華燕上海農(nóng)房集團(tuán)西藏北路地塊發(fā)展戰(zhàn)略定位

工程本體分析：位于上海中心區(qū)的黃金區(qū)域，周邊商業(yè)配套齊全，生活便利。本體分析區(qū)位交通區(qū)域?qū)傩蚤_發(fā)目的用地性質(zhì)：商、辦、住綜合用地總建筑面積：41070.59平方米容積率：3.4建筑限高：100米以下工程四至：東至西藏北路，南至蒙古路，西至?xí)x元路，北至海寧路；區(qū)位：地處閘北區(qū)最南端，毗鄰蘇州河，距人民廣場(chǎng)一公里，是目前上海市少有的市中心地塊；交通：緊臨軌道交通8號(hào)線，臨近高架周邊配套：區(qū)域標(biāo)桿工程大悅城〔購物中心〕，為目前區(qū)域居民及外來目的性人群主要消費(fèi)場(chǎng)所；交通條件分析：大交通便利，對(duì)于車流、人流導(dǎo)入較為方便。軌交8號(hào)線本案海寧路西藏北路南北高架車流導(dǎo)入：緊臨城市主干道西藏北路和海寧路；西靠南北高架，下匝后200米即可到本案；人流導(dǎo)入：緊臨軌道交通8號(hào)線；地塊周邊2~3個(gè)公交車站，多輛公交車經(jīng)過；本案西藏北路蒙古路晉元路西藏北路：城市快速干道有利于遠(yuǎn)端輻射〔機(jī)動(dòng)車到達(dá)〕，但不利于屬地型商圈的建立；有利于目的性強(qiáng)業(yè)態(tài)的入駐，而不利于運(yùn)營(yíng)選購型、零售類業(yè)態(tài)；蒙古路：城市支干道不利于工程籠統(tǒng)的展現(xiàn)；道路狹窄，周邊物業(yè)年代已久，難以融入主商圈；晉元路：?jiǎn)涡熊嚨绹?yán)重影響車流的導(dǎo)入，降低商鋪本身價(jià)值；工程四至分析：但由于工程四至道路的條件限制，較大程度的降低了工程本身位于城市老城中心黃金區(qū)位應(yīng)有的價(jià)值。市場(chǎng)現(xiàn)狀：周邊現(xiàn)有商業(yè)以滿足居民根本生活需求為主，運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)雜亂、低端，物業(yè)建立陳舊。僅有的中高端商業(yè)工程大悅城，運(yùn)營(yíng)內(nèi)容較為豐富、全面。蒙古路晉元路上海大悅城工程整體開發(fā)超越40萬㎡，規(guī)劃包括購物中心、臨水豪宅、酒店式公寓、五星級(jí)酒店及甲級(jí)寫字樓。占地面積10萬㎡總建筑面積40萬㎡商業(yè)面積6.8萬㎡商業(yè)層數(shù)B1~F10大悅城整體規(guī)劃效果圖市場(chǎng)案例分析：大悅城大悅城每層都有本人的特征主題，與主題相應(yīng)搭配各種特征品牌，為不同類別的消費(fèi)者提供獨(dú)到而完備的效力。整體業(yè)態(tài)規(guī)劃10F/11F：享樂派——影院、KTV9F：饕餮控——國際美食、主體餐廳、時(shí)髦食町8F：料理王——商務(wù)餐廳、中式正餐美食、日韓料理、火鍋7F：都食客——東南亞休閑餐飲、西式簡(jiǎn)餐、臺(tái)灣料理、甜品6F：創(chuàng)意師——?jiǎng)?chuàng)意精品店、精品數(shù)碼、時(shí)髦家居家飾、舞蹈學(xué)校、書吧5F：混血兒——混搭時(shí)髦天地、潮流服飾、休閑SPA、時(shí)髦美發(fā)、休閑餐飲4F：潮流軍——潮爆流行品牌、時(shí)髦內(nèi)衣、流行服飾、流行飾品、休閑餐飲3F：時(shí)裝精——時(shí)髦品牌、國際潮流服飾、情調(diào)餐飲、水吧2F：拜物教——國際精品服飾、精品鞋包、性感牛仔、女性配飾、香水1F：美學(xué)家——國際精品服飾、設(shè)計(jì)師品牌、彩妝護(hù)膚B1：樂活族——精品超市、時(shí)髦雜貨、流行小食B2：停車場(chǎng)零售餐飲休閑文娛市場(chǎng)案例分析：大悅城運(yùn)營(yíng)業(yè)種樓層分布：經(jīng)上述及圖中數(shù)據(jù)可以看出：大悅城運(yùn)營(yíng)內(nèi)容豐富，且后期有大量商業(yè)開發(fā)，本案無論從規(guī)模、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是錯(cuò)位運(yùn)營(yíng)方面思索，均無法與之競(jìng)爭(zhēng)；大悅城相關(guān)數(shù)據(jù)：總建面積40萬平方米，一期建筑面積約7萬平方米