房地產(chǎn)估價(jià)方法-收益法及其運(yùn)用

一、收益法的含義（熟悉）

收益法分為——

直接資本化法

報(bào)酬資本化法收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。收益法求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。第一節(jié)收益法概述

二、收益法的理論依據(jù)（熟悉）

決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的——

不是過(guò)去的因素

而是未來(lái)的因素某筆資金×利率=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)價(jià)格×利率=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)價(jià)格=預(yù)期原理

收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低;

②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠（風(fēng)險(xiǎn)小），房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低;③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。第一節(jié)收益法概述三、收益法適用的對(duì)象（掌握）

有收益的房地產(chǎn)有潛在收益的房地產(chǎn)四、收益法估價(jià)需要具備的條件（掌握）房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化五、收益法估價(jià)的操作步驟（熟悉）運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟：估計(jì)收益期或持有期預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益或期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益確定報(bào)酬率計(jì)算收益價(jià)值運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為3個(gè)步驟：預(yù)測(cè)未來(lái)第一年的收益確定資本化率或收益乘數(shù)計(jì)算收益價(jià)值第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式一、報(bào)酬資本化法的最一般的公式（熟悉）01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an通常以年為單位V——價(jià)格ai——凈收益n——收益期限Y——報(bào)酬率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、一般公式對(duì)上述公式作補(bǔ)充說(shuō)明如下：1、上述公式實(shí)際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理論分析；2、在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率（收益率）長(zhǎng)期維持不變；3、當(dāng)上述公式中的ai每年不變或按照一定規(guī)則變動(dòng)及n為有限年或?yàn)闊o(wú)限年的情況下，可以導(dǎo)出后面的各種公式。因此，后面的各種公式實(shí)際上是上述公式的特例；4、所有公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末；5、公式中ai，y，n的時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。6、在介紹報(bào)酬資本化法的各種公式時(shí)，是假設(shè)凈收益、報(bào)酬率和收益期均為已知。二、凈收益每年不變的公式（熟悉）A1=A2=A3=……=An=An=∞

——有限年公式——無(wú)限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a（三）凈收益每年不變的公式的作用：凈收益每年不變的公式除了可以用于測(cè)算價(jià)格，還有許多其他作用，例如：①用于不同使用期限或不同收益期限(以下簡(jiǎn)稱不同期限房地產(chǎn))價(jià)格之間的換算；②用于比較不同期限價(jià)格的高低；③用于比較法中因土地使用期限或收益期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。公式用途：①直接用于測(cè)算價(jià)格；例1、例2、例3

②不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的換算；例4、例5

③比較不同年限價(jià)格的高低；例6

④用于比較法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。例7

不同年限價(jià)格的換算

假設(shè)：則有：如果：An=AN=A則有：如果：R=Y則有：第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式例4

已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價(jià)格為2500元/㎡，報(bào)酬率為10%，試求其30年收益權(quán)利的價(jià)格。例5

已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為3000元/㎡，對(duì)應(yīng)的還原利率為10%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年、還原利率為8%下的價(jià)格。

例6：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2000元/㎡，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)1800元/㎡。假設(shè)報(bào)酬率均為6%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。A房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格:B房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格:★A<B比較不同年限價(jià)格的高低

用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正

VA=VA’×K情×K市狀×K房狀×K容×K年×……

例7：

某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為45年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為10％，求該宗工業(yè)用地的價(jià)格。三、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（熟悉）——有限年（不要求記憶）0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b參照教材例8四、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（了解）公式的假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第1年為A，以后按數(shù)額b逐年遞減；報(bào)酬率不等于零為Y；收益期限為有限年n且n≤A/b+1五（六）、凈收益按一定比率遞增（減）的公式（掌握）——有限年公式n=∞——無(wú)限年公式0123……n

aa(1+g)a(1+g)2

……a(1+g)n-1

ai=a(1+g)i-1□當(dāng)有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都發(fā)生變化時(shí)：公式的假設(shè)前提：有效毛收入I按比率gI逐年遞增，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E按比率gE逐年遞增；

gI或gE不等于報(bào)酬率Y；收益期限為有限年n；并且滿足：I(1+gi)n-1-E(1+gE)n-1≥0■上述情況下，當(dāng)收益期為無(wú)限年時(shí)：例8

某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)已使用了5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為萬(wàn)元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。七、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式（熟悉）（一）收益期限為有限年的公式公式的假設(shè)前提：凈收益在未來(lái)的前t年有變化，分別為A1、A2、等，在t年以后無(wú)變化為A；報(bào)酬率不等于零，為Y；收益期限為有限年n（二）收益期限為無(wú)限年的公式公式的假設(shè)前提：凈收益在未來(lái)的前t年有變化，分別為A1、A2、等，在t年以后無(wú)變化為A；報(bào)酬率不等于零為Y；收益期限為無(wú)限年八、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式（掌握）

Vta1a2a3

……at

0123……t

參照教材例16、17、18、19、20第三節(jié)收益期和持有期的估計(jì)（熟悉）收益期是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。收益期的確定——

