昆明、貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析0108

昆明、貴陽市場(chǎng)調(diào)研分析戰(zhàn)略與投資管理部2009年8月4昆明市場(chǎng)調(diào)研分析城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)和人口土地和住宅市場(chǎng)主要同行和項(xiàng)目貴陽市場(chǎng)調(diào)研分析123

昆明市域21111平方公里，轄五區(qū)一市八縣。由于三面環(huán)山、南瀕滇池，快速“攤大餅”后漸遇瓶頸，截止07年建成區(qū)面積249平方公里資料來源：昆明市規(guī)劃局、中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒20081南昌貴陽福州長(zhǎng)沙寧波青島昆明大連西安長(zhǎng)春杭州沈陽成都武漢天津南京重慶07年主要二三線城市建成區(qū)面積（平方公里）昆明現(xiàn)狀衛(wèi)星圖（2009-2020）滇池1996年2001年2008年南部區(qū)域開發(fā)密度明顯低于主城

歷史發(fā)展已經(jīng)形成“東邪西毒、南帝北丐”的區(qū)位共識(shí)，盡管未來設(shè)想“一湖四片”，實(shí)則依托南城的環(huán)境、配套和廣闊腹地，著力打造“主城-呈貢”的南向發(fā)展軸資料來源：昆明市規(guī)劃局1昆明城市總體規(guī)劃（2008-2020）呈貢晉寧?？诎矊幙崭壑鞒恰皷|邪西毒南帝北丐”：東市區(qū)離主城近但道路不完善，加上山體阻隔，始終沒能連片發(fā)展；現(xiàn)在是批發(fā)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)聚集，流動(dòng)人口多。西市區(qū)是工業(yè)板塊，污染嚴(yán)重。南市區(qū)緊鄰滇池、地勢(shì)平坦，歷來是富人特別是外地富人聚居首選。北市區(qū)聚集了昆明最早的經(jīng)適房小區(qū)，成為最大的臥城。經(jīng)多年建設(shè)，配套已臻完善，居住氛圍濃厚，成為本地居民除主城外的首選購房區(qū)域“一湖四片”：一湖是滇池，四片指圍繞滇池的主城、呈貢、晉寧和?？凇？崭劢ㄔO(shè)主要基于新機(jī)場(chǎng)，預(yù)計(jì)2015年完工并成為中國(guó)第四大航空港(到2020年旅客吞吐量3800萬人次、貨郵95萬噸)。但地形依舊是最大障礙，難以形成城市次中心滇池機(jī)場(chǎng)搬遷呈貢新城：鄰近主城，可充分承接南市區(qū)的拓展，因此得到最大的政策傾斜。市政府即將搬遷，大學(xué)城、花卉基地、高新產(chǎn)業(yè)匯聚，浙江、福建、溫州商會(huì)在呈貢都有較大投資

現(xiàn)狀干道網(wǎng)絡(luò)不甚合理導(dǎo)致交通不暢，近期三條地鐵的修建將有效改善這一現(xiàn)狀，使各區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展更為平衡，特別促進(jìn)主城外圍市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)資料來源：昆明市規(guī)劃局1現(xiàn)狀交通不理想：主干道網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)有一定缺陷。一是環(huán)線不規(guī)范，有的地方各環(huán)線之間非常近，有的又很遠(yuǎn)；二是橫向和縱向交通沒有打通，主干道少；三是機(jī)場(chǎng)位置不合理，離市中心太近（車行15分鐘內(nèi)）。造成一些地段經(jīng)常擁堵，阻礙了城市的發(fā)展，也加大了極差地價(jià)改善潛力大：軌道交通建設(shè)如火如荼，1、2、3號(hào)主軌道交通線均已啟動(dòng)。其中，地鐵1、2號(hào)線8月底開工，2012年正式運(yùn)營(yíng)；3號(hào)線前期工作和開工準(zhǔn)備正加緊進(jìn)行，2014年建成通車。最終形成“三主三輔”6條線，總長(zhǎng)163公里并于2018年全部貫通地鐵1號(hào)線地鐵2號(hào)線地鐵3號(hào)線三條環(huán)線現(xiàn)機(jī)場(chǎng)

加工制造、物流、旅游是支柱產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在主要二三線城市中靠后東川：金屬、化工尋甸：化工、能源、農(nóng)產(chǎn)品加工楊林：農(nóng)產(chǎn)品加工、新材料、印刷宜良：農(nóng)產(chǎn)品加工、冶金、化工、建材石林：農(nóng)產(chǎn)品加工、肉禽乳制食品祿勸：農(nóng)產(chǎn)品加工、建材雪山旅游休閑養(yǎng)生喀斯特旅游滇池旅游富民：農(nóng)產(chǎn)品加工、建材安寧：鋼鐵、化工、火電、建材?？冢旱V深加工、機(jī)械昆陽：精密儀器制造空港：物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)高新：電子、生物、高新技術(shù)經(jīng)開：電子、機(jī)械、光電子、新材料呈貢：電子、生物、食品、高新技術(shù)晉寧：電力裝備、新材料、高新技術(shù)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)加工制造產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)旅游區(qū)資料來源：昆明規(guī)劃局1青島貴陽南昌昆明杭州重慶天津1,405西安福州長(zhǎng)春長(zhǎng)沙大連武漢沈陽南京成都寧波07年人均GDP（元）07年GDP（億元）

內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)，近年GDP以15%的速度均衡增長(zhǎng)昆明2008年GDP總值達(dá)1605億，占到整個(gè)云南省的28%

07年昆明常住人口620萬，其中戶籍非農(nóng)人口215萬；典型的移民城市，外來人口占到一半強(qiáng)，年輕、主要從事第三產(chǎn)業(yè)，財(cái)富兩級(jí)分化明顯資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，昆明市統(tǒng)計(jì)局貴陽寧波昆明長(zhǎng)沙南昌福州杭州長(zhǎng)春大連西安沈陽南京武漢天津成都重慶07年主要二三線城市非農(nóng)人口數(shù)（萬人）

