房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準備-規(guī)劃設計方案的評價

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計方案評價的主要技術經(jīng)濟指標

1．居住區(qū)規(guī)劃指標住宅區(qū)規(guī)劃指標通常分為規(guī)劃綜合技術經(jīng)濟指標和用地指標兩大類(包括用地平衡表)。規(guī)劃綜合技術經(jīng)濟指標在國標《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中列出的有33項，其中又分為必要指標和選用指標。1)用地平衡表規(guī)劃用地平衡表的作用：用數(shù)量表明住宅區(qū)的用地狀況；初步審核各項用地分配比例是否科學合理；初步評價住宅區(qū)的環(huán)境質量；方案評定和管理機構審定方案的重要依據(jù)。規(guī)劃用地平衡表見表

項目數(shù)值/(ha)比重/%人均面積/(/)一、居住區(qū)用地(R)▲100▲1住宅用地(R01)▲▲▲2公建用地(R02)▲▲▲3道路用地(R03)▲▲▲4公共綠地(R04)▲▲▲二、其他用地(E)△----居住區(qū)規(guī)劃總用地△----房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計方案評價的主要技術經(jīng)濟指標

2)居住區(qū)用地平衡控制指標

用地構成居住區(qū)小區(qū)組團15055702151263109747.553

居住區(qū)用地100100100房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計方案評價的主要技術經(jīng)濟指標

3)城市居住區(qū)規(guī)劃設計綜合技術經(jīng)濟指標

項目計量單位數(shù)

值所占比重/%人均面積/(平方米/居住區(qū)規(guī)劃總用地公頃ha)▲----

1公頃ha)▲100▲

①

住宅用地公頃ha)▲▲▲

②

公建用地公頃ha)▲▲▲

③

道路用地公頃ha)▲▲▲

④

公共綠地公頃ha)▲▲▲

2公頃ha)▲----居住戶戶▲----居住人數(shù)人▲----戶均人口人▲----總建筑面積萬平方米▲----

1萬平方米▲100▲

①

住宅建筑面積萬平方米▲▲▲

②

公建面積萬平方米▲▲▲

2萬平方米△----住宅平均層數(shù)層▲----高層住宅比例%△----中高層住宅比例%△----人口毛密度人公頃▲----人口凈密度人公頃△----住宅建筑套密度套公頃▲----住宅建筑套密度套公頃▲----住宅建筑面積毛密度萬平方米/公頃▲----住宅建筑面積凈密度萬平方米/公頃▲----居住區(qū)建筑面積毛密度萬平方米/公頃▲----停車率%▲----停車位輛▲----地面停車率%▲----地面停車率輛▲----住宅建筑凈密度%▲----總建筑密度%▲----綠地率%▲----拆建比--△----房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計方案評價的主要技術經(jīng)濟指標

2．居住區(qū)規(guī)劃技術指標的計算

(1)居住區(qū)總用地(百米(hm))，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。

(2)居民每人占地(平方米/人)，包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。(3)居住區(qū)總建筑面積(平方米)，包括居住建筑面積、公共建筑面積。(4)總戶數(shù)(戶)、總人口(人)、平均每戶人口(人/戶)。

(5)平均每戶居住面積(平方米)。(6)居住建筑密度(%)，指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。居住建筑密度＝居住建筑基地面積/居住建筑用地面積×100%

(7)居住面積密度(平方米/百米)。居住面積密度＝居住面積/居住建筑用地面積×100%

(8)容積率(居住建筑面積密度)(平方米/百米)。容積率＝居住建筑面積/居住建筑用地面積

(9)人口毛密度(人/百米)，指居住總人口和總用地之比。

(10)人口凈密度(人/百米)，指居住總人口與居住建筑用地面積之比。

(11)綠化覆蓋率：綠化覆蓋率指在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率(%)。

(12)人均公共綠地面積：人均公共綠地面積指住宅區(qū)內平均每人擁有的公共綠地面積。

(13)平均層數(shù)：指住宅總面積與住宅基底總面積之比。

(14)高層住宅比例(%)：一般7層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例。

(15)住宅間距(米)。

(16)居住區(qū)總造價(元)。(17)平均造價(元/平方米)。

(18)建設周期，指自工程開工至全部工程完工之間的時間。

1．符合城市總體布局，完善城市結構2．豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境3．房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計應滿足的其他要求(1)使用要求。能夠滿足居民生活的多種需要，為居民創(chuàng)造方便、優(yōu)美的生活居住環(huán)境。(2)衛(wèi)生要求。要有良好的日照、通風，防止噪聲和空氣污染。(3)經(jīng)濟要求。在確定居住建筑標準、公共建筑規(guī)模時，應符合實際經(jīng)濟條件，盡可能降低項目造價。(4)安全要求。要有利于防止災害的發(fā)生，減少災害的危險程度，創(chuàng)造安全的居住環(huán)境。(5)施工要求。要有利于施工的組織和管理，充分考慮施工條件。(6)美觀要求。要有利于創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住環(huán)境和改善城市的物質外貌。

