鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告80p

鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告------鄭州------------二零一三年五月十日鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描報(bào)告內(nèi)容提綱未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)宏觀政策掃描調(diào)控目標(biāo)和舉措有松有緊，但總體來(lái)說(shuō)與市場(chǎng)預(yù)期存在距離。一、在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)方面，僅有北京規(guī)定為與2021年相比保持穩(wěn)定，其它大多定為“低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)幅度〞--也就是名義增長(zhǎng)幅度減去CPI的增幅。根據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，扣除CPI因素，城市的房?jī)r(jià)目標(biāo)在7.5%-13.2%。其中也僅有天津、廣州及昆明等市的細(xì)那么中明確提出剔除保障房局部，價(jià)格控制難度相對(duì)較高。二、信貸方面，只有北京提出將根據(jù)房?jī)r(jià)目標(biāo)進(jìn)一步提高二套房首付比例。而其他城市只是模糊表示將根據(jù)市場(chǎng)變化，或房?jī)r(jià)控制目標(biāo)執(zhí)行情況，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率?？梢哉f(shuō)信貸政策還是留有相當(dāng)?shù)挠嗟?，力度低于此前預(yù)期。三、對(duì)于20%的個(gè)稅，多個(gè)城市的細(xì)那么都沒(méi)有涉及。自上次國(guó)五條細(xì)那么出臺(tái)后，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都形成了催促效應(yīng)，促成了“恐慌性?huà)伇P(pán)〞和“恐慌性購(gòu)房〞同時(shí)并存的奇特局面。

宏觀政策分析宏觀市場(chǎng)掃描2021年4月中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易局部數(shù)據(jù)◆供給情況：4月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地3229宗，環(huán)比增加58%，同比增加7%；推出土地面積11812萬(wàn)平方米，環(huán)比增加40%，同比減少0.5%。其中，住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)882宗，環(huán)比增加32%，同比增加11%；推出土地面積3689萬(wàn)平方米，環(huán)比增加32%，同比增加2%?！舫山磺闆r：4月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2153宗，環(huán)比減少17%，同比減少9%；成交面積7566萬(wàn)平方米，環(huán)比減少24%，同比減少15%。住宅用地635宗，環(huán)比減少18%，同比增加13%；成交面積2564萬(wàn)平方米，環(huán)比減少21%。宏觀市場(chǎng)掃描2021年4月中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)◆供給情況：4月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市庫(kù)存去化明顯低于3月，除北京、青島、寧波庫(kù)存量減少外，其余城市庫(kù)存均增加。北京本月庫(kù)存去化最快，商品住宅可售面積下降10.73萬(wàn)平方米?！羰袌?chǎng)需求：CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示，本月監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，超過(guò)8成城市成交量環(huán)比下降，降幅最大的是丹東，到達(dá)65.5%，其次是北京，環(huán)比下降56.6%。◆成交價(jià)格：本月43個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交價(jià)格略有上升，其中深圳環(huán)比漲幅最大，為11.17%。三亞環(huán)比跌幅最大，達(dá)15.04%。二手房：成交量回落顯著，且降幅大于新房，一線(xiàn)城市受影響程度大2021年4月前三周〔〕，代表城市日均成交量相比3月降幅均超過(guò)50%，其中北京降幅最大，為87%，深圳和蘇州的降幅均在70%左右，天津、成都和杭州降幅在50%-65%之間，均遠(yuǎn)超同期新房成交量下降幅度。

◆2021年代表城市二手房日均成交量與2021年全年相比，除北京日均成交量下降52%外，其他城市4月前三周日均成交量均超過(guò)去年日均水平，天津和蘇州增幅較大，分別為69%和55%，杭州和成都在15%左右，深圳僅增長(zhǎng)6%?？傮w來(lái)看，一線(xiàn)代表城市受影響程度超過(guò)二線(xiàn)代表城市。