建筑工程基本建設(shè)程序

建筑工程根本建設(shè)程序根本建設(shè)程序就是根本建設(shè)全過(guò)程忠必須遵守的先后順序關(guān)系，也是根本建設(shè)活動(dòng)中必須遵守的工作制度。一般分為：決策階段、設(shè)計(jì)階段、準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收等五個(gè)階段。一、決策階段的主要工作內(nèi)容1、工程建議書2、可行性研究報(bào)告3、決策立項(xiàng)二、設(shè)計(jì)階段的主要工作1、初步設(shè)計(jì)2、技術(shù)設(shè)計(jì)3、施工圖設(shè)計(jì)4、編制招標(biāo)文件三、準(zhǔn)備階段的主要工作1、調(diào)查收集原始資料；2、技術(shù)資料準(zhǔn)備；3、施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備；4、物質(zhì)準(zhǔn)備；5、季節(jié)性施工準(zhǔn)備。四、實(shí)施階段的主要工作1、組織工程施工招標(biāo)；2、做好建設(shè)準(zhǔn)備工作〔包括征地拆遷、做好“三通一平〞、落實(shí)施工力量、組織物質(zhì)供給方案等等；3、施工單位做好施工準(zhǔn)備，準(zhǔn)備就緒后提出開(kāi)工報(bào)告并經(jīng)批準(zhǔn)后邊進(jìn)入施工階段施工。五、竣工驗(yàn)收階段1、竣工驗(yàn)收：施工單位組織自檢、監(jiān)理單位組織預(yù)驗(yàn)收，預(yù)驗(yàn)收合格后施工單位提出竣工申請(qǐng)，建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位編寫自評(píng)報(bào)告，建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收，建設(shè)主管部門參與；2、竣工結(jié)算：結(jié)清施工合同價(jià)款，確定工程工程從籌建到竣工投產(chǎn)過(guò)程的全部施工支出費(fèi)用；3、交付使用。根本建設(shè)管理流程工程申請(qǐng)編制工程建議書，申請(qǐng)批復(fù)。可行性研究、立項(xiàng)工程申請(qǐng)批復(fù)后，編制可行性研究報(bào)告，報(bào)告批復(fù)，批復(fù)包括《規(guī)劃要點(diǎn)通知書》，《規(guī)劃意見(jiàn)書》等。列入年度方案，形成年度方案表。辦理征地手續(xù)選址報(bào)告、用地申請(qǐng)。用地批準(zhǔn)文件包括《選址意見(jiàn)通知書》或《規(guī)劃意見(jiàn)書》、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地許可證》。測(cè)量、勘察《拔地測(cè)量及測(cè)量報(bào)告》，工程地質(zhì)勘察合同，《地質(zhì)勘察報(bào)告》《建設(shè)用地針樁通知單》等。設(shè)計(jì)招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)合同、設(shè)計(jì)概算、初步設(shè)計(jì)。施工圖報(bào)審消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)，施工圖設(shè)計(jì)文件，審查通知書，施工圖審查報(bào)告。監(jiān)理招投標(biāo)監(jiān)理招投標(biāo)文件、監(jiān)理合同。施工招投標(biāo)施工招投標(biāo)文件、施工合同。辦理開(kāi)工手續(xù)工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、《建筑工程開(kāi)工審查表》、《建筑工程施工許可證》。十一、工程施工十二、工程報(bào)竣工驗(yàn)收施工單位提交工程竣工報(bào)告。十三、竣工預(yù)驗(yàn)收施工單位報(bào)《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)驗(yàn)單》，勘察單位報(bào)《工程質(zhì)量檢查報(bào)告》，監(jiān)理單位報(bào)《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》，設(shè)計(jì)單位報(bào)《工程質(zhì)量檢查報(bào)告》。十四、規(guī)劃驗(yàn)收《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，規(guī)劃許可證上加蓋規(guī)劃驗(yàn)收章。十五、工程檔案預(yù)驗(yàn)收城建檔案館形成《建設(shè)工程竣工檔案預(yù)驗(yàn)收意見(jiàn)》十六、工程竣工驗(yàn)收建設(shè)單位提交《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、人防等部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。十七、工程接收監(jiān)理單位簽發(fā)《竣工移交證書》、建設(shè)單位提交《房屋建筑質(zhì)量保修書》十八、工程竣工備案施工單位提交《工程竣工報(bào)告》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)那么指南1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，根本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)問(wèn)題。土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限〔只是載明〕；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里表達(dá)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里表達(dá)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證〕之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成局部。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成局部的規(guī)劃條件。2、工程公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)工程要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比擬大，比方設(shè)立工程公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的工程公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置工程子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是工程的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方根本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)開(kāi)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)工程都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，根本上都是直接去這些部門，譬如去方案部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比擬有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門根本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。