《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》

?中華人民共和國物權(quán)法?

與

?物業(yè)管理條例?2/1/20241.什么是物權(quán)？物權(quán)：物之歸屬權(quán)、物之利用權(quán)即是權(quán)利人對特定的物直接支配、管領(lǐng)的權(quán)利

直接支配意味著無須他人的同意、無須他人的意思、無須他人的介入權(quán)利人就可以獨立地作出決斷并根據(jù)自己的意志控制、占有、使用以及依法處分、處置的民事權(quán)利2/1/20242.?物權(quán)法?的架構(gòu)根本原那么第一編：總那么物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅38條物權(quán)的保護(hù)國家、集體、私人之所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二編：所有權(quán)相鄰關(guān)系之相鄰權(quán)共有所有權(quán)取得的特別規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)物權(quán)法第三編：用益物權(quán)五編，247條宅基地使用權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)第四編：擔(dān)保物權(quán)質(zhì)權(quán)留置權(quán)第五編：占有附那么2/1/20243.?物業(yè)管理條例?的修改379號國務(wù)院令-------504號國務(wù)院令第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〞的指導(dǎo)與監(jiān)督刪除了第十條第二款第十一條業(yè)主大會職責(zé)修改成“以下事項由業(yè)主共同決定〞第十二條投票權(quán)方式與?物權(quán)法?一致第十九條修改保持與第十條一致物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)效勞企業(yè)〞業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約〞，業(yè)主臨時公約為“臨時管理規(guī)約〞第十五條業(yè)主委員會由業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)修改為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項〞2/1/20244.建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系和法律制度所有權(quán)問題：1.公共、公用與共用、共有2.建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域3.紅線、紫線、黃線、綠線、藍(lán)線4.所有權(quán)的初始獲得、創(chuàng)設(shè)獲得與繼受獲得5.小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)用房等專有局部的所有權(quán)6.會所、車庫、綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬地7.人防工程的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)8.小區(qū)的樓頂廣告、無線發(fā)射出租的共有收益歸屬9.房改房、經(jīng)濟適用房、本錢價房、標(biāo)準(zhǔn)價房、共有住房承租房的權(quán)利性質(zhì)10.物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系11.相鄰關(guān)系的處理原那么2/1/20245.物權(quán)法應(yīng)規(guī)定哪些國家財產(chǎn)？國家財產(chǎn)分為經(jīng)營性財產(chǎn)與非經(jīng)營性財產(chǎn)，物權(quán)法規(guī)定非經(jīng)營性財產(chǎn)，經(jīng)營性財產(chǎn)由公司法等規(guī)定物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定的非經(jīng)營性財產(chǎn)，分為：1、公有物〔國家所有國家使用的財產(chǎn)〕，包括國家機關(guān)辦公設(shè)施〔如人民大會堂〕；軍事設(shè)施、武器、裝備等；礦藏、土地、山脈、水流、海域等2、公用物〔國家所有公眾使用〕，包括道路、機場、車站、碼頭、公立公園、公立博物館、圖書館、公立學(xué)校、公立醫(yī)院等公用物也是任何個人無法排他地占有和消費的物品2/1/20246.新提出了“建筑區(qū)劃〞〔?物業(yè)管理條例?中的“物業(yè)管理區(qū)域〞〕概念?？梢岳斫鉃橥恋亍凹t線〞四至。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他物權(quán)不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權(quán)利道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。但其他規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。2/1/20247.?物權(quán)法?與?物業(yè)管理條例?1.業(yè)主對建筑物管理方式的自主選擇2.由業(yè)主共同決定的事項及其程序3.業(yè)主大會投票權(quán)4.業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位與訴訟地位5.物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系物業(yè)管理維修基金與專項維修資金1.物業(yè)管理日常維修與中修、大修、更新改造2.專項維修資金的籌集、使用包干制與酬金制2/1/20248.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

?中華人民共和國物權(quán)法?第六章專有局部享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)〞專有局部以外的共有局部享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有〞故亦稱“共用局部的持份權(quán)〞專有局部以外的共有局部享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)〞2/1/20249.?物權(quán)法?與原?物業(yè)管理條例?的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原?物業(yè)管理條例?的區(qū)別：原?條例?的2/3投票權(quán)?物權(quán)法?的雙2/32/1/202410.?物權(quán)法?與原?物業(yè)管理條例?的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原?物業(yè)管理條例?的區(qū)別：原?條例?的“雙過半〞?物權(quán)法?的“新雙過半〞2/1/202411.業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主……?中華人民共和國物權(quán)法?規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人……?物業(yè)管理條例?規(guī)定的房屋所有權(quán)人非業(yè)主使用人……物業(yè)使用人、住戶、租戶等不動產(chǎn)所有權(quán)……按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書……簽訂了售房合同開展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書〔或售房合同〕和?中華人民共和國婚姻法?界定2/1/202412.夫妻共同財產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記

業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記

夫妻個人財產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對抗第三人2/1/202413.對于不動產(chǎn)物權(quán)：其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法統(tǒng)一規(guī)定，即無論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng)登記，始生效力非依法律行為而取得不動產(chǎn)物權(quán)，如繼承、強制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，非經(jīng)登記，不得處分2/1/202414.業(yè)主總?cè)藬?shù)I.

