房地產(chǎn)市場研究報告 南昌市恒茂國際都會商業(yè)定位

恒茂國際都會商業(yè)定位2007年4月本次提報主要內(nèi)容南昌商業(yè)地產(chǎn)淺析工程周邊商業(yè)分析工程商業(yè)定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議南昌商業(yè)地產(chǎn)淺析南昌傳統(tǒng)商圈開展傳統(tǒng)商圈的演變上世紀90年代之前，南昌市自西向東有勝利路、中山路、八一廣場百貨大樓、洪客隆商場、洪城大廈、洪城大市場等大小四五個商業(yè)中心，隨著市場的變化，目前僅存的傳統(tǒng)意義上的商圈大致也就只有勝利路、中山路商圈、八一廣場商圈、洪城大市場商圈等幾個商圈了。傳統(tǒng)商圈的繼續(xù)開展傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)勝利路步行街、中山路及八一廣場一帶在原有效應的根底上還有所開展：勝利廣場、新龍基廣場、地王廣場、中山城、萬達購物廣場、財富廣場等高檔次商業(yè)中心的興建為之提供了充足的后來保障。市中心商業(yè)地產(chǎn)追求的“聚集效應〞在商業(yè)形態(tài)上，商圈的集聚性明顯，當前除了倉儲式商場和社區(qū)商店外，商圈內(nèi)可容納百貨店、大賣場、超市、專賣店等多種現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，滿足消費者“一站式購物〞的需求，這以“萬達購物廣場〞為典型代表。商圈的輻射性也十清楚顯，綜合性商圈往往能吸引市一級乃至省一級行政區(qū)域內(nèi)的消費人群。每逢周末及節(jié)假日，南昌市現(xiàn)有的這幾大商圈人流極旺，特別是洪城大市場，來自各地的商人都在此采購物品。訂單地產(chǎn)

“萬達〞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)推出“訂單地產(chǎn)〞模式，推動南昌地產(chǎn)開發(fā)“模式〞創(chuàng)新。“訂單地產(chǎn)〞，就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與世界知名商業(yè)企業(yè)簽定聯(lián)合開展協(xié)議，在全國各大城市開發(fā)大型商業(yè)廣場。萬達通過“訂單地產(chǎn)〞模式與沃爾瑪結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在南昌已經(jīng)開發(fā)了“萬達購物廣場〞，給南昌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。

南昌商業(yè)格局的變化傳統(tǒng)商圈以老城區(qū)為核心，中山路為軸心，兩邊擴展延伸區(qū)域性商業(yè)中心初現(xiàn)雛形多種業(yè)態(tài)同步開展，從單一功能型向復合業(yè)態(tài)過渡目前，南昌商業(yè)由傳統(tǒng)商圈轉(zhuǎn)向新的區(qū)級商圈乃至市級商圈擴展；同時，作為一個經(jīng)濟不斷上升的省會城市，具備開發(fā)大型高品質(zhì)商業(yè)中心的時機；南昌商圈開展趨勢傳統(tǒng)商圈向新的市級商圈乃至省級、國家級商圈開展，南昌的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，只能說是剛剛興起，其開展空間還有很大。隨著南昌市城市人口的擴容，南昌的商業(yè)地產(chǎn)，至此只能說是剛剛興起，其開展空間還有很大的增加，商業(yè)地產(chǎn)還在為新型商圈〔如特色商業(yè)街等〕的形成推波助瀾。按商業(yè)消費理論，每20萬人口居住區(qū)即可形成一個區(qū)級商業(yè)中心，而南昌市將要形成一個300萬城市人口的居住地，照此推論，南昌市城區(qū)僅區(qū)區(qū)四五個商業(yè)中心還遠遠不夠?