旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案課件

告莊西雙景項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃報(bào)告終稿王志綱工作室2009年3月旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案報(bào)告目錄第一部分：定位篇第二部分：構(gòu)建篇旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案第一部分定位篇1.1城市背景分析1.2項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1.3總體定位旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案中國(guó)東南亞西雙版納清邁瑯勃拉邦城市背景分析：西雙版納未來(lái)戰(zhàn)略清晰，然尚缺乏強(qiáng)有力的發(fā)展引擎！后衛(wèi)變前鋒中國(guó)西南邊緣死角大金三角樞紐旅游升級(jí)換代傳統(tǒng)旅游觀光城市國(guó)際級(jí)熱帶雨林休閑城市旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案麗江有束河古鎮(zhèn)，九寨有九寨天堂，西雙版納急需本土標(biāo)桿！九寨天堂束河古鎮(zhèn)？？？目前，有些項(xiàng)目停留于僅僅依賴自然資源階段，有些項(xiàng)目?jī)H有文化特色卻缺乏有競(jìng)爭(zhēng)力的功能及業(yè)態(tài)，有些項(xiàng)目則過(guò)于現(xiàn)代過(guò)于單薄而缺乏文化底蘊(yùn)。外來(lái)大開(kāi)發(fā)商，能帶來(lái)最有競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)，能快速帶動(dòng)區(qū)域的全面提升，但缺乏本土文化浸淫的耐心，不容易成為本土標(biāo)桿。（束河古鎮(zhèn)及九寨天堂開(kāi)發(fā)商皆為本省企業(yè)）西雙版納急需出現(xiàn)一個(gè)能站在城市戰(zhàn)略的高度，具有國(guó)際視野，能將文化和休閑最佳結(jié)合，最能代言西雙版納的集大成之作！目前絕大多數(shù)項(xiàng)目都未能跳出版納的局限，沒(méi)能站在大金三角乃至更高的角度，缺乏異域元素，缺乏國(guó)際水準(zhǔn)休閑載體，缺乏國(guó)際人群。原汁原味的文化現(xiàn)代休閑業(yè)態(tài)有生命力的文化業(yè)態(tài)本土神韻國(guó)際元素國(guó)際水準(zhǔn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：區(qū)位價(jià)值：毗鄰中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著；毗鄰昆曼高速，是由公路進(jìn)入景洪的必經(jīng)之地。位于景洪東北部江北片區(qū)，西起宣慰大道，東至高管宿舍區(qū)以東約200米，北至“景洪-橄欖壩”公路，南至瀾滄江湄公河，屬于規(guī)劃中的滄江新區(qū)核心區(qū)。資源價(jià)值：濱江資源價(jià)值，擁有千米濱江岸線及堤岸資源；擁有景洪面積最為開(kāi)闊的水面資源，可供進(jìn)行品類豐富的休閑體驗(yàn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。規(guī)模價(jià)值：可建設(shè)用地1200畝，涉及可利用的水面資源7500畝，規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出?；貦C(jī)場(chǎng)勐泐故宮景區(qū)通往昆明通往橄欖壩通往老城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案根植景洪：立足于景洪深厚的城市底蘊(yùn)，以昔日景洪盛景“九塔十二寨”為藍(lán)本打造，全方位營(yíng)造最原汁原味的西雙版納。放眼大金三角：同時(shí)又不局限于西雙版納的本土特色，以昔日“五景之首”的視野放眼大金三角，整合以緬甸、老撾、泰北為主的東南亞區(qū)域文化精華，匯聚于景洪，重塑西雙版納的文化中心地位。打通脈絡(luò)：通過(guò)本案的示范作用及樞紐地位的確立，以此為支點(diǎn)，全方位帶動(dòng)西雙版納升級(jí)為“金三角樞紐”。樹(shù)立標(biāo)桿：西雙版納成長(zhǎng)為國(guó)際級(jí)的旅游休閑區(qū)域的過(guò)程中需要國(guó)際水準(zhǔn)的示范項(xiàng)目，并以此為標(biāo)桿帶動(dòng)其他項(xiàng)目的升級(jí)，從而帶動(dòng)西雙版納的全面開(kāi)花。定位思路：根植景洪，放眼大金三角，打通脈絡(luò)，樹(shù)立標(biāo)桿旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案定位思路：引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)聯(lián)盟伙伴合作，一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)并進(jìn)通過(guò)與滄投的合作，將若干公共性質(zhì)的項(xiàng)目作價(jià)充當(dāng)土地款，一方面減輕前期土地投入的壓力，另一方面亦減輕過(guò)多自持物業(yè)的資金壓力。利用滄投的政府資源，控制資源，如水面經(jīng)營(yíng)權(quán)等。編號(hào)項(xiàng)目占地1湄公河國(guó)際集散服務(wù)中心26畝2湄公河劇院及中心廣場(chǎng)、塔寺25畝3湄公河濱江休閑公園及碼頭30畝4國(guó)際學(xué)校40畝5湄公河熱帶雨林公園120畝6湄公河水面休閑區(qū)7500畝合計(jì)——旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案定位思路：整合資源，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。一方面整合政府政策資源，將本項(xiàng)目打造成為“文化產(chǎn)業(yè)示范基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”等；另一方面整合相關(guān)旅游職能部門，將本項(xiàng)目打造成集旅游行政職能與旅游服務(wù)于一體的旅游集散中心；第三，整合國(guó)內(nèi)外旗艦性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)資源，以其促進(jìn)本項(xiàng)目高起點(diǎn)大手筆的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。

文化產(chǎn)業(yè)示范基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)

……旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案戰(zhàn)略定位：金三角國(guó)際旅游集散中心戰(zhàn)略定位釋義：云南省對(duì)接“大湄公河次區(qū)域”旅游戰(zhàn)略及文化戰(zhàn)略合作的重要門戶及示范區(qū)。云南省旅游二次創(chuàng)業(yè)，發(fā)展休閑旅游的示范性標(biāo)桿項(xiàng)目，將成為云南的下一個(gè)“束河古鎮(zhèn)”，成為“熱帶雨林休閑標(biāo)桿”；重要的文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)，大傣文化的重點(diǎn)展示區(qū)，省級(jí)重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。西雙版納新的城市名片、城市客廳，西雙版納新戰(zhàn)略實(shí)施的首要引擎，促進(jìn)西雙版納更快的升級(jí)為國(guó)際知名的集旅游目的地及集散地于一身的熱帶雨林休閑城市，中國(guó)-東南亞跨國(guó)旅游的出發(fā)臺(tái)及回歸臺(tái)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案產(chǎn)業(yè)定位：

產(chǎn)業(yè)定位為旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè),形成以旅游產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以文化產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核，以房地產(chǎn)業(yè)為平臺(tái)和消費(fèi)載體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。旅游產(chǎn)業(yè)（會(huì)展業(yè)、酒店業(yè)、旅行社業(yè)、旅游景區(qū)業(yè)、主題公園、休閑餐飲、旅游商業(yè)、游船業(yè)等）文化產(chǎn)業(yè)（博覽業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、演藝業(yè)、影視業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等）房地產(chǎn)業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)等）文化產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)景區(qū)城區(qū)園區(qū)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案功能定位：成為景洪“城中之城”，打造“四大中心”國(guó)際水準(zhǔn)的熱帶雨林休閑中心：散步于湄公河畔的上千間的休閑傣樓，讓我們的休閑深入骨髓。從高端如五星級(jí)主題休閑酒店、奢侈休閑會(huì)所、小型精品酒店、休閑SPA到中高端的小資酒吧、茶吧、咖啡吧到大眾型的休閑傣式餐飲娛樂(lè)，業(yè)態(tài)應(yīng)有盡有，建筑各具個(gè)性，景觀別具風(fēng)情。湄公河流域大傣文化體驗(yàn)中心：從神圣莊重的佛教文化、皇宮文化，到大眾參與的民俗手工藝、農(nóng)耕文化、歌舞文化、龍舟文化，到區(qū)域獨(dú)有的雨林文化、動(dòng)物文化，從版納的本土特色，到老撾緬甸泰國(guó)的異域風(fēng)情，從規(guī)劃理念到建筑景觀到每一個(gè)細(xì)節(jié)，我們的文化無(wú)處不在。大金三角國(guó)際旅游集散中心：一方面打通中國(guó)及東南亞兩大扇面，促進(jìn)區(qū)域多方元素及信息流動(dòng)，另一方面通過(guò)多國(guó)文化、人流、信息流等元素的精華集聚，樹(shù)立示范標(biāo)桿，從而成為物質(zhì)及精神層面的雙重樞紐。湄公河國(guó)際水上游樂(lè)中心：力抓湄公河水路游樂(lè)的潛力增量市場(chǎng)，打響湄公河流域品牌。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案市場(chǎng)定位：以傳統(tǒng)團(tuán)隊(duì)觀光市場(chǎng)為基礎(chǔ)市場(chǎng)，重點(diǎn)拓展會(huì)議及獎(jiǎng)勵(lì)旅游市場(chǎng)，積極逐步培育散客市場(chǎng)。A、傳統(tǒng)觀光市場(chǎng)：以團(tuán)隊(duì)為主；B、會(huì)議及獎(jiǎng)勵(lì)旅游市場(chǎng)：大型商務(wù)會(huì)議/企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)旅游/會(huì)議培訓(xùn)/拓展/政府會(huì)議；C、散客市場(chǎng)：省內(nèi)自駕游/國(guó)內(nèi)中產(chǎn)小資/大資休閑/老外背包客。市場(chǎng)發(fā)展策略：以高帶低，以外促內(nèi)A、高舉高打，通過(guò)核心論壇及高端酒店的帶動(dòng)，樹(shù)立品牌，加速各類市場(chǎng)的培育速度，帶動(dòng)招商，促進(jìn)銷售；B、通過(guò)部分老外背包客市場(chǎng)的帶動(dòng)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)中產(chǎn)小資市場(chǎng)的培育。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案鏈接：版納現(xiàn)有旅游市場(chǎng)分析市場(chǎng)份額低，已大幅落伍于麗江及大理年份旅游接待（萬(wàn)人）云南西雙版納所占份額麗江所占份額大理所占份額200570112733.89%

404

5.8%

660

9.41%20068116359.74.43%

460

5.67%

766

9.44%200794455035.33%

535

5.67%

895

9.48%年份旅游總收入（億元）云南西雙版納所占份額麗江所占份額大理所占份額2005430

24.4

5.67%

399.07%

48

11.16%200650027.3

4.89%

469.2%

53

10.6%200755834

6.08%

5810.39%

70

12.54%旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案現(xiàn)有客源分析：常規(guī)觀光團(tuán)為主，消費(fèi)力較差注：未得到確切比例，僅為定性模擬旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案市場(chǎng)定位思路一：不放棄現(xiàn)有主流客源市場(chǎng)，以傳統(tǒng)觀光客為基礎(chǔ)，降低培育風(fēng)險(xiǎn)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的觀光旅游還將持續(xù)，觀光市場(chǎng)仍較龐大。短時(shí)間內(nèi)，版納的現(xiàn)狀難以改變。版納處于轉(zhuǎn)型之中，但觀光團(tuán)仍將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)占據(jù)主流地位。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案放棄高票價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)，主攻旅游購(gòu)物、團(tuán)隊(duì)餐飲及團(tuán)隊(duì)住宿

