專業(yè)市場沈陽國際紡織服裝城項目可行性報告

沈陽國際紡織服裝城項目可行性研究匯報沈陽國際紡織服裝城開發(fā)有限企業(yè)2023年9月第一章項目決策背景一、沈陽都市概況(一)都市概況史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？側?20.4萬人，市區(qū)人口506.6萬人。十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類已到達142個，目前規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3033家，地區(qū)生產(chǎn)總值2240多億元。近年來，沈陽市委、市政府以振興沈陽老工業(yè)基地為主線，堅持改革開放空間和產(chǎn)業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟迅速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不停提高，形成了一批具有較強競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)；都市基礎設施建設明顯加緊，軟環(huán)境建設得到了深入改善。沈陽經(jīng)濟和社會長足發(fā)展，人民生活水平迅速提高，沈陽經(jīng)濟和社會步入了迅速發(fā)展的續(xù)兩年進入全國百強都市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力都市行列。(二)區(qū)位優(yōu)勢河河烏◎香增減典里9古%二連活轉”長治°:o俄羅斯第江電伊齡種誓大慶司煙漢城0木A銀川沈陽是東北地區(qū)最大的中心都市。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大都市，構成了資源豐富、構造互補性強、技術關聯(lián)度高的遼寧中部都市群。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路中8模量山風范首春青河沿萍)EQ\*jc3\*hps15\o\al(\s\up1(*),t)EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up10(選維圖),24)4SBF即延伸南北“金廊”,雙向突破三環(huán)路向北延長，由目前的17公里延長到約25公里，以青年大街為中軸，平均開發(fā)寬度500米——1000米。重點布局北部開發(fā)區(qū)(北部大學城)、(2)“兩帶”南帶——沿東西“銀帶”(渾河)實行深度開發(fā)，在全長52公里的沈陽內(nèi)濱河水帶上，都市商貿(mào)中心、長白新城、蘇家屯新城、鐵西區(qū)等7個接點上建設獨具特色的生態(tài)商業(yè)產(chǎn)業(yè)北帶——沿地鐵一號線25公里沿線，重點布局張士開發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿(mào)(3)“三圈”間，沈陽都市化率將到達70%以上，常住人口到達1000萬，建成區(qū)規(guī)劃面積由300平方公發(fā)展的“四大空間”,東(南)聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽、鞍山、營口，西聯(lián)阜新，北聯(lián)鐵小區(qū)購物步行不超過5分鐘都市商貿(mào)中心——即繼續(xù)改造完善中街、太原街、北站3劃五里河、長江、興工、東城、渾南5個都市商貿(mào)中心，23年后，使其具有都市商貿(mào)中心劃培育10個區(qū)域商貿(mào)中心，即滑翔商貿(mào)中心、龍江商貿(mào)中心、八王寺商貿(mào)中心、黃海商貿(mào)小區(qū)商服中心——到2023年，沈陽將通過新建、改造和調整，在127個街道的1257個小區(qū)中新建100個小區(qū)商服中心，總量到達200個，其中省級以上示范中心20個。而所謂的區(qū)域商貿(mào)中心，重要是為滿足某一集中區(qū)域的商務人士和居民生活需要服務概在70%—80%,外國人或外地人消費的比例大概在20%—30%。也就是說，在這個商貿(mào)中心里，沈陽居民到大商場購物只需要走15分鐘的旅程。超市、美發(fā)店等，人們最基本的平常生活需要都可以在這里得到滿足，“十一五”末期，沈陽零售商業(yè)網(wǎng)點總規(guī)模將導控在1000萬平方米，其中，新建5000平方米以上大型零售商業(yè)網(wǎng)點50個。新建大型百貨商店11個——渾南都市商貿(mào)中心1個、興工都市商貿(mào)中心1個、東城都市商貿(mào)中心1個、北站都市商貿(mào)中心2個(東西部各1個)、五里河都市商貿(mào)中心1個、興順商業(yè)街1個、北市特色街1個、長白地區(qū)1個、北部大學城1個、北站北出口1個。新建大型綜合超市15個——八王寺地區(qū)1個、滂江街地區(qū)1個、東北大馬路中段1個、龍江地區(qū)1個、砂山地區(qū)1個、渾南新區(qū)2個、道義開發(fā)區(qū)1個、文體西路1個、長青地區(qū)1個、東陵東路1個、三臺子地區(qū)1個、七二四地區(qū)1個、地鐵黃海站1個、黎明廣場附近新建大型購物中心(摩爾)4個——北站商貿(mào)中心1個、渾南商貿(mào)中心1個、東城商貿(mào)中心1個、興工商貿(mào)中心1個。物卻還要花上一小時左右往商業(yè)區(qū)跑。因此本次規(guī)劃根據(jù)未來5年沈劃新建11個大型百貨商店和15個大型綜合超市，重要滿足目前還不以便購物的人。而按照有關規(guī)定，此后沈城建面積1萬平方米以上的大型商業(yè)項目都要先聽4、專業(yè)市場規(guī)劃未來5年，沈陽將重點新建12個市場，改造20個市場，形成6個市場集群。5、物流規(guī)劃“十一五”期間，沈陽物流基地重點沿東(北)部：沈?！獤|三環(huán)；南部：渾南——蘇家屯；西部：張士——大潘；北部：望花——農(nóng)高區(qū)4條物流產(chǎn)業(yè)帶進行布局。