。1.2研究內容和方法1.2.1研究內容為了促進房產行業(yè)的長足發(fā)展以及房地產市場良心發(fā)展。大部分國家對房地產實行征稅政策。對此，我國可以向其他國家學習借鑒，征收房地產稅。但是需要結合我國房地產特點，根據(jù)實際情況來考慮房地產的征收問題。立足實踐，進行充分的市場調研以及理論研究，根據(jù)數(shù)據(jù)研究在實行房產稅中的意義和不足，制定切實可行的方案。助推我國房地產稅收政策取得良好效果，推動我國房地產行業(yè)向健康積極方向發(fā)展，滿足我國人民對住房市場的需求。本文對現(xiàn)階段房地產發(fā)展情況進行研究，根據(jù)相關數(shù)據(jù)分析房地產和其他稅收的關系，分析相關數(shù)據(jù)得出科學的信息，發(fā)現(xiàn)并總結實施稅收中問題，制定合理化科學化的的解決方案。以住房市場為例,研究分析征收房地產稅對長沙市個人住房市場各方面的影響。1.2.2研究方法①文獻研究方法

通過借鑒以往學者的研究成果，根據(jù)相關數(shù)據(jù)分析研究房地產稅的發(fā)展情況。

②定量分析和定性分析相結合的方法

使用定量分析和定性分析相結合的方法分析征收房產稅后對長沙住房市場的影響，借鑒相關學者研究數(shù)據(jù)分析房地產稅對住房市場供需、價格的影響效果。1.3國內外研究動態(tài)1.3.1國內研究動態(tài)（1）房地產稅研究現(xiàn)狀歐陽敏(2013)對上海和重慶房地產稅試點項目的研究，發(fā)現(xiàn)試點項目后，重慶房價上漲而不是下降，增長率達11%。蘇萍(2017)發(fā)表看法，征收房產稅在短期內影響房地產價格，但從長遠角度分析，房產稅對于解決房價過高的問題沒有發(fā)揮作用。而且可能會導致房價的再次上漲。王樂英（2017）認為，征稅房地產稅對于房價的影響有三個體現(xiàn)，第一，房地產稅會引起房價上漲，第二，房地產稅對房價沒有影響。第三，財產稅將抑制房價上漲。劉海燕(2017)把31個省(直轄市)為分析對象,將房產稅作為解釋變量,GDP和CPI和每個省的總人口為控制變量,并分析了房產稅對房價的影響在2015年從168年樣本觀測數(shù)據(jù)。分析表明，房地產稅對市場的影響主要體現(xiàn)在對購房需求的影響上，具有引導需求方合理消費的作用。買房時,買方將稅收安全鏈接和自身經濟條件的進行考慮，選擇滿足自我需求的房子，同時買住房市場起到引導作用，合理利用土地資源。緩解房價的上升造成的土地價格在一定程度上的上升。王詩琪(2018)認為在當今住房市場的情況下實行房產稅政策可以解決房地產行業(yè)面臨的難題題。同時可以擴大政府稅收來源，合理分配居民收入，發(fā)揮房地產行業(yè)的積極作用，促進我國經濟發(fā)展。（2）長沙市住房研究現(xiàn)狀梁賢杰（2011）將長沙市住房保障制度作為分析對象，得出經過多年的改革和發(fā)展，長沙市住房保障體系已形成了較為完整的住房公積金體系，經濟適用住房體系，廉租住房體系。但是，因為受到較多的影響因素，導致長沙市的住房體系不完善，束縛體系發(fā)揮積極的作用。張胥（2012）結合住宅市場的特點，介紹了政府調控的相關理論知識。從住宅的特殊性、影響房價的因素、政府調控住宅市場的必要性和目標等方面闡述了政府調控住宅市場的手段。分兩個階段回顧2003年至今長沙乃至全國樓市調控的歷史，并進行政策評價。張洋（2016）將新生代農民工住房保障作為分析對象，得出影響長沙市新生代農民工的6個影響因素，包括新生代農民工的婚姻狀況、受教育年限、人均住房面積、家電件數(shù)、住房支出占比及社區(qū)環(huán)境等。田艷君（2018）通過對長沙市基礎教育資源對住房市場影響的研究，得出教育資本化的現(xiàn)象明顯存在，其存在是由于一系列因素導致，并不是偶然。教育資源越好的地區(qū)，房價可能越高。學區(qū)房一般比普通地區(qū)的房子的房價貴。