宏觀市場(chǎng)掃描展望：政策落地壓制短期量?jī)r(jià)上行空間，下半年漸趨平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)無(wú)憂(yōu)宏觀市場(chǎng)掃描一、價(jià)格方面，隨著各地“國(guó)五條〞細(xì)那么落實(shí)，房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩，放緩程度將依據(jù)各地方政策嚴(yán)厲程度以及執(zhí)行力度有所不同，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)平穩(wěn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，作為新一屆政府的開(kāi)局之年，房?jī)r(jià)仍將是政府關(guān)注的焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅較大的城市仍存在調(diào)控政策加碼風(fēng)險(xiǎn)，如此前房?jī)r(jià)漲幅較大的廣州再度加大調(diào)控力度，4月22日廣州市國(guó)土局表示將全面執(zhí)行商品房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)，繼北京之后，又一價(jià)格漲幅過(guò)大的熱點(diǎn)城市明確表示對(duì)住房進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)。二、成交方面，政策影響下，前期成交透支局部未來(lái)需求，預(yù)計(jì)成交量在此前高位根底上有所回落，但在季節(jié)性因素和供給加大的推動(dòng)下，二季度總體好于一季度，下半年趨于平穩(wěn)。三、全年來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇力度不強(qiáng)、物價(jià)上漲壓力不明顯的形勢(shì)下，貨幣政策仍將維持現(xiàn)有基調(diào)，新增貸款增加仍將為房地產(chǎn)業(yè)提供較好的空間，我們?nèi)跃S持年初預(yù)判，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體好于去年。宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)“國(guó)五條〞鄭州版出臺(tái)“20%個(gè)稅〞等只字未提3月31日，鄭州出臺(tái)鄭版國(guó)五條：一、努力保持住房?jī)r(jià)格根本穩(wěn)定，鄭州市2021年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。二、保證普通商品住房用地供給，2021年住房用地供給總量高于前五年平均實(shí)際供給量。三、繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)，12月5日前完成開(kāi)工建設(shè)45848套、根本建成45672套的建設(shè)任務(wù)。四、加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格管理，對(duì)商品房預(yù)售方案中商品住房?jī)r(jià)格明顯高于該工程上一期實(shí)際成交價(jià)格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤(pán)實(shí)際成交價(jià)格的，且不接受物價(jià)、房管部門(mén)指導(dǎo)的商品房工程，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證。五、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。六、加強(qiáng)市場(chǎng)信息引導(dǎo)。建立市房管部門(mén)牽頭，國(guó)土、地稅等部門(mén)參與的信息公開(kāi)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析研究機(jī)制，監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)發(fā)布住房消費(fèi)警示，引導(dǎo)理性投資和合理消費(fèi)。信息來(lái)源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)宏觀政策分析：鄭州市的“國(guó)五條〞細(xì)那么大多是重申了一下國(guó)務(wù)院“國(guó)五條〞的一些原那么，而對(duì)于20%個(gè)稅、提高二套房貸等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的抑制投機(jī)投資性購(gòu)房的幾條措施那么未提及，這樣的細(xì)那么可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大影響。宏觀市場(chǎng)掃描鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析分析：上圖圖標(biāo)顯示，鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)。這是個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速開(kāi)展。資料來(lái)源：鄭州市歷年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展公告及網(wǎng)絡(luò)資料鄭州市近五年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展各項(xiàng)指標(biāo)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第一周鄭州六區(qū)銷(xiāo)售商品房1781套，第二周銷(xiāo)售2274套，第三周銷(xiāo)售2405套，第四周銷(xiāo)售1651套。而3月鄭州六區(qū)平均每周銷(xiāo)售2533套，4月四周最高銷(xiāo)售2405套，尚不及3月的周均銷(xiāo)售套數(shù)。鄭州細(xì)那么落地后，購(gòu)房者明顯進(jìn)入了觀望期，出手速度有所放緩。分析：三月爆漲四月維穩(wěn)五月或升溫?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)四月各周商品房成交套數(shù)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：以2021年底為基底，鄭州市商品房庫(kù)存截止2021年3月為749萬(wàn)㎡，近兩個(gè)月市場(chǎng)略顯供不應(yīng)求，高企庫(kù)存略有消化，其中高企的庫(kù)存依然多為非住宅〔辦公、商業(yè)、車(chē)庫(kù)、地下室其他物業(yè)〕市場(chǎng)，約為479.75萬(wàn)㎡，占比64.1%，較上月上漲3.3個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)庫(kù)存消化壓力非常大。圖1-2