07年末全市常住人口620萬，其中城鎮(zhèn)人口372萬，本地戶籍城鎮(zhèn)人口215萬據(jù)08年市區(qū)人口調(diào)查，常住人口中本地人占46%，地州居民占39%，外省占15%，外來人口占比過半，以省內(nèi)遷移為主據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，省外遷移人口中，浙江、廣東、福建籍的以經(jīng)商為主，商戶總數(shù)超過20萬，收入高、消費(fèi)力強(qiáng)；四川、貴州、廣西、西北、東北和中部地區(qū)的以務(wù)工和小商販為主，收入相對(duì)較低186%35歲以下14%35歲以上81%第三產(chǎn)業(yè)19%第二產(chǎn)業(yè)

本地人收入不高但增長(zhǎng)較快，消費(fèi)意愿強(qiáng)03-08年昆明人均可支配收入與消費(fèi)04年06年05年+14%+20%08年9,95414,48207年03年人均消費(fèi)支出（元）人均可支配收入（元）資料來源：昆明統(tǒng)計(jì)局12008200520062007200320091992199619982001104030201年1年1年2年2年3年2年4年43年機(jī)動(dòng)車保有量（萬輛）10090807060實(shí)現(xiàn)年份1年50昆明機(jī)動(dòng)車增長(zhǎng)速度逐年加快

居民生活休閑，周邊旅游景點(diǎn)眾多，周末短途自駕游盛行，機(jī)動(dòng)車特別是低端車需求非常旺盛昆明機(jī)動(dòng)車保有量以年均10萬的速度增長(zhǎng)，09年2月成為繼北京、上海、廣州、成都、杭州、青島、天津、重慶之后又一百萬輛級(jí)別城市

作為云南省經(jīng)濟(jì)、配套最發(fā)達(dá)的城市，擁有絕對(duì)核心地位，對(duì)各地州有極強(qiáng)的吸引力和輻射力曲靖（2）650億

玉溪（3）496億

紅河（4）430億楚雄（6）253億昆明（1）1405億臨滄（11）136億昭通（7）225億文山（8）208億保山（9）161億大理（5）322億普洱（10）150億西雙版納（12）108億麗江（13）85億德宏（14）84億怒江（15）49億迪慶（16）42億資料來源：云南統(tǒng)計(jì)年鑒2008注：圖中括號(hào)內(nèi)數(shù)字為07年GDP省內(nèi)排名，括號(hào)外數(shù)字為07年GDP值1

昆明是云南的經(jīng)濟(jì)單核心，GDP是排名第二的2倍多

07年昆明城市化率59%，全國(guó)45%，云南31%。除昆明外，地州的城市化水平很低，城市配套很不完善云南省各地GDP與排名（括號(hào)內(nèi)為排名）

云南水電站分布玉溪卷煙廠

紅河卷煙廠

昭通卷煙廠

曲靖卷煙廠

楚雄卷煙廠

大理卷煙廠

昆明卷煙廠

云南大型煙廠分布滇池磷礦云南主要礦區(qū)分布會(huì)澤卷煙廠

蘭坪鉛鋅礦曲靖煉焦煤礦個(gè)舊錫礦富源無煙煤礦昭通褐煤礦開遠(yuǎn)小龍?zhí)逗置旱V地州依托礦產(chǎn)、煙草、水電等資源積累大量財(cái)富，同時(shí)自身建設(shè)不足，促使消費(fèi)集中在昆明釋放1云南五大支柱產(chǎn)業(yè)包括煙草、生物資源開發(fā)、礦產(chǎn)、水電和旅游業(yè)資料來源：昆明規(guī)劃局

08050807080108030905090309010811080907030701071107090705070708年月均成交21.6萬平07年月均成交24.1萬平09年月均成交21.6萬平近年新增供地量少，排除地段因素，09上半年平均地價(jià)已比08全年上漲2成資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)208030901081108090807090308010711070909050707070507030701080508年均價(jià)1056元/平07年均價(jià)1434元/平住宅用地成交樓面價(jià)（元/平）09年均價(jià)1315元/平住宅用地成交建面（萬平）

呈貢和東南為土地成交主力區(qū)域，因距主城較遠(yuǎn)，地價(jià)相對(duì)更低；二環(huán)內(nèi)成交主要為商住綜合用地且占據(jù)配套成熟地段，成交價(jià)最高因南市區(qū)很大，劃分為三個(gè)片區(qū)，即滇池西岸的西山片區(qū)、滇池東岸的滇池片區(qū)、以及連接?xùn)|市區(qū)和呈貢新城的東南片區(qū)。高新區(qū)大部分在西市區(qū)，小部分屬于北市區(qū)目前土地出讓分為兩大類：一類是主城區(qū)的城中村改造，規(guī)劃建設(shè)城市綜合體、地段好、容積率高，但拆遷比較難；一類是呈貢新城及周邊地區(qū)的土地，配套差地價(jià)低，潛力大但供應(yīng)也多，未來競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈。滇池片區(qū)的土地?fù)碛懈叨藢傩远业貎r(jià)也不高，但供應(yīng)較少呈貢西山東南高新北市區(qū)滇池東市區(qū)一環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)2高新呈貢45%3%東市區(qū)西山0%一環(huán)內(nèi)0%滇池北市區(qū)1%二環(huán)內(nèi)東南1%08年各片區(qū)成交土地建面占比資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)08年各片區(qū)成交地價(jià)（萬元/畝）月份區(qū)位占地（平米）建面（平米）起價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/平米）競(jìng)得人1月南105653482838/1053552182昆明南亞風(fēng)情南2466739467408860641536云南省房地產(chǎn)開發(fā)公司3月北267606690014851485222云南廣廈南4070761060.53735373880云南官房5308779630700770078807880711821110402104028804850772760640364038805733486000756875688804068061020537053708804月西356406415145444544708昆明驣輝南6856712342114986149861214昆明云嶺星華5月西287471506331030510305684云南鼎易