下一篇開(kāi)始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。3、總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比擬多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查〞。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防標(biāo)準(zhǔn)，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比方建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化根本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。〔在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿〕4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原那么性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，根本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是根本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，根本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)效勞都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比擬容易通過(guò)一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的根底上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求根本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，根本上都別想通過(guò)單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比方所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有方法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹ＹI的人也少。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買一巴掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，確實(shí)只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，根本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比方廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說(shuō)停車位都能買到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比擬沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了。不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒(méi)鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。6、消防和人防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存反感。先從消防說(shuō)起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商，也確實(shí)是非常的不象話，要滿足消防標(biāo)準(zhǔn)的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模确诫娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不方便的。根本上來(lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各開(kāi)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說(shuō)句公正話：涉及生命平安的消防標(biāo)準(zhǔn)，根本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比方12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是根本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那局部地下室也可以搞停車位，但是這局部要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這局部停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛揪植康能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想方法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比方人防那個(gè)平安門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的根底上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)開(kāi)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比擬能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比擬能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比擬不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，確實(shí)不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積確實(shí)可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣枯燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡?！参艺f(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事?！车谀戏剑瑑H僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)工程，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了躲避這個(gè)9070，還想了些花招，比方設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在外表上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅工程門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)就表示平安合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不平安反正我個(gè)人不知道。施工圖審查是收費(fèi)工程，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么標(biāo)準(zhǔn)。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)方法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用標(biāo)準(zhǔn)的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比方廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質(zhì)量監(jiān)督、平安監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、工程備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質(zhì)量監(jiān)督站和平安監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是平安問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是平安問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在假設(shè)干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比方有些平安問(wèn)題確實(shí)跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴平安頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比方樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)工程，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)工程養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)根本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)效勞出來(lái)，譬如平安生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了防止有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒(méi)寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司〔無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分〕，其房地產(chǎn)工程不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和平安員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)工程大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾?。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)那么，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)那么，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。11、施工許可證我懷著萬(wàn)分沖動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。施工許可證所須材料根本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，根本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAMEOVER。在改革開(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)工程，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)效勞嗎？到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)那么。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。我知道我這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)那么當(dāng)成了規(guī)那么。這些規(guī)那么維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后到達(dá)的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的大城市，也有空子可以鉆，比方基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室局部的施工許可證，再發(fā)地上局部。這么把一個(gè)工程分割成很多局部發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。之后的內(nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。12、插曲,來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。根本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：1〕減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可防止的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)藏了多少多少地，足以做多少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)在供地缺乏這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)藏的那些地都在什么位置，根本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)?。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)藏那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定開(kāi)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種挖苦。