因此，要實現(xiàn)教育公平以及緩解教育資本化的問題，應該從根本原因出發(fā)。1.3.2國外研究動態(tài)Simon（1943）最早提出傳統(tǒng)理論的學者，他研究的是在資本自由流通的情況下房地產稅和房價之間的關系，他研究發(fā)現(xiàn)流轉環(huán)節(jié)的房地產稅很大部分由消費者來承擔，房地產稅的征收會導致房價的上漲。Tiebout（1956）是第一個提出利益理論的學者。他假設居民們都非常了解情況，能夠在各地區(qū)之間進行自由流動（即“用腳投票”）。雖然各地區(qū)的政府級別不一，但人們總是選擇在稅負低、公共服務高的地方生活。這就使得政府需要努力提高公共服務的質量，借此吸引更多的人們來這里居住。在此過程中，公共物品和服務的供給效率達到最優(yōu)水平，實現(xiàn)了資源的有效配置。Benjamin，Coulson和Yang(1993)利用賓夕法尼亞州費城的數(shù)據(jù)來研究房地產流轉稅增加對房價的可能帶來影響。研究結果表明：(1)該政策的實施降低了房價；(2)房屋出讓方承擔了上述稅負。Baek,ParkJin,Lee,Young(2018)分析房地產稅和房價之間的關系。結合1980年到2015年的相關數(shù)據(jù)研究討論了財產稅和租房價格之間的關系。分析得出，對于財政擁有率較低的國家而言，通過提高才查出收率可以抑制房價上漲，對于財政擁有利益較高的國家而言，提高財產稅率反而促進房價增加。Yang,Sung-Guk(2019)以DECD國家研究發(fā)現(xiàn)，實施房地產政策對于國內生產總值產生效果作用小。所以，建議國家采取一些政策或者舉措增加財產稅，發(fā)揮財產稅的積極作用。1.3.3研究述評根據(jù)現(xiàn)有文獻，國外學者對房地產稅與住房市場之間的關系進行了深入研究，但每個人得出的結論并不完全相同。主要原因是房價受多種因素的影響，房地產稅并不一定是房價的主要影響因素。因此，在研究中，如果選擇的模型不是一組完全相同的假設，并且設置了不同的稅種和范圍，那么結論可能并不完全相同。因此，研究房地產稅對價格的影響和研究房地產稅對價格的影響可能會有所不同。

我國現(xiàn)有的文獻存在很多不足：房地產稅的概念與房產稅的概念差別不大，導致分析過程中產生混亂和難以辨認的現(xiàn)象，且由于部分數(shù)據(jù)的缺失，結論并不完善?；蛘邤?shù)據(jù)間隔太短，不能反映我國房地產稅制的實際情況和特點。因此，在研究分析中國房地產稅對住房市場的作用機理時，首先選擇一個區(qū)域作為主要研究對象，分析對房地產市場對房地產稅的影響。本文選擇長沙作為研究對象。第二章我國房地產稅收制度概述2.1我國房地產稅收制度發(fā)展歷程2.1.1房地產稅的概念一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產稅收是房地產的定義。我國目前的房地產種類包括房地產業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等等。2.1.2房地產稅收體系初步形成階段房地產稅收體系初步形成階段是新中國成立后到1981年。新中國成立之后，國務院發(fā)表了《全國稅收實施要則》(1950年)將房地產稅列入我國稅種。此時，房地產稅體系初步建立。隨國務院實行《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，房地產稅由房產稅和地產稅共同構成。但是，在現(xiàn)實中，房地產稅發(fā)揮的作用有限。2.1.3房地產稅收體系完善階段1981年至今為房地產稅體系完善階段。1982年法律規(guī)定城鎮(zhèn)的所有權歸于國家，農村以及市郊的土地歸為集體所有。1984年，國家對于稅收制度進行了改革，房地產稅由此分為房產稅和土地使用稅，納稅對象包括企業(yè)和個人。