2024年大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估歷年高頻考點(diǎn)試卷專(zhuān)家薈萃含答案

2024年大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估歷年高頻考點(diǎn)試卷專(zhuān)家薈萃含答案（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.在利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意包括開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)等在內(nèi)的投資利息的估算。2.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格。所謂正常價(jià)格是指在公開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上，交易雙方均充分了解市場(chǎng)信息，以平等自愿的方式達(dá)成的交易價(jià)格。3.成本法所采用的“成本”是具有特定含義的成本。具體表現(xiàn)為：（）。A、是一種經(jīng)濟(jì)成本B、是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C、是指開(kāi)發(fā)商所付出的成本D、是消費(fèi)者的成本E、是實(shí)際成本4.收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于不動(dòng)產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。5.某公司通過(guò)參加拍賣(mài)競(jìng)得一面積為2500m2的土地的使用權(quán)，性質(zhì)為商業(yè)。并在其上建造了一座酒樓，建筑面積為8000m2。此公司委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其酒樓本身進(jìn)行收益價(jià)格評(píng)估，估價(jià)期日為2009年3月12日。?據(jù)估價(jià)人員調(diào)查核實(shí)，此不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估期日尚可使用35年，當(dāng)?shù)赝?lèi)同檔次物業(yè)每月的營(yíng)業(yè)額為50萬(wàn)元每月管理費(fèi)和稅費(fèi)總計(jì)為30萬(wàn)元；經(jīng)市場(chǎng)比較法求得同交易圈內(nèi)使用年期35年，容積率在3到4間的土地使用權(quán)價(jià)格為6000元/m2，土地還原率和建筑物還原率分別為7%和9%。6.如圖1-1所示，9宗臨街宗地的編號(hào)從左至右依次為1，2，3……9，根據(jù)表1-1 評(píng)估1號(hào)宗地的地價(jià)為（）元/m2A、1100B、1080C、1250D、12007.簡(jiǎn)述估價(jià)程序是什么？8.由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ锏墓δ芟鄬?duì)殘缺、落后和不適用，從而造成的價(jià)值減損稱為（）。A、功能折舊B、物質(zhì)折舊C、經(jīng)濟(jì)折舊D、有形損耗9.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。10.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，需要估算開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用及利稅包括（）。A、開(kāi)發(fā)建筑承包費(fèi)B、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用C、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)D、投資利息E、稅金及開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)11.某一宗土地的總面積為1?000m2，是10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，使用年限60年。當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)18萬(wàn)元（1畝=667m2），現(xiàn)時(shí)重新取得該類(lèi)土地需要620元／m2；地上建筑物的總面積為2000m2，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)按建筑面積算為600元／m2，現(xiàn)時(shí)建造同類(lèi)建筑物按建筑面積算需要1200元／m2，該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率為0。根據(jù)所給資料估算該宗不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)和總價(jià)。12.對(duì)于建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用年限的，根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用有限年的收益法計(jì)算公式求取收益價(jià)格。13.運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的前提是具有足夠的和真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格資料和數(shù)據(jù)，越是近期的數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)的結(jié)果越準(zhǔn)確。14.在估價(jià)程序中，確定估價(jià)結(jié)果后應(yīng)撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告應(yīng)達(dá)到（）要求。???A、特殊性??B、全面性??C、公正性??D、準(zhǔn)確性??E、概括性15.交易情況修正是將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域條件下的價(jià)格。16.簡(jiǎn)述成本法的評(píng)估步驟？17.某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)兩年開(kāi)發(fā)建成，預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)一年銷(xiāo)售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營(yíng)業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入1000萬(wàn)元，而該市經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為600元；第4層出租開(kāi)酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝?lèi)同檔次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝?lèi)同檔次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評(píng)估該房地產(chǎn)銷(xiāo)售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值（設(shè)資本化率分別為商場(chǎng)10%，酒樓8%，辦公樓7%）。18.