09上半年，由于大部分是勾地，除一幅地塊有溢價(jià)，其它全部底價(jià)成交，競(jìng)得人基本都是本地開發(fā)商09年1-6月住宅用地成交明細(xì)2資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)

政策方面，市委書記仇和的強(qiáng)勢(shì)和問責(zé)作風(fēng)，使城市建設(shè)更加高效，盡管限高、限板樓、車位配比高為住宅開發(fā)帶來難度，但也拉動(dòng)了大量住宅需求2仇和其人：江蘇省副省長(zhǎng)、宿遷市委書記（9607-0712）云南省委常委、昆明市委書記（0712-）昆明新政：4項(xiàng)大舉措治堵：昆明史上最大基建工程二環(huán)路改擴(kuò)建啟動(dòng)，11座立交橋同時(shí)施工，提前8年”完成昆明2020年的路網(wǎng)規(guī)劃重建城中村：5年內(nèi)改造重建336個(gè)城中村，政策全面傾斜，對(duì)居民承諾“拆一次，富一截”，對(duì)企業(yè)則主動(dòng)讓利招商挑梁：36個(gè)招商分局相繼成立，并派駐沿海地級(jí)以上城市，實(shí)行全天候、拉網(wǎng)式、駐點(diǎn)式招商精簡(jiǎn)審批：昆明成為全國(guó)行政審批項(xiàng)目最少的省會(huì)城市之一，僅次于沈陽預(yù)售條件寬松：主要還是現(xiàn)場(chǎng)看形象進(jìn)度，只要基礎(chǔ)連貫，洋房出正負(fù)零，高層到3-4層即可。拿到預(yù)售證后，何時(shí)開盤、每次開盤推多少都可自由控制，無證銷售也很普遍

落戶條件放寬：1.08年1月起，新房不再需要一次性付清購房款、二手房不需要居住滿5年。主城和呈貢購買120平以上，其它地區(qū)90平以上，憑房產(chǎn)證即可入戶；2.大學(xué)畢業(yè)生可先落戶再擇業(yè)，吸引更多應(yīng)屆畢業(yè)生留昆（目前約50%），推動(dòng)住房需求

90/70不嚴(yán)格：

原則上全市總量控制，實(shí)際約束力不強(qiáng)，中大戶型仍是主流，3居及以上戶型約占總成交的60%以上車位配比1:1且全地下停車：主城區(qū)車位缺口達(dá)到10萬個(gè)，因而提高車位配比。全地下停車對(duì)容積率高、小戶型項(xiàng)目提出很大挑戰(zhàn)經(jīng)適房：不低于當(dāng)年商品住宅供應(yīng)的5%。09年擬新建145萬平，含政府建40萬，商品住宅配建40萬，企業(yè)代建或稱集資房65萬平。上半年已批售50萬平資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)

建花園城市、開門見綠：控制容積率和限高，特別是滇池片區(qū)。住宅項(xiàng)目要求開門透綠，即不能圍合、不能做板式；形象的講，是要讓“一只猴子可以不用落地的從南跳到北”1234567昆明整體市場(chǎng)容量在600萬平、300億元左右。08年成交量同比萎縮約100萬平，但價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定；09上半年成交量、價(jià)均快速上漲，供求關(guān)系持續(xù)修復(fù)5,2570805080308010905090309010811710809310807新房成交均價(jià)（元/平米）新房成交面積（萬平米）新房批售面積（萬平米）2由于預(yù)售條件寬松，但09上半年批售面積還非常少，表現(xiàn)出昆明新開工并沒有跟上，目前主要是消化08年的存量資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)3中心區(qū)5,97609050903090108113,372成交均價(jià)（元/平米）成交套數(shù)（套）分區(qū)域看，成交集中在中心區(qū)和南市區(qū)，東、西、北三市區(qū)因供應(yīng)少限制成交北市區(qū)69309050903090108114,154南市區(qū)0905090309010811893東市區(qū)38909050903090108114,637西市區(qū)51009050903090108114,152中心區(qū)：近期供應(yīng)放量（香樟俊園）促成交活躍，非中心地段影響價(jià)格結(jié)構(gòu)性下降南市區(qū)：已有不少大盤（世紀(jì)金源、星耀體育城），供應(yīng)量大，但升值潛力也被看好，因此銷量穩(wěn)定，價(jià)格保持增長(zhǎng)勢(shì)頭呈貢新城也是成交主力區(qū)域，但數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)獨(dú)立于房管局之外，暫無法獲取2資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)

分物業(yè)類型看，在售樓盤以混合物業(yè)和純高層為主，高層和洋房產(chǎn)品售價(jià)相差不大，別墅可達(dá)萬元/平米花園洋房疊拼聯(lián)排獨(dú)棟別墅整體高層09上半年在售項(xiàng)目均價(jià)（元/平米，按物業(yè)類型分）09上半年在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比（%，按物業(yè)類型分）混合47%高層34%多層別墅2資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)

宜居環(huán)境和省內(nèi)獨(dú)大的地位，吸引大量的外地客戶特別是地州客戶購房。如考慮轉(zhuǎn)本地戶籍的人數(shù)，外地客戶比例超過半數(shù)；本地購房群體以國(guó)有企事業(yè)單位為主客戶來源占比（%）地州省外100%25%15%200715%本地2005200617%16%22%由于昆明寬松的入戶條件，不少外地人轉(zhuǎn)為本地戶籍。據(jù)房管局調(diào)查，實(shí)際外地客戶比例超過50%，最差的年份也有40%；而外地人中，地州又占到60%。之所以07年地州客戶比例少于外省，主要因?yàn)榈刂萑烁敢馊霊舻刂菘蛻粢揽繅艛噘Y源積累的財(cái)富，在“進(jìn)省城”的訴求下，轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌徺I力本地人財(cái)富分布呈M型，所謂的中產(chǎn)，由國(guó)有企事業(yè)單位、部隊(duì)組成，是購房的主體2資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)

