房地產(chǎn)企業(yè)財務核算辦法

河南明星投資有限公司企業(yè)財務核算制度PAGE2PAGE5財務核算制度根據(jù)我國2006年頒布的《企業(yè)會計準則》及其《企業(yè)會計準則應用指南》，結合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營的實際過程，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點，全面介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務處理過程，重點介紹房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金、存貨、投資性房地產(chǎn)、開發(fā)成本和開發(fā)收入和有關稅金的核算等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計是在城市建設綜合發(fā)展、土地有償使用和住房商品化的經(jīng)濟條件下，適應房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的需要而發(fā)展起來的專業(yè)會計。該核算辦法主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的日常業(yè)務。而對企業(yè)不經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務，諸如對外投資、發(fā)行債券、外匯業(yè)務的核算等，將不予以介紹。實務中如遇到這些業(yè)務，可按一般企業(yè)的會計實務進行處理。該核算制度的主要內(nèi)容如下：第一章房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象及賬戶、賬簿設置第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算第三章房地產(chǎn)開發(fā)應收及預付款的核算第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算第五章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的核算第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的核算第七章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債的核算第八章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本與期間費用的核算第九章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的核算第十章利潤及其分配的核算第十一章所有者權益的核算第十二章會計報表第一章 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象及賬戶、賬簿設置一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是隨著我國城鄉(xiāng)建設的發(fā)展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐漸形成的一個新興行業(yè)。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)進入了一個前所未有的發(fā)展高潮，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這里所指的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的具有法人資格，實行獨立核算、自負盈虧的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權屬的統(tǒng)稱。其中：房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，在我國，土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對土地的使用權以及地下各種基礎設施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務范圍包括：1.土地開發(fā)和建設土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。土地開發(fā)和建設是指對征用或受讓的土地進行平整、建筑物的拆除、地下管線的鋪設和道路、基礎設施的建設等。2.房屋、建筑物的開發(fā)建設和經(jīng)營房屋建筑物的開發(fā)建設是指在已開發(fā)完工的土地上進行的房屋和建筑物的建設。其工作內(nèi)容主要包括：可行性研究、規(guī)劃設計、工程施工、竣工驗收、交付使用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已開發(fā)完成的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。房地產(chǎn)的經(jīng)營從狹義上講是指對已建成的房地產(chǎn)進行出售、租賃和抵押。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)的租賃業(yè)務。3.配套設施開發(fā)和建設配套設施的開發(fā)和建設是指根據(jù)城市建設總體規(guī)劃開發(fā)建設的大配套設施項目，包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學、醫(yī)院等。4.代建工程開發(fā)和建設代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當?shù)卣推渌麊挝坏奈?，代為開發(fā)的各種工程項目，包括土地開發(fā)工程、房屋建設工程、道路鋪設工程，供熱、供氣、供水管道及其他公用的設施等。5.物業(yè)管理和服務有些房地產(chǎn)企業(yè)還從事物業(yè)經(jīng)營。房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營管理是指對出售或租賃后的房地產(chǎn)所進行的管理和各種服務，包括房屋和基礎設施的維修與保養(yǎng)、房屋的裝飾與裝潢，住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算對象房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、出售等經(jīng)營過程中的資金運動。這些資金運動具體表現(xiàn)為六大會計要素：即資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、費47 2202 應付賬款48 2203 預收賬款49 2211 應付職工薪酬50 2221 應交稅費51 2231 應付利息52 2232 應付股利53 2251 其他應付款54 2401 遞延收益55 2501 長期借款56 2502 應付債券57 2701 長期應付款58 2801 預計負債59 2901 遞延所得稅負債 三所有者權益類60 4001 實收資本61 4002 資本公積62 4101 盈余公積63 4103 本年利潤64 4104 利潤分配 四成本類65 5001 開發(fā)成本66 5101 開發(fā)間接費用67 5301 研發(fā)支出 五損益類68 6001 主營業(yè)務收入69 6051 其他業(yè)務收入70 6101 公允價值變動損益71 6111 投資收益72 6301 營業(yè)外收入73 6401 主營業(yè)務成本74 6402 其他業(yè)務成本75 6403 營業(yè)稅金及附加76 6601 銷售費用77 6602 管理費用78 6603 財務費用79 6701 資產(chǎn)減值損失80 6711 營業(yè)外支出81 6801 所得稅費用82 6901 以前年度損益調(diào)整上表列示的82個會計科目就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的會計科目。其中絕大部分都是各類企業(yè)通用的會計科目，只有個別科目屬于房地產(chǎn)業(yè)專用的會計科目。表中所列示的會計科目中，有些會計科目一般企業(yè)可能不需要，如“應付債券”科目，只有發(fā)行債券的企業(yè)才使用，還如“持有至到期投資”科目，只有購買了長期債券，才能使用本科目。企業(yè)如果沒有相關的業(yè)務，就不必要設置相關的科目?？偲饋碚f，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目分為五大類：第一類是資產(chǎn)類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的資產(chǎn)增減變化情況，其中包括了流動資產(chǎn)和各項長期資產(chǎn)。在資產(chǎn)類科目中，“開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”、這兩個科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特設置的科目。其他科目是屬于各類企業(yè)通用的科目。第二類科目是負債類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的負債增減變化情況，其中包括了各項流動負債和各項長期負債。負債類科目都是各類企業(yè)通用的會計科目。第三類是所有者權益類科目，是用來核算各項所有者權益增減變化的科目。這些科目也是各類企業(yè)通用的科目。第四類是成本類科目，這類科目有三個，即：“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”和“研發(fā)支出”。其中前兩個科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的科目，是用于進行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的科目。如果房地產(chǎn)企業(yè)本身也有施工隊伍，有施工業(yè)務，那么還需要在成本類科目中增設“工程施工”和“施工間接費用”、“工程結算”、“機械作業(yè)”等科目。第五類科目是損益類科目。損益類科目是用于計算企業(yè)損益的科目。損益類科目在會計期末都要轉(zhuǎn)入本年利潤賬戶，不留余額。這些科目也是各類企業(yè)通用的會計科目。在使用會計科目時需要注意：必須要按統(tǒng)一規(guī)定的會計科目編號，不要隨意打亂和重編。以便于查閱賬目和實行會計電算化。上述會計科目表在許多科目之間都留有空號，這是供增設會計科目使用的。比如表中第20行次資產(chǎn)類科目中的“周轉(zhuǎn)房”科目，國家統(tǒng)一科目表中沒有設置此科目，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增設的會計科目，可按順序，在所留的空號中將本科目編號為“1412”號。還需要說明，許多會計科目需要設置明細科目，以便設置明細賬，更明細地反映有關會計信息。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“原材料”總賬科目下可設置“設備”、“鋼材”、“水泥”等二級科目，以對庫存的各種不同的建筑材料和設備分別進行核算和反映。在二級科目下，還可以按鋼材的品種，設備的種類設置三級科目核算，如在“原材料—設備”二級科目下還應設置“照明設備”、“安全監(jiān)控設備”等三級科目，以更詳細反映各種不同設備和各種不同鋼材的情況。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬簿設置為了全面系統(tǒng)地進行會計核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須設置以下三類賬簿。1.總分類賬（也稱總賬）。總分類賬是按總賬科目（一級科目）開設賬戶，以提供企業(yè)總括的會計信息。根據(jù)需要，總分類賬通常要開設30—50個賬戶，分類反映會計信息?？偡诸愘~必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式為三欄式，即金額的部分分為“借方”、“貸方”和“余額”三個欄目。具體賬頁格式見表1-2。表1-2總分類賬賬戶名稱：××××年憑證摘要借方貸方借或貸余額月日字號2.日記賬。日記賬是按經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生的先后順序，逐日逐筆進行記錄的一種賬簿。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少要設置兩本日記賬。即“現(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”?！艾F(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”也必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式也是三欄式，與總分類賬的賬頁格式是相同的。3.明細賬。明細賬是對某些總賬科目的數(shù)據(jù)進一步明細記錄和反映的賬簿。對大部分總賬科目都需要設置明細賬。明細賬要按明細科目開設賬戶。以反映更詳細的會計數(shù)據(jù)。如：對“應收賬款”除需要在總賬中開設賬戶外，還要專門設一本“應收賬款明細賬”。賬內(nèi)按應收賬款的對方單位開設明細賬戶。以反映應收賬款的明細情況。還如，對“原材料”總賬賬戶也要設一本“原材料明細賬”，賬內(nèi)按材料的名稱或類別開設賬戶，以分別記錄和反映庫存的各種不同材料和設備的收發(fā)和結存情況。每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，至少要設置二、三十本明細賬，以對總賬科目的內(nèi)容進行更詳細的記錄和反映。明細賬一般采用活頁式賬簿，但要注意，不同的明細賬其賬頁格式的要求是不同的。只反映金額的明細賬可以采用三欄式，與總分類賬的格式相同；反映存貨的明細賬一般需要數(shù)量金額式；反映開發(fā)成本和各項費用的明細賬需要多欄式，以便于對各不同的成本、費用項目分別進行記錄和反映。數(shù)量金額式明細賬和多欄式明細賬見表1-3、1-4、1-5.表1-3原材料明細賬材料名稱：編號：類別：金額計量單位：元數(shù)量計量單位：公斤年憑證號摘要收入發(fā)出結存月日數(shù)量單價金額數(shù)量單價金額數(shù)量單價金額上表1-3的明細賬屬于“數(shù)量金額式明細賬”。數(shù)量金額式明細賬既要反映金額，同時也要反映數(shù)量和單價。表1-4房屋開發(fā)成本明細賬開發(fā)項目：××公寓單位：元年憑證號摘