不動(dòng)產(chǎn)作為一種財(cái)產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使它同時(shí)表現(xiàn)出一些特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性，主要有（）。A、用途多樣性B、個(gè)別性C、涉及廣泛性D、權(quán)益受限性E、難以變現(xiàn)性19.毛地是指現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物待拆遷的集體土地，受讓者除支付毛地價(jià)外還需對(duì)建筑物的所有者和使用者支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。20.某商場(chǎng)的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m2，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m2，且每年不變；二層目前暫空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m2和160元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20%。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試測(cè)算該商場(chǎng)2005年10月16日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。21.簡(jiǎn)述新開(kāi)發(fā)土地有哪些，公式是有哪些？22.簡(jiǎn)述成本的構(gòu)成是？23.利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，首先需要調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)的基本情況，主要包括（）。A、弄清不動(dòng)產(chǎn)最佳開(kāi)發(fā)利用方式B、弄清政府的規(guī)劃限制C、弄清土地權(quán)利狀況D、弄清開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期E、弄清不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況24.估價(jià)報(bào)告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和結(jié)論。因此，在撰寫(xiě)過(guò)程中要避免發(fā)生哪些錯(cuò)誤（）。A、技術(shù)路線錯(cuò)誤B、方法運(yùn)用錯(cuò)誤C、參數(shù)確定錯(cuò)誤D、報(bào)告格式錯(cuò)誤E、文字表述等其它常見(jiàn)錯(cuò)誤25.在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造器2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則在計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A、52B、70C、68D、50第2卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.某建筑物的建筑面積為100m2，已經(jīng)使用10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，該建筑的經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額（）A、1583元B、1589元C、1683元D、1689元2.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則？3.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的步驟？4.（）指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，反映該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)在此時(shí)期內(nèi)的平均價(jià)格水平。A、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值B、理論價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、評(píng)估價(jià)格5.收益類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)指能直接或間接取得市場(chǎng)租金或其他經(jīng)濟(jì)收益的不動(dòng)產(chǎn)。6.通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法是（）。A、假設(shè)開(kāi)發(fā)法B、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法C、成本法D、路線價(jià)法7.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為55萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為21萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為120萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘置率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。8.可用成本法進(jìn)行估價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)有（）。A、市場(chǎng)交易活躍、交易實(shí)例充足的不動(dòng)產(chǎn)B、既無(wú)收益又很少進(jìn)入交易的不動(dòng)產(chǎn)C、工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估D、商業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估E、住宅用地的價(jià)格評(píng)估9.成本法下的三類(lèi)估價(jià)對(duì)象是新開(kāi)發(fā)的土地、（）、就有不動(dòng)產(chǎn)。10.土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利潤(rùn)）×土地增值收益率。11.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是在短時(shí)間內(nèi)評(píng)估多宗土地或大量土地價(jià)格的一種估價(jià)方法，其估價(jià)精度與（）密切相關(guān)。A、基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系B、市場(chǎng)交易資料是否充分C、不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)每年的預(yù)期客觀純收益D、估算土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的數(shù)額12.對(duì)于建筑物耐用年限短于土地使用年限時(shí)，先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物的折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的現(xiàn)值。13.簡(jiǎn)述成本法的含義是什么？14.基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。