集資房或代建房以較低價(jià)格造成一定市場(chǎng)沖擊，但因品質(zhì)較低，不少客戶再次進(jìn)入商品住宅市場(chǎng)，而本地開發(fā)商也多數(shù)參與其中昆明集資房代表樓盤——昆華苑指標(biāo)詳情物業(yè)類型雙拼、疊拼、小高層復(fù)式、多層洋房總戶數(shù)2390戶住戶群體主要面向昆華醫(yī)院的專家定向開發(fā)，部分為云南省公安廳團(tuán)購均價(jià)128-320平疊拼2840元/平，155-244平小高層2150元/平，115-188平多層洋房2680元/平2隨著單位自建房逐漸淡出，企事業(yè)單位主要通過“代建”和“團(tuán)購”來解決職工住房問題集資房大多為政府或企業(yè)用地，由開發(fā)商代建。房源限價(jià)內(nèi)部銷售，留部分對(duì)外以彌補(bǔ)開發(fā)商利潤(rùn)。呈貢新城的公務(wù)員小區(qū)、大學(xué)城小區(qū)、廣福路沿線的一些小區(qū)都屬于這個(gè)類別。如俊發(fā)在呈貢建的公務(wù)員小區(qū)，總建面250萬平，俊發(fā)做80萬，政府承諾3%的管理費(fèi)+2%的利潤(rùn)集資房平均價(jià)格在3000元/平左右，分流部分商品住宅客戶但集資房一般少有園林綠化、建筑密度很高。房管局調(diào)查表明，初期的面積改善型客戶一般在2年左右，就再次進(jìn)入商品住宅市場(chǎng)以求“品質(zhì)改善”，不應(yīng)忽視這些客戶多次購房的動(dòng)機(jī)和能力資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)

機(jī)構(gòu)客戶團(tuán)購成為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的法寶。08年500萬平成交量中，約300萬通過團(tuán)購去化；09上半年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，開發(fā)商開始控制團(tuán)購比例以補(bǔ)充利潤(rùn)市場(chǎng)變化或產(chǎn)品不適銷對(duì)路時(shí)，團(tuán)購成為擺脫困境的重要手段。典型例子如世紀(jì)金源，02年剛開盤時(shí)銷售不暢，后來通過團(tuán)購迅速去化；上東大街的尾盤賣了3年無進(jìn)展，后通過與蒙自房管局、曲靖地震局等溝通團(tuán)購，2個(gè)月回籠2.4個(gè)億市場(chǎng)上行時(shí)，全省的機(jī)關(guān)單位、部隊(duì)、武警和大型國(guó)企如云銅、云錫等，也會(huì)頻繁組織員工，和開發(fā)商談團(tuán)購優(yōu)惠。如省工行就向全地州的工行發(fā)函，組織在昆明團(tuán)購，在價(jià)格優(yōu)惠和省城置業(yè)的雙重吸引下，購買很踴躍?，F(xiàn)在普遍開始控制團(tuán)購比例，以獲取更高利潤(rùn)團(tuán)購房代表樓盤——上東大街2團(tuán)購代表樓盤——世紀(jì)金源資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)09上半年全市前6開發(fā)商情況排名開發(fā)商項(xiàng)目名稱銷售金額（億）市場(chǎng)占有率（%）均價(jià)（元/㎡）1云南俊發(fā)地產(chǎn)SOHO俊園香樟俊園星雅俊園時(shí)光俊園金色俊園118.4660066007800750060002昆明銀海地產(chǎn)銀海暢園銀海領(lǐng)域86.1小高層：4500洋房：7000別墅：1400058003大連萬達(dá)地產(chǎn)滇池衛(wèi)城·橡尚滇池衛(wèi)城·滟瀾灣75.44800洋房：6500別墅：110004云南江東地產(chǎn)和諧世紀(jì)53.852005昆明中林地產(chǎn)華都花園3.52.749006昆明城建股份云南映像二期·故鄉(xiāng)的云3.22.45300

09上半年，前6名開發(fā)商共占據(jù)29%的市場(chǎng)份額，集中度較高，除萬達(dá)外均為本地開發(fā)商。恒大、保利僅有單盤且地處偏遠(yuǎn)（安寧太平新城），銷量有限而未能進(jìn)入前列3資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)

開發(fā)商開發(fā)主力區(qū)域開發(fā)產(chǎn)品類型開發(fā)特點(diǎn)俊發(fā)中市區(qū)（二環(huán)內(nèi)）、北市區(qū)（近中心區(qū)）投資型住宅、寫字樓項(xiàng)目地段好，面積小，能做到快進(jìn)快出，迅速實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)銀海南市區(qū)中高品質(zhì)社區(qū)園林和物業(yè)方面突出，注重品質(zhì)，是昆明人眼中的“綠城”江東北市區(qū)中低品質(zhì)社區(qū)和政府聯(lián)系緊密，了解政策導(dǎo)向，項(xiàng)目受中端客戶廣泛認(rèn)可本地開發(fā)商土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)，但除銀海、俊發(fā)外，產(chǎn)品力普遍較弱俊發(fā)：壟斷主城中心地段，比較注重品質(zhì)打造銀海：拿地主要在二環(huán)外，占據(jù)南市區(qū)高端住宅市場(chǎng)，注重園林、物管和高品質(zhì)形象，旗下有專門的園林子公司江東：在北市區(qū)尚未成熟之前大量低價(jià)拿地，主打北市區(qū)中端市場(chǎng)3資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)

典型項(xiàng)目之SOHO俊園：一環(huán)邊地標(biāo)建筑、鄰近過往項(xiàng)目的不斷升值均堅(jiān)定了投資者信心，創(chuàng)造熱銷3地標(biāo)建筑形式具有強(qiáng)沖擊力09年6月底開盤，銷售率70%，4億概況：位于二環(huán)內(nèi)、總建面8.2萬平米，46-100平米1居/2居，102-144平米躍層銷售：09年6月開盤，1000余套全部推出，均價(jià)6500元/平，銷售率70%，回籠金額4億賣點(diǎn)：1環(huán)核心地段、生活交通配套齊全，地標(biāo)建筑形式在昆明少見因此更有打擊力，中小戶型多樣選擇，加上俊發(fā)以前在北京路延線開發(fā)的世紀(jì)俊園、時(shí)光俊園等類似投資物業(yè)不斷升值，也加速了購房者的決策速度資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)