間的大型項目布局，重點培育建設20—30個第三方物流中心。(二)沈陽鐵西新區(qū)商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展狀況2006年8月2日，鐵西新區(qū)公布未來5年的商業(yè)規(guī)劃。運用工業(yè)企業(yè)搬遷騰出的土地，1、老城區(qū)挪走工業(yè)換商業(yè)“十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”,全力將老城區(qū)打起建設大路，北至北二路，除在建的47個大型服務業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設3000平方米鐵西新區(qū)規(guī)劃建設200個重點工程項目，估計2023年規(guī)劃開發(fā)建設項目55個，到2023年規(guī)劃再開發(fā)建設項目70個，到2023年規(guī)劃再開發(fā)建設項目75個。所有建成后，將形成酒店賓館項目20個：在世星賓館、九豐大廈的基礎上再開發(fā)建設三星賓館12個、四星賓館5個、五星級賓館3個。大型商業(yè)購物廣場2個：開發(fā)建設萬米以上的世界及國內(nèi)著名品牌大型商業(yè)購物廣場2大型餐飲項目35個。商務大廈項目35個?？偛看髲B15個。百貨、超市項目3個：在家樂福、樂購超市、鐵開發(fā)建設大中型百貨、超市3個。專業(yè)化大市場項目10個：在中國家俱城、鋼材批發(fā)中心市場的基礎上再開發(fā)建設大型專業(yè)市場10個。金融保險類項目10個。物流企業(yè)類項目5個。停車場項目15個。時尚休閑項目50個。迪吧、影城、電玩城、夜總會、數(shù)碼公園、娛樂健身館等50個具有時尚品位的餐飲娛樂項此外，還將建設200個中小型小區(qū)連鎖便民店，并在每個小區(qū)、村至少建一種中小型小(三)沈陽重要商圈分析1、太原街商圈(1)中興—沈陽商業(yè)大廈——是由中國國際信托投資企業(yè)與沈陽市合資興建，以零售(2)香港新世界百貨——是沈陽目前產(chǎn)品的經(jīng)營檔次最高的商場，國際著名品牌最集(3)沈陽市聯(lián)營企業(yè)——成立于1952年12月20日，是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會(4)時尚地下商業(yè)街——是沈陽規(guī)模最大的地下商業(yè)街。由于太原街的拆遷改造，目2、中街商圈的實行充足展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺的決(1)商業(yè)城——是由東北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團商業(yè)城集團旗下的(3)興隆大家庭購物中心——是目前沈陽已經(jīng)開業(yè)的最大的最具人氣的單體商場，定心，實行按照國際流行的ShoppingMall模式，共分為7大主體企業(yè)經(jīng)營：興隆百貨、美食3、北行商圈一體的大型商業(yè)街；2023年全面實行長江街改造，重點整改交通環(huán)境，并將將設長江造350000平方米的中心商貿(mào)區(qū)。規(guī)模小，只能滿足區(qū)域性需求。估計未來北行商圈以南斷由昆山路至公鐵立交橋，沿線700米,建設韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長約2023米，引進新世界百貨、香山路，長約1000米，重點發(fā)展信息征詢、休閑娛樂、旅游購物等現(xiàn)代服務業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，4、西塔商圈5、三好街商圈6、鐵西興順街商圈(四)沈陽專業(yè)市場發(fā)展分析假如說2023年的沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場是公寓類產(chǎn)品的時代，那么20場500多種，年成交量數(shù)百億元，在全國具有一定影響力的專業(yè)市場就有30多種，巨大的1、硬件升級改造迅速進行中等功能為一體的溫州城將出目前人們的視野；東北摩托車市場與浙江企業(yè)共同投資1.4億始動工改造，改造后的南湖五金工具交易中心經(jīng)營面積將大到10.7萬平方米。2、市場融物流、倉儲、辦公為一體3、以市場帶市場，區(qū)位由市中心向周圍擴散到北四路，成為彌補市場商業(yè)空缺的一大亮點。又如金馬鞋城圍繞聞名全國的“南塔鞋城”投資2.5億元，在東部興建占地面積4.6萬平方米的金馬皮革鞋材國際交易市場，對于滿足專業(yè)市場都是市場經(jīng)年累月積累出來的，因此在規(guī)劃建設過程中要規(guī)避急功近利的想三、沈陽房地產(chǎn)市場研究分析沈陽房地產(chǎn)市場自1999年起進入第3個發(fā)展周期；2023—2023年為-2023年開始進入高速發(fā)展期，2023年一2023年根據(jù)行業(yè)運行的自身發(fā)展周期，應為扇性政府搭臺，經(jīng)濟唱戲，在都市產(chǎn)業(yè)升級、世遺會開幕、地鐵1、2號線動工興建的諸多沈陽房地產(chǎn)銷售面積增長趨勢圖沈陽歷年房地產(chǎn)銷售面積(單位：萬平方米)2005年 2004年524.32003年324.82002年206.1□銷售面積1、房價與GDP增長比率合理一。一般來說，這個比率不不小于1為健康，反之則不健康。2023年上六個月，沈陽市地區(qū)生產(chǎn)總值1189.6億元，比上年增長15.7%;人均可支配收入5626.5元，比上年增長16%。2023年上六個月，沈陽市商品房住宅平均價格比上年增長2.1%。按商品住宅價格計算，房價與GDP增長率為0.134;房價與人均可支配收入增長率為0.131,都遠低于1。這闡明沈2、房價收入比降幅增大按照上六個月的指標預算，估計2023年沈陽房價收入比又有了一種較大的下降幅度，其中每戶購房60平米的房價收入比為5.66,比上年下降0.23;每戶購房70平米的房價收入比為6.6,比上年下降0.27;每戶購房80平米的房價收入比為7.54,比上年下降0.32。