所以，基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地價(jià)格，而是區(qū)域性的價(jià)格。15.當(dāng)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命小于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。當(dāng)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命大于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊。16.某人購(gòu)買(mǎi)某不動(dòng)產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購(gòu)房資金的70％，貸款的年利息率為5％，自有資金的一般收益率為8％，試計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的資本化率。17.估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（）起計(jì)。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)B、估價(jià)作業(yè)期C、出具估價(jià)報(bào)告之日D、簽訂估價(jià)委托合同之日18.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的個(gè)別因素？19.6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)9000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃歸甲公司所有，6000m2建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無(wú)償歸甲公司所有。現(xiàn)今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，甲公司也樂(lè)意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)房地產(chǎn)每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%。20.（）是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原理，它廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，也是市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)。A、預(yù)期原理B、替代原理C、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D、邊際效用原理21.為評(píng)估某房地產(chǎn)的價(jià)格，選取A、B、C三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表： 上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價(jià)對(duì)象好，負(fù)數(shù)表示比估價(jià)劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格每月平均比上月上漲1.5%。以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1%，試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2003年10月1日的正常價(jià)格。22.不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)位置或移動(dòng)位置后引起性質(zhì)、性狀改變而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn)。23.下列表述中，正確的有（）。A、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期B、開(kāi)發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，又可分為前期和建造期C、開(kāi)發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)相同D、經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷(xiāo)售期和出租期E、在有租賃的情況下，租售期通常到開(kāi)發(fā)完成的日期24.不動(dòng)產(chǎn)的自然特性包括：（）?????A、用途多樣性B、耐久性C、個(gè)別性D、涉及廣泛性25.今有一平房，基地面積150m2，建筑面積100m2，土地使用權(quán)年限60年，從1990年5月20日起計(jì)。該建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，殘值率為2%。此平房出租每月租金2000元，押金1萬(wàn)元，押金運(yùn)用收益率8%。報(bào)酬率10%。租金損失準(zhǔn)備金按1個(gè)月租金收入計(jì)提。稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，四稅合計(jì)為年租金的收入的17.5%。管理費(fèi)按年租金收入的5%y計(jì)提，維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)均按建筑物原值的2%計(jì)提。試根據(jù)上述資料，評(píng)估該出租房屋2003年5月20日的價(jià)格。第3卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法有動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種計(jì)算公式。所謂動(dòng)態(tài)和靜態(tài)之分，主要是是否考慮了（）。A、利息因素?B、資金的時(shí)間價(jià)值C、投資利潤(rùn)D、稅收費(fèi)用2.運(yùn)用市場(chǎng)比較法的估價(jià)過(guò)程中，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)具體包括以下（）內(nèi)容。?A、統(tǒng)一付款方式B、統(tǒng)一幣種和貨幣單位C、統(tǒng)一面積內(nèi)涵D、統(tǒng)一面積單位E、統(tǒng)一采用單價(jià)3.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性？4.論述假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)步驟？5.基準(zhǔn)地價(jià)是國(guó)家調(diào)控土地市場(chǎng)的一種價(jià)格，也是一種市場(chǎng)價(jià)格。6.重新構(gòu)建價(jià)格是個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，因此是實(shí)際成本。7.簡(jiǎn)述收益法的特點(diǎn)是？8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A、說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B、說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求9.（）是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A、假設(shè)開(kāi)發(fā)法B、市場(chǎng)比較法C、成本法D、收益法10.