房地產(chǎn)估價(jià)鑒定報(bào)告

PAGEPAGE2海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)鑒定報(bào)告鑒定項(xiàng)目名稱：委托鑒定方：?？谑协偵絽^(qū)人民法院受理鑒定方：海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)鑒定人員：王群（注冊(cè)號(hào)：4620200027）付克武（注冊(cè)號(hào)：4620060004）鑒定日期：2022年05月07日至2022年05月16日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：信長盛房評(píng)公字（2022）第017號(hào)位于?？谑泻Ｐ懵?9號(hào)首力大廈25層A1房163.34平方米住宅房地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)鑒定海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司目錄一、致委托方函…………1二、估價(jià)鑒定單位承諾…………………3三、估價(jià)鑒定人聲明……………………4四、估價(jià)的假設(shè)和限制條件……………5五、估價(jià)鑒定結(jié)果報(bào)告…………………7（一）委托鑒定方 （二）受理鑒定方（三）案情摘要 （四）估價(jià)鑒定過程（五）估價(jià)鑒定對(duì)象 （六）估價(jià)鑒定目的（七）估價(jià)鑒定基準(zhǔn)日 （八）估價(jià)鑒定價(jià)值定義（九）估價(jià)鑒定依據(jù) （十）估價(jià)鑒定原則 （十一）估價(jià)鑒定方法 （十二）估價(jià)鑒定結(jié)果（十三）估價(jià)鑒定人員（十四）估價(jià)鑒定作業(yè)日期（十五）估價(jià)鑒定報(bào)告使用期限六、估價(jià)鑒定技術(shù)報(bào)告………………15（一）個(gè)別因素分析（二）區(qū)位因素分析 （三）市場背景分析 （四）最高最佳使用分析（五）估價(jià)鑒定方法選用 （六）估價(jià)鑒定測算過程（七）估價(jià)鑒定結(jié)果確定（八）估價(jià)鑒定結(jié)論七、附件………………34信長盛房評(píng)公字（2022）第017號(hào)一、致委托估價(jià)人函?？谑协偵絽^(qū)人民法院：受貴院的委托，我公司對(duì)委托估價(jià)的位于?？谑泻Ｐ懵?9號(hào)首力大廈25層A1房163.34平方米住宅房地產(chǎn)（含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）價(jià)值進(jìn)行估價(jià)鑒定，為?？谑协偵絽^(qū)人民法院執(zhí)行案件提供價(jià)值參考依據(jù)。受理委托后，估價(jià)鑒定人員根據(jù)國家關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)?？谑协偵絽^(qū)人民法院執(zhí)行案件之目的而委托評(píng)估的位于?？谑泻Ｐ懵?9號(hào)首力大廈25層A1房163.34平方米住宅房地產(chǎn)（含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。在此基礎(chǔ)上，遵循房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)規(guī)范，對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估計(jì)算?，F(xiàn)本案已估價(jià)鑒定終結(jié)，評(píng)估鑒定基本內(nèi)容及估價(jià)鑒定結(jié)果如下：估價(jià)鑒定對(duì)象：位于?？谑泻Ｐ懵?9號(hào)首力大廈25層A1房163.34平方米住宅房地產(chǎn)（含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）。估價(jià)鑒定基準(zhǔn)日：2022年05月07日。位于?？谑泻Ｐ懵?9號(hào)西嶺綜合商業(yè)小區(qū)C棟商住樓C3-703房163.34平方米住宅房地產(chǎn)鑒定報(bào)告估價(jià)鑒定價(jià)值類型：市場價(jià)值估價(jià)鑒定方法：市場法、收益法位于?？谑泻Ｐ懵?9號(hào)首力大廈25層A1房163.34平方米住宅房地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)鑒定估價(jià)鑒定人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通過嚴(yán)密、準(zhǔn)確的測算，估算確定位于?？谑泻Ｐ懵?9號(hào)首力大廈25層A1房163.34平方米住宅房地產(chǎn)（含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）市場價(jià)值為201.07萬元，大寫人民幣貳佰零壹萬零柒佰元整，評(píng)估單價(jià)為12,310.00元/平方米。估價(jià)鑒定的結(jié)果及有關(guān)說明，詳見后附的《估價(jià)鑒定結(jié)果報(bào)告》。海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：二0二二年五月十六日海南立信長江房地產(chǎn)評(píng)估有限公司4PAGE3海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司二、估價(jià)鑒定單位承諾本公司具有從事本次評(píng)估項(xiàng)目合法的資質(zhì)和營業(yè)許可,并具有完成該評(píng)估司法鑒定行為的專業(yè)技術(shù)能力,同時(shí),對(duì)評(píng)估的行為后果負(fù)責(zé)。本公司鄭重承諾：1實(shí)行司法鑒定公開制度。公開的內(nèi)容包括：1.1鑒定單位資質(zhì)、鑒定人的姓名和執(zhí)業(yè)資格；1.2鑒定日程；1.3鑒定方法，鑒定標(biāo)準(zhǔn)及所依據(jù)的法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范；1.4鑒定證據(jù)資料（應(yīng)當(dāng)保密的除外）；1.5應(yīng)聽證勘誤的初步鑒定結(jié)果，鑒定結(jié)論；1.6其他需公開的鑒定內(nèi)容。2嚴(yán)格按照《民事訴訟法》及有關(guān)訴訟證據(jù)鑒定程序進(jìn)行估價(jià)鑒定活動(dòng)。遵循有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范、技術(shù)路線進(jìn)行專業(yè)技術(shù)工作，不違反業(yè)已形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和公允的慣例。3不以鑒定的方式肯定或否定當(dāng)事人須向法庭陳述并由法庭質(zhì)證、認(rèn)證的事實(shí)。