據(jù)有關(guān)資料顯示，世界旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游購(gòu)物的比重在不斷增加。在旅游業(yè)較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，旅游購(gòu)物收入一般占旅游業(yè)總收入的40%以上，如新加坡占到59.6%，美國(guó)占到54.7%，法國(guó)占到52.1%，我國(guó)香港特別行政區(qū)占到49.6%。即使在旅游業(yè)發(fā)展中國(guó)家，旅游購(gòu)物收入的比重一般也在20%以上。旅游購(gòu)物消費(fèi)數(shù)值可觀，如美國(guó)在2004年第三季度，酒店住宿、機(jī)票和紀(jì)念品銷售為5550億美元；酒店化妝品、機(jī)場(chǎng)餐飲和與旅游紀(jì)念品相關(guān)的物品為4224億美元。而我國(guó)香港特別行政區(qū)的入境旅游購(gòu)物消費(fèi)更是逐年增加，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地個(gè)人游旅客在港的人均消費(fèi)額超過(guò)了8600港元，其中5600港元花在購(gòu)物上，占所有花費(fèi)的65%。旅游購(gòu)物及其所依存的旅游商品生產(chǎn)和銷售已經(jīng)成為現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，并與旅游交通和旅游住宿一起成為現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)的重要支撐點(diǎn)。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案案例：泰國(guó)實(shí)行“OTOP”策略

泰國(guó)為將自己塑造成為亞洲的購(gòu)物天堂，超過(guò)免稅的新加坡和香港，吸引更多外國(guó)游客來(lái)泰國(guó)購(gòu)物消費(fèi)，除了有低廉的價(jià)格以外，目前政府正在全國(guó)各地方大力發(fā)展各具特色的產(chǎn)品，以擴(kuò)大其市場(chǎng)份額，稱之為“一區(qū)一產(chǎn)品(OTOP)”政策。在曼谷的“OTOP展覽會(huì)”，你可在同一時(shí)間盡覽泰國(guó)七千個(gè)村莊的特色商品。為了讓每一個(gè)村都能將獨(dú)特的產(chǎn)品推向全國(guó)，亦為了讓貧窮山村能與外界交流，政府向每個(gè)村莊撥款一百萬(wàn)泰幣，令每一個(gè)村子能制造出一種既傳統(tǒng)又富特色、更可令現(xiàn)代社會(huì)接受的產(chǎn)品，如各類紡織品、手工編織物、木制品、陶瓷及祭神用品、食物、飲品及草藥等。事實(shí)證明，泰國(guó)政府這一措施非常成功，每一件產(chǎn)品都精致美觀，令人愛(ài)不釋手。清邁的OTOP銷售在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上每月能賺取100萬(wàn)泰銖，出口定單價(jià)值2000萬(wàn)泰銖的經(jīng)濟(jì)效益。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案市場(chǎng)定位思路二：重點(diǎn)切入會(huì)獎(jiǎng)旅游市場(chǎng)，以此為發(fā)展引擎通過(guò)“湄公河論壇”的帶動(dòng)，高舉高打切入會(huì)議市場(chǎng)。重點(diǎn)發(fā)展會(huì)議主題酒店，抓兩頭，主推五星級(jí)酒店及高性價(jià)比的經(jīng)濟(jì)型酒店。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案對(duì)于很多旅游服務(wù)公司而言，傳統(tǒng)旅游業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊，自駕游、休閑游體驗(yàn)游、自由行盛行，這一趨勢(shì)將對(duì)旅游業(yè)產(chǎn)生重大影響，甚至有公司認(rèn)為2-3年時(shí)間，行業(yè)內(nèi)將會(huì)重新布局。比如，對(duì)這一趨勢(shì)，中青旅普遍非常重視，推出了“百變自由行”計(jì)劃，未來(lái)3-5年將重點(diǎn)發(fā)展自由行中的目的地服務(wù)項(xiàng)目，目前已經(jīng)開(kāi)始在中青旅聯(lián)盟內(nèi)部推廣。桂旅等公司也提到將營(yíng)銷重點(diǎn)轉(zhuǎn)向自駕游，通過(guò)新渠道建設(shè)進(jìn)行推廣，如通過(guò)自建網(wǎng)站，與攜程的合作、甚至可能與中國(guó)移動(dòng)合作進(jìn)行市場(chǎng)推廣。市場(chǎng)定位思路三：積極培育散客市場(chǎng)，以此為長(zhǎng)線發(fā)展引擎自上世紀(jì)80年代以來(lái)，世界旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)出“散客化”的趨勢(shì)，目前，歐美各主要旅游接待國(guó)的散客市場(chǎng)份額占到了70%至80%，經(jīng)營(yíng)和接待散客旅游的能力，已經(jīng)成為衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)旅游業(yè)成熟度的主要標(biāo)準(zhǔn)。近年來(lái)，我國(guó)散客旅游市場(chǎng)發(fā)展迅速。據(jù)權(quán)威部門預(yù)測(cè)，我國(guó)散客旅游的比例雖然低于旅游發(fā)達(dá)國(guó)家，但近年來(lái)發(fā)展十分迅速，已超過(guò)市場(chǎng)的半壁江山，特別是一些大中城市和沿海地區(qū)，散客比例更大。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案客源市場(chǎng)總結(jié)分析：市場(chǎng)引力培育難度會(huì)議及獎(jiǎng)勵(lì)旅游散客常規(guī)觀光團(tuán)基礎(chǔ)市場(chǎng)重點(diǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)市場(chǎng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案形象定位：案名：五景十二寨備選案名：湄公河明珠/告莊西雙景案名釋義：“五景十二寨”旨在寓意歷史上景洪作為大傣文明體系下的“五景之首”之地位，是對(duì)項(xiàng)目文化線索的精確提煉；同時(shí)利用“五景文明”在湄公河流域獨(dú)特的號(hào)召力與吸引力，與西雙版納打造“金三角國(guó)際旅游樞紐城市”的戰(zhàn)略掛檔，借此賦予項(xiàng)目唯一性、權(quán)威性與排他性的品牌地位、品牌形象與品牌價(jià)值。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案第二部分構(gòu)建篇2.1表現(xiàn)理念建議2.2整體規(guī)劃布局建議2.3整體開(kāi)發(fā)思路及產(chǎn)品分析旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案2.1表現(xiàn)理念建議旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案項(xiàng)目建筑理念：將最時(shí)尚的元素、最現(xiàn)代的材料融入最傳統(tǒng)、最有韻味的民族建筑中，在反差和交錯(cuò)中彰顯區(qū)域文化。這不是單純意義上的古寨群，而是融合傳統(tǒng)建筑神韻的基礎(chǔ)上，融合現(xiàn)代元素，居住現(xiàn)代人群的升級(jí)版傣寨群。記憶之城：能夠喚起人們對(duì)版納的記憶，代表著人們對(duì)版納的想象；未來(lái)之城：能夠符合新興人群的居住及消費(fèi)需求，與時(shí)代同步。國(guó)際之城：國(guó)際元素的交匯，國(guó)際人群的聚集。對(duì)于原住民而言，是外面的；對(duì)于外面而言，是本地的；對(duì)于傳統(tǒng)而言，是現(xiàn)代的；對(duì)于現(xiàn)代而言，是傳統(tǒng)的。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案傣樓建議：古今結(jié)合，形成豐富的體系總體思路：不局限于傳統(tǒng)的傣寨，部分傣寨更多的考慮舊瓶新酒，用時(shí)尚的元素表達(dá)，形成新的傣寨，最后形成豐富的傣寨體系。傣樓體系：原生古寨版納地區(qū)傳統(tǒng)竹樓老緬泰等地傳統(tǒng)傣樓新興傣樓：保持傣樓基本神韻的基礎(chǔ)上的升級(jí)，包括材料上加上時(shí)尚的元素，形式上更加簡(jiǎn)約，線條簡(jiǎn)潔。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案新傣樓建議：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案傣寨特點(diǎn)：傳統(tǒng)傣寨多依水而建，內(nèi)部都有佛塔（中心和外圍兩形式），以寨心和廣場(chǎng)為中心，住宅以點(diǎn)狀布局，道路為十字型，各傣寨均為兩層的獨(dú)幢式住宅，低密度建設(shè)，綠地率相對(duì)較高。整體為同心圓結(jié)構(gòu)。傣寨元素：寨門、寨心、佛寺、住宅、水井、水體。鏈接：傳統(tǒng)傣族的空間布局旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案鏈接：曼旦村空間布局寨門、寨心、佛寺、住宅水井、水體。水體寨心佛寺寨門旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案鏈接：曼朗村借鑒1、建筑布局：采用獨(dú)幢式，以兩層為主，木結(jié)構(gòu)。2、道路布局：道路以人行為主，寬度約3米左右。道路通而不暢。缺點(diǎn)：1、容積率過(guò)高，達(dá)到1.8左右。2、建筑密度過(guò)大，達(dá)到60以上。3、建筑間距不足，影響私密性。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案鏈接：曼朗村借鑒1、建筑布局：采用獨(dú)幢式，以兩層為主，木結(jié)構(gòu)。2、道路布局：道路以人行為主，寬度約3米左右。道路通而不暢。缺點(diǎn)：1、容積率過(guò)高，達(dá)到1.8左右。2、建筑密度過(guò)大，達(dá)到60以上。3、建筑間距不足，影響私密性。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案項(xiàng)目文化理念：以文化為主線，貫穿項(xiàng)目始終。在“自由、開(kāi)放”的理念之下，以佛祖造訪西雙版納，歷經(jīng)九塔十二寨的故事為統(tǒng)領(lǐng)，系統(tǒng)且各有側(cè)重的表現(xiàn)宗教文化、民族文化、雨林文化、農(nóng)耕文化。成為西雙版納“文化復(fù)興”的核心平臺(tái)打造云南省級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)申請(qǐng)國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案文化線索：重點(diǎn)線索一：宗教線（佛教文化、貝葉經(jīng)、原始宗教文化）重點(diǎn)線索二：民族線（民俗、風(fēng)俗、歌舞、動(dòng)物）告莊西雙景宗教文化民族文化雨林文化農(nóng)耕文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案2.2整體規(guī)劃布局建議旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案基地范圍：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