唉2〕打壓購(gòu)置需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒(méi)錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒(méi)有解決任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝。3〕強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商成心建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差異嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)覺(jué)察過(guò)有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上根本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。不會(huì)有別的什么新把戲出來(lái)了。這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了。接下來(lái)，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些興旺城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。唉，又來(lái)一個(gè)“做通〞工作。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑確實(shí)是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。唉14、預(yù)售許可證終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比擬嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)上下，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起〞，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有〔也沒(méi)有權(quán)力〕對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比方施工不標(biāo)準(zhǔn)造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用局部的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的成心造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或成心去成心做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿?，F(xiàn)在為了防止這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。唉，又出來(lái)一個(gè)“做通〞工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比擬不適宜。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。先從土地抵押說(shuō)起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)那么越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在根本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。不多說(shuō)了。根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)那么，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)方法〔唉，我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的，靠〕?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是別離的。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比擬合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉〔有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極〕，然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，確實(shí)如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)憂房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押，也行。國(guó)土部門與房管部門別離，實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆的的制度啊。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市〔這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)〕，也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來(lái)做事。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用?？傊?，方法都是人想出來(lái)的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，根本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。根本的過(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開(kāi)發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過(guò)。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比擬大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說(shuō)什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說(shuō)這是誰(shuí)的責(zé)任吧，這根本都說(shuō)不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收根本上都通過(guò)。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，根本上都是這么個(gè)寫法：原那么同意通過(guò)驗(yàn)收，但如下問(wèn)題需要進(jìn)一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。