區(qū)域因素是指反映不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，下列影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的的因素中，屬于區(qū)域因素的有（）。A、繁華程度B、交通便捷程度C、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D、土地平整程度E、環(huán)境11.成本法所采用的“成本”是不動(dòng)產(chǎn)重新建造時(shí)的完全價(jià)格，即指（）。A、現(xiàn)在成本B、過(guò)去成本C、實(shí)際成本D、經(jīng)濟(jì)成本12.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)范圍？13.成本法的基本公式為：新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益。14.不動(dòng)產(chǎn)的（）使得不動(dòng)產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，每一宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格都存在差異，因此不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。A、個(gè)別性B、不可移動(dòng)性C、用途多樣性D、權(quán)益受限性15.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格需搜集和選擇較多的可比實(shí)例，選取可比實(shí)例時(shí)應(yīng)符合下列要求（）。A、區(qū)位相同或類(lèi)似B、用途相同C、建筑結(jié)構(gòu)相同D、權(quán)利性質(zhì)相同E、交易類(lèi)型相同16.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要是指經(jīng)濟(jì)法制狀況、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平、財(cái)政收支及金融狀況、物價(jià)、居民實(shí)際收入、國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治狀況等。17.路線價(jià)法的前提條件是由可供使用的科學(xué)合理的深度指數(shù)表和其他各種修正率；有完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)完整的街道；土地排列比較整齊。18.下列不動(dòng)產(chǎn)中，適用于用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的是（）。A、古建筑B、教堂C、寺廟D、交易型不動(dòng)產(chǎn)19.某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時(shí)重置價(jià)格每平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計(jì)該建筑物的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。20.運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，在選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，從搜集的交易實(shí)例中選擇（）個(gè)以上的可比實(shí)例。A、6B、5C、4D、321.簡(jiǎn)述成本法的特點(diǎn)？22.交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。23.市場(chǎng)比較法的適用條件是要有充足的市場(chǎng)交易資料，且比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有相關(guān)性和替代性。24.為評(píng)估某寫(xiě)字樓的價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2004年1月1日至2004年6月30日該類(lèi)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞減1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2004年10月30日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。25.簡(jiǎn)述收益法的基本原理、特點(diǎn)及使用范圍？第1卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案:錯(cuò)誤2.參考答案:錯(cuò)誤3.參考答案:A,B,D4.參考答案:正確5.參考答案: （1）不動(dòng)產(chǎn)純收益=年?duì)I業(yè)額—年支出額=（50-30）×12=240（萬(wàn)元）? （2）土地總價(jià)格=6000×2500=1500（萬(wàn)元） 6.參考答案:A7.參考答案: 1）明確估價(jià)目的 2）擬定估價(jià)作業(yè)方案 3）搜集估價(jià)所需資料 4）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 5）選用估價(jià)方法運(yùn)算 6）確定估價(jià)結(jié)果 7）撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 8）估價(jià)資料歸檔8.參考答案:A9.參考答案:正確10.參考答案:A,B,C,D,E11.參考答案: 根據(jù)題意，采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其步驟如下： （1）求取土地現(xiàn)值 土地現(xiàn)值＝620×1000＝620000（元） （2）求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格＝1200×2?000＝2400000（元） （3）求取建筑物的折舊 2400000×8／50＝384000（元） （4）求取估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) 現(xiàn)時(shí)總值＝620000＋2400000－384000＝2636000（元） （5）求取估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) 現(xiàn)時(shí)單價(jià)＝2636?000÷2?000＝1318（元／m2） 采用成本法估算該宗不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為263.6萬(wàn)元，單價(jià)為1318元／m2。12.參考答案:錯(cuò)誤13.參考答案:錯(cuò)誤14.參考答案:B,C,D,E15.參考答案:錯(cuò)誤16.參考答案: 1）收集整理資料 2）估算重新構(gòu)建價(jià)格（土地重新構(gòu)建價(jià)格：土地的重新取得價(jià)格、重新開(kāi)發(fā)成本；建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格：重置價(jià)格、重建價(jià)格；建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法：?jiǎn)挝槐容^法、分部分項(xiàng)發(fā)、供料測(cè)量法、指數(shù)調(diào)整法）17.參考答案: （1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為： （2）各層建筑面積=4000×6/24=1000（m2/層）? （3）計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格? 