一國(guó)道從項(xiàng)目西面經(jīng)過(guò)（主要來(lái)自昆明），項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)游客從公路進(jìn)入景洪的必經(jīng)區(qū)域。項(xiàng)目北面，現(xiàn)狀為12米寬道路，政府計(jì)劃加寬為16米寬的一級(jí)道路，加強(qiáng)至橄欖壩景區(qū)的交通通達(dá)性。兩路相交的地方有一大型的交通島。隨遠(yuǎn)期版納地位的提高，過(guò)往車輛將帶來(lái)一定程度的壓力。本區(qū)通過(guò)西雙版納大橋與景洪市區(qū)聯(lián)系，但項(xiàng)目地段內(nèi)存在一收費(fèi)站，收取大橋建設(shè)費(fèi)，每次三元。它的存在，對(duì)本項(xiàng)目的交通有一定程度的影響割裂作用。

道路分析：至昆明至橄欖壩至景洪收費(fèi)站交通島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案十二寨項(xiàng)目設(shè)想：B3五星級(jí)酒店60畝B2濱水公建片區(qū)25畝B1集散中心片區(qū)45畝1、大劇院及廣場(chǎng)20畝2、佛塔地標(biāo)群5畝1、停車場(chǎng)20畝2、旅游綜合服務(wù)中心6畝3、購(gòu)物中心5畝4、湄公河度假村14畝B5國(guó)際學(xué)校40畝C4雨林公園120畝C2濱水公園C1水寨C3湄公河水天堂A3景蘭寨125畝A9景亮寨60畝A10景保寨80畝A11景法寨80畝A12景棟寨140畝A2景德寨20畝A5景匡寨65畝A6景罕寨50畝A4景真寨50畝A7景勐寨45畝A8景宰寨60畝A1景傣寨30畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案A1濱水示范寨30畝A3國(guó)際村125畝一期開(kāi)發(fā)60畝B3五星級(jí)酒店60畝B2濱水公建片區(qū)25畝B1集散中心片區(qū)45畝1、大劇院及廣場(chǎng)20畝2、佛塔地標(biāo)群5畝1、停車場(chǎng)20畝2、旅游綜合服務(wù)中心6畝3、購(gòu)物中心5畝4、湄公河度假村14畝A10預(yù)留地塊80畝B5國(guó)際學(xué)校40畝A5雨林部落65畝C4雨林公園120畝A6禪修古寨50畝A4湄公河集市50畝A9創(chuàng)意流域60畝A11預(yù)留地塊80畝A12國(guó)際村二期140畝C2濱水公園A7愛(ài)在湄公河45畝A8影視部落60畝C1水寨C3湄公河水天堂十二寨項(xiàng)目設(shè)想：A2湄公河美食寨20畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案編號(hào)十二寨產(chǎn)品占地畝容積率建筑面積B1——游客服務(wù)中心、停車場(chǎng)、購(gòu)物中心及湄公河度假村450.7021000B2——大劇院、佛塔及濱水廣場(chǎng)250.183000B3——五星級(jí)酒店600.5020000B4——國(guó)際學(xué)校400.7520000A1景傣寨示范寨300.7515000A2景德寨美食寨200.7510000A3景蘭寨國(guó)際村1250.4235000A4景真寨湄公河集市500.8428000A5景匡寨雨林部落650.8336000A6景罕寨禪修古寨500.8428000A7景勐寨愛(ài)在湄公河450.8024000A8景宰寨影視部落600.6325000A9景亮寨創(chuàng)意流域600.8534000A10景保寨預(yù)留地塊801.1360000A11景法寨預(yù)留地塊801.1360000A12景棟寨國(guó)際村二期1400.4340000合計(jì)9750.71459000旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案2.3整體開(kāi)發(fā)思路及產(chǎn)品分析旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案開(kāi)發(fā)思路：前期高舉高打，出手快準(zhǔn)狠，搶占高點(diǎn)，橫空出世出形象：示范區(qū)超越版納之前所有項(xiàng)目，令人耳目一新；立品牌：樹(shù)立湄公河系列品牌，為項(xiàng)目加冕；搶資源：整合核心資源，搶占現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)。后期精耕細(xì)作，將前期資源及品牌最優(yōu)利用價(jià)值最大化：出利潤(rùn)，出效益；精品提升策略：在前期的基礎(chǔ)上，最優(yōu)的配置有限的資源；長(zhǎng)短相濟(jì)，租售結(jié)合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案第一階段產(chǎn)品分析旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案A1濱水示范寨30畝A3國(guó)際村125畝一期開(kāi)發(fā)60畝B3五星級(jí)酒店60畝B2濱水公建片區(qū)25畝B1集散中心片區(qū)45畝1、大劇院及廣場(chǎng)20畝2、佛塔地標(biāo)群5畝1、停車場(chǎng)20畝2、旅游綜合服務(wù)中心6畝3、購(gòu)物中心5畝4、湄公河度假村14畝第一階段項(xiàng)目設(shè)想：

湄公河集市25畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案第一階段項(xiàng)目指標(biāo)建議：編號(hào)十二寨產(chǎn)品占地畝容積率建筑面積B1——游客服務(wù)中心、停車場(chǎng)、購(gòu)物中心及湄公河度假村450.7021000B2——大劇院、佛塔及濱水廣場(chǎng)250.183000B3——五星級(jí)酒店600.5020000A1景傣寨示范寨300.7515000————湄公河集市250.7212000A3景蘭寨國(guó)際村600.4216800合計(jì)2450.5487800旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案重點(diǎn)產(chǎn)品一：示范寨定位：數(shù)百間的低密度休閑傣樓的示范起步區(qū)，未來(lái)將逐步延伸生長(zhǎng)，逐步培育成各種級(jí)別的酒吧群及客棧群，未來(lái)里面將會(huì)有大量的酒吧、咖啡吧、書吧、攝影吧、面包房，各國(guó)風(fēng)情餐廳、婚紗攝影俱樂(lè)部、戶外探險(xiǎn)俱樂(lè)部以及大量的客棧、會(huì)所及精品酒店等現(xiàn)代時(shí)尚業(yè)態(tài)，未來(lái)里面將會(huì)生活著大量的歐美背包客、國(guó)內(nèi)各類大資小資人士，是無(wú)數(shù)休閑人群及觀光游客的田園都市、理想之城。選址：濱水，共30畝，建筑面積1.5萬(wàn)平米。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

規(guī)模及構(gòu)成：占地30畝，容積率0.7，建筑面積15000平米。由40-50棟傣樓組成，基本以二層傣 樓為主，局部三層，面積從200-2000不等。自持9400平米，銷售5600平米。投資：土地成本：20萬(wàn)/畝*30畝=600萬(wàn)；建設(shè)成本：3000萬(wàn)左右；總投資成本：3600萬(wàn)。銷售：銷售其中的28套，約5600平米，單價(jià)4000元，總售價(jià)約2240萬(wàn)。23116141312五星級(jí)酒店湄公河457寨門水幕電影寨心寨樹(shù)19810寨井小舟161517旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案表現(xiàn)形式：風(fēng)格：體現(xiàn)各國(guó)風(fēng)情要素。小品：建議寨心區(qū)域，打造體現(xiàn)六國(guó)友好的“木棉花”雕塑，暗含六國(guó)從“罌粟花”到“木棉花”的友好合作發(fā)展；體現(xiàn)各國(guó)風(fēng)情的雕塑、壁畫等做情景裝飾。園林：各組團(tuán)以體現(xiàn)各國(guó)特色風(fēng)情的園林裝飾。水幕電影：區(qū)域水面可打造豐富多彩的水幕電影（60-80萬(wàn)），與岸上互動(dòng)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案旗艦餐飲：康篤夜宴

定位：西雙版納首個(gè)古傣皇宮主題餐飲，版納最具團(tuán)隊(duì)接待能力及特色的大型餐飲服務(wù)機(jī)構(gòu)，面向外來(lái)旅行團(tuán)、會(huì)議團(tuán)、散客等游客市場(chǎng)，以及本地婚慶、活動(dòng)慶典等本地市場(chǎng)。規(guī)模：占地面積5畝，建筑面積約2000㎡，最多可容納600人同時(shí)就餐。選址：靠近大戲院的濱水主題餐廳。內(nèi)容：特色康篤夜宴。典型的泰國(guó)傳統(tǒng)宮廷晚宴的王府風(fēng)味餐，俗稱帝王餐晚餐是一種典型的泰國(guó)傳統(tǒng)宮廷晚宴的王府風(fēng)味餐，俗稱帝王餐。桌子是一種帶有基座的小圓餐桌，用柚木或竹子制成。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