，目前已營(yíng)業(yè)，運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)以零售購物、餐飲為主，運(yùn)營(yíng)品牌以國際二線為主；市場(chǎng)案例分析：大悅城本案從宏觀環(huán)境及工程所處地理位置來看，均處于上海黃金商圈的極佳地段，交通便利、人流密集、消費(fèi)力強(qiáng)、業(yè)態(tài)選擇多樣，但直面“商業(yè)旗艦大悅城〞處于“燈下黑〞的局面，商業(yè)定位及營(yíng)銷手段那么變得相當(dāng)重要……市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)現(xiàn)有商鋪?zhàn)馐矍闆r：蒙古路〔近西藏北路〕：121平米，700萬〔售價(jià)〕，60000元/㎡海寧路〔近晉元路〕：203平米，1018萬〔售價(jià)〕，50000元/㎡大悅城：800平米，三層，10元/㎡/天晉元路：175平米，一層，5.5元/㎡/天晉元路〔近海寧路〕：580平米，一層，3元/㎡/天市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨瓞F(xiàn)狀：市場(chǎng)商鋪銷售現(xiàn)狀：商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)：4.8元/㎡/天商鋪銷售均價(jià)：55000元/㎡根據(jù)目前工程周邊租售價(jià)錢看，租賃市場(chǎng)成熟，租金已到達(dá)正常供需關(guān)系，市場(chǎng)現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨饒?bào)答率約3%左右基于以上的根本情況分析，華燕以為本案有以下兩種可開展方向：可開展方向一銷售型物業(yè)可開展方向二持有型物業(yè)物業(yè)功能業(yè)態(tài)定位效力客群特點(diǎn)評(píng)論街鋪商業(yè)主題商業(yè)日常零售中小型餐飲商務(wù)配套社區(qū)配套等目的性強(qiáng)的業(yè)種集聚周邊居民及辦公人群特定目的客群快速回籠資金一致運(yùn)營(yíng)管理可引進(jìn)租金較高業(yè)態(tài)提升工程整體籠統(tǒng)規(guī)模體量商業(yè)類型單一型〔純商業(yè)功能〕商業(yè)面積與其它物業(yè)開發(fā)總量面積之比在5％-10％之間商業(yè)面積與其它物業(yè)開發(fā)總量面積之比在3％-5％之間商業(yè)面積與其它物業(yè)開發(fā)總量面積之比在3％以內(nèi)外向型街區(qū)商業(yè)：商業(yè)體量較大，依托本社區(qū)居民的消費(fèi)缺乏于支撐商業(yè)的繼續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，需求外部較大規(guī)模消費(fèi)群來補(bǔ)充，共同支撐商業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，同時(shí)要求商圈內(nèi)無其他大規(guī)模商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致商業(yè)需求的分流。中間型街區(qū)商業(yè)：這一類別的社區(qū)商業(yè)正常運(yùn)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，且居民消費(fèi)才干較強(qiáng)，普通為中高檔小區(qū)。內(nèi)向型街區(qū)商業(yè)：商業(yè)規(guī)劃時(shí)根本不思索社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的日常性生活需求，且工程所處商圈內(nèi)有其他商業(yè)補(bǔ)充，滿足居民的其他消費(fèi)需求。實(shí)際分析：本案總建筑面積約34000平方米，其中商業(yè)建筑面積約4000平方米，對(duì)應(yīng)商業(yè)和其它物業(yè)規(guī)模的關(guān)系，為外向型街區(qū)商業(yè)。思索現(xiàn)有情況和道路限制條件，商業(yè)定位原那么為提高本工程的商業(yè)檔次和品味，最大限制的提高銷售單價(jià)。