4本評(píng)估鑒定報(bào)告除向委托鑒定方提供正本，并按估價(jià)管理規(guī)范向有關(guān)管理機(jī)構(gòu)報(bào)備、送審?fù)?，鑒定單位承諾不制作本報(bào)告副本、復(fù)印件交付委托鑒定方以外的第三人，并對(duì)委托鑒定方、當(dāng)事人提供的鑒定證據(jù)資料及在鑒定過程中所了解的鑒定對(duì)象有關(guān)資料保密。二0二二年五月十六日海南立信長江房地產(chǎn)評(píng)估有限公司4PAGE4海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司三、估價(jià)鑒定人聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。3、我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。4、我們是按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291-2015）、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力，本報(bào)告是咨詢性意見，并非強(qiáng)制性法律文書，也非產(chǎn)權(quán)界定文件。 參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期王群4620200027付克武4620060004二0二二年五月十六日海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司PAGE20海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 PAGE5四、估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)的假設(shè)條件1、一般假設(shè)（1）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。（2）估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢情況說明》，我們對(duì)上述資料所載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以核實(shí)，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。（3）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。（4）估價(jià)人員已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。（5）估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；交易雙方無任何利害關(guān)系，交易的目的是求各自利益的最大化；交易雙方了解交易對(duì)象、知曉市場行情；交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易：不存在特殊買者的附加出價(jià)。2、未定事項(xiàng)假設(shè)說明本次鑒定結(jié)果未考慮鑒定對(duì)象欠付的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，也未考慮處置時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)變現(xiàn)費(fèi)用。特此提請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注并注意報(bào)告使用方式。3、背離事實(shí)假設(shè)說明本報(bào)告無背離事實(shí)假設(shè)。4、不相一致假設(shè)說明本報(bào)告無不相一致假設(shè)。5、依據(jù)不足假設(shè)說明本報(bào)告無依據(jù)不足假設(shè)。（二）估價(jià)報(bào)告的使用限制1、本報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資料由委托方提供，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場價(jià)格進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以有關(guān)管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。特此提請(qǐng)報(bào)告使用方關(guān)注并注意報(bào)告使用方式，如因超出本報(bào)告使用范圍或誤用報(bào)告帶來的任何責(zé)任和后果與本機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員無關(guān)。2、本次估價(jià)報(bào)告僅為?？谑协偵絽^(qū)人民法院執(zhí)行案件提供價(jià)值參考依據(jù)，其他目的使用本報(bào)告無效。3、未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得將報(bào)告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上。4、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為一年，即從2022年05月16日至2023年05月15日止，隨著時(shí)間的推若因超時(shí)間使用本估價(jià)報(bào)告造成的任何責(zé)任及后果，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

五、估價(jià)鑒定結(jié)果報(bào)告（一）委托估價(jià)鑒定方：?？谑协偵絽^(qū)人民法院（二）受理估價(jià)鑒定方：海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：?？谑旋埲A路17號(hào)財(cái)盛大廈9層法定代表人：徐繼光統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91460000747789484N房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)：貳級(jí)資質(zhì)證書編號(hào):【2018】瓊建審房估證字第2016號(hào)電話：（0898）6611568666225396（傳真）（三）案情摘要：1、案由：民間借貸糾紛一案。2、當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行人：林毓川被執(zhí)行人：胡擁軍3、主要案情林毓川與胡擁軍因民間借貸發(fā)生糾紛。（四）估價(jià)鑒定過程2022年05月07日，估價(jià)鑒定人對(duì)估價(jià)鑒定對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察。