年凈收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（萬(wàn)元）? V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（萬(wàn)元）? （4）計(jì)算2～3層商場(chǎng)收益價(jià)格????? 年凈收益=1000×2×70%×600=84（萬(wàn)元）????? V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（萬(wàn)元）? （5）計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格????? 年凈收益=1000×70%×50×12-80000=34（萬(wàn)元）????? V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（萬(wàn)元）? （6）計(jì)算5～10層辦公樓收益價(jià)格? 年凈收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（萬(wàn)元）????? V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（萬(wàn)元）? （7）計(jì)算11～24層住宅價(jià)格? V11-24=1000×14×4000=5600（萬(wàn)元）? （8）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格? V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（萬(wàn)元）18.參考答案:A,C,D,E19.參考答案:錯(cuò)誤20.參考答案: 該商場(chǎng)2005年10月16日帶租約出售時(shí)節(jié)正常價(jià)格測(cè)算如下： （1）商場(chǎng)一層價(jià)格的測(cè)算： 租賃期限內(nèi)年凈收益=300×200×（1-20%）×12=57.60萬(wàn)元 租賃期限外年凈收益=300×180×（1-20%）×12=51.84萬(wàn)元 （2）商場(chǎng)二層價(jià)格的測(cè)算? 年凈收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（萬(wàn)元） （3）該商場(chǎng)的正常價(jià)格=商場(chǎng)一層的價(jià)格+商場(chǎng)二層的價(jià)格=511.68+445.89=957.57萬(wàn)元21.參考答案: 1）包括： 填海造地、開(kāi)山造地、農(nóng)地整理、征收農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地、舊城區(qū)總拆除舊建筑物 2）公式： 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格 =（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+土地增值收益）*修正系數(shù) 應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用=收益程度*設(shè)施總費(fèi)用 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）*投資利潤(rùn)率 土地增值收益 =（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）*土地增值收益率 價(jià)格修正用修正系數(shù)K22.參考答案:土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)23.參考答案:B,C,E24.參考答案:A,B,C,D,E25.參考答案:D第2卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案:A2.參考答案: 1）合法性原則（合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分、其他） 2）最有效使用原則（最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度） 3）估價(jià)期日原則（估價(jià)期日為現(xiàn)在時(shí)、過(guò)去時(shí)、未來(lái)時(shí)。意義：便于弄清估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)點(diǎn)，了解不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)狀況；為不動(dòng)產(chǎn)的交易、等級(jí)、管理及相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)的頒布實(shí)施提供時(shí)間界限；有利于估價(jià)人員選擇合適的估價(jià)方法，對(duì)年期修正系數(shù)、利息期等參數(shù)進(jìn)行設(shè)定。） 4）替代原則（不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平有具有相同性質(zhì)的替代性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格所決定，由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者通過(guò)市場(chǎng)交易案例相互比較后決定，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格還可通過(guò)比較不動(dòng)產(chǎn)的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。） 5）供求原則（特定情形下的非均衡供需法則，是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中特有的供求原則） 6）預(yù)期收益原則（過(guò)去收益的重要意義在于推測(cè)未來(lái)的收益變化） 7）貢獻(xiàn)原則（對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，判定其合理的收集量，需要明確其是否處于最有效使用狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)以生產(chǎn)因素是否適當(dāng)，生產(chǎn)因素之組合是否均衡，各生產(chǎn)因素的貢獻(xiàn)率有多大。土地的貢獻(xiàn)是土地收益或地租） 8）公平原則（估價(jià)人員應(yīng)站在公正的立場(chǎng)上，遵循不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成理論及規(guī)律，運(yùn)用科學(xué)方法客觀公正地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估）3.參考答案: 1）搜集交易實(shí)例 2）選取可比實(shí)例 3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 4）進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正 5）求取比準(zhǔn)價(jià)格4.參考答案:C5.參考答案:錯(cuò)誤6.參考答案:C7.參考答案: 先計(jì)算建筑物的重置價(jià)格包括： 1）建造成本=800（萬(wàn)元） 2）管理費(fèi)用=800×3%=24（萬(wàn)元） 3）投資利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]?