，F(xiàn)在的幾個商業(yè)中心都具備形成區(qū)級、市級、省級商圈的條件，都適合以商業(yè)地產(chǎn)為先導的綜合性地產(chǎn)開發(fā)，未來將朝市級、省級乃至國家級商圈開展。商業(yè)開展時機點南昌大型高檔商業(yè)中心的時機：作為一個經(jīng)濟不斷上升的省會城市，大型高檔商業(yè)中心的形成是必然的趨勢所在，而且將會有巨大的開發(fā)價值。目前南昌可以說在經(jīng)濟的開展、市場的需求、生活消費的要求上，還未有一個真正的商業(yè)模式和結(jié)構(gòu)可以滿足中高檔消費要求，以及一個可以飛躍目前商業(yè)模式，到達讓眾多中高擋消費者期待的一個集娛樂、休閑、購物、高檔住宅為一體的大型類似香港的太古城這樣的高檔商業(yè)中心。。工程周邊商業(yè)分析區(qū)位規(guī)劃八一廣場本案洪都大道城東生活圈百大及國美江大南路步行街上海路高新大道北京西路北京東路北京東路——南昌景觀風光商業(yè)街；洪都大道~上海北路路段：影視文化、名牌精品一條街上海北路~高新大道路段：飲食文化一條街；上海路

——集商業(yè)街、景觀路、觀光帶于一體為滿足城東片區(qū)大批居民的消費需求，南昌著力打造“洪都中大道〞、“北京東路〞以及“上海路〞，以構(gòu)建“城東商業(yè)圈〞；商業(yè)現(xiàn)狀工程地處南昌北京東路、上海路主干線，在區(qū)位上不屬于南昌傳統(tǒng)商業(yè)中心的概念；地塊臨近南昌大學等大中專院校，周邊有南昌天虹商場超市、百貨大樓及國美家電賣場等完善、齊全的商業(yè)配套，整體來講商業(yè)開展有一定的潛力，消費層次并不低，根本上已被片區(qū)內(nèi)消費者所認可。但現(xiàn)有商業(yè)檔次大多集中在中低檔水平，缺乏中高檔品牌商業(yè)支撐，經(jīng)營檔次與消費需求差距較大，消費者消費選擇余地仍相對較小，因此流失了很大局部中高端消費群體。區(qū)域商業(yè)核心的特征根本確立?，F(xiàn)有商業(yè)薄弱、業(yè)態(tài)單一、供求有所失衡、檔次低，缺乏整體規(guī)劃，滿足不了大批中高階層消費群體的需求。不利之處偏離主力商圈區(qū)內(nèi)整體商業(yè)檔次較低北京路路幅過寬上海路商業(yè)面貌較差區(qū)內(nèi)消費主力為常駐中低收入居民，缺乏消費層的多元化政府規(guī)劃形成區(qū)域商業(yè)中心，對提升商業(yè)檔次有一定的影響結(jié)論：此些不利之處將會影響到工程的今后的走向，觀察現(xiàn)有成功商業(yè)物業(yè)，其相同點在于所在商圈〔主力商圈〕，消費力集中，業(yè)態(tài)的唯一性領(lǐng)先性，主力商家的號召力，商業(yè)定位的可持續(xù)性，才能將資產(chǎn)轉(zhuǎn)為優(yōu)良投資途徑。城東商業(yè)圈開展規(guī)劃青山湖區(qū)十一五規(guī)劃開展的城東商業(yè)圈北起南京東路，南至洛陽路，西接洪都大道，東臨京東大道的區(qū)域內(nèi)，形成了“田〞字型商圈。規(guī)劃開展的城東商業(yè)圈重點開展購物消費、酒店餐飲、賓館住宿、休閑娛樂等傳統(tǒng)效勞業(yè)，不斷拓展電子商務、金融保險、中介代理、信息咨詢等現(xiàn)代效勞業(yè)，提高集聚力和輻射力。著重打造有特色的商業(yè)街，如洪都中大道文體休閑街、江大南路時尚風情街、上海路精品服飾街、高新大道餐飲娛樂街、北京東路金融商貿(mào)街、南京東路家居文化街等專業(yè)特色街為主的城東商業(yè)街區(qū)。利用洪鋼、南方電開工具廠等國有大中型企業(yè)整體搬遷騰出的空間，精心打造商住商貿(mào)精品工程，繁榮整個城東片區(qū)。本工程處于城東商圈的心臟腹地，規(guī)劃建成城東商業(yè)中心，工程所臨北京東路、上海路為區(qū)政府重點規(guī)劃開展的特色商業(yè)街，也是商圈的橫軸和縱軸，這給本工程的帶來開展的時機。