房地產(chǎn)價格形成及影響因素研究

中國地質大學研究生課程論文封面課程名稱管理經(jīng)濟學教師姓名宋凡研究生姓名謝盼盼研究生學號120100887研究生專業(yè)工商管理所在院系經(jīng)濟管理學院類別:B.碩士日期:2011年1月15日評語對課程論文的評語:平時成績：課程論文成績：總成績：評閱人簽名：注：1、無評閱人簽名成績無效；2、必須用鋼筆或圓珠筆批閱，用鉛筆閱卷無效；3、如有平時成績，必須在上面評分表中標出，并計算入總成績。對某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，其中主要的有：（1）某種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平。在一般情況下，在開發(fā)相似的房地產(chǎn)商品時，開發(fā)技術水平提高可以降低開發(fā)成本，增加丌發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。（4）開發(fā)商對未來的預期。如果開發(fā)商對未來的預期看好，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給數(shù)量與其價格之間的關系。在圖1.2（a）中由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如圖2.2（b），以So為基礎，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由So向左上位移到S2；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由S。向右下位移到S2。PPQSPS1S2S0QOO（b）房地產(chǎn)的均衡價格PQSPQSDOPHQHQH圖2.3房地產(chǎn)供需平衡決定價格總的來講，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)的需求正相關，與房地產(chǎn)的供給負相關：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有同方向變化和不同方向變化、變動幅度不同等情況，因而存在著多種變化組合。短期市場供求價格機制論用簡單的市場供求機制確定市場的均衡價格，這種方法是有一個關鍵的前提，即市場上房地產(chǎn)的供給和需求必須能夠隨著價格交化而調整。這一前提恐怕只是適用于長期的房地產(chǎn)市場，對于短期的房地產(chǎn)市場來說，并不適用。分析房地產(chǎn)市場的短期均衡，必須要考慮房地產(chǎn)市場的幾個主要特征：（1）區(qū)域性。房地產(chǎn)的區(qū)位固定性和不可移動性，使得一定區(qū)域范圍內的房地產(chǎn)市場供求狀況獨立于其他區(qū)域的供求狀況。（2）供給調節(jié)滯后性。房地產(chǎn)的建設投資量大，建設周期長（一般項目要2、3年，規(guī)模大的房地產(chǎn)項目周期更長），房地產(chǎn)的供給在一定時期，是有上限的，即所有待售的房地產(chǎn)（包括新開發(fā)的旁地產(chǎn)和已有的存量房地產(chǎn)）。一定程度上來講，開發(fā)商可以保留一部分待售的房地產(chǎn)，從而在短期內減少房地產(chǎn)的供給，但是不可能無限擴大供給。（3）不完全競爭的市場。我們把房地產(chǎn)市場特征和西方經(jīng)濟學規(guī)定的完全競爭對不完全競爭市場的假設條件進行對比，就可以明顯看出房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場。PQPQOQ2Q1SP2P1QH圖2.4短期房地產(chǎn)市場需求變動PQP2P3P1S1PQP2P3P1S1S2SLBACQ2QHQQ1圖2.5房地產(chǎn)市場的短期與長期關系在需求突然增加，出現(xiàn)供給遠不能滿足需求的情況下，房地產(chǎn)價格上升。參照圖2.5，房地產(chǎn)價格上升必然吸引更多的投資者進入房地產(chǎn)開發(fā)領域，隨著時間的推移，新開發(fā)項目建設完工，增加了市場上的房地產(chǎn)供給，市場上的房地產(chǎn)供給曲線發(fā)生變化（S2）。房地產(chǎn)價格就會從P2下將到P3，形成新的短期均衡點C點。我們可以從每個短期均衡的均衡點，得到長期的供給曲線（SL）。生產(chǎn)價格機制論生產(chǎn)價格是利潤轉化為平均利潤后商品價值的轉化形式，由社會成本加平均利潤構成。在市場競爭條件下，通過部門間競爭，資本不斷從利潤率低的部門向利潤率高的部門轉移，導致利潤平均化，等量資本獲得等量利潤。我國關于房地產(chǎn)商品價格的研究，基本上是按照馬克思生產(chǎn)價格理論進行的，即資本主義生產(chǎn)的每一個商品價值都包括C+V+m。一般認為，房地產(chǎn)商品價格=房地產(chǎn)商品成本+合理利潤+稅金。