鄭州市商品房庫(kù)存走勢(shì)圖〔以2021年底為基底〕

數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局及網(wǎng)資料絡(luò)圖1-3鄭州市3月份商品房各物業(yè)成交面積比例圖

鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：鄭州住宅一直是市場(chǎng)主力，本月商品純住宅銷(xiāo)售面積占整體比重的76.7%，較1月份比重略有下滑；經(jīng)適房工程本月由于備案工程較多，備案面積占比達(dá)10.3%，比重有所提升；而辦公、商業(yè)物業(yè)成交面積比重那么相對(duì)較為穩(wěn)定，維持8%、5%左右。數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)圖月鄭州商品住宅供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：隨著國(guó)五條的公布及鄭州細(xì)那么的溫柔落地，一系列不具有殺傷力的條文對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生的影響甚微，鄭州住宅市場(chǎng)絲毫不減熾熱態(tài)勢(shì)，3月成交量為84.45萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲136.62%，同比上漲53.32%；成交均價(jià)7416元/㎡，較上月有所下滑，環(huán)比下跌2.12%，同比上漲18.45%，主要由于本月經(jīng)適房多個(gè)工程集中備案，備案面積達(dá)10萬(wàn)㎡，占比較大，拉低成交均價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-5鄭州市商品住宅庫(kù)存走勢(shì)圖〔以2021年底為基底〕鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析：鄭州市住宅市場(chǎng)截止2021年3月份庫(kù)存量約為269.05萬(wàn)㎡〔以2021年底為基底〕，庫(kù)存進(jìn)一步下滑，庫(kù)存壓力持續(xù)減弱。數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖月鄭州商品純住宅供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析：3月鄭州樓市各區(qū)域“漲〞聲一片，全月成交均價(jià)8052元/㎡，較2021年同期上漲幅度為22.3%，環(huán)比漲幅幅度為2.69%，各在售樓盤(pán)漲勢(shì)明顯，而全月成交均價(jià)實(shí)際上漲幅度不明顯主要由于個(gè)別低價(jià)工程、以及諸如暉達(dá)新領(lǐng)地、帝苑別墅等較早開(kāi)發(fā)低價(jià)銷(xiāo)售的工程如今剛陸續(xù)備案的影響，拉低了純住宅的實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-72021年3月鄭州市商品純住宅市場(chǎng)成交面積細(xì)分分析：本月80-90㎡面積段備案28.87萬(wàn)㎡，成交均價(jià)8068元/㎡，占商品純住宅成交面積38.8%比重，剛需房源依然支撐整個(gè)市場(chǎng)。國(guó)五條的公布，使得局部二套房改善型客戶(hù)積極入市，以防止可能出現(xiàn)的高首付比例以及高利率，本月120-144㎡面積段房源備案面積16.39萬(wàn)㎡，占純住宅成交面積22.02%的比重，比重有所提升，后期不排除各地市政府嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)五條，出臺(tái)新的補(bǔ)充性地方細(xì)那么，因此預(yù)計(jì)后續(xù)改善性二套房房源成交量會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-82021年3月鄭州市商品純住宅市場(chǎng)成交單價(jià)細(xì)分分析：本月商品純住宅以7000-8000元/㎡為主流價(jià)格區(qū)間，備案套數(shù)2554套，備案面積24.07萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售套數(shù)占比32.7%；8000-9000元/㎡價(jià)格段本月成交熾熱，銷(xiāo)售套數(shù)2199套，套數(shù)占比28.15%，比重較上個(gè)月上漲9.11個(gè)百分點(diǎn)，上漲速度較快，結(jié)合鄭州目前在售樓盤(pán)的明顯上漲走勢(shì)，預(yù)計(jì)后續(xù)8000-9000價(jià)格段將取代7000-8000價(jià)格段成為主流成交區(qū)間。數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：商業(yè)市場(chǎng)——銷(xiāo)量維穩(wěn)3月商業(yè)用房供給面積5.53萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售面積4.52萬(wàn)㎡，市場(chǎng)持續(xù)供大于求。3月商業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)17915.7元/㎡，環(huán)比上漲40.35%，同比上漲53.23%，主要為升龍廣場(chǎng)、豫航廣場(chǎng)、天旺廣場(chǎng)等工程商鋪房源的備案。圖1-92021-2021年3月鄭州商業(yè)市場(chǎng)供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：商業(yè)物業(yè)庫(kù)存——庫(kù)存上漲趨勢(shì)放緩