1994年開始，為了使土地資源合理配置，解決土地的相關問題，我國實行了土地增值稅。在這些年中，我國不斷通過分析研究、進行創(chuàng)新、不斷完善稅收體系，爭取將土地效益最大化。2011年1月，我國在重慶和上海進行了全國房產稅試點，標志著我國房產稅體系逐步完善。2.2房地產稅開征的相關理論依據(jù)2.2.1市場供求理論供給需求曲線圖可以應用于市場供給變化情況的分析中，曲線圖明確的表明了商品的供給和需求之間的關系，說明了影響價格的因素有供給和需求兩方面，并不只是由單一的供給影響商品價格。市場供求理論揭示了影響價格的因素。供給大于需求時，人們需求得到了滿足，價格會降低。供給小于需求時，商品滿足不了人們的需求，價格會上升。為了平衡供給和需求，商家會根據(jù)不同情況采取措施，最后達到市場均衡，減少利益的損失。房屋市場的發(fā)展同樣符合供給和需求曲線但由于房屋作為日常生活必須品，需求彈性小，波動趨勢平緩。2.2.2市場失靈原理失靈理論認為社會處于競爭狀態(tài)，市場調節(jié)可以真正的實現(xiàn)此社會資源的合理配置，避免資源浪費。但是市場的合理競爭只能停留在理論方面，實際情況中并不存在。因此也會出現(xiàn)市場失靈的現(xiàn)象，這是由于受到多種因素的影響，比如信息不對稱，干擾壟斷等因素。消費者靠實際成本并不能購買本來，產品導致市場失靈。市場調節(jié)并不是萬能的，因此需要政府進行宏觀調控，推動房地產行業(yè)朝著正確的方向發(fā)展。我國通過調節(jié)稅收的方法對市場不良現(xiàn)象進行規(guī)范，發(fā)揮稅收積極作用。2.2.3效益最大化原理地方政府征收房地產稅可以提高征稅效率，發(fā)揮地方政府的主觀能動性，同時可以增加政府的稅收收入，促進政府工作的運行。政府獨立地進行征收房地產稅，不僅可以增加政府的財政收入，促進征收稅務的合理化，透明化，真的讓稅務取之于民用之于民。而且可以增強政府對稅收資源的合理的分配。綜上所說，政府主動征收房地產稅可以推動政府工作順利運行，促進政府的長足發(fā)展，提高政府工作效率，減少資源浪費，做到效益最大化。第三章我國現(xiàn)行房地產稅收制度的現(xiàn)狀分析3.1征稅范圍房產稅僅僅是對城鎮(zhèn)的商品房、經營性房屋征稅；土地使用稅針對的是我國稅法規(guī)定范圍內需要納稅的部分土地。城鎮(zhèn)土地的納稅區(qū)間十分廣泛，比如縣城、工礦區(qū)等，不僅包括土地所有權歸國家掌管的土地部分，還包括歸某些集體所有的土地部分?，F(xiàn)行房產稅沒有將位于農村的房產納入其中，不僅減少了農村政府在房產稅收入方面的資金，也不利于稅法的公平實施。所以現(xiàn)在的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍狹窄，并沒有覆蓋所有住房。3.2計稅依據(jù)、稅率房產稅是直接稅的一種，它是通過計算某一房屋的計稅余值或是房屋租出時獲取的租金來衡量所需稅務，并由房屋的產權所有人繳納的一個財產稅；房產稅通常采用的是從價計征或者從租計征的方式；從價計征是按房產的原始價值按一定比例扣除后計算得到的剩余值與年稅率的乘積；而從租計征是按房產的租金收入計征。關于城鎮(zhèn)土地所需繳納的使用稅是通過實際的占地面積來衡量的，一般采用的是具有一定幅度差異的定額稅率方式，并按照地區(qū)的不同對每平米土地使用稅的繳納費用作了詳細的區(qū)分，主要分為大城市、中等城市、小城市等，其中大、中、小城市應納稅額區(qū)間逐級遞減，縣城、建制鎮(zhèn)與工礦區(qū)三者的應繳稅額區(qū)間為同一區(qū)間?？傮w來說，無論是國有土地還是\o"集體土地"\t"/zs/360/_blank"集體土地，使用者都需要繳納土地使用稅，實際的稅率由各地在國家規(guī)定的基礎上自行調整。