但是房地產(chǎn)商品的成本構成比較復雜，各個學者有不同觀點。其分歧主要集中在幾點：（1）營業(yè)性配套建設費(如商店)是否應計入房地產(chǎn)商品成本。（2）社會福利性及公益性設施配套費是否應計入房地產(chǎn)商品成本，主要包括學校、醫(yī)院、派出所等。（3）市政工程建設費是否應計入房地產(chǎn)商品成本，包括市政道路、電力干線、園林綠化等。若不考慮以上存在分歧的各項成本因素，房地產(chǎn)價格基本構成可歸納如下，見表3。表3房地產(chǎn)價格基本構成表房地產(chǎn)價格地產(chǎn)價格地產(chǎn)開發(fā)成本土地使用權轉讓費（農(nóng)地征用費）拆遷補償費地產(chǎn)開發(fā)費（小區(qū)內“幾通一平”費）地產(chǎn)開發(fā)單位管理費地產(chǎn)開發(fā)單位投資利息地產(chǎn)開發(fā)利潤房產(chǎn)價格建筑施工費勘探設計費建筑材料、設備費建筑施工費房屋建筑單位管理費房屋建筑單位投資利息房屋建筑利潤房屋銷售成本房屋經(jīng)營單位經(jīng)營管理費推銷費房產(chǎn)銷售稅房產(chǎn)經(jīng)營利潤“供求價格機制論”和“生產(chǎn)價格機制論”是最主要的兩個房地產(chǎn)價格理論，它們在不同層次上解釋房地產(chǎn)價格的運動。我國的房地產(chǎn)市場的基本特征是：土地供應由政府控制，房地產(chǎn)市場則由市場調節(jié)；農(nóng)村城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)市場供不應求。個別地區(qū)的房地產(chǎn)價格遠遠高于其成本，很難用“生產(chǎn)價格機制論”來解釋房地產(chǎn)價格形成，而“供求價格機制論”則能很好地解釋這種現(xiàn)象。因此，“供求價格機制論”成為研究房地產(chǎn)價格的主流理論，國家制定的各種宏觀調控政策也基本是從這一理論出發(fā)。而“生產(chǎn)價格機制論”則是在房地產(chǎn)估價方面有廣泛應用，對于房地產(chǎn)項目的可行性研究有重要意義。三、房地產(chǎn)價格影響因素根據(jù)瀏覽研究房地產(chǎn)價格形成的文獻，可以基本概括為出以下影響因素。影響房地產(chǎn)價格的一般因素經(jīng)濟發(fā)展形勢可用GDP來反映經(jīng)濟發(fā)展形勢，經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。作為反映整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟背景的GDP同房價之間必然存在著一定的相關性。經(jīng)濟形勢的看好，就會吸引更多投資，尤其是進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金會明顯增加，這將推動房價的上漲。從理論上分析，經(jīng)濟增長形勢越好，房價上漲的可能性就越大，兩者應呈現(xiàn)出正向關系。人民生活水平用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(INC)的增加來反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實際購買能力，進而決定了居民住房消費能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使得居民用來購房的資金增加，同時也使居民有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動了房價的上漲。因此，房價水平與人均可支配收入也應呈現(xiàn)出正向關系。利率的高低利率（R）的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，貸款利率降低，開發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金，而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相對而言是比較有保證的，因此在低利率的情況下，開發(fā)商就會有相對可觀的收益。房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性決定了利率是影響房地產(chǎn)定價的重要因素，房地產(chǎn)本身是一個高負債的行業(yè)，開發(fā)商的資產(chǎn)中大部分是通過債務融資獲得的，因此貸款利率的高低勢必會影響房地產(chǎn)的定價。同樣，存款利率的高低也會影響房地產(chǎn)的需求。在我國，利率是受到管制的，存款利率的走勢和貸款利率的走勢基本相同。央行多次調低利率使實際活期存款利率都接近于負值，這意味著消費者沒有必要再把銀行存款作為一種投資手段，消費者為選擇收益率比較有保證的投資品種，而房地產(chǎn)投資就為消費者提供了一個很好的投資機會。