商業(yè)物業(yè)截止2021年3月份庫(kù)存約為112.91萬(wàn)㎡，庫(kù)存增勢(shì)略有放緩，按照鄭州市商業(yè)月均〔2021年至2021.3月〕5.16萬(wàn)㎡的消化速度來(lái)看，庫(kù)存消化需近22個(gè)月，去化壓力較大。圖1-10

鄭州市商業(yè)庫(kù)存市場(chǎng)走勢(shì)圖〔以2021年底為基底〕鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：辦公市場(chǎng)——市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)

辦公市場(chǎng)依然持續(xù)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，本月辦公用房供給面積8.9萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售面積7.98萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售均價(jià)11098元/㎡，主要為西元國(guó)際廣場(chǎng)、綠地中心、聯(lián)盟新城、正弘凱賓城等工程辦公物業(yè)的集中備案。圖1-112021年-2021年3月鄭州辦公市場(chǎng)供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：辦公物業(yè)庫(kù)存——近兩月供給維穩(wěn)，庫(kù)存累積速度放緩

辦公物業(yè)截止2021年3月份庫(kù)存量約為101.83萬(wàn)㎡，庫(kù)存增速放緩，然而未來(lái)銷(xiāo)售壓力依然較大。圖1-12鄭州市辦公市場(chǎng)庫(kù)存量走勢(shì)〔以2021年底為基底〕鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析：4月鄭州市各區(qū)域銷(xiāo)量有所轉(zhuǎn)變，二七區(qū)趕超金水區(qū)，位居榜首，鄭東新區(qū)和金水區(qū)緊隨其后。二七區(qū)之所以有如此不俗成績(jī)，首先本月區(qū)內(nèi)升龍城、二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均分列本月銷(xiāo)售套數(shù)一二；其次，隨著鄭州城市規(guī)劃著力打造的二七運(yùn)河組團(tuán)，給二七區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了契機(jī)，加之區(qū)內(nèi)大都為城中村改造的大盤(pán)，著力打造剛需盤(pán)，周邊大量的剛需客戶(hù)更是帶來(lái)銷(xiāo)售潛力，綜合各方因素使得二七區(qū)這個(gè)后起之秀表現(xiàn)不俗；金水區(qū)和鄭東新區(qū)作為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售熱區(qū)，4月表現(xiàn)為穩(wěn)中有增，延續(xù)了熱銷(xiāo)，銷(xiāo)量分別為14.41萬(wàn)㎡和12.47萬(wàn)㎡。圖1-13

2021年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷(xiāo)售面積分布區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：4月份住宅類(lèi)物業(yè)各區(qū)域較上月除惠濟(jì)區(qū)和金水區(qū)有小幅下降外，其余各區(qū)均有不同程度的上揚(yáng)，鄭東新區(qū)依舊領(lǐng)跑；辦公類(lèi)物業(yè)較上月除金水區(qū)和中原區(qū)外，其余各區(qū)均有15%左右的漲幅，鄭東新區(qū)以高端寫(xiě)字樓聚集領(lǐng)跑；商業(yè)類(lèi)物業(yè)較上月除惠濟(jì)區(qū)和中原區(qū)有一定下降外，鄭東新區(qū)根本持平，金水區(qū)和二七區(qū)均有20%左右的漲幅，金水區(qū)以23313元/㎡領(lǐng)跑。圖1-142021年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)分布區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)Add：中國(guó)鄭州?南陽(yáng)路清華商務(wù)F9Tel域市場(chǎng)分析—中原區(qū)中原區(qū)是鄭州市的老城區(qū)、配套成熟、教育資源豐富，但居住環(huán)境相對(duì)破舊。在政府在“北擴(kuò)東移〞成功之余，開(kāi)始謀劃西區(qū)老城改造。近年區(qū)域先后將制造業(yè)外遷，加大招商引資力度，先后引入萬(wàn)達(dá)、寶龍等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，重振區(qū)域商業(yè)格局。加上區(qū)域地鐵1號(hào)線(xiàn)的開(kāi)建，未來(lái)區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)展將受到政府的大力支撐，住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展前景可觀。