透視中國房地產(chǎn)業(yè)新變局

透視中國房地產(chǎn)業(yè)新變局

從今年3月份開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列的變化，從量價齊跌到量價回升，從土地流拍到“地王”歸來，市場變化之快，令人炫目。房地產(chǎn)業(yè)，一頭連著經(jīng)濟全局，一頭系著百姓生活。那么，如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新變局？房地產(chǎn)市場：是全面復(fù)蘇還是局部回暖？在宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時刻，房地產(chǎn)市場的熱度似乎有些迫不及待。“國際金融危機的背景下，房地產(chǎn)陽春來得這么快，超出了想像?！睆?月份開始一直做營銷的華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰說?！澳瓿跤X得房價還能繼續(xù)下降，可眨眼之間價格又回升了，真是看不明白?！睖蕚滟I房結(jié)婚的北京君成保潔公司經(jīng)理李軍成說。權(quán)威部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)也印證了市場變化：今年前5個月，全國商品房銷售面積同比增長25.5%，增幅提高8個百分點。今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)三個月上漲。北京、上海、杭州等城市一些地段好的樓盤價格甚至已經(jīng)達到2007年最高水平。北京市菜市口附近的一個樓盤銷售員告訴記者，今年一季度賣完了每平方米16000多元的第一期房子，二期樓盤預(yù)計在9月推出，價格初步定在每平方米20000元到22000元之間。地產(chǎn)商之間的“爭地大戰(zhàn)”在全國上演，6月30日下午，北京廣渠路15號地的拍賣成交價格最終定格在40.6億元，競標(biāo)成功的中化方興公司成為了北京樓市成交總價和樓面單價的“雙重地王”。在南京、上海一些城市，流拍地塊今年溢價成交。萬科、萬達、城建等行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)紛紛斥巨資在土地市場拿地。以中化方興公司為代表的具有央企背景的大公司，也頻頻高調(diào)亮相土地市場，備受注目。分析人士認為，“地王”現(xiàn)象重現(xiàn)，說明在其他工業(yè)經(jīng)濟比較困難的背景下，這些企業(yè)對房地產(chǎn)市場未來走勢看好，同時也具備充裕的流動資金。房地產(chǎn)業(yè)信貸“閘門”有所松動，開發(fā)商從金融機構(gòu)更容易得到資金支持。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1到5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得國內(nèi)貸款3962億元，同比增長15.8%。與中央政府的審慎相比，地方上已經(jīng)放開二套房甚至三套房信貸閘門。事實上，市場活躍的表現(xiàn)并不均衡，土地、房產(chǎn)價格的大幅回升主要還是集中在一線部分城市，二線城市房地產(chǎn)市場并沒有很大起色。綜合全國的情況來看，并不能得出房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出金融危機的陰影，甚至普遍“過熱”的結(jié)論。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠認為，市場的變化總體來看比預(yù)期的要好，繼續(xù)保持了一個回暖的態(tài)勢，消費者的信心正在逐步增強。但是區(qū)域性差異的存在不可否認，并且還在進一步擴大。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員廖英敏認為，資產(chǎn)的價格變動往往要快于實體經(jīng)濟的變動，房地產(chǎn)市場的變化進一步證明了宏觀經(jīng)濟向好的大趨勢。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說：“這一輪調(diào)整并沒有充分洗牌?！臁臅r間沒有預(yù)料的長，也沒有預(yù)料的冷?！狈康禺a(chǎn)市場：實火，還是虛火？樓市回暖，吻合了經(jīng)濟回升的步調(diào)，但一些人擔(dān)心房地產(chǎn)市場會不會是虛火上升？