土地價格地價是房地產(chǎn)成本的重要組成，其走勢直接影響著房價。這是因為：一是在房價中，地價一般占有五至六成的比重。二是隨著國民經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展，相關土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲。尤其是隨著我國城市化進程的推進，城市土地資源日漸稀缺，土地含金量增大。三是我國加入WTO，某些大中城市走國際化的發(fā)展路線，城市功能及市政規(guī)劃等政策性因素，引發(fā)區(qū)域性地價明顯上升。房地產(chǎn)投資從理論上看，房地產(chǎn)投資(HI)增加，將導致房地產(chǎn)市場供給的增加，在需求不變或者房地產(chǎn)需求彈性小于供給彈性的情況下，房價將下降。可見，房地產(chǎn)投資的增長和房價的增長應該呈反方向變動。貨幣供應量我國金融市場不發(fā)達，市場機制不成熟，間接融資比例很高，房地產(chǎn)投資在相當大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應量（M2）將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購買水平。同時，白國家鼓勵發(fā)展個人住房消費信貸的政策放寬后，個人住房信貸消費逐漸發(fā)展成為住房消費最主要的形式。全國個人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長到2005年底的1.84萬億元，八年間個人住房貸款余額增長了近43倍。近年來貨幣供應量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費的購買能力，推動房價的上漲。消費者對房價的預期在討論供求決定價格的時候是基于這樣一個假設：消費者是理性的。然而在現(xiàn)實生活中理性人的假設往往是不成立的，雖然房價已經(jīng)很高，但仍有人排隊購買，原因在于消費者預期房價還會進一步上漲。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度也會影響消費者的預期。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時期，消費者會預期房價會進一步上漲，為了不愿在將來支付更多的貨幣來購買同樣的商品房，那么會有更多的消費者選擇現(xiàn)期購買，這樣就使得對房地產(chǎn)的需求進一步擴大。在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時期，消費者則會產(chǎn)生相反的預期，這樣會使得對房地產(chǎn)的需求減少。在具體的研究中，筆者采用國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC）來反映房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度與消費者對房地產(chǎn)的預期。另外，由于宏觀政策的變化會對整個經(jīng)濟運行產(chǎn)生非常重要的影響，房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟中處于舉足輕重的地位，因此宏觀政策和政策法規(guī)同樣會對房價的走勢產(chǎn)生一定的影響。寡頭壟斷與房地產(chǎn)價格形成2001年開始推廣實施的土地儲備制度和2002年實施的土地招拍掛制度，決定了我國土地市場的賣方壟斷特征。所謂土地儲備制度是指由城市運用市場機制，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過征用、收購、換地、轉制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構進行土地開發(fā)。所謂土地招標拍賣制度是指政府在向市場投放商品住宅等經(jīng)營性土地時必須以招標、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權。這兩個制度意味著商品住宅土地的供給數(shù)量由一個賣方（政府）說了算，土地市場價格由多個買方（開發(fā)商）競爭形成。在被壟斷的房地產(chǎn)市場中，商品房價格與土地價格的形成取決于開發(fā)商建造房地產(chǎn)的成本以及企業(yè)尋求利潤最大化的經(jīng)濟行為。假定政府以不變成本提供土地，開發(fā)商競爭形成土地的價格，利用土地建造單位住房，開放商對住房的定價在壟斷市場中，使住房能夠銷售出去，定價越低，住房銷售數(shù)量越大，這樣，開發(fā)商按照價格將建造的單位住房賣出去可以獲得的利潤較少。而房價上升會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來額外的利潤，毫無疑問，他們是推動房價上升的主要動力。