房地產(chǎn)估價(jià)方法-成本法及其運(yùn)用

第一節(jié)成本法概述一、成本法的含義（熟悉）簡要概念：是根據(jù)估價(jià)對象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。具體概念：是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

成本法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

定義中涉及的概念所謂重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出和應(yīng)得利潤。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價(jià)值損失，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。二、成本法的理論依據(jù)（熟悉）新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)(簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn))可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡稱舊的房地產(chǎn))正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(即在建工程)計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)三、成本法適用的估價(jià)對象（掌握）特別適用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)：很少發(fā)生交易——無法采用比較法沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益——無法采用收益法為個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝飾裝修部分

房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他房地產(chǎn)損害賠償例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)。

成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值。

為什么？四、成本法估價(jià)需要具備的條件（熟悉）房地產(chǎn)從長時(shí)期內(nèi)平均來看，

價(jià)格=成本+平均利潤

具體條件：

一是自由競爭，即可以自由進(jìn)入市場二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)應(yīng)當(dāng)注意：

運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”，最主要的具體以下3個(gè)問題一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。供應(yīng)＞需求，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價(jià)值供應(yīng)＜需求，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價(jià)值三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整。

五、成本法估價(jià)的操作步驟（熟悉）①選擇具體估價(jià)路徑

②測算重置成本或重建成本

③測算折舊

④計(jì)算成本價(jià)值成本法估價(jià)程序測算房地產(chǎn)開發(fā)成本、利潤、稅金重置成本、重建成本確定C建筑物折舊計(jì)算D積算價(jià)格測算V=C-D

第三節(jié)

成本法的基本公式（掌握）一、最基本的公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊針對對象：①新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）②舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）步驟：①搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

②估算各構(gòu)成部分的金額

③將各構(gòu)成部分的金額累加

二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)可分為新開發(fā)的房地、新開發(fā)的土地和新建成的建筑物三種情況。（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式：

新開發(fā)的放地價(jià)值=土地取得成本

+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（二）適用于新開發(fā)的土地的基本公式：

新開發(fā)的土地價(jià)值=待開發(fā)土地取得成本

+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價(jià)公式如下:

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息

+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)

×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)見【例1】

（三）適用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+

銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)

+開發(fā)利潤

三、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

舊的房地價(jià)值=房地重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊★土地的重新取得價(jià)格要注意年限（二）適用于舊建筑物的基本公式

舊建筑物價(jià)值=房地重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊第四節(jié)

重新購建價(jià)格一、重新購建價(jià)格的內(nèi)涵（熟悉）

重新購建價(jià)格是假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。

注意：

第一、重新購建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的第二、重新購建價(jià)格是客觀的第三、建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；★房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格二、重新購建價(jià)格的求取思路（熟悉）

(一)房地重新購建價(jià)格的求取思路一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對獨(dú)立的部分分別求取土地和建筑物的重新購建價(jià)格，再求和。

房地重新購建價(jià)格=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格(二)土地重新購建價(jià)格的求取思路求取土地的重新購置價(jià)格采用的方法：比較法基準(zhǔn)地價(jià)修正法此思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的情況。成本法(三)建筑物重新購建價(jià)格的求取思路

假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，然后在該土地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤，

注意：土地與建筑物重新購建價(jià)格界限分清、不重復(fù)、不漏項(xiàng)。

三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式（掌握）建筑物重建價(jià)格建筑物重置價(jià)格重建價(jià)格也稱為重建成本，是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。可以把這種重新建造方式形象地理解為復(fù)制當(dāng)今我們還能真正“復(fù)制”故宮嗎？重建價(jià)格適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)重置價(jià)格重置價(jià)格也稱為重置成本，是指采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。

仿古建筑是重置還是重建？？重置價(jià)格適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是“替代原理”的體現(xiàn)。㈠單位比較法㈡分部分項(xiàng)法㈢工料測量法㈣指數(shù)調(diào)整法四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法（熟悉）第五節(jié)

建筑物折舊的求?。ㄕ莆眨?/p>

一、建筑物折舊的含義和原因（一）建筑物折舊的含義

估價(jià)上的折舊是指各種原因所造成的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額。即：建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物市場價(jià)值建筑物市場價(jià)值=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊（二）建筑物折舊的原因

物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊（一）物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。進(jìn)一步可歸納為4個(gè)方面：①自然經(jīng)過的老化②正常使用的磨損③意外的破壞損毀④延遲維修的損壞殘存

功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價(jià)值損失。

功能缺乏折舊功能落后折舊功能過剩折舊

（二）功能折舊（三）外部折舊外部折舊，又稱經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等),也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施等)。注意：將經(jīng)濟(jì)折舊區(qū)分為永久性的和暫時(shí)性的見【例4】