受四至道路的條件限制市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)較為落后外向型社區(qū)商業(yè)功能工程高層物業(yè)功能為公寓、辦公原那么對(duì)內(nèi)—補(bǔ)白：提高社區(qū)商業(yè)檔次和品味對(duì)外—點(diǎn)睛：填補(bǔ)區(qū)域高端商業(yè)功能欠缺高檔精致品味定位關(guān)鍵詞質(zhì)量餐飲商務(wù)休閑精品零售生活效力全方位滿足高端人士的各方面需求；以商務(wù)、休閑消費(fèi)為根底；延伸餐飲文娛和精品零售的消費(fèi)鏈；滿足周邊社區(qū)消費(fèi)及偶遇性消費(fèi)；功能定位：質(zhì)量餐飲〔商家表示〕：餐飲功能日常型〔中小正餐、西餐、特征餐等〕攜帶型〔糕點(diǎn)、酒坊、特產(chǎn)等〕消遣型〔咖啡、茶座、水吧、甜品店等〕商務(wù)休閑〔商家表示〕：尊享性：提升工程檔次，滿足高端客戶的身份感和質(zhì)量生活需求。休閑文娛功能會(huì)所、健身房、SPA、足道、按摩等競(jìng)爭(zhēng)性：高端休閑文娛設(shè)備凸顯工程商業(yè)風(fēng)格，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白。功能性：滿足高端客戶的多重私屬需求，構(gòu)成不受干擾的純粹生活體驗(yàn)空間。精品零售〔商家表示〕：精品零售精品超市、巧克力手工吧、花店、蛋糕坊等生活效力〔商家表示〕：生活效力功能群眾型私屬型郵局、銀行、電信、干洗店、維修、中介等美容美發(fā)、書店、寵物店、攝影、診所等產(chǎn)品建筑建議：現(xiàn)代化的建筑風(fēng)格、表達(dá)質(zhì)量感為表達(dá)本案商業(yè)的高質(zhì)量，建議選用高檔石材作為外立面產(chǎn)品建筑建議：現(xiàn)代化的建筑風(fēng)格、表達(dá)質(zhì)量感同時(shí)在外立面的處置上要注重門頭、店招、燈光工程的細(xì)節(jié)總結(jié)：先租后售：開發(fā)商擁有一定時(shí)間的物業(yè)運(yùn)用權(quán)，如3~5年，對(duì)工程進(jìn)展一致運(yùn)營(yíng)管理，等構(gòu)成一定的商業(yè)氣氛后，帶租約銷售，物業(yè)價(jià)值將有所提升；直接銷售：前期制定完善的營(yíng)銷戰(zhàn)略，快速去化物業(yè)；營(yíng)銷戰(zhàn)略如定位為銷售型物業(yè)方向，小面積，低總價(jià)戰(zhàn)略入市，在合理的價(jià)位下快速銷售回款將不成問題，但業(yè)態(tài)將無法把控，對(duì)辦公及公寓售價(jià)也無利好提升，價(jià)值趨于周邊平均水品。方案總結(jié)PART1：工程認(rèn)知從區(qū)域價(jià)值等各方面思索，我們對(duì)她的期望是：物業(yè)價(jià)值最大化〔高租金〕商鋪持有運(yùn)營(yíng)〔只租不售〕打造質(zhì)量標(biāo)桿〔工程籠統(tǒng)〕假設(shè)商鋪進(jìn)展銷售，工程整體籠統(tǒng)打造、商業(yè)業(yè)態(tài)、商家品牌等方面均不受開發(fā)企業(yè)的控制，將嚴(yán)重影響到工程的整體質(zhì)量；物業(yè)價(jià)值最大化是工程開發(fā)的首要條件之一，但常規(guī)商業(yè)的開發(fā)方向如美食天地、文娛天地、精品百貨、社區(qū)效力等業(yè)態(tài)均難以滿足這一開發(fā)條件；本案位于閘北區(qū)南端，毗臨蘇州河，優(yōu)越的區(qū)位條件決議了物業(yè)質(zhì)量的高端化，而：賣場(chǎng)—美食街—文娛中心—鄰里中心—商務(wù)配套等業(yè)態(tài)均難以滿足本案高端化的籠統(tǒng)要求；對(duì)于本案，我們的開發(fā)原那么是：高收益籠統(tǒng)好創(chuàng)新性繼續(xù)性打造質(zhì)量標(biāo)桿工程租金最大化質(zhì)量與氣質(zhì)的展現(xiàn)特征化開發(fā)繼續(xù)性運(yùn)營(yíng)展現(xiàn)的不僅是外表，更是內(nèi)在的表達(dá)文娛天地Text常規(guī)情況下可開發(fā)方向社區(qū)效力精品百貨美食天地而我們知道：常規(guī)的開發(fā)思緒已無法滿足本工程擁有的黃金地段及我們寄予她的期望美食天地：大悅城內(nèi)大量的餐飲商家目前已在運(yùn)營(yíng)中，思索市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要素，本案不適宜開展以餐飲為主題的開發(fā)方向。