建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限

建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命價(jià)值時(shí)點(diǎn)未來(lái)可獲收益的時(shí)間如何確定房地產(chǎn)的收益年限？單獨(dú)土地

——根據(jù)土地剩余使用年限單獨(dú)建筑物的估價(jià)

——分別根據(jù)土地剩余使用年限

——建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限

房地合一的估價(jià)對(duì)象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限同時(shí)結(jié)束的

——根據(jù)土地剩余使用年限或建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限不是一樣嗎？建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中：

——未約定不可續(xù)期已約定不可續(xù)期價(jià)值時(shí)點(diǎn)土地結(jié)束建筑物結(jié)束未約定不可續(xù)期房地產(chǎn)的價(jià)值=

以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值

+土地使用剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。已約定不可續(xù)期房地產(chǎn)的價(jià)值=

按土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)收益期限計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束

——根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限的收益價(jià)值

+土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)建筑物結(jié)束土地結(jié)束對(duì)于求取承租人權(quán)益的價(jià)值

——收益期限為剩余租賃期限房地合一估價(jià)對(duì)象收益期限的確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用剩余使用年限同時(shí)結(jié)束建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的未約定不可續(xù)期約定不可續(xù)期房地產(chǎn)的價(jià)值=以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值+土地使用剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值房地產(chǎn)收益期限=土地使用權(quán)剩余期限房地產(chǎn)的價(jià)值=建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值+土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值收益年限=土地剩余使用年限

=建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命1、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限結(jié)束（不可續(xù)期）根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年0n土地40年建3年建筑物50年已用5年2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5＝45計(jì)算價(jià)格V0

求取t年剩余土地價(jià)值VL

土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t

第四節(jié)凈收益的測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于3個(gè)因素：

1、可獲凈收益的大小，即Ai的大?。?、獲得該凈收益的可靠性，即Y的大??；3、可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，即n的大小。一、凈收益測(cè)算的基本原理（掌握）

可用于收益法(含報(bào)酬資本化法與直接資本化法)中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有4種①潛在毛收入②有效毛收入③凈運(yùn)營(yíng)收益④稅前現(xiàn)金流量

報(bào)酬資本化法求取凈運(yùn)營(yíng)收益

凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益（一）基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用——維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

☆運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不含

a.抵押貸款還本付息額

b.會(huì)計(jì)上的折舊，即建筑物折舊，土地?cái)偺豳M(fèi)，但含短壽命設(shè)備設(shè)施折舊額

c.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用——假設(shè)改擴(kuò)建費(fèi)與房地產(chǎn)增值相抵

d.所得稅：所得稅率是固定的或不同行業(yè)性質(zhì)的企業(yè)、地方有優(yōu)惠政策?？紤]所得稅前收益水平就足以考察項(xiàng)目的盈利能力，進(jìn)而客觀判斷房地產(chǎn)的價(jià)值。（二）基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益

的基本原理

與基于租賃收入的凈收益測(cè)算有兩個(gè)方面的不同一是潛在毛收入或有效毛收入——經(jīng)營(yíng)收入二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)基于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入×運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

凈收益＝有效毛收入×（1－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）（一）凈收益的計(jì)算公式二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益的測(cè)算（掌握）（一）出租的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算，凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入：租金收入和租賃保證金或押金的利息收入出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是(例如表1所列的費(fèi)用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。分析租約租金構(gòu)成確定扣除項(xiàng)目（二）自營(yíng)的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算(1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。(2)工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。(3)農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。自營(yíng)的房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算

（1）商業(yè)凈收益=商品銷售收入—商品銷售成本—經(jīng)營(yíng)費(fèi)用—

商品銷售稅金（營(yíng)業(yè)稅或增值稅）

—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—商業(yè)利潤(rùn)（2）工業(yè)凈收益=產(chǎn)品銷售收入—生產(chǎn)成本—產(chǎn)品銷售費(fèi)用—

產(chǎn)品銷售稅金—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—廠商利潤(rùn)（3）農(nóng)地（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益通過(guò)類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益（四）混合的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算1.把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。2.先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，然后將兩者相減。3.把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。三、凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題（熟悉）

（一）有形收益和無(wú)形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益，無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益房地產(chǎn)收益=有形收益+無(wú)形收益無(wú)形收益通常難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)難以考慮，但可以通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率來(lái)考慮無(wú)形收益。注意：如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。（二）實(shí)際收益和客觀收益

實(shí)際收益——

在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益

客觀收益——

一般正常收益

強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù)

有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù)：租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金

同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無(wú)租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之間的關(guān)系為：見(jiàn)例21有租約限制下的價(jià)值=

無(wú)租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益的價(jià)值

例21：某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從2003年10月1日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2004年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試估算該商場(chǎng)2003年12月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。（1）商店一層價(jià)格計(jì)算A內(nèi)=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬(wàn)元）A外=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬(wàn)元）199900010203040506072039a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36（2）二層價(jià)格計(jì)算a=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬(wàn)元）V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬(wàn)元）