3.3流轉環(huán)節(jié)稅負目前，房地產行業(yè)的稅負基本都位于交易階段，持有階段占比較少，這就使得持有階段的稅務不能得到合理利用，從而影響稅收環(huán)節(jié)對于房地產的調節(jié)控制作用。目前，我國實行的是重視交易流通而忽略持有稅務的稅收處理辦法，會直接導致稅務征收工作的不公平現(xiàn)象，會使房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展嚴重受阻。在流通環(huán)節(jié)中，房地產行業(yè)的稅務較重，開發(fā)商往往會把這部分費用算入到成本中，于是連帶著房屋出售價格也會上升，對房地產的購買力就會降低，從而造成房源的積壓現(xiàn)象，阻礙了房地產行業(yè)的發(fā)展。另外，我國對于土地持有階段的稅負相對較低，使土地市場的正常交易受到影響，甚至會在無形中引起非正常土地交易現(xiàn)象的產生。土地資源既無法合理流動，又很難完成正常交易的現(xiàn)狀，是我國目前土地稅收制度不夠完善的結果，這也會導致房地產行業(yè)中供求關系的不協(xié)調：從根本上來講，人們對房地產的需求量是非常大的，然而在很多地方也有許多空閑房源尚未售出，這兩者之間的矛盾主要是由房地產持有階段的稅負較低而引起的。房產資源的大量空閑，使住房得不到有效地使用，不僅會影響到房地產二手市場及租賃市場的發(fā)展，而且也會對政府的稅收收入造成很大影響。3.4征收管理我國目前實行的房地產稅收制度還處于初步階段，關于稅收的很多方面都尚未完善，這就造成了征稅工作的困難，也達不到稅務自身的調節(jié)作用。一些納稅人注意到了稅收制度的漏洞部分，并設法躲避稅收，甚至直接不繳稅。比如一些房產所有人用各種手段來逃避租金部分的稅收，給征稅部門的工作帶來了極高的難度。還有一些難以分辨出租類型的房地產，直接造成了偷稅漏稅的不良社會風氣。稅收工作成本逐年增高，而稅務總是出現(xiàn)紕漏，這與征管部門的管理方式也有很大關系，比如相關部門對任務量的分配不夠明確，稅收制度也不夠完善，而且各部門工作過于獨立，沒有做到必要的合作協(xié)調工作，因此導致了稅收工作的頻頻受阻。第四章房地產稅對長沙市住房市場的影響研究4.1開征房地產稅有利于房價回歸理性4.1.1長沙市住房價格現(xiàn)狀項目2012年2013年2014年2015年投資總額（萬元）10320003.0011536073.0013104995.009966008.00住宅6988572.007665970.008556727.006391805.00竣工面積（萬㎡）1402.271400.361438.851349.29住宅1131.001065.301063.64949.47施工面積（萬㎡）7361.678668.159647.159208.60住宅5320.576098.536537.176174.70銷售面積（萬㎡）1526.931840.591519.201904.89住宅1385.331640.031332.241684.11銷售額（萬元）9315598.0011603801.009289202.0011166104.00住宅4389871.009465296.007264766.009351321.00待售面積（萬㎡）650.53818.411106.961193.97住宅443.81523.95702.88698.94銷售均價6100.876304.396114.545861.81住宅3168.835771.425453.055552.68項目2016年2017年2018年投資總額（萬元）12605475.0014896906.0015007609.00住宅6899559.008077656.009066397.00竣工面積（萬㎡）1670.581143.861441.27住宅1125.60789.06976.82施工面積（萬㎡）9586.419715.0310619.79住宅6188.726145.066823