維修部員工作業(yè)指導(dǎo)書

維修員工作業(yè)指導(dǎo)書目錄一、組織地位二、任職資格三、崗位職責(zé)四、作業(yè)項(xiàng)目、作業(yè)頻度及標(biāo)準(zhǔn)五、崗位薪酬標(biāo)準(zhǔn)六、薪酬晉級與績效考核辦法七、維修部員工檢查標(biāo)準(zhǔn) 組織地位：崗位名稱：維修部員工直接上級：物業(yè)服務(wù)中心工程部主管直接下級：無任職資格：中專或高中以上學(xué)歷；持有電工證；熟悉物業(yè)設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和二次裝修的管理；崗位職責(zé)：1、熟悉本轄區(qū)各類房屋的分布情況，房屋內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，掌握公共設(shè)施、設(shè)備、上下水、供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的管網(wǎng)走向、分布狀況、主控開關(guān)、閥門控制范圍，以及設(shè)備、設(shè)施的規(guī)格、性能和使用狀況。2、根據(jù)部門年度檢修計(jì)劃的安排，具體實(shí)施設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，并作好相應(yīng)記錄。3、對所管轄的公共區(qū)域設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡查。發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常情況，及時(shí)填寫《維修單》進(jìn)行維修，以保證上、下水，排污管道暢通，公共設(shè)施完好，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。4、按《維修服務(wù)工作流程》《工程維修服務(wù)規(guī)范》及時(shí)處理業(yè)主的報(bào)修，并做好與業(yè)主的溝通和解釋工作。5、接到客服部的《維修單》后，緊急情況除外，應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并嚴(yán)格依據(jù)《維修工作流程》進(jìn)行處理。對維修服務(wù)中業(yè)主反饋的意見和建議及時(shí)向業(yè)主服務(wù)部反饋。6、對裝修進(jìn)行巡查，向業(yè)主解釋裝修禁止行為和裝修前、后的注意事項(xiàng)，對違規(guī)裝修進(jìn)行跟蹤處理，做好裝修完工后驗(yàn)收工作，并認(rèn)真填寫《裝修情況檢查記錄表》。7、電工、電焊工須持證上崗，并遵守安全條例和操作規(guī)程8、發(fā)生緊急情況必須無條件服從調(diào)配，并積極做好與客戶服務(wù)部的配合工作。9、注意事項(xiàng)：當(dāng)公區(qū)維修和業(yè)主報(bào)修發(fā)生沖突時(shí)，已業(yè)主報(bào)修優(yōu)先處理。項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)1對變壓器巡查（電壓、電流、電容、開關(guān)、等輔助設(shè)備）白班、夜班各一次每天變壓器巡視1遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修并做好記錄，嚴(yán)重的問題要及時(shí)上報(bào)主管。2每周巡查區(qū)域內(nèi)的管道、線路2次熟悉小區(qū)各種線路、管道及總閥門、開關(guān)位置；有詳細(xì)的記錄；3負(fù)責(zé)檢查維護(hù)樓內(nèi)電表箱每天巡視1遍并記錄巡視情況，電表箱完好無損壞，封鎖良好；4負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)路燈的維護(hù)、保養(yǎng)工作路燈每天檢查一遍，每月保養(yǎng)一次；路燈罩每季度清潔一次，目視無灰塵、無損壞，無長期黑燈現(xiàn)象；5負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)照明、動力配電箱的維修、保養(yǎng)工作總配