竣工之后，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過(guò)程中，監(jiān)理公司都沒(méi)人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了?？⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺(jué)得比擬奇怪。也沒(méi)見(jiàn)到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情。但是我國(guó)在這些問(wèn)題上一直充滿著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。物業(yè)管理這一塊，我就不多說(shuō)了。各項(xiàng)手續(xù)根本上到這里就結(jié)束了。接下來(lái)就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。17、結(jié)束語(yǔ)首先得說(shuō)，我每天跑來(lái)跑去，回來(lái)鼓搗這個(gè)東西，我是真寫出厭煩情緒了。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過(guò)這個(gè)結(jié)尾很倉(cāng)促就是了。這整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒(méi)寫進(jìn)來(lái)。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事。

我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康慕ㄗh。我往往都報(bào)以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒(méi)有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？憤青們會(huì)和我說(shuō)，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。憤青們又會(huì)說(shuō)，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你試圖標(biāo)準(zhǔn)做事，老實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無(wú)所獲。連告都不知道要去告誰(shuí)。我親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改正再來(lái)。無(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)那么的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)那么比任何行業(yè)都要顯得重要。我無(wú)意于評(píng)價(jià)現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開(kāi)了思考這個(gè)問(wèn)題的崗位，就讓其他的管理者來(lái)思考吧。我只是想說(shuō)：生存啊，它從來(lái)都不是一件容易的事。建筑施工準(zhǔn)備工作的內(nèi)容一、技術(shù)準(zhǔn)備工作一〕熟悉、審查施工圖紙和有關(guān)的設(shè)計(jì)文件；1、閱圖自審，寫出圖紙自審記錄，為圖紙會(huì)審做準(zhǔn)備；2、參加組織圖紙會(huì)審〔一般由建設(shè)單位組織〕；3、設(shè)計(jì)圖紙的現(xiàn)場(chǎng)簽證工作。分建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)修改變更；施工單位提出的設(shè)計(jì)修改變更需由施工單位先向監(jiān)理單位上報(bào)技術(shù)核定單，監(jiān)理單位審查完畢后經(jīng)建設(shè)單位轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)單位核定。二〕原始資料的調(diào)查分析〔自然條件和技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的調(diào)查分析〕；三〕編制施工圖預(yù)算和施工預(yù)算。施工圖預(yù)算是施工單位編制確實(shí)定建筑安裝工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)文件，是施工企業(yè)簽訂承包合同、工程結(jié)本錢核算等方面主要依據(jù)；施工預(yù)算它直接受施工圖預(yù)算的控制，是施工本錢、考核用工、兩算比照、簽發(fā)施工任務(wù)單、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)。四〕編制施工組織設(shè)計(jì)。二、物質(zhì)準(zhǔn)備1、根據(jù)施工預(yù)算進(jìn)行分析，編制材料需求量方案；2、構(gòu)〔配〕件、制品的加工準(zhǔn)備；3、建筑安裝機(jī)具的準(zhǔn)備；4、生產(chǎn)工藝設(shè)備的準(zhǔn)備。三、勞動(dòng)組織準(zhǔn)備1、建立擬建工程的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)；2、建立精干的施工班組；3、集結(jié)施工力量、組織勞動(dòng)力進(jìn)場(chǎng)；4、向施工班組進(jìn)行平安技術(shù)交底；5、建立健全各項(xiàng)管理制度。四、施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備1、做好施工現(xiàn)場(chǎng)的控制網(wǎng)測(cè)量，根據(jù)甲方給定的經(jīng)緯坐標(biāo)控制網(wǎng)及水準(zhǔn)控制標(biāo)高，設(shè)置場(chǎng)地測(cè)量控制網(wǎng)和水準(zhǔn)基樁；2、做好〞三通一平〞gz;3、建造臨時(shí)設(shè)施〔生產(chǎn)、辦公、生活、居住等設(shè)施〕；4、安裝調(diào)試施工機(jī)具；5、做好構(gòu)配件、制品和材料儲(chǔ)存及堆放場(chǎng)地；6、確定材料檢測(cè)單位，并將實(shí)驗(yàn)室相關(guān)資料向監(jiān)理單位報(bào)審；7、向質(zhì)監(jiān)站、平安站等技術(shù)主管部門備案、申請(qǐng)監(jiān)管；8、做好冬雨季施工工作，制度方案或措施；9、各項(xiàng)工作完成后，向相關(guān)單位提交開(kāi)工報(bào)告，申請(qǐng)開(kāi)工。單位工程施工組織設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容施工組織設(shè)計(jì)是用來(lái)指導(dǎo)施工全過(guò)程中各項(xiàng)活動(dòng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)性文件，其主要內(nèi)容包括：工程概況及工程特點(diǎn)；施工順序及施工方法；單位工程施工進(jìn)度方案；主要材料、構(gòu)件、半成品、設(shè)備、施工機(jī)具方案；施工平面布置圖；各工種需求量方案；施工準(zhǔn)備工作方案；冬雨季施工及平安施工措施。