要

借方

金額貸方金額借方余額借方明細項目月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費用表1-5開發(fā)間接費用明細賬單位：甲開發(fā)現(xiàn)場單位：元年憑

證

號摘

要

借方

金額貸方金額借方余額借方明細項目月日人工費折舊費辦公費水電費勞保費周轉(zhuǎn)房攤銷其他

（上述表1-4、1-5的明細賬屬于“多欄式明細賬”）以上介紹了各種明細賬簿的賬頁格式，為了搞好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算，提供出企業(yè)內(nèi)部和外部所需要的會計信息，企業(yè)在建立總賬和日記賬以外，一定要根據(jù)需要選好各種明細賬頁，建好各種明細賬。第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算貨幣資金的核算是所有企業(yè)會計核算普遍存在的業(yè)務。貨幣資金是企業(yè)經(jīng)營的起點。沒有貨幣資金企業(yè)就無法開始經(jīng)營。這里所說的貨幣資金是企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的那部分資金，具體包括了三個部分：庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。第一節(jié)庫存現(xiàn)金的核算一、庫存現(xiàn)金的管理庫存現(xiàn)金是指存放在企業(yè)的庫存現(xiàn)金。包括庫存的人民幣和外幣。庫存現(xiàn)金的管理主要包括現(xiàn)金的使用范圍，現(xiàn)金的庫存限額和現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度等。現(xiàn)金主要是用于企業(yè)日常的零星開支，使用范圍主要是對職工的工資、獎金支付，差旅費的支付，以及企業(yè)的零星采購等，其他大額款項的收支都應該通過銀行轉(zhuǎn)賬進行。這樣既簡化核算業(yè)務，也比較安全。為安全起見，企業(yè)的庫存現(xiàn)金不能過多，一般夠3-5天的零星開支即可。企業(yè)如果收到大額的現(xiàn)金，應該及時送存銀行。為加強企業(yè)對庫存現(xiàn)金的管理，企業(yè)應該制定庫存現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度，庫存現(xiàn)金要由出納人員進行保管，現(xiàn)金保管人員不得兼記總賬，要做到賬錢分管；企業(yè)出納人員保管的庫存現(xiàn)金必須做到日清月結，并要定期與企業(yè)總賬的“庫存現(xiàn)金”賬戶進行核對。發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金的溢缺必須及時查明原因，并按規(guī)定進行處理。二、庫存現(xiàn)金的總分類核算庫存現(xiàn)金的總分類核算是指庫存現(xiàn)金在總賬中的核算。庫存現(xiàn)金的總分類核算是通過編制記賬憑證進行的。（一）庫存現(xiàn)金的支出庫存現(xiàn)金的支出要根據(jù)原始憑證（如原始發(fā)票、借款單、工資結算單等）編制記賬憑證，根據(jù)記賬憑證登記總賬。例2-1：3月1日李明因出差到財務部門借款1000元。會計人員要根據(jù)經(jīng)批準的借款單，編制以下記賬憑證：借：其他應收款——李明1000貸：庫存現(xiàn)金1000然后根據(jù)上述記賬憑證登記總賬。例2-2、企業(yè)將庫存現(xiàn)金5000元存入銀行。對此項業(yè)務，應根據(jù)企業(yè)編制的并經(jīng)銀行蓋章的“送款單”回單聯(lián)，編制記賬憑證如下：借：銀行存款5000貸：庫存現(xiàn)金5000然后根據(jù)記賬憑證登記現(xiàn)金和銀行存款總賬。（二）現(xiàn)金的收入例2-3：企業(yè)為了零星開支，開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金5000元。對此項業(yè)務應根據(jù)企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根這一原始憑證，編制記賬憑證如下：借：庫存現(xiàn)金5000貸：銀行存款5000然后根據(jù)上述記賬憑證登記現(xiàn)金和銀行存款總賬。例2-4：企業(yè)銷售零星材料取得現(xiàn)金1000元。根據(jù)銷貨發(fā)票的記賬聯(lián)，編制記賬憑證如下：借：庫存現(xiàn)金1000貸：其他業(yè)務收入——銷售材料收入1000然后根據(jù)記賬憑證登記現(xiàn)金總賬。需要說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在預售商品房或大面積拆遷安置時，會發(fā)生筆數(shù)既多、數(shù)額又大的現(xiàn)金收付業(yè)務，在這種情況下，為了保證現(xiàn)金安全和提高工作效率，建議請開戶銀行到現(xiàn)場辦公，由開戶銀行直接辦理款項收付。這樣，企業(yè)可不通過庫存現(xiàn)金科目，而直接通過銀行存款科目核算。三、庫存現(xiàn)金的序時核算庫存現(xiàn)金的序時核算，就是在現(xiàn)金日記賬中的核算。也就是由出納人員登記現(xiàn)金日記賬。在記賬憑證核算形式下，現(xiàn)金日記賬的登記與總賬的登記是根據(jù)相同的記賬憑證同時進行的。現(xiàn)金日記賬是由出納人員根據(jù)記賬憑證，收一筆記一筆，支一筆記一筆，每天結出余額，每日終了，要將現(xiàn)金日記賬的余額與庫存現(xiàn)金數(shù)進行核對。四、庫存現(xiàn)金的清查庫存現(xiàn)金的清查是指對庫存現(xiàn)金進行實地盤點，并將實存的庫存現(xiàn)金數(shù)與現(xiàn)金日記賬的余額數(shù)相核對，并對盤虧盤盈及時進行處理的一種方法。庫存現(xiàn)金的清查包括了出納人員的自查和清查組所組織的清查兩種情況?，F(xiàn)金清查中如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金溢缺，應通過“待處理財產(chǎn)損溢—待處理流動資產(chǎn)損溢”賬戶核算，待查明原因竟批準后再進行處理。例2-5：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行現(xiàn)金清查時發(fā)現(xiàn)盤盈庫存現(xiàn)金2000元。會計處理如下：盤盈時：借：庫存現(xiàn)金2000貸：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢2000經(jīng)查，盤盈的原因不明，經(jīng)批準轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入：借：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢2000貸：營業(yè)外收入——庫存現(xiàn)金盤盈收入2000例2-6、某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金清查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金盤缺300元。