電箱封鎖完好，無破損現(xiàn)象，目視外箱無灰塵；做到巡查有記錄，保養(yǎng)要達(dá)到質(zhì)量要求；6深井水泵、變頻柜運(yùn)轉(zhuǎn)情況設(shè)備運(yùn)行正常、控制柜狀態(tài)良好，水壓正常，閥門開啟靈活無滲漏；室內(nèi)清潔無雜物，設(shè)備、管道無灰塵；標(biāo)識明確；每天巡視一次；半年保養(yǎng)一次；記錄完整；7負(fù)責(zé)檢查單元門的使用情況對講通話清晰；門開啟靈活；三個(gè)月檢修、保養(yǎng)一次；8暴風(fēng)雨過后的巡檢區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備受損后的恢復(fù)情況9負(fù)責(zé)檢查維護(hù)樓內(nèi)聲控?zé)袈暱責(zé)魺o損壞、、無長期黑燈、長明現(xiàn)象10公共區(qū)域的水閥每天巡查一次；11上門維修服務(wù)工作負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)水、電維修，及時(shí)到達(dá)維修點(diǎn)，服務(wù)用語要規(guī)范，按維修服務(wù)程序操作按維修單約定時(shí)間到達(dá)維修點(diǎn)；維修過程中無吃、喝、卡、要、拿行為；按維修服務(wù)規(guī)范操作，維修完畢應(yīng)主動清理現(xiàn)場）；按公司規(guī)定收費(fèi)；維修完畢后及時(shí)傳遞《維修單》。12緊急情況以及領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作認(rèn)真完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作，并向其匯報(bào)任務(wù)的完成情況13儀容儀表、行為規(guī)范1、按公司規(guī)定著裝、佩戴胸卡2、在工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。3、男員工發(fā)不蓋耳遮領(lǐng)，不得遞光頭；女員工頭發(fā)應(yīng)梳理整齊4、保持口腔清潔，上班前不吃帶有異味的食物。14服務(wù)態(tài)度主動與客戶打招呼正確使用文明禮貌用語無客戶投訴等現(xiàn)象15組織紀(jì)律按時(shí)上班、不遲到早退。不聚眾聊天，不離崗、串崗不做與工作無關(guān)的事情，如：聽廣播、看報(bào)、睡覺酗酒等不散布謠言，詆毀同事或做出有損公司形象的事。作業(yè)項(xiàng)目、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及頻度崗位薪酬標(biāo)準(zhǔn)5.1、薪酬結(jié)構(gòu)：薪酬收入=基本工資+全勤獎+工齡工資5.2、薪酬標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目職務(wù)基本工資全勤獎工齡工資試習(xí)員工700元50元正式員工750元50元50元說明：1、試用期限為1——2個(gè)月，試用期內(nèi)薪酬=基本工資+全勤獎；2、出勤標(biāo)準(zhǔn)：每月休息4天，每天工作8小時(shí)，凡超出此標(biāo)準(zhǔn)者當(dāng)月無全勤獎；3、中午及晚間安排一人固定值班，每月補(bǔ)助100元；4、工齡工資：轉(zhuǎn)正后增加50元，工齡滿6個(gè)月時(shí)開始增加工齡工資（50元），滿一年時(shí)再增加工齡工資（50元），以后工齡每增長一年工資增加50元，以此類推，永不封頂。工齡工資的晉級辦法請參閱第六章節(jié)（工齡工資晉級辦法）。六、工齡工資晉級辦法:1、入司年限。正常情況下必須在您的工齡達(dá)到規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)（滿一年）后，方可開始對您進(jìn)行薪資晉級測評；2、測評主要依據(jù)物業(yè)部對您的工作檢查考評結(jié)果進(jìn)行；2.1晉級標(biāo)準(zhǔn)：A、累計(jì)月考核分?jǐn)?shù)平均值80分為測評晉級標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)。