2006年上半年人均消費支出及構(gòu)成注：其它包括食品、家庭設(shè)備、交通及通訊、居住等消費支出。上半年南昌市城市居民消費人均支出3580元，比去年同期增長3.7%，消費支出主要由食品、衣著、家庭設(shè)備、醫(yī)療保健、通訊、教育文化娛樂、居住和雜項八大類構(gòu)成，其主要消費支出如下圖：11.4%12.8%11.9%0.5%與去年同期相比增長比例人均消費分析結(jié)論食品支出占生活費支出的比例比去年同期降低，恩格爾系數(shù)變小，人民生活水平提高。2006年人均可支配收入為5571元，同比增長6.8％，在收入提高的情況下，居民追求高質(zhì)量的生活水準，主要表現(xiàn)在：外出購物去中、高檔商場，購物追求品牌和質(zhì)量保障，增加了在外就餐的次數(shù)和檔次；居民更加追求享受型的生活，因此效勞性消費支出也在不斷提高。消費支撐城東逐漸成為城市新的居住區(qū)、商務區(qū)、娛樂區(qū)，可有效輻射的消費人群約有100萬人左右；其中——年輕時尚、高中院校師生，約10-15%左右；商務旅游、休閑人群，約25%左右；常住人口，約占60%左右；“城東商業(yè)圈〞擁有較多潛力的消費人群，相應的大型零售、餐飲、娛樂業(yè)的盲點區(qū)，至今還沒有一家有影響力、輻射強的綜合性購物廣場。我司認為，“城東商業(yè)圈〞未來具備無限的開展空間，正是餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)、賣場業(yè)、家電業(yè)等商業(yè)巨頭開辟疆土的絕佳時機點。開發(fā)時機點可以說，目前“城東商業(yè)圈〞內(nèi)還未有一個真正的商業(yè)模式和結(jié)構(gòu)可以滿足中高檔消費要求，以及一個可以飛躍目前商業(yè)模式，到達讓眾多中高檔消費者期待的一個“集娛樂、休閑、購物、高檔住宅為一體〞的大型高檔商業(yè)中心。隨著工程周邊大批高檔樓盤入駐，這里將有時機成為新一輪“城東CBD〞商業(yè)開發(fā)核心地帶。適合的商業(yè)定位HOPSCA商業(yè)對比社區(qū)商業(yè)HOPSCA商業(yè)消費形態(tài)靜態(tài)消費動態(tài)消費，社區(qū)商業(yè)的“升級版”客戶群社區(qū)居民區(qū)域內(nèi)各個角落，包括相鄰居民定位目標對業(yè)主提供最基本的生活服務提供一個廣泛的娛樂、休閑的場所業(yè)態(tài)定位普通沿街底層商業(yè)集主題賣場（主力店）、商業(yè)街、住宅等融合一體目標消費力消費力較弱，消費業(yè)態(tài)單一消費力較強，消費業(yè)態(tài)較廣商業(yè)氛圍較弱，街鋪商業(yè)缺乏特色具有獨特的文化商業(yè)氛圍“街區(qū)商業(yè)〞一般會有傾向性地采取一些時尚元素較高的社區(qū)配套，如：主題商業(yè)街、富有情調(diào)的景觀以及主題公園、百貨等等。其次，對生活在這個街區(qū)的人的生活習慣、人生價值定位等方面也起到一定的的引導作用，這也是街區(qū)生活的核心。什么是HOPSCA？HOPSCA譯成中文即豪布斯卡，是指擁有現(xiàn)代化、多功能、綜合性等特征的商業(yè)街區(qū)，包含了酒店式公寓〔H〕、寫字樓(O)、公園及停車場(P)、大型綜合購物中心(S)、會所(C)和國際公寓(A)的復合體，為歐美國家最先進的商業(yè)地產(chǎn)模式。