美食天地主要運(yùn)營(yíng)類型：各種餐飲輔助運(yùn)營(yíng)類型：酒吧、休閑小吃建筑形狀：商業(yè)街、集中商場(chǎng)、獨(dú)棟物業(yè)客群描畫：工程輻射三公里范圍內(nèi)為中心消費(fèi)客群；市場(chǎng)分析僅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度思索：運(yùn)營(yíng)內(nèi)空涵蓋商務(wù)餐飲、休閑餐飲、家庭聚餐、美食小吃等多種類型；上海大悅城7#：都市客8#：料理王9#：饕餮控部分入駐商家：辛香匯、望湘園、避風(fēng)塘、豆撈坊、板長(zhǎng)壽司、廣州蕉葉、外婆家滿記甜品、星巴客、雕刻光陰咖啡館等運(yùn)營(yíng)樓層：文娛天地：大悅城內(nèi)完善的商業(yè)配套根本可滿足消費(fèi)者在休閑文娛等方面消費(fèi)需求，因此不建議本案以此為主要開展方向。上海大悅城文娛天地主要運(yùn)營(yíng)類型：KTV、酒吧、電影院線等輔助運(yùn)營(yíng)類型：電玩、親子教育等；建筑形狀：集中商場(chǎng)、獨(dú)棟物業(yè)等；客群描畫：工程輻射三公里范圍內(nèi)為中心消費(fèi)客群；入駐商家：金逸院線新恒星影城、好樂迪KTV、湯姆熊等運(yùn)營(yíng)樓層：10~11#：影院、KTV6#：游樂游藝僅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度思索：大悅城內(nèi)休閑文娛業(yè)態(tài)涵蓋影院、KTV、兒童游樂場(chǎng)等多種類型商家，根本可以滿足周邊居民消費(fèi)需求。市場(chǎng)分析精品百貨：緊臨以時(shí)髦、年輕為主題的區(qū)域地標(biāo)——大悅城，南京路沿線百貨,為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本案應(yīng)錯(cuò)位運(yùn)營(yíng)以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)分析精品百貨主要運(yùn)營(yíng)類型：精品零售、精品服飾輔助運(yùn)營(yíng)類型：休閑餐飲、化裝品等建筑形狀：集中商場(chǎng)、獨(dú)棟物業(yè)等客群描畫：工程輻射三公里范圍內(nèi)年輕男女、企業(yè)白領(lǐng)等；部分入駐商家：vivavoce、Lee、H＆M、mrkt、AbleJeans、broadcast、icicle等運(yùn)營(yíng)樓層：僅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度思索：大悅城與南京路商場(chǎng)錯(cuò)位運(yùn)營(yíng)，主營(yíng)時(shí)髦、特征品牌，目的客群為時(shí)髦女性、公司白領(lǐng)等；3~5#：服裝、鞋包、化裝品等上海大悅城社區(qū)效力：商業(yè)檔次低，與工程打造的籠統(tǒng)不匹配，同時(shí)商鋪?zhàn)饨疠^低。因此該類型業(yè)態(tài)不在本案開發(fā)考量范疇之內(nèi)。市場(chǎng)分析社區(qū)效力主要運(yùn)營(yíng)類型：餐飲、美容美發(fā)、大賣場(chǎng)等輔助運(yùn)營(yíng)類型：銀行、干洗店、水果店等建筑形狀：社區(qū)低商、獨(dú)立商鋪等客群描畫：周邊居民為主工程周邊在運(yùn)營(yíng)商家便利店、美容美發(fā)、水果店、房產(chǎn)中介等現(xiàn)狀：雖然現(xiàn)有商鋪物業(yè)較為陳舊，但運(yùn)營(yíng)業(yè)種全面，根本滿足居民日常生活需求；運(yùn)營(yíng)類型：物業(yè)檔次及籠統(tǒng)：本案完全可以開發(fā)以效力居民為主的社區(qū)效力中心棒，但物業(yè)檔次和工程籠統(tǒng)將大打折扣；物業(yè)價(jià)值表達(dá)：普通效力于社區(qū)居民的商鋪?zhàn)饨疠^低，如便利店、餐大賣場(chǎng)、藥店等，工程報(bào)答率較低；常規(guī)情況下，商鋪一旦銷售小業(yè)主，或盲目隨行就市，勢(shì)必按傳統(tǒng)業(yè)態(tài)定位，將存在以下弊端：1、租金受限較大、提升幅度有限2、面臨的競(jìng)品較多、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較大，失去搶占先期的優(yōu)勢(shì)3、對(duì)本工程類住宅及辦公產(chǎn)品毫無帶動(dòng)性且拉低整個(gè)工程質(zhì)量4、難以發(fā)揚(yáng)出工程最大的地段優(yōu)勢(shì)，與普通的社區(qū)配套小商業(yè)無異同時(shí)：思索物業(yè)報(bào)答率要素蒙古路〔近西藏北路〕：121平米，700萬〔售價(jià)〕，60000元/㎡海寧路〔近晉元路〕：203平米，1018萬〔售價(jià)〕，50000元/㎡大悅城：800平米，三層，10元/㎡/天晉元路：175平米，一層，5.5元/㎡/天晉元路〔近海寧路〕：580平米，一層，3元/㎡/天市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨瓞F(xiàn)狀：市場(chǎng)商鋪銷售現(xiàn)狀：商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)：4.8元/㎡/天商鋪銷售均價(jià)：55000元/㎡根據(jù)市場(chǎng)目前情況，假設(shè)本商鋪估價(jià)65000元/㎡，年報(bào)答率為8%，合理的商鋪?zhàn)饨鸺s為14元/㎡/天；常規(guī)情況下，商鋪的效力對(duì)象決議運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)，而運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)決議了商鋪?zhàn)饨鸬母叩?，從周邊現(xiàn)有租金可以看出，常規(guī)性的社區(qū)效力類業(yè)態(tài)在租金上絕不能夠突破目前程度；如只思索簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)手獲利，那么商鋪高昂的轉(zhuǎn)手費(fèi)也并不是小業(yè)主投資商鋪的初衷效益評(píng)價(jià)〔出賣物業(yè)〕：商業(yè)建筑面積3980平方米〔約算〕，銷售均價(jià)約60000元/㎡；60000元/㎡*3980㎡〔建筑面積〕=2.388億元人民幣銷售總收入：同時(shí)，由于受西藏北路〔快速干道〕和晉元路〔單行道〕兩條道路現(xiàn)實(shí)情況的限制，商鋪賣點(diǎn)將會(huì)遭到影響商鋪出賣的優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：能夠會(huì)快速回籠資金；開發(fā)企業(yè)不能掌握物業(yè)持有權(quán)，如假想象控制商家運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)和檔次將面臨諸多困難，難以實(shí)現(xiàn)工程的一致籠統(tǒng)；商鋪主要設(shè)置于西藏北路〔城市快速干道〕、晉元路〔單行車道〕兩側(cè)，在人群導(dǎo)入上遭到阻撓，均不適宜運(yùn)營(yíng)零售、快速消費(fèi)型業(yè)態(tài)，而銷售后的物業(yè)將面臨著有限運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)問題；效益評(píng)價(jià)〔持有物業(yè)〕：商鋪價(jià)值連年上升，持有物業(yè)五年后，僅商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)1.089億元；而對(duì)于總售價(jià)2.388億元的銷售物業(yè)，十年后即可達(dá)91%的報(bào)答率！即樹立了國內(nèi)房企商業(yè)的標(biāo)桿，又實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值未來價(jià)值不可估量！