.72銷售面積（萬㎡）2593.712259.152387.35住宅2291.771823.811973.74銷售額（萬元）16614055.0017367424.0019510052.00住宅14110431.0013278100.0015370857.00待售面積（萬㎡）1039.66754.66677.29住宅490.76294.45258.10銷售均價6405.527687.598172.26住宅6157.007280.427787.68注：數(shù)據(jù)來源為長沙統(tǒng)計年鑒。自2017年全國房地產市場調控以來，長沙市因限房價競地價政策，一手房價因持續(xù)調控處于低位，導致一二手房市場價格嚴重倒掛，同區(qū)域內位置相近、配套相同的新房比周邊二手房單價相差幾千元。由于增長過快，終于也迎來了對二手房價的調控手段。4.1.2模擬開征房地產稅對長沙市住房價格的影響短期影響住房的價格與商品一樣，都是由賣家與買家的供求關系決定的。然而房地產行業(yè)存在不完全性質的競爭，因此與其余行業(yè)有些許的差別，主要差異點在于它的需求敏感性。從房地產購買者的角度來看，在某一房地產范圍內，可供選擇的住房有很多，因此住房價格的彈性變化較大，需求敏感性較強。在實行房地產稅收時，會使開發(fā)商的成本降低，而購房者的成本會上升，因此，一些購買者通常會對房價持觀望態(tài)度，在一段時期內購房者人數(shù)會急劇降低，然而開發(fā)商的投入較早，房源數(shù)量基本不變，這時，房價很有可能向購房者有利的一面發(fā)展，買房的還價能力提高，使得房價驟減。（2）長期影響從商品的一般價值規(guī)律角度來看，商品的實際價格受供求關系影響且圍繞其真實價值上下波動。某件商品的價格就是在這樣不斷波動的過程中得以形成的，供求關系的變化比繞回導致商品價格的變化，而商品價格的變化又會對供求關系產生反作用力，如此不斷相互制約、相互影響，才會使得供求關系逐漸穩(wěn)定，價格也會不斷地向其真實價值靠攏，而這也恰恰是價值規(guī)律的真實反映。在房地產的稅收環(huán)節(jié)中，稅務也起到了調節(jié)市場房價的作用，它會促進供求關系的穩(wěn)定和房價的合理化程度。4.2開征房地產稅有利于住房回歸居住本質，抑制投機行為4.2.1長沙市住房供需現(xiàn)狀由此圖可以看出近些年來長沙市施工面積基本上是逐年增加，住房面積基本在6000萬㎡左右浮動，住房面積占施工面積之比在60%已上，最高達到了72.27%。由此可見，在房地產市場住房占有很重要的地位。4.2.2房地產稅對長沙市住房需求的影響住房類型及特征：序號住宅需求類型主要特征1自住型購買住房的主要目的是為了滿足家庭成員的居住需求。2投資型購買住房的目的一部分是為了獲取租金收入，另一部分是為了在銀行利率較低時，投資房地產以獲得增值收益。3投機型購買住房的目的是為了低價買入住房，短期內伺機高價賣出，己獲得投機收益，追求的是短期的高額利潤。不同類型的住房，它的需求是不同的。大部分的購買房子的人是為了自己??；只有很少一部分的人購買房子是為了投資。4.2.3房地產稅對長沙市住房供給的影響在房地產行業(yè)中，不論是住房購買方還是住房供給方，都存在不同程度的投機行為。房地產市場與普通市場不同，住房供給方在房價上漲時依然有機可乘，而且，土地市場與住房市場都相對來說比較特殊，土地市場可能會在一定程度上影響住房市場。土地的供給量一般有兩方面的供給:一方面是存量土地的供給；再者是增量土地的供給。土地資源在任何情況下都是有限的，隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，可利用的土地資源只會逐年減少，這是不可逆轉的事實。一些房地產開發(fā)商正式看到了土地的稀缺性，在得到土地所有權后選擇靜置，等土地價值增加時再將其賣出，從而賺取差價。