青浦區(qū)法院房地產案件審判白皮書

青浦區(qū)法院房地產案件審判白皮書文章屬性?【公布機關】上海市青浦區(qū)人民法院?【公布日期】?【分類】司法白皮書正文青浦區(qū)法院房地產案件審判白皮書【前言】近年來，隨著長三角一體化示范區(qū)、上海市五大新城建設的推進落實，青浦區(qū)作為具有地理資源優(yōu)勢的上海西大門，正著力打造產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的新高地、宜居宜業(yè)的新高地、優(yōu)化營商環(huán)境的新高地、深化改革開發(fā)的新高地。房地產行業(yè)也隨之迎來發(fā)展新契機，大量住宅類、商業(yè)辦公類項目如雨后春筍般涌現，由此引發(fā)房地產糾紛案件量居高不下，案件類型新穎多元。本報告擬對上海市青浦區(qū)法院2018年至2020年期間受理的房地產糾紛案件進行統(tǒng)計分析，歸納多發(fā)類型案件的特點、分析法律適用難點、統(tǒng)一裁判尺度，以期為轄區(qū)房地產行業(yè)的規(guī)范、有序、健康發(fā)展提供可行性建議和預案。一、案件基本審理情況（一）收案數量持續(xù)高位，案件類型相對集中從收案量來看，2018年至2020年期間，我院共受理房地產糾紛案件8241件，其中2018年2789件，2019年2763件，2020年2689件。（見圖一）收案量分別占全部民商事類案件的11.2%、10.8%、9.7%（見圖二），呈持續(xù)高位態(tài)勢。H（圖一）0（圖二）從案件類型來看，主要集中于房屋租賃合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、建設工程合同糾紛。其中房屋租賃合同糾紛4780件、房屋買賣合同糾紛1813件、建設工程合同糾紛989件。（見圖三）0（圖三）（二）判決結案為主導，矛盾調化難度大從結案方式來看，2018年受理的房地產糾紛案件2789件，其中判決1955件、調解342件、撤訴342件、其他方式結案23件；2019年受理的房地產糾紛案件2763件，其中判決1783件、調解328件、撤訴652件、其他方式結案32件；2020年受理的房地產糾紛案件2689件，其中判決1639件、調解521件、撤訴513件、其他方式結案16件。（見圖四）三年數據均呈現以判決為主要結案方式之特征，而調解、撤訴率相對較低。0（圖四）案件調撤率較低的原因主要在于：房地產糾紛案件標的通常較大，矛盾雙方對抗激烈，利益相差懸殊，調解空間?。簧婕肮こ藤|量問題，需啟動鑒定程序，案件審理周期延長，導致當事人矛盾進一步激化；開發(fā)商受內部管理、決策限制，銷售與法務兩部門銜接不暢，管理層相互推諉，不愿承擔因調解引發(fā)的內部追責風險；當事人為緩解資金壓力，即便存在類案生效判決仍選擇上訴拖延履行。（三）批量案件占比高，群體性特征明顯近三年，我院共受理房地產糾紛案件8241件，其中批量案件3052件，占比37%。批量案件中，委托經營類1529件，占總量的50.1%；房屋買賣類620件，占總量的20.3%；長租公寓類187件，占總量的6.1%。（見圖五）H（圖五）房地產糾紛案件涉及當事人切身利益，當事人較為關切。例如在商品房銷售領域，同一樓盤涉及購房者較多，一旦開發(fā)商存在逾期交房、逾期辦證或者房屋存在質量問題等，購房者往往抱團合力增加維權籌碼，甚至引入新聞媒體報道擴散影響力，對法院裁判帶來社會維穩(wěn)壓力。尤其應當注意甄查“投石問路”式訴訟，其背后往往暗藏著大量糾紛和眾多主體利益，法院理應謹慎處理。