會計處理如下：盤虧時：借：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢300貸：庫存現(xiàn)金300經(jīng)查，現(xiàn)金盤缺是由出納人員失職造成，經(jīng)批準由出納人員賠償：借：其他應收款——×出納員300貸：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢300出納人員用現(xiàn)金賠償時：借：庫存現(xiàn)金300貸：其他應收款——×出納員300第二節(jié)銀行存款的核算一、銀行存款的管理銀行存款是企業(yè)存放在銀行的貨幣資金。凡獨立核算的企業(yè)都必須在當?shù)劂y行開設賬戶，企業(yè)除留存少量的現(xiàn)金以備零星支出外，其余貨幣資金都應存入銀行。企業(yè)發(fā)生的各種大額的結算款項，都需要通過銀行轉(zhuǎn)賬辦理。銀行存款的管理主要包括企業(yè)不能出租、出借銀行賬戶；企業(yè)不得簽發(fā)空頭票據(jù)和遠期支票；企業(yè)要定期、不定期將銀行存款日記賬的余額與銀行進行核對等。二、銀行存款的總分類核算銀行存款的總分類核算，就是銀行存款在總賬賬戶中的核算。銀行存款的總分類核算是根據(jù)原始憑證，通過編制記賬憑證進行的。（一）銀行存款收入的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行存款的收入主要是來自收取房地產(chǎn)的銷售款、租金以及企業(yè)將庫存多余的現(xiàn)金送存銀行等。例2-7、2007年3月1日某房地產(chǎn)企業(yè)將庫存多余現(xiàn)金送存銀行10000元。根據(jù)企業(yè)編制的經(jīng)銀行蓋章的送款單回單聯(lián)，編制記賬憑證如下：借：銀行存款10000貸：庫存現(xiàn)金10000例2-8、2007年3月1日企業(yè)收到銀行收款通知，收到某客戶購房款80000元。根據(jù)銀行收款通知，編制記賬憑證如下：借：銀行存款80000貸：主營業(yè)務收入——房屋銷售收入80000（二）銀行存款支出的核算銀行存款支出，包括的項目很多，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，購入材料及設備，購建固定資產(chǎn)，開發(fā)土地支出，支付工程款、支付各項稅金、支付水電費等。銀行存款支出是通過編制記賬憑證進行。例2-9、2007年3月2日企業(yè)管理部門報銷差旅費、辦公用品費8000元。通過開具現(xiàn)金支票支付。根據(jù)原始發(fā)票和企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：借：管理費用8000貸：銀行存款8000（注：有關房地產(chǎn)開發(fā)費用的支付，將在房地產(chǎn)開發(fā)成本一章進行介紹。）例2-10、2007年3月2日企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金60000元，備發(fā)職工工資。根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：借：庫存現(xiàn)金60000貸：銀行存款60000三、銀行存款的序時核算銀行存款的序時核算就是通過設置和登記“銀行存款日記賬”進行的核算。銀行存款日記賬由出納人員根據(jù)記賬憑按業(yè)務發(fā)生的先后順序，逐日逐筆進行登記的賬簿。銀行存款日記賬要每天結出余額，以隨時反映銀行存款的收支動態(tài)和結存的金額。在記賬憑證記賬程序下，銀行存款日記賬是與總分類賬根據(jù)相同的記賬憑證，同時進行登記的。根據(jù)上述例2-7到2-10的銀行存款收付業(yè)務，銀行存款日記賬的登記情況如下：銀行存款日記賬2007年憑證銀行結算憑證摘要收入支出結存月日號數(shù)種類號數(shù)31月初結存350001現(xiàn)金送存100001銀票315收售房款800001本日合計9000012500032現(xiàn)支913支付管理費80002現(xiàn)支914提取現(xiàn)金600002本日合計6800057000四、銀行存款的清查銀行存款的清查就是要查明企業(yè)在銀行存款的實存數(shù)，查清企業(yè)銀行存款日記賬的記錄是否正確。銀行存款的清查是通過將企業(yè)銀行存款日記賬的記錄與銀行對賬單相核對進行的。銀行定期要為企業(yè)的銀行存款編制“銀行對賬單”。企業(yè)收到“銀行對賬單”后，要將企業(yè)的銀行存款日記賬與“銀行對賬單”逐筆進行核對。在會計實務中，企業(yè)的“銀行存款日記賬”余額，與“銀行對賬單”的余額經(jīng)常出現(xiàn)不一致的情況。這種情況的發(fā)生，除了記賬可能有錯誤以外，更主要的是由未達賬項所造成。所謂未達賬項，就是因為憑證傳遞的時間先后而造成的銀行和企業(yè)之間一方已收到憑證登記入賬，而另一方尚未接到憑證而沒有入賬的情況。企業(yè)對銀行存款的清查，首先要查明未達賬項。未達賬項的存在通常有四種情況：1.企業(yè)送存銀行的各種款項，企業(yè)已經(jīng)入賬，但銀行由于未辦完有關的手續(xù)而尚未入賬。2.企業(yè)已開出支票等付款憑據(jù)，并已付款入賬，而銀行尚未收到憑證或未辦完有關手續(xù)而尚未入賬。3.企業(yè)委托銀行代收的款項，銀行已收到并已入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的收款通知而尚未入賬。4.銀行為企業(yè)代付的款項，銀行已付款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的付款通知而尚未入賬。由于上述未達賬項的存在，就會造成企業(yè)的銀行存款日記賬與銀行對賬單的余額不一致。所以企業(yè)必須將未達賬項進行調(diào)節(jié)，將調(diào)節(jié)后的銀行存款日記賬的余額與調(diào)節(jié)后的銀行對賬單的余額進行核對。如果雙方記賬無誤，調(diào)節(jié)后的余額是應該相符的。對未達賬項的調(diào)節(jié)是通過編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表進行的。在銀行存款余額調(diào)節(jié)表中，要把雙方的未達賬項補充登記齊全，然后計算出調(diào)節(jié)后的余額，再進行核對。例2-11：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年12月31日銀行存款日記賬的賬面余額為59900元，銀行對賬單上的企業(yè)銀行存款的余額是66400元。經(jīng)逐筆核對后發(fā)現(xiàn)有以下幾筆未達賬賬項。1）企業(yè)于月末將從其它企業(yè)收到的轉(zhuǎn)賬支票5000元已送交銀行，企業(yè)已入賬，銀行尚未入賬。2）企業(yè)于月末開出轉(zhuǎn)賬支票6000元，企業(yè)已付款入賬，但持票人尚未到銀行辦理轉(zhuǎn)賬，銀行尚未入賬。3）企業(yè)委托銀行代收出租房租金8000元，銀行已經(jīng)收款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行收款通知，尚未入賬。4）銀行為企業(yè)代付水電費2500元，企業(yè)尚未收到銀行付款通知，尚未入賬。根據(jù)查明的上述未達賬項，企業(yè)編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表如下：銀行存款余額調(diào)節(jié)表2007年12月31日項目金額項目金額企業(yè)銀行日記賬余額59900銀行對賬單余額66400加：銀行已收，企業(yè)未收減：銀行已付，企業(yè)未付80002500加：企業(yè)已收，銀行未收減：企業(yè)已付，銀行未付5000