若按戶購房60或70平方米計算，已靠近國際房價收入比36的原則線。而按照2023年估計沈陽市房價收入比計算，沈陽平均房價為3166元/平方米，市民人均可支配收入為11192.6元，那么一種沈陽一般市民需要工作近30年方可購置一套100平方米的住房。3、入市商品房需不小于供今年1-7月記錄數(shù)字顯示：沈陽市商品住宅同意入市面積和套數(shù)，分別不不小于實際銷售商品住宅79.25萬平方米和5496套。反應出居民住宅消費需求旺盛。尤其是中小戶型4、商品房空置率及總量下降從數(shù)據(jù)中看，沈陽市今年前7個月房地產(chǎn)投資銷售比為0.868。一般狀況下比0.70為正常值。同步，截止到2023年7月底，沈陽市空置一年以上商品房的空置率為8.6%?？罩每偭亢涂罩寐示兴陆怠目罩脴嬙鞝顩r看，商業(yè)地產(chǎn)問題較多，住宅空置數(shù)量相對較少，且約有80%以上是大戶型和高價位?？傮w上看，空置總量和空置率均為合5、商品交易量繼續(xù)提高1-7月份，全市商品房銷售面積與協(xié)議金額比分別增長3.5%和4.6%;其中年國商品住宅預售面積、協(xié)議金額同比分別增長4.3%和6.0%。與此同步，商品房預售價格比去年同期增長1%,商品住宅預售價格同比增長1.6%。二手房平均價格同比上升3.9%,其中二手住宅平均價格同比上升4.0%。均處在平穩(wěn)運行、穩(wěn)中略升的態(tài)勢。這闡明在宏觀調控6、入市商品住宅平均面積下降今年前7個月，沈陽市同意入市的商品住宅平均每套建筑面積89平方米，同比下降0.8%;實際銷售住宅面積每套平均為94.86平方米，同比下降7.5%。同步，沈陽市房地產(chǎn)銷售企業(yè)前四名，售價在每平方米3000元如下，這表明沈陽中小戶型和中低價位商品住(二)鐵西新區(qū)房地產(chǎn)市場分析2023年以來，大批處在城郊結合部或郊區(qū)的樓盤成為一種發(fā)展趨勢。而相對2023年沈城二環(huán)的集中開發(fā)培育期，目前的二環(huán)無論從自然環(huán)鐵西板塊：沈城大眾住宅的第一高溫區(qū)分之一，此外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。鐵西商品住宅項目繼23年層跳高5米，上下雙層空降格局，使用面積不小于建筑面積，為消費者提供更多的選擇1、土地推量加緊2023年，鐵西區(qū)又掀起了新一輪的地產(chǎn)投資熱潮，在土地供應能上頻出大手。2月28日，鐵西區(qū)召開2023年土地推介會共推出32塊地塊，總面積達105平方米。陽鼓風機廠的廠址備受關注。沈陽機床一廠用地面積為18.0156萬平方米，作為商業(yè)用地；而沈陽鼓風機廠主廠區(qū)與南廠區(qū)合計推出用地面積到達12這是繼去年鐵西區(qū)供地87萬平方米后，又推出百萬平方米土地。估計今年新增商品房130-140萬平方米，人均住房面積增長1.25平方米。2、地價穩(wěn)步上升前，像沈陽重型機器廠進行土地出讓的時候，每平方米的土地只目前來看，諸如某些房地產(chǎn)的開發(fā)用地，每平方米的價格已經(jīng)超過了2500元。3、銷售量大西區(qū)樓盤占到二分之一，此外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。鐵西區(qū)是20234、居住區(qū)域迅速圍合5、產(chǎn)品層面豐富明西部風情，每層跳高5米，上下雙層空間格局，使用面積不小于建筑面積，剛剛推出就贏6、大盤托升區(qū)域熱度衛(wèi)工仙女湖將建成30多萬平方米高檔外商住宅區(qū)。工人村面臨著150多萬平方米的大7、商業(yè)配套加速建設而更看中的是靠近100%的入住率。8、都市交通迅速推進2023年，鐵西加大了區(qū)域整體環(huán)境建設的動作。交通方面，將新建包括9、地鐵利好初步顯現(xiàn)10、拆遷戶成地區(qū)主力需求鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其波及棚戶區(qū)改造的居民有10000戶左右。其中60%左右的11、后市發(fā)展?jié)摿薮?三)沈陽商業(yè)地產(chǎn)分析據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所公布的數(shù)據(jù)顯示，截止2023年4月底，沈陽商業(yè)地產(chǎn)完畢投資4億元，商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)完畢投資額的比例由去年同期的12.6%上升至18%——而前幾年的平均比例僅為10%左右。沈陽的人均GDP已經(jīng)超過2820美元，都市化已經(jīng)到達了63.9%,恩格爾系數(shù)到達30.6%。權威都市經(jīng)濟專家指出：人均GDP到達2023美元至4400美元，為適應都市的發(fā)展，商場的前景看好。2023年的沈陽商業(yè)地產(chǎn)還處在培育期，伴隨20多種項目的啟動建設，20231、商業(yè)地產(chǎn)完畢“三級跳”上個世紀80年代的中后期，沈陽商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了百貨商場、商業(yè)街和批發(fā)市場，并立從上個世紀90年代開始，沃爾瑪、家樂福帶來的商業(yè)運作模式給沈陽的商業(yè)地產(chǎn)帶來據(jù)沈陽市商業(yè)局記錄，2023年全市新增60個3000萬元以上的大型商業(yè)項目，完畢商業(yè)固定資產(chǎn)投資65億元，比上年增長1倍。此外，政府也起到了積極的推進作用。7月30日—8月1日，以市委書記為團長的沈陽市代表團，赴香港開展招商活動。代表團在港期間，洽談推進了30個重點合資合作項目，有11個項目簽約，多種類型投資上億的商業(yè)地產(chǎn)項目將落戶沈陽。