同樣在委托經營、長租公寓的模式下，因商場經營不善、經營公司資金鏈斷鏈，也極易引發(fā)群體性訴訟，例如本院受理的涉“意邦建材市場”、“好美家”、“青客公司”等多批量案件。二、典型問題與態(tài)勢分析在眾多類型的房地產糾紛案件中，本報告選取近三年我院受理的內容典型、矛盾糾紛突出的四類案由，進行態(tài)勢分析。（一）房屋租賃合同糾紛從近三年收案數據可見，房屋租賃合同糾紛案件量占比最高，占房地產糾紛案件總量的58%。通過對案件成因分析，此類糾紛主要集中在如下方面：遇政府征收。青浦區(qū)正處于轉型發(fā)展的關鍵時期，近些年政府開展了“五違四必”、土地減量化、拆遷等系列性的整治、開發(fā)工作，導致許多房屋租賃合同履行受到影響，承租人因此向出租人主張損失賠償，出租人要求承租人盡快騰退清場的糾紛較為普遍。此類案件，通常涉及的承租標的系規(guī)模較大的廠房、土地，牽涉征收補償利益及承租人成本投入高，訴訟標的額往往動輒百萬、千萬，房屋還可能存在層層分割轉租，涉及利益主體較多。案件處理還與政府確定補償款金額標準有關，但因征收類型不一致、不同基地口徑不一致，承租人配合征收工作的情況不一致等，對法院分割征收補償利益帶來較大難度。受新冠疫情影響。2020年年初，新冠疫情迅猛爆發(fā)，此后仍斷斷續(xù)續(xù)在多地小規(guī)模發(fā)生，對金融環(huán)境產生較大影響，許多實體行業(yè)生意遭受較大沖擊，因此也波及到了商業(yè)用房的租賃市場。在疫情爆發(fā)之后的某一段時間，房屋租賃合同糾紛案件呈井噴式爆發(fā)態(tài)勢。案情通?？偨Y為：承租人以不可抗力或者情勢變更為由，要求減免一定期間的租金或解除租賃合同、返還押金等，而出租人要求按合同約定繼續(xù)履行支付租金義務?；蛞虺凶馊讼麡O地怠于履行合同，甚至惡意跑路，而由出租人訴諸法院，要求解除合同、支付租金、承擔違約責任等。但也不可避免存在某些當事人假借疫情之名，掩蓋其違約行為，故在涉疫情案件中，法院應當著重審查疫情發(fā)生對合同履行是否產生影響，以及影響的程度是否到達合同無法繼續(xù)履行或履行顯示公平。新類型租賃模式。隨著租賃市場向縱深發(fā)展，許多新類型的租賃模式運營而生，但經營公司運營經驗尚淺、配套監(jiān)管措施尚未齊備，導致市場經營不善、經營公司破產、公司負責人卷款跑路等現象較為頻發(fā)，隨之帶來訴訟糾紛不斷。其中最為典型的便是長租公寓及售后包租、委托經營模式。長租公寓模式下，經營公司通常以高價吸引眾業(yè)主與之簽訂長達若干年的房屋委托租賃合同，再以低價出租房屋收取承租人整年租金。且部分經營公司是集中注冊、短期經營、法人相同，存在較高的暴雷風險，一旦公司負責人卷款潛逃，業(yè)主與承租人將遭受巨大損失，即便訴致法院獲得勝訴判決，也面臨執(zhí)行難困境。通常情況下，只能由業(yè)主與承租人各退一步，分攤損失，進而避免兩者利益僵持。售后包租或委托經營模式下，業(yè)主向開發(fā)商購買商鋪后，再與開發(fā)商或者其關聯公司簽訂委托經營合同，由公司負責統(tǒng)一招租、管理，業(yè)主不參與實際運營便可收取固定租金收益。在該種模式下，看似業(yè)主已轉移經營風險，但商鋪的投資收益取決于管理商或經營公司的運營水準和返租方式，運營公司經營不善，相應風險必然重新回歸至業(yè)主身上，最終租金兌付困難、商鋪收回成本巨大等。（二）商品房買賣合同糾紛在商品房買賣合同糾紛案件中，當事人訴請呈現較為集中之特征，當購房者作為原告時，訴請主要為：房屋質量問題、逾期交房、逾期辦證等；而開發(fā)商作為原告時，訴請主要為：逾期付款、解除合同等。從中反映如下突出問題：房屋本身質量問題。