春森彼岸龍湖星悅薈

龍湖·春森彼岸星悅薈項(xiàng)目

商業(yè)市場調(diào)查研究報告

（二Ｏ一二年三月）目錄一、整體項(xiàng)目基本信息及規(guī)劃營銷二、項(xiàng)目概況2.1、口岸特點(diǎn)2.2、項(xiàng)目針對消費(fèi)人口及人群2.3、城市規(guī)劃三、項(xiàng)目市場調(diào)查1、項(xiàng)目概述2、項(xiàng)目商業(yè)格局：3、業(yè)態(tài)分布：4、商鋪情況5、商業(yè)亮點(diǎn)四、SWOT分析龍湖春森彼岸基礎(chǔ)信息龍湖春森彼岸，位于北濱路上的大型高端豪宅社區(qū)。以“超越龍湖”為口號入市，成為當(dāng)前北濱路上銷售均價最貴的高層豪宅小區(qū)項(xiàng)目名稱春森彼岸建筑面積（㎡）約78萬方物業(yè)地址

重慶市江北區(qū)北濱路中段建筑形態(tài)高層、多層容積率4.88主力房型三房、四房最新報價江天闕：均價18000元/㎡項(xiàng)目構(gòu)成高層、多層住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店一、基礎(chǔ)信息龍湖春森彼岸交通圖交通圖每一樓棟單獨(dú)命名，保持項(xiàng)目市場關(guān)注度和新鮮感涵邸江天競云邸江天上籣邸江天月鴻邸香邸江天闕嶸邸江天里龍湖春森彼岸規(guī)劃/功能劃分規(guī)劃/功能劃分根據(jù)各期推售產(chǎn)品戶型，針對目標(biāo)客群特征進(jìn)行廣告平面設(shè)計X邸系列濱江板式洋房濱江板式洋房涵邸云邸籣邸產(chǎn)品特征：平層躍層皆有，帶底TOWN及頂躍戶型面積區(qū)間：平層：118-142㎡躍層：142-233㎡主力總價區(qū)間：90-220萬廣告平面鴻邸香邸嶸邸龍湖春森彼岸產(chǎn)品/營銷產(chǎn)品/營銷江天系列濱江高層豪宅濱江豪宅布局江天競江天上江天月江天里江天闕產(chǎn)品特征：均為平層戶型面積區(qū)間：74-154㎡主力總價區(qū)間：55-120萬廣告平面龍湖春森彼岸產(chǎn)品/營銷產(chǎn)品/營銷外立面風(fēng)格采取反規(guī)劃的建筑思路，使建筑沒有標(biāo)準(zhǔn)層，每個立面都標(biāo)新立異龍湖春森彼岸建筑春森彼岸的外立面比較獨(dú)特，層次分明，立體感強(qiáng)，但在追求外立面美觀的同時，也在一定程度上影響了居住的實(shí)用性。高層濱江住宅陽臺上的不可卸玻璃窗外墻框架木質(zhì)柵欄二、星悅薈概況

星悅薈作為龍湖三大商業(yè)品牌之一，致力于打造社區(qū)型時尚生活中心，向中產(chǎn)家庭及消費(fèi)者提供購物、美食、娛樂、休閑等多樣生活方式，從而讓消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)和享受“生活之悅”。星悅薈產(chǎn)品概念指：規(guī)模在5萬—10萬平方米上下的集中商業(yè)，為城市中產(chǎn)階層及其家庭提供主題化或綜合性的品質(zhì)生活方式，使消費(fèi)者感受生活之悅。

社區(qū)商業(yè)：是指區(qū)別于城市中心商業(yè)、shoppingmall、大型購物中心、主題商業(yè)步行街等以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的零售商業(yè)形態(tài)；社區(qū)商業(yè)具有相當(dāng)強(qiáng)的地域性。它是一種以住宅項(xiàng)目或住宅街區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要商品和服務(wù)的屬地性商業(yè)。

社區(qū)中心商業(yè)四大特點(diǎn)

一全部設(shè)施圍繞家居生活展開社區(qū)中心以居住人群為中心，全部設(shè)施緊密圍繞人們的在家居附近需求生活、文化交流的需要，構(gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系，比如：菜市場和超市是廚房的延伸；浴室和洗衣房是衛(wèi)生間的延伸；餐飲和小吃是餐廳的延伸；影院、茶樓、歌舞廳是客廳的延伸；圖書室和閱覽室是書房的延伸。二業(yè)態(tài)常見與日常商業(yè)及服務(wù)社區(qū)中心把日常商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離，又滿足了人們多樣化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量。三以住宅小區(qū)居民為服務(wù)對象社區(qū)中心的服務(wù)對象以本區(qū)多個住宅小區(qū)居民的日常生活為主，有別于中心商務(wù)對外交流為主的城市功能，但兩者又互為交叉，共同構(gòu)成城市人居活動中心的完整系統(tǒng)。四屬于配套市場化運(yùn)作社區(qū)中心是政府調(diào)控下的商業(yè)行為，在政府的規(guī)劃要求下，發(fā)展商通過高起點(diǎn)的商業(yè)開發(fā)運(yùn)作，為社區(qū)居民提高教育、文化體育、生活配套等服務(wù)，這種不斷完善的商業(yè)組合，取得了相關(guān)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，更提供了諸多的就業(yè)機(jī)會。2.1、口岸特點(diǎn)重慶龍湖星悅薈位于北濱黃金濱江線的腹心口岸，且濱江岸線長達(dá)一公里，西鄰觀音橋商圈，東接江北嘴CBD；北鄰五里店商業(yè)區(qū)；通過黃花園大橋可一橋飛渡解放碑CBD，未來地鐵四號線將通過項(xiàng)目一期，緊靠濱江快速路，可避開商圈環(huán)道的擁堵。從口岸上看，是屬于一種外向持續(xù)服務(wù)性社區(qū)商業(yè)。