6000調(diào)節(jié)后的余額65400調(diào)節(jié)后的余額65400經(jīng)過對上述未達賬項的調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)后的銀行日記賬的余額與銀行對賬單的余額相等。如果調(diào)節(jié)后的余額相符，一般表明雙方記賬沒有差錯。如果調(diào)節(jié)后的余額仍不相等，就表明記賬有差錯，要進一步查明原因，進行更正。需要說明，銀行存款余額調(diào)節(jié)表，只是為了查清未達賬項，從而查明銀行存款的實際余額。它不是原始憑證，也不是記賬憑證。不能根據(jù)它調(diào)整賬面記錄。對企業(yè)尚未記錄的那些未達賬項，只有等到有關銀行結算憑證到達企業(yè)，才能據(jù)以進行賬務處理。最后需要指出：在貨幣資金核算中還包括其他貨幣資金的核算。其他貨幣資金包括“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”、“存出投資款”等。其他貨幣資金通過“其他貨幣資金”賬戶進行核算。為核算不同種類的其他貨幣資金，企業(yè)應按“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”等明細賬戶設置其他貨幣資金明細賬。如：其他貨幣資金——外埠存款——銀行匯票存款——銀行本票存款等。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)應收及預付款的核算應收及預付款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向其他單位或個人收取的款項以及向其他單位和個人預付的款項。它是企業(yè)的短期債權，屬于企業(yè)的流動資產(chǎn)。主要包括應收賬款、應收票據(jù)、預付賬款和其他應收款。第一節(jié)應收賬款的核算一、應收賬款的核算范圍和計價（一）應收賬款的范圍應收賬款是指企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和勞務等業(yè)務，應向購買、接受或租用的單位和個人收取而尚未收取的款項。它是企業(yè)的一項短期債權，正常情況下，應該在一年內(nèi)，或超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)收回。注意：與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務無關的應收款項不包括在應收賬款的范圍之內(nèi)，而應在“其他應收款”賬戶核算。（二）應收賬款的計價在一般情況下，應收賬款的入賬金額，是買賣雙方在成交時的實際發(fā)生額。但在含有折扣條件的銷售方式時，應收賬款的計價還要考慮折扣因素。銷售的折扣有兩種類型，即商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣。1.商業(yè)折扣。商業(yè)折扣是指企業(yè)出售開發(fā)產(chǎn)品時，對特定的客戶，在銷售價格上給予的一定的優(yōu)惠。如對大批量購買的客戶，按規(guī)定的銷售價格給予5%的商業(yè)折扣等。由于商業(yè)折扣是從銷售商品的價格中直接扣除的，所以，銷售企業(yè)要按實際折扣以后的金額作為應收賬款的入賬價值。商業(yè)折扣在購銷雙方的賬面上均不作任何反映。2.現(xiàn)金折扣。現(xiàn)金折扣是企業(yè)為了鼓勵客戶在一定期限內(nèi)早日償還銷售款而給予的一種折扣優(yōu)惠。現(xiàn)金折扣通常用下述形式來表示：2/10、1/20、n/30。表示的意思是信用期為30天，如果在10天之內(nèi)付款可給予2%的現(xiàn)金折扣，20天內(nèi)付款可給予1%的現(xiàn)金折扣。我國現(xiàn)行會計核算中，在存在現(xiàn)金折扣的情況下是按總價法確定應收賬款的入賬價值。也就是要按現(xiàn)金折扣前的總價格來確定應收賬款的入賬金額?，F(xiàn)金折扣發(fā)生時，將折扣的部分計入財務費用。二、應收賬款核算的賬戶設置及會計處理（一）應收賬款核算應設置的賬戶為了核算各項應收賬款，企業(yè)要設置“應收賬款”總賬科目，該科目屬于資產(chǎn)類科目，借方登記企業(yè)發(fā)生的各項應收賬款，貸方登記收回的應收賬款，余額一般在借方，表示的是尚未收回的應收賬款。該賬戶有時也會出現(xiàn)貸方余額，貸方余額表示的是預收的款項。在不設“預收賬款”總賬賬戶的情況下，企業(yè)預收到的賬款，登記在該賬戶的貸方，表示負債。為了分別反映對不同單位和個人的應收賬款，除在總賬中設置應收賬款科目外，還應設置“應收賬款明細賬”，應收賬款明細賬應按對方單位和個人設置二級科目或明細科目，如：“應收賬款——××單位”、“應收賬款——××人”等。（二）應收賬款的會計處理企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，如果當時不能收回款項，應在發(fā)出產(chǎn)品或向?qū)Ψ介_出提貨單和銷售發(fā)票時，確認銷售收入，同時確認應收賬款?！纠?-1】某企業(yè)于3月5日向甲公司銷售商品樓一幢，售價600萬元，貨款尚未收到，當辦完銷售手續(xù)后，作如下會計分錄：借：應收賬款——甲公司6000000貸：主營業(yè)務收入——銷售商品樓收入6000000【例3-2】企業(yè)于3月8日向乙公司出售多余的材料一批價款共計10萬元，貨款尚未收到。當企業(yè)發(fā)貨并辦完銷售手續(xù)時作如下會計分錄：借：應收賬款——乙公司100000貸：其他業(yè)務收入——材料銷售收入100000當企業(yè)收回應收賬款時，要借記“銀行存款”科目，貸記“應收賬款”科目?！纠?-3】企業(yè)3月20日接到甲公司轉(zhuǎn)賬支票一張，償還企業(yè)售樓款500萬元。企業(yè)到銀行辦完轉(zhuǎn)賬手續(xù)后作如下分錄：借：銀行存款5000000貸：應收賬款——甲公司5000000這樣應收甲公司的賬款600萬已收回500萬，還有100萬沒有收回，仍反映在“應收賬款——甲公司”的明細賬的借方。第二節(jié)應收票據(jù)的核算房地產(chǎn)企業(yè)的應收票據(jù)是指企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品所收到的商業(yè)匯票。銷售或出租開發(fā)商品收到經(jīng)對方承兌的商業(yè)匯票后，按票面金額作如下分錄：借：應收票據(jù)——某單位貸：主營業(yè)務收入商業(yè)匯票到期，持票到開戶銀行收取款項后，作如下會計分錄：借：銀行存款貸：應收票據(jù)——某單位第三節(jié)預付賬款和其他應收款的核算一、預付賬款的核算預付賬款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同預付給工程承包單位的款項，包括預付工程款和預付備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供貨單位的購貨款。預付賬款屬于企業(yè)的一項債權資產(chǎn)。為了核算預付賬款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設置“預付賬款”賬戶進行核算，也可以不設預付賬款賬戶，將預付賬款直接在“應付賬款”賬戶進行核算。企業(yè)可以根據(jù)具體情況加以選擇。（一）設置預付賬款賬戶的會計處理如果企業(yè)單獨設置“預付賬款”賬戶，發(fā)生的預付賬款登記在該賬戶的借方，與對方結算款項時將預付賬款轉(zhuǎn)入到應付賬款的借方。預付賬款賬戶的期末借方余額反映的是已經(jīng)預付尚未進行結算的款項。該賬戶應按預付賬款的對方單位設置明細賬進行明細核算。如：預付賬款——某單位其會計處理舉例如下：【例3-4】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務：①某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一項準備出售的房屋建筑工程，按合同規(guī)定，預付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。分錄如下：借：預付賬款——A施工企業(yè)600000貸：銀行存款600000②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元。