沈陽龍湖輝山項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果最終版(上)

沈陽龍湖輝山工程啟動(dòng)會(huì)2021年9月24日沈陽龍湖主要內(nèi)容：一、成功標(biāo)尺二、產(chǎn)品研發(fā) 三、工程管控點(diǎn) 四、景觀管控點(diǎn) 五、體驗(yàn)區(qū) 六、本錢管控點(diǎn) 七、營銷策略八 、稅籌 一、成功標(biāo)尺工程成功標(biāo)尺⊙工程工程銷售凈利潤率≥20%⊙內(nèi)部收益率IRR≥100%⊙工程融資額≥2億⊙工程集中交付率≥70%(別墅)⊙工程關(guān)鍵方案達(dá)成率≥95%⊙通過該工程實(shí)現(xiàn)品牌落地－銷售期客戶忠誠度50%⊙為后期工程培養(yǎng)工程總監(jiān)和工程工程經(jīng)理各1名Notes:二、產(chǎn)品研發(fā)沈陽龍湖輝山工程20分鐘車程第一期〔2021-2021〕第二期〔2021-2021〕第三期〔2021-2021〕第四期〔2021-2021〕總體規(guī)劃示意圖總貨值：87.37億業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)面積預(yù)計(jì)單價(jià)預(yù)計(jì)貨值SOHO1663205000831600000商業(yè)778906000467340000高層47808045002151360000洋房29952060001797120000別墅268450130003489850000合計(jì)1290260

8737270000預(yù)計(jì)總貨值分期類獨(dú)棟洋房商業(yè)公寓合計(jì)二期65100224641770016000121264三期9360093600四期41700549121770032000146312總計(jì)20040773763540048000361176各分期面積一期地塊規(guī)劃條件工程建設(shè)用地面積：84086平方米容積率：≤1.2綠化率：≥30%建筑高度：≤36米建筑密度：≤40%商業(yè)比例：≤10%總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么

·復(fù)制成熟產(chǎn)品

復(fù)制香醍漫步工程的成熟戶型設(shè)計(jì)以及艷瀾山的景觀設(shè)計(jì)

·貨值最大化

最大密度擺放住宅產(chǎn)品，到達(dá)工程貨值最大化

·利用坡地地形減少擋墻和土石方的工程量

場地東高西低，南高北低，做好土方平衡，減少場地內(nèi)擋墻及土石方

的工程量，最大限度節(jié)約本錢總圖中的溢價(jià)點(diǎn)沿街商業(yè)及多層公寓可以阻擋公路沿線噪音，起到圍墻屏蔽的作用強(qiáng)化入口景觀感受縱向景觀帶提升更多邊戶型溢價(jià)適度集中的中央景觀帶充分展現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的同時(shí)提升周邊戶型溢價(jià)最大化私家庭院最大化類獨(dú)棟的布局盡量減少擋墻數(shù)量及高度總圖調(diào)整調(diào)整后調(diào)整前總圖調(diào)整調(diào)整后指標(biāo)項(xiàng)目名稱沈陽輝山項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位沈陽沈北新區(qū)項(xiàng)目總用地面積84086.000㎡項(xiàng)目建設(shè)用地面積84086.000㎡綜合容積率(含托幼和集中綠地)1.0

車位數(shù)259個(gè)地上車位259個(gè)地下車位0個(gè)項(xiàng)目總建筑面積85137.000㎡地上建筑面積83587.000㎡普通商品住宅75987.000㎡類獨(dú)棟67587.000㎡公寓8400.000㎡

