上海南匯周康板塊市場報告（46P）

南匯周康板塊市場報告區(qū)域市場簡析區(qū)域競品掃描區(qū)域市場總結(jié)PARTONE區(qū)域市場簡析ONEONE08年1月至08年6月，周康板塊成交表現(xiàn)良好，并且市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)隨著美國次貸危機爆發(fā)以及全球經(jīng)濟蕭條逐漸呈現(xiàn)，08年下半年周康市場成交量與經(jīng)濟一同下滑09年1月市場依舊持續(xù)在低迷狀態(tài)，表現(xiàn)為買方市場供給方面，08年10月至12月市場出現(xiàn)集中放量，主要來自區(qū)域大盤印象春城和綠洲康城從08年12月開始價格下滑趨勢明顯08年1月—09年1月周康公寓供求情況ONE周康板塊總價成交段主要集中在８０－９０萬的區(qū)間之內(nèi)，其次是９０－１００萬區(qū)間。ONE板塊內(nèi)主力在售工程的單價走勢趨于下降，現(xiàn)在階段，各工程成交單價主要徘徊于8000-9000元/平方米的范圍內(nèi)。ONE南匯區(qū)周康板塊可售體量（截止09.01）排名項目名稱體量套數(shù)1印象春城61976.476922東方晶華園31037.943143綠洲康城25318.692164粵亮灣景苑20516.622505和居水岸16733.931446圣鑫苑14362.811277綠地東上海9539.37738菱翔苑4968.941合計

184454.71857近期成交低迷，導(dǎo)致目前在售工程存量余房較多，周康板塊累積在售存量18.4萬平米ONE周康板塊工程存量余房比例剩余量位居前列的工程有印象春城、東方晶華園和綠洲康城其中印象春城主要由于０８年年底推出新盤，開盤強銷后，優(yōu)惠活動截至，將實際已獲得預(yù)售許可證的房源延遲對客戶公開，導(dǎo)致大體量的后續(xù)房源囤積東方晶華園、綠洲康城等排名靠前的工程，都是由于０８年內(nèi)去化表現(xiàn)不佳而導(dǎo)致的房源累計菱翔苑和綠地東上海一期工程已是尾盤，剩余房源的較高單、總價，使客戶望而卻步ONE南匯周康板塊1月去化量排名項目名稱體量套數(shù)1綠洲康城8730.1842金柳灣新貴居1021.7153東方晶華園966.3184印象春城846.1795菱翔苑816.8766中邦城市園732.7477沈默花苑605.0758粵亮灣景苑325.6649圣鑫苑324.23合計

14365131近期周康板塊成交緩慢，表現(xiàn)最突出的是綠洲康城清水灣，開盤當月成交84套，單價較前批房源有大幅度下降，以12000元/平米單價打7折銷售，成交均價僅8690元/平米PARTTWO區(qū)域競品掃描TWO周康板塊競品掃描6圣鑫苑8中邦城市5周浦萬達廣場11萬科金色里程10金柳灣〔墅外〕4印象春城7綠地東上海本案3東方晶華園１粵亮灣9綠洲康城·親水灣12保利林雨溪2和居水岸TWO根本信息印象春城區(qū)域位置：周浦年家浜東路129弄占地面積：35萬總建筑面積：46萬開盤時間：〔首批〕推盤案量：288套交付標準：毛坯交房時間：戶型：一房：63平米二房：88平米、92平米、113平米三房;131平米08.11開盤報價：均價8500元/平米價格范圍：8200-9000元/平米開盤優(yōu)惠活動：開盤當天認購優(yōu)惠200元/平米TWO成交信息銷售節(jié)點08.1108.1209.1去化套數(shù)124187銷售率43%6.5%2.4%網(wǎng)上成交均價：8387元/平米印象春城TWO2.21推出3號和7號兩棟樓，帶63平米小戶型一房，開盤報價7600-9500元/平米，均價8500元/平米，開盤當天優(yōu)惠總價16000元,房地網(wǎng)上反響開盤當天預(yù)定93套，其中成交戶型一房和二房所占比例平均。印象春城媒體信息日期報紙名稱2008-12-12新聞晨報2008-11-20新聞晨報2008-11-20時代報2008-11-20新民晚報2008-11-6時代報2008-11-5新民晚報2008-11-5新聞晨報2009-10-30時代報2008-10-29新聞晨報2008-10-29新民晚報2008-10-20租售情報2008-10-6其他日期報紙名稱2009-2-19時代報2009-2-18新聞晨報2009-2-6時代報2009-2-5新聞晨報2009-2-5新民晚報2009-1-26新民晚報2009-1-5租售情報硬廣媒體主要為：晨報、晚報、時代報、租售情報TWO印象春城戶外廣告周浦鎮(zhèn)區(qū)：無戶外媒體外接待點：金豐易居代理，依靠周浦鎮(zhèn)上易居中介門店共同銷售導(dǎo)示系統(tǒng)：無交通導(dǎo)示，在周浦鎮(zhèn)區(qū)宣傳力度不夠，年家浜路無交通指示牌，引導(dǎo)動線差TWOONE印象春城廣告訴求根本信息綠洲康城區(qū)域位置：康橋路1558弄占地面積：50萬總建筑面積：70萬開盤時間：推盤案量：215套交付標準：毛坯交房時間：08.12開盤報價：均價9300元/平米價格范圍：8700-12500元/平米價格促銷活動：原價均價12000元/平米，7折銷售房型面積套數(shù)比例1房69平米4922.79%2房91—106平米8338.60%3房133—139平米8338.60%合計215100%TWO成交信息綠洲康城康橋區(qū)域超級大盤，早期銷售在05年，經(jīng)歷市場最頂峰1.3萬價格，在寂靜一年后，緊隨印象春城開盤，去年年底推出2幢小高層，215套房源，價格也是采取直線跳水方式，表價12500元/平米打7折銷售，成交均價9073元/平米，但銷售情況依然不理想。TWO綠洲康城戶外廣告外接待點：無看房班車：龍陽路地鐵站導(dǎo)示系統(tǒng)：交通指示牌:滬南公路、康橋路戶外看板：康橋路2塊刀旗:康橋路TWO綠洲康城廣告訴求93萬平方米親水親陽光低密度法式小鎮(zhèn)

TWO根本信息東方晶華園區(qū)域位置：康沈路1758弄近年家浜路占地面積：60300平米總建筑面積：77443平米開盤時間：推盤案量：487套可售房源243套〔扣除動遷房可售88套〕交付標準：毛坯交房時間：戶型：二房：102-104平米三房;123-130平米復(fù)式：160-200平米價格：報價均價9000元/平米，一月成交均價8687元/平米TWO成交信息東方晶華園該盤是區(qū)域在售工程中位置最好的工程，除動遷房外，目前可售剩余房源88套。該盤以報價均價9000元/平米，較開盤期間價格下滑約1400元/平米，成交均價8687元/平米，在區(qū)域市場內(nèi)成交緩慢。TWO根本信息綠地東上海區(qū)域位置：秀浦路788弄占地面積：405810平米總建筑面積：61萬〔其中住宅51萬，商業(yè)10萬〕開盤時間：06.10推盤案量：1270套交付標準：毛坯交房時間：07.12戶型：二房：92-114平米三房;130-140平米價格;一期尾盤報價均價12000元/平米二期房源工程進度主體6層，預(yù)計09.5開盤二期報價均價約9000元/平米以內(nèi)TWO成交信息綠地東上海該盤是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最好的工程，從銷售情況上看，一期尾盤報價12000元/平米，從08年8月到現(xiàn)在都是“零〞成交。二期約09.5月開盤，該批房源開盤均價直接跳水，9000元/平米的價格可能導(dǎo)致周康地區(qū)新一輪的價格大戰(zhàn)TWO根本信息中邦城市區(qū)域位置：秀沿路867號占地面積：35萬平米總建筑面積：40萬平米開盤時間：推盤案量：918套交付標準：毛坯交房時間：現(xiàn)房目前一期、二期已經(jīng)全部售罄，三期地塊在秀沿路南側(cè)，尚未開工，預(yù)計周期較長，業(yè)務(wù)已經(jīng)在年前撤場TWO中邦城市媒體信息日期報紙名稱2009-1-12上海樓市2008-10-5租售情報2008-9-20租售情報2008-9-11上海樓市2008-8-20租售情報2008-5-30東方早報2008-5-23東方早報2008-4-10上海樓市2008-4-3東方早報2008-4-3東方早報2008-2-25上海樓市2008-1-25上海樓市硬廣媒體主要為：早報、上海樓市、租售情報近期二期售罄，三期未開工，媒體投入減少TWO廣告訴求中邦城市東上海、大盤、創(chuàng)新藝術(shù)生活TWO周浦萬達廣場根本信息區(qū)域位置：滬南公路3467號占地面積：50萬總建筑面積：31.8萬開盤時間：推盤案量：966套交付標準：裝修交房時間：房屋性質(zhì)：辦公戶型：40-90平米價格：開盤報價均價9500元/平米，2月報價均價10000元/平米TWO成交信息周浦萬達廣場銷售節(jié)點09.01去化套數(shù)276套銷售率25%網(wǎng)上成交均價：9500元/平米區(qū)域唯一在售小戶型辦公產(chǎn)品，開盤均價9500元/平米，是區(qū)域近期成交最好的工程，這是和大量的廣告投入和良好的現(xiàn)場表現(xiàn)分不開的。