參考市場(chǎng)現(xiàn)有案例，保守估計(jì)均商鋪平均年租金逐年上漲10%，假設(shè)本案起始租金為10元/㎡/天，那么本案租金遞增趨勢(shì)如下：15元/㎡/天*365*3980平方米*5〔年〕=1.089億元10%10%10%租金10元/㎡11元/㎡/天第1年第2年第3年10%第4年10%第5年12元/㎡/天13元/㎡/天14元/㎡/天15元/㎡/天五年租金總收入〔億元〕商鋪持有的優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：一致規(guī)劃和一致運(yùn)營(yíng)管理，利于工程的籠統(tǒng)打造；可定向招商〔如商家品牌〕、擁有穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)商戶、商鋪?zhàn)饨鹗杖【哂幸欢ǖ撵`敏性；在堅(jiān)持商業(yè)部分良好運(yùn)營(yíng)的情況下，可帶動(dòng)高層物業(yè)價(jià)值，保守估計(jì)20%左右的上漲空間；優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要求較高；……等多方面考量要素，本案的未來將何去何從？那么基于我們的開發(fā)原那么及前景市場(chǎng)價(jià)值區(qū)域價(jià)值評(píng)價(jià)蘇河灣地域范圍：南起蘇州河，北至交通路、虬江路，東起羅浮路、武進(jìn)路、河南北路，西至蘇州河，總用地面積為3.19平方公里；蘇河灣區(qū)域規(guī)劃：重點(diǎn)培育文化創(chuàng)意、金融效力、現(xiàn)代商貿(mào)、人力資源和信息效力五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；強(qiáng)化文化創(chuàng)意、商務(wù)商貿(mào)、休閑文娛、生態(tài)宜居四大功能，最終成為“上海中心城區(qū)北翼的先行區(qū)、中心CBD功能的拓展區(qū)、蘇州河兩岸綜合開發(fā)的樣板區(qū)、經(jīng)典海派歷史文化的展現(xiàn)區(qū)〞。同時(shí)，周邊被傳統(tǒng)商圈環(huán)伺，中外籍高端消費(fèi)人群聚集目前上海國外人士主要分布在古北板塊、新天地板塊、聯(lián)洋社區(qū)三大板塊；另外間隔本案一公里范圍內(nèi)的南京路步行街也擁有著大量的外籍人士；而南京路步行街及三公里范圍內(nèi)新天地外籍人士的溢出成為本案最具發(fā)掘潛力的目的客群區(qū)；居住人群流動(dòng)客群居住人群本案上海外籍人士主要集聚區(qū)南京路步行街新天地聯(lián)洋社區(qū)古北板塊1公里3公里一到節(jié)日、周末、足球夜、留念日、活動(dòng)日，這類地方往往人滿為患，中外文化碰撞過程中，不少中國人也受其影響參與到“洋文化〞的消費(fèi)中來，隨著上海經(jīng)濟(jì)的開展也將激發(fā)越來越多的潛在消費(fèi)者主要消費(fèi)客群：外籍人士、明星、涉外效力人士、外籍員工、大學(xué)生、社交名媛、等等如何擁有一個(gè)愉快的未來？其實(shí)“愉快未來〞離我們并不“遙遠(yuǎn)〞在此，先看他們的作法上海老外街101：區(qū)域公共交通設(shè)備不完善，工程開發(fā)以異國風(fēng)味為主題的特征酒吧一條街，主要客群為外圍區(qū)區(qū)域居住和任務(wù)的外籍人士，目前商鋪?zhàn)饨鹨堰h(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)位其它商鋪平均程度。商家品牌挑選營(yíng)造異國風(fēng)情勝利吸引外籍人士的頻頻光臨物業(yè)價(jià)值直線上升：商鋪?zhàn)饨穑?8~25元/㎡/天周邊商鋪?zhàn)饨穑?~15元/㎡/天上海新天地：上海休閑步行街的代表之作，主要客群為周邊外籍和中高端商務(wù)人士，租金程度為上海商鋪?zhàn)饨鹱罡邊^(qū)域之一；用中國特征建筑盛著外國味道酒吧吸引中外高端商務(wù)人士商鋪?zhàn)饨?0年翻12倍，5年內(nèi)仍將繼續(xù)擴(kuò)容一倍如今租金可達(dá)100元/㎡/天北京三里屯酒吧街：中國富有中國特征的酒吧街，主要吸引外籍人士的光臨。三里屯地域最早的酒吧出如今南三里屯，而構(gòu)成氣候、名聲最響的是三里屯北街。老外是北街酒吧固定的客人，不長(zhǎng)的街道上聚集著幾十家酒吧。南街的酒吧相對(duì)比較簡(jiǎn)陋，但風(fēng)格各異，音樂圈的人在南街有很大的權(quán)利，因此，南街酒吧彌漫出一種奧秘的藝術(shù)氣味。如今，京城一些新的酒吧街更分走了三里屯不少的客源，但即使如此，