2.2、項(xiàng)目針對消費(fèi)人口及人群

龍湖星悅薈向北輻射，江北嘴有20萬商務(wù)精英，觀音橋商圈有45萬日均客流量，北濱路沿線2公里內(nèi)，匯聚了九龍倉、信和、中海、招商、煌華等5萬戶豪宅業(yè)主，有超過20萬的常住人口，再加上龍湖包括春森彼岸在內(nèi)的10萬高端業(yè)主，其高端客群達(dá)百萬之眾，這也將是項(xiàng)目強(qiáng)有力的支撐。

針對客群特征：1、喜歡高層居住氛圍的時尚成功中青年人群2、以金融行業(yè)從業(yè)人士、專業(yè)技術(shù)人員（律師、設(shè)計師等）為主要職業(yè)特征3、喜歡江景資源和洋房產(chǎn)品的中青年成功人群4、對產(chǎn)品品質(zhì)和物管水平有較高要求5、以外企管理人員、業(yè)二代、私企業(yè)主為主力客戶群體

未來三年內(nèi)，江北嘴CBD將有600萬方商務(wù)樓宇、400萬方住宅、80%全國性金融機(jī)構(gòu)入駐、20萬國際商務(wù)精英工作生活江北嘴CBD濱江豪宅帶日趨形成，左右2公里內(nèi)，密布5萬戶高收入階層家庭春森彼岸就是打造一個城市共同體，未來將擁有來自美國、澳大利亞、日本、韓國、香港等18個國家和地區(qū)的國際人士，常住人口將達(dá)到2萬人，流動人口將超過4萬。

CBD濱江黃金口岸，覆蓋巨量高端客群CBD核心生活圈輸送三大優(yōu)質(zhì)客源，輻射40萬人口

2.3、項(xiàng)目規(guī)劃

星悅薈（春森彼岸）體量10萬方體量，分3期開業(yè)。去年開業(yè)的是一期濱江商業(yè)，共5萬方。匯聚餐飲、娛樂、休閑健康三大主題功能。其外立面打破現(xiàn)代主義大片大片整齊劃一的外立面，將其碎化，從而形成層次分明，立體感極強(qiáng)、極富個性的外立面，并保持一種和諧親近的視覺美感。整個春森彼岸則通過建筑的高低錯落，形成完美的天際線，也成為一道城市景觀。電梯轎廂內(nèi)首次按星級標(biāo)準(zhǔn)裝修、門窗全部采用鍍膜玻璃、每棟樓均設(shè)計新風(fēng)系統(tǒng)。

三、項(xiàng)目市場調(diào)查

1、項(xiàng)目概述星悅薈項(xiàng)目于2011年開業(yè)，方位自東向西，距江岸僅100米，整個工期為三期，目前一期已全面完成，體量為5萬方；二期目前正在建設(shè)中，估計于今年年底或明年初能完工；三期現(xiàn)未動工。本項(xiàng)目一期商業(yè)招商已經(jīng)完成，正在做二期招商工作。停車位：廣場上有257個停車位，地下停車場有243個停車位。廣場街面設(shè)有大型大型店招和部分綠化設(shè)施和綠植。2、項(xiàng)目格局：

整體項(xiàng)目地勢北高南低，大致呈三階梯狀分布；商業(yè)項(xiàng)目為至西向東，第一期位于西方，視野開拓，樓層分布：6層商業(yè)布局，縱向分為8個區(qū)，每區(qū)設(shè)有一部直升電梯。商業(yè)上門為一期高層住宅。3、業(yè)態(tài)分布：

商業(yè)業(yè)態(tài)為：餐飲、娛樂、休閑健康三大主題功能一樓平層三大業(yè)態(tài)均勻分布，，主力商鋪有：W俱樂部、V尚、美域紅酒、重慶小天鵝火鍋等；2-4樓為餐飲商鋪，主力商鋪有：重慶小天鵝、瀾軒美食、棠棣等；5-6樓1-3區(qū)為休閑商鋪，主力商鋪有：禪庭SPA、絡(luò)繹茶道；5-8區(qū)為餐飲商鋪，主力商鋪有：棠棣、天河一家、青一色、思貝湯。餐飲主要以中餐風(fēng)味餐廳為主，搭配有休閑餐飲和火鍋。休閑娛樂主要以紅酒吧、書吧、茶廳、酒吧為主，配以咖啡廳和美容SPA。