估價(jià)鑒定人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托估價(jià)鑒定對(duì)象進(jìn)行了必要的市場調(diào)查，根據(jù)委托估價(jià)鑒定目的及委托估價(jià)鑒定方提供的有關(guān)資料，我們根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)估價(jià)鑒定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：1、評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段本階段的主要工作是：根據(jù)我公司房地產(chǎn)評(píng)估工作的需要，制訂評(píng)估工作計(jì)劃，同時(shí)收集評(píng)估所需文件資料。2、評(píng)估實(shí)施階段根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，具體步驟如下：①查閱委托方提供的相關(guān)資料等；②到現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場勘察；③開展市場調(diào)研工作；④收集和查詢相關(guān)法律、法規(guī)文件資料。3、評(píng)估匯總階段估價(jià)鑒定人員對(duì)房地產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析對(duì)比工作，確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。4、提交報(bào)告階段于2022年05月16日出具信長盛房評(píng)公字（2022）第017號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)鑒定報(bào)告》。（五）估價(jià)鑒定對(duì)象1.估價(jià)鑒定對(duì)象區(qū)位狀況分析海口市海秀路19號(hào)首力大廈25層A1房（1）交通便捷度：估價(jià)鑒定對(duì)象距離公交車站較近，有多路公交車通過，交通便捷度好。（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套情況：估價(jià)鑒定對(duì)象位于?？谑兄鞒菂^(qū)內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到高配置“六通”（即通路、通電、通訊、通水、供氣、排水）。2、估價(jià)鑒定對(duì)象實(shí)物狀況委估對(duì)象的基本狀況名稱位置?？谑泻Ｐ懵?9號(hào)戶型3室2廳1廚2衛(wèi)1陽臺(tái)結(jié)構(gòu)鋼混所在樓層25總高樓層數(shù)31朝向坐北朝南房屋性質(zhì)住宅面積163.34m2裝修狀況外裝修瓷磚室內(nèi)地板瓷磚內(nèi)墻涂料天棚涂料門套裝門窗鋁合金玻璃窗電梯有電梯衛(wèi)生間瓷磚廚房瓷磚裝修檔次簡單裝修設(shè)施水電水電到戶電話、電視、寬帶已安裝3、估價(jià)鑒定對(duì)象權(quán)益狀況（七）估價(jià)鑒定基準(zhǔn)日：2022年05月07日。：（九）估價(jià)鑒定依據(jù)1、有關(guān)的法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件(1)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；(2)《中華人民共和國土地管理法》；(3)《中華人民共和國民法典》；(4)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；（5）《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》。2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291-2015）、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）及省市人民政府頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和政策文件。3、估價(jià)委托方提供的資料4、估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查、咨詢和估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料。（十）估價(jià)鑒定原則本估價(jià)報(bào)告遵循以下原則：1、獨(dú)立、客觀、公正原則：要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公2、合法原則：要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。4、替代原則：要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。5、最高最佳使用原則：房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上（十一）估價(jià)鑒定方法1、選用的估價(jià)方法及理由鑒定對(duì)象是交易活躍的住宅房地產(chǎn)，由于鑒定對(duì)象同一供求圈內(nèi)有較多的類似房地產(chǎn)買賣交易實(shí)例，故選用比較法。由于鑒定對(duì)象具有出租取得收益的特性，且區(qū)域內(nèi)有與鑒定對(duì)象類似房地產(chǎn)租賃可比實(shí)例，故以收益法作為另一種估價(jià)方法。2、不選用其他常用方法的理由根據(jù)相關(guān)估價(jià)理論，當(dāng)估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)交易或交易很少，且鑒定對(duì)象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)交易案例較多，故不適宜成本法。由于鑒定對(duì)象為非待開發(fā)的建設(shè)物業(yè)，不產(chǎn)生后續(xù)開發(fā)成本，理論上不適用假設(shè)開發(fā)法，故不適合選用假設(shè)開發(fā)法。3、估價(jià)技術(shù)路線（1）比較法定義：比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例將它們與鑒定對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到鑒定對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。