產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實際交付者2/1/202415.管理人業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會政府主管部門及相關(guān)部門管理效勞人物業(yè)管理公司管理效勞人，是指業(yè)主大會決議、決定或管理負(fù)責(zé)人或業(yè)主委員會雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護(hù)事務(wù)者2/1/202416.?物權(quán)法?與物業(yè)管理?物權(quán)法?涉及物業(yè)管理方面主要集中在“第六章：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)〞，其影響作用：在社會經(jīng)濟方面，有助于解決人口增加，土地面積有限的問題。有效率地使用土地，減少建筑本錢，促進(jìn)都市更新，尤其是使更多的老百姓擁有自己住房的所有權(quán)在人民生活方式方面，改變傳統(tǒng)觀念和生活習(xí)慣，共同參與制定管理規(guī)約，組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會，創(chuàng)設(shè)合理標(biāo)準(zhǔn)，以保障和促進(jìn)大家業(yè)主的共同生活在物權(quán)制度方面，重新建構(gòu)一套合理有效率的標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)定專有局部和共用局部的法律關(guān)系在消費者權(quán)利方面，維護(hù)了作為建筑物物業(yè)消費者的合法權(quán)益2/1/202417.建筑物區(qū)分所有權(quán)立法的目的與原那么建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度以及?物業(yè)管理條例?的制定系為加強建筑物大廈之管理維護(hù)，提升居住生活品質(zhì)，并促進(jìn)社會安定、安寧、和諧與安居立法指導(dǎo)原那么：建筑物大廈物權(quán)關(guān)系立體化敦親睦鄰法律化，共同決策大家共同利益管理組織民主化，民主協(xié)商私法關(guān)系行政化和罰那么化2/1/202418.不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)2/1/202419.建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)2/1/202420.建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系

專有局部建筑物物權(quán)關(guān)系共用局部〔共有局部〕所有權(quán)基地使用權(quán)〔地上權(quán)、租賃權(quán)等〕業(yè)主大會〔區(qū)分所有權(quán)人集會〕建筑物區(qū)分所有權(quán)管理人業(yè)主委員會管理組織業(yè)主、物業(yè)使用人管理效勞人〔物業(yè)管理公司〕?物權(quán)法?--------------國家根本法律?物業(yè)管理條例?-----國家行政法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)根底管理規(guī)約〔業(yè)主公約)業(yè)主大會決議、決定2/1/202421.單獨所有、共有專有局部建筑物區(qū)分所有權(quán)之標(biāo)的適用于不動產(chǎn)物權(quán)規(guī)定使用區(qū)分所有權(quán)人專用約定共用由區(qū)分所有權(quán)人按應(yīng)有局部共有所有權(quán)不屬于專有之建筑物局部〔如樓梯間、消防通道、屋面、外墻等〕法定建筑物之附屬物〔如排水、防火、空調(diào)、管線等設(shè)備〕建筑物之附屬設(shè)備〔如消防栓、天井、共有停共用局部分類車場、游泳池〕〔共有局部〕約定附屬建筑物〔如別棟建筑物的倉庫、車庫〕約定專有局部〔如交誼廳、會所、會議室〕全體共用〔大共〕局部共用〔小共〕售房合同約定共用局部之專用權(quán)〔約定專用〕管理規(guī)約約定業(yè)主大會決議〔物業(yè)效勞合同〕約定2/1/202422.2/1/202423.共用局部是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題2/1/202424.專有局部與共用局部之范圍界定確定專有局部與共用局部范圍對物業(yè)管理的意義與作用：內(nèi)容：專有局部——專項效勞、特約效勞共用局部——常規(guī)效勞責(zé)任：專有局部——業(yè)主自己負(fù)責(zé)共用局部——物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負(fù)責(zé)費用：專有局部——業(yè)主自己承擔(dān)共用局部——物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分?jǐn)倷?quán)利與義務(wù)不同有利于解決糾紛2/1/202425.專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有局部之中心說2/1/202426.專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有局部之空間說2/1/202427.專有局部之最后粉刷層說專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層各種管線的共用局部與專有局部劃分專有局部是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠嬃吭O(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施共用局部是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有局部及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施2/1/202428.架空層、停車場、會所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯2/1/202429.專有局部所有權(quán)專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按本來用途、目的使用專有部分維護(hù)建筑物安全、外觀美觀獨自承擔(dān)專有部分的責(zé)任與費用不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗相互容忍停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失處分2/1/2024