伴隨著樓市出現(xiàn)回暖跡象，開發(fā)商找托兒假充樓盤熱銷、自買自賣假按揭套現(xiàn)等報道不時見諸報端。對于當(dāng)前樓市的表現(xiàn)，不少專家認為是有剛性需求在支撐。廖英敏說：“主要依據(jù)是這輪房地產(chǎn)市場消費的啟動是從二手房、小戶型開始的?！睋?jù)分析，剛性需求的釋放得益于2008年底政府出臺的降低利率、減免稅收政策，同時一些開發(fā)商為了回籠資金，紛紛采取降價措施，也刺激了普通居民購買住房。央行數(shù)據(jù)顯示，5月份體現(xiàn)居民購房貸款的中長期貸款占居民貸款比重環(huán)比下降了10多個百分點。但是，房地產(chǎn)價格卻在節(jié)節(jié)攀升，這是一種不正常的現(xiàn)象。顧云昌認為，樓市啟動是從剛性需求開始的，但是，這個過程還沒有走完，投機需求已經(jīng)進入。從數(shù)據(jù)上看，商品房銷售額遠遠高于銷售面積，這說明目前高檔房銷售量加大。青島百通城市建設(shè)集團股份有限公司總經(jīng)理方立才說：“我們開發(fā)的高檔樓盤‘香溪庭院’，每平方米均價為8500元左右，屬于聯(lián)排別墅，從年初以來，銷售一直在加快，3期開盤1個多月，平均一天賣一到二套。”他認為，“香溪庭院”的購買者主要是為了保值增值。2008年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速處于歷史低位，造成市場供小于求，一些投資者將樓市看作避風(fēng)港，加上國外熱錢的流入，這都成為推動房價上漲的因素。記者在東部沿海城市采訪時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)匾患倚笄萘挤N公司已變身為房地產(chǎn)項目單位。房地產(chǎn)市場的回暖有大量資金做支撐，這已是不爭的事實。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為有其必然性，他說：“大量其他行業(yè)資金進入，說明房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，利潤相對要高?！币灿腥藢Υ吮硎緭?dān)憂。廖英敏說：“大量資金進入房地產(chǎn)市場，土地資源是有限的，必然要抬高地價，最終又會推高房價，形成新的泡沫?！鳖櫾撇f：“房價上漲需要有實體經(jīng)濟來支撐，只有實體經(jīng)濟上來了，大家收入增加了，房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場需要實火，而不是虛火，否則不會走得太遠。”樓市政策：是激發(fā)活力還是防止過熱？面對樓市的新變局，如何掌握平衡，加強政策的針對性和有效性？既要有利于激發(fā)市場活力，又要防止房價過快上漲，這是一個新的考題。中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說：“對當(dāng)前房地產(chǎn)市場向好的走勢，要合理引導(dǎo)，適度調(diào)控，防止價格出現(xiàn)大的波動?！庇捎诜康禺a(chǎn)市場具有很強的地域性特點，如何應(yīng)對東、中、西部城市房地產(chǎn)市場的差異？特別是在我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性失衡明顯的情況下，確保住房政策的有效性、針對性難度較大。土地是關(guān)鍵，金融定冷熱。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在土地供應(yīng)方面，需要平衡保障房與商品房之間的比例關(guān)系，既要保證激活商品房市場的活力，又要加大保障性住房的建設(shè)力度。記者近期在廈門采訪，當(dāng)?shù)貒临Y源與房產(chǎn)管理局負責(zé)人說：“房價上漲，我們也頭疼，這幾個月房價又上漲，但是我們不像2005年壓力那么大，因為有保障房。”有關(guān)專家指出，在信貸資金投放上，既要防止因資金不足使房地產(chǎn)業(yè)陷入“供氧不足”、增長乏力，又要加大監(jiān)管力度，防止投機性資金蜂擁而入引發(fā)金融風(fēng)險。廖英敏說：“銀行要從授信盡職調(diào)查、貸款發(fā)放等環(huán)節(jié)把好關(guān)，防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等領(lǐng)域?！北Ｔ鲩L并不意味著維護高房價，在住房問題上政府必須要有所作為，土地收益要回饋民生。青島市委常委、常務(wù)副市長