記錄，沈陽地區(qū)擁有各類專業(yè)市場500多種，年成交量數(shù)百億元，在全專業(yè)市場30多種，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推進商品生產(chǎn)流3、政策推進商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展2023年，無疑是一種“房產(chǎn)政策”年，2023年上六個月與房產(chǎn)有關的政策基本繼承了2023年的政策風暴。4、商業(yè)地產(chǎn)空間分布趨向合理化2023年沈陽地區(qū)新開業(yè)的商業(yè)樓盤重要集中在中在2023年新動工或者續(xù)建的商業(yè)地產(chǎn)項目大部分于2023年和2023年竣工投入使用，第二章項目概述一、板塊分析規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、財政收入等幾項重要指標增幅都超過30%。鐵西新區(qū)既有工業(yè)企業(yè)1768戶，規(guī)模以上企業(yè)550戶，集中了沈陽市66%的工業(yè)產(chǎn)值，66%的工業(yè)利稅和75%的大中型企業(yè)，為新中國建立比較完整的工業(yè)體系、增強綜合國力技術水平及產(chǎn)業(yè)隊伍等，目前在國內(nèi)占有十分重要的地位。在我國有能力生產(chǎn)的24類210種成套設備中，鐵西占有50%的份額。鐵西工業(yè)區(qū)制作業(yè)、加工業(yè)生產(chǎn)的77個產(chǎn)品中，有(二)投資熱土鐵西新區(qū)目前已經(jīng)有41個國家和地區(qū)的外商來區(qū)投資，已引進項目1873個，來區(qū)投資的大型跨國企業(yè)達83家，其中世界500強企業(yè)有25家，德國寶馬汽車、可口可樂、普利司鐵西新區(qū)硬環(huán)境建設，也堪稱大手筆、大氣魄、大投入。全區(qū)綠化率到達34%,空氣東西迅速干道和正在建設的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距沈陽桃仙機場僅20分鐘產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。從2023年沈陽市房產(chǎn)局每月公布的交易量來看，鐵西新區(qū)的銷售面積數(shù)量基本上占據(jù)著八個區(qū)之首的位置，最高時月銷售面積占總額的27%。重二、區(qū)域都市規(guī)劃(一)都市副中心據(jù)悉，鐵西新區(qū)興工地區(qū)將建SCBD(都市副中心),并與景星街附近的家俱、裝飾材料地150萬平方米。在已建的47閣大型服務業(yè)項目基礎上，有關部門又規(guī)劃開發(fā)建設規(guī)模以上(3000平方米以上)項目30個。這30個項目規(guī)劃占地面積46萬平方米，計劃總投資37.8專業(yè)型商務區(qū)是在建設大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內(nèi)的混合商務辦公為金三角：鐵西新區(qū)還規(guī)劃在東起景星街、西至保工街、南起十馬路、北至建設大路91萬平方米區(qū)域內(nèi)建以綜合百貨、家居建設項目為主的集散中心。沈陽工業(yè)大學現(xiàn)址25萬平方米騰遷后，將與鐵西區(qū)人民體育場(待拆遷)等地共同規(guī)劃建成鐵西南部新興商業(yè)區(qū)。而圖(三)商貿(mào)為關鍵的東北最大居住區(qū)鐵西新區(qū)發(fā)展概念規(guī)劃方案“十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”,全力將老城區(qū)打導致為現(xiàn)代商貿(mào)服務區(qū)。其中，“一區(qū)”即興工中央商務區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設大路，北至北二路，除在建的47個大型服務業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設3000平方米以上規(guī)模項目30個，總投資37.8億元。“兩館”即體育館、工業(yè)展覽館。“三園”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園?！拔褰帧奔磁d工時尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家俱建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街。“五帶”即北一路物流、北二路汽車貿(mào)易、北四路專業(yè)市場、建設大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。未來的鐵西新區(qū)將突出裝備制造業(yè)和都市功能的定位，由東向西規(guī)劃四大功能分區(qū)：一是現(xiàn)代商貿(mào)生活服務區(qū)，由建設大路至北一路，興工街到興華大街段和建設大路至北四路，興華街到重工街段構成的L型區(qū)域；二是現(xiàn)代商貿(mào)生活服務規(guī)劃區(qū)，由北四路至北一路，興華街到重工街所構成的區(qū)域，包括工業(yè)轉型區(qū)和工業(yè)控制區(qū)，是未來工業(yè)向現(xiàn)代生活服務區(qū)轉換的地方。這個區(qū)域中將不再植入新的工業(yè)企業(yè)，原有的工業(yè)企業(yè)將通過產(chǎn)業(yè)構造的轉換逐漸向裝備制造發(fā)展重點區(qū)域轉移，騰出土地，植入新興業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，建設現(xiàn)代生活服務區(qū)。三是由重工街以西的狹長區(qū)域到經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所構成的40平房公里區(qū)域，是未來沈陽裝備制造業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域。也就是沈陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。