除此之外，一些房地產開發(fā)商在得到土地所有權后進行了土地的開發(fā)，但對其房屋不予售賣，而是坐等房價水漲船高時再向外售賣，從而獲取更大程度的利益。究其原因，是因為房地產開發(fā)商的稅負較少、對土地的持有成本較低，才會形成囤地現(xiàn)象。4.3開征房地產稅有利于活躍存量房市場4.3.1長沙市存量房市場現(xiàn)狀(1)供需結構不合理消費者在選擇房屋類型時，往往追求較好的地理位置、大小適中的住房空間，以及配套設施是否齊全等，而具備這些條件的基本都是二手房，且房源非常少、價格昂貴，這就導致二手房源需求量大卻難以賣出的現(xiàn)象。同時，房地產市場中出售的一手房源往往地理位置不好、住房戶型較大、配套設施不夠齊全，需求量往往很小。(2)交易主體信息不對稱由于房地產價值量較大，不論是供應商還是購買者都不會沖動出售或購買。對于二手房主而言，大多數(shù)的人會持續(xù)觀望，他們期待房價繼續(xù)上漲，從而獲取更高的利益，而另一些人會選擇哄抬房價來觀察市場的響應情況，這些住房往往都不以售出為最終目的，買方也就無法購得。(3)傳統(tǒng)觀念束縛許多受傳統(tǒng)觀念影響的長沙人把買房當作是人生中唯一一次的事件，他們也更趨向于購買新房，這就使得二手房產業(yè)發(fā)展嚴重受阻。同時，二手房價一般都很高，如果沒有對地理位置等方面的執(zhí)念，購房者一般也不會選擇二手房，而是更傾向于選擇那些地理位置可能不好但價格偏低的一手房。4.3.2房地產稅對長沙市存量房市場的影響首先，實行房地產征稅制度后，房產的持有成本會大幅度增加，一些有多套住房的房地產所有者考慮到養(yǎng)房所需成本的問題，就會選擇空房出售或出租，因此，二手房源會越來越多，就會促進供求關系的不斷完善，使得各種需求的人群都能有房可選。其次，隨著二手房源市場的不斷發(fā)展，會使得房地產行業(yè)機制不斷得到發(fā)展和完善，逐漸形成獨立、完整的行業(yè)規(guī)范，而且，參與市場交易的主體也會隨著市場的發(fā)展而不斷建立自身的信用體系，形成一套合理的監(jiān)管形式，從而促進房產交易的順利完成以及長沙市房產市場的不斷發(fā)展。4.4開征房地產稅有利于增加長沙市地方財政收入4.4.1房地產稅在國外地方政府財政收入中的地位作為財政稅收的重要來源之一，稅收對于很多國家持續(xù)維護地方政府穩(wěn)定具有十分重要的意義。在國際上特別是發(fā)達國家，地方財政收入的大部分來源就是財產稅。就拿美國來說，地方政府擁有了很多州政府賦予的征收多項財產稅的權利，使地方政府在提供社會公共服務時擁有充足的財政保障，因此，作為地方稅收的重要組成部分，財產稅的作用無可替代。4.4.2舊房產稅對長沙市地方財政收入貢獻微弱個人所得說、資源稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、房產稅、耕地占用稅等十二個稅種構成了長沙市地方稅的主要稅種。從實際情況來看，對于長沙市地方政府收入來說，舊的房產稅的作用是十分有限的，其效應也十分有限。因此，要想地方政府收入的總量有所增加，那么開征房產稅具有十分重要的現(xiàn)實意義，同時也能夠穩(wěn)步可持續(xù)地推動地方政府收入的增長，使財政赤字進一步得到彌補。第五章構建房地產稅的建議和措施5.1建立完整的財權登記制度5.1.1建立財產登記制度為提高財產登記及時性和準確性，應該在財產進行登記時推行實名制，更加有效、及時地開展房地產稅征收工作。5.1.2建立完善的信用體系當下，我國信用體系還沒有建立健全起來，因失信而承擔的代價也不高，導致我國失信現(xiàn)象和事件屢屢發(fā)生，給市場秩序造成了極大的困擾和紊亂，還在一定程度上，加劇了稅負的不公平現(xiàn)象，稅收征管成本也進一步加強，因此開展房地產稅能夠進一步建立健全信用體系。5.2健全房地產價值評估體系征收房地產稅，最重要的是要做好房地產價值評估，進而使房地產稅稅基得到明確，而這些工作的基礎就是要建立科學有效的評估體系。