典型項(xiàng)目之銀海暢園：08年市場(chǎng)下行期，通過持續(xù)的品質(zhì)體驗(yàn)活動(dòng)，突出東南亞園林造景優(yōu)勢(shì)，贏得良好口碑3概況：位于南市區(qū)、總建面30萬平米，77-89平米2居、130-230平米4居、220-280平米聯(lián)排合院銷售：08年初開盤，均價(jià)5000元/平，僅余尾盤賣點(diǎn)：精心打造示范區(qū)細(xì)節(jié)、樣板房，開放施工現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)管理有序、質(zhì)量過硬，關(guān)注售后跟蹤和交房，使口碑迅速傳播資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)

昆明小結(jié)全云南支撐一個(gè)昆明，人口、購買力足夠，市場(chǎng)有進(jìn)一步擴(kuò)容的潛力政府雖有不合理的干預(yù)行為，但行業(yè)環(huán)境整體寬松近二環(huán)區(qū)域的土地和住宅供應(yīng)少，安全邊際高；隨地鐵建設(shè)緩解交通壓力，外圍區(qū)域?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)升值潛力，重點(diǎn)關(guān)注沿滇池和南向發(fā)展軸地塊少有全國(guó)品牌開發(fā)商進(jìn)入，本地開發(fā)商雖占據(jù)優(yōu)質(zhì)土地資源，但產(chǎn)品力不足，易于迅速建立品牌和口碑昆明市場(chǎng)調(diào)研分析貴陽市場(chǎng)調(diào)研分析城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)和人口土地和住宅市場(chǎng)主要同行和項(xiàng)目123

貴陽市域2404平方公里，轄六區(qū)一市三縣。由于多山林，城市很難連片發(fā)展，建成區(qū)面積132平方公里城區(qū)被百花、黔靈、南岳三條山脈自然隔斷，盡管不斷開山挖石，仍很難形成較大規(guī)模的城市連片開發(fā)區(qū)

由于多山多林，城區(qū)內(nèi)部多高差，山景林景不再稀缺資料來源：貴陽市規(guī)劃局、貴陽規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒20081南昌貴陽福州長(zhǎng)沙寧波青島昆明大連西安長(zhǎng)春杭州沈陽成都武漢天津南京重慶07年主要二三線城市建成區(qū)面積（平方公里）貴陽總體用地規(guī)劃圖（2009-2020）

由老城向外，各主要區(qū)域成熟度逐級(jí)遞減。未來規(guī)劃形成金陽（西部新城）-老城-龍洞堡（東部新城）的東西發(fā)展軸線，且以金陽為發(fā)展重點(diǎn)老城：即云巖、南明兩區(qū)50平方公里范圍。沒有南北差異，以“一線一河”為中心，一線即“噴水池-大十字-大南門”三大商圈節(jié)點(diǎn)所連成的中華路一線，一河即“南明河”。貴陽缺水，因此沿河地段二手房可達(dá)12000元/平，其它中心地段一般在7000元/平左右資料來源：貴陽市規(guī)劃局、貴陽規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院1貴陽總體用地規(guī)劃圖（2009-2020）老城小河龍洞堡金陽白云烏當(dāng)花溪小河、烏當(dāng)：貴陽最早的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶小河，到現(xiàn)在片區(qū)基本發(fā)展成熟，配套設(shè)施僅次于老城，且承接南明河的部分河段，房?jī)r(jià)在4000元/平左右。烏當(dāng)區(qū)發(fā)展相對(duì)緩慢，但有溫泉資源花溪、白云和龍洞堡：花溪是省政府力推的發(fā)展區(qū)，除了是貴陽重要的水源地，也是風(fēng)景名勝云集之地，目前正基于原有院校形成大學(xué)城。白云有金陽阻隔，短期內(nèi)非規(guī)劃重點(diǎn)且沒有資源優(yōu)勢(shì)。龍洞堡借機(jī)場(chǎng)打造空港概念，目前路網(wǎng)基本完成，擬建設(shè)“多彩貴州城”主題公園，將來定位是物流+商業(yè)娛樂

金陽以其優(yōu)越區(qū)位、較大規(guī)模和平原地形，贏得市政府的全力投入；但由于缺乏產(chǎn)業(yè)和就業(yè)導(dǎo)入，經(jīng)9年培育，人氣仍然不旺1資料來源：貴陽市規(guī)劃局、貴陽規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院金陽新區(qū)規(guī)劃圖（2009-2020）市政府全力打造：2000年開始的政府4大舉措：1.高規(guī)格規(guī)劃、路網(wǎng)和配套建設(shè)（由規(guī)劃圖可知，路網(wǎng)系統(tǒng)和地塊功能分區(qū)非常明確）；2.市政府搬遷（已遷完）；3.建立高新區(qū)，并想方設(shè)法從遵義、安順等地引企業(yè)入駐金陽；4.大量拍地，引入外地開發(fā)商，超大盤開發(fā)當(dāng)前現(xiàn)狀和問題：1.企業(yè)引入不成功，本地也少有大型產(chǎn)業(yè)，僅憑市政府搬遷不足以帶旺這個(gè)區(qū)域；2.前期資金不足，低價(jià)拍地給本地開發(fā)商，造成無序開發(fā)，破壞區(qū)域整體感，拉低檔次；3.后續(xù)引入外地開發(fā)商，如世紀(jì)金源、新世界、成都遠(yuǎn)大、恒大、綠地等，起到一定促進(jìn)作用。整體看，區(qū)域成熟尚待時(shí)日?qǐng)D：金陽大道上只有一輛小車在跑090722