配套設(shè)施530.000㎡

商業(yè)金融建筑面積7070.000㎡地下建筑面積1550.000㎡

地下設(shè)備用房1550.000㎡居住戶數(shù)359戶居住人口1149人居住總戶數(shù)（類獨(dú)棟）215戶居住總戶數(shù)（多層住宅）144戶商業(yè)：7070m2業(yè)態(tài)分布設(shè)備用房：地下1550平米類獨(dú)棟：215棟小公寓：2棟，8400m2市政設(shè)計(jì)垃圾站化糞池燃?xì)庹{(diào)壓站水泵房換熱站開閉站箱變2箱變3工程市政外線均來自于西側(cè)市政道路，目前尚未修建，預(yù)計(jì)交房前建成。消防控制室/弱電機(jī)房/物業(yè)接待箱變1箱變4市政設(shè)計(jì)－電力用電容量計(jì)算整個(gè)地塊設(shè)一個(gè)開閉站〔約20000KVA〕住宅指標(biāo)：76351m2，其中：別墅68331m2，多層8020m2商業(yè)公建：7930m2計(jì)算用電負(fù)荷：別墅按80VA/m2，多層住宅按60VA/m2，商業(yè)按80VA/m2計(jì)算，平均計(jì)算到每戶別墅用電量約22KW、多層3KW/戶。供電性質(zhì)分別按住宅和商業(yè)考慮。計(jì)算方式如下：住宅局部：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA同時(shí)使用系數(shù)取0.3，所以總用電量為：S總=5947KVA*0.3=1784KVA，考慮箱式變壓器的低壓出線回路較少〔一般是6-8回路〕，整個(gè)住宅局部選擇3臺(tái)630KVA的箱變，商業(yè)一臺(tái)630KVA的箱變。市政設(shè)計(jì)-熱力換熱站，輻射二期換熱站面積：230㎡換熱站設(shè)備考慮可擴(kuò)容式，輻射二期住宅市政設(shè)計(jì)-給水生活水池及消防水池生活水箱容積：150m3消防水池容積：350m3水泵房面積共370㎡無生活熱水設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì)-污水化糞池處理能力：150m3/天中水處理能力：35%〔投資約20萬〕重力排放，不做提排化糞池中水處理設(shè)備市政設(shè)計(jì)-雨水雨水管分布及排水方向示意重力排放，不做提排市政設(shè)計(jì)-煤氣煤氣調(diào)壓箱豎向設(shè)計(jì)+75.60+90.00+83.50+83.90+77.00豎向設(shè)計(jì)+77.10+77.64+78.36+79.23+78.00+78.25+78.10+77.45+77.60+75.60+78.50+77.70+78.60+77.90+79.35+79.35+90.00+75.60+90.60+83.50+78.2+77.80+78.00+78.50+78.90+79.50+78.00+78.20+78.60+78.90+78.50+78.20+78.30+78.70+78.90+77.10+79.23+78.66+78.36+77.94+78.24+77.94+78.66周界擋墻3%0.8%4%0.5%5%0.5%+77.64+78.96+77.0+76.5+75.6園區(qū)擋墻位置外圍7.2米擋墻宅間2米擋墻長約200米長約3100米園區(qū)圍護(hù)范圍正式外圍墻交房臨時(shí)圍擋南側(cè)排水溝沖溝排水方向山坡排水方向園區(qū)排水溝排入市政管網(wǎng)園區(qū)安防系統(tǒng)范圍正式安防系統(tǒng)臨時(shí)安防系統(tǒng)場地邊緣處理-南側(cè)邊緣南側(cè)無需做擋墻，內(nèi)外高度一致石油管線擋墻關(guān)系豎向設(shè)計(jì)東西高差約300mm+77.64+77.94+78.24-0.45-0.40-0.20-0.15車庫地面按標(biāo)高情況降低，滿足入庫坡道的坡度符合標(biāo)準(zhǔn)使用要求交通組織產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì)車行道人行道擋墻位置，2米高產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì)3300330030002000灰空間產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì)車行入戶處宅間剖面5M5M4.3M5M4.3M5M2.5M2.5M0.003.306.60產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì)人行路端頭處理示意縱向道路剖面示意5M產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì)

牛一沈陽項(xiàng)目有車行道別墅間距15.5米16.3米無車行道別墅間距14米12米南入戶別墅與車道邊距離4.4米4.3米北入戶別墅與車道邊距離5.7米5米南入戶地下一層家庭廳處下沉庭院進(jìn)深3.6米6.9米南入戶地下一層南臥室處下沉庭院進(jìn)深1米5米車行道寬5米5米產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì)