計(jì)算公式如下：鑒定對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)設(shè)以100為基準(zhǔn)，可簡寫成為：100（）100100100（）100（）（）（）（2）收益法基本公式為：V=a/r×[1-1/（1+r）n]V：鑒定對(duì)象價(jià)格a：年純收益r：還原利率n：收益年限（十二）估價(jià)鑒定結(jié)果估價(jià)鑒定人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通過嚴(yán)密、準(zhǔn)確的測算，估算確定位于海口市海秀路19號(hào)首力大廈25層A1房163.34平方米住宅房地產(chǎn)（含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）市場價(jià)值為201.07萬元，大寫人民幣貳佰零壹萬零柒佰元整，評(píng)估單價(jià)為12,310.00元/平方米。（十三）評(píng)估鑒定人員參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期王群4620200027付克武4620060004（十四）評(píng)估鑒定作業(yè)日期2022年05月07日至2022年05月16日（十五）鑒定報(bào)告使用期限本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為=1\*CHINESENUM2壹年，即從2022年05月16日至2023年05月15日

六、估價(jià)鑒定技術(shù)報(bào)告（一）估價(jià)對(duì)象描述及分析1.估價(jià)鑒定對(duì)象區(qū)位狀況分析?？谑泻Ｐ懵?9號(hào)首力大廈25層A1房（1）交通便捷度：估價(jià)鑒定對(duì)象距離公交車站較近，有多路公交車通過，交通便捷度好。（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套情況：估價(jià)鑒定對(duì)象位于海口市主城區(qū)內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到高配置“六通”（即通路、通電、通訊、通水、供氣、排水）。2、估價(jià)鑒定對(duì)象實(shí)物狀況委估對(duì)象的基本狀況名稱位置?？谑泻Ｐ懵?9號(hào)戶型3室2廳1廚2衛(wèi)1陽臺(tái)結(jié)構(gòu)鋼混所在樓層25總高樓層數(shù)31朝向坐北朝南房屋性質(zhì)住宅面積163.34m2裝修狀況外裝修瓷磚室內(nèi)地板瓷磚內(nèi)墻涂料天棚涂料門套裝門窗鋁合金玻璃窗電梯有電梯衛(wèi)生間瓷磚廚房瓷磚裝修檔次簡單裝修設(shè)施水電水電到戶電話、電視、寬帶已安裝3、估價(jià)鑒定對(duì)象權(quán)益狀況（二）市場背景描述及分析1、城市資源概況?？谑惺呛Ｄ鲜〉氖?huì)城市，地處海南島北部，屬季風(fēng)性熱帶氣候，年平均氣溫23.8℃。全市地勢(shì)低平，南高北低，由西南向東北傾斜，地質(zhì)主要由新老沉積物構(gòu)造，地形主要為濱海平原。?？谑袡M跨南渡江下游東西兩岸，北臨瓊州海峽，東與文昌市接壤，西與澄邁縣毗鄰，南靠定安縣。?？谑性O(shè)秀英、龍華、瓊山、美蘭4個(gè)縣級(jí)市轄區(qū)，共轄23個(gè)鎮(zhèn)、18個(gè)街道辦事處、150個(gè)社區(qū)居委會(huì)、249個(gè)村民委員會(huì)、2504個(gè)經(jīng)濟(jì)社(村民小組)、4個(gè)農(nóng)墾農(nóng)場、2個(gè)省屬農(nóng)場。?？谑腥姝h(huán)海，海岸線長達(dá)131公里，南渡江橫跨境內(nèi)，擁有一流的生態(tài)環(huán)境，是熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地。2、城市規(guī)劃布局根據(jù)?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2005-2020），?？谑谐鞘邪l(fā)展總目標(biāo)為把?？诮ㄔO(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟(jì)中心城市，擁有一流生態(tài)環(huán)境的熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地，國際知名的綠色生態(tài)城市。?？谥鞒菂^(qū)用地空間布局上，形成了“一個(gè)中心、兩個(gè)組團(tuán)”的用地布局結(jié)構(gòu)。其中“一個(gè)中心”為具有島內(nèi)中心職能的中心組團(tuán)；“兩個(gè)組團(tuán)”為具有島外職能發(fā)展要求的特色組團(tuán)，長流組團(tuán)和江東組團(tuán)。在總體空間發(fā)展策略上，遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則。強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境。鼓勵(lì)中心組團(tuán)建設(shè)用地的西向拓展，注重長流組團(tuán)、老城組團(tuán)的專業(yè)性開發(fā)和規(guī)模積聚，積極培育長流組團(tuán)的產(chǎn)業(yè)增長點(diǎn)。有選擇性的開發(fā)江東組團(tuán)，江東組團(tuán)的開發(fā)要優(yōu)先考慮人口密度低、土地開發(fā)價(jià)值高的項(xiàng)目，注重與環(huán)境相協(xié)調(diào)。抑止城市向南發(fā)展，保護(hù)城市生態(tài)屏障，確立生態(tài)發(fā)展底線，注重保護(hù)優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。3、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r海口歷史上是個(gè)港口小鎮(zhèn)，商貿(mào)活動(dòng)形成較早，但規(guī)模小。解放前，商業(yè)、手工業(yè)在全島有一定的地位，但近代工業(yè)無幾，商品生產(chǎn)落后，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。解放后，逐步走上了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的軌道，市內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展。從1979年開始，海口市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。市政府實(shí)行“特殊政策，靈活措施”及“以開放促開發(fā)”的方針，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，招商引資，對(duì)國有企業(yè)進(jìn)行改革，發(fā)展民營企業(yè)。至1987年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值8.89億元，比1978年增長2倍，年均遞增13.