在該區(qū)域要著力構建八大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括重礦機械制造工業(yè)園、通用設備制造工業(yè)園、數(shù)控機床制造工業(yè)園、航天及新型材料制區(qū)(鐵西工業(yè)帶)將體現(xiàn)集中的大工業(yè)、大物流、大環(huán)境、大文化、大商貿(mào)五個特點。所謂在S型鐵西工業(yè)帶區(qū)域中突出工業(yè)文化底蘊，建設6公里長、150米寬的工業(yè)文化長廊和全三、項目地塊分析項目總征用地總規(guī)劃用地總建筑面積建筑占地面積綠地面積道路面積建筑密度5.00層總戶數(shù)16000.00戶1000.00個(二)地塊現(xiàn)實狀況分析項目一期地塊東靠景星街，南臨小北一路(規(guī)劃中),西至齊賢街，北依北一路。地塊B、C地塊也已經(jīng)拆遷完畢。(三)地塊交通分析步也是鐵西區(qū)連接都市各路環(huán)線的重要通道，通過北一路西至廣業(yè)路就可進入沈陽繞城高同步地塊東靠景星街，南臨小北一路(規(guī)劃中),西至齊賢街，地塊四面均為都市交通道路，道路系統(tǒng)非常完善。項目與沈陽站非常近，只有1分鐘旅程，同鐵一號線也非?？拷?，項目距沈陽桃仙機場僅30分鐘車程。201、204、205、208、268、277、283、288等多路公交車通過本項目或項目周圍。(四)地塊環(huán)境分析四、項目自然環(huán)境增。興華公園、建設公園、于洪苗圃等公園重新改造；肇工綠地、凌空界園、廣場綠地等10萬米綠地及市民廣場的建設使鐵西新區(qū)街頭綠意盎然。鐵路沿線、大二環(huán)鐵西新區(qū)營造出巨大的“綠肺”系統(tǒng)。100米寬的衛(wèi)工明渠通過整改后，形成清水長流的內(nèi)河水系，與北三路、北四路到衛(wèi)工街東側中間“U”1923年在東北爆發(fā)了日俄戰(zhàn)爭，沙俄戰(zhàn)敗后益轉讓給日本。1923年6月，日本天皇勒令成立南滿洲鐵路株式會(簡稱“滿鐵”),將“鐵路用地”改為“鐵道附屬地”,實為日本殖民地，在這里建立了人1948年11月2日，沈陽解放。次日，中國人民解放軍沈陽尤其市軍事管制委員會成立，地，為60年代的三線工程建設，提供了大批設備、產(chǎn)品、工藝，支援了管理、技術干部和六、項目周圍配套七、土地價格項目一期地塊238畝，總占地15.8平方米，1818元/平方米，每畝地價121.2萬元。第三章項目法律及政策性風險分析一、項目土地開發(fā)法律手續(xù)分析項目目前已經(jīng)獲得了“沈鐵土交【2023】049號”土地掛牌交易成交確認書。同步本項目估計年內(nèi)進行奠基典禮，并計劃2023年5月動工。本項目由實力雄厚的浙江鐵牛集團投資成立的沈陽國際紡織服裝城有限企業(yè)獨家開發(fā)沈陽國際紡織服裝城有限企業(yè)將聘任專業(yè)的外圍團體為項目提供全方位的服務，包建筑物合理使用年限50年；建筑抗震設放烈度6度；地下工程放水登記2級；屋面放水等級IⅡ級。(二)項目也許面臨風險1、政策風險2、資金風險3、市場風險在工程實行從上面，由于構造5層，并且建筑物沒有特殊規(guī)定，總體可行性強。第四章市場研究家用電器、日用雜品、小食品等14個大類，2萬余個品種。年度交易額近200億元，五愛近萬平方公里，覆蓋人口超過2億。五愛市場的直接供貨渠道覆蓋了以上地區(qū)的70%。五沈陽市有33條線路公共汽車通過市場，既有地上、地下停車場4個，同步設客貨聯(lián)運總站，通往全國380余個線路。市場有供業(yè)戶使用的萬米倉儲中心，鐵路、民2023年終，在“2023-2023中國十大服裝批發(fā)市場頒獎典禮”上，沈陽五愛市場從近◆創(chuàng)立時間：1983年6月，1990年10月遷入現(xiàn)址正式營業(yè)◆占地面積：16.7萬平方米◆營業(yè)面積：32萬平方米◆經(jīng)營攤位：20230余個，商譽價值為30.25億元人民幣◆日均客流量：25萬人次◆年成交額：近200億元人民幣市場品牌價值：30億元人民幣職業(yè)人群：6萬余人(一)五愛市場總體構成及各區(qū)域面積五愛市場由五愛服裝城、五愛市場東區(qū)(包括內(nèi)衣襪子毛總占地面積16.7萬平方米；營業(yè)面積32萬平方米。占地面積1.7萬平方米，總建筑面積12.7萬平方米，經(jīng)營面積10.7萬平方米。毛線城2023年投入使用，建筑面積達7.2萬平方米；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城2023年投入使用，建筑面積達10.5萬平方米；三期改造工程總建筑面積21.5萬平占地面積1.8萬平方米，建筑面積5.8萬平方米，營業(yè)面積5.25萬平方米。建筑面積1萬平方米。(二)各區(qū)業(yè)態(tài)構成總體來看，服裝占五愛市場年總銷售份額的比重最大，約60%。其他商品占30%,以沈陽五愛市場服裝城是該市場的主體構成部分，位于五愛市場東側，于1997年4月28日建成投入使用，占地面積1.7萬平方米，總建筑面積12.7萬平方米，經(jīng)營面積10.7萬平方米；主體建筑7層，地下二層，地上5層，地下2層為倉儲區(qū)、停車場和大型設備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營區(qū)(五層局部為展覽區(qū)),局部六層為集中辦公區(qū)。西褲、襯衫牛仔中老年裝地上五層(常興名品商城)經(jīng)營男女名牌服裝、多種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時尚女裝皮草、羽絨服、西裝2、五愛市場東區(qū)市場內(nèi)衣襪子毛線城2023年投入使用并經(jīng)營繁華，建筑面積達7.2萬平方米，單個檔口拍賣最高成交價達75萬元，東區(qū)一期租賃總額達1.8億元；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城2023年投入使用，建筑面積達10.5萬平方米；三期改造工程總投資3.3億元左右，總建筑面積21.5萬平方米，市場除主體經(jīng)營功能外，還將增設對應的配套功能。