只要房價上升1%，開發(fā)商的資本回報率就上升3%。如果開發(fā)商沒有立即將已經(jīng)落成的住宅出售，他們需要支付占有資金的成本和閑置的折舊成本。但由于住宅的折舊期很長，因此，折舊成本對住宅銷售的影響并不大。當住宅完工之后，開發(fā)商面臨的選擇是。如果他們預期住宅價格上漲帶來的好處大于他們的資金成本，那么，他們何必急于把住宅賣出去？對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，最佳策略是將一部分住宅的價格盡可能標得高一些，以此來推動住宅價格上漲。提高空置率恰恰是房地產(chǎn)開發(fā)商增加利潤的一個手段。只要房地產(chǎn)商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們很容易就把這些負擔轉嫁給購房者。房地產(chǎn)市場活躍會給地方政府帶來更高的財稅收入，因此，地方政府樂于見到房地產(chǎn)漲價。四、市場博弈與房地產(chǎn)價格形成房地產(chǎn)市場中涉及到多方利益主體，如中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者等。這里我們以房地產(chǎn)價格來探討不同利益主體的博弈問題。開發(fā)商與政府在土地交易市場中的博弈土地交易市場指地方政府根據(jù)城市發(fā)展和建設的需要，代表國家將城鎮(zhèn)國有土地的使用權進行出讓的交易場所。土地資源的稀缺性決定土地供給缺乏彈性，土地資源的配置帶有明顯的行政性，我國的土地市場是由國家壟斷的交易市場。我國在土地使用權轉讓問題上相繼出臺了若干政策，從宏觀的角度加強土地供給總量和結構的控制，經(jīng)營性土地實行招標、拍賣制度，土地交易市場逐步實現(xiàn)規(guī)范化。然而由于信息的不對稱、制度的缺陷和市場主體行為的不規(guī)范，我國當前的土地市場仍然存在權力“尋租”、土地使用效率低等問題。土地交易市場主要涉及到中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商三方的利益，在市場的交易過程中，主要存在著中央政府與地方政府的非合作博弈，政府與開發(fā)商之間的利益博弈，還有開發(fā)商之間的博弈，各參與者都想在約束條件下以利益最大化進行博弈。中央政府和地方政府之間的博弈中央政府與地方政府之間的博弈主要是解決在土地交易市場中收益分配的均衡協(xié)調問題。由于中央政府與地方政府在土地收益分配上存在行動的先后順序與信息的不對稱性，因此，兩者間的博弈關系為不完全信息動態(tài)博弈。假設中央政府的土地收益為A，中央和地方政府土地總收益為單位I，則地方政府的土地收益為B=I-A。設M表示“擴大收益分配比例”，N表示“降低收益分配比例”，地方政府在中央政府采取行動后再采取行動，則中央政府、地方政府的策略空間為：S={(M、M)、(M、M)、(N、M)、(N、N)}。（1）中央政府和地方政府都采取擴大收益分配比例的策略。這種策略易造成中央政府和地方政府的強烈對立競爭，并且這種強烈競爭會增加開發(fā)商的成本，從而進一步提高房地產(chǎn)的價格。（2）中央政府采取擴大收益分配比例的策略，地方政府降低收益分配的比例。這種策略雖然形式上與策略（1）不同，但由于地方政府一方面要使自身收益最大化，另一方面又要采取降低收益分配比例的策略，其結果只可能是加大了中央政府與地方政府的矛盾，最終導致與策略（1）相同的結果。（3）中央政府采取降低收益分配比例的策略，地方政府擴大收益分配的比例。其均衡結果為（降低收益分配比例，擴大收益分配比例）。這種情況反映出中央政府的讓步，采取激勵地方政府擴大收益分配比例的政策。該結果可能出現(xiàn)貝葉斯納什均衡。（4）中央政府和地方政府都采取降低收益分配比例的策略。其均衡結果為（降低收益分配比例，降低收益分配比例）。這種情況易造成中央政府與地方政府消極對待土地收益，減少國家、地區(qū)的財政收入。開發(fā)商和地方政府之間的博弈房地產(chǎn)土地市場產(chǎn)權分配權利、義務和責任的法律功能缺位，使地方政府配置土地的權利掌握在少數(shù)部門或個體手中，容易產(chǎn)生尋租，使國家財產(chǎn)受到很大損失。假設掌握土地批租實權的官員從開發(fā)商手中獲得的好處為M1，向上司行賄的數(shù)額為M2，估計自己行賄被抓住的概率為p，官員被抓住后受罰的損失為C，則官員的預期收益R需滿足下式：R=（1-p）（M1-M2）-p（M1-M2-C）>O當p較小且C也較小時，官員會放心地選擇協(xié)議出讓土地而獲取租金。由于地府行賄行為越來越隱蔽，監(jiān)督機制不健全，導致官員腐敗被抓的概率p很小，因此大量的權錢交易仍然發(fā)生。自2002年5月國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》等政策的陸續(xù)出臺，土地市場變得越來越規(guī)范。