您的累計(jì)月考核分?jǐn)?shù)平均值≥80分時(shí)，工齡工資方可晉級。未達(dá)標(biāo)時(shí)推遲薪資晉級期限，以月為單位進(jìn)行延期考評，直至達(dá)標(biāo)，薪資方可晉級。B、測評時(shí)您的累計(jì)月考評分平均值在70—80分之間的，工齡工資按原標(biāo)準(zhǔn)不予晉級調(diào)整。C、工作期間如有重大立功表現(xiàn)或貢獻(xiàn)者，公司將特別給予獎勵。同時(shí)，您屆時(shí)的累計(jì)月考評分平均值≥80分時(shí)，將由物業(yè)部經(jīng)理提出申請，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，為您提前晉級、調(diào)整薪資待遇。2.2降級標(biāo)準(zhǔn)：A、累計(jì)月考評分?jǐn)?shù)平均值70分為測評警戒標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)。每三個(gè)月進(jìn)行一次測評通報(bào)，您連續(xù)三個(gè)月月考評分累計(jì)平均值≤70分時(shí)，工齡工資降級或取消。直至再次考評達(dá)標(biāo)，薪資方可恢復(fù)或晉級。連續(xù)三個(gè)月單月考評分均≤60分時(shí)，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)研究后給予調(diào)崗或予以辭退。B、在工作實(shí)施中若出現(xiàn)重大失誤者或與公司文化反其道而行者等，給公司聲譽(yù)或財(cái)產(chǎn)帶來重大損失的，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究給予降級處理，嚴(yán)重者予以辭退。七、工程維修部檢查標(biāo)準(zhǔn)（5分制考核）項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)考核方法周檢項(xiàng)目日檢內(nèi)容對變壓器巡查（電壓、電流、電容、開關(guān)、等輔助設(shè)備）白班、夜班各一次（5分）每天變壓器巡視1遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修并做好記錄，嚴(yán)重的問題要及時(shí)上報(bào)主管主管每周對現(xiàn)場并結(jié)合《檢查記錄》檢查1遍。有問題沒有及時(shí)維修的第一次扣3分；。記錄不完整、有問題沒有反饋的各扣1分每周巡查區(qū)域內(nèi)的管道、線路2次（5分）熟悉小區(qū)各種線路、管道及總閥門、開關(guān)位置；有詳細(xì)的記錄；主管每周對現(xiàn)場抽查1次并核對記錄；對員工提問1次。對區(qū)域的設(shè)施不熟悉扣1分；沒有記錄扣1分。每月同樣問題在指正后檢查時(shí)仍然出現(xiàn)的，每處扣2分；此項(xiàng)直至5分扣完為止負(fù)責(zé)檢查維護(hù)樓內(nèi)電表箱（5分）每天巡視1遍并記錄巡視情況，電表箱完好無損壞，封鎖良好；主管每周現(xiàn)場抽查3—5個(gè)點(diǎn)并核對記錄，不按時(shí)檢查、維護(hù)、無記錄扣1分。每月同樣問題在指正后檢查時(shí)仍然出現(xiàn)的，每處扣2分；此項(xiàng)直至5分扣完為止負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)路燈的維護(hù)、保養(yǎng)工作（5分）路燈每天檢查一遍，每月保養(yǎng)一次；路燈罩每季度清潔一次，目視無灰塵、無損壞，無長期黑燈現(xiàn)象；主管每周對現(xiàn)場和記錄檢查1次，不按時(shí)維修保養(yǎng)每項(xiàng)扣1分，每月同樣問題在指正后檢查時(shí)仍然出現(xiàn)的，每處扣2分；此項(xiàng)直至5分扣完為止負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)照明、動力配電箱的維修、保養(yǎng)工作（5分）總配電箱封鎖完好，無破損現(xiàn)象，目視外箱無灰塵；做到巡查有記錄，保養(yǎng)要達(dá)到質(zhì)量要求；主管每周對現(xiàn)場和記錄檢查1次，不符合要求的每項(xiàng)扣