HOPSCA的理念豪布斯卡地產(chǎn)模式在歐美引領(lǐng)一場生活模式的改變，以前人們購物、休閑、娛樂都要到城市的不同區(qū)域，而在豪布斯卡，一切都可以在家附近完成。豪布斯卡創(chuàng)造的集約空間，將一個人的個人空間、生活空間、工作空間、社交空間包容為一。這種集合性模式，顛覆傳統(tǒng)的建筑理念，構(gòu)建居住、購物、休閑、娛樂、養(yǎng)生等多種功能于一體的綜合物業(yè)群，讓生活在這里的居民感到無比的輕松、舒適和快樂。很好的整合了城市的各種資源，使資源共享，實現(xiàn)了優(yōu)勢互補。HOPSCA興建和選址標準HOPSCA豪布斯卡屬于綜合性物業(yè)，要求有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式。大面積的綠化營造園林景觀。位于交通干道交匯處，有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，實現(xiàn)工作、購物、休閑、娛樂等的便利性。與城市的經(jīng)濟保持密切的聯(lián)系。打造國際化標準通行生活模板體系，是高品質(zhì)城市綜合體的一種標志。豪布卡斯業(yè)態(tài)組合價值分析酒店式公寓和寫字樓構(gòu)成了商務廣場、主題專賣、精品零售和特色零售等構(gòu)成了主題購物廣場，餐飲和休閑娛樂可以構(gòu)成一個集合消費者的城市俱樂部。三者形成了一體化的內(nèi)循環(huán)的價值鏈，各局部互相補充，互相帶動，互利共存，不可或缺。商務廣場將會帶來年輕化的消費群體，而主題購物廣場、城市俱樂部等設(shè)施更能與商務廣場相得益彰。豪布斯卡酒店式公寓寫字樓購物中心公園、停車場恒茂國際都會及會所商務廣場城市俱樂部主題購物廣場定位依據(jù)目標：填補城東商業(yè)圈的目前局部商業(yè)功能空白點，加強零售之外的餐飲、休閑娛樂功能的缺乏，并與現(xiàn)有的主力大型商業(yè)物業(yè)〔百大及國美〕共同構(gòu)筑，形成互為補充、互為聯(lián)動的區(qū)域核心商業(yè)格局，同時形成自己獨特的商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)定位。提倡健康、休憩型消費?？驮炊ㄎ唬和ㄟ^對當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場和工程自身的了解，以及對當前市場的客源構(gòu)成進行整體研究。我司認為，本工程應站在整個區(qū)域高度及立場定位市場，以吸引周邊大范圍內(nèi)的人流為主要消費客源及根底，并進一步輻射工程外圍臨近的區(qū)域消費客源。檔次定位：區(qū)域內(nèi)最富有主題特色、多業(yè)態(tài)的復合型主題商業(yè)；主題定位從整個城市的高度審視本工程，以區(qū)域商業(yè)規(guī)劃作為工程主導方向。結(jié)合本案未來所具備的聚集人口的優(yōu)勢條件、區(qū)域未來規(guī)劃前景及自身住宅品質(zhì)的定位，聚仁建議將本工程商業(yè)定位為：南昌城東財富核心地區(qū)HOPSCA城市商業(yè)廣場一種全新的一站式消費體驗一種嶄新的餐飲、娛樂方式引入富有品牌特色的零售商業(yè)，提高本工程知名度，吸引區(qū)域消費群體。商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議商業(yè)業(yè)態(tài)所其作用成功的商業(yè)定位，必定需要完整的業(yè)態(tài)來支撐該商業(yè)的順利運營，同時也能表達該商業(yè)中心在所在城市的地位，同時所確定的主力商家也對今后商業(yè)招商具不可替代的影響力。成功商業(yè)借鑒—寧波天一廣場天一廣場位于市中心繁華商業(yè)街中山路南側(cè)，占地面積20萬平方米，主體建筑有22座歐陸風情濃郁的現(xiàn)代建筑群組成，總建筑面積22萬平方米。圍合式建筑群中央為3.5萬平方米的中心廣場和6000平方米的景觀水域，同時設(shè)有總長200多米，最高噴高40米的亞洲第一音樂噴泉和高20米、寬60米的大屏幕水幕電影。業(yè)態(tài)探索廣場按商業(yè)功能劃分為超市區(qū)、數(shù)碼區(qū)、兒童區(qū)、男裝區(qū)、女裝區(qū)、酒店區(qū)、美食區(qū)、百貨區(qū)、娛樂區(qū)、精品區(qū)、綜合區(qū)等11個大型商業(yè)業(yè)態(tài)。