全世界建筑原材料價格上漲、拍賣取得土地溢價率高，而相關部門又對新批預售證樓盤價格進行嚴格限制，開發(fā)商為追逐利潤最大化，采取偷工減料方式壓縮建房成本的情況較為常見。尤其當多家開發(fā)商合作開發(fā)樓盤項目時，往往會注冊成立一家新的房地產企業(yè)，并以新企業(yè)名義進行商業(yè)運作，開發(fā)商們對自身原本公司商譽的顧慮較低，各公司相互配合環(huán)節(jié)出錯概率增加，利潤分割不均衡等，更容易引發(fā)房屋質量問題。另外，開發(fā)商將同一樓盤肢解分包、多層轉包是行業(yè)潛規(guī)則，最終樓盤由沒有施工資質的小班組實際施工，監(jiān)理單位又未嚴格履行管理、監(jiān)督之責，也系商品房質量問題層出的原因之一。房屋裝修質量問題。目前上海市商品房銷售市場鮮有毛坯一手房屋出售，通常都系“捆綁裝修”的精裝房。開發(fā)商一方面可以在政策規(guī)定下按照備案價出售毛坯房，另一方面可通過裝修價格增加利潤，由此帶來的問題卻層出不窮。首先，由于裝修通常委托給第三方機構，開發(fā)商對裝修質量的監(jiān)管不足；其次，裝修標準難明確，開發(fā)商為了增加利潤，降低裝修標準較為常見，業(yè)主利益無法保障；最后，開發(fā)商以此規(guī)避政府政策，導致政府利民措施無法有效實施。開發(fā)商虛假宣傳。開發(fā)商對于開發(fā)樓盤存在過分包裝、夸大宣傳，通過打造精美誘人的樣板間，使用形象生動、華美絕倫的廣告宣傳語，任意承諾配備學校、醫(yī)院等重要配套設施等方式，誘導購房者購買樓盤。而對于樓盤的不利因素，則或避重就輕或避而不談。且缺乏對銷售人員的有效管理機制，銷售人員流動頻繁，往往為追逐績效，規(guī)避購房資質提示、回避格式條款釋明、胡亂提供承諾，對購房者產生誤導，埋下糾紛隱患。貸款政策調整。房屋價格居高不下，鮮少有購房者能全款購房，大部分購房者需申請商業(yè)貸款。近期，金融貸款政策收緊，國家嚴格銀行放貸審查、延長貸款發(fā)放周期、貸款額度取三價最低等一系列政策變動，直接導致購房者無法在合同約定的期限內付清房款。而開發(fā)商對資金需求量大，迫切需要回籠資金，故選擇訴諸法院的情況較為常見。（三）二手房買賣合同糾紛相較于一手房買賣合同案件糾紛主要集中在房屋交付、房款支付環(huán)節(jié)，二手房買賣合同案件的糾紛則較為鋪散，在交易的每個環(huán)節(jié)均容易產生問題，例如房屋增設司法限制而無法辦理過戶，出賣人擅自處分共有房屋，當事人任意毀約不愿繼續(xù)交易，買受人逾期支付購房款，交易房屋內戶口未遷出等。且許多購房者系置換房屋，一旦前手交易遇到障礙，極易波及后手交易，產生多米諾骨牌效應。尤其當房產市場不穩(wěn)定，存在房價暴漲、政府調控政策出臺的情形時，對交易者的心態(tài)影響較大，違約風險較高。另外，二手房交易主要依靠中介公司居間，中介服務不規(guī)范也系產生糾紛的重要原因之一。部分中介從業(yè)人員過分關注績效，違規(guī)鎖定房源，利用買賣雙方溝通渠道不暢通，惡意隱瞞房屋重要信息、作出虛假承諾、虛報房價等。一旦交易出現障礙，容易將買賣雙方推向對立面，引發(fā)訴訟。（四）建設工程合同糾紛近些年，大型建設開發(fā)項目進入青浦，往往關系國計民生，而普通商品房項目也關乎中低收入階層幾代人的積蓄。此外，建設工程從業(yè)人員數量眾多，包括大量來自農村的進城務工人員，他們的勞動報酬能否及時兌現也關乎一個個普通家庭的基本生活保障。因此，建設工程合同糾紛案件審理對法院的專業(yè)性要求較高，稍有處理不當，容易引發(fā)群體性事件。此類案件的糾紛主要集中在工程款支付、工程質量問題等，從中反映出建設工程領域存在如下突出問題：違法轉包、分包、掛靠。