按業(yè)態(tài)劃分

餐飲娛樂休閑蕉葉時間時尚餐廳W俱樂部阿拉比卡咖啡隨苑特等艙V尚一點(diǎn)極青一色上品料理美域紅酒劉開渠藝術(shù)中心瀾軒美食渝風(fēng)渝菜玖嘉酒莊絡(luò)繹茶道思貝湯鷺寶寶海鮮火鍋北濱一號會所浮生閑菩提素家全居星派KTV堯記茶敘杏簾居漁夢軒禪庭SPA重慶小天鵝天河一家苗品記茶藝館棠棣觀瀾闊樂浮咖啡天綠上品料理簡蓋美發(fā)專家康曼美容美體按區(qū)域劃分區(qū)域1區(qū)2區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)6區(qū)7區(qū)8區(qū)1FW俱樂部美域紅酒V尚鷺寶寶海鮮火鍋時間時尚餐廳阿拉比卡咖啡隨苑樂浮咖啡玖嘉酒莊2F簡蓋美發(fā)簡蓋美發(fā)苗品記茶藝館未開通蕉葉蕉葉杏簾居漁夢軒3F劉開渠藝術(shù)中心劉開渠藝術(shù)中心未開通未開通家全居家全居重慶小天鵝天綠上品料理4F一點(diǎn)極堯記茶敘未開通未開通觀瀾闊渝風(fēng)渝菜瀾軒美食瀾軒美食5F禪庭SPA浮生閑康曼美容美體未開通特等艙（裝修）棠棣菩提素（裝修）青一色6F禪庭SPA絡(luò)繹茶道售房中心售房中心物業(yè)辦公地點(diǎn)物業(yè)辦公地點(diǎn)天河一家思貝湯

4、商鋪情況結(jié)構(gòu)：大部分戶型為縱深為15-20米，開間為24-70米，面積多為360-1400平米。層高：一層為4米。2-6層為3.5米。裝修：突出本業(yè)態(tài)和品牌特色，采用不同家居和燈飾襯托出產(chǎn)品或服務(wù)特色。物業(yè)條件：獨(dú)立水、電、氣和下水。消費(fèi)水平：人均消費(fèi)150-350元/人。類型：所有商鋪均為租賃，無出售物業(yè)。水流和車流：8-20人/小時300-480輛/小時（雙向）

租金和營業(yè)額租金：70-100元/平米，物業(yè)費(fèi)14元/平米單鋪?zhàn)饨鸺蟹植?0000-140000元/月單位租金起價：約80元/月·平方米單位租金最高價：約120元/月·平方米單位租金均價：約85元/月·平方米價值區(qū)分布：靠近平層第一價值區(qū)；靠近中間為第二價值區(qū)。越接近街道兩頭和高層的租金越低。臨街商鋪出售供應(yīng)：無二手商鋪轉(zhuǎn)讓：無營業(yè)額：每月流水50-90W單鋪每日營業(yè)額集中分布：10000-25000

5、商業(yè)特色1建筑大氣，寬幅落地外窗設(shè)計，室內(nèi)外采用優(yōu)質(zhì)材料，燈光柔和，風(fēng)格高貴典雅。2每層樓面中間區(qū)域設(shè)有供顧客和消費(fèi)者休息的設(shè)施。3裝修管理較好，圍擋橫平豎直且封到頂，材料是輕鋼龍骨加木工板后外面再噴繪上墻

四、SWOT分析

優(yōu)勢：良好的硬件、軟件和定位；優(yōu)越的地段位置和環(huán)境，屬于北濱路江面核心區(qū)域內(nèi),緊鄰各大商業(yè)圈和高消費(fèi)人群，易于匯聚車流和人流；商業(yè)地產(chǎn)品牌知名度高，對自身品牌和商鋪的品牌運(yùn)作和推廣營銷能力較強(qiáng)；入駐品牌均為其品牌的旗艦店；裝修給人以氣派和尊貴的感覺；租金較為便宜，便于市場培育；周邊高端人群有高品位的追求。劣勢：商業(yè)布局不平衡；周邊無任何商業(yè)設(shè)施和氛圍，整體項(xiàng)目也只完成一期，難以滿足人們的多樣化需求。業(yè)態(tài)組合較單一，只匯聚餐飲、娛樂、休閑健康三大主題功能；未規(guī)劃必備性業(yè)態(tài)，如：超市、藥店、銀行等。部分同層未能聯(lián)通；不利于人流流向引導(dǎo)。因星悅薈為社區(qū)型中心，但目前除本項(xiàng)目住宅業(yè)主較少，且未能吸引周邊居民，未形成住宅社區(qū)氛圍，住宅與商業(yè)未能達(dá)到統(tǒng)一。業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，重慶幾大商圈已經(jīng)有相對成熟和穩(wěn)定的同類型商業(yè)綜合體。

機(jī)會：

周邊有大量高消費(fèi)人群，他們對消費(fèi)環(huán)境、品味