主題：康篤，泰式宮廷主題，從傣族皇室文化建筑裝飾角度出發(fā)做到突出地域民族特色風(fēng)格建筑與裝飾；吸收泰國(guó)康篤晚宴表演節(jié)目如指甲舞、蝴蝶舞、刀舞、蠟燭舞等。經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng)、招商聯(lián)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)大戲套票：觀看大戲團(tuán)隊(duì)可免費(fèi)在此享用自助餐招商資源建議：邦萊章康多：位于淮庫(kù)路2巷99/4號(hào)的蓮花PSK酒店的7樓泳池旁電話(053)22433卡萊爾芭莎：位于長(zhǎng)康路的夜市廣場(chǎng)(NightBazzarChangklanRd)，電話(053)272067坤康多：位于淮庫(kù)路50號(hào)(50HuayKaewRd),電話(053)223119-23那空拉娜：位于長(zhǎng)康路84號(hào)(84ChangklanRd),電話(053)818428-9老清邁文化中心：老清邁文化中心位於舊城南部的哇萊路，電話為66-53818249.旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案主力酒吧群、主力餐飲。一層：1、酒吧/咖啡吧/書吧/攝影吧/電影吧，可利用外部濱水空間，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積。2、少量客?？头炕驘o(wú)。二層：以客房為主?？偪头繑?shù)8-15間。模式：低租金長(zhǎng)約方式招商吸納。招商建議：旗艦酒吧、客棧旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案鏈接一：完美生活客棧位于束河。一樓酒吧現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)，各式精致西餐美食，看臨街風(fēng)景；二樓播放經(jīng)典老電影，含書吧、攝影吧，能聽(tīng)到青龍河清澈的流水聲；納西庭院里不定期推出篝火晚會(huì)，可以玩“殺人游戲”，可以玩吉他、手鼓，可以吃燒烤喝酒聊天；另配2套蜜月情侶房，需提前預(yù)訂。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案鏈接二：藍(lán)蓮花客棧位于束河。是個(gè)小四合院，300多平方米的客棧，15個(gè)小房間。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案附：麗江酒吧街若干商戶資料1、小巴黎酒吧位于古城新華街翠文段111號(hào)的小巴黎酒吧，主人薛和來(lái)自法國(guó)的先生樂(lè)，被麗江古城濃郁的生活氣息，獨(dú)特的民族文化以及遍布古城的清流深深吸引著，因?yàn)橄朐邴惤畋憬?jīng)營(yíng)起了這個(gè)酒吧。電話：(0)2、櫻花屋1996年，古城里有了第一家可以讓旅行者落腳的酒吧“SAKURA櫻花屋”。位于古城新華街翠文段123號(hào)。小店的特色飲食韓式燒烤、石頭飯、日本料理等，加上牟鑫先生和韓國(guó)太太金明愛(ài)女士待人接物的嫻熟得體和手繪的“SAKURA"酒吧廣告地圖，一時(shí)成為古城中街談巷議的新聞。他們的口號(hào)是：全世界喜歡泡吧的人聯(lián)合起來(lái)！愛(ài)音樂(lè)的人大團(tuán)結(jié)！電話:3、自由公社在古城眾多的酒吧中,當(dāng)?shù)厝碎_(kāi)辦，布置簡(jiǎn)潔明快,通間不加修飾的木質(zhì),以及大幅的落地窗,迎著河水,給人非常自由和舒適的感覺(jué).從“自游公社”就可以看出,酒吧除了為顧客提供一般酒吧提供的餐飲服務(wù)外,還為自游者提供“驢行”咨詢,代訂客房,刻錄光盤,上網(wǎng)等各類服務(wù)。電話:0888--51031814、古樹(shù)吧位于瀘沽湖畔落水村，因酒吧觀景臺(tái)有一棵千年的核桃樹(shù)而得名。酒吧的主體是摩梭人傳統(tǒng)的木楞房，由兩個(gè)外地年輕人經(jīng)營(yíng)。酒吧提供了摩梭人的特色餐飲、自磨的咖啡、醇香茶水、各種酒類，再配以優(yōu)美的音樂(lè)，書刊。。電話:5、駱駝酒吧位于四方街左側(cè),供應(yīng)中西餐,酒類,一樓熱鬧,二樓清靜6、左岸咖啡吧百歲坊中段,供應(yīng)咖啡,英式下午茶,意大利批薩。電話：77、倫勃朗百歲坊6號(hào),供應(yīng)咖啡,西餐,可上網(wǎng)。電話：8、王公公攝朗酒館新華街科貢坊,有臺(tái)灣風(fēng)味小吃,烤肉,內(nèi)設(shè)攝影暗房。9、風(fēng)的顏色新義街和善巷五五號(hào),有西餐,可看DVD。電話：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案10、木屋故事位于木府正對(duì)門,提供酒水,飲料,每個(gè)角落均可留言。電話：11、麗江驢窩提供酒水,風(fēng)味小吃,可上網(wǎng),提供數(shù)碼照片刻碟服務(wù)。電話：12、摩梭吧新華街翠文段8號(hào),有摩梭小吃,是古城中唯一的一家摩梭酒吧。電話：13、三里屯新華街翠文段114號(hào),有京味小吃。電話：14、布拉格酒吧新義街密士巷80號(hào),同時(shí)也提供住宿(店內(nèi)的院子即為：旅行者之家客棧)。電話：15、藍(lán)鳥(niǎo)新義街百歲坊3號(hào)16、CafeBuenaVista北沙鄉(xiāng)三元村，電話：17、浮圖咖啡新義街積善巷16號(hào),提供咖啡,西餐,上網(wǎng),住宿,自行車出租。電話：18、藍(lán)木瓜古董店光義街50號(hào),供應(yīng)中西餐。電話：19、青鳥(niǎo)酒吧四方街邊20、阿酷咖啡麗江古城大研鎮(zhèn)新義街積善巷50號(hào)電話：21、驢友酒吧四方街(近新華街)22、媽媽付餐廳古鎮(zhèn)新義街(納西古樂(lè)宮對(duì)面)23、尼雅畫廊咖啡館大石橋百歲坊9號(hào)24、藍(lán)頁(yè)BluePage新義街密士巷69號(hào)(近溢燦古井)有素食西餐電話：25、前生緣餐廳古城七一街八一上段25號(hào)電話：26、37度2束河古鎮(zhèn)老四方街旁電話：27、大石橋小吃四方街五號(hào)大石橋旁28、背包者戶外俱樂(lè)部位于新義街積善巷、簡(jiǎn)愛(ài)咖啡屋對(duì)面，是麗江唯一一家開(kāi)展戶外運(yùn)動(dòng)的俱樂(lè)部。每隔一段時(shí)間，俱樂(lè)部門外的小黑板上就會(huì)推出一條背包探險(xiǎn)線路，這種方式吸引了很多老外的參與。俱樂(lè)部樓上有一個(gè)網(wǎng)吧。29、達(dá)達(dá)娃酒吧位于新華街26號(hào)，店內(nèi)有引人入味的咖啡，墻角一排小書架，你可以隨意瀏覽。樓上可以看DVD，有時(shí)間可泡一天。30、西藏屋西餐館位于新義街積善巷56號(hào)。小橋流水，最適合曬著午后的太陽(yáng)喝咖啡。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案建面：800平米。每單元40平米，上下兩層打通。一個(gè)商家80平米，共10家。酒吧/咖啡吧/面包房為主，少量客棧居住。主力店招商方向：以當(dāng)?shù)刂隇橹?，如美美咖啡、湄公咖啡、山寨咖啡、望天?shù)面包房等。招商建議：小酒吧旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案名稱內(nèi)容AnantaraSpa梵文，意為無(wú)邊無(wú)際的水境，素以泰式按摩配合東、西方水療特色而著稱。Anantara在西方薰香按摩的基礎(chǔ)上加入泰式香料，這些大多來(lái)自本土的純天然草本植物，名目繁多，檀香、廣藿香、熏衣草香、姜香……AngsanaSpa悅椿SPA借用了青龍樹(shù)花朵的這種品質(zhì)，所使用的材料大多來(lái)自椰子、香蕉、木瓜、羅望子等具滋養(yǎng)效果的熱帶水果，共有２８種療程。包括古印度按摩、融合按摩、安珊娜按摩、傳統(tǒng)泰式草藥護(hù)理和香蕉泥護(hù)膚等……BanyanTreeSpa主要療程分為身體按摩、身體護(hù)理、臉部保養(yǎng)３種。這個(gè)世界知名的SPA系統(tǒng)，特別強(qiáng)調(diào)從香草、藥草等天然植物與礦物中提煉療材，透過(guò)專業(yè)按摩師傅，依照人體的構(gòu)造，運(yùn)用不同力道按摩身體，促進(jìn)血液循環(huán)，減輕肌肉壓力，再搭配不同香氣的精油，達(dá)到真正舒緩放松的功效。MandaraSpa主要療程分為精油按摩、身體護(hù)理、臉部及足部護(hù)理3種，所使用的療材都是從天然植物及礦物中提煉出，較受歡迎的療程為精油按摩的兩人四手芳香療法，可以促進(jìn)血液循環(huán)，減輕肌肉壓力，配合精油的香氛，頓時(shí)感覺(jué)身體如羽蝶般輕舞的舒暢。著名泰式SPA品牌招商建議：SPA店旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案招商建議：國(guó)外特色店

瑯勃拉邦特色小店：BaanKhily畫廊：這個(gè)古老建筑里面收藏了老撾的手工藝品,都是獨(dú)特仔細(xì)挑選的,包括手工制作的sǎa紙(桑葚樹(shù)皮做成的).畫廊促進(jìn)了sǎa藝術(shù)在老撾的復(fù)興.這里的書籍有和地理美術(shù)相關(guān)的書,樓上還有一個(gè)旋轉(zhuǎn)式展廳,有一位知識(shí)淵博的解說(shuō),客人還可以在陽(yáng)臺(tái)上喝茶聊天.PathanaBoupha古董店：在這個(gè)給人印象深刻的法國(guó)建筑里,有大量古雕像,珠寶,銀制工藝品,老撾皇室錢幣和老照片,大部分都是從老撾私人收藏獲得的.這里也賣高質(zhì)量的紡織品,既有原物也有復(fù)制品,是從不同民族那里收集而來(lái)的。電話071212262(info)

瑯勃拉邦特色正餐廳：TumTumCheungRestaurant&CookingSchool(Tel:252019;ThSakkarin；餐食10000～30000kip;午餐和晚餐)這個(gè)餐館兼烹飪學(xué)校以其出色的烹飪課程而聞名，這里的老撾菜一流。從市中心往北走一小段路，就在WatKhilli寺旁邊一個(gè)寧?kù)o的村內(nèi)。這幢木質(zhì)建筑臨街開(kāi)放，所以很適合享用午餐和晚餐。YongkhouneRestaurant(ThSisavangvong；餐食10000～20000kip；早餐、午餐和晚餐)餐館坐落在主路旁，很適合觀看街上的人來(lái)人往，每到旺季，這里就會(huì)聚集很多老外！rHong’sCoffeeshop&Restaurant（洪先生咖啡屋暨咖啡館；Tel:253533;ThThomkham；餐食8000～18000kip；早餐、午餐和晚餐）非常熱情的洪先生以其價(jià)格合理的老撾菜和泰國(guó)菜吸引了一批固定的食客，也有很多素菜可供選擇，還有烈性雞尾酒和一個(gè)讓人放松的電影播放室，洪先生知道背包客需要什么。MalyLaoFood（Tel:252013;ThPhuVao；餐食10000～30000kip；午餐和晚餐）特色菜包括用水牛肉、鹿肉或魚肉做成的laap、tomjaewpaa(辣味魚茄子湯)、kaengawm（很苦很辣的燉品）和saa(加了檸檬草和生姜的魚或雞肉沙拉)。餐館還有自釀的酒水，如果你還沒(méi)有品嘗過(guò)lao-lao的話，不妨來(lái)這里試試看吧。Samsara(ThSisavangvong；餐食15000～40000kip；午餐和晚餐)這里的內(nèi)部裝修和餐桌布置很時(shí)髦，甚至連菜單設(shè)計(jì)都很漂亮。盡管現(xiàn)代的印度支那菜肴可以幫你換一換老撾菜的口味，但是還沒(méi)有達(dá)到跟餐館的外表一樣高的標(biāo)準(zhǔn)，而且與價(jià)錢也不相符。DragonGirl(龍女；TelThKhemKhong:餐食15000kip；晚餐)強(qiáng)烈推薦你來(lái)這家在星空之下的河邊餐館，嘗嘗火鍋。Nao’sPlace(Tel:253497;ThSisavangvong；餐食8000～25000kip；早餐、午餐和晚餐)西餐是這家餐館的特色。Nazim(ThSisavangvong；餐食10000～25000kip；早餐、午餐和晚餐)可以品嘗到南印度菜肴Nisha(ThSisavangvong；餐食10000～20000kip；早餐、午餐和晚餐)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、也經(jīng)營(yíng)南印度的咖喱和馕。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案重點(diǎn)產(chǎn)品二：標(biāo)志性佛教建筑定位：通過(guò)“湄公河之塔、佛足石、圣泉、許愿臺(tái)”等系列標(biāo)志性建筑，紀(jì)念昔日傳說(shuō)中佛祖造訪西雙版納，打造湄公河流域獨(dú)具特色的文化地標(biāo)，形成西雙版納最具文化意義的地標(biāo)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案規(guī)模及構(gòu)成：占地5畝，建議由地標(biāo)性佛塔、佛足石、圣泉、許愿臺(tái)等構(gòu)成。佛塔、佛足石、圣泉：地標(biāo)性建筑，與九塔十二寨的主題呼應(yīng)。體現(xiàn)西雙版納及湄公河流域小乘佛教文化精髓，宏偉高大，設(shè)計(jì)精美，可視性、可識(shí)別性強(qiáng)。許愿臺(tái)：濱水許愿臺(tái)，增強(qiáng)游客的參與及體驗(yàn)性。緣起：在云南傣族聚居區(qū)，凡傳說(shuō)中佛陀到過(guò)的地方或佛陀留下過(guò)遺跡的地方都修建了塔。相傳釋迦牟尼曾三次出巡西雙版納，如景洪的莊莫塔、莊董邦友塔都是在佛祖巡游之處修建的；景洪的曼飛龍塔下的巖石上有一足形印記，相傳是佛祖留下的。而且邊上還有一眼井，傳說(shuō)此井也是佛祖用禪杖戳出來(lái)的，傳說(shuō)此圣水能解除愚昧、增長(zhǎng)智慧。意義：告莊西雙景旨在重現(xiàn)九塔十二寨的盛景，而古老傳說(shuō)中的佛祖三次出巡版納是古時(shí)版納最輝煌的傳說(shuō)之一；因此作為告莊西雙景的地標(biāo)建筑，為了紀(jì)念佛祖造訪版納，建筑大佛塔很有必要。本案旨在通過(guò)大佛塔、佛足石、圣泉等的建筑，紀(jì)念佛祖，供奉舍利、經(jīng)書等，代言版納，弘揚(yáng)小乘佛教文化。佛塔佛足石圣泉許愿臺(tái)湄公河旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案設(shè)想一：貝葉文化中心