由于前期規(guī)劃缺乏前瞻性，加上地形限制，貴陽尚未形成像樣的路網(wǎng)系統(tǒng)，交通擁擠推升了老城地段溢價(jià)；未來東西向輕軌和環(huán)城快速路將有效縮小地域差異汽車保有量：全市機(jī)動(dòng)車保有量40萬輛，和合肥同級(jí)，絕對(duì)數(shù)僅北京的1/9；但相對(duì)200萬城區(qū)人口和130平方公里建成區(qū)而言，已顯得非常擁擠市內(nèi)交通：輕軌1號(hào)線(09年開工，從金陽穿過老城到空港)，加上環(huán)城高速(07年底開工)和環(huán)城快鐵(09年開工)，對(duì)形成東西發(fā)展軸，拉動(dòng)各區(qū)域均衡發(fā)展將起重要作用省際鐵路：5條國(guó)家級(jí)高鐵經(jīng)過貴陽，已經(jīng)動(dòng)工的是貴廣高鐵，另外4條分別前往重慶、昆明、上海和成都，高鐵新客站設(shè)在金陽預(yù)計(jì)09年動(dòng)工、5年時(shí)間完工1資料來源：貴陽市規(guī)劃局、貴陽規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院貴陽道路交通規(guī)劃圖（2009-2020）圖：擁擠的貴陽老城區(qū)090722龍洞堡老城金陽環(huán)城高速+環(huán)城快鐵輕軌線示意

貴陽在冶金、化工、食品醫(yī)藥和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展上比較突出，但從事高附加值生產(chǎn)的大型企業(yè)還是偏少寧波貴陽19,489南昌昆明南京成都西安福州長(zhǎng)春長(zhǎng)沙大連武漢沈陽青島杭州重慶天津07年人均GDP（元）07年GDP（億元）

有色冶金：貴陽鋁土礦儲(chǔ)量占全省80%，中鋁貴州公司是全國(guó)最大的電解鋁生產(chǎn)企業(yè)食品醫(yī)藥：貴州是全國(guó)四大中藥材產(chǎn)地之一；“老干媽”08年收入18億，是世界最大的辣椒制品廠

化工：全國(guó)最大的磷復(fù)肥基地貴陽產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃圖（2009-2020）資料來源：貴陽市規(guī)劃局、貴陽規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒2008煤化工示范基地磷復(fù)肥示范基地磷煤化工示范基地國(guó)家高新產(chǎn)業(yè)區(qū)國(guó)家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1%

07年貴陽常住人口392萬，其中非農(nóng)人口179萬；地州及外省人口常來，但轉(zhuǎn)為常住的不多資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局貴陽寧波昆明長(zhǎng)沙南昌福州杭州長(zhǎng)春大連西安沈陽南京武漢天津成都重慶1502503504003002000200100+9%+6%2007貴陽00-07年人口變化（萬人）07年主要二三線城市非農(nóng)人口數(shù)（萬人）96年，三縣一市并入貴陽，使戶籍總?cè)丝趶?20萬升至300萬。08年全市戶籍總?cè)丝?60萬，實(shí)際6城區(qū)的戶籍人口只有200萬00-07年間，常住人口增長(zhǎng)緩慢（累計(jì)+6%）戶籍人口常住人口1明本地居民雖然收入較低，但敢于消費(fèi)大連寧波0.70重慶西安長(zhǎng)沙杭州武漢0.650.800.750.60沈陽成都昆明福州南京0.85南昌長(zhǎng)春青島貴陽天津人均消費(fèi)性支出人均可支配收入支出/收入2007年各城市人均可支配收入（元）資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局貴陽夜市1

M型城市：大部分收入較低，少數(shù)很高，高到可以去湯臣一品買房（6月左右成交的11套住房里有2套是貴陽客戶購買）夜市：夜市盛行，晚上商圈的熱鬧程度超出想象，多數(shù)四車道變兩車道對(duì)知名品牌的熱情：肯德基進(jìn)入當(dāng)天排長(zhǎng)隊(duì)等候；蘭蔻、雅斯蘭黛等品牌一天業(yè)績(jī)兩百萬元，單柜平均銷售額全國(guó)第一

房管處長(zhǎng)的笑話：貴陽人兜里揣11塊錢，要花10塊去打車，剩下1塊還要去搽個(gè)皮鞋

貴陽是全省最大的消費(fèi)性城市，對(duì)地州居民的吸引力很強(qiáng)，加上旅游城市等因素，推高當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局由于社會(huì)消費(fèi)品零售總額包含非本地居民在當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，省會(huì)城市零售總額占全省比例即可說明它對(duì)其它城市居民的消費(fèi)吸引力全省的消費(fèi)中心：作為全省商業(yè)最發(fā)達(dá)的地方，消費(fèi)氛圍濃厚，拉動(dòng)地州居民購買力在貴陽集中釋放。物價(jià)水平高：根據(jù)草根調(diào)研，貴陽物價(jià)超過大多數(shù)省會(huì)城市，如出租車起步價(jià)10元等31%成都34%貴陽長(zhǎng)沙34%25%福州30%沈陽杭州21%南昌31%武漢38%長(zhǎng)春39%昆明41%西安南京18%合肥20%51%107年主要二三線省會(huì)城市零售總額占全省比例

2.4貴陽南昌長(zhǎng)沙長(zhǎng)春昆明福州青島大連寧波武漢南京沈陽西安成都杭州天津重慶07年居民儲(chǔ)蓄余額（億元）由于日常消費(fèi)已經(jīng)消耗掉收入的大半，貴陽居民儲(chǔ)蓄不多；因而在住房這樣的高總價(jià)消費(fèi)面前，對(duì)價(jià)格高度敏感人均居民儲(chǔ)蓄余額（萬元）居民儲(chǔ)蓄余額（億元）資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局1