1分，每月同樣問題在指正后檢查時(shí)仍然出現(xiàn)的，每處扣2分；此項(xiàng)直至5分扣完為止深井水泵、變頻柜運(yùn)轉(zhuǎn)情況（5分）設(shè)備運(yùn)行正常、控制柜狀態(tài)良好，水壓正常，閥門開啟靈活無滲漏；室內(nèi)清潔無雜物，設(shè)備、管道無灰塵；標(biāo)識明確；每天巡視一次；半年保養(yǎng)一次；記錄完整；主管每周對現(xiàn)場和記錄檢查1次，巡查不到位，保養(yǎng)不及時(shí)的每項(xiàng)扣1分，每月同樣問題在指正后檢查時(shí)仍然出現(xiàn)的，每處扣2分；此項(xiàng)直至5分扣完為止負(fù)責(zé)檢查單元門的使用情況（5分）對講通話清晰；門開啟靈活；三個(gè)月檢修、保養(yǎng)一次；每發(fā)現(xiàn)1處不符合要求扣0.1分，主管每周抽查1次暴風(fēng)雨過后的巡檢（5分）區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備受損后的恢復(fù)情況每次暴風(fēng)雨過后，主管對事后的維修情況跟蹤，維修不及時(shí)的每次扣1分。負(fù)責(zé)檢查維護(hù)樓內(nèi)聲控?zé)簦?分）聲控?zé)魺o損壞、、無長期黑燈、長明現(xiàn)象主管每周抽查1次現(xiàn)場或根據(jù)客服管理員的反饋，每發(fā)現(xiàn)1次不符合要求扣1分。每周同樣問題在指正后檢查時(shí)仍然出現(xiàn)的，每處扣2分；此項(xiàng)直至5分扣完為止。公共區(qū)域的水閥（5分）每天巡查一次；主管每天現(xiàn)場檢查1次；每出現(xiàn)1處漏水扣0.1分；發(fā)現(xiàn)不能使用、長流水的扣1分，每周同樣問題在指正后檢查時(shí)仍然出現(xiàn)的，每處扣2分；此項(xiàng)直至5分扣完為止。上門維修服務(wù)工作負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)水、電維修，及時(shí)到達(dá)維修點(diǎn)，服務(wù)用語要規(guī)范，按維修服務(wù)程序操作（5分）按維修單約定時(shí)間到達(dá)維修點(diǎn)；維修過程中無吃、喝、卡、要、拿行為；按維修服務(wù)規(guī)范操作，維修完畢應(yīng)主動清理現(xiàn)場）；按公司規(guī)定收費(fèi)；維修完畢后及時(shí)傳遞《維修單》。每發(fā)現(xiàn)1次不及時(shí)到場扣2分。沒有使用禮貌用語和服務(wù)規(guī)范的扣1分。有吃、喝、卡、要、拿行為扣5分。不按規(guī)定收費(fèi)或私自貪污費(fèi)用扣5分。不按時(shí)傳遞維修單扣1分主管每周通過業(yè)服管理員回訪業(yè)主的反饋來檢查。每接到1次業(yè)主投訴，本周此項(xiàng)為0分緊急情況以及領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作（5分）認(rèn)真完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作，并向其匯報(bào)任務(wù)的完成情況領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)交辦事情的難易程度、完成情況進(jìn)行評分。主管根據(jù)情況核實(shí)。儀容儀表、行為規(guī)范（5分）1、按公司規(guī)定著裝、佩戴胸卡2、在工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。3、男員工發(fā)不蓋耳遮領(lǐng)，不得遞光頭；女員工頭發(fā)應(yīng)梳理整齊4、保持口腔清潔，上班前不吃帶有異味的食物。當(dāng)周第一次出現(xiàn)不符合要求者扣1分，第二次出現(xiàn)不符合要求扣2分，直至5分扣完。服務(wù)態(tài)度（5分）主動與客戶打招呼正確使用文明禮貌用語無客戶投訴等現(xiàn)象當(dāng)周第一次出現(xiàn)不符合要求者扣1分，第二次出現(xiàn)不符合要求扣2分，直至5分扣完。組織紀(jì)律（5分）按時(shí)上班、不遲到早退。不聚眾聊天，不離崗、串崗不做與工作無關(guān)的事情，如：聽廣播、看報(bào)、睡覺