房地產(chǎn)行業(yè)城中村改造專題報告：城改大有可為戰(zhàn)略高度定位

房地產(chǎn)行業(yè)城中村改造專題報告：城改大有可為，戰(zhàn)略高度定位1.政策意義：城改戰(zhàn)略高度定位，意義重大而深遠1.1中央政策：城改政策密集推出，戰(zhàn)略高度定位凸顯2023年4月28日，中央政治局會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；6月8日，金融監(jiān)督管理總局李云澤書記在陸家嘴論壇表示，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項目建設(shè)。7月7日，住建部發(fā)布《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》；7月21日，國常會指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。我們認為，過去在中央層面，城中村改造更多是在城市更新的大范疇之下提及，因而過去城中村改造的模式、資金來源等更多是以地方探索為主，因而過往總體推進較慢。而近期中央層面的城中村改造相關(guān)表述密集出臺，城中村改造逐步從原先城市更新政策的組成部分提級為一個單列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署電視電話會議的表述，表明本次城中村改造的高度定位和重要戰(zhàn)略意義，因而預(yù)計后續(xù)城改將加速推進。此外，值得關(guān)注的是，此次城中村改造由中央統(tǒng)籌規(guī)劃，預(yù)計各部門協(xié)調(diào)推進，相比過往將會更為順暢，后續(xù)各方面的配套政策值得期待；并且近期央行、國開行接連表態(tài)支持城中村改造，表明中央在資金方面會支持城中村改造，城中村改造資金鏈條也將逐步順暢，并且后續(xù)資金方面的配套政策尤其值得期待。1.2區(qū)域政策：多城市公布城改計劃，廣州或為城改標桿城市雖然目前城中村改造總體規(guī)劃還沒有推出，但部分城市已公布城改計劃，預(yù)計城中村改造中央層面的總體規(guī)劃和地方層面的探索將同步積極推進。具體來看，廣州2023年計劃推進127個城中村改造項目，固定投資額983億元，全市城市更新投資額2,000億元；上海2023-25年計劃新啟動30個城中村改造項目；深圳2023年計劃推進4.9萬套（間）城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項目；青島2023年計劃城中村改造項目85個，計劃完成投資175億元；昆明2023年擬啟動44個城中村改造；成都2023年計劃城中村改造2,448戶；廈門2023-25年計劃實現(xiàn)城中村現(xiàn)代化治理108個行政村治理全覆蓋。其中，值得關(guān)注的是，2023年年初以來，廣州在城中村改造方面動作頻頻：2023年1月，廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會上，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長王宏偉提到，全市計劃推進127個城中村改造項目，預(yù)計完成固定資產(chǎn)投資983億元。2023年全市力爭完成2,000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標。2023年2月，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）（公開征求意見稿）》，指出“三舊”改造地塊用地面積共計606平方公里，其中舊廠房208平方公里，舊城鎮(zhèn)73平方公里，舊村莊325平方公里。2023年3月，廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展工作措施》，同月廣州市規(guī)劃自然資源局與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)了《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》和《廣州市重點城市更新片區(qū)統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展的實施方案》，明確推出城市更新的統(tǒng)籌做地模式。2023年7月，廣州市第十二屆委員會第六次全體會議召開，會議審議通過了廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草的《關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村改造工作的決定》，這是廣州市城中村改造的綱領(lǐng)性文件。2023年9月，廣州市召開城中村改造工作推進會暨廣州安居集團成立大會，落實國務(wù)院在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作會議部署和省委、省政府工作要求，對全市城中村改造工作進行再動員再部署再落實。啟動“依法征收，凈地出讓”新模式，在4個重點片區(qū)開展試點工作；明確7家市級統(tǒng)籌做地主體，包括：廣州城投集團、廣州市建筑集團、越秀集團、珠江實業(yè)集團、機場建設(shè)投資集團等。此外，根據(jù)《廣州日報》報告，廣州后續(xù)在城中村改造方面還將推出更多措施：1）廣州將加快項目實施、完成投資目標。其中，大力推進4個重點片區(qū)改造，力爭年底前有實質(zhì)性進展。2）加大資金支持、強化政策保障。通過爭取國家專項借款、專項貸款、中央財政補助、申請地方政府專項債券等途徑，加大資金扶持力度。3）抓緊出臺國家《指導意見》配套實施文件，完善“1+N+X”政策體系。4）加快制定《廣州市城中村改造條例》，力爭年底前出臺。預(yù)計廣州可能成為國內(nèi)第一個為城中村改造立法的城市。5）《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法》正在編制，將規(guī)范、有序推進“三舊”改造既有項目實施。鑒于觀察到2023年廣州在城中村改造方面動作頻頻，包括：審議通過城改綱領(lǐng)性文件、發(fā)布城市更新專項規(guī)劃、探索并明確統(tǒng)籌做地模式、啟動4大重點片區(qū)試點、明確7家市級統(tǒng)籌做地主體等，我們認為廣州可能將是本次城中村改造的標桿城市，因而廣州后續(xù)動向尤其值得關(guān)注，并預(yù)計廣州后續(xù)在城中村改造方面將有進一步配套政策落地，尤其包括城中村改造立法和城中村改造融資方面，同時也預(yù)計后續(xù)也將有更多城市跟進。