例承租人權(quán)益的價(jià)值無(wú)租約限制下的價(jià)值有租約限制下的價(jià)值

—=客觀收益價(jià)格20萬(wàn)實(shí)際收益價(jià)格30萬(wàn)（高于市場(chǎng)租金）15萬(wàn)（低于市場(chǎng)租金）（三）樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)對(duì)未來(lái)凈收益的預(yù)測(cè)有三種狀態(tài)：樂(lè)觀估計(jì)保守估計(jì)最可能估計(jì)（四）重置提拔款的扣除方式——通常利用償債基金系數(shù)計(jì)算四、凈收益流模式的確定（熟悉）

未來(lái)凈收益流屬于下列哪種類型，就選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：①每年基本上固定不變;②每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減;③每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;④其他有規(guī)則變動(dòng)的情形。

在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列幾種：過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法(過(guò)去3-5年)未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法(未來(lái)3-5年)未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法。通過(guò)調(diào)查、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，一般是3-5年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法演變出公式求取不變的凈收益。1、“過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”：調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去3－5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A；

2、“未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”：調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)3－5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A；3、“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式”調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)3－5年的凈收益，然后采用下列等式求出A：第五節(jié)報(bào)酬率的求?。ㄊ煜ぃ┮弧?bào)酬率的實(shí)質(zhì)投資回收是指所投入的資本的回收——保本投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金——報(bào)酬投資風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬率的關(guān)系投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率國(guó)債利率高風(fēng)險(xiǎn)及投資回報(bào)率一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)——收益率利率折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）內(nèi)部收益率不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不同，報(bào)酬率也不同報(bào)酬率=二、報(bào)酬率的求取方法

（一）市場(chǎng)提取法（1）市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。可比實(shí)例凈收益A（萬(wàn)元/年）價(jià)格（萬(wàn)元）V報(bào)酬率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8試算＋線性內(nèi)插（二）累加法

將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償

-投資帶來(lái)的優(yōu)惠無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是選取一年期國(guó)債利率或一年期銀行存款利率。投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率：具有一定風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率：一種投資所需要的承擔(dān)的額外管理負(fù)擔(dān)缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率投資帶來(lái)的優(yōu)惠率例：表3

無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是選取國(guó)債利率或銀行存款利率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是名義報(bào)酬率。

（三）投資報(bào)酬率排序插入法報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的通過(guò)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。

第六節(jié)直接資本化法一、直接資本化法概述（熟悉）直接資本化法的概念和基本公式，直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。未來(lái)某一年的某種收益通常是采用未來(lái)第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。資本化率＝價(jià)格=二、收益乘數(shù)法的種類（了解）（1）潛在毛收入乘數(shù)法：

A、房地產(chǎn)價(jià)值V=潛在毛收入PGI×潛在毛收入乘數(shù)PGIMB、特點(diǎn)：考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但沒(méi)有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。

C、適用于：估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。（2）有效毛收入乘數(shù)法：

A、房地產(chǎn)價(jià)值V=有效毛收入EGI×有效毛收入乘數(shù)EGIMB、特點(diǎn)：既考慮了租金以外的收入，也考慮了房地產(chǎn)的空置率，但沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異

C、適用于：做粗略的估價(jià)（3）凈收益乘數(shù)法：

A、房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益NOI×凈收益乘數(shù)NIMB、凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)

C、可以提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的公式為：

R=NOI/V利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的公式為：收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益通過(guò)凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：

R=NIR/EGIM三、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法（熟悉）四、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系（掌握）1、資本化率R和報(bào)酬率Y都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；2、資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；3、資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率（通常是未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)格來(lái)計(jì)算），僅僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲得能力；報(bào)酬率則是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率；4、在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同；5、報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系；而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。五、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較（了解）

直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)1、直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)

①數(shù)據(jù)調(diào)查簡(jiǎn)單——通常只需要測(cè)算來(lái)來(lái)第一年的收益②能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況——

資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)③計(jì)算過(guò)程簡(jiǎn)單缺點(diǎn)對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)

——直接資本化法利用的是某一年的收益來(lái)資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率2、報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)①考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值——指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和②直觀易解——每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的③可通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率缺點(diǎn)較多地依賴于估價(jià)人員的主觀判斷

——報(bào)酬資本化法需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合市場(chǎng)的實(shí)際情況。

二、收益乘數(shù)法的種類

將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價(jià)值潛在毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法收益乘數(shù)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格=某種租金×某種租金乘數(shù)

某種收益乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)格÷某種租金

第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)（熟悉）一、投資組合技術(shù)土地與建筑物的組合抵押貸款與自有資金的組合

（一）土地與建筑物的組合

土地價(jià)值求取——土地資本化率建筑物價(jià)值求取——建筑物資本化率房地產(chǎn)價(jià)值求取——綜合資本化率

L+B=100%L——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率B——建筑物價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率（二）抵押貸款與自有資金的組合R0——綜合資本化率M——貸款價(jià)值比率70%~80%RM——抵押貸款常數(shù)：RE——自有資金資本化率對(duì)上述公式