借：預付賬款——A施工企業(yè)80000貸：原材料80000③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉(zhuǎn)來“工程價款結算賬單”，應結算工程款一共96萬元，做如下分錄：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本960000貸：應付賬款——A施工企業(yè)960000同時將原來預付的賬款轉(zhuǎn)入應付賬款，以沖減應付的工程賬款：借：應付賬款——A施工企業(yè)680000貸：預付賬款——A施工企業(yè)680000經(jīng)過上述賬務處理，“預付賬款——A施工企業(yè)”明細賬戶已被沖平。“應付賬款——A施工企業(yè)”明細賬戶的貸方有96萬元，而借方從預付賬款賬戶轉(zhuǎn)來68萬元，結果貸方的余額為28萬元。這是該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對A施工單位補付的承包工程款。待支付該項工承包程款時作如下分錄：借：應付賬款——A施工單位280000貸：銀行存款280000該房地產(chǎn)企業(yè)為該項房屋工程前后一共支付了銀行存款88萬元，撥付了材料8萬元，最后都計入到房屋開發(fā)成本，一共96萬元。（二）不設“預付賬款”賬戶的會計處理如果不設“預付賬款”賬戶，企業(yè)的預付賬款可直接在“應付賬款”賬戶進行核算，“應付賬款”賬戶如果出現(xiàn)了借方余額，就是預付賬款，應作為一項債權資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表中列示?！境欣?-4】①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定，預付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。根據(jù)企業(yè)開出的轉(zhuǎn)賬支票存根，編制記賬憑證如下：借：應付賬款——A施工企業(yè)600000貸：銀行存款600000②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元，根據(jù)材料出庫單等原始憑證，編制記賬憑證如下：借：應付賬款——A施工企業(yè)80000貸：原材料80000（注意：上述應付賬款賬戶借方一共登記了68萬元，應作為債權資產(chǎn)來看待。）③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉(zhuǎn)來“工程價款結算賬單”，應結算工程款一共96萬元，編制如下記賬憑證：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本960000貸：應付賬款——A施工企業(yè)960000經(jīng)過上述賬務處理，“應付賬款——A施工企業(yè)”明細賬戶的貸方登記了96萬元，而借方登記了68萬元，結果貸方的余額為28萬元。這是該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對A施工單位補付的承包工程款。與上述第一種方法核算的結果是一樣的。因為核算結果一樣，所以建議企業(yè)一般不要設預付賬款只能過戶，發(fā)生的預付賬款直接在應付賬款賬戶進行核算。以避免在預付賬款與應付賬款之間互相轉(zhuǎn)賬。還需要說明：如果發(fā)包工程工期較長，而且事先沒有預付款項，發(fā)包單位按合理估計的發(fā)包工程進度分期向承包單位結算工程進度款時，不需通過預付賬款和應付賬款賬戶核算，而將分工期結算的工程進度款直接計入“開發(fā)成本”或“在建工程”賬戶即可。支付工程進度款時：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（或：在建工程——某工程）貸：銀行存款二、其他應收款的核算（一）其他應收款核算的內(nèi)容其他應收款是指企業(yè)對其他單位和個人的除了應收票據(jù)、應收賬款和預付賬款以外的其他各種應收、暫付的款項。包括應收的各種賠款、罰款，應向職工收取的各種墊付的款項、應收出租包裝物的租金，租入包裝物支付的押金，以及企業(yè)撥付給內(nèi)部有關部門周轉(zhuǎn)使用的備用金等。其他應收款雖然一般數(shù)額較小，但項目卻較多，是企業(yè)會計核算經(jīng)常遇到的業(yè)務。所以其他應收款的核算，是企業(yè)會計核算的一項重要的內(nèi)容。（二）其他應收款核算的賬戶設置為了核算各項其他應收款，企業(yè)需要設置“其他應收款”總賬賬戶，該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方登記企業(yè)發(fā)生的各項暫付和應收的款項，貸方登記收回和轉(zhuǎn)銷的其他應收款。“其他應收款”賬戶應按欠款的單位和個人設置明細賬戶，進行明細核算。如：其他應收款——××單位——××人（三）其他應收款會計處理舉例1.企業(yè)管理部門職工王毅因出差預借差旅費1500元，根據(jù)經(jīng)有關人員批準的“借款單”編制記賬憑證如下：借：其他應收款——王毅1500貸：庫存現(xiàn)金15002.王毅出差回來報銷差旅費，實際支出1380元，多余的款項退回，根據(jù)實際支出的原始憑證和借款憑據(jù)編制記賬憑證如下：借：管理費用1380庫存現(xiàn)金120貸：其他應收款——王毅15003.企業(yè)從A公司購貨時用現(xiàn)金支付包裝物押金2000元。根據(jù)A公司開具的收款收據(jù)編制記賬憑證如下：借：其他應收款——A公司2000貸：庫存現(xiàn)金2000包裝物用完歸還A公司，退回現(xiàn)金2000元，根據(jù)A公司的付款憑據(jù)，編制記賬憑證如下：借：庫存現(xiàn)金2000貸：其他應收款——A公司2000第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨是指企業(yè)在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣拈_發(fā)產(chǎn)品、處在開發(fā)過程中的在建開發(fā)產(chǎn)品、在開發(fā)過程或提供勞務過程中耗用的材料、物資、設備等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要包括各類材料、庫存設備、低值易耗品、委托加工物資、在建開發(fā)產(chǎn)品、已完工待售的開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等。存貨屬于企業(yè)的流動資產(chǎn)。二、存貨的計價（一）存貨取得的計價存貨取得的計價，也叫存貨的初始計量，指的是存貨取得時的入賬金額。我國會計準則規(guī)定：存貨應當按照實際成本進行初始計量，存貨的實際成本包括采購成本、加工成本和其他成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得存貨有多種方式，存貨的取得方式不同，其成本的確定方法也有所不同。1.外購的存貨的實際成本為采購成本。采購成本包括買價（包含增值稅）、運雜費、保險費等。2.自制存貨的實際成本是由采購成本、加工成本和其他成本構成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的存貨成本還包括為產(chǎn)品開發(fā)而發(fā)生的借款利息中應予資本化的部分。（詳見“房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算”）3.委托加工存貨的實際成本是由采購成本、加工成本和相關稅費所構成。4.投資者投入存貨的實際成本，按照投資各方確認的價值計價。此外企業(yè)以非貨幣性交易換入的存貨，按非貨幣性交易的有關規(guī)定確定存貨的實際成本。（二）存貨發(fā)出的計價由于存貨是分次購入或經(jīng)分批開發(fā)、分批生產(chǎn)形成的，同一種存貨由于形成的時間不同，其成本也存在著差異，所以，就產(chǎn)生了發(fā)出存貨的計價方法問題。發(fā)出存貨的計價方法有兩種，一種是按實際成本計價，另一種是按計劃成本計價。1.按實際成本計價發(fā)出存貨按實際成本計價，又分為“先進先出法”、“加權平均法”、“個別計價法”等不同的方法。1）先進先出法所謂“先進先出法”是假定先收到的存貨先發(fā)出，并根據(jù)這一假定的成本流轉(zhuǎn)順序?qū)Πl(fā)出存貨進行計價的方法。采用這種方法，收入存貨時要在存貨明細賬中逐筆登記存貨的數(shù)量、單價和金額；發(fā)出存貨時按順序?qū)⑾热霂斓拇尕洺杀鞠绒D(zhuǎn)出，并逐筆登記存貨發(fā)出和結存金額。見表4-1表4-1A材料明細賬（先進先出法）07年摘要收入發(fā)出結存月日數(shù)量（公斤）單價金額數(shù)量（公斤）單價金額數(shù)量（公斤）單價金額61期初結存20002.0040007購入50002.2011000