貴陽歷史供地量較大，特別在金陽，大盤囤地現(xiàn)象突出；近期新增供應(yīng)逐漸減少，以金陽、烏當(dāng)為主200809.1-52007200620052004出讓住宅用地建面出讓住宅用地面積資料來源：貴陽房地產(chǎn)交易中心貴陽年度土地出讓面積（萬平米）2小河白云花溪烏當(dāng)金陽老城區(qū)07年樓面價(jià)（右軸:元/平米）09上半年出讓住宅用地建面(萬平米)08年出讓住宅用地建面(萬平米)07年出讓住宅用地建面(萬平米)08年樓面價(jià)（右軸:元/平米）09上半年樓面價(jià)（右軸:元/平米）盡管沒有官方發(fā)布的單幅土地出讓面積，但據(jù)實(shí)地調(diào)研的結(jié)果，目前市場(chǎng)上主要在售和未售樓盤基本都是大盤和超大盤，囤積的土地較多

供地政策方面，全毛地出讓使開發(fā)難度增加，但因此也能獲得較低地價(jià)；住宅政策方面，除了預(yù)售款監(jiān)管外其它管制較松，08年底還出臺(tái)了較大力度的救市措施貴陽南昌長(zhǎng)春福州昆明成都合肥長(zhǎng)沙廈門重慶武漢沈陽青島寧波大連南京杭州天津主要二三線城市財(cái)政收入（億元）毛地出讓：貴陽政府財(cái)政收入低，無力也不愿參與拆遷、修路等土地一級(jí)開發(fā)及配套建設(shè)。一方面，開發(fā)商需要面臨更多的難題如拆遷；但另一方面，也能獲得較低的地價(jià)

預(yù)售款監(jiān)管：03年開始監(jiān)管預(yù)售款，主要是首付款進(jìn)入資金專戶，憑進(jìn)賬單才能辦理備案登記

其它管制松：如調(diào)規(guī)劃、提前拿預(yù)售證、90/70不嚴(yán)格等比較常見。預(yù)售條件是形象進(jìn)度到1/3，即高層出裙房、多層出1-2層即可，也有很多項(xiàng)目沒出地面就開始預(yù)售

稅收減免：從09年1月1日起，降低普通住房標(biāo)準(zhǔn)，使70%的住房都?xì)w為普通住房，新、二手房都能享受到稅收減免優(yōu)惠（如普通住房的契稅從3%降至1.5%，90平以下首置再降0.5%）

團(tuán)購補(bǔ)貼：企事業(yè)單位在金陽團(tuán)購住房100套以上的，每套給予1萬元財(cái)政補(bǔ)貼

經(jīng)濟(jì)適用房：規(guī)模不大，09年指標(biāo)是80萬平，到目前上市量不足1/3。且主要優(yōu)惠公務(wù)員，都是130平以上大戶型，比市場(chǎng)價(jià)便宜千元左右，還沒上市就已經(jīng)內(nèi)部訂購?fù)炅?，老百姓基本買不到（房管局領(lǐng)導(dǎo)原話）2

與其它主要二三線城市相比，貴陽住宅投資和新開工面積的絕對(duì)數(shù)較低，但增長(zhǎng)很快主要二三線城市住宅新開工面積（萬平米）貴陽02-07年住宅投資額（億）20062005200420032002+25%2007貴陽南昌寧波西安昆明福州杭州南京青島長(zhǎng)春大連武漢長(zhǎng)沙天津成都沈陽重慶主要二三線城市住宅投資額（億）貴陽02-07年住宅新開工面積（萬平米）數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積范圍為市轄區(qū)2貴陽南昌寧波昆明青島福州長(zhǎng)春廈門合肥長(zhǎng)沙西安大連南京武漢杭州天津重慶成都沈陽+22%200720062005200420032002)

由于供地量大，住宅市場(chǎng)一直供過于求，價(jià)格平穩(wěn)，整體市場(chǎng)容量在300萬平、100億左右。經(jīng)歷了08年的低迷，09上半年成交放天量（已超過08全年）0906081208060801貴陽市場(chǎng)年度走勢(shì)成交均價(jià)(元/平米)成交面積(萬平米)批售面積(萬平米)2009H12008200720062005338+37%-37%貴陽市場(chǎng)月度走勢(shì)存貨：09年6月底住宅可售存貨488萬平米，以09上半年月均53萬平米的成交量計(jì)算，去化期約9個(gè)月價(jià)格平穩(wěn)：08年貴陽受經(jīng)濟(jì)打擊小，成交量主要由于居民的觀望心理而大幅下滑37%，價(jià)格沒有太大變化，核心地段房?jī)r(jià)還有小幅增長(zhǎng)；但09年由于世紀(jì)城發(fā)力，成交量占到全市的1/3，其較低價(jià)格拉低了整體均價(jià)2資料來源：貴陽房地產(chǎn)交易中心、合富輝煌貴陽公司

白云1415花溪2,70665烏當(dāng)38小河58金陽3,158228老城（云巖/南明）203成交均價(jià)(元/平米)成交面積(萬平米)批售面積(萬平米)

分區(qū)域看，放盤和成交都集中在老城區(qū)和金陽；小河、烏當(dāng)次之；花溪和白云還有待開發(fā)08-09H1分區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)老城：客戶輻射范圍廣，地州縣客戶占半數(shù)以上。價(jià)差大，市區(qū)高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格均突破7000元/平，邊緣4000元/平左右金陽：供應(yīng)量最大的區(qū)域，以全市和地州公務(wù)員、企事業(yè)單位團(tuán)購為主，由于生活配套極其缺乏，入住率不高小河：樓市起步較早，目前不論土地還是住宅供應(yīng)較少烏當(dāng)：主要依托溫泉，區(qū)內(nèi)樓盤檔次差別大花溪：旅游資源豐富但規(guī)劃限制也較多；07年4月起供地增多，未來可能成為熱點(diǎn)區(qū)域白云：相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域市場(chǎng)，工業(yè)區(qū)污染重，開發(fā)檔次較低，發(fā)展空間有限。例外是南湖片區(qū)，依托稀缺的水景資源，匯聚了多個(gè)高端項(xiàng)目，包括5個(gè)別墅盤2資料來源：貴陽房地產(chǎn)交易中心、合富輝煌貴陽公司