打造成為集觀光、展覽、文化研究、文化體驗(yàn)、旅游購(gòu)物為一體的塔狀貝葉文化中心。將成為一座具有南傳佛教色彩的中性化的公共場(chǎng)所，可以作為慶典禮堂，可以作為展覽館，可以作為活動(dòng)中心，亦可以作為民俗體驗(yàn)區(qū)。建議把它分為上下兩部分。下部為一座2-3層樓層，形狀為佛教須彌座形狀（亞字形），為貝葉文化中心的核心功能平臺(tái)，建筑面積500平米左右。功能一：貝葉經(jīng)收藏及展覽中心（貝葉經(jīng)來(lái)源1：版納州；來(lái)源2：東南亞各處佛寺收集）；功能二：民研所辦公研究中心（與州政府合作）；功能三：民間藝人貝葉經(jīng)制作（整合版納現(xiàn)有藝人資源，以固定工資或銷售分成的模式合作）；功能四：貝葉經(jīng)禮品銷售（通過(guò)包裝及營(yíng)銷，提升其附加值）。上部為塔身，頂端是銅制的塔剎，南傳佛教稱為天笛，據(jù)說(shuō)風(fēng)一吹會(huì)發(fā)出聲響，奏出虎嘯龍吟佛界涅槃境界的樂(lè)曲?？梢宰鲆皇讟?lè)曲，像報(bào)時(shí)鐘一樣，正點(diǎn)播響。上部是金色的，嵌以彩飾；下部是紅色的，嵌以金飾，整座建筑在青山綠水中，非常耀眼，特別在晨曦暮霞中更顯光彩。 其周邊為小塔林?？纱蛟煳鍌€(gè)代表老緬泰柬越的小塔，圍繞著貝葉文化中心。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案設(shè)想二：湄公河之塔，塔林

組合形式：采用塔林的形式，“1+4”模式，中間一個(gè)大塔帶周邊四個(gè)特色小塔。以大塔為核心，象征景洪昔日五景之首的地位，以及中國(guó)在湄公河流域發(fā)展中的主導(dǎo)地位。圍繞著中間的大塔，周邊是四個(gè)特色小塔，分別代表另外四景，塔的建筑形式可模仿其區(qū)域歷史上具有代表意義的塔。通過(guò)“1+4”的塔林，形成了豐富多彩、各具個(gè)性且極具文化濃縮代言意義的文化地標(biāo)，亦是告莊西雙景試圖重現(xiàn)勐泐王國(guó)輝煌，再現(xiàn)五景之首盛況這一理念的核心體現(xiàn)。概念：融合“和平、合作、發(fā)展”理念，與湄公河流域區(qū)域一體化合作的大背景相吻合。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案設(shè)想三：集中資金將單塔建到極致，形成震撼效果。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案設(shè)想四：打造高難度的佛教建筑群，且通過(guò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)低成本。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案預(yù)計(jì)投資額：建議控制在500萬(wàn)之內(nèi)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案重點(diǎn)產(chǎn)品三：湄公河大劇院旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案定位：最具湄公河風(fēng)情的文化名片，貫徹本項(xiàng)目文化理念的核心平臺(tái)之一。以“一臺(tái)大戲”為引擎，增強(qiáng)對(duì)團(tuán)隊(duì)及散客旅游市場(chǎng)的吸引力，進(jìn)而聚集人氣，拉動(dòng)項(xiàng)目餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等的全面繁榮。規(guī)模及構(gòu)成：總占地約20畝，包括大劇院及室外濱水廣場(chǎng)，建筑面積約3000

㎡，1200個(gè)座位。目標(biāo)市場(chǎng)：以旅行團(tuán)為主，散客市場(chǎng)為輔。發(fā)展思路：

可分兩期打造。前三年靠軟實(shí)力營(yíng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力，先行盡快占領(lǐng)演繹市場(chǎng)份額，硬件可暫以半露天舞臺(tái)為主；待時(shí)機(jī)成熟后再行升級(jí)，軟實(shí)力進(jìn)一步提升，同時(shí)硬件打造到位，以高聲光電效果、室內(nèi)外互動(dòng)山水實(shí)景大劇場(chǎng)結(jié)合文化軟實(shí)力，成為全國(guó)知名的“一臺(tái)大戲”。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案大戲發(fā)展方向：

與央視“同飲一江水”欄目合作，迎合國(guó)家及云南的文化戰(zhàn)略，聯(lián)手打造同品牌的一臺(tái)大戲“同飲一江水”，打造全世界最能系統(tǒng)體現(xiàn)湄公河流域文化的的一臺(tái)大戲。特色：三景合一。舞臺(tái)上點(diǎn)睛的表演；背景大屏幕上不斷播出的精華簡(jiǎn)介版同飲一江水；室外的湄公河，以及濃縮了湄公河文化精華的告莊西雙景；造就了一場(chǎng)完美的文化體驗(yàn)之旅。在這基礎(chǔ)上，整合楊麗萍作為合作方，利用其名人品牌效應(yīng)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

打造最地道的湄公河文化一站式體驗(yàn)：①地道的本地藝人：短時(shí)間內(nèi)組建高水平成熟的歌舞演繹團(tuán)隊(duì)較難。在前期，可考慮在中等水準(zhǔn)的固定歌舞演繹團(tuán)隊(duì)的基礎(chǔ)上，通過(guò)我方整合的本地藝人群體，突出本地藝人的戲份，將其歌舞演繹作為點(diǎn)睛之筆。讓觀眾能夠見(jiàn)識(shí)到最地道最原生態(tài)的民族樂(lè)器、民族音樂(lè)、民族舞蹈等。②神秘的異域元素：整合緬甸、老撾及泰國(guó)等地的藝人及其他特殊人群（如陰陽(yáng)人等），將地道的異域元素作為大戲的重要吸引物，展示地道的湄公河元素。多彩的互動(dòng)環(huán)節(jié)設(shè)置：①增加與觀眾的互動(dòng)環(huán)節(jié)，增加民俗體驗(yàn)戲份，如民族婚禮、行酒、民族語(yǔ)言、民族音樂(lè)、民族舞蹈互動(dòng)等。這是最有經(jīng)濟(jì)效率的環(huán)節(jié)。②常年的水上煙花會(huì)演，大型的煙花將形成一道獨(dú)特的湄公河風(fēng)景線，同時(shí)還有水幕電影；以及多彩的室外廣場(chǎng)篝火晚會(huì)互動(dòng)體系。豐富的一站式體驗(yàn)：①可仿照“湄公河之夜”的做法，將自助燒烤納入門票體系，讓觀眾得到更豐富的文化及餐飲體驗(yàn)。②利用好大象、孔雀等動(dòng)物元素，部分環(huán)節(jié)可設(shè)置動(dòng)物表演時(shí)間，并且加強(qiáng)與觀眾間的互動(dòng)，讓觀眾領(lǐng)略到區(qū)域獨(dú)有的動(dòng)物元素特色。大戲發(fā)展策略：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案大戲劇情方向設(shè)想：