中原區(qū)概況中原區(qū)最受關(guān)注工程一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—中原區(qū)中原區(qū)——個(gè)案分析工程概況〔1〕3月9日3#、7#認(rèn)籌房源情況：工程于3月9日進(jìn)行3#、7#樓認(rèn)籌，均為2梯4戶(hù)，3#樓29層，7#樓東單元27層，西單元31層，所推房源為79-86㎡的兩房和86㎡的小三房、112-130㎡的三房，共計(jì)440套房源。認(rèn)籌方式：交10000元入會(huì)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)。預(yù)計(jì)價(jià)格：8000元/㎡以上。認(rèn)籌情況：當(dāng)天認(rèn)籌492組?？蛻?hù)到訪(fǎng)情況：當(dāng)天到訪(fǎng)約520余組客戶(hù)，以周邊中原區(qū)中青年客戶(hù)為主。中原區(qū)——個(gè)案分析〔2〕3月16日3#、7#開(kāi)盤(pán)房源情況：本次推出3#、7#，為27-31層高層，共4個(gè)單元，均為兩梯四戶(hù)，共計(jì)440套房源。前期認(rèn)籌情況：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天共認(rèn)籌680余組。成交價(jià)格：3#成交均價(jià)8200-8400元/㎡，7#成交均價(jià)8100-8200元/㎡。優(yōu)惠方式：前期認(rèn)籌交10000元入會(huì)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)，同時(shí)一次性簽約1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，按時(shí)簽約1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。銷(xiāo)售情況：當(dāng)天銷(xiāo)售360余套，成交率81%，79-112㎡房源售罄，僅剩局部128-130㎡戶(hù)型。其中128㎡三房成交50%左右，剩余高樓層房源，130㎡的三房?jī)H成交中間樓層的10余套房源?？蛻?hù)到訪(fǎng)情況：當(dāng)天到訪(fǎng)約700余組客戶(hù)，以周邊中原區(qū)中、青年客戶(hù)為主。工程新動(dòng)態(tài)中原區(qū)——個(gè)案分析推廣分析首次報(bào)廣亮相售樓部開(kāi)放盛大招募首次盛裝開(kāi)盤(pán)

4#開(kāi)盤(pán)3#、7#開(kāi)盤(pán)7月21日開(kāi)盤(pán)方圓經(jīng)緯2021年從入市到年底共投放媒體41版，投放力度較大，推廣訴求語(yǔ)主要通過(guò)“中心造城記〞、“經(jīng)天緯地，領(lǐng)傲中心〞、“醇熟大社區(qū)，收獲金質(zhì)生活〞來(lái)訴求工程地段優(yōu)勢(shì)、工程品質(zhì)及活動(dòng)信息。進(jìn)入2021年，工程在寂靜了4個(gè)月之久后，3月份開(kāi)始認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，本月共投放媒體3次，主要釋放工程認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)及工程戶(hù)型信息等，由于前期客戶(hù)積累時(shí)間較長(zhǎng)，再加上通過(guò)低首付和零首付等營(yíng)銷(xiāo)噓頭吸引客戶(hù)，因此此次認(rèn)籌量較大，開(kāi)盤(pán)效果較好。中原區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析1、79㎡兩房2、86三房3、112、128、130㎡三房80、4、85㎡兩房中原區(qū)—個(gè)案分析產(chǎn)品分析：工程本批房源主要以剛需兩房和小三房為主，市場(chǎng)定位明確。戶(hù)型大多方正，全明、廚房餐廳一體化設(shè)計(jì)，臥室配備大陽(yáng)臺(tái)或飄窗且局部戶(hù)型衛(wèi)生間做到干濕別離設(shè)計(jì)。南北通透戶(hù)型根本上能做到南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光較好；純南向戶(hù)型各個(gè)功能間大多超南設(shè)計(jì)，采光較好。86㎡“2+1〞戶(hù)型贈(zèng)送室內(nèi)花園，購(gòu)房者可根據(jù)需求進(jìn)行臥室、書(shū)房、儲(chǔ)藏室等的改造，該戶(hù)型緊湊實(shí)用，性?xún)r(jià)比較高，比較受客戶(hù)青睞。區(qū)域市場(chǎng)分析—惠濟(jì)區(qū)惠濟(jì)區(qū)市場(chǎng)概況惠濟(jì)區(qū)近兩年市場(chǎng)狀況良好，因該區(qū)域緊鄰黃河，生態(tài)環(huán)境良好，區(qū)域北部集中了全市主要的高端居住樓盤(pán)，整體形象較好。中國(guó)自古就有“北為上〞的說(shuō)法，而鄭州的“北移東擴(kuò)〞似乎暗合了這種傳統(tǒng)。在鄭州樓市的幾個(gè)區(qū)域中，除了鄭東新區(qū)以外，北區(qū)開(kāi)展也相當(dāng)迅速。按照鄭州市城市總體規(guī)劃，北區(qū)花園口組團(tuán)為行政區(qū)的延伸地帶，被規(guī)劃為旅游度假區(qū)，重點(diǎn)開(kāi)展旅游娛樂(lè)業(yè)，使之成為鄭州市的大型居住區(qū)。惠濟(jì)區(qū)憑借寬闊的道路，便捷的交通，清新的空氣，大片平整的土地，日益完善的市政設(shè)施，這一切都在吸引著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的目光，同時(shí)也召喚著購(gòu)房者的到來(lái)?；轁?jì)區(qū)最受關(guān)注工程一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—惠濟(jì)區(qū)惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析工程概況3月16日認(rèn)籌房源信息：工程3月16日認(rèn)籌，推出7#中間一個(gè)單元〔2T3戶(hù)〕，20層，5#東單元〔2T3戶(hù)〕、西單元〔2T4戶(hù)〕，25層，共計(jì)房源235套。