東區(qū)已在2023年所有實現(xiàn)樓廳式現(xiàn)代化經(jīng)營。(1)內(nèi)衣襪子毛線城——內(nèi)褲背心內(nèi)褲背心背心類別床上用品日用品(2)床品布藝箱包鞋帽城——鞋帽類別床上用品總檔口數(shù)：711(均為一般檔口)日用小商品體育用品雜貨3、五愛市場西區(qū)場的重要構成部分，整體建筑氣勢恢弘，總占地面積1.8萬營業(yè)面積5.25萬平方米，是一座超大規(guī)模的現(xiàn)代化樓廳式專業(yè)市場。針紡城匯聚國內(nèi)外著玩具中心、床上用品、窗藝布中心、國內(nèi)外精品會展推廣中心。年交易額可達30億元人民幣，有160多條高速快捷的客貨運送線通達全國。針織品毛線布藝床上用品工藝品4、五愛市場南區(qū)方米，1至4層為營業(yè)大廳，5至8層為倉儲庫房，市場內(nèi)設有三步自動扶梯，二部大型貨(1)老南區(qū)——電器電池機飾品飾品發(fā)制品電池婚紗發(fā)制品工藝禮品(2)新南區(qū)——類別工藝品禮品工藝品禮品工藝品(三)各區(qū)商鋪面積分派負一層一層二層三層四層五層口平均一層二層三層四層口平均一層二層三層四層五層口平均一層二層三層四層五層口平均面積一層二層三層四層口平均一層二層三層口平均(四)區(qū)域業(yè)態(tài)的客源構成場客戶重要來源于遼寧省內(nèi)，比重為60%-80%。1、五愛市場服裝城2、五愛市場東區(qū)3、五愛市場西區(qū)4、五愛市場南區(qū)>新南區(qū)(五)各區(qū)經(jīng)營者構成狀況當?shù)貥I(yè)戶占總數(shù)的60%,外地客戶占總數(shù)的40%。多種經(jīng)營比例廠家自營五愛服裝城五愛東區(qū)內(nèi)衣襪子毛線城五愛南區(qū)五愛西區(qū)(六)各辨別層租金狀況■地下一層經(jīng)營童裝、襯衫、牛仔服和褲子總檔口數(shù)：1858平均租金：13951元/平米/年(本層檔口租賃費用均包括工商管理費、稅金及物業(yè)費)地上一層經(jīng)營休閑裝、時裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等總檔口數(shù)：1638平均租金：15256元/平米/年■地上二層經(jīng)營時裝、少女裝、針織裝、運動休閑裝、褲子、牛仔、T恤毛衫等總檔口數(shù)：1750平均租金：27317元/平米/年平均租金：19863元/平米/年地上五層(常興名品商城)經(jīng)營男女名牌服裝、多種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時尚●在市場運作中，市場價值和商戶個人行為(轉讓、拍賣)使檔口每平米的租金不?！褚粯莾?yōu)勢以中老年服裝、體育服裝為主，格局不不如二層、三層有序，客流相對2、五愛市場東區(qū)平均租金：4174元/平米/年平均租金：6007元/平米/年地上三層經(jīng)營襪子、文胸、背心、短褲等平均租金：3162元/平米/年平均租金：3201元/平米/年平均租金：12521元/平米/年床品布藝箱包鞋帽城——(地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū))平均租金：4354元/平米/年地上二層經(jīng)營箱包、精品皮鞋等平均租金：7861元/平米/年平均租金：7129元/平米/年平均租金：6717元/平米/年地上五層經(jīng)營日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等總檔口數(shù)：711(均為一般檔口)平均租金：5234元/平米/年五愛市場實際上是以服裝批發(fā)為主，因此整個市場的客流70%-80%集中在服裝3、五愛市場西區(qū)平均租金：4042元/平米/年平均租金：2764元/平米/年平均租金：1140元/平米/年平均租金：1958元/平米/年4、五愛市場南區(qū)平均租金：7775元/平米/年平均租金：6325元/平米/年地上三層經(jīng)營相冊、發(fā)制品、攝影器材平均租金：2958元/平米/年地上四層經(jīng)營仿真花、工藝禮品平均租金：3143元/平米/年平均租金：4329元/平米/年平均租金：2767元/平米/年平均租金：3917元/平米/年(七)五愛市場目前存在的問題倉儲式商店等新興經(jīng)營業(yè)態(tài)全新的經(jīng)營理念和便捷的交易方式給二級市場帶來了生機和活東北皮革交易中心是溫州皮革行業(yè)巨頭斥4.8億元巨款傾力打造的東北亞地區(qū)最大的項目占地面積170畝，總建筑面積20萬平方米，是2023年沈陽市政府重點引進項目。項目一期擁有4.2萬平方米皮革交易大廳，4萬平方米倉儲中心，1萬平方米停車場等國際物流配套：40000平米的倉儲物流專區(qū)，專用的貨運電梯。2、經(jīng)營規(guī)劃高效的品牌美譽度，確立自身在皮革業(yè)的霸主地位3、招商政策(1)減免三大稅費(2)800萬巨款，強大旺場保障發(fā)展商將斥資800萬巨款做為旺場推廣資金，為旺場提供(3)龍頭企業(yè)/搶先入駐(4)強大后盾/國際貿(mào)易平臺(5)政府重點支持(6)國際商業(yè)運作模式(2)5年加價20%回購鋪。屆時，運行商的返還原購鋪款的同步，另一次性支付業(yè)主總鋪款的20%作為投資回報，(3)5年帶租約商鋪(4)23年10%超高回報率鋪總額10%的高額回報。(二)南塔鞋城>創(chuàng)立時間：1983年6月，1990年10月遷入現(xiàn)址正式營業(yè)>占地面積：1.2平方公里>經(jīng)營攤位：20230余個>日均客流量：13萬人>年成交額：70多億元>職業(yè)人群：2.1萬余人服務配套：鞋城區(qū)域范圍內(nèi)有大型倉儲庫4處，共有倉庫近3000間，總面積4萬多平方米；南塔客貨聯(lián)運站占地近4萬平方米，是集倉儲、餐飲、食宿共有130多家，食雜店共60多家；其他類服務業(yè)50余家。周圍樓市：關鍵區(qū)域內(nèi)稀有部分新盤，如中高檔住宅錦繡江南致居所，售價最低3400元/m2,最高超過5000元/m2,自入市以來房價漲幅到達300元/m2。