牛一滟瀾山沈陽項(xiàng)目東西向路兩側(cè)綠化3米2.5米人行路兩側(cè)綠化2米2~3米縱向路兩側(cè)綠化1米2米戶型分布南入戶：53棟北入戶：67棟南邊入戶：24棟北邊入戶：30棟盡可能多的增加優(yōu)勢(shì)戶型人車北入戶：41棟產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整北入戶310㎡與牛一戶型比較：增加室內(nèi)車庫取消設(shè)備房增加房間一層增加陽光房取消二層室內(nèi)高差改善入戶增加玄關(guān)柜空間二層南向增加露臺(tái)三層馬桶坑距調(diào)整三層擴(kuò)大露臺(tái)空調(diào)主機(jī)降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整南入戶308㎡與牛一戶型比較：增加室內(nèi)車庫一層增加陽光房取消二層室內(nèi)高差擴(kuò)大廚房同時(shí)改善陽臺(tái)與房間的關(guān)系，增大通向陽臺(tái)的門三層馬桶坑距調(diào)整空調(diào)主機(jī)降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整北邊入戶328㎡人、車同側(cè)入戶車庫頂增加露臺(tái)空調(diào)主機(jī)降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整南邊入戶335㎡人、車同側(cè)入戶車庫頂增加露臺(tái)空調(diào)主機(jī)降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整人車北入戶304㎡人、車同側(cè)入戶最大化私家庭院空調(diào)主機(jī)降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整多層住宅內(nèi)廊式單廊式東向+東西通透住宅確定為單廊式，并繼續(xù)深化產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-立面效果產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-立面效果產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-立面效果屋面瓦西班牙小筒瓦外墻涂料丙烯酸涂料仿STUCCO外墻石材文化石外墻門窗塑鋼型材+3層中空玻璃，表面共擠花架防腐木鐵藝參考牛一樣式裝飾線條聚苯板遮窗板聚苯板，參考牛一樣式取消西班牙風(fēng)格，減少平立面組合形式，減少由于立面變化引起的相同平面開窗變化，文化石比例控制在30%以下。立面選材建造標(biāo)準(zhǔn)三、工程管控分期情況類型面積節(jié)點(diǎn)時(shí)間樣板區(qū)別墅5352.7平米開工開盤交房2009年9月30日2010年7月31日2011年10月1日商業(yè)（兼售樓處）2000平米一期別墅別墅62978.22平米開工銷售交房2010年4月1日2010年7月31日2011年10月1日后期住宅及商業(yè)商業(yè)7900平米開工銷售交房2011年4月1日2011年8月27日2012年9月1日住宅8020平米工程分期及方案一期方案關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)事項(xiàng)完成時(shí)間項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果提交2009年9月30日取得工程規(guī)劃許可證2010年1月5日取得施工許可證2010年3月1日樣板區(qū)開工2009年10月1日項(xiàng)目基礎(chǔ)開工2010年4月1日項(xiàng)目首次開盤2010年7月31日項(xiàng)目現(xiàn)金流為正2010年10月1日竣工備案2011年9月10日交房2011年10月1日施工總平面分析——標(biāo)段劃分示范區(qū)：進(jìn)場09-10-01封頂09-11-30開放10-07-16開盤10-07-31一期：開工10-04-01封頂10-07-15景觀進(jìn)場11-05-31交房11-10-01二期：開工11-04-01封頂11-08-15交房12-09-01施工總平面分析——施工道路一期施工主入口2021年4月開啟示范區(qū)施工入口2021年10月開啟一標(biāo)段二標(biāo)段示范區(qū)一期施工次入口〔2021年4月開啟〕施工總平面分析——水井、變壓器、塔吊、加工區(qū)213454#材料加工區(qū)1#變壓器2#變壓器3#變壓器1#水井2#水井工序分析關(guān)鍵工序2021年8月施工2021年8～10月施工質(zhì)量控制要點(diǎn)11-1：檐口做法質(zhì)量通病：檐口漏水1-4：門窗收口做法質(zhì)量通?。捍翱诼┧?、冷橋1-3墻面和屋面節(jié)點(diǎn)質(zhì)量通病：漏水、冷橋1-2：天窗安裝節(jié)點(diǎn)質(zhì)量通?。禾齑奥┧?-1：檐口做法1-2：天窗安裝節(jié)點(diǎn)天窗漏水質(zhì)量通病分析：天窗漏水的主要原因是屋面天窗批水板與屋面瓦沒有完全搭接，導(dǎo)致天窗下口存水，滲入室內(nèi)。天窗安裝節(jié)點(diǎn)屋面反臺(tái)高度增加至310，確保天窗批水與屋面瓦順搭1-3：墻面和屋面交界處節(jié)點(diǎn)1-4：門窗收口做法30寬1.5厚單組分聚氨脂〔I型〕防水窗框防水措施：〔1〕副框外側(cè)做聚氨脂防水〔2〕內(nèi)外密封膠〔3〕窗臺(tái)保溫向外找坡質(zhì)量控制要點(diǎn)22-1：露臺(tái)地面做法質(zhì)量通?。郝杜_(tái)積水、漏水2-2：首層地面防潮層質(zhì)量通?。菏讓拥孛娣党?