從該盤可以看到，小戶型產(chǎn)品存在較大需求量TWO戶外廣告周浦萬達廣場該工程戶外廣告做的是競品中最到位的，滬南公路交通指示標牌，外環(huán)線高炮、上南、三林、康橋、周浦地區(qū)橫幅，競品門口橫幅，周浦鎮(zhèn)燈箱、看板，小上海商業(yè)城燈箱、派單等結(jié)合使用，為現(xiàn)場成交帶來穩(wěn)定的來人。TWO媒體信息周浦萬達廣場日期報紙名稱2009-2-19時代報2009-1-12上海樓市2008-12-20租售情報2008-12-10上海樓市2008-12-5租售情報2008-11-25租售情報2008-11-20租售情報2008-11-14新聞晨報2008-11-14東方早報2008-11-5租售情報2008-10-20租售情報2008-9-20租售情報硬廣媒體主要為：晨報、時代報、早報、上海樓市、租售情報TWO廣告訴求周浦萬達廣場萬達品牌、精裝小戶型TWO根本信息圣鑫苑區(qū)域位置：川周公路4056弄占地面積：54800平米總建筑面積：7萬平米開盤時間：最早一期推盤案量：557套交付標準：毛坯交房時間：三期09.6戶型：二房：104-110平米三房：130-140平米價格：一月成交均價7554元/平米TWO成交信息圣鑫苑該盤在區(qū)域市場中，受周邊小環(huán)境及大型變電站等抗性影響，成交低迷，成交價格一直維持在7500元/平米左右，一月成交均價7554元/平米。TWO媒體信息圣鑫苑日期報紙名稱2008-6-19新聞晨報2008-4-24新聞晨報2008-3-27青年報2007-12-27青年報2007-12-24新聞晨報2007-12-20青年報2007-12-14新聞晨報2007-12-13新聞晨報硬廣媒體主要為：晨報、青年報TWO廣告訴求圣鑫苑TWO粵亮灣根本信息區(qū)域位置：周市路39弄占地面積：5.94萬平米總建筑面積：8萬平米開盤時間：推盤案量：392套可售房源257套交付標準：毛坯交房時間：戶型：二房：81-86平米08年3月至今銷售135套，銷售率34%，可以說成交非常緩慢，目前在價格沒有優(yōu)勢的情況下，月成交保持在5套左右，無法擺脫成交低迷的狀況。TWO成交信息粵亮灣該盤在區(qū)域市場中屬于小戶型產(chǎn)品，有一定的總價優(yōu)勢，目前剩余房源都是高區(qū)高單價產(chǎn)品，在印象春城開盤后，受同類型產(chǎn)品低單價沖擊，成交量明顯萎縮TWO根本信息和居水岸〔金色水岸、沈墨荷蘭苑〕區(qū)域位置：康沈路1838號占地面積：6.7萬平米總建筑面積：11.4萬平米開盤時間：最早04.6，綠地接手重新開盤：08.7推盤案量：172套交付標準：毛坯交房時間：現(xiàn)房銷售戶型：二房：95平米三房：123平米價格：一月成交均價8820元/平米該案曾經(jīng)爛尾，開發(fā)商無法還銀行貸款，導(dǎo)致交房延遲3年，區(qū)域口碑差，現(xiàn)由綠地接手，目前銷售狀況慘淡。成交信息和居水岸該盤04年就開盤，受銀行貸款拖欠影響，一度被禁止銷售3年，08.8重新開盤，因地段在競品中較占優(yōu)，成交價格在8500-9000元/平米。媒體訴求和居水岸工程在尾盤銷售階段，三期工地尚未開工，初開盤報紙稿外，其他無媒體投入，包括在周浦鎮(zhèn)區(qū)無戶外媒體。根本信息金柳灣區(qū)域位置：康橋川周公路2828弄占地面積：4.8萬平米總建筑面積：10萬平米開盤時間：08.12推盤案量：163套交付標準：精裝修裝修標準：2500—3000元/平米帶地暖、中央空調(diào)、西門子廚衛(wèi)、科勒潔具交房時間：09.10戶型：二房：170平米三房：210-270價格：網(wǎng)上價格曲線路〔近七天〕：10700—11600元/平米開盤兩個月成交8套，小高層產(chǎn)品，統(tǒng)一大戶型