目前廣場上客商云集，名品薈萃，來自全國乃至世界的商家達250多家。其中有世界頂級品牌的奔馳車、BOSS、杰尼亞等，形成了以樂購生活購物中心、銀泰百貨、吉盛偉邦家私和蘇寧電器為龍頭，服裝、餐飲、娛樂、精品四翼齊飛的商業(yè)體系。業(yè)態(tài)布置A、男裝區(qū)B、女裝區(qū)C、兒童區(qū)D、數(shù)碼區(qū)E、美食區(qū)F、超市區(qū)G、百貨區(qū)H、精品區(qū)I、酒店區(qū)

業(yè)態(tài)特點主力店特色鮮明、符合消費需求、業(yè)內(nèi)知名度高：生活必需類：樂購大賣場數(shù)碼家電類：天一數(shù)碼時尚百貨類：銀泰百貨家裝類：吉盛偉邦。。。。。。在適宜的商業(yè)定位中物色良好的品牌是商業(yè)工程成功的關(guān)鍵成功商業(yè)借鑒—上海西郊百聯(lián)百聯(lián)西郊購物中心坐落于長寧區(qū)仙霞地區(qū)，地處長寧區(qū)西部。是百聯(lián)集團旗下一家全新的商業(yè)中心和社區(qū)中心。購物中心占地面積3.4萬平方米，建筑面積達10.9萬平方米，營業(yè)面積為6萬平方米左右，整個建筑物分地下二層和地上四層。樓頂與地下共計有600余個停車位，整個建筑配有中央空調(diào)、36臺電梯等一系列先進設(shè)備設(shè)施，總投資為6億元人民幣。業(yè)態(tài)探索西郊購物中心經(jīng)營面積為60516.28平方米，招商總數(shù)為103家，其中：主力店有友誼百貨、世紀聯(lián)華兩家，面積25013平方米，約占41％；專賣店ESPRIT、ELLE、JACKJONES、etam、亨德利、佐丹努、優(yōu)依庫等60家，面積9872平方米，約占16％；主題餐飲有必勝客、肯特基、麥當勞、棒約翰、避風塘、永和大王、味千拉面等20家，面積8320平方米，約占14％；專業(yè)賣場有永樂家電、HOLA特力屋〔內(nèi)地第一家〕、迪卡儂運動等4家，營業(yè)面積5848平方米，約占總面積10％；娛樂健身有世紀環(huán)球影城、湯姆熊游藝、網(wǎng)吧等10家，面積6111平方米，約占10％；大餐飲有天一大酒樓等2家，面積4870平方米，約占8％；社區(qū)效勞有上海銀行、春秋旅游、新華書店、柯達彩印等6家，面積481平方米，約占1％。業(yè)態(tài)布置02：生活賣場；22：百貨公司；3-33：餐飲；9-21：專賣店；11-14：社區(qū)效勞業(yè)態(tài)特點主力店構(gòu)成以滿足周邊消費需求，同時在該商圈中處領(lǐng)先地位，大都商家第一年已獲贏利：生活必需類：世紀聯(lián)華家飾類：特力屋時尚百貨類：友誼百貨。。。。。。專賣店及主題餐廳有效填補該區(qū)域的空白，豐富消費者消費需求，根本符合購物中心的特點成功商業(yè)借鑒—MallOFAMERICA位于明尼蘇達州布盧明頓市的MallofAmerica是全美最大的購物娛樂中心，建筑面積約39萬平方米。MallofAmerica代表了一種新的模式：娛樂零售。專家認為，10年來，全美各地沒有再出現(xiàn)MallofAmerica的挑戰(zhàn)者，至少說明了無論是從贏利、規(guī)模，還是創(chuàng)意來說，MallofAmerica都已經(jīng)到達了一個“頂峰〞。業(yè)態(tài)探索商城內(nèi)共有約520家商店，涵蓋兒童用品、男士用品、女性流行用品、孕婦用品、電子數(shù)碼產(chǎn)品、藝術(shù)&攝影，休閑娛樂、游戲廳、鞋、運動服飾、運動器械、兒童玩具、皮具箱包、書&工藝、精品眼鏡行、禮品、珠寶首飾、來賓效勞、美容&健康等，包羅萬象，齊全豐富。