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值0.39億元，增長2.4倍，年均遞增14.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2.28億元，增長2.1倍，年均遞增13.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6.22億元，增長2倍，年均遞增13.1%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1978年的789元增加到2906元，年均遞增9.4%。2020年，經(jīng)初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1791.58億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長5.3%。按產(chǎn)業(yè)分，第一產(chǎn)業(yè)增加值79.88億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值269.56億元，增長0.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1442.14億元，增長6.4%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為4.5:15.0:80.5；三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為2.8%、1.9%和95.3%。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40049元，比上年增長2.8%，農(nóng)村常住居民人均可支配收入17405元，比上年增長8.0%。4、房地產(chǎn)制度概況2018年4月13日下午，在慶祝海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會(huì)上，國家主席習(xí)近平主席在會(huì)議上鄭重宣布，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。在發(fā)言中具體提出要強(qiáng)化改革舉措系統(tǒng)集成，科學(xué)配置各方面資源，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制、人才體制、財(cái)稅金融體制、收入分配制度、國有企業(yè)等方面的改革，支持海南設(shè)立國際能源、航運(yùn)、大宗商品、產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、碳排放權(quán)等交易場所，形成更加成熟更加定型的制度體系。自從中央宣布支持海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和穩(wěn)步推進(jìn)建設(shè)自由貿(mào)易港以來，海南房市再次引爆，連夜開盤銷售的、封盤待漲的、明里暗里漲價(jià)的，以至于政府職能部門不得不連夜出擊，接連約談并查處違規(guī)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)。自貿(mào)區(qū)和自由貿(mào)易港的突發(fā)利好，吹響了海南購房集結(jié)號(hào)，人們爭先恐后，希望能搭上末班車，然而，這一愿望估計(jì)泡湯了。4月22日晚，海南省委、省政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，實(shí)行更加嚴(yán)厲的全域限購政策，其中最突出的一點(diǎn)是，在原來的非限購區(qū)域，非本省籍客戶購房也必須提供至少一個(gè)家庭成員在海南24個(gè)月個(gè)人社保證明或個(gè)稅證明。其中，五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)市縣只能面向本市縣居民家庭銷售；?？?、三亞、瓊海三個(gè)市，外省人購房須提供在海南累計(jì)至少60個(gè)月社?；騻€(gè)稅繳納證明。本人或家庭成員不在海南工作的外省籍人購房，等于是把原來的購房主力給擋在了門外，短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生一定的去化壓力。因此，一段時(shí)間內(nèi)，出現(xiàn)橫盤的可能性大一些。但開發(fā)商估計(jì)不會(huì)急于降價(jià)出售，一開始庫存本來就不多，資金回籠壓力??；二是這次限購政策還提出，要鼓勵(lì)和指導(dǎo)開發(fā)商將已出讓尚未開發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。這意味著以后商品房開發(fā)被嚴(yán)格限制了，開發(fā)商不會(huì)那么傻，急著低價(jià)處理異常珍貴的那點(diǎn)庫存。由于限制了總量供應(yīng)，島外購買力將很快會(huì)被去海南淘金的購買力所替代，房價(jià)橫盤一段時(shí)間后，最終還是走高。海南本身的面積較小、全省被劃為自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的特點(diǎn)所決定的。2019年3月19日海南省人民政府關(guān)于鼓勵(lì)存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型利用和解決有關(guān)歷史遺留問題的實(shí)施意見（瓊府〔2019〕12號(hào)）。其具體政策：①促進(jìn)土地用途改變：市縣政府可以通過依法調(diào)整規(guī)劃、增加容積率、改變土地使用年限、退還土地差價(jià)等措施，鼓勵(lì)和引導(dǎo)存量商品住宅用地改變土地用途用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。②有序開展土地置換；③依法有償收回土地；④實(shí)施生態(tài)紅線區(qū)住宅用地退出機(jī)制；⑤支持土地轉(zhuǎn)讓盤活。鼓勵(lì)市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉(zhuǎn)型用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。商品住宅用地轉(zhuǎn)讓并改變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地的，可依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;未達(dá)到土地轉(zhuǎn)讓條件的，允許土地使用權(quán)人在辦理土地用途改變、簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后，先行辦理預(yù)告登記，待符合土地轉(zhuǎn)讓條件后，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。