5.2.1評估主體制度的構建我國目前房地產稅基評估技術還沒有培養(yǎng)起來，而開征房地產稅，評估房地產稅基的任務是十分巨大的。但是，房地產評估機構的對房地產評估的內容和范圍還十分有限，評估房地產稅稅基采用的技術和方法也相對比較落后，遠遠滿足不了實際需求。因為合并土地價值、房產價值等都在房地產價值的評估范圍之內，而這些項目是一般評估機構從來沒有開展過得，具有一定困難。5.2.2評估方法的選擇開展價值評估，重要的是要確保選擇的評估方法科學有效，而我國現(xiàn)行的地產評估方法有市場法、重置法、殘余法、收益法等不同方法。而評估結果的準確性和合理性、評估對象的數(shù)量和種類、評估成本的高低以及方法的可操作性等都是影響選擇評估方法的主要因素。要想評估工作更加高效化、科學化，那么就要在評估工作中充分調動互聯(lián)網并發(fā)揮其作用。5.2.3評估周期的選擇環(huán)境變化、供求關系和經濟發(fā)展的變化帶動了當?shù)禺a市場價值的變化，而房地產價值的評估的準確性也因此發(fā)生變化，所以，要想真實反映財產的價值，就要選擇核實的評估周期，進而為合理納稅提供科學的理論基礎。選擇合理的評估周期，就要考慮評估的準確性、評估成本以及我國的實際情況。因此，要想評估工作既要符合經濟發(fā)展的實際需求、合理控制評估成本，又要使評估方案具有可行性，使房地產稅征收在較長時間內保持相對穩(wěn)定，而這樣更會得到人們的認可。5.3構建合理的房地產稅收體系設計框架5.3.1房地產稅納稅人的確定因為財產稅的重要組成部分就是房地產稅，財產的所有人應該就是財產稅的納稅主體，國家是土地所有權的所有者，使用權歸居民享有，所以，房地產業(yè)主應該是房地產稅的納稅人，也就是說無論是單位還是個人只要在我國境內擁有房屋使用權和土地使用權就應該成為納稅人。然而，產權不明不清的情況在我國各個領域都不同程度的存在著，無所有權而只有使用權是各個業(yè)主最真實的狀態(tài)，征收房地產稅因此也就因此遇到了一些實際困難。本文要結合實際情況來分析和確定納稅人，也就是說產權關系不清的前提下，納稅人應該是使用房產的人員或者具體管理的人員；公有產權的，納稅人則是房地產的共有人；全民共同擁有產權的，納稅人則是其經營單位。5.3.2房地產稅課稅對象的確定房產是房產稅的征稅對象，而那些能夠儲存物資或者供人們生活、學習、居住或者娛樂的，能夠躲避風雨的具有屋面和維護結構的場所就是房產。但有不包括煙囪、水塔、圍墻等獨立于房屋之外的建筑，而屬于房產之列的還有室內游泳池。鑒于商品房先行出售的實際情況，因此房地產開發(fā)企業(yè)實際上是把商品房作為產品來看待，所以商品房在出售前后是否征收房產稅也要看具體情況。一般來說，征收房地產稅是不會發(fā)生在商品房出售前，但商品房一旦出賃、出借或者已經投入使用，，那么在出售前也要繳納相應的房地產稅。產權所有人無論是單位或者個人都應該依法履行房產稅繳納義務，產權所有人是全民的，那么繳納責任人就是具體經濟管理單位。出典過產權的，房產稅的繳納人就是承典人。如果解決租典糾紛還不到位，產權還不夠清晰，產權所有人、承典人與產權所在地不一致時，那么房產稅繳納人就應該是房產使用人或者代管人。所以，房產稅的納稅人就應該包含以上的敘述到的承典人、房產使用人或者代管人、經營管理單位等產權所有人。5.3.3房地產稅計稅依據(jù)的確定從實際情況來看，要想房地產的價值能夠真實、準確的反應出來，就要把房地產稅的計稅依據(jù)確定為房地產的評估價值，而稅費也應該隨著房地產的價值的增加而有所提高，進而使公平性的原則在稅收征管過程中體現(xiàn)出來。5.3.4房地產稅稅率的確定作為稅種的計稅尺度，稅率充分把稅負輕重程度展現(xiàn)出來，更從征稅的深度上展現(xiàn)出來。采取比例稅率或者累進稅率已經稅率的輕重是房地產稅稅率的重要考慮因素，進而影響納稅人的稅負輕重、房地產稅的調解效應以及政府的財政收入等。