施工平面圖設(shè)計(jì)平面圖設(shè)計(jì)內(nèi)容設(shè)計(jì)施工平面圖；編制施工設(shè)施方案〔分生產(chǎn)性、生活性本類〕；臨時(shí)用水布置圖；臨時(shí)用電配置圖；臨時(shí)道路配置；排水系統(tǒng)配置；CI規(guī)劃。施工平面布置圖設(shè)計(jì)步驟：確定垂直運(yùn)輸設(shè)備的位置〔井架、施工電梯、門架、塔吊等〕；確定攪拌站、材料加工位置、材料、構(gòu)配件堆放位置；布置運(yùn)輸?shù)缆贰矄蜗虻缆穼?.5米、雙行道不小于6米〕；布置臨時(shí)設(shè)施〔辦公室、加工房、庫(kù)房、工人宿舍等〕；布置水電管網(wǎng)(利用擬建工程和市政設(shè)施，管線總長(zhǎng)度力求最短；消防栓離建筑物應(yīng)在5~25米，距離道路邊緣不應(yīng)大于2米)。建筑施工企業(yè)施工管理制度施工準(zhǔn)備工作制度施工手續(xù)準(zhǔn)備辦好開(kāi)工手續(xù)，并氣取得如消防、環(huán)保、人防等方面的認(rèn)可。技術(shù)準(zhǔn)備學(xué)習(xí)圖紙并形成圖紙會(huì)審準(zhǔn)備文件；參加設(shè)計(jì)交底及會(huì)審；編制施工預(yù)算；編制施工組織設(shè)計(jì)；建筑物的定位、放線、引入水準(zhǔn)控制點(diǎn)；組織工程所用材料、構(gòu)件、機(jī)具陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，并做好相應(yīng)的技術(shù)試驗(yàn)、檢驗(yàn)；搭設(shè)必要的臨時(shí)設(shè)施；技術(shù)負(fù)責(zé)人組織技術(shù)、平安交底；分配或下達(dá)分項(xiàng)施工任務(wù)，簽訂總分包合同；10、做好前后分部、分項(xiàng)工程交接工作；11、做好冬雨季施工準(zhǔn)備工作。三、現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備1、設(shè)置控制方格網(wǎng)測(cè)設(shè)，設(shè)置永久坐標(biāo)樁及水準(zhǔn)點(diǎn)；2、現(xiàn)場(chǎng)清障、平整，做好“三通一平〞工作；3、組建工程部，簽訂總分包合同及勞務(wù)分包合同；4、依據(jù)施工組織設(shè)計(jì)的平面布置圖搭建臨時(shí)設(shè)施；5、做好施工機(jī)械、機(jī)具進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作；6、積極做好材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)方案；7、做好“四新〞試驗(yàn)、試制的技術(shù)準(zhǔn)備工作〔新結(jié)構(gòu)、新材料、新技術(shù)、新工藝〕。開(kāi)工應(yīng)具備的條件施工圖齊備,并已經(jīng)過(guò)圖審和圖紙會(huì)審；征地已辦妥。并已完成拆遷和場(chǎng)地平整工作；施工組織設(shè)計(jì)已編制并經(jīng)過(guò)審批；施工力量、材料、設(shè)備已落實(shí)并進(jìn)場(chǎng)；規(guī)劃許可證、施工許可證已辦妥；“三通一平〞工作已完成〔五通一平指：通水、通電、道路通、通訊通、煤氣通、場(chǎng)地平整〕；施工合同已簽署，管理資料已向監(jiān)理單位報(bào)審批準(zhǔn)；申請(qǐng)開(kāi)工。單位工程技術(shù)負(fù)責(zé)人的責(zé)任制度全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)工作和技術(shù)管理工作；負(fù)責(zé)單位工程圖紙審查及技術(shù)交底；參與編制單位工程《施工組織設(shè)計(jì)》，并貫徹執(zhí)行；負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)技術(shù)復(fù)核工作，如對(duì)軸線、標(biāo)高及招標(biāo)等的技術(shù)復(fù)核等；負(fù)責(zé)單位工程的材料檢驗(yàn)工作；負(fù)責(zé)整理技術(shù)檔案、原始資料及施工技術(shù)總結(jié)，繪制竣工圖；參加竣工檢查和竣工驗(yàn)收工作。抓住圖紙會(huì)審的重點(diǎn)設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家現(xiàn)行政策和本地區(qū)的實(shí)際情況；工程的結(jié)構(gòu)是否符合平安、消防的可靠性，經(jīng)濟(jì)合理的原那么，有哪些合理的改良意見(jiàn)？根據(jù)本單位的特長(zhǎng)和機(jī)械裝備能力，現(xiàn)場(chǎng)施工條件是否滿足平安施工的要求？工程的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝、管線等專業(yè)施工圖紙之間是否存在矛盾？鋼筋細(xì)部節(jié)點(diǎn)與水電和其他預(yù)埋節(jié)點(diǎn)是否符合施工要求；圖紙各部位尺寸、標(biāo)高是否統(tǒng)一？圖紙說(shuō)明是否一致？設(shè)計(jì)的深度是否符合施工要求？各種管道的走向是否合理？是否與地上〔下〕建筑物、構(gòu)筑物相交叉？大型構(gòu)件和設(shè)備的吊裝方案是否可行等？圖紙會(huì)審變更制度圖紙會(huì)審由建設(shè)單位組織，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位參加；圖紙會(huì)審應(yīng)做好紀(jì)要，紀(jì)要一般由施工單位或監(jiān)理單位組織匯總并由建設(shè)單位轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)單位答疑，各方簽字蓋章后作為設(shè)計(jì)文件的一局部列入工程檔案；施工過(guò)程中，無(wú)論建設(shè)單位還是施工單位提出的設(shè)計(jì)變更都要填寫《施工變更聯(lián)系單》，經(jīng)監(jiān)理、建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位簽字同意前方可實(shí)施；所有設(shè)計(jì)變更資料，包括《設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單》、《設(shè)計(jì)修改變更圖紙》等均需有文字記錄并納入工程檔案。施工組織設(shè)計(jì)的編制和審批工程部技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制《施工組織設(shè)計(jì)及各專項(xiàng)方案》；分部工程施工方案由工程部技術(shù)負(fù)責(zé)人審批；特殊工程施工方案和分部施工方案由工程部技術(shù)負(fù)責(zé)人審核后和《施工組織設(shè)計(jì)》一起報(bào)公司總工程師審批；施工定位放線程序甲方委托規(guī)劃管理部門確定“紅線〞，設(shè)置不少于兩個(gè)永久或半永久性的放線基準(zhǔn)點(diǎn)；施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)交線、交點(diǎn)并現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)文件；施工單位放線、監(jiān)理單位進(jìn)行技術(shù)復(fù)核；甲方負(fù)責(zé)辦理開(kāi)工、申請(qǐng)規(guī)劃部門驗(yàn)線；符合要求后，施工單位開(kāi)始組織施工。