⑥妥善處置招商引資產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配套商品住宅用地歷史遺留問題。原經(jīng)省政府或市縣政府同意配套商品住宅用地且明確具體配套用地規(guī)模等內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，市縣政府可與項(xiàng)目投資人協(xié)商，通過優(yōu)先安排用地指標(biāo)和采取先租后讓、彈性年期、混合用地等政策措施，鼓勵(lì)、引導(dǎo)將原約定的配套用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，并依法供應(yīng)。2019年3月22日海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中共海南省委人才發(fā)展局發(fā)布了《關(guān)于完善人才住房政策的補(bǔ)充通知》，為推動(dòng)海南全面深化改革開放，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，鼓勵(lì)和支持引進(jìn)總部企業(yè)，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，吸引各類人才來我省創(chuàng)業(yè)就業(yè)，讓人才引得進(jìn)、留得住、用得好，為海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)提供強(qiáng)有力的人才支撐。2019年4月19日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳海南省自然資源和規(guī)劃廳海南省財(cái)政廳海南省公安廳國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局海南省市場監(jiān)督管理局海南省地方金融監(jiān)督管理局中國人民銀行海口中心支行中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)海南監(jiān)管局文件《關(guān)于支持和規(guī)范住房租賃市場發(fā)展的通知》（瓊建房〔2019〕116號(hào)），為深入貫徹落實(shí)《中共中央?國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》（中發(fā)〔2018〕12號(hào)）精神，推動(dòng)建立符合海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港發(fā)展要求的租購并舉住房制度，進(jìn)一步支持和規(guī)范租賃住房土地供給和建設(shè)管理工作，盤活閑置社會(huì)房源，提高資源使用效率。2020年4月28日海南省人民政府辦公廳《關(guān)于開展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》（瓊府辦〔2020〕21號(hào)），為建立健全住房市場體系和住房保障體系，妥善解決好本地居民住房問題，提升本地居民獲得感、幸福感，根據(jù)我省關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的有關(guān)要求，經(jīng)省政府同意，決定在海口市、三亞市、儋州市、五指山市、定安縣、陵水黎族自治縣開展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)，為做好試點(diǎn)工作。安居型商品住房項(xiàng)目用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地，鼓勵(lì)利用已供未用的存量商品住宅用地建設(shè)安居型商品住房，或?qū)⒋媪可唐纷≌D(zhuǎn)型為安居型商品住房。對(duì)需要新出讓住宅用地建設(shè)安居型商品住房的，在供應(yīng)住宅用地時(shí)，要優(yōu)先保障安居型商品住房用地供應(yīng)，專項(xiàng)用于安居型商品住房建設(shè)，并采取“限房價(jià)、競地價(jià)”，通過“招拍掛”的方式出讓。安居型商品住房建設(shè)不受本市縣年度商品住宅實(shí)施計(jì)劃限制。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向安居型商品住房項(xiàng)目發(fā)放開發(fā)貸款，并在貸款額度、貸款期限、貸款利率等方面給予支持和優(yōu)惠。綜合考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)在于遏制城市房價(jià)過快上漲，促進(jìn)土地合理高效利用，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。海南省自建設(shè)國際旅游島戰(zhàn)略目標(biāo)以來，省內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，政府相繼出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，在一定程度上穩(wěn)定了海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展，促進(jìn)房價(jià)逐漸趨于合理平穩(wěn)的發(fā)展。5、房地產(chǎn)市場狀況5.1、海南省房地產(chǎn)市場狀況經(jīng)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)一核算，2020年海南省地區(qū)生產(chǎn)總值5532.39億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長3.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1135.98億元，增長2.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1055.26億元，下降1.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3341.15億元，增長5.7%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為20.5:19.1:60.4。建筑業(yè)：2020年海南省建筑業(yè)增加值522.61億元，比上年增長3.7%。全省具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)單位260個(gè)，增加35家，從業(yè)人員7.18萬人，比上年下降5.8%。本省資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)全年房屋建筑施工面積1823.66萬平方米，比上年下降21.0%；房屋建筑竣工面積299.50萬平方米，比上年下降38.2%。