認(rèn)籌方式：繳納一萬(wàn)元入會(huì)，開(kāi)盤(pán)享受兩萬(wàn)元優(yōu)惠。銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)8500-8900元/㎡左右。認(rèn)籌情況：截至當(dāng)天中午排卡70余惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析工程新動(dòng)態(tài)推廣分析惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析首次報(bào)廣首次開(kāi)盤(pán)根本清盤(pán)推出11#12#一期二批房源開(kāi)盤(pán)推出7#8#5#6#開(kāi)始認(rèn)籌工程2021年5月份開(kāi)始報(bào)廣亮相，訴求語(yǔ)為“人生領(lǐng)譽(yù)步步為峰〞，重點(diǎn)訴求工程高品質(zhì)形象。工程首次開(kāi)盤(pán)即實(shí)現(xiàn)根本清盤(pán)的佳績(jī)，此階段工程報(bào)廣以業(yè)績(jī)彰顯為主訴求點(diǎn)。工程二批房源推出低首付活動(dòng)，并結(jié)合大量網(wǎng)絡(luò)廣告打出“首付6.8萬(wàn)起住三房上名校〞的訴求。本次認(rèn)籌訴求更是凸顯工程品質(zhì)，打出“譽(yù)品王座，峰景無(wú)疆〞的訴求。整體來(lái)看，工程報(bào)廣力度較大，首次亮相截止本次認(rèn)籌共計(jì)報(bào)廣54次，并借助搜房網(wǎng)以及搜房網(wǎng)首頁(yè)廣告增強(qiáng)推廣投放量，擴(kuò)大知名度。工程首次報(bào)廣亮相至今54次產(chǎn)品分析惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析1、87.39㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、126㎡三室兩廳兩衛(wèi)惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析：工程開(kāi)盤(pán)房源主要為87-91㎡兩室、122-126㎡的三室及157㎡四室，每一種戶(hù)型根本均設(shè)計(jì)三陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積較多，生活舒適度較高，臥室、客廳及衛(wèi)生間均得以最大限度的采光。且7#樓為樓王位置，5#樓處于社區(qū)中心位置，外界噪音影響小，居住環(huán)境好，比較受客戶(hù)喜愛(ài)。小結(jié)：工程位于南陽(yáng)路博頌路交匯處西南，位于傳統(tǒng)的居住區(qū)域，工程上次的低首付活動(dòng)吸引了大量的客戶(hù)聚集，取得了較好的業(yè)績(jī)，本次認(rèn)籌推出7#樓王中間一個(gè)單元以及位置相對(duì)較好的5#樓，而且工程營(yíng)銷(xiāo)力度比較大，各種報(bào)廣宣傳及搜房合作，因此客戶(hù)關(guān)注度較高，但是工程目前周邊競(jìng)品工程較多，升龍匯金廣場(chǎng)在地理位置上優(yōu)于本工程，工程雖然品質(zhì)較高，但是周?chē)用駥?duì)高價(jià)工程有一定的抗性，因此對(duì)工程銷(xiāo)售造成一定的阻力。區(qū)域市場(chǎng)分析—金水區(qū)金水區(qū)市場(chǎng)概況金水區(qū)屬于鄭州市成熟行政居住區(qū)，是鄭州市當(dāng)前城市行政、文化、居住中心地位，開(kāi)展較為成熟，因此整體規(guī)劃較少，主要規(guī)劃建設(shè)集中在北區(qū)，包括產(chǎn)業(yè)開(kāi)展、環(huán)境改造、交通改善、教育資源再分配等方面，規(guī)劃區(qū)域已擴(kuò)展到連霍高速以北地區(qū)。目前來(lái)看，金水區(qū)居住環(huán)境已較為擁擠，土地稀缺，資源被充分利用，因此短期之內(nèi)金水區(qū)城市建設(shè)和規(guī)劃格局不會(huì)有大的改變，主城區(qū)內(nèi)規(guī)劃仍將主要表現(xiàn)為對(duì)現(xiàn)有資源的改造，包括城中村改造、道路系統(tǒng)改造〔建設(shè)立交、下穿隧道、道路拓寬等〕、人文環(huán)境改造等。同時(shí)主力開(kāi)展方向?qū)⑦M(jìn)一步向北區(qū)轉(zhuǎn)移，即北環(huán)以北區(qū)域，甚至逐漸向連霍高速以外擴(kuò)展，這也將是金水區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展的長(zhǎng)期方向。金水區(qū)最受關(guān)注工程一覽表表區(qū)域市場(chǎng)分析——金水區(qū)金水區(qū)——個(gè)案分析工程概況3月31日開(kāi)盤(pán)房源分析：工程開(kāi)盤(pán)推出2#樓2單元，兩梯五戶(hù)，32層，其中1-3層為商業(yè)，全為89㎡兩房房源〔88.6㎡、89.1㎡〕，共計(jì)145套房源。銷(xiāo)售價(jià)格：成交均價(jià)10300-10400元/㎡。開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：會(huì)員兩萬(wàn)抵五萬(wàn)，五天內(nèi)按時(shí)簽約優(yōu)惠1%，無(wú)付款優(yōu)惠。開(kāi)盤(pán)效果：當(dāng)天銷(xiāo)售約110套，銷(xiāo)售率75.8%。金水區(qū)——個(gè)案分析工程新動(dòng)態(tài)Add：中國(guó)鄭州?南陽(yáng)路清華商務(wù)F9Tel廣分析金水區(qū)——個(gè)案分析三期首次報(bào)廣三期首批房源1#開(kāi)盤(pán)三期2#2單元開(kāi)盤(pán)工程三期于2021年7月31日開(kāi)始報(bào)廣宣傳，至今開(kāi)盤(pán)三次，分別為1#、2#1單元、2#2單元，三期截止此次開(kāi)盤(pán)共報(bào)廣18次，整體來(lái)看，推廣力度一般，訴求語(yǔ)主要為“半分鐘抵達(dá)波士頓近中有境的后灣區(qū)〞、“是繁華場(chǎng)更是波士頓后灣生活主場(chǎng)〞，“隱蘊(yùn)人文的后彎區(qū)，豈止是NO.1〞，凸顯三期的品質(zhì)以及完善生活配套。