改善型需求為主，主力戶型90-144平米、單價(jià)3000-4000元/平米；總價(jià)50萬元是重要門檻，低于50萬成交占到70%>170平150-170130-150110-13090-11070-90<70平09上半年成交套數(shù)>180平144-18090-144<90平08年成交套數(shù)08年批售套數(shù)<2000元/平>5000元/平4000-50003000-40002000-30004000-50005000-6000>6000元/平3500-40003000-35002500-3000<2500元/平2資料來源：貴陽房地產(chǎn)交易中心、合富輝煌貴陽公司對(duì)價(jià)格非常敏感：盡管不乏非常富裕的人士，但貴陽大比例的成交客戶只能承受低總價(jià)的住房，加上不缺供應(yīng)，因此對(duì)價(jià)格非常敏感13%非本地客戶占據(jù)半壁市場(chǎng)；08年市場(chǎng)下行期，老城區(qū)客戶體現(xiàn)出較強(qiáng)的剛性-27%-25%-23%-15%外省省內(nèi)本地其它區(qū)老城區(qū)08年成交套數(shù)07年成交套數(shù)36%11%08年成交客戶分布老城區(qū)省內(nèi)本地其它區(qū)外省作為貴州最宜居和配套最完善的城市，貴陽對(duì)地州客戶有很強(qiáng)吸引力全市約40%購房客戶來自地州（比如安順軍工企業(yè)在金陽購房多，都勻振華等比較有名的電子企業(yè)陸續(xù)搬遷到烏當(dāng)，推動(dòng)烏當(dāng)住宅市場(chǎng)）；15%來自外省，其中很多是原貴陽人回鄉(xiāng)，也有部分是浙江、福建在本地經(jīng)商后定居2資料來源：貴陽房地產(chǎn)交易中心

受大盤模式的影響，市場(chǎng)集中度非常高。09上半年銷量前5的樓盤，總成交占到全市的55%，前10名占到67%。世紀(jì)城、山水黔城甚至成為全國(guó)銷量冠軍項(xiàng)目名稱板塊環(huán)線成交面積(萬M2)成交均價(jià)(元/平)世紀(jì)城金陽板塊外環(huán)外1163,014山水黔城沙沖路板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)333,778金元國(guó)際新城金陽板塊外環(huán)外123,280中天世紀(jì)新城市中心板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)124,136大興星城小河板塊外環(huán)外9.22,806保利溫泉新城烏當(dāng)板塊外環(huán)外8.94,465興隆珠江灣畔小河板塊外環(huán)外7.83,504保利云山國(guó)際宅吉板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)7.44,419碧園花城小河板塊外環(huán)外6.53,082金陽新世界金陽板塊外環(huán)外5.03,74809上半年成交量前10的項(xiàng)目（按成交面積）資料來源：貴陽房地產(chǎn)交易中心、易居貴陽公司3世紀(jì)城為09上半年全國(guó)單盤銷量冠軍（面積和套數(shù)）山水黔城為07年前三季度全國(guó)單盤銷量冠軍（面積和套數(shù)）

外地開發(fā)商進(jìn)駐（集中在老城區(qū)和金陽）提升了產(chǎn)品品質(zhì)，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其中，世紀(jì)金源和保利建立了較大的品牌影響力，也不乏恒大、綠地等失敗案例備注：紅色為在售項(xiàng)目，藍(lán)色為未售項(xiàng)目保利（260萬平：O、U、P、R、S）：5個(gè)項(xiàng)目，其中3個(gè)位于烏當(dāng)區(qū)（一塊地是基本農(nóng)田），兩個(gè)位于老城區(qū)。據(jù)傳保利為成功打入貴陽市場(chǎng)，和貴陽神奇集團(tuán)開展股權(quán)合作，但仍有一個(gè)市中心項(xiàng)目因拆遷問題而擱置恒大（30萬平：B）：07年11月白云區(qū)拿地，因拆遷問題擱置至今，政府承諾修路也沒有兌現(xiàn)綠地（28萬平：D）：政府承諾給3塊地，但多方協(xié)調(diào)未果，最后只在金陽拿了一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，因片區(qū)人口導(dǎo)入不足暫時(shí)擱置新世界（300萬平：C）：金陽新世界項(xiàng)目，在售世紀(jì)金源（600萬平：J）：世紀(jì)城項(xiàng)目，持續(xù)熱銷另外，還有遠(yuǎn)大（110萬平：H），中國(guó)水電（60萬平：G、I），中鐵（500萬平：E、F、L），廣東利海、天譽(yù)、北京和泓等外來開發(fā)商AF13市區(qū)金陽BEDMLNIHGCTJSPQROU3

典型項(xiàng)目之世紀(jì)城：團(tuán)購為主同時(shí)促進(jìn)零售的銷售手法、加上多項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)超出客戶預(yù)期，上半年創(chuàng)造110萬平米熱銷記錄概況：位于金陽新區(qū)、總建面600萬平米營(yíng)銷：靠團(tuán)購和優(yōu)惠價(jià)格（零售價(jià)3400元/平，團(tuán)購2800元/平）使人氣和信息迅速傳播。在貴陽和地州，用類似潘石屹在山西的做法，和各大企事業(yè)單位去談產(chǎn)品：沒有大的硬傷。相反，大配套、綜合體、純板樓、大樓間距、高層觀光電梯、簡(jiǎn)裝等超預(yù)期的配置，使這張“實(shí)惠牌”更具說服力寫字樓：也團(tuán)購，1棟以2億元價(jià)格優(yōu)惠賣給了金陽區(qū)管委會(huì)，換來了金陽區(qū)的團(tuán)購優(yōu)惠政策和項(xiàng)目容積率的調(diào)整（從2.5調(diào)到4）；1棟正和南方電網(wǎng)在談；1棟零售（單價(jià)4500元/平），基本售完成本：樓面地價(jià)400元/平，含稅費(fèi)的綜合成本2500元/平