本省資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額16.18億元，比上年增長1.0%；上繳稅費(fèi)31.02億元，比上年增長1.1%。固定資產(chǎn)投資：2020年海南省固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）比上年增長8.0%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長0.4%，非房地產(chǎn)開發(fā)投資增長13.4%。按產(chǎn)業(yè)分，第一產(chǎn)業(yè)投資增長115.5%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長23.1%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長4.9%。按地區(qū)分，海澄文定綜合經(jīng)濟(jì)圈投資增長8.7%，大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈增長5.2%，東部地區(qū)增長7.4%，中部地區(qū)增長9.6%，西部地區(qū)增長9.8%。全年投資項(xiàng)目5061個(gè)，比上年增加488個(gè),其中本年新開工項(xiàng)目1633個(gè)，增加13個(gè)。房地產(chǎn)開發(fā)投資1341.67億元，其中住宅投資946.41億元，比上年下降8.5%；辦公樓投資70.79億元，比上年增長105.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資165.66億元，比上年增長21.9%。房地產(chǎn)項(xiàng)目房屋施工面積8600.05萬平方米，比上年下降6.7%，其中本年新開工面積1064.95萬平方米，下降12.7%。全省房屋銷售面積751.54萬平方米，比上年下降9.4%；銷售額1232.08億元，比上年下降3.4%。5.2、?？谑械姆康禺a(chǎn)市場狀況①房地產(chǎn)市場概況2020年，全市建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值122.39億元，比上年增長6.5%。全市具有資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)單位167個(gè)，增長15.2%。從業(yè)人員4.57萬人，下降11.9%。本市資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)全年房屋建筑施工面積1294.2萬平方米，下降31.4%；房屋建筑竣工面積150.63萬平方米，下降55.4%。2020年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值165.01億元，比上年下降2.8%。全市商品房施工面積3370.64萬平方米，下降2.0%；商品房新開工面積325.71萬平方米，下降36.2%。商品房銷售面積463.74萬平方米，增長5.3%；商品房銷售額734.42億元，增長8.4%；其中，住宅銷售面積371.52萬平方米，下降0.5%；住宅銷售額612.79億元，增長5.4%。②?？诜康禺a(chǎn)市場預(yù)期盡管海口有優(yōu)越的自然、經(jīng)濟(jì)地位、良好的氣候環(huán)境，其房地產(chǎn)市場還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們需求，但目前，我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，對(duì)于城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題，由于國家各部委相繼出臺(tái)相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間?？谑羞€將相繼出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，新開工房地產(chǎn)項(xiàng)目減少，續(xù)建項(xiàng)目投資節(jié)奏將放緩，對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格有一定影響。（三）估價(jià)鑒定對(duì)象最高最佳利用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲得最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)評(píng)估據(jù)此進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為住宅，作為住宅用途與周邊的環(huán)境協(xié)調(diào)，并能更有效發(fā)揮房地產(chǎn)效能，本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象作為現(xiàn)實(shí)用途（住宅）使用為最高最佳使用。（四）估價(jià)方法適用性分析1、選用的估價(jià)方法及理由鑒定對(duì)象是交易活躍的住宅房地產(chǎn)，由于鑒定對(duì)象同一供求圈內(nèi)有較多的類似房地產(chǎn)買賣交易實(shí)例，故選用比較法。由于鑒定對(duì)象具有出租取得收益的特性，且區(qū)域內(nèi)有與鑒定對(duì)象類似房地產(chǎn)租賃可比實(shí)例，故以收益法作為另一種估價(jià)方法。2、不選用其他常用方法的理由根據(jù)相關(guān)估價(jià)理論，當(dāng)估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)交易或交易很少，且鑒定對(duì)象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)交易案例較多，故不適宜成本法。由于鑒定對(duì)象為非待開發(fā)的建設(shè)物業(yè)，不產(chǎn)生后續(xù)開發(fā)成本，理論上不適用假設(shè)開發(fā)法，故不適合選用假設(shè)開發(fā)法。3、估價(jià)技術(shù)路線（1）比較法定義：比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例將它們與鑒定對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到鑒定對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。計(jì)算公式如下：鑒定對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)設(shè)以100為基準(zhǔn)，可簡寫成為：100（）100100100（）100（）（）（）（2）收益法基本公式為：V=a/r×[1-1/（1+r）n]V：鑒定對(duì)象價(jià)格a：年純收益r：還原利率n：收益年限（五）估價(jià)測算過程=1\*ROMANI、運(yùn)用市場法測算房地產(chǎn)價(jià)格1、交易實(shí)例選擇實(shí)例選用表 表12、建立比較基礎(chǔ)（1）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)：可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)一致。