此類現象在建筑行業(yè)屢禁不止，一項工程從建設單位至實際施工人，往往牽涉多重主體，法律關系復雜。且表現形式也日趨隱蔽，“陰陽合同”司空見慣，試圖將違法行為包裝成合法的施工聯營、內部承包、工程轉讓等，為將來合同履行帶來重大隱患。合同簽署不規(guī)范。此問題突出反映在規(guī)模較小的建設工程、家裝領域。當事人往往對合同簽署不重視，出于相互信任，或潦草簽署框架合同，或直接口頭約定內容。而實際施工過程中，若發(fā)生施工量增減、工期順延、施工材料變更等，容易產生爭議。且當事人往往法律意識淡薄，留存證據意識不足，導致案件事實審查難度大，司法鑒定適用率高，進而擴大訴訟成本。當事人也可能因舉證不力，承擔敗訴風險。工程質量不合格。承包人為取得工程低價中標，在施工過程中為獲得營利，偷工減料，或者違法轉包、分包，實際施工人缺乏資質，專業(yè)技術、施工設施不規(guī)范。且監(jiān)理單位也未嚴把質量關，隨意簽字蓋章，導致監(jiān)理制度流于形式，最終導致工程質量低下。三、房地產案件審理難點分析一）法律關系厘清難房地產糾紛案件通常牽涉較多利益群體，存在多重法律關系和權利義務的交織，法院對其中一層法律關系的評價與處理結果，可能會對其他法律關系產生影響。在傳統(tǒng)案件中，建設工程領域特征明顯，某一建設項目因同時存在承包、轉包、分包、掛靠等承包方式，而牽涉多方民事主體，且各主體間往往未充分披露，對法院查明事實、確定責任承擔帶來挑戰(zhàn)。而隨著房地產市場的發(fā)展，近些年許多嶄新的經營模式也不斷出現并演化。例如，捆綁裝修模式下，部分開發(fā)商先與購房者簽訂以毛坯房方式交付的預售合同，再由開發(fā)商或者關聯公司、掛靠公司與購房者簽訂裝修協議，開發(fā)商有時作為擔保人。其中涉及購房者與開發(fā)商的商品房預售／買賣合同關系、購房者與開發(fā)商等的裝飾裝修合同關系、購房者與開發(fā)商的保證合同關系、開發(fā)商與裝修公司的掛靠經營、控股關系等。長租公寓模式下，可能涉及業(yè)主與經營公司間的委托合同關系／租賃合同關系、經營公司與承租人間的房屋租賃合同關系、業(yè)主與承租人間的排除妨害糾紛。目前還出現了涉及裝修、借貸等法律關系。以我院受理的涉上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司及上海青客創(chuàng)意產業(yè)配套物業(yè)管理有限公司（以下簡稱青客公司）的租賃合同糾紛案件為例，部分承租人還與青客公司指定的裝修公司簽訂裝修合同，同時跟裝修公司合作的銀行簽訂家裝貸合同，用貸款支付裝修款。還有部分承租人則向銀行申請租房貸，用于支付租金。委托經營模式下，可能涉及業(yè)主與開發(fā)商的商品房預售／買賣合同關系、業(yè)主與開發(fā)商/經營公司的委托經營管理合同關系、經營公司／開發(fā)商與承租人的租賃合同關系。二）民事行為定性難房地產糾紛案件相較于其他類型案件，在民事行為定性方面存在較大難度。以涉長租公寓案件為例，因存在刑、民交叉法律關系，如何定性影響案件處理思路。經營公司的法定代表人往往注冊多家關聯公司，注冊地和經營地又頻繁變更，在收取承租人租金后未及時支付業(yè)主，發(fā)布無力付租公告后消極面對問題，有攜款潛逃嫌疑。法院多以涉嫌刑事犯罪為由裁定駁回起訴，并移送公安立案偵查。若公安經偵查認定不涉及刑事犯罪，案件又移至法院審查處理，并啟動公告程序送達，導致審理周期延長。（三）違約責任認定難在房地產糾紛案件中，違約責任認定系當事人的主要爭議焦點之一，也系案件審理難點。例如：在涉商品房質量問題案件中，購房者能否基于開發(fā)商銷售樓盤時存在宣傳釋明不到位，未充分告知購房者相關不利因素而主張違約責任，以及開發(fā)商違約責任的承擔方式、購房者實際損失的界定屬于審理難點。