20002.001500050002.2012發(fā)出20002.00840030002.20660020002.2015購入30002.40720030002.201380030002.4028發(fā)出

30002.20660030002.40720030本月合計8000

182007000

1500030002.4072002）加權平均法所謂加權平均法（也稱全月一次加權平均法）是指以本月全部進貨成本加月初結存存貨成本，除以本月全部進貨數(shù)量加上月初存貨數(shù)量，計算出存貨的加權平均單位成本，并按加權平均單位成本確定發(fā)出存貨的成本及期末庫存成本的方法。采用加權平均法確定發(fā)出存貨的成本，平時對入庫存貨要逐筆登記數(shù)量、單價和金額，而對平時發(fā)出材料只登記數(shù)量，而不登記單價和金額。到月末計算出加權平均單位成本，再計算發(fā)出存貨和結存存貨的成本。所以平時工作量較小。相關計算公式如下：存貨單位成本＝（月初存貨結存金額＋本月入庫存貨成本合計）/（月初存貨結存數(shù)量＋本月各批進貨數(shù)量之和）本月發(fā)出存貨的成本＝本月發(fā)出存貨的數(shù)量×存貨平均單位成本月末庫存存貨成本＝月末庫存存貨數(shù)量×存貨平均單位成本見表4-2表4-2A材料明細賬（加權平均法）07年摘要收入發(fā)出結存月日數(shù)量（公斤）單價金額數(shù)量（公斤）單價金額數(shù)量（公斤）單價金額61月初結存20002.0040007購入50002.2011000700012發(fā)出4000300015購入30002.407200600028發(fā)出30003000本月合計80001820070002.221554030002.226660全月一次加權平均單位成本＝（4000＋18200）/（2000＋8000）＝2.22當月發(fā)出存貨成本＝7000×2.22＝15540月末結存存貨成本＝3000×2.22＝66603）個別計價法個別計價法是將每批入庫的存貨，單獨存放，單獨貼標簽，單獨標明數(shù)量、單價和金額。發(fā)出存貨屬于哪一批的，就按該批存貨入庫時的實際成本計價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品一般適用于個別計價法來結轉(zhuǎn)成本。即將每一個工程項目單獨計算和結轉(zhuǎn)成本，不存在先進先出、后進先出和加權平均的問題。2.存貨按計劃成本計價存貨按計劃成本計價是指企業(yè)在日常核算中，對存貨的收入、發(fā)出和結存均按預先制定的計劃成本計價。而將實際成本脫離計劃成本的差異，通過“存貨成本差異”賬戶單獨核算。采用這種方法，月末在按計劃成本結轉(zhuǎn)發(fā)出存貨的成本后，還要按照存貨的成本差異率計算和結轉(zhuǎn)發(fā)出存貨應承擔的成本差異，從而將發(fā)出存貨的計劃成本調(diào)整為實際成本。存貨按計劃成本核算，如果計劃成本制定的合理，可以起到對發(fā)生的成本進行控制的作用，也便于事后對成本進行考核。但如果計劃成本制定得不科學、不合理，便失去按計劃成本核算的意義。在物價不斷變動的情況下，按計劃成本核算比較困難。（三）存貨的期末計價到會計期末（年末），企業(yè)對庫存的存貨，應按照實際成本與可變現(xiàn)凈值孰低的原則進行計價。如果可變現(xiàn)凈值低于賬面存貨的實際成本，其差額部分要計提存貨跌價準備。1.可變現(xiàn)凈值的確定方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為各種存貨的性質(zhì)不同，所以不同存貨可變現(xiàn)凈值的確定方法也不完全相同。1）開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值＝該開發(fā)產(chǎn)品的估計售價-估計的銷售費用和相關稅金2）用于產(chǎn)品開發(fā)的各種材料設備的可變現(xiàn)凈值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各種建筑材料和庫存設備的可變現(xiàn)凈值，難以按一般加工企業(yè)材料的可變現(xiàn)凈值的計算方法計算。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可直接按照各種建筑材料和設備的現(xiàn)行市場價格作為可變現(xiàn)凈值。2.存貨跌價準備的核算1）存貨跌價準備的計提當有跡象表明存貨發(fā)生減值時，企業(yè)應于期末計算存貨的可變現(xiàn)凈值，如果可變現(xiàn)凈值低于存貨的賬面價值（賬面余額-已提的跌價準備），就要計提存貨跌價準備。存貨跌價準備應該按照單個存貨項目計提。在存貨品種較多的情況下，為了簡化核算，也可以按存貨的類別計提壞賬準備。即將同一類型或同一用途的不同存貨合并在一起計提存貨跌價準備。企業(yè)應在每一會計期末，計算出存貨的可變現(xiàn)凈值以后，再與存貨的賬面價值進行比較，如果可變現(xiàn)凈值低于賬面價值，其差額就是應提的存貨跌價準備。如果存貨的可變現(xiàn)凈值高于賬面價值，應按其差額數(shù)沖回原來已提的存貨跌價準備，以沖平為限。提取存貨跌價準備作如下分錄：借：資產(chǎn)減值損失—計提的存貨減值準備貸：存貨跌價準備沖回已提的存貨跌價準備做如下分錄：借：存貨跌價準備貸：資產(chǎn)減值損失—計提的存貨減值準備2）存貨跌價準備沖回和轉(zhuǎn)銷對過去因為跌價已經(jīng)提取了跌價準備的存貨，當發(fā)生跌價的因素已經(jīng)消失，即存貨的價值已經(jīng)恢復，那么，應將以前為此已提取的存貨跌價準備沖回。在以前已提跌價準備的范圍內(nèi)做如下會計分錄。借：存貨跌價準備貸：資產(chǎn)減值損失—計提的存貨減值準備如果已提跌價準備的存貨已經(jīng)銷售，那么為該批存貨計提的跌價準備也應同時轉(zhuǎn)銷。并用以沖減主營業(yè)務成本。分錄如下：借：存貨跌價準備貸：主營業(yè)務成本三、存貨的盤存存貨的盤存是確定存貨實際數(shù)量的方法。存貨的盤存方法有兩種：即永續(xù)盤存法和實地盤存法。（一）存貨的永續(xù)盤存法永續(xù)盤存法，是指在存貨明細賬中對存貨的收入、發(fā)出逐筆進行記錄，并可以從賬簿中隨時結出庫存存貨數(shù)量的方法。永續(xù)盤存法，有利于加強對存貨的管理，但核算的工作量大。（二）存貨的實地盤存法實地盤存法是指企業(yè)在期末通過實地盤存實物，來確定存貨的結存數(shù)量，并用倒擠的方法來確定當期存貨發(fā)出數(shù)量和成本的一種方法。采用實地盤存法，當期存貨發(fā)出的數(shù)量和成本用下述公式計算。當期存貨發(fā)出數(shù)量＝期初存貨數(shù)量＋本期收入存貨數(shù)量－期末結存存貨數(shù)量當期發(fā)出存貨的成本＝當期發(fā)出存貨的數(shù)量×該存貨平均單位成本存貨的實地盤存法平時只需要登記存貨收入的數(shù)量和金額，而不需要登記存貨發(fā)出的數(shù)量和金額，所以簡化了存貨的核算工作。但不利于對存貨的管理。所以一般只是對一些價值低、數(shù)量大、消耗頻繁的存貨才采用實地盤存法。諸如對建筑用的砂石料、作為燃料用的煤等存貨只能采用實地盤存法來確定存貨的結存數(shù)量。第二節(jié)原材料及周轉(zhuǎn)材料的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原材料主要包括用于房地產(chǎn)開發(fā)的庫存鋼材、木材、水泥等建筑材料和庫存設備。庫存設備指將直接用于產(chǎn)品開發(fā)，并構成開發(fā)產(chǎn)品實體一部分的設備。如空調(diào)設備、監(jiān)控設備、供暖設備、電照設備等。一、原材料的核算（按實際成本核算）（一）原材料核算的賬戶設置為了核算庫存材料的實際成本，企業(yè)應設置以下兩個賬戶：1.“在途物資”賬戶“在途物資”賬戶核算企業(yè)從外部購入但尚未到達或尚未驗收入庫的各種存貨（包括材料、設備、低值易耗品等）的實際成本。該賬戶借方登記外購的尚未入庫材料的實際采購成本（包括買價和運雜費等），貸方登記已驗收入庫材料的實際成本。如有余額在借方，表示的是在途物資的實際成本。該賬戶應按購入物資的品種或類別設置明細賬，進行明細核算。如：“在途物資——A材料”“在途物資——B設備”等2.“原材料”賬戶該賬戶核算企業(yè)各種庫存材料的實際成本，借方登記已驗收入庫材料的實際成本，貸方登記企業(yè)已領用發(fā)出材料的實際成本。余額在借方，表示的是庫存材料的實際成本。該賬戶應按庫存材料的類別或品種設置明細賬，進行明細核算。如：“原材料——A材料”“原材料——B材料”“原材料——設備”等（二）一般建筑材料核算的會計處理1.購入材料的賬務處理這里所謂的一般建筑材料主要包括建筑用的鋼材、水泥、木材等建筑原材料。企業(yè)購入材料的過程中，大致可能發(fā)生以下四種情況，企業(yè)應根據(jù)不同情況進行賬務處理。1）材料已驗收入庫，發(fā)票賬單已到，貨款已付。在這種情況下，也可以不通過“在途物資”賬戶，而直接記入“原材料”賬戶?！纠?-1】3月2日，企業(yè)從乙公司購入A材料一批，發(fā)票賬單已到，增值稅專用發(fā)票上注明的價款50000元，增值稅8500元，另由售貨方墊付運雜費2000元，款項已用銀行存款支付，材料已驗收入庫。應作如下會計分錄：借：原材料——A材料60500貸：銀行存款60500如果上述業(yè)務，貨款尚未支付，分錄如下：借：原材料——A材料60500貸：應付賬款——乙公司605002）發(fā)票賬單已到，貨款已付，但材料尚未到達貨尚驗收入庫。按上例，如果貨款已付，材料尚未到達，應作如下分錄：借：在途物資——A材料60500貸：銀行存款60500待材料到達并驗收入庫后再作如下分錄：借：原材料——A材料60500貸：在途物資——A材料605003）材料已到達并已驗收入庫，但發(fā)票賬單尚未到達，可暫時不做賬務處理，待發(fā)票賬單到達后，再進行會計處理。但到月末發(fā)票賬單仍然未到，則應按暫估料款入賬，借記“原材料”，貸記“應付賬款——暫估應付款”賬戶，下月初再做相反的分錄沖回，待發(fā)票賬單到達后，再按實際采購成本進行賬務處理。4）如果所購材料在驗收時發(fā)生短缺，則區(qū)分以下情況進行處理。如屬于運輸部門的責任，則要求運輸部門賠償，如屬于合理損耗，則應計入材料的采購成本?！纠?-2】企業(yè)購入A材料1000公斤，單價5元，支付增值稅850元，貨款已付，入庫時發(fā)現(xiàn)短缺50公斤，屬于運輸部門的責任。企業(yè)應作如下分錄：借：原材料5557.5其他應收款——×運輸單位292.5貸：銀行存款58502.發(fā)出材料的賬務處理企業(yè)發(fā)出材料，要根據(jù)不同部門領用材料的不同用途，進行賬務處理。其中直接用于開發(fā)產(chǎn)品的材料，記入“開發(fā)成本”賬戶；屬于土地和房屋開發(fā)現(xiàn)場管理機構領用的，計入“開發(fā)間接費用”賬戶；屬于企業(yè)管理部門領用的，記入“管理費用”賬戶這些內(nèi)容將在“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本”一章中進行介紹。（三）庫存設備的核算1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存設備的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“庫存設備”，指的是將直接用于產(chǎn)品開發(fā)，并構成開發(fā)產(chǎn)品實體一部分的設備。如空調(diào)設備、監(jiān)控設備、供暖設備、電照設備等。這些設備，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是作為存貨來核算的。2.庫存設備核算的賬戶設置為了核算企業(yè)直接用于開發(fā)產(chǎn)品的庫存設備的實際成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置“原材料——設備”二級賬戶，并按設備的種類設置三級賬戶。