（2）統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍：主要指含有非房地產(chǎn)成分，帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍一致。（3）統(tǒng)一付款方式：估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例付款方式一致。（4）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位：可比實(shí)例計(jì)價(jià)單位均為人民幣、建筑面積與估價(jià)對(duì)象一致。3、各可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象因素比較分析比較因素條件說明表表24、修正系數(shù)的確定（1）交易情況調(diào)整根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為市場成交價(jià)，為正常市場價(jià)格，均不做交易情況調(diào)整。（2）市場狀況調(diào)整根據(jù)?？谑蟹康禺a(chǎn)市場狀況，交易案例全部是基準(zhǔn)日正在轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，設(shè)定交易案例成交日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相同，故不做市場狀況調(diào)整。（3）區(qū)位狀況調(diào)整以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，將所選取比較實(shí)例的各項(xiàng)因素與其逐項(xiàng)比較打分，以總分值作為區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，詳見表3。區(qū)位狀況調(diào)整表3可比實(shí)例項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C100100100100100100100100100100100100100100100100100100100105100999897100100100100合計(jì)1009998102區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)101.01%102.04%98.04%（4）實(shí)物狀況調(diào)整以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，將所選取比較實(shí)例的各項(xiàng)因素與其逐項(xiàng)比較打分，以總分值作為實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，詳見下表4：實(shí)物狀況調(diào)整表4可比實(shí)例項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C（5）權(quán)益狀況調(diào)整以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，將所選取比較實(shí)例的各項(xiàng)因素與其逐項(xiàng)比較打分，以總分值作為權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)，詳見下表5：權(quán)益狀況調(diào)整表5可比實(shí)例項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C（6）交易實(shí)例價(jià)格修正交易實(shí)例價(jià)格修正表可比實(shí)例項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易價(jià)格（元/m2）交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位因素調(diào)整系數(shù)實(shí)物因素調(diào)整系數(shù)權(quán)益因素調(diào)整系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）5、評(píng)估值的確定由于上述修正后的交易實(shí)例價(jià)格較接近，因此通過簡單算數(shù)平均法計(jì)算得出委估房地產(chǎn)市場價(jià)值，即：鑒定對(duì)象評(píng)估單價(jià)＝（11,948.33+12,634.77+12,345.68）÷3＝12,310.00（元/平方米）（取整）=2\*ROMANII、采用收益法估算房地產(chǎn)價(jià)格“收益法”是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年的預(yù)期凈收益用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)，累加得出估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，以此估算估價(jià)鑒定對(duì)象價(jià)值的方法，計(jì)算公式如下：V=a/r×[1-1/（1+r）n]V：鑒定對(duì)象價(jià)格a：年純收益r：還原利率n：收益年限1、年有效毛收入的估算根據(jù)鑒定人員對(duì)估價(jià)鑒定對(duì)象區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)出租的市場調(diào)查，估價(jià)鑒定對(duì)象所在區(qū)域出租的住宅較多，根據(jù)估價(jià)鑒定對(duì)象的實(shí)際狀況和估價(jià)對(duì)象所在位置，結(jié)合本次的估價(jià)目的，確定估價(jià)鑒定對(duì)象的月租金為建筑面積30.00元/m2，根據(jù)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象所在。年有效毛收入=30.00×12×（1-5%）=342.00（元/m2）2、年運(yùn)營費(fèi)用的估算(1)年稅費(fèi)的估算根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，個(gè)人出租住房一般涉及增值稅及附加稅費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅和印花稅。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