其中包括：4家大型百貨公司〔Nordstorm諾德斯特龍、Sears西爾斯，Macy’s梅西，Bloomingdale’s布魯明戴爾〕；超過450家專賣店，如Applestore,H&M，Aeropostale,Puma,Bestsport等40多家餐館，其中包括HaagenDazs、必勝客、麥當勞、熱帶雨林餐廳等；一座由14個影廳組成的影院、夜總會、健身俱樂部；商城中央有占地面積達2.8萬平方米的“史努比營〞〔Knott‘sCampSnoopy〕主題游樂園，12000個停車位；目前商城的出租率已到達了99％。即使只在每家店待10分鐘，轉(zhuǎn)遍所有的店也要86個小時。業(yè)態(tài)布置ABCDNordstormSearsMacy’sBloomingdale’s停車場主題游樂園停車場停車場停車場業(yè)態(tài)特點業(yè)態(tài)組合滿足未來效勞的消費人群的來源，因此開業(yè)后每天平均接待20萬人次。業(yè)態(tài)種類豐富，滿足兒童、少年、青年、中年各年齡層的需求，并且考慮到有小孩的家庭與無小孩家庭需求的差異。各主力店針對不同的消費人群形成錯位競爭。MallofAmerica就是通過各種具有適宜預算水平的商店，從折扣店到中高檔商店再到高檔商店，擴大影響力。開創(chuàng)“娛樂零售〞新概念

娛樂零售。整個商城每年要舉行各種各樣的促銷和娛樂活動300多項，如邀請歌星、當?shù)赝林〉诎踩吮硌?，藝術(shù)展覽、慈善募捐活動等。因此許多消費者都是在帶著孩子游玩的過程順便消費。在商城的“水下探險世界〞，全球最大規(guī)模的龜類大展吸引著眾多的游客。產(chǎn)自世界各地的數(shù)百種1000多只龜展示著各自迷人的風采?！笆放葼I〞里有一家“神秘餐館〞，顧客可以一邊進餐，一邊觀看演出。專門生產(chǎn)谷物片的公司在商城里開了展示店，“把工廠搬到了商場〞，給孩子們展示全部生產(chǎn)過程，介紹谷物片的營養(yǎng)價值。孩子們還可以自己制作，帶回家去。這家店就像是一個小型工業(yè)展覽館，孩子們在玩耍中學到了不少知識，商家也推銷了產(chǎn)品。業(yè)態(tài)總結(jié)從大型商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析，吸引消費者關(guān)注的關(guān)鍵是有知名的主力店構(gòu)成，在滿足消費者根本需求外還能引導消費的可作為優(yōu)先考慮。觀察南昌現(xiàn)有綜合商業(yè)中心，還很難做到將各類成熟商業(yè)業(yè)態(tài)集合在一起，當中原因在于地理位置、地塊面積、招商能力等，但這些因素在本工程中等到有效改觀，并將得到有效的提升，從而可造就南昌第一商業(yè)地產(chǎn)工程。三足鼎立、引導商業(yè)潮流三足鼎立，穩(wěn)如泰山這是自古以來永恒不變的定律，從歷史的演變、幾何的定理也是當今商業(yè)的主流組合。從成功的商業(yè)運營經(jīng)驗分析，主力的店的效應顯而易見的，應選擇主力業(yè)態(tài)就是其中的關(guān)鍵所在。通過前期的市場調(diào)研及科學的未來趨勢預判，我司建議以后文所列主題業(yè)態(tài)為本工程的三大門戶業(yè)態(tài)?，F(xiàn)代生活方式的表達引入時尚元素、名流品牌，滿足南昌本地及周邊地區(qū)高收入消費群體追求新奇、獨特的物質(zhì)與精神需求，使該工程成為南昌乃至周邊地區(qū)的一個時尚坐標，引導一種現(xiàn)代、健康、高尚的生活方式。生活類購物超級市場從工程周邊的百貨大樓賣場觀察，此類業(yè)態(tài)獲得成功的可能性最高，也是能最大化吸引消費群體的到來，同時良好的交通狀況及合理配置停車設(shè)施，將擴展吸引有車的中高消費者，在充足消費群體的同時也帶來一定的消費能力。從品牌方面考慮，應以國際品牌或臺、港資的生活賣場為首選引進，利用其的知名度及先進的賣場布置及消費導向，使本工程定位得以表達。