-1：露臺(tái)地面做法常見質(zhì)量問題：〔1〕門廊由于找坡不到位造成積水；〔2〕門廊防水不到位，從戶門向室內(nèi)漏水有降板露臺(tái)地面〔下為車庫或陽光房〕無降板露臺(tái)地面1502002-2：首層地面防潮層常見質(zhì)量問題：首層〔或地下室〕返潮結(jié)露處理措施處理措施：剛性層上滿做JS防水，作為防潮層質(zhì)量控制要點(diǎn)33-1：降板衛(wèi)生間地面做法3-1：降板衛(wèi)生間地面做法300四、景觀管控1.景觀設(shè)計(jì)原那么3.景觀建造標(biāo)準(zhǔn)4.景觀資源規(guī)劃2.景觀構(gòu)成目錄5.景觀建造成本景觀設(shè)計(jì)原那么：從龍湖沈陽景觀過渡到沈陽龍湖景觀基于景觀“三大紀(jì)律十項(xiàng)注意〞復(fù)制成熟通用景觀模塊為主，借鑒優(yōu)化異地特色設(shè)計(jì)為輔，并結(jié)合外鄉(xiāng)特色動(dòng)植物與地形進(jìn)行局部創(chuàng)新！總圖部位實(shí)現(xiàn)方法參考目標(biāo)原因(效果+成本+工法+配置+資源)園區(qū)入口復(fù)制北京滟瀾山簡潔大氣尊貴禮儀感園區(qū)車行道復(fù)制北京滟瀾山、西苑群落種植層次豐富林蔭濃密見樹不見墅步行系統(tǒng)復(fù)制北京滟瀾山、牛山公共綠地最大私家化公共節(jié)點(diǎn)復(fù)制北京滟瀾山、牛山小而精致，造價(jià)適中，便于維護(hù)私家花園復(fù)制北京滟瀾山、牛山種植溜邊私家花園草坪最大化商鋪街景借鑒重慶睿城吸引停車提升人氣景觀溢價(jià)社區(qū)圍界創(chuàng)新秋色紅景豐富的彩葉植物渲染秋色情懷(北美鹿角槭\火炬樹)景觀構(gòu)成景觀亮點(diǎn)區(qū)域：景觀標(biāo)準(zhǔn)配置區(qū)域：主入口藍(lán)帶核心區(qū)商業(yè)前場人文區(qū)宅間綠地社區(qū)南北車道景觀車型入戶范圍外圍紅帶秋景區(qū)景觀記憶點(diǎn)：主入口藍(lán)帶水景、外圍紅帶秋景、綠帶社區(qū)南北車道景觀景觀控制點(diǎn)：商業(yè)前場人文區(qū)、宅間綠地區(qū)景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---主入口核心區(qū)景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價(jià)復(fù)制目標(biāo)總造價(jià)主入口及主線景觀5900㎡1.200㎡人行道鋪裝2.40顆30cm銀杏入口兩側(cè)15顆高大蒙古櫟3.人行道兩側(cè)林蔭夾道及花徑4.疏林大草坪1500㎡5.300㎡溪流6.LOGO墻花崗巖鋪地300元/㎡銀杏總價(jià)60萬其他苗木花卉150萬LOGO墻8萬水體單價(jià)1200元/㎡(含膨潤土防水毯)北京滟瀾山重慶江與城樣板區(qū)413萬大門鐵藝大門建筑及裝飾20萬銀杏大道北京滟瀾山水系景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---圍界綠地景觀景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價(jià)參考項(xiàng)目總造價(jià)圍界綠帶14500㎡外圍20m寬林帶(火炬樹、楊樹、三葉草)林帶250元/㎡重慶藍(lán)湖半山363萬圍網(wǎng)700m長1.8m高圍網(wǎng)(不含安防)下部1.5m高擋墻圍網(wǎng)450元/m好望山32萬東側(cè)圍界及外圍綠帶斷面圖南側(cè)圍界及外圍綠帶斷面圖圍網(wǎng)圖片圍網(wǎng)結(jié)合刺籬：黃刺玫、藤本月季景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---商鋪前景觀市政車行道15m寬綠帶草坪＋灌木停車位車道商鋪前鋪裝內(nèi)廊商鋪13－15m5m5m3m2m景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價(jià)復(fù)制目標(biāo)總造價(jià)商鋪前景觀帶4750㎡1.硬鋪及商鋪臺(tái)階花池1250㎡(450元/㎡)2.80棵25-30CM大銀杏(3萬元/株)3.3500㎡軟景15%面積的花灌軟景3200㎡（20％花灌木、80％草坪）400元/㎡重慶悠山郡190萬景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---南北向主車道景觀景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價(jià)目標(biāo)定位總造價(jià)車行道景觀1250㎡1.車行道兩邊綠化采用三個(gè)層次2.喬木：元寶楓+欒樹+蒙古櫟3.灌木：丁香+木槿+紫葉李+紫薇4.球：丁香球、云杉球、龍柏球600元頤和原著、藍(lán)湖郡、滟瀾山75萬元南北向車行道借鑒頤和園著綠化層次景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---車行入戶及街景景觀分區(qū)景觀面積配置分解目標(biāo)定位單方造價(jià)總造價(jià)車行入戶街景10850㎡1.217戶綠島配置2-3株大喬木和5株小喬木或花喬木及三分之二的草坪三分之一花灌木等重慶藍(lán)湖郡、滟瀾山500元/㎡525萬元入戶門墩217個(gè)磚墩、石材壓頂、門牌滟瀾山800元/個(gè)18萬車行入戶斷面車道入戶平面圖車行入戶景觀入戶門墩及戶名牌1北向下沉花園南向下沉庭院灰空間景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---人行入戶宅間綠地景觀分區(qū)景觀面積配置分解目標(biāo)定位單方造價(jià)總造價(jià)宅間綠地9170㎡1.每戶10㎡木平臺(tái)2.公區(qū)1m寬人行道1600㎡3.217戶入戶門柱及小鐵藝門，入戶欄桿3255m