單位工程質(zhì)量控制資料核查內(nèi)容〔建筑與結(jié)構(gòu)局部〕圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)變更、洽商記錄；工程定位、測(cè)量及放線記錄；材料試驗(yàn)報(bào)告及見(jiàn)證檢測(cè)報(bào)告；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；施工記錄〔日記〕；預(yù)制構(gòu)件、預(yù)制混凝土合格證；地基、主體結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)及抽樣檢測(cè)資料；分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄；工程質(zhì)量事故及事故調(diào)查處理資料；10、新材料、新工藝施工記錄。平安檢查評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1、平安管理10分平安生產(chǎn)責(zé)任制目標(biāo)管理施工組織設(shè)計(jì)分部〔分項(xiàng)〕平安技術(shù)交底平安檢查平安教育2、文明施工20分現(xiàn)場(chǎng)圍擋封閉管理施工現(xiàn)場(chǎng)材料堆放現(xiàn)場(chǎng)住宿現(xiàn)場(chǎng)防火3、腳手架10分4、基坑支護(hù)與模板工程10分5、“三保〞、“四口〞防護(hù)10分“平安帽平安網(wǎng)平安帶〞；“樓梯口電梯井口預(yù)留洞口通道口〞。6、施工用電10分7、物料提升機(jī)與施工電梯10分8、塔吊10分9、起重吊裝5分10、施工機(jī)具5分以上總分合計(jì)為：100分，根據(jù)檢查工程按相關(guān)規(guī)定計(jì)算平安檢查分?jǐn)?shù)。工程質(zhì)量驗(yàn)收流程一、檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收流程1、施工單位根據(jù)圖紙、標(biāo)準(zhǔn)、施工方案和平安技術(shù)交底等組織施工；2、施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行過(guò)程施工質(zhì)量的檢查、檢驗(yàn)，并形成如下施工資料：1〕施工測(cè)量記錄，2〕施工物質(zhì)記錄，3〕施工記錄，4〕施工試驗(yàn)記錄等。3、施工完成，施工單位自檢，自檢合格后將《檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄》報(bào)監(jiān)理單位，請(qǐng)監(jiān)理單位組織對(duì)檢驗(yàn)批質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收；4、監(jiān)理單位組織驗(yàn)收合格后，施工單位組織下一道工序的施工。二、分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收流程1、同一分項(xiàng)各檢驗(yàn)批施工完成，施工單位組織自檢；2、所有檢驗(yàn)批自檢合格后將《分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄》報(bào)監(jiān)理單位審查，并請(qǐng)監(jiān)理單位組織分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收；3、分項(xiàng)工程驗(yàn)收合格后，施工單位可以進(jìn)入下一道工序的施工。三、分部〔子分部〕工程質(zhì)量驗(yàn)收流程1、同一分部的子分部工程施工完成，施工單位組織自檢，自檢形成分部工程驗(yàn)收資料有：1〕施工管理資料，2〕施工技術(shù)資料,3)施工測(cè)量記錄，4〕施工物質(zhì)資料，5〕施工記錄，6〕施工試驗(yàn)記錄，7〕分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄。2、自檢合格后將《分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄》報(bào)監(jiān)理單位審查，并請(qǐng)監(jiān)理單位組織施工單位對(duì)分部工程進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收；如根底分部，主體工程分部等質(zhì)量驗(yàn)收必須請(qǐng)勘察、設(shè)計(jì)單位參加；3、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，施工單位可以進(jìn)入下一道工序的施工。四、單位工程質(zhì)量驗(yàn)收流程1、同一單位工程所有分部工程施工完成；2、施工單位自檢合格后報(bào)請(qǐng)監(jiān)理單位驗(yàn)收，驗(yàn)收資料內(nèi)容包括：1〕《單位〔子單位〕工程質(zhì)量控制核查記錄》；2〕《單位〔子單位〕工程平安和功能檢驗(yàn)資料核查及主要功能抽檢記錄》；3〕《單位〔子單位〕工程觀感質(zhì)量檢查記錄》。3、監(jiān)理單位進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收合格后，竣工資料報(bào)檔案館進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，形成《建設(shè)工程竣工檔案預(yù)驗(yàn)收意見(jiàn)》；4、建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理及施工單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，形成如下文件：1〕勘察單位提交《工程質(zhì)量檢查報(bào)告》；2〕監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》；3〕施工單位提交《工程竣工報(bào)告》；4〕建設(shè)單位提交《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；5〕《單位〔子單位〕工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》。5、竣工驗(yàn)收合格后，監(jiān)理單位簽發(fā)《竣工移交證書》，施工單位將工程移交給建設(shè)單位；6、工程竣工備案。工程竣工備案除具備上述技術(shù)文件外還有包括如下資料：1〕《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其他規(guī)劃批復(fù)文件；2〕《建設(shè)工程施工許可證》；3〕《工程質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記表》；4〕《地基驗(yàn)槽檢查記錄》；5〕《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書》；6〕《水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告》；7〕《環(huán)境監(jiān)測(cè)檢驗(yàn)報(bào)告》；8〕《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》；9〕其他資料。