區(qū)域內(nèi)二手房居多，價格因樓層高下、離市場遠近而異，售價在4000元/m2左右，50-60m2的住在租金為600-800元/月。商鋪級別租金(元/m2/天3區(qū)0712高售10萬13區(qū)0736高售15萬15區(qū)1252中3000左右/月13區(qū)778中52023以上/月5區(qū)1182低82023左右/月1區(qū)0247低62500左右/月27區(qū)1875高售10萬27區(qū)1992高售15萬2低售2萬2低售15萬210區(qū)2486中5000左右/月29區(qū)2393中84000左右/月平均13.113低售20萬3中售20萬3高售30萬(三)沈陽皮革鞋料市場市場于1993年建成開業(yè)，占地4000平方米，建筑面積20230平方米，設有1000個檔口式經(jīng)營攤位。市場配套設備完善，設有客、貨電梯，4000平方米倉儲庫房，3000平方米(四)西柳服裝市場于1994年4月29日，當年11月28日竣工。市場一期工程占地80萬平方，建筑面積27.5萬平方米，總投資2.3億元。分十二個經(jīng)營區(qū)和一種綜合樓商常共設攤位9000多種。市場經(jīng)營服裝、布匹、小百等二萬余種商品。輻射全國20多種省市及俄羅斯、韓國、朝鮮、日本、南非、香港、臺灣等十多種國家和地區(qū)，年成交額逾150億元。1998年進入全國文明市場二期工程總投資4億元，建筑面積27萬平方米，增長攤位8000個，已于1996年先后竣工啟用，其中永鋼集團投資2.5億元建設的18萬平方米的4個經(jīng)營大廳，設有攤位6000個；海寧企業(yè)投資6000萬元建成了3萬平方的金融大廈和商務中心，設攤位1400個。政府投資1330萬元建設的19萬平方米的市場廣場已鋪設完畢。市場內(nèi)配套設施齊全，有客運站、停車場7處，倉儲庫房10余家(面積達15萬平方米),飯店260家，旅店300家，浴池15家，舞廳10家，錄像、游藝廳30多家，醫(yī)療設備齊全的醫(yī)院及衛(wèi)生所50家；西柳郵局程控裝機容量達9000門；金融機構在市場內(nèi)設有56家儲蓄所，實現(xiàn)全國通匯。年，被國家工商總局授予“全國文明市場”稱號，2023年以160億元三、沈陽整體市場對本案影響原因(一)正面影響(二)負面影響>沈陽眾多服裝、紡織、皮革類市場的發(fā)展勢頭勢必對本項目的后期第五章項目定位一、項目定位背景及思索(一)定位背景項目緊靠城區(qū)通往鐵西新區(qū)的北一東路，離市區(qū)最大的中心商業(yè)區(qū)太原商離項目15分鐘車程，交通優(yōu)勢較為明顯；(二)定位思索(1)定位根據(jù)作為老式的服裝、皮革等集散中心，沈陽市場仍具有發(fā)展?jié)摿Γ枰谌?、項目業(yè)態(tài)定位(二)商業(yè)業(yè)態(tài)類型劃分及定位1、紡織專業(yè)市場2、服裝專業(yè)市場3、皮革專業(yè)市場紡織：服裝：皮革=20%:40%:40%以都市中等消費為主，兼具都市中低級消費。六、項目目的客戶定位(一)自主經(jīng)營者(二)投資者七、項目配套定位 (車流)與人流的辨別，使市場內(nèi)的商業(yè)動線可以舒適流暢，同步便捷貨流迅速抵達裝卸區(qū)八、項目價格定位(一)租金返推法(二)均價計算1五愛市場五愛服裝市場南塔鞋城五愛針紡城平均租金(一般/加權)23年后來租金(元)10%加權值一樓確定售價(元/平方米)2五愛市場五愛服裝市場南塔鞋城五愛針紡城平均租金(一般/加權)23年后來租金(元)10%加權值一樓確定售價(元/平方米)3五愛市場五愛服裝市場南塔鞋城五愛針紡城平均租金(一般/加權)23年后來租金(元)10%加權值一樓確定售價(元/平方米)4五愛市場五愛服裝市場南塔鞋城五愛針紡城平均租金(一般/加權)23年后來租金(元)10%加權值一樓確定售價(元/平方米)5五愛市場五愛服裝市場南塔鞋城五愛針紡城平均租金(一般/加權)23年后來租金(元)10%加權值一樓確定售價(元/平方米)(一)形象定位元素(二)市場形象定位東北亞第1大紡織服裝展覽中心第六章規(guī)劃設計要點皮革集散為主的，全方位、綜合性、現(xiàn)代化和遵照可持續(xù)2、打造東北最大的紡織、服裝、皮革專業(yè)市場，甚至輻射俄羅斯、朝鮮、韓國等國家和地3、作為鐵西新區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點項目，滿足鐵西現(xiàn)代化都市商業(yè)需求，成為鐵西商業(yè)新形4、體現(xiàn)生態(tài)觀念和綠色文化的內(nèi)涵，發(fā)明既有鮮明時代感又具有深厚地區(qū)特色的外部環(huán)境6、重視環(huán)境與建筑網(wǎng)絡的標志性與可識別性，發(fā)明能代表都市形象的標志性空間環(huán)境和建因此總體設計在充足分析和滿足功能規(guī)定的基礎上努力體現(xiàn)沈陽市的特色，創(chuàng)立一種具有明顯標志性的建筑群。同步，為了體現(xiàn)沈陽市的現(xiàn)代化面貌手法，充斥了濃郁的時代氣息，富于節(jié)奏感，聲勢壓人，其優(yōu)美環(huán)境形成鮮明的對比，展現(xiàn)了作為對外窗口的定位取向，設計中全面分析考察地塊及周(1)綠化布置充足提高了項目各區(qū)域商業(yè)價值的均好性；(2)景觀設計以人為前提，全面考慮人在本項目消費購物中的舒適度；(3)景觀設計完全尊重當?shù)氐臍夂蛱攸c和景觀喜好；(4)全面體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)對于休閑景觀和自然環(huán)境的規(guī)定；(5)綠化布置體現(xiàn)嚴整、簡潔、開闊的整體效果；(6)綠化布置與國際紡織服裝城整體協(xié)調；(7)綠化帶改善廣場的小氣候，發(fā)明一種四季景色變化、富有生氣的環(huán)境；(8)綠化布置采用雕塑，地面鋪裝、建筑小品和常綠樹等相結合的方式。