房地產(chǎn)開發(fā)融資-房地產(chǎn)開發(fā)融資（房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)）

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的概念房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指金融機(jī)構(gòu)（一般是商業(yè)銀行）向借款人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）發(fā)放的用于房地產(chǎn)項(xiàng)目及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款，包括住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款，不包括土地儲(chǔ)備貸款、保障性住房開發(fā)貸款和棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)。定義房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款人是各類銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中，大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社、農(nóng)村商業(yè)銀行等一般具有提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格。貸款人房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人為經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企（事）業(yè)法人。借款人房地產(chǎn)開發(fā)貸款的當(dāng)事人房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款人是各類銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中，大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社、農(nóng)村商業(yè)銀行等一般具有提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格。貸款人房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人為經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企（事）業(yè)法人。借款人房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，可將房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)分成以下幾種：1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

2．技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)3．項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)4．道德風(fēng)險(xiǎn)5．政策性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施貸前的放貸管理：

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放必須符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，遵守國(guó)家法律法規(guī)和總行信貸政策及相關(guān)規(guī)定，符合貸款行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策，優(yōu)選客戶和項(xiàng)目，防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.貸款經(jīng)辦行接到借款人的申請(qǐng)及有關(guān)資料后，應(yīng)對(duì)借款人的借款資格及項(xiàng)目開發(fā)條件進(jìn)行初步審查，符合貸款行政策準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)起盡職調(diào)查。調(diào)查人員要對(duì)借款人提交資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。貸中的封閉管理：是指經(jīng)辦行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放與支付、項(xiàng)目資金歸集與使用、項(xiàng)目建設(shè)與銷售進(jìn)度、銷售回款至我行、貸款回收等環(huán)節(jié)實(shí)行全過(guò)程監(jiān)督和管理，以確保貸款銀行房地產(chǎn)貸款的安全收回的管理要求。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率利率的確定1．人民幣貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率。2．外匯貸款利率根據(jù)銀行的有關(guān)規(guī)定和經(jīng)辦行資金籌集成本及同業(yè)水平確定，可為固定利率，也可為浮動(dòng)利率。3．貸款期間的利率變動(dòng)根據(jù)銀行的通知執(zhí)行。4．如展期貸款期限加上原期限達(dá)到新的利率期限檔次的，從展期之日起按新的期限檔次利率計(jì)收。5．逾期貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行。6．?dāng)D占、挪用貸款按銀行規(guī)定的利率進(jìn)行罰息。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的期限房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限有短期、中期和長(zhǎng)期之分。短期貸款，一般指貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款。中期貸款，一般指貸款期限在1年以上5年以下(含5年)的貸款。長(zhǎng)期貸款，一般指貸款期限在5年(不含5年)以上的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的長(zhǎng)、中、短期

實(shí)務(wù)操作中，對(duì)不同種類的貸款，銀行所規(guī)定的期限是不同的。例如：中國(guó)工商銀行規(guī)定：

貸款期限應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、開發(fā)周期、市場(chǎng)狀況等因素合理確定：住房開發(fā)貸款的期限不超過(guò)3年;商業(yè)用房開發(fā)貸款期限，用于出售或轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目一般不超過(guò)3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年;項(xiàng)目建成后用于出租或經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目期限原則上最長(zhǎng)不超過(guò)12年，其中還本寬限期最長(zhǎng)不超過(guò)3年。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按照外部規(guī)定不允許展期。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的長(zhǎng)、中、短期房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類之一

按照開發(fā)用途分類住房開發(fā)貸款：指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商品住宅及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。商業(yè)用房開發(fā)貸款：指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于寫字樓、商場(chǎng)、酒店、工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等商業(yè)項(xiàng)目及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類之二按照擔(dān)保方式分類

信用貸款：指的是憑借借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款。在這種貸款方式下,借款人不需要提供自己的財(cái)產(chǎn)作為抵質(zhì)押,只是憑借銀行對(duì)自己的信任就可以發(fā)放貸款。

抵押貸款：以借款人或者第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押發(fā)放的貸款。

質(zhì)押貸款：指以借款人或者第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)押物發(fā)放的貸款。

保證貸款：指以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)，按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶保證責(zé)任而發(fā)放的貸款。以連帶責(zé)任保證較為常見。

實(shí)務(wù)操作中，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)防范的角度考慮，會(huì)以抵押貸款為主，幾種因素綜合考慮，同時(shí)對(duì)抵押物有著明確的要求。例如：某銀行的《房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)指引》中的關(guān)于貸款擔(dān)保的規(guī)定是這樣的：

“房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上應(yīng)優(yōu)先以項(xiàng)目土地及其在建工程抵押，根據(jù)需要還可補(bǔ)充其他擔(dān)保方式。不得接受空置3年（含）以上的商品房、或閑置2年（含）以上未開發(fā)的土地作為抵押物。

對(duì)于開發(fā)+經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，須在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，將房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押給我行。原則上還應(yīng)要求客戶將經(jīng)營(yíng)物業(yè)應(yīng)收租金質(zhì)押給我行。抵押物和抵押率必須符合我行授信擔(dān)保管理辦法的有關(guān)要求。抵押物必須經(jīng)我行認(rèn)可的合格機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)貸款流程業(yè)務(wù)流程銀行開展房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的五個(gè)環(huán)節(jié)：受理調(diào)查評(píng)價(jià)審批發(fā)放貸后管理步驟一受理受理人員依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度及銀行的信貸政策審查客戶的資格及其提供的申請(qǐng)材料，決定是否接受客戶的信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)。（一）客戶申請(qǐng)（二）資格審查（三）提交材料（四）初步審查步驟二調(diào)查評(píng)價(jià)（一）客戶信用評(píng)級(jí)（二）項(xiàng)目評(píng)價(jià)（三）擔(dān)保評(píng)價(jià)（四）撰寫調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告步驟三審批（一）合規(guī)性審查（二）審批1．審批方式。審批方式分為信貸審批人會(huì)議、會(huì)簽、單簽審批，原則上各類貸款應(yīng)通過(guò)審批人會(huì)議審批。2．審批結(jié)論。分為同意（含附加條件同意）、不同意和續(xù)議三種。3．審批結(jié)論的反饋步驟四貸款發(fā)放（一）落實(shí)貸前條件（二）簽訂合同（三）落實(shí)用款條件（四）支用（五）信貸登記五、貸后管理（一）信貸資產(chǎn)檢查信貸資產(chǎn)檢查按照銀行《信貸資產(chǎn)檢查》的規(guī)定辦理。（二）回收1．