房地產(chǎn)開發(fā)流程專題

房地產(chǎn)開發(fā)流程專題九問策劃專題研究組二零一二年二月PART1房地產(chǎn)開發(fā)總論第一階段：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)。第二階段：可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步。第三階段：申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步。此階段一般辦理以下事項(xiàng)1、發(fā)改委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。第四階段：項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。1、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1）人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2）國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3）公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4）規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5）規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。2、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1）規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2）公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3）公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4）人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5）國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6）市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7）建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8）建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9）建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。3、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1）公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2）人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3）建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4）規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。第五階段：征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步。第六階段：籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步。第七階段：建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法。在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作第八階段：施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。第九階段：市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。此階段由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。第十階段：物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。PART2房地產(chǎn)開發(fā)流程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收銷售和服務(wù)階段1.制訂銷售計(jì)劃、訊傳、廣告2.商品房銷售、簽約、公證、付款3.物業(yè)服務(wù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房預(yù)售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五證件解釋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證?！秶?guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。證件解釋《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷銷售和服務(wù)需要提交文件為:項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:發(fā)改委規(guī)劃局建委銷售與服務(wù)立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國(guó)有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國(guó)有土地使用證》規(guī)定提交文件銷售與服務(wù)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計(jì)方案通知書立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收辦理《國(guó)有土地使用證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請(qǐng)審定設(shè)計(jì)方案通知書土地評(píng)估報(bào)告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書附圖，原土地方國(guó)有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或原用地單位的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、國(guó)有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等銷售與服務(wù)立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表審定設(shè)計(jì)方案建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的協(xié)議通知書銷售與服務(wù)立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建筑工程施工許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標(biāo)通知書項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明年度施工計(jì)劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證“四源”建設(shè)費(fèi)（自來水、煤氣、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)）質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證統(tǒng)計(jì)局登記通知銷售與服務(wù)立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設(shè)項(xiàng)目2.工程驗(yàn)收之前取得的所有證辦理《商品房銷售（預(yù)售）許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：年度施工計(jì)劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預(yù)售）房?jī)r(jià)監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá)25%以上的證明材料銷售（預(yù)售）商品房面積測(cè)量報(bào)告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖市政府征地的批復(fù)銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡(jiǎn)介等銷售與服務(wù)立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成銷售額，做好物業(yè)管理1.驗(yàn)收合格工程2.物業(yè)管理之前取得的所有證物業(yè)管理服務(wù)包括以下幾個(gè)方面：1、治安消防服務(wù)2、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)3、維修保養(yǎng)服務(wù)4、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)5、家居服務(wù)銷售與服務(wù)實(shí)際上，房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗(yàn)收后進(jìn)行。為了縮短房地產(chǎn)開發(fā)的投資周期，在可行性研究階段就要研究房屋的銷售計(jì)劃；在開發(fā)項(xiàng)目的施工過程中，應(yīng)通過各種媒介做好項(xiàng)目的銷售廣告和宣傳工作；當(dāng)五證辦理齊全時(shí)即可開始銷售工作?？?/p>