=54.90（萬(wàn)元） 4）建筑物的重置價(jià)格=800+24+54.90+55+120=1053.9（萬(wàn)元） 再計(jì)算建筑物的折舊總額： 1）墻、地面等損壞的折舊額=21（萬(wàn)元） 2）裝修部分的折舊額=200×1/5×2=80（萬(wàn)元） 3）設(shè)備部分的折舊費(fèi)=120×1/10×8=96（萬(wàn)元） 4）長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（1053.9-21-200-120）×1/60×8=95.05（萬(wàn)元） 5）該建筑物的折舊總額=21+80+96+95.05=292.05（萬(wàn)元）8.參考答案:B,C9.參考答案:新建不動(dòng)產(chǎn)10.參考答案:錯(cuò)誤11.參考答案:A12.參考答案:正確13.參考答案: 1）經(jīng)濟(jì)成本：“成本”是不動(dòng)產(chǎn)重新建造是的完全價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格，不同于會(huì)計(jì)成本。 2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 3）消費(fèi)者的成本：意味著包括利潤(rùn) 4）客觀成本：假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正常花費(fèi)，非個(gè)別案例。14.參考答案:正確15.參考答案:錯(cuò)誤16.參考答案:不動(dòng)產(chǎn)資本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％17.參考答案:C18.參考答案: 1）土地：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地址水文狀況、土地使 用權(quán)年限 2）建筑物：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向19.參考答案: 據(jù)題意本題的估價(jià)對(duì)象是未來(lái)16年后的28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值。這里采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。 求取未來(lái)44年的凈收益的現(xiàn)值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36（萬(wàn)元） 求取未來(lái)16年的凈收益的現(xiàn)值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36萬(wàn)元 求取未來(lái)16年后28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值： V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（萬(wàn)元）20.參考答案:B21.參考答案: 22.參考答案:正確23.參考答案:A,B,C24.參考答案:B,C25.參考答案: （1）求潛在的毛收入?2000×12+10000×8%=24800（元） （2）求有效毛收入?24800-2000=22800（元） （3）求運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 稅費(fèi)：22000×17.5%=3850（元） 管理費(fèi)：22000×5%=1100（元） 維修及保險(xiǎn)費(fèi)：100×500×2%×2=2000（元） （4）求年凈收益a A=22800-3850-1100-2000=15850（元） （5）求收益價(jià)格V 第3卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案:B2.參考答案:A,B,C,D,E3.參考答案: 不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性包括： 1、用途多樣性，指土地可根據(jù)人類(lèi)需要用于多種不同用途，如作為商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等； 2、涉及廣泛性，指不動(dòng)產(chǎn)涉及社會(huì)的各個(gè)方面，容易對(duì)外界各方面產(chǎn)生影響，同時(shí)也容易受到外界各方面的影響； 3、權(quán)益受限性，即不動(dòng)產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的權(quán)利受到法律的制約； 4、難以變現(xiàn)性，由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高、不可移動(dòng)和個(gè)別性，使得同一宗不動(dòng)產(chǎn)的交易不可能很頻繁； 5、保值增值性，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值變化的總體趨勢(shì)而言，由于不動(dòng)產(chǎn)本身具有的耐久性、稀缺性及涉及廣泛性，使其能夠保值增值。4.參考答案: 1）調(diào)查待估價(jià)對(duì)象的基本情況 弄清估價(jià)對(duì)象所處的位置（土地所在城市的性質(zhì)、土地所在城市內(nèi)區(qū)域的性質(zhì)、具體的坐落） 弄清估價(jià)對(duì)象的自身?xiàng)l件（包括面積形狀等——主要為開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用估算用） 弄清政府的規(guī)劃限制——主要為確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式服務(wù) 弄清土地權(quán)利狀況——主要是為了預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格、租金等。 2）選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式（方面：用途、建筑容積率、建筑樣式、規(guī)模、檔次；最重要的是要選擇最佳 用途；最佳用途的選擇要考慮土地位置的可接受性及這種用途的顯示社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)） 3）估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期：是指從取得土地使用權(quán)一直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷(xiāo)售或出租完畢這一時(shí)段。（開(kāi)發(fā)前期、開(kāi) 發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期；確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的是為了八五開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等的投入及利息的負(fù)擔(dān)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)收集、租金以及各項(xiàng)收入與支出的折現(xiàn)計(jì)算；一般開(kāi)發(fā)前期容易估算，開(kāi)發(fā)建設(shè)期和租售期難算） 4）預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)格：是指開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格。 用于出售的不動(dòng)產(chǎn)——采用市場(chǎng)比較法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法 用于出租的不動(dòng)產(chǎn)——市場(chǎng)比較法或收益法 5）估算成本費(fèi)用及利稅。 主要包括：建筑成本費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、不