2.改造范圍：涉及城市有望擴圍，更新范疇或更廣2.1城市范圍：首批入選城市21城，料后續(xù)城市有望擴圍根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標準的通知》和七普數(shù)據(jù)，本次城中村改造政策涉及的超大特大城市一共為21個一二線城市，并且值得注意的是，本次城中村改造政策隱含設(shè)置了入選城市的城市人口門檻為500萬以上。其中，超大城市包括7個（常住人口1,000萬以上）：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，特大城市包括14個（常住人口500-1,000萬）：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。值得注意的是，我們關(guān)注到本次城中村改造在底層政策邏輯上強調(diào)了大城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向（以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略），主要體現(xiàn)在：一方面，7月21日國常會發(fā)文中本次城中村改造政策設(shè)置了入選城市的城市人口門檻；另一方面，8月3日公安部發(fā)文全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策。城市人口門檻和落戶放松政策的配合推出或意味著本次城中村改造將更多聚焦于人口流入地的拆遷安置（主要為一二線城市），既考慮了短期穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟，又考慮了長期可持續(xù)發(fā)展，而這將顯著區(qū)別于此前棚改更多聚焦于人口流出地的拆遷安置（主要三四線城市），當時三四線城市的人口流出也造成了部分城市棚改后期的供需錯配等問題。延續(xù)上述邏輯，考慮到城中村改造政策更聚焦于人口流入地的拆遷安置，其中的核心關(guān)鍵在于人口流入、而非城市人口門檻，并且考慮到近期部分不在超大特大城市21城范圍內(nèi)的城市也推出了城中村改造/貨幣化及房票安置等相關(guān)政策，例如合肥、南昌等城市，而這些城市大部分屬于I型大城市（人口300-500萬），這兩方面因素綜合考試之后或意味著本次城中村改造政策更關(guān)注人口流入，并預(yù)計后續(xù)城市人口門檻的限制可能會放寬，入選城市數(shù)量也有望擴圍至21-35個城市。2.2房屋范圍：預(yù)計城中村范疇或更大，并更新節(jié)奏將更快從一般定義來說，城中村是城市化過程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，在集體用地上的自建房、宅基地等。相對于棚戶區(qū)土地性質(zhì)為國有建設(shè)用地，城中村一般而言土地形式為集體建設(shè)用地，僅從表觀定義來對比這兩者房屋土地性質(zhì)的差異，很容易形成兩個初步而簡單的感性認識：1）基于集體土地的城中村房屋規(guī)?？赡苡邢蓿?）基于集體土地的城中村拆遷可能更慢。不過我們認為上述兩個感性認識是不準確的，并我們認為城中村改造會有兩個方面超預(yù)期：一方面，預(yù)計本次城中村改造的規(guī)模將比預(yù)期更大；另一方面，預(yù)計本次城中村改造的更新節(jié)奏也將比預(yù)期更快。一方面，城中村改造雖然基于集體用地，但預(yù)計又將不限于集體用地，預(yù)計后續(xù)地方政府編制規(guī)劃中，城中村改造的范圍可能會包括集體土地、棚改、舊改、工業(yè)用地改造等，考慮到城中村涉及房屋類型范圍或?qū)⒏鼜V，也將意味著城中村改造規(guī)模會比預(yù)期更大。上述觀點主要有兩方面的支撐：a）從城市規(guī)劃角度來看，城中村改造在編制規(guī)劃過程中就自然會帶入多種類型土地和多種類型的房屋。一般而言，城中村內(nèi)各類土地用地性質(zhì)復(fù)雜交錯，不僅包括村民宅基地、集體建設(shè)用地，同時還有可能包括一些國有建設(shè)用地、歷史遺留用地和耕地，從政府做總體規(guī)劃角度而言，在錯綜復(fù)雜的土地性質(zhì)和房屋性質(zhì)的組合中，很難只針對當中部分集體土地上的房屋做規(guī)劃，而避開其他房屋類型。b）從城市計劃角度來看，各地方公布的城市更新的規(guī)劃中，不僅僅涉及城中村，同時也包括有舊改、棚改等范疇。例如：在《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）（公開征求意見稿）》中，納入“三舊“改造的總用地面積606平方公里，其中舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊分別為208、73、325平方公里。另一方面，考慮到本次城中村改造引入了政府主導的做地模式、同時也考慮到前文討論的城中村改造涉及房屋類型范圍或?qū)⒏鼜V，這兩方面的因素都將推動城中村改造的更新節(jié)奏也將比預(yù)期更快。上述觀點主要有兩方面的支撐：a）從更新模式來看，做地模式的引入和資金支持的增加將推動城中村改造的更新節(jié)奏也將比預(yù)期更快。相比此前歸于城市更新范疇的城中村改造更多采用了一二線聯(lián)動模式，更新或拆遷主體為企業(yè)主導（如廣深地區(qū)主要是民企主導）、政府介入相對較少，資金來源更多以地方探索為主、中央支持資金較少，因而“民企主導+資金支持少”導致了此前的城中村改造的節(jié)奏相對較慢，更是顯著慢于棚改的節(jié)奏，而目前城中村改造提級單列為重要政策之后，將采用做地模式（凈地出讓+征收原則），更新或拆遷主體為政府主導（預(yù)計主要為政府或國資平臺）、也會引入社會資本，資金來源雖是多渠道籌措、但預(yù)計將以中央支持資金為主（政策性銀行的專項借款等），因而預(yù)計“政府主導+資金支持多”也將推動本次城中村改造的節(jié)奏會比預(yù)期更快。今年下半年以來，中央、地方均提及推進做地模式，推行凈地出讓。7月28日，城中村改造工作部署電視電話會議提到，實行改造資金和規(guī)劃指標全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，促進資金綜合平衡、動態(tài)平衡。必須實行凈地出讓。9月1日，廣州市全市城中村改造工作推進會提到，接下來將采取“依法征收，凈地出讓”新模式。b）從房屋類型來看，考慮到前文討論的城中村改造涉及房屋類型范圍或?qū)⒏鼜V，各種房屋類型加權(quán)之后，