近期，本院受理了一批涉及上海虹潤置業(yè)有限公司（以下簡稱虹潤公司）的商品房預售合同糾紛案件。部分購房者主張房屋外立面裝飾腰線影響采光而訴請要求拆除裝飾腰線或賠償房屋差價損失，而另有部分購房者主張房屋北側室外存在實心墻體連廊（核心筒）遮擋，嚴重影響室內采光、通風，而要求賠償房屋差價損失。最終，法院結合預售合同約定以及現場沙盤模型、陽光公告板等宣傳資料內容，綜合認定開發(fā)商是否告知相關不利因素，以及購房者能否準確認識到不利影響之程度，分別認定虹潤公司對于房屋外墻面設有裝飾腰線不構成違約，而對于房屋室外設有實心墻體連廊（核心筒）則構成違約，應當賠償購房者房屋差價損失。在涉捆綁裝修案件中，開發(fā)商通常出于為將來降低裝修標準預留空間考量，在簽訂預售合同時故意不明確具體裝修標準和裝修金額，也不在宣傳資料中加以體現。且裝修設計圖紙、裝修材料清單等原始資料保存于開發(fā)商處。一旦購房者因對裝修標準提出異議而訴諸法院，其將面臨舉證被動的處境，即便申請法院調查取證或委托司法鑒定，仍可能承擔舉證不能之風險。而對于裝修質量問題，尤其是涉及水電、地暖等隱蔽工程，司法鑒定時需要打開現場，對房屋整體產生較大破壞，而對于空氣檢測、裝修材料環(huán)保是否達標等新類型鑒定，實踐中機構選擇范圍小、鑒定成本高，導致案件審理推進緩慢。在涉拆遷安置房屋案件中，因安置房屋的交付往往與轄區(qū)戰(zhàn)略推進、民生工程落地之間形成相輔相成的關系，因而安置房屋逾期交付違約責任承擔也成為新的審判難點。（四）合同是否解除及解除后果處理難在當事人之間對于合同是否解除存在爭議的情況下，法院不僅應當審查合同約定及法律規(guī)定，仍需結合當事人的合同目的是否無法實現、合同履行障礙能否消除等因素，予以綜合認定。尤其房地產糾紛案件涉及利益大，合同是否解除對當事人權益影響巨大，法院更應謹慎處理。例如在涉及虛擬商鋪的統(tǒng)一售后包租或委托經營管理模式下，部分商鋪無明顯四至范圍，承租人承租后又對商鋪重新改建、隔墻，或統(tǒng)一打通實現聯合經營。一旦公司經營不善，長期拖欠租金時，業(yè)主將訴請要求解除合同、將商鋪恢復原狀后返還。法院通常的處理方式為：首先，關于合同解除問題，若單個業(yè)主解除合同并收回商鋪將影響其他商鋪的出租使用，法院出于保護整體利益考量而不予支持合同解除。而若商鋪四至范圍明確、使用獨立，則法院會支持合同解除；其次，關于商鋪恢復原狀及返還問題，因可能涉及多重法律關系，如何基于合同相對性，確認恢復原狀的責任主體，把握交付標準等存在較大難度，通常需要組織相關部門、當事人現場勘查，或委托測繪機構界定四至范圍，訴訟成本較高，而在執(zhí)行階段也存在委托鑒定程序啟動難的問題。四、化解糾紛的對策與建議（一）提升企業(yè)自律建設房地產相關經營企業(yè)應當強化社會責任感，嚴格遵守相關法律及政策規(guī)定，誠實守信。例如在商品房預售領域，開發(fā)商應當摒棄目光短淺、唯利是圖的營銷手段，真實、準確進行銷售宣傳，合理制定合同內容，對于項目嚴格按照竣工驗收標準建設；在中介行業(yè)，居間公司應當提高業(yè)務水平、規(guī)范居間服務，避免因盲目追求績效，而將買賣雙方利益拋擲腦后；對于建設工程企業(yè)，應當全面落實合同管理制度并依法報行政主管部門備案，加強建設工程監(jiān)理力度與竣工驗收管理。（二）增強風險防范意識社會公眾應當增強風險控制意識及法律意識，深入了解交易有關的法律及政策。切勿抱有僥幸心理，輕信各種宣傳資料、口頭承諾，而應當將權利義務落實于書面。簽署合同時，應當認真審查合同條款及相關