品牌建議：家樂福、沃爾瑪、大潤發(fā)、吉之島等其他建議：考慮本幣升值概念及優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)升值的趨勢，可考慮以出售為首選，有利之處在于可消化很大比例2、3層商鋪及大量現(xiàn)金的回籠，不利之處：談判周期較長，可能受未知政策影響，對建筑物物權(quán)要求高。功能性主力賣場此概念為生活類購物的延續(xù)及豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，可使消費者在該工程的停留時間加長，在業(yè)態(tài)方面建議以貼近消費需求，同時其經(jīng)營呈上升趨勢，有利業(yè)主所持物業(yè)得以有效升值。品牌建議：百安居、蘇寧電器、百思買、宏圖三胞、賽博數(shù)碼等。其他建議：可在初步設(shè)計方案階段進行此類商家洽談，租賃為主。時尚百貨公司將工程提升到一定高度，尚離不開引導時尚百貨的參與，特別是一些外資百貨或在外鄉(xiāng)已有較強號召力的商家，通過引進商家可帶動零售及餐飲等商鋪的客流，無形中增長了商業(yè)的價值。品牌建議：百盛購物中心、香港新世界百貨、太平洋百貨、伊藤洋花堂、銀泰百貨等。其他建議：引入百貨公司從規(guī)劃方面考慮可增加容積率，有很強的零售品牌的號召力，沖足的現(xiàn)金流及良好的經(jīng)營前景，可作為優(yōu)秀資產(chǎn)得以長期持有。不利點在于談判周期較長，租賃條件較為苛刻。零售業(yè)態(tài)通過前文所擬引進業(yè)態(tài)及主力商家，必定可吸引更多知名零售商的加盟，建議可按經(jīng)營種類、面積及吸引消費者角度進行細部調(diào)整，同時關(guān)注品牌類產(chǎn)品的旗艦店形式的布置，使工程的零售業(yè)有能力改變南昌現(xiàn)有品牌缺失的現(xiàn)象。建議業(yè)種：引進1-2家年輕的國際品牌，除零售外必須兼營一些特色的咖啡吧或飲料吧

;引入一些具有時代氣息的中檔價位的國際品牌，創(chuàng)造一個時尚生活中心。其他：有效引進品牌類商家進駐，可使零售商鋪的附加值得以有效提升，對今后的出售將起良好的效應。輔助商業(yè)業(yè)態(tài)—美食街區(qū)現(xiàn)代化進程加快了居民的消費節(jié)奏和消費觀念的更新，居民餐飲消費不局限于在自家的廚房里了，在外用餐消費成為居民改善生活的良好通道。目前南昌市對大型餐飲業(yè)的需求火爆，2006年1-9月份星級賓館和限額以上餐飲實現(xiàn)零售額10.73億元，同比增長19.2％。目前本工程周邊北京東路、上海路以小型餐飲、特色餐飲為主，所以本工程餐飲有較大的開展空間。建議開展大型餐飲、中西特色美食、酒吧、咖啡館、甜品店等。營造時尚、休閑、新潮的餐飲消費，突出異域風情，為顧客提供休憩、飲食、約會、商務談判的場所。業(yè)態(tài)組合引進1-2家娛樂性會所/酒吧，以滿足特定消費群體特定的消費水平和消費品位特色音樂酒吧蕉葉泰國音樂餐廳南美文化餐廳、巴西烤肉有樂隊表演的蘇格蘭酒吧有節(jié)目表演的咖啡吧以爵士音樂為主題的外國專業(yè)雜志專賣店〔MagazineStore〕休閑娛樂有廣泛的群眾根底，其客戶群體十分龐大。各種聚會、生日慶祝、練歌、商務洽談……無論白天與黑夜，無論青年人與中年人，他們都需要一個休閑、娛樂、放松、談心的去處?？梢灶A見教育文化娛樂消費將是未來一個新亮點，這不僅表現(xiàn)在居民娛樂時間的增多和文化娛樂消費領(lǐng)域的擴大，而且還表現(xiàn)在居民文化娛樂質(zhì)量的提高。因此本工程通過休閑娛樂區(qū)的設(shè)置，滿足中高收入消費群體追求時尚及獨特物質(zhì)的精神需求，并以次帶動及促進本工程其他業(yè)態(tài)品質(zhì)和效勞質(zhì)量的提高。建議設(shè)置：KTV、浴場、足浴、按摩、美容、美發(fā)、美體、網(wǎng)吧、書店、書吧、形象設(shè)計室、SPA……休閑文化娛樂區(qū)商務區(qū)域建議酒店式公寓“酒店式公寓〞作為城市中的“高端居住物業(yè)〞，吸引的是“高層次的消費者〞。目前酒店式公寓是南昌投資市場的熱點，本案擁有較好的地段，配上有品質(zhì)的產(chǎn)品，并具備居住辦公一體化的功能，必將能搶占南昌市場。小戶型酒店式公寓總價低，將會受到白領(lǐng)及有投資意識廣泛投資群的青睞。辦公樓2005年高新區(qū)各項指標都創(chuàng)下歷史最高，30家企業(yè)先后竣工投產(chǎn)，47個工程在建。微軟的落戶，標志著高新區(qū)引進世界500強企業(yè)實現(xiàn)了零的突破。