4.8230㎡軟景北京滟瀾山520元/㎡477萬元下沉花園7854㎡下沉花園木平臺(tái)，木格柵分戶，涂料墻裝飾面層及紅磚壓頂北京滟瀾山200元/㎡157萬私家花園15876㎡草坪占85%,灌木占15%,喬木按100㎡8株配置北京滟瀾山380元/戶603萬復(fù)制北京滟瀾山道路鋪裝借鑒北京滟瀾山入戶地上花園分割借鑒北京滟瀾山景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---私家花園面積及分戶下沉借鑒北京滟瀾山`綠籬分割1.2m涂料墻＋0.8m高格柵2m高墻50平m100平m30平m60平m10平m100平m20平m40平m空調(diào)機(jī)位輝山一期景觀工程成本測算表090929-2別墅區(qū)景觀區(qū)域數(shù)量配置標(biāo)準(zhǔn)單方造價(jià)（M2）總價(jià)（萬元）主入口與主軸線景觀59001.200㎡人行道鋪裝

2.40顆30cm銀杏入口兩側(cè)15顆高大蒙古櫟,人行道兩側(cè)林蔭夾道及花徑

3.開放式上疏林大草坪1500平方

4.300平方溪流

5.LOGO墻700413園區(qū)內(nèi)南北向主