第一場(chǎng)《湄公河流域》：開(kāi)局、綜述。神秘而多彩的湄公河流域，人稱東方多瑙河，自神圣的青藏高原流出，孕育了絢麗多彩的六國(guó)文明，滋養(yǎng)了這一方平和而富饒的土地。神奇而美麗的中國(guó)西南邊陲，佛塔之國(guó)緬甸，叢林王國(guó)老撾，佛國(guó)之地泰國(guó)，吳哥古跡的故鄉(xiāng)柬埔寨，九龍入海之地越南。第二場(chǎng)《雨林水鄉(xiāng)》：集中體現(xiàn)農(nóng)耕文化、雨林文化、水文化。這是一片自由的土地，樸實(shí)的土地，和諧的土地，熱帶雨林和水鄉(xiāng)在這里交織。稻谷飄香，鮮花遍地，河水蔓延，萬(wàn)象入江，水上集市、手工藝品、傣族姑娘，眾多元素交匯成一幅最自然最令人向往的畫面。第三場(chǎng)《孔雀公主》：集中體現(xiàn)孔雀文化、歌舞文化、愛(ài)情文化。這里是孔雀的王國(guó)，這里是歌舞的海洋。召樹(shù)屯與南若娜的傳說(shuō)美麗動(dòng)人，悠遠(yuǎn)流長(zhǎng)，早已成為這片土地上的標(biāo)志。第四場(chǎng)《佛塔之光》：集中體現(xiàn)佛教文化。如林的佛塔，數(shù)不盡的寺廟，造就了這片土地上最獨(dú)特的天際線。佛法神圣的光芒，始終存在于這一方子民心里最揮之不去的深處。人們目光堅(jiān)定，生來(lái)虔誠(chéng)。第五場(chǎng)《同飲一江水》：結(jié)尾，展望未來(lái)。這里曾經(jīng)平靜，這里依然平靜，卻不再封閉。本著“和平、友誼、合作、發(fā)展”主旨，“中、緬、老、柬、泰、越”六國(guó)區(qū)域合作升溫，這片土地的未來(lái)將更加美好。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案投資：1、大劇院及軟件投資費(fèi)用：前期投入約1500萬(wàn)；三年后升級(jí)，二次投入追加至5000-6000萬(wàn)。2、廣場(chǎng)：10畝×667×500（單價(jià)）=330萬(wàn)。收入：成熟運(yùn)營(yíng)期，預(yù)計(jì)年演出700場(chǎng)（平均每天2場(chǎng)），1200個(gè)座位，平均入座率80%，則總客流量為67萬(wàn)人次，預(yù)估門票平均收入60元（已除去團(tuán)隊(duì)回扣部分），則年門票收入4000萬(wàn)。而年運(yùn)營(yíng)成本可控制在1000萬(wàn)以內(nèi)（參照例子宋城一年約1000萬(wàn)），因此年利潤(rùn)預(yù)計(jì)超過(guò)3千萬(wàn)，且培育期短，見(jiàn)效快。發(fā)展模式：經(jīng)營(yíng)收入分配：演出利潤(rùn)收入由企業(yè)、文化合作資源等方面按一定比例劃分。經(jīng)營(yíng)渠道整合：整合旅行社資源，門票收入按行規(guī)給予旅行社及導(dǎo)游提成，成為游客團(tuán)隊(duì)到西雙版納必看的演出之一。投資運(yùn)營(yíng)：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案名稱類別位置投資（劇院及演出）規(guī)模（座位）門票價(jià)格收益情況夢(mèng)幻之旅山水實(shí)景演出九寨天堂1.5億1600180元宋城千古情大型室內(nèi)舞臺(tái)劇杭州宋城6000萬(wàn)120080元、100元2億/年（演出收入9200萬(wàn)，旅行社收入9000萬(wàn)）天禪大型室內(nèi)舞臺(tái)劇深圳東部華僑城1億1300平時(shí)50元、80元周末80元、100元印象劉三姐山水實(shí)景演出陽(yáng)朔6000萬(wàn)2500門市價(jià):188元優(yōu)惠價(jià):138元1.8億/年【鏈接：國(guó)內(nèi)旅游度假區(qū)代表性演出】名稱總投資年收入200520062007瀾湄篝火晚會(huì)約900萬(wàn)3200萬(wàn)13.4822.1732.27勐巴拉納西1300萬(wàn)1400萬(wàn)11.8113.9416.17【鏈接：西雙版納代表性演出年接待人次（單位：萬(wàn)人）】旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案案例：宋城千古情大型歌舞秀，及其對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)作用旅游與文化結(jié)合典范之一，與法國(guó)巴黎紅磨坊以及美國(guó)拉斯維加斯0秀，并稱為“世界三大歌舞秀”。演出歷史：1996-2008占地：18畝建筑面積：4000平米座席：1200座票價(jià)：門市價(jià)180元、預(yù)訂價(jià)125元、宋城景區(qū)聯(lián)票100元演出場(chǎng)次：占據(jù)了杭州旅游演藝市場(chǎng)的90%。1000多場(chǎng)/年；每天兩場(chǎng)固定，多則5-6場(chǎng)。每年吸引游客200多萬(wàn)，其中外國(guó)游客占了50多萬(wàn)。演出地點(diǎn)：宋城景區(qū)/宋城大劇院演出時(shí)長(zhǎng)：60分鐘演出內(nèi)容：《良渚之光》、《宋宮舞宴》、《金戈鐵馬》、《美麗的西子，美麗的傳說(shuō)》、《世界在這里相聚》等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案演員規(guī)模：300多位演員投資收益：至今投入6000萬(wàn)元，年創(chuàng)收達(dá)到1.82億元（其中宋城景區(qū)收入9200萬(wàn)元，旅行社收入9000萬(wàn)元）。平均每年演出800場(chǎng)，至今連續(xù)演出12年，累計(jì)觀眾達(dá)1000多萬(wàn)人次。龐大的衍生效應(yīng)：《宋城千古情》一年收入2億元，每年間接給旅游、商業(yè)等周邊行業(yè)帶來(lái)超過(guò)十個(gè)億的經(jīng)濟(jì)效益。每年撬動(dòng)200多萬(wàn)客流量的夜游演藝市場(chǎng)，催生出一條杭州夜游文化產(chǎn)業(yè)鏈鏈接：宋城大劇院概況。宋城大劇院位于杭州市之江大道148號(hào)宋城景區(qū)內(nèi)，2002年建成并投入使用。集餐飲、貴賓接待、商務(wù)洽談?dòng)谝惑w，可承接大型室內(nèi)演出，是宋城景區(qū)旅游觀演場(chǎng)所。建筑面積4000M2，觀眾廳座位數(shù)1200座，臺(tái)口寬33M、臺(tái)口高6.5M、臺(tái)深30M、空間高11M，副臺(tái)總面積259.5M2。化妝間3間，總面積371.7M2。舞臺(tái)吊桿50道，其中燈光吊桿25道。舞臺(tái)燈光總負(fù)荷量600KW，燈光總回路數(shù)200路。調(diào)音臺(tái)采用雅馬哈GA24/12設(shè)備，24路，功放17.2KW。配置中央空調(diào)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案第一場(chǎng)《版納神韻》

第二場(chǎng)《孔雀吉祥》

第三場(chǎng)《潑水歡歌》

第四場(chǎng)《圣潔祝?！?/p>

第五場(chǎng)《一江春水》鏈接：勐巴拉娜西第一場(chǎng)《版納神韻》

時(shí)間：夢(mèng)幻時(shí)代

地點(diǎn)：西雙版納

劇情：美麗的西雙版納好似一顆璀燦的明珠，鑲嵌在祖國(guó)的西南邊陲，這里有迷人的亞熱帶風(fēng)光，濃郁的民族風(fēng)情、寺廟遍布，是一個(gè)古老、神奇、美麗的地方。這里居住著漢、傣、哈尼、布朗、基諾等十多個(gè)民族。他們勤勞、勇敢、善良，全民信仰上座部佛教。這就是“勐巴拉娜西”的古老美麗、神奇，同時(shí)，又是一個(gè)改革開(kāi)放，多元文化與自然和諧共榮的樂(lè)土！

總創(chuàng)意：李麟李士琦

投資商：云南吉鑫集團(tuán)公司香港蘭德投資公司

總導(dǎo)演：何利山(東方歌舞團(tuán)、國(guó)家一級(jí)編導(dǎo))

唐文娟(中國(guó)歌舞團(tuán)、國(guó)家一級(jí)編導(dǎo))

燈光設(shè)計(jì)：沙曉嵐(東方歌舞團(tuán)、國(guó)家一級(jí)設(shè)計(jì)師)

舞臺(tái)美術(shù)：苗培如(中國(guó)兒童藝術(shù)劇院、國(guó)家一級(jí)美術(shù)設(shè)計(jì)師)

服裝設(shè)計(jì)：朝春?jiǎn)?北京舞蹈學(xué)院設(shè)計(jì)系主任、國(guó)家一級(jí)服裝設(shè)計(jì)師)

音樂(lè)設(shè)計(jì)：伍嘉冀(中國(guó)歌舞團(tuán)、國(guó)家一級(jí)作曲家)

舞臺(tái)監(jiān)督、節(jié)目統(tǒng)籌：疆嘎張星林陽(yáng)

舞臺(tái)機(jī)械制作設(shè)計(jì)：張公安(天津中科舞臺(tái)工程設(shè)計(jì)中心)

舞美制作：北京點(diǎn)彩文化藝術(shù)中心

服裝制作：北京舞潮服裝廠

音響燈光安裝：昆明百智論文化傳播公司

演出單位:云南吉鑫宴舞演藝有限公司旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案第二場(chǎng)：《孔雀吉祥》

時(shí)間：古代

地點(diǎn)：金湖畔

劇情：云南是植物王國(guó)、動(dòng)物王國(guó)和歌舞的海洋，美麗的云南西雙版納就是一個(gè)活態(tài)的博物館。傣家人把美麗的孔雀稱為“吉祥鳥(niǎo)”，孔雀是她們崇拜的圖騰。有一部敘事長(zhǎng)詩(shī)《召樹(shù)屯與南若娜》，相傳有一天，天上的“七仙女”變成七只美麗的孔雀，飛到西雙版納原始森林的金湖中洗澡。這時(shí)，正好王子召樹(shù)屯騎著大象來(lái)到湖邊，見(jiàn)七位仙女在湖中嬉戲。其中最小的姑娘南若娜天真善良。二人脈脈相許，傾心相戀，雙雙在起舞，成了終身伴侶，這就是美麗、善良的“孔雀公主”。

第三場(chǎng)：《潑水歡歌》

時(shí)間：傣歷新年(“潑水節(jié)”)

地點(diǎn)：瀾滄江畔

劇情：相傳，在古代有一個(gè)性情兇殘惡魔統(tǒng)治著西雙版納，他殺人成性、百般欺壓百姓，弄得人們痛苦不堪。美麗的公主南粽布為了除掉惡魔，她深入魔穴，打聽(tīng)到只有用惡魔的頭發(fā)，勒住惡魔的脖子，方能消除他的魔法，勒死惡魔。在眾受害姐妹幫助下，南粽布公主灌醉了魔王，剪下他的頭發(fā)，勤死了魔王，人民獲得新生。人們?yōu)榱讼吹裟萧詹脊魃砩系难E，用清水潑在公主身上。后來(lái)習(xí)以成俗，就形成了一年一度的潑水節(jié)，也就是傣歷的新年。潑水節(jié)現(xiàn)成為西雙版納各民族共同的節(jié)日，歡快、喜慶、熱烈、隆重，整個(gè)版納沉浸在一片節(jié)日氣氛之中，成為“歌舞海洋”，快樂(lè)的天堂。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案第四場(chǎng)：《圣潔祝?！?/p>

時(shí)間：古代

地點(diǎn)：宮廷

劇情：傣族是一個(gè)歷史悠久，能歌善舞的民族。這里“會(huì)說(shuō)話的都會(huì)唱歌，會(huì)走路的都會(huì)跳舞”，民間有荷花舞、孔雀舞；宮廷舞、金剛舞、長(zhǎng)甲舞、蠟條舞等。她們身著盔甲和菩薩裝，金碧輝煌，一派皇家風(fēng)范。燭光象征著光明，圣潔的佛光蕩滌一切污垢，給人們帶來(lái)幸福吉祥！