單位工程分部〔子分部〕工程的劃分及代號(hào)一、地基與根底分部子分部包括：有支護(hù)的土方工程；復(fù)合根底；樁根底；鋼結(jié)構(gòu)工程。二、主體結(jié)構(gòu)分部子分部包括：預(yù)應(yīng)力工程；鋼結(jié)構(gòu)；木結(jié)構(gòu)；網(wǎng)架與索膜。三、裝飾、裝修分部子分部包括：幕墻工程四、建筑屋面分部五、建筑給水、排水及采暖分部子分部包括：供熱鍋爐及輔助設(shè)備。六、建筑電氣分部子分部包括：變配電室〔高壓〕。七、智能建筑子分部包括：通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建筑設(shè)備監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，平安防范系統(tǒng)，環(huán)境。八、通風(fēng)與空調(diào)分部九、電梯分部十、節(jié)能分部需移交城建檔案館的備案資料A類資料〔建設(shè)單位資料〕一、A1、決策立項(xiàng)文件1、工程建議書建設(shè)單位〔資料來(lái)源〕2、工程建議書的批復(fù)文件建設(shè)主管部門〔資料來(lái)源〕3、可行性研究報(bào)告工程咨詢單位〔資料來(lái)源〕4、可行性研究報(bào)告批復(fù)文件建設(shè)主管部門〔資料來(lái)源〕5、關(guān)于立項(xiàng)的會(huì)議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)會(huì)議組織單位〔資料來(lái)源〕6、專家對(duì)工程的有關(guān)建議文件建設(shè)單位7、工程評(píng)估研究資料建設(shè)單位二、A2建設(shè)用地、征地、撤除文件1、征地、用地的批準(zhǔn)文件和對(duì)使用固有土地的批準(zhǔn)文件政府土地管理部門2、規(guī)劃意見(jiàn)書及附圖規(guī)劃部門3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、許可證附件及附圖規(guī)劃部門4、國(guó)有土地使用證國(guó)有土地管理部門三、A3勘察、測(cè)繪、設(shè)計(jì)文件1、工程地質(zhì)勘察報(bào)告勘察單位2、水文地質(zhì)勘察報(bào)告勘察單位3、建筑用地定樁通知單規(guī)劃部門4、驗(yàn)線通知單規(guī)劃部門5、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及附圖規(guī)劃部門6、審定設(shè)計(jì)方案通知書及附圖規(guī)劃部門7、審定設(shè)計(jì)方案通知書要求、征求有關(guān)人防、環(huán)保、消防有關(guān)部門交通、園林、市政、文物、通訊、保密、河湖、教育等部門的審查意見(jiàn)和要求或取得的有關(guān)協(xié)議。8、消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)消防單位9、施工圖設(shè)計(jì)文件審查通知書及施工圖審查報(bào)告規(guī)劃部門〔審圖辦〕四、A4工程招投標(biāo)及承包合同文件〔不需進(jìn)檔案館備案〕五、A5工程開(kāi)工文件1、年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件建設(shè)主管部門2、修改工程施工圖通知書規(guī)劃部門3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、附件及附圖規(guī)劃部門4、建設(shè)工程施工許可證規(guī)劃部門5、工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)六、A6商務(wù)文件1、工程結(jié)〔決〕算合同雙方2、交付使用固定資產(chǎn)清單施工單位3、建設(shè)工程概算設(shè)計(jì)單位七、工程竣工驗(yàn)收及備案文件1、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表建設(shè)單位2、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告建設(shè)單位3、有規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件相關(guān)主管部門或準(zhǔn)許使用文件4、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》建設(shè)與施工單位5、《住宅質(zhì)量保證書》，《住宅使用說(shuō)明書》建設(shè)單位6、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證規(guī)劃部門八、其他文件1、工程竣工總結(jié)建設(shè)單位2、工程未開(kāi)工前的原貌、竣工新貌照片建設(shè)單位3、工程開(kāi)工、施工、竣工的錄像資料建設(shè)單位B類資料〔監(jiān)理單位資料〕B1：監(jiān)理管理資料1、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)那么監(jiān)理單位2、監(jiān)理工作總結(jié)〔專項(xiàng)工作、階段性工作和竣工總結(jié)〕監(jiān)理單位B2：監(jiān)理工作記錄質(zhì)量事故報(bào)告及處理資料B3：竣工驗(yàn)收資料1、竣工移交證書監(jiān)理單位〔表B3-2〕2、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告監(jiān)理單位C類資料〔施工資料〕C0：工程管理及驗(yàn)收資料1、工程概況表施工單位〔0-1〕2、建設(shè)工程質(zhì)量事故調(diào)〔勘〕查筆錄施工單位〔0-2〕3、建設(shè)工程質(zhì)量施工報(bào)告書施工單位〔0-3〕4、單位〔子單位〕工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄施工單位5、施工總結(jié)施工單位6、工程竣工報(bào)告C1：施工管理資料〔該局部資料無(wú)需備案〕C2：施工技術(shù)資料1、圖紙會(huì)審紀(jì)要施工單位〔C2-2〕2、設(shè)計(jì)變更通知單施工單位〔C2-3〕3、工程洽商記錄施工單位〔C2-4〕C3：施工測(cè)量記錄1、工程定位測(cè)量記錄施工單位〔C3-1〕2、基槽驗(yàn)收記錄施工單位〔C3-2〕3、沉降觀測(cè)記錄施工單位C4：施工物質(zhì)資料1、預(yù)制混凝土出廠合格證供給單位提供〔C4-8〕2、鋼材性能檢驗(yàn)報(bào)告供給單位提供3、幕墻性能檢測(cè)報(bào)告〔四性〕供給單位提供4、幕墻用的硅酮結(jié)構(gòu)膠檢測(cè)報(bào)告供給單位提供5、幕墻用石材性能檢測(cè)報(bào)告供給單位提供6、鋼材試驗(yàn)報(bào)告表C4-97、水泥試驗(yàn)報(bào)告表C4-108、砂試驗(yàn)報(bào)告表C4-119、碎〔卵〕石試驗(yàn)報(bào)告表C4-1210、外加劑試驗(yàn)報(bào)告表C4-1311、磚〔砌塊〕試驗(yàn)報(bào)告表C4-1712、預(yù)應(yīng)力筋復(fù)試報(bào)告檢測(cè)