該賬戶借方登記購入并已驗收入庫設備的實際成本；貸方登記領用、安裝設備的實際成本。期末借方余額反映的是庫存設備的實際成本。該賬戶應該按設備的類別、名稱設置明細賬戶，進行明細核算。如：“原材料——設備——安全監(jiān)控設備”“原材料——設備——電照設備”等3.庫存設備核算的會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫存設備的核算采用實際成本計價。現(xiàn)舉例說明庫存設備核算的會計處理：【例4-3】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生以下業(yè)務：1.采購安全監(jiān)控設備一套，采購成本為105000元，貨款已付，設備尚未到達。應作如下分錄；借：在途物資——安全監(jiān)控設備105000貸：銀行存款1050002.上項安全監(jiān)控設備已到達并辦完驗收入庫手續(xù)。作如下會計分錄：借：原材料——設備——安全監(jiān)控設備105000貸：在途物資——安全監(jiān)控設備1050003.企業(yè)購入電照設備一臺，采購成本30000元，貨款已付，設備已驗收入庫。做如下會計分錄：借：原材料——設備——電照設備30000貸：銀行存款300004.企業(yè)領用電照設備進行安裝，直接用于房屋開發(fā)項目，設備實際成本30000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本30000貸：原材料——設備——電照設備30000二、周轉(zhuǎn)材料的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)材料主要指企業(yè)周轉(zhuǎn)使用的低值易耗品。低值易耗品是指達不到固定資產(chǎn)標準，不能作為固定資產(chǎn)核算得各種用具物品，如工具、管理用具、勞保用品等。低值易耗品的采購、入庫、保管、領發(fā)與原材料、庫存設備的會計處理基本相同。但因為低值易耗品可以在一定期間內(nèi)多次周轉(zhuǎn)使用，所以低值易耗品在領用后，其成本結轉(zhuǎn)方法與原材料有所不同。低值易耗品領用后，他的成本是通過價值攤銷的方式計入有關成本費用的。低值易耗品的價值攤銷存在著不同的方法。（一）低值易耗品的攤銷方法按最新會計準則，低值易耗品的攤銷有兩種方法。1.一次攤銷法低值易耗品一次攤銷法是指在領用低值易耗品時，將其全部價值一次轉(zhuǎn)入有關成本費用。在低值易耗品報廢時，收回殘料的價值，沖減有關成本費用。一次攤銷法適用于經(jīng)常領用價值較小且容易損壞的低值易耗品。2.五五攤銷法低值易耗品的五五攤銷法是指在領用低值易耗品時，將其價值的50%攤入有關成本費用，在其報廢時，將余下的50%部分扣除收回殘料的價值后攤入有關成本費用的一種方法。（二）低值易耗品攤銷的會計處理（按實際成本核算）為了核算低值易耗品成本和攤銷情況，企業(yè)要設置“周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品”賬戶，該賬戶借方登記入庫低值易耗品的實際成本，其貸方登記發(fā)出或攤銷的低值易耗品的成本。其借方余額表示在庫和在用的低值易耗品的實際成本。1.一次攤銷法低值易耗品的一次攤銷法，在領用時，要直接借記有關成本費用賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品”賬戶?！纠?-4】某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生下列業(yè)務：①開發(fā)現(xiàn)場管理機構領用低值易耗品一批，成本3200元，企業(yè)管理部門領用低值易耗品一批，成本1300元，采用一次攤銷法進行攤銷。做如下會計分錄：借：開發(fā)間接費用3200管理費用1300貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品4500②本月企業(yè)管理部門報廢低值易耗品一批，收回殘料300元；開發(fā)現(xiàn)場報廢低值易耗品一批，收回殘料200元；殘料均已入庫。作如下會計分錄：借：原材料500貸：管理費用300開發(fā)間接費用2002.五五攤銷法采用五五攤銷法，要在“周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品”二級賬戶下，設置“在庫低值易耗品”、“在用低值易耗品”、和“低值易耗品攤銷”三個三級賬戶。賬務處理如下：購入低值易耗品時：借：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在庫低值易耗品貸：銀行存款等領用低值易耗品時，按低值易耗品全部價值將在庫轉(zhuǎn)為在用：借：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在庫低值易耗品在領用的同時，通過“——低值易耗品攤銷”三級賬戶，攤銷低值易耗品成本的50%：借：管理費用等貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷低值易耗品報廢時：將收回殘料價值借記“庫存材料”賬戶，貸記“在用低值易耗品”明細賬戶。借：原材料貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品同時將在用低值易耗品50%的價值扣除殘料后借記有關成本費用，貸記“周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷”明細賬。將低值易耗品攤銷完以后，“低值易耗品攤銷”三級賬的貸方發(fā)生額，與“在用低值易耗品”三級賬的借方余額正好相等，然后將兩個明細賬戶進行對沖：借：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品經(jīng)過上述對沖，已將兩個明細賬的余額全部沖平?！纠?-5】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場管理機構領用辦公用具一批，價值5000元，采用五五攤銷法攤銷。①領用時，將在庫低值易耗品轉(zhuǎn)為在用。借：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品5000貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在庫低值易耗品5000領用的同時，通過“低值易耗品攤銷”明細賬攤銷其價值的50%。借：開發(fā)間接費用2500貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷2500②一定時期后，該批低值易耗品已報廢，收回殘料價值300元。殘料入庫時：借：原材料300貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品300同時，將原低值易耗品價值的50%扣除殘料價值后，進行攤銷。5000×50%－300＝2200（元）借：開發(fā)間接費用2200貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷2200③將“低值易耗品攤銷”與“在用低值易耗品”兩個明細賬戶進行對沖。借：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷4700貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品4700說明：考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)材料主要是低值易耗品，所以也可以不設“周轉(zhuǎn)材料”賬戶，而直接將“低值易耗品”設為一級賬戶，這樣可以減少賬戶層次。第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算一、開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容（一）開發(fā)產(chǎn)品及組成內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)工程，并合乎設計標準已驗收合格，可以按照合同規(guī)定的條件移交購買單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設施和代建工程等。1.作為開發(fā)產(chǎn)品的土地。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設場地。注意：企業(yè)為建房而開發(fā)的建設場地，可將其土地開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本，而不作為開發(fā)產(chǎn)品核算。但建設土地近期不使用，應將其列入開發(fā)產(chǎn)品進行核算。2.作為開發(fā)產(chǎn)品的房屋。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成準備銷售的商品房以及受其他單位委托而開發(fā)的房屋等。注意：為安置被拆遷居民而建設的周轉(zhuǎn)房，在作為周轉(zhuǎn)房使用前，也列為開發(fā)產(chǎn)品，待開始周轉(zhuǎn)使用后，要從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)出，作為“周轉(zhuǎn)房”單獨核算。另外企業(yè)開發(fā)的已出租的房地產(chǎn)應作為投資性房地產(chǎn)單獨進行核算。投資性房地產(chǎn)將在以后第六章專門進行介紹。3.作為開發(fā)產(chǎn)品的配套設施。指屬于城市建設規(guī)劃中的大型配套設施，包括：⑴開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供暖、供氣的增容、增壓及交通道路；⑵開發(fā)項目內(nèi)的營業(yè)性公共配套設施，如銀行、商店、郵局等；⑶開發(fā)項目內(nèi)非營業(yè)性公共配套設施，如中小學、醫(yī)院等。已出租的配套設施作為投資性房地產(chǎn)進行核算。4.作為開發(fā)產(chǎn)品的代建工程。是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的各項工程，包括建設場地、房屋及其他工程等。（二）發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)已發(fā)出，但不具備銷售收入確認條件的開發(fā)商品，包括分期收款發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品，由于所有權沒有正真轉(zhuǎn)移，所以也仍然作為企業(yè)的存貨管理。但屬于特殊的存貨，應單獨進行核算和反映。（三）周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于安置居民周轉(zhuǎn)使用的、產(chǎn)權歸本企業(yè)所有的各種房屋。企業(yè)開發(fā)的房屋產(chǎn)品一經(jīng)作為周轉(zhuǎn)房使用，也屬于特殊的開發(fā)產(chǎn)品，需要單獨設置賬戶，單獨進行核算。此外，企業(yè)為安置拆遷居民而建設的臨時性簡易房屋，也屬于周轉(zhuǎn)房，在“周轉(zhuǎn)房”科目進行核算。二、開發(fā)產(chǎn)品核算的賬戶設置及會計處理（一）開發(fā)產(chǎn)品的核算這里的開發(fā)產(chǎn)品專指已開發(fā)完畢待轉(zhuǎn)讓、銷售的土地、房屋、配套設施及作為開發(fā)產(chǎn)品的代建工程。1.