第五場(chǎng)：《一江春水》

時(shí)間：當(dāng)代

地點(diǎn)：景洪

劇情：“君在江之頭，我在江之尾，日日思君不見(jiàn)君，共飲—江水”——摘自《陳毅元帥詩(shī)選》。素有東方多瑙河之稱的“瀾滄江—湄公河”，一江湛藍(lán)的江水。沿岸的山脈、田園、村莊、佛寺，好似一條多姿多彩的風(fēng)情畫廊。它滾滾東去，穿越中、緬、老、柬、泰、越等六個(gè)國(guó)家，連結(jié)“金五角”，進(jìn)行著經(jīng)濟(jì)和文化的交流。美麗的西雙版納，是我國(guó)進(jìn)入東南亞的水陸通道。“中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建設(shè)，改革開(kāi)放的春風(fēng)，給西雙版納帶來(lái)了勃勃生機(jī)，給南亞大陸造就了輝煌！旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案重點(diǎn)產(chǎn)品四：湄公河國(guó)際旅游集散中心定位：西雙版納國(guó)際旅游中心樞紐，集旅游交通、購(gòu)物、住宿等功能于一體。打造旅游客運(yùn)平臺(tái)、旅游購(gòu)物平臺(tái)、旅游信息平臺(tái)、旅游綜合服務(wù)平臺(tái)。是西雙版納旅游升級(jí)的重要抓手。構(gòu)成：共占地45畝名稱占地畝容積率建筑面積入口廣場(chǎng)及停車場(chǎng)2000游客服務(wù)中心及展覽中心區(qū)614000多彩湄公河（購(gòu)物中心）51.24000湄公河度假村141.413000合計(jì)450.721000旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案1、游客服務(wù)中心及展覽中心區(qū)：構(gòu)成建筑面積游客服務(wù)中心1000游客服務(wù)中心區(qū)商鋪1500國(guó)際旅游展覽中心500國(guó)際旅游展覽中心區(qū)商鋪1000合計(jì)4000平米

規(guī)模及構(gòu)成：占地6畝，建筑面積4000㎡。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案A、游客服務(wù)中心：建筑面積約1000平米，建議兩層

票務(wù)中心及候車廳：主要提供旅游公交專線車票、湄公河游輪船票銷售及預(yù)定，建筑面積約300㎡。咨詢中心：景區(qū)門票、客房預(yù)訂、車輛租賃維護(hù)、旅游投訴受理等，建筑面積約100㎡。多國(guó)簽證中心：以西雙版納為集散平臺(tái)，國(guó)外游客入境游及國(guó)內(nèi)游客出境游服務(wù)中心，得到政府部門授權(quán)，辦理護(hù)照、簽證等國(guó)際旅游服務(wù)業(yè)務(wù)。建筑面積約200㎡。游輪碼頭：依托“景洪港”，形成的湄公河區(qū)域國(guó)際游輪停靠、游客集散碼頭。商務(wù)中心：呼叫中心，國(guó)內(nèi)外游客以版納為樞紐到湄公河六國(guó)及中國(guó)云南旅游的電話及網(wǎng)絡(luò)呼叫應(yīng)答服務(wù)平臺(tái)，可通過(guò)電話線路咨詢、預(yù)定門票、酒店、租車服務(wù)等；海城國(guó)際旅行社辦公區(qū)；集散中心其它部門辦公區(qū)。建筑面積約200㎡。培訓(xùn)中心：導(dǎo)游及其他服務(wù)人員培訓(xùn)中心。建筑面積約200㎡。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案B、國(guó)際旅游展覽中心：建筑面積約500平米，建議一層

通過(guò)聲光電圖文并茂方式，面向國(guó)外游客展示以旅游集散中心為出發(fā)臺(tái)與回歸臺(tái)，到西雙版納、云南及中國(guó)的旅游線路、旅游風(fēng)情及旅游產(chǎn)品；面向國(guó)內(nèi)游客展示以此為中心到湄公河流域旅游風(fēng)情、旅游線路、旅游產(chǎn)品。C、周邊小商鋪：合計(jì)約2500平米，其中游客服務(wù)中心區(qū)商鋪1500平米，國(guó)際旅游展覽中心商鋪約1000平米，建議一層。20平米-40平米之間的小商鋪，平均戶型約25平米，約100間。業(yè)態(tài)以小型旅游購(gòu)物店（如土特產(chǎn)、小型工藝品等）及特色小吃冷飲等為主。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案經(jīng)營(yíng)模式：企業(yè)主導(dǎo)，政府經(jīng)營(yíng)。海誠(chéng)負(fù)責(zé)旅游集散中心的硬體建設(shè)，建成后轉(zhuǎn)交政府成立專門公司經(jīng)營(yíng)，并予以以下政策支持：將“西雙版納游客集散中心”作為“旅游巴士專線”的客運(yùn)集散樞紐。州政府與旅游局等合作，成立專門的“旅游巴士專線”運(yùn)營(yíng)公司，統(tǒng)一線路、統(tǒng)一車輛、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一管理，系統(tǒng)配置，將旅游集散中心作為“旅游巴士專線”的客運(yùn)集散樞紐，出發(fā)臺(tái)與回歸臺(tái)。將“西雙版納游客集散中心”作為“景點(diǎn)景區(qū)聯(lián)網(wǎng)售票”的一站式服務(wù)中心。州政府、旅游局整合州內(nèi)旅游資源，實(shí)現(xiàn)景區(qū)門票聯(lián)網(wǎng)銷售服務(wù)，促進(jìn)散客旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)升級(jí)。將“多國(guó)簽證中心”、“國(guó)際游輪?？看a頭”作為促進(jìn)“西雙版納旅游集散中心”向“金三角旅游集散中心”升級(jí)的重要保障。面對(duì)大湄公河次區(qū)域龐大客源市場(chǎng)，背靠國(guó)內(nèi)旅游客源市場(chǎng)，滇西南黃金旅游線，西雙版納極具優(yōu)勢(shì)打造以景洪為中心、輻射州內(nèi)及湄公河次區(qū)域跨國(guó)旅游的國(guó)際旅游樞紐。為此，特建議政府主導(dǎo)將“多國(guó)簽證中心”、“湄公河國(guó)際游輪?？看a頭（依托景洪港，作為專門的游客集散碼頭）”落戶“西雙版納游客集散中心”，以促進(jìn)其中遠(yuǎn)期升級(jí)為面向湄公河流域、金三角區(qū)域的國(guó)際旅游服務(wù)中心。政府授權(quán)海誠(chéng)集團(tuán)以“西雙版納旅游集散中心”硬體項(xiàng)目為依托，指定海誠(chéng)集團(tuán)組建西雙版納一級(jí)國(guó)際旅行社，成為西雙版納作為金三角樞紐與國(guó)外旅行社對(duì)接的指定性權(quán)威機(jī)構(gòu)，整合境內(nèi)境外旅游社資源，跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，以促進(jìn)以版納為中心，境內(nèi)境外兩個(gè)扇面市場(chǎng)的打通互動(dòng)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案建筑形式：傣式風(fēng)格現(xiàn)代建筑。此外，入口區(qū)（整個(gè)項(xiàng)目的寨門）應(yīng)精心設(shè)計(jì)，充分考慮與本案主題的融合，起到入口形象區(qū)的作用。建議可考慮“夢(mèng)回勐泐”的情景設(shè)計(jì)，以及設(shè)置入口大屏幕，不斷播放關(guān)于九塔十二寨及湄公河流域的相關(guān)傳說(shuō)，引起游客的整個(gè)項(xiàng)目的想象。投資估算：土地成本：20萬(wàn)/畝*6畝=120萬(wàn)；建設(shè)成本：4000元/㎡*1500㎡=600萬(wàn)；總投資成本：720萬(wàn)。銷售估算：商鋪面積2500平米，每平米約5000；則銷售總額為1250萬(wàn)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案2、停車場(chǎng)：

規(guī)模：占地20畝，約停放旅游大巴100-150輛。投資：土地成本：20萬(wàn)/畝*20畝=400萬(wàn)；建設(shè)成本：400元/㎡*13333㎡=533萬(wàn)；總投資成本：930萬(wàn)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案定位：西雙版納旅游購(gòu)物定點(diǎn)的大型商城。規(guī)模：占地5畝，建筑面積4000㎡目標(biāo)市場(chǎng)：團(tuán)隊(duì)及散客旅游資源構(gòu)成：玉器區(qū)1000㎡；傣醫(yī)藥區(qū)500㎡；茶區(qū)500㎡；土特產(chǎn)：1000㎡；工藝品500㎡；傣銀飾500㎡

建筑形式：傣式風(fēng)格現(xiàn)代建筑，一棟2層單體建筑組合構(gòu)成，分為四區(qū)，1區(qū)玉器、2區(qū)傣醫(yī)藥+茶葉、3區(qū)土特產(chǎn)、4區(qū)工藝品+傣銀。投資：土地成本：20萬(wàn)/畝*5畝=100萬(wàn)；建設(shè)成本：1500元/㎡*4000=600萬(wàn)；總投資成本：700萬(wàn)。3、多彩湄公河（購(gòu)物中心）旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

商業(yè)模式：持有物業(yè)，以旅游超市模式規(guī)范價(jià)格統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商品自選。將技術(shù)監(jiān)督部門、物價(jià)管理部門、旅游管理部門等監(jiān)督監(jiān)察部門主動(dòng)請(qǐng)進(jìn)商場(chǎng)，保證明碼實(shí)價(jià)、保證絕無(wú)假冒偽劣商品，不滿意保證退貨、換貨等，并設(shè)有郵局，為游客現(xiàn)場(chǎng)提供打包托運(yùn)服務(wù)。與商品供應(yīng)商之間：“聯(lián)營(yíng)+自營(yíng)”模式。聯(lián)營(yíng)，玉器、傣醫(yī)藥、茶葉、土特產(chǎn)等具有龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品，引入上游商品供應(yīng)商以銷售額抽成方式合作經(jīng)營(yíng)；自營(yíng)，工藝品、傣銀飾等缺乏龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品，引進(jìn)商品通過(guò)進(jìn)銷差價(jià)盈利，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。與旅行社之間：合作抽成模式，將本案劃入旅行社團(tuán)隊(duì)游必到地點(diǎn)，依照行規(guī)為旅行社（含導(dǎo)游）提供30%-40%的銷售額返點(diǎn)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