(一)物流體系(二)交通體系 (車流)與人流的辨別，使市場內(nèi)的商業(yè)動線可以舒適流暢，同步便捷貨流迅速抵達(三)商業(yè)配套體系(四)倉儲體系(五)信息化體系(六)廣告展示體系第七章項目開發(fā)計劃沈陽國際紡織服裝城項目將在2023年10月正式開發(fā)，在沈陽本項目的開發(fā)有得天獨厚(一)國家振興東北發(fā)展戰(zhàn)略(二)東北經(jīng)濟發(fā)展促使紡織行業(yè)的發(fā)展引和鼓勵民營資本加入紡織產(chǎn)業(yè)。將充足挖掘東三省近2億人口及周圍地區(qū)巨大民用紡織市打樁等復雜前期工程，根據(jù)設計施工安排，估計2023年5月動工奠基。2023年11月2023年2月2023年3月計劃現(xiàn)場展示中心投入使用2023年5月2023年8月2023年11月2023年7月2023年10月2023年1月2023年4月2023年5月2023年7月2023年9月進行到二分之一時，即2023年5月可以正式預定，并收取定金。同步，當工程進行到正負0時，即2023年9月可以正式銷售并簽訂銷售協(xié)議。根據(jù)項目工程狀況，招商工作需要在項目竣工即交付驗房時提前一年開展，即2023年3月開始招商，并在2023年9月入住開業(yè)。第八章投資收益分析均價(元/平方米)差價(元)12345(樓層均價表)綜合均價為：6000元/平方米項目規(guī)劃用地面積為15.8萬平方米，容積率3,估計項目總建筑面積到達47.4萬平方面積(m2)單價(元/m2)總價(億元)紡織城一層二層四層五層一層二層四層五層皮革城一層二層四層五層(一)土地成本根據(jù)“沈鐵土交字[2023]049號”掛牌交易成交確認書，本項目土地成交價款為人民幣.00元，折合成1818元/平方米。樓面地價=土地價格÷容積率=1818元/平方米÷3=606元/平方米(二)規(guī)劃、建筑、景觀設計費方案費用不超過950萬人民幣。規(guī)劃設計費估計每平方米4元；建筑設計費估計每平方米12元；景觀設計費估計每平方米4元；合計每平方米20元。(三)土建工程費1、樁基工程費本項目由于是5層商場，荷載較大，擬采用樁基礎構造作為建筑物基礎。根據(jù)沈陽市目前地質狀況以及當?shù)貕K初步估計，本項目樁基工程量約7.9萬平方米，估計每平方米150元，合計費用1185萬元。按照47.4萬建筑面積計算，折合每平方米建筑面積約25元/平方米。2、主體構造工程費用項目一期采用鋼筋混泥土框架構造，地面主體構造五層，建筑面積47.4萬方，估計每平方米主體構造工程費用約600元，合計費用28440萬元3、地下室工程費用不考慮人防需要，按照7.9萬平方米的建筑占地面積，地下室每平方米的成本約為1200元，合計費用9480萬元。折合到47.4萬平方米的建筑面積上，每平方米為200元。土建工程費用合計為人民幣39105萬元，折合地上建筑面積：825元/平方米。(四)室內(nèi)外工程與配套費用1、內(nèi)外墻面地面市場外墻面采用高檔涂料，保證5年之內(nèi)不褪色?？脊烙?7.4萬平方米地上建筑面積以及7.9萬平方米地下建筑面積的內(nèi)外墻面工程費用約2212萬元，折合到47.4萬平方米地上建筑面積上，每平方米約為46.67元。2、空調通風工程市場總建筑面積(包括地下室)到達55.3萬平方米，由于是東北最大的服裝專業(yè)市場，未來常駐人員到達3萬人，最大負荷人流量估計到達每天16萬人。根據(jù)市場總建筑面積(包括地下室)55.3萬平方米計算，估計每平方米成本約為60元，總投入約3318萬元，折合到47.4萬平方米地上建筑面積上，每平方米約為70元。3、電梯工程估計數(shù)量與成本2023萬元折合到47.4萬平方米地上建筑面積上，每平方米約為42.65元4、供電、供氣、供熱、供水、排污、照明、消防等基礎設施工程參照中國紹興輕紡城聯(lián)合市場(16萬平方米),中國紹興輕紡貿(mào)易中心(13萬方),中國義烏小商品國際貿(mào)易區(qū)一二(約130萬平方米)等市場的基礎設施工程，估計本項目55.3萬方的建筑面積(地上+地下),每平方米的基礎設施工程成本約為100萬元，合計5530萬元，折合到47.4萬平方米地上建筑面積上，每平方米約為116.67元。(五)工程監(jiān)理費用估計工程監(jiān)理費用合計為人民幣156.56萬元，折合地上建筑面積3.3元/平方米。(六)管理費幣1637.18萬元，折合地上建筑面積：34.54元/平方米。(七)利息其資金收益率按照目前國際資本市場通用10%進行核算。利息=土地成本×10%=28724400元利息合計人民幣2872.44萬元，折合地上建筑面積：60.6元/平方米。(八)銷售及籌劃征詢費用管理費合計人民幣8532萬元，折合地上建筑面積：180元/平方米。(九)廣告費用■高速廣告40塊：40塊×20萬元/年·塊×3年=2400萬■報紙整版100版：100版×10萬元/版=1000萬元■軟文1000篇：1000篇×3000元/篇=300萬元■雜志整版30版：30版×8萬元/版=240萬元■路牌廣告1萬平方米：10000平方米×30元/平方米·月×36月=1080萬元■樓書、折頁等宣傳資料設計印刷：500萬P×1元/P=500萬元■電視廣播廣告制作投放：1800秒/月×150元/秒·月×36月=972萬元■車身廣告：100輛×2萬元/輛·年×3年=600萬元■禮品廣告：500萬元■網(wǎng)絡廣告：200萬元■大型公關活動：20次×10萬元/次=200萬元■媒體公關費用：100萬元/年×3年=300萬元合計：8292萬元根據(jù)通例，廣告費為總銷售額的3%,即廣告費=總銷售額×3%=284400萬元×3%=8532萬元廣告費合計為人民幣8532萬元，折合地上建筑面積：180元/平方米。(十)稅金根據(jù)《國家稅務總局有關房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的告知》(31號文)的原則，我們將企業(yè)預售收入的估計計稅毛利率提高到20%。那么,本項目估計銷售收入為284400萬元，企業(yè)所得稅記稅基礎為：284400萬元×20%=56880萬元根據(jù)企業(yè)所得稅33%的全額征收原則，本項目需要交納所得稅估計為：企業(yè)所得稅=56880萬元×33%=18770.4萬元2、投資方向調整稅3、營業(yè)稅4、都市維護建設稅5、教育費附