工程亮相至今共報(bào)廣18次2#一單元開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品分析金水區(qū)——個(gè)案分析1、89㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、89㎡兩室兩廳兩衛(wèi)金水區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析：工程此次推出房源全為兩室房源，2T5戶(hù)，其中南向兩室戶(hù)型較為方正，客廳、臥室、廚房均南向采光，且客廳帶大陽(yáng)臺(tái)、臥室雙飄窗，贈(zèng)送面積較多，舒適度較高，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化速度亦最快。而通透兩室，戶(hù)型設(shè)計(jì)那么略顯一般，僅主臥朝南，客廳、廚房、次臥均為北向采光，然而北邊臨近東風(fēng)渠，觀景效果較好，但是開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化依然相對(duì)較慢。小結(jié)：藍(lán)堡灣工程一直以高品質(zhì)形象亮相，工程周邊交通較為便利，規(guī)劃的地鐵2號(hào)線(xiàn)和8號(hào)線(xiàn)又為工程增添交通優(yōu)勢(shì)；同時(shí)工程占據(jù)鄭州市最頂級(jí)的商業(yè)配套，周?chē)?、教育、醫(yī)療配套較為完善，在各種優(yōu)勢(shì)因素下，工程一直備受市場(chǎng)關(guān)注。工程四期規(guī)劃為大體量商業(yè)，因此三期可謂工程最后一期住宅，資源的稀缺導(dǎo)致此次開(kāi)盤(pán)的2單元雖然較年前開(kāi)盤(pán)的1單元價(jià)格上漲近1000元/㎡，但是依然備受追捧。區(qū)域市場(chǎng)分析—管城區(qū)管城區(qū)市場(chǎng)概況管城區(qū)地處鄭州市的東南部，接金水，臨二七，望鄭東，守中觀直接把守城市南大門(mén)。2021年即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線(xiàn)在管城區(qū)均設(shè)置站點(diǎn)使得區(qū)域具備開(kāi)展地鐵物業(yè)的先天條件，區(qū)域升值潛力巨大。隨著鄭州市城市規(guī)劃框架的不斷拉大，之前“北移東擴(kuò)〞的開(kāi)展戰(zhàn)略受到制約，?鄭州市城市總體規(guī)劃〔2021-2021)>明確了東、南、西、三向并舉的開(kāi)展模式，未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將更加豐富，南部版塊運(yùn)動(dòng)成為近階段開(kāi)展重心，為管城老區(qū)煥新顏帶來(lái)機(jī)遇。管城區(qū)最受關(guān)注樓盤(pán)一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析——管城區(qū)管城區(qū)——個(gè)案分析工程概況3月31日認(rèn)籌房源信息：本次推出7#、8#、9#、10#樓，34層，一個(gè)單元，其中7#、10#為兩梯四戶(hù)，8#、9#為三梯七戶(hù)，共計(jì)748套。認(rèn)籌方式：憑光大銀行紫荊山支行兩萬(wàn)元三個(gè)月定期存單入會(huì)，3月31日入會(huì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一次性4個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，4月1日及以后入會(huì)，一次性?xún)?yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)8000-8500元/㎡左右認(rèn)籌情況：截至當(dāng)天中午排卡100余組。管城區(qū)——個(gè)案分析工程新動(dòng)態(tài)推廣分析管城區(qū)——個(gè)案分析2月28日首次報(bào)廣亮相3月31日首次認(rèn)籌工程2月份首次報(bào)廣亮相，訴求語(yǔ)為“3600年前，這里是商城之都，理想，在這里改變歷史！理想，在這里改變未來(lái)！〞，重點(diǎn)通過(guò)“理想〞來(lái)訴求工程的品質(zhì)。工程報(bào)廣力度較大，首次亮相截止本次認(rèn)籌共計(jì)報(bào)廣20次，均以整版、跨版等大幅宣傳。并借助網(wǎng)絡(luò)推廣，擴(kuò)大知名度。產(chǎn)品分析管城區(qū)——個(gè)案分析1、88㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、139㎡三室兩廳兩衛(wèi)管城區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析：戶(hù)型設(shè)計(jì)大都方正，動(dòng)靜分區(qū)，全明設(shè)計(jì)，主臥及客廳均帶大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，三房的戶(hù)型為三陽(yáng)臺(tái)。工程以大兩房及大三房為主力戶(hù)型，客戶(hù)定位于改善型購(gòu)房客戶(hù)，根據(jù)認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)氣氛來(lái)看，客戶(hù)對(duì)工程評(píng)價(jià)較高。