操作建議:建議以方案一為首選方案一：品牌及管理輸出合作。與大型專業(yè)運(yùn)營(yíng)商如“七彩云南”采用品牌及管理輸出的模式合作，利用其品牌及商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)固定管理費(fèi)或營(yíng)業(yè)收益分成的模式合作。這樣既可最大化的利用其品牌、商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及營(yíng)銷利好因素，又能規(guī)避了長(zhǎng)線利益的喪失，為首選方案。方案二：自營(yíng)。我方自己整合主力供應(yīng)商，玉器如金版納；傣醫(yī)藥如西雙版納版納藥業(yè)；茶葉如慶灃祥茶莊、豐源茶莊；土特產(chǎn)如怡然咖啡，椰子林食品、云煙、果脯、泰國(guó)食品等；工藝品如版納各種民俗工坊特色工藝品；傣銀飾如民間各種手工銀飾及傣族特色服飾品等。這一方案，上游資源及購(gòu)物中心的品牌皆由我方掌控，具有較強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，對(duì)遠(yuǎn)期物業(yè)的控制及收益有著相對(duì)更強(qiáng)的控制能力。方案三：整體外包。引進(jìn)大型專業(yè)運(yùn)營(yíng)商如“七彩運(yùn)營(yíng)”，以低價(jià)賣地或低租金的模式整體外包。這樣既能利用其品牌、商業(yè)管理、上游渠道資源及營(yíng)銷利好因素，亦能減少本方的操作難度。但弊端在于利潤(rùn)基本全被其分走，而且上游資源及品牌皆不由我方掌控，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，很容易被代替。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案【鏈接：七彩云南】概況：七彩云南地處昆明市石安公路12公里處，是從昆明到石林的必經(jīng)之路。占地面積360.5畝，園區(qū)總經(jīng)營(yíng)面積39000平方米，集旅游商品生產(chǎn)、旅游觀光、旅游購(gòu)物、旅游餐飲為一體的旅游定點(diǎn)的大型商城。建筑風(fēng)格上具有濃郁的云南少數(shù)民族特色，以傣族、白族、彝族、納西族民居建筑為主調(diào)，下設(shè)有翡翠珠寶商城、慶灃祥茶莊、怡心園大酒店、名藥館、土特產(chǎn)館、工藝品館、植物精油館、七彩云南孔雀園八大經(jīng)營(yíng)場(chǎng)館，主要經(jīng)營(yíng)“七彩云南”翡翠和“慶灃祥”茶葉兩大品牌商品及67000多種云南特色商品，是目前全國(guó)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)檔次最高的旅游購(gòu)物中心。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案4、湄公河度假村

定位：東南亞風(fēng)情主題酒店公寓，三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，四星級(jí)服務(wù)，作為投資型物業(yè)投資回報(bào)較高，作為經(jīng)濟(jì)型酒店性價(jià)比較為突出（物業(yè)銷售面向本地投資市場(chǎng)。消費(fèi)市場(chǎng)以接待旅行團(tuán)為主，中產(chǎn)散客游及家庭游等為輔）。規(guī)模：占地14畝，建筑面積13000㎡，容積率1.4，400套房間，套均建筑面積約30㎡。表現(xiàn)形式：東南亞風(fēng)情主題，建筑提高土地使用率，東南亞風(fēng)格現(xiàn)代建筑。可考慮高密度傣樓形式/泰北風(fēng)情。建議以4層為主。構(gòu)成：酒店公寓：三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，四星級(jí)服務(wù)，約400套酒店式公寓房間。建筑面積約1.2萬(wàn)平米；分為六棟樓組成：A樓100套，3000平米；B樓60套，1800平米；C樓60套，1800平米；D樓60套，1800平米；E樓60套，1800平米；F樓60套，1800平米。主題會(huì)所：東南亞風(fēng)情主題會(huì)所，包括大堂、健身房、康樂(lè)中心、乒乓球室、戶外游泳池、中西餐廳等，建筑面積約1000㎡旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案（一）開(kāi)發(fā)及銷售階段：土地成本：20萬(wàn)/畝*14畝=280萬(wàn)。開(kāi)發(fā)投入：400間客房，建筑面積13000平米；開(kāi)發(fā)成本1800每平（不含裝修），合計(jì)2340萬(wàn)。銷售收入：銷售面積12000平米，銷售均價(jià)2200，合計(jì)2640萬(wàn)。利潤(rùn)：大致持平。（二）運(yùn)營(yíng)階段：返租成本：400間客房，每間租金450元/月；則一年租金為216萬(wàn)。裝修成本：總面積13000平米，裝修單價(jià)1000，合計(jì)1300萬(wàn)?？头窟\(yùn)營(yíng)利潤(rùn)：a、客房收入：平均房?jī)r(jià)按220元/間估計(jì)，第一年入住率估計(jì)30%，第二年40%，第三年50%，第四年之后穩(wěn)定在55%。B、客房成本：按客房收入的45%估計(jì)。分類2010201120122013a、客房收入（萬(wàn)）482128516061767房間數(shù)200400400400平均房?jī)r(jià)220220220220入住率30%40%50%55%b、運(yùn)營(yíng)成本（萬(wàn)）217578723795c、運(yùn)營(yíng)收益（萬(wàn)）265707883972（三）結(jié)論：基于較大的裝修成本，2010年本項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量約-1300萬(wàn)，但大致到2012年即可收回裝修成本；自2013年之后即進(jìn)入穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收益期。同時(shí)，基于前期房?jī)r(jià)及入住率的保守估計(jì)，假如情況向好，回收期限還會(huì)進(jìn)一步縮短。附：景蘭酒店2008年運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：總收入：1507萬(wàn)，其中客房收入1233萬(wàn)；總運(yùn)營(yíng)成本約600萬(wàn)，其中能源損耗93.5萬(wàn)，人工成本260萬(wàn)，食品原材料成本167萬(wàn)，其他原材料32萬(wàn)，洗滌成本40萬(wàn)?？傔\(yùn)營(yíng)成本約占總收入的40%-50%之間。附：銷售返租測(cè)算：銷售單價(jià)2200，戶型30平，則每間總價(jià)6.6萬(wàn)。首付30%約2萬(wàn)；每間租金450元/月，則年租金5400元，一次性返租兩年租金約10800元；則相當(dāng)于一次性首付1萬(wàn)。商業(yè)模式：全部銷售，售后按版納單身公寓標(biāo)準(zhǔn)租金統(tǒng)一返租，統(tǒng)一以酒店方式運(yùn)營(yíng)。共400間客房，分兩期開(kāi)發(fā)，一期200間。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案重點(diǎn)產(chǎn)品五：湄公河集市定位：版納最具特色的美食大本營(yíng)；最具本地特色的集市。湄公河流域特色風(fēng)情園，體現(xiàn)湄公河區(qū)域六國(guó)風(fēng)情，穿插六國(guó)建筑元素、植被、以及大象、孔雀表演等。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案規(guī)模：占地約25畝，建筑面積約120000㎡容積率：0.72目標(biāo)市場(chǎng)：以團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)為主，散客市場(chǎng)為輔，本地市場(chǎng)為前期培育基礎(chǔ)市場(chǎng)。構(gòu)成：趕擺集市：招商經(jīng)營(yíng)及出售攤位形式，引入西雙版納及湄公河流域各國(guó)特色小吃攤位，如燒烤、粑粑、拋餅、鮮榨果汁、炸牛皮、喃咪、骨頭糝、涼粉、及各種熱帶水果攤位等，形成最地道的西雙版納休閑美食大本營(yíng)及夜市。美食主力店：招商引入約6家西雙版納最具市場(chǎng)號(hào)召力的特色餐飲。民俗工坊主力店：前期以傣陶為代表，后期逐步擴(kuò)散。夜市中心舞臺(tái)：小型大象、孔雀等表演小舞臺(tái)。

投資：土地成本：20萬(wàn)/畝*25畝=500萬(wàn)建設(shè)成本：1200元/㎡*12000㎡=1440萬(wàn)總投資成本：1940萬(wàn)總銷售金額：4000元/㎡*9800㎡=3920萬(wàn)總利潤(rùn)：總銷售金額-總成本=約2000萬(wàn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案類型業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶單體面積合計(jì)規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式傣式燒烤如金濠水300-400㎡(1棟傣樓)2000㎡招商聯(lián)營(yíng)特色大型餐飲如阿卡寨、情人橋區(qū)域特色傣味、思茅牛肉等300-400㎡(1棟傣樓)招商聯(lián)營(yíng)特色大型餐飲300-400㎡(1棟傣樓)招商聯(lián)營(yíng)特色大型餐飲300-400㎡(1棟傣樓)招商聯(lián)營(yíng)特色大型餐飲300-400㎡(1棟傣樓)招商聯(lián)營(yíng)特色大型餐飲300-400㎡(1棟傣樓)招商聯(lián)營(yíng)傣陶主力店傣陶藝人200㎡(1棟傣樓)200㎡招商聯(lián)營(yíng)大型餐飲商鋪湄公河及版納區(qū)域大型餐飲店300-400㎡(約8-10棟傣樓)3500㎡出售小型餐飲商鋪湄公河及版納區(qū)域小型餐飲名店150-250㎡(約30棟傣樓)5800㎡出售特色小吃攤位湄公河及版納區(qū)域特色小吃平均約5㎡/個(gè)小型售賣攤位，約100-120個(gè)500㎡出租、出售合計(jì)——————12000㎡出售部分約9800㎡12345671452367舞臺(tái)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案【案例：祈福新村祈福食街】概況：廣州番禺祈福食街內(nèi)設(shè)有50多間中西餐廳,建筑面積約6000平方米，提供全國(guó)各省的正宗地道食品,有番禺、澳門、中山、順德、潮州、上海、四川、浙江、遠(yuǎn)至湖南、東北、蒙古等等，間間都各有特色，而且一般小菜都只是十多元，大眾化消費(fèi)，價(jià)廉物美。商業(yè)模式：自持物業(yè)，開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商戶以銷售額抽成模式快速招商、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、合作經(jīng)營(yíng)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案重點(diǎn)產(chǎn)品六：五星級(jí)酒店

定位：大湄公河流域最具文化特色的高端度假酒店之一；區(qū)域高端接待的首選地。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

規(guī)模：占地60畝，容積率0.5，建筑面積2萬(wàn)，250間客房。發(fā)展思路：基于“湄公河論壇”的不確定性，其遠(yuǎn)景設(shè)想的實(shí)現(xiàn)可與會(huì)展中心項(xiàng)目結(jié)合；可形成會(huì)展中心項(xiàng)目承擔(dān)大型會(huì)議，其部分高端客房接待可與告莊項(xiàng)目互動(dòng)，共同組成大型會(huì)議的接待平臺(tái)。因此本酒店的會(huì)議設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)將適當(dāng)降低。走特色路線，以文化理念及設(shè)計(jì)水準(zhǔn)為核心，融合湄公河流域文化精髓，借鑒泰國(guó)、老撾等區(qū)域精品酒店的設(shè)計(jì)精髓，專注于細(xì)節(jié)，不走奢華投資路線。酒店組成上盡可能減少公建面積，通過(guò)與周邊寨子的互動(dòng)，外置部分功能