假設土地市場的逆需求函數(shù)為p=a-bQ（p）（p是價格，Q(p)是原需求函數(shù)），土地具有相同的不變單位成本C1。那么，政府的收益函數(shù)為：πg=pQ-C1Q=（a-bQ）-C1Q=a-2bQ-C1=0所以：Qg=（Qg表示政府的最佳土地供給量）假設市場上只有一個競拍企業(yè)時，該企業(yè)將所有土地全部用于房地產(chǎn)開發(fā)，商品房的單位建筑成本為C，。政府和企業(yè)在同一個市場中，因此他們有相同的逆需求函數(shù)。企業(yè)的收益函數(shù)為：πg=PQ-C1Q-C2Q=（a-bQ）Q-C1Q-C2Q=a-2Bq-C1-C2=0所以：Qc=（Qc表示企業(yè)的最佳土地需求量）比較Qg和Qc，可知Qg>Qc。因此，在只有一個企業(yè)的情況下，土地供給總是大于需求，價格必然下降。把情況擴展到市場上有多個競拍企業(yè)。當市場上有多家競拍企業(yè)時，政府行為沒有變化，依然是為了獲取最大壟斷利潤，而房地產(chǎn)市場則變?yōu)榈湫偷墓杨^競爭。其市場均衡公式（n表示企業(yè)的數(shù)量）為：Qg=比較Qg=可以得出：當n>時，Qc>Qg因此，當建筑費用占商品房總價格的比例不是太高時，上述公式容易滿足。也就是說當房地產(chǎn)市場企業(yè)數(shù)量較多時，必然會出現(xiàn)政府拍賣土地數(shù)量無法滿足企業(yè)需求的情況，土地價格就會上漲。開發(fā)商與消費者在房地產(chǎn)交易市場中的博弈房地產(chǎn)市場中開發(fā)商與消費者之間的博弈行為最引人注目。由于人們生活水平的提高、改善住房條件的需求增強，以及對未來良好預期的不斷強化等等，使得購房者不會盲目地等待房價無限制降低，而是理智地等待房價回歸到自己心目中的期望值時立即入市。因此，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場不是沒有需求，而是等待價格回歸。所以，這里假定整個市場中只有一家開發(fā)商甲和一個消費者乙，則其具體博弈過程可如下表所示：表4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者之間的博弈消費者開發(fā)商觀望入市維持價格-5，-52，-2降低價格-2，25，5當開發(fā)商維持價格不變，消費者采取觀望態(tài)度時，整個市場的交易氛圍變差，人們對交易的期望降到最低，市場的損害最終反映到交易雙方的利益受損上；當開發(fā)商開始降低價格，購房者在市場價格達到心理預期時入市，此時市場逐漸回暖，在這個階段，雙方都可以獲利，達到共贏。因此，理智的開發(fā)商和消費者之間博弈的結果應該是降價和入市，當然，這也取決于降價的幅度和消費者對降價的預期值是否符合。開發(fā)商之間的博弈開發(fā)商的博弈與“囚徒困境”從博弈論的角度觀察，土地招標具有如下特點：開發(fā)商不知道對手的出價信息；開發(fā)商同時行動；整個博弈只有一個回合，這是典型的不完全信息靜態(tài)博弈（靜態(tài)貝葉斯博弈）。通過分析可知，該博弈的貝葉斯均衡是：兩家企業(yè)的叫價分別是其各自保留價格的一半。在均衡的情況下，得到該地塊的是對其評價較高的企業(yè)，這從資源配置的角度講是有效的，但國家作為土地的所有者只得到企業(yè)保留價格的一半。相比之下，如果信息是完全的，企業(yè)之間的競爭將使國家獲得企業(yè)保留價格的全部。隨著競標者數(shù)量的增加，參與競標企業(yè)的叫價與其保留價格的差額會逐漸遞減。當參與競標的企業(yè)趨于無窮多時，國家?guī)缀醌@得企業(yè)保留價格的全部，而參與競標的企業(yè)的叫價與其保留價格的差額則趨于消失，即使是成功竟得地塊的開發(fā)商，其支付也趨近于0。這樣，開發(fā)商陷入了“囚徒困境”。從博弈的角度看，拍賣與掛牌的特點是：開發(fā)商能夠觀察到對手的出價信息；開發(fā)商輪流行動；整個博弈可以有多個回合。因此，這是一個典型的完全信息動態(tài)博弈。開發(fā)商的“合作’’與“串謀’’招標、拍賣和掛牌博弈的結果是開發(fā)商共同陷入“囚徒困境”，這是開發(fā)商所不愿看到的。假定只有兩家開發(fā)企業(yè)（這不會影響多家開發(fā)企業(yè)參與競標的結論），如果雙方事先通過“串謀并達成協(xié)議，競得的土地雙方共同開發(fā)。事實上，開發(fā)商間的博弈只進行一期而共同陷入“囚徒困境”的實例在現(xiàn)實生活中并不少見。但如果同樣的博弈反復進行多次結果就會大不相同。由于土地市場具有以下特點：首先，土地的不可移動性使得土地市場是一個區(qū)域性市場；其次，由于進入土地市場的政策壁壘和資本必要量壁壘較高，特定區(qū)域的開發(fā)商數(shù)量有限，競爭不充分，容易形成壟斷。所以，參與土地競拍的開發(fā)商之間并不陌生。這無疑為他們之間的“合作與串謀”創(chuàng)造了有利條件。招標、拍賣與掛牌使得開發(fā)商陷入“囚徒困境”，因此以利潤最大化為共同目標的開發(fā)商之間存在著“串謀”