小結(jié)：工程位于紫荊山路與航海路交匯處，有優(yōu)越的地緣及交通優(yōu)勢(shì)，不僅雄踞鄭州雙主干道，同時(shí)，擁有著鄭州唯一的雙地鐵上蓋資源，工程自身以90萬(wàn)㎡綜合體的形態(tài)面世，是鄭州南中軸唯一的大型綜合體產(chǎn)品，為客戶(hù)提供了大型購(gòu)物中心、商超等完善配套，同時(shí)周邊教育氣氛較濃，因此區(qū)域自身的完善配套有效填補(bǔ)了目前的市場(chǎng)空白。區(qū)域市場(chǎng)分析—二七區(qū)二七區(qū)市場(chǎng)概況在鄭州都市建設(shè)規(guī)劃中，二七區(qū)被定位為“二七生態(tài)文化新城〞，作為鄭州市的傳統(tǒng)商貿(mào)中心，如今，二七生態(tài)文化新城板塊已經(jīng)形成一個(gè)全新規(guī)劃的大型居住區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)在售工程主要有德潤(rùn)黃金海岸、伍號(hào)院等。除了在售工程以外，板塊內(nèi)還有泰宏建業(yè)國(guó)際城、長(zhǎng)龍金港、錦繡山河等全新工程，屆時(shí)，二七生態(tài)文化新城板塊可謂是群星璀璨、百花齊放。錦繡山河是南鄭州唯一具有1783畝灣區(qū)的生態(tài)腹地大盤(pán)；目前尚未上市的泰宏建業(yè)國(guó)際城工程，是鄭州市二七區(qū)荊胡村改造工程，也是河南建業(yè)集團(tuán)和泰宏集團(tuán)戰(zhàn)略性合作的首個(gè)工程。此外，綠地集團(tuán)投資130億打造的綠地濱河國(guó)際城工程將成為鄭州市的新地標(biāo)，目前，一期工程的139畝土地已經(jīng)獲批。由世紀(jì)金源、百榮投資控股集團(tuán)和合展集團(tuán)共同投資建設(shè)的鄭州CSD國(guó)際時(shí)尚商貿(mào)中心工程，未來(lái)將建成約380萬(wàn)平方米的大型物流商業(yè)綜合體。二七區(qū)在售樓盤(pán)情況統(tǒng)計(jì)表區(qū)域市場(chǎng)分析—二七區(qū)二七區(qū)——個(gè)案分析工程概況3月31日開(kāi)盤(pán)房源信息：本次推出2#樓北側(cè)產(chǎn)權(quán)式酒店17~25層，四梯十四戶(hù)，共計(jì)房源112套優(yōu)惠方式：按揭99折，全款98折，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天每平米優(yōu)惠100元成交均價(jià)：9200元/㎡認(rèn)籌情況：當(dāng)天銷(xiāo)售約90套。二七區(qū)——個(gè)案分析工程新動(dòng)態(tài)二七區(qū)——個(gè)案分析推廣分析產(chǎn)品分析二七區(qū)——個(gè)案分析酒店標(biāo)準(zhǔn)層平面圖二七區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析：工程此次推出的戶(hù)型面積較小，適合投資，開(kāi)間、進(jìn)深比例適中，居住舒適，每戶(hù)有獨(dú)立衛(wèi)生間，四部垂直電梯便于出行，該戶(hù)型設(shè)計(jì)及梯戶(hù)比是酒店式公寓較好的配置。、同致行觀點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析—東區(qū)鄭東新區(qū)市場(chǎng)概況鄭州東區(qū)作為未來(lái)的市中心，商業(yè)、居住價(jià)值是不可估量的，鄭州城市開(kāi)展的重心東移，以世紀(jì)大道為主干，南三環(huán)到航海路、金水路、黃河路、北三環(huán)、連霍高速等道路的貫穿，使得鄭州東區(qū)處于一個(gè)360度輻射全國(guó)的交通優(yōu)勢(shì)中，而這個(gè)優(yōu)勢(shì)直接促進(jìn)了鄭州東區(qū)高尚生活圈的形成。經(jīng)過(guò)這幾年的大力開(kāi)展，鄭東新區(qū)已今非昔比。最值得一提的是，許多小區(qū)都已建成，宏光藍(lán)水岸、雙河灣、新里?盧浮公館、王鼎國(guó)際、高速奧蘭花園、美景鴻城等，數(shù)不勝數(shù)。尤其是功能齊全的龍湖南區(qū)，已經(jīng)開(kāi)展成為高品位的宜居區(qū)域。城市向東，鄭州向東，如今的鄭東新區(qū)影響力輻射力不斷增強(qiáng)，已成為鄭州新的城市名片，也是鄭州最適宜居住的區(qū)域。鄭東新區(qū)最受關(guān)注樓盤(pán)一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析—東區(qū)東區(qū)——個(gè)案分析工程概況(1)、3月23日認(rèn)籌房源情況：本次認(rèn)籌推出一期8#，為兩個(gè)單元，均為33層，兩梯三戶(hù)設(shè)計(jì)。推出房源總套數(shù)為198套。預(yù)計(jì)價(jià)格：預(yù)計(jì)3月底開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格為15000元/㎡。優(yōu)惠方式：交納50000元認(rèn)籌金，開(kāi)盤(pán)享1%優(yōu)惠。認(rèn)籌效果：截止當(dāng)天中午認(rèn)籌10組。東區(qū)——個(gè)案分析工程新動(dòng)態(tài)〔2〕、3月30日開(kāi)盤(pán)房源情況：本次開(kāi)盤(pán)8#西單元，共33層，兩梯三戶(hù)設(shè)計(jì)。推出總房源套數(shù)為90套。成交價(jià)格：成交均價(jià)為14300元/㎡。優(yōu)惠方式：交納50000元認(rèn)籌金，開(kāi)盤(pán)成功選房享1%優(yōu)惠。同時(shí)一次性?xún)?yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%。開(kāi)盤(pán)效果：截止當(dāng)天中午銷(xiāo)售70套東區(qū)——個(gè)案分析海馬公園此次推出的8#，宣傳力度一般，截止3月30日工程正式開(kāi)盤(pán)，僅在大河報(bào)發(fā)布三版報(bào)廣。訴求內(nèi)容以“尊重由距離產(chǎn)生262米樓間距，尊重每個(gè)生活〞、“格局由閱歷成就〞為主，主要突出工程樓間距、品質(zhì)、綠化等。推廣分析