賬戶設置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了核算開發(fā)產(chǎn)品，要設置“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。該賬戶借方登記竣工驗收開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，貸方登記已結轉(zhuǎn)的對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。期末借方余額反映的是尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結算的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。該賬戶應按土地、房屋、配套設施、代建工程等設置明細賬戶，進行明細核算。如：開發(fā)產(chǎn)品——土地開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)產(chǎn)品——配套設施開發(fā)產(chǎn)品——代建工程等。2.開發(fā)產(chǎn)品的會計處理舉例【例4-6】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下列業(yè)務：1）5月12日，甲土地已開發(fā)完工，驗收合格，共開發(fā)建設場地10000平方米，總成本105萬元。分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地（甲土地）1050000貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)（甲土地）10500002）5月30日，企業(yè)將開發(fā)的甲土地全部賣出，取得銷售收入180萬元。款項以存入銀行。分錄如下：借：銀行存款1800000貸：主營業(yè)務收入——土地轉(zhuǎn)讓收入1800000同時結轉(zhuǎn)土地成本：借：主營業(yè)務成本——土地銷售成本1050000貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地（甲土地）10500003）6月3日，企業(yè)開發(fā)建設的A小區(qū)住宅已竣工驗收，實際總成本800萬元，做如下會計分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋（A小區(qū)）8000000貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（A小區(qū)）80000004）企業(yè)開發(fā)建設的A小區(qū)能夠?qū)ν怃N售的配套工程已竣工驗收，實際成本為150萬元，做如下會計分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設施1500000貸：開發(fā)成本——配套設施15000005）A小區(qū)住宅已經(jīng)全部銷售，結轉(zhuǎn)其銷售成本。做如下會計分錄：借：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本8000000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋80000006）企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施—銀行，作為本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房投入使用，實際成本60萬元。作如下會計分錄：借：固定資產(chǎn)600000貸：開發(fā)產(chǎn)品——配套設施600000（二）分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算分期收款銷售，是指按合同規(guī)定發(fā)出商品后，分期收回款項，并分期按收款比例結轉(zhuǎn)成本的一種銷貨方式。分期收款開發(fā)產(chǎn)品和其他不具備確認收入條件的發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品要通過“發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品”科目進行核算?！纠?-7】某企業(yè)已開發(fā)完工的B小區(qū)2號樓采用分期收款方式出售給甲單位，總售價120萬元，實際總成本100萬元。合同規(guī)定，全部價款分兩次付清，房屋移交時支付60%，余款于第二年底付清。作如下會計分錄：1.辦妥分期收款銷售合同時：借：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品——B小區(qū)2號樓1000000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋（B小區(qū)2號樓）10000002.首次收款時：借：銀行存款720000貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入720000同時按收款比例結轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本600000貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品——B小區(qū)2號樓600000第二次收款時仍同首次收款一樣確認收入，并按比例結轉(zhuǎn)成本。如果按合同規(guī)定的時間尚未收到款項，也同樣要確認收入和結轉(zhuǎn)成本，未收到的款項作為應收賬款處理。（三）周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)房屬于企業(yè)自己周轉(zhuǎn)使用的房屋，所以在周轉(zhuǎn)使用期間，要按期攤銷周轉(zhuǎn)房的成本。1.賬戶設置為了核算企業(yè)周轉(zhuǎn)房成本，應設置“周轉(zhuǎn)房”賬戶。該賬戶借方登記結轉(zhuǎn)來的周轉(zhuǎn)房的實際成本，其貸方登記每期周轉(zhuǎn)房的攤銷額和轉(zhuǎn)作其他用途的周轉(zhuǎn)房的實際成本。其借方余額反映的是在用的周轉(zhuǎn)房的實際成本。該賬戶應設置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房累計攤銷”兩個明細賬戶進行核算。如：“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房累計攤銷”其中“在用周轉(zhuǎn)房”反映的是在用周轉(zhuǎn)房的原始成本?！爸苻D(zhuǎn)房累計攤銷”的貸方余額反映的是在用周轉(zhuǎn)房的累計攤銷額。周轉(zhuǎn)房總賬賬戶的借方余額反映的是周轉(zhuǎn)房的凈值。2.周轉(zhuǎn)房核算會計處理舉例：【例4-9】某企業(yè)發(fā)生下列經(jīng)濟業(yè)務：1）企業(yè)根據(jù)需要將一批商品房暫作周轉(zhuǎn)房使用，其實際成本為250萬元。作如下會計分錄：借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房2500000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋25000002.企業(yè)計提本月周轉(zhuǎn)房攤銷額12000元，做如下會計分錄：借：開發(fā)間接費用12000貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房累計攤銷12000注：周轉(zhuǎn)房發(fā)生維修，應直接計入管理費用賬戶。第四節(jié)存貨清查的核算存貨清查是通過對各類存貨進行實物盤點，確定存貨的實存數(shù)，并與存貨的賬存數(shù)核對是否相符的一種專門方法。企業(yè)至少在年終編制會計報表以前，對各類存貨進行一次全面清查，平時如果有必要，也應對存貨進行重點清查，以保證做到賬實相符。通過存貨清查，如果發(fā)生存貨的實際盈虧，要按規(guī)定辦理報批手續(xù)，并進行有關的賬務處理。存貨的盤虧和盤盈是通過“待處理財產(chǎn)損溢—待處理流動資產(chǎn)損溢”賬戶進行處理的。存貨盈虧的會計處理要分為兩步：第一步，通過存貨清查發(fā)現(xiàn)存貨盈虧時，要根據(jù)存貨清查報告表，對存貨的賬存數(shù)進行調(diào)整，以做到賬實相符；第二步，經(jīng)有關部門批準后，對盈虧損益進行會計處理。一、存貨盤盈的會計處理舉例【例4-10】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)財產(chǎn)清查，盤盈鋼材1噸，此類鋼材的現(xiàn)行價格為每噸3000元。盤盈時根據(jù)存貨盤點報告表應作如下會計分錄：借：原材料——鋼材3000貸：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢3000經(jīng)過企業(yè)經(jīng)理會議批準，沖減管理費用。做如下會計分錄：借：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢3000貸：管理費用3000二、存貨盤虧的會計處理舉例存貨盤虧應區(qū)別不同情況進行處理。屬于自然損耗和計量不準造成的盤虧，應轉(zhuǎn)作管理費用；屬于責任人過失造成的損失，應向責任人索賠，索賠以外的損失計入管理費用；屬于自然災害造成的損失，能向保險公司索賠的應要求索賠，索賠以外的損失計入營業(yè)外支出。【例4-11】某企業(yè)經(jīng)過財產(chǎn)清查，盤虧B材料一批，該批材料賬面價值8000元，經(jīng)查明屬于定額內(nèi)損耗2000元，其他屬于自然災害造成的損失，保險公司拒絕賠償。盤虧時應作如下分錄：借：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢8000貸：原材料——B材料8000經(jīng)批準處理后作如下分錄：借：管理費用2000營業(yè)外支出6000貸：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢8000第五章固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的核算第一節(jié)固定資產(chǎn)核算一、固定資產(chǎn)概述（一）固定資產(chǎn)的定義和特征固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)應具備以下特征：1.供企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中使用，而不是直接用于出售；2.使用壽命超過一年；3.是有形資產(chǎn)。（二）固定資產(chǎn)的分類固定資產(chǎn)有多種不同的分類方法，企業(yè)會計核算中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將固定資產(chǎn)按經(jīng)濟用途和使用情況進行綜合分類，一般將固定資產(chǎn)分為以下七大類。企業(yè)可以按照這種分類方法設置固定資產(chǎn)二級賬，對固定資產(chǎn)進行分類核算。1.經(jīng)營用固定資產(chǎn)。指企業(yè)直接用于開發(fā)經(jīng)營方面的各種固定資產(chǎn)。包括為開發(fā)經(jīng)營所使用的房屋建筑物、施工機械、運輸設備、生產(chǎn)設備、儀器和試驗設備等。2.非經(jīng)營用固定資產(chǎn)。指企業(yè)不直接服務于開發(fā)經(jīng)營方面的固定資產(chǎn)。如職工宿舍、職工食堂等房屋設備和其他固定資產(chǎn)。3.租出固定資產(chǎn)，指在