納稅人的負擔能力、地區(qū)水平以及房地產類型等都是確定稅率的主要因素，并且由中央政府來進行稅率幅度的調控，本地的使用稅率則是由當?shù)亟Y合自身實際情況來確定，所以不同房地產的稅率應該根據(jù)其不同用途來確定。5.3.5房地產稅稅收優(yōu)惠的選擇一般來說，社會各個階層都有可能成為房地產稅納稅的主體，把調節(jié)房地產稅的方向和納稅人的實際能力等因素考慮在內，稅收減免政策應該向那些需要照顧的納稅人有所側重。政府收入和納稅人稅負情況都與稅收減免政策緊密相關，稅收減免政策更把社會公平原則、效率原則以及與時俱進原則體現(xiàn)的十分到位。因此減免稅款的權限應該是立法者更應該注重的，并從法律上予以明確規(guī)定，保持國家政策長期不變。5.4完善我國稅收征管體系5.4.1嚴格執(zhí)法，加大監(jiān)管力度第一，監(jiān)管稅收的力度有待進一步加強，特別是要注重稅收優(yōu)惠政策減免政策的審核和把關，監(jiān)督和管理納稅人的行為；從避免稅收減少的源頭出發(fā)，系統(tǒng)化地研究分析稅收的來源，第二，堅持公開、公平、合法、公正的原則，加強執(zhí)法機關的監(jiān)督管理，進一步建立健全工作制度，避免濫用職權行為的行為發(fā)生。使納稅人的納稅環(huán)境趨于向好。5.4.2加大宣傳力度，堅持依法治稅對稅法進行適度宣傳能夠幫助人們了解稅法，增強納稅觀念，使征稅雙方溝通起來更加高效、便利，因此，從形式上進行不斷創(chuàng)新，進一步豐富載體，使房地產稅更為社會大眾所了解。另外，要對人民進行政策輔導特特別是要對拖延納稅的納稅人進行輔導，使他們更了解相關政策，避免催報催繳事件和行為的發(fā)生，推動征管房地產稅不斷規(guī)范化、有序化。5.4.3加強溝通，建立跨部門協(xié)作機制作為一項系統(tǒng)化的工程，加強與其他部門溝通對于房地產稅征管來說，是很有必要，能夠為摸清稅款奠定扎實的基礎，使征管工作更加順利便捷，更具有針對性和可操作性。所以，稅務部門要主動作為，與其他部門定期進行溝通練習，把多部門聯(lián)合協(xié)作的工作機制建立起來。5.4.4加強干部培訓，提高干部業(yè)務素質當下，稅收干部的文化水平和業(yè)務能力與新時代要求特別是國際稅收關系的要求已經有了一定差距，需要稅務干部不斷完善自身修養(yǎng)，提高綜合素質，培養(yǎng)終身學習的理念，把業(yè)務政策吃深吃透，進而以更加熟練的業(yè)務推動房地產稅征收工作走向專業(yè)化、精準化、高效化。參考文獻[1]Barr.EconomicsoftheWelfareState[M].OxfordUniversityPress,2004.[2]MarikaGabral,CarolineHoxby.Thehatedpropertytax:salience,taxratesandtaxrevoltes[J].JournalofPoliticalEconomy,2012(11).[3]Alm,J.Buschman.R.D,SjCoquist,D.L.RethinkingLocalRelianceonthePropertyTax[J].RegionalScienceandUrbanEconomics,2011,41(4).[4]GabriellFack,JullienGrenet.Whendobetterschoolsraisehousingprices[J].JournalofPublicEconomics,2010(2).[5]Skin-kunPeng,PingWang.AnormativeanalysisofHousingrelatedtaxpolicyinageneralequilibriummodelofhousingqualityandprices[J].JournalofPublicEconomicTheoty