（一）年限法

1、年限法和有關(guān)年限的含義年限法也稱為年齡-壽命法,是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分二、建筑物折舊的求取方法建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：從建筑物竣工之日開始，到建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。

房地產(chǎn)年收入房地產(chǎn)年成本0經(jīng)濟(jì)壽命t凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間經(jīng)濟(jì)壽命對收益性房地產(chǎn)才有意義對于收益性房地產(chǎn)：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命具體是從建筑物竣工之日開始，在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命也可能不同。經(jīng)濟(jì)壽命具體可根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu)的工程質(zhì)量、用途和維修養(yǎng)護(hù)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效年齡大于實(shí)際年齡≥≥剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命－有效年齡利用年限法求取建筑物的折舊時(shí)：建筑物的壽命=經(jīng)濟(jì)壽命——N

建筑物年齡=有效年齡——t

建筑物剩余壽命=剩余經(jīng)濟(jì)壽命

——n2、直線法

Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。

Di是一個(gè)常數(shù)D。

C－建筑物的重新購建價(jià)格。

S－建筑物的凈殘值，

N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。

R－建筑物的凈殘值率3、成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。

V=C×q

式中

V--建筑物的現(xiàn)值；

C--建筑物的重新購建價(jià)格；

q--建筑物的成新率(%)

(二)市場提取法

市場提取法是利用含有與估價(jià)對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來求取估價(jià)對象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實(shí)例中的建筑物的折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊)和折舊程度與估價(jià)對象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或者相當(dāng)。

已知適用于舊的房地的成本法公式為:

舊的房地價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊因此求出建筑物折舊：

建筑物折舊=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-舊的房地價(jià)值

=建筑物重新購建價(jià)格-(舊的房地價(jià)值-土地重新購建價(jià)格)=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊后價(jià)值(三)分解法分解法是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。分解法求取建筑物折舊的途徑，參見教材圖21.物質(zhì)折舊的求取物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為兩類：可修復(fù)項(xiàng)目不可修復(fù)項(xiàng)目可修復(fù)項(xiàng)目：修復(fù)是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必要的費(fèi)用小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，即：

修復(fù)所必要的費(fèi)用≤（修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值）（即差額）反之，是不可修復(fù)的。

對于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，分為，短壽命項(xiàng)目：短壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長壽命項(xiàng)目：剩余使用壽命等于或者長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。長壽命項(xiàng)目是合在一起，利用年限法計(jì)算折舊額：長壽命項(xiàng)目折舊基數(shù)

=建筑物重新購建價(jià)格

-可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用

-各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格【例8】

2．功能折舊的求取

可修復(fù)不可修復(fù)的

可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊額的計(jì)算：

可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊=在價(jià)值時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用

-該功能假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用【例9】、【例10】、【例11】

可修復(fù)功能落后的折舊額=功能落后部分的重置價(jià)格

-功能落部分的已提折舊

+拆除該功能落后部分的必要的費(fèi)用

-功能落后部分的可回收的殘值

+安裝新的功能部分所必要的費(fèi)用

-該新的功能先進(jìn)部分在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝所必要的費(fèi)用【例10】

以電梯落后為例：

可修復(fù)的功能落后引起的折舊額：+功能落后電梯尚未折舊的價(jià)值(即功能落后電梯的重置價(jià)格減去已提折舊。該部分未發(fā)揮作用就報(bào)廢了)，-功能落后電梯拆除后的凈殘值(即拆除后可回收的殘值減去拆除費(fèi)用。即可挽回的損失),=+落后功能的服務(wù)期未滿而提前報(bào)廢的損失。

可修復(fù)功能落后與可修復(fù)的功能缺乏折舊額比較功能過?！话闶遣豢尚迯?fù)的

功能過剩引起的折舊=無效成本+超額持有成本采用重置價(jià)格的情況下（自動(dòng)消除;6m變?yōu)?m）扣除功能過剩引起的折舊后的價(jià)值=重置價(jià)格－超額持有成本在采用重建價(jià)格的情況下（不能消除）

扣除功能過剩引起的折舊后的價(jià)值=

重建價(jià)格－(無效成本+超額持有成本)3.外部折舊（經(jīng)濟(jì)折舊）的求取

外部折舊通常是不可修復(fù)的分為：暫時(shí)性經(jīng)濟(jì)折舊，如供給過度的市場永久性經(jīng)濟(jì)折舊，如周圍環(huán)境發(fā)生了不可逆的改變。外部折舊額的計(jì)算：利用“收益損失資本化法”求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題第一，估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別第二，土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響1.住宅不論其經(jīng)濟(jì)壽命是早于還是晚于土地使用期限而結(jié)束，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。2.非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限