本工程辦公樓較好的人力、產(chǎn)業(yè)依托，適合中小型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)開展階段的企業(yè)。2005年高新區(qū)各項指標工貿(mào)總收入工業(yè)總產(chǎn)值銷售收入230億元205億元200億元出口創(chuàng)匯利用外資利用內(nèi)資1億美元1.45億美元34億元區(qū)內(nèi)設(shè)置了金廬軟件園、南昌大學國家大學科技園、浙江大學國家大學科園(江西)、江西醫(yī)藥港和國家級江西贛昌創(chuàng)業(yè)效勞中心、江西省高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展中心、留學人員創(chuàng)業(yè)園等各類孵化器，為海內(nèi)外來贛的投資人士提供良好的創(chuàng)業(yè)孵化環(huán)境。工程周邊高校林立，南昌大學、江西教育學院、南昌工程學院、省紡織設(shè)計院等，人才薈萃。

方案選取及經(jīng)濟指標方案選取原方案帶20畝小學用地，而本地塊方正，鄰街效果好，興建20畝小學將破壞原地塊的整體性，并降低地塊的商業(yè)價值，所以建議采取不建小學的方案。經(jīng)濟指標商業(yè)金融用地：5.94萬平方米商業(yè)金融用地容積率：3.0商業(yè)金融建筑面積：17.8萬平方米業(yè)態(tài)面積定位定位總面積業(yè)態(tài)面積主題購物廣場7.3萬平方米生活賣場18000平方米主題百貨40000平方米功能性賣場5000平方米其他零售10000平方米輔助商業(yè)3.2萬平方米餐飲18000平方米休閑文化娛樂14000平方米商務廣場7.3萬平方米酒店式公寓33000平方米寫字樓40000平方米合計17.8萬平方米/178000平方米提報結(jié)束！?房地產(chǎn)籌劃大全—房地產(chǎn)市場研究報告?

團圓網(wǎng)內(nèi)容簡介：一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、工程工程、營銷籌劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量……二、41個細分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實戰(zhàn)〔開發(fā)商、代理商、廣告公司〕：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火……四、熱點城市〔覆蓋全國絕大局部地區(qū)〕：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG……鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門?。∝浀礁犊睿。?！由于篇幅所限，以下僅列出2021年更新的局部資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取假設(shè)干資料，聯(lián)系客服驗證！更多詳情介紹請登陸：聯(lián)系QQ：1323556639

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