(7)以人為本。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計的基本原則1．評價主體的多元性1)使用者2)城市規(guī)劃管理部門3)設計者和施工者

2．評價目標的多樣性3．評價結論的不確定性1)評價者的主觀性2)項目未來情況的不確定性房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價的特點房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計方案評價的主要技術經(jīng)濟指標

1．居住區(qū)規(guī)劃指標住宅區(qū)規(guī)劃指標通常分為規(guī)劃綜合技術經(jīng)濟指標和用地指標兩大類(包括用地平衡表)。規(guī)劃綜合技術經(jīng)濟指標在國標《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中列出的有33項，其中又分為必要指標和選用指標。1)用地平衡表規(guī)劃用地平衡表的作用：用數(shù)量表明住宅區(qū)的用地狀況；初步審核各項用地分配比例是否科學合理；初步評價住宅區(qū)的環(huán)境質量；方案評定和管理機構審定方案的重要依據(jù)。規(guī)劃用地平衡表見表

項目數(shù)值/(ha)比重/%人均面積/(/)一、居住區(qū)用地(R)▲100▲1住宅用地(R01)▲▲▲2公建用地(R02)▲▲▲3道路用地(R03)▲▲▲4公共綠地(R04)▲▲▲二、其他用地(E)△----居住區(qū)規(guī)劃總用地△----房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計方案評價的主要技術經(jīng)濟指標

2)居住區(qū)用地平衡控制指標

用地構成居住區(qū)小區(qū)組團15055702151263109747.553

居住區(qū)用地100100100房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計方案評價的主要技術經(jīng)濟指標

3)城市居住區(qū)規(guī)劃設計綜合技術經(jīng)濟指標

項目計量單位數(shù)

值所占比重/%人均面積/(平方米/居住區(qū)規(guī)劃總用地公頃ha)▲----

1公頃ha)▲100▲

①

住宅用地公頃ha)▲▲▲

②

公建用地公頃ha)▲▲▲

③

道路用地公頃ha)▲▲▲

④

公共綠地公頃ha)▲▲▲

2公頃ha)▲----居住戶戶▲----居住人數(shù)人▲----戶均人口人▲----總建筑面積萬平方米▲----

1萬平方米▲100▲

①

住宅建筑面積萬平方米▲▲▲

②

公建面積萬平方米▲▲▲

2萬平方米△----住宅平均層數(shù)層▲----高層住宅比例%△----中高層住宅比例%△----人口毛密度人公頃▲----人口凈密度人公頃△----住宅建筑套密度套公頃▲----住宅建筑套密度套公頃▲----住宅建筑面積毛密度萬平方米/公頃▲----住宅建筑面積凈密度萬平方米/公頃▲----居住區(qū)建筑面積毛密度萬平方米/公頃▲----停車率%▲----停車位輛▲----地面停車率%▲----地面停車率輛▲----住宅建筑凈密度%▲----總建筑密度%▲----綠地率%▲----拆建比--△----房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計方案評價的主要技術經(jīng)濟指標

2．居住區(qū)規(guī)劃技術指標的計算

(1)居住區(qū)總用地(百米(hm))，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。

(2)居民每人占地(平方米/人)，包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。(3)居住區(qū)總建筑面積(平方米)，包括居住建筑面積、公共建筑面積。(4)總戶數(shù)(戶)、總人口(人)、平均每戶人口(人/戶)。

(5)平均每戶居住面積(平方米)。(6)居住建筑密度(%)，指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。居住建筑密度＝居住建筑基地面積/居住建筑用地面積×100%

(7)居住面積密度(平方米/百米)。居住面積密度＝居住面積/居住建筑用地面積×100%

(8)容積率(居住建筑面積密度)(平方米/百米)。容積率＝居住建筑面積/居住建筑用地面積

(9)人口毛密度(人/百米)，指居住總人口和總用地之比。

(10)人口凈密度(人/百米)，指居住總人口與居住建筑用地面積之比。

(11)綠化覆蓋率：綠化覆蓋率指在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率(%)。

(12)人均公共綠地面積：人均公共綠地面積指住宅區(qū)內平均每人擁有的公共綠地面積。

(13)平均層數(shù)：指住宅總面積與住宅基底總面積之比。

(14)高層住宅比例(%)：一般7層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例。

(15)住宅間距(米)。

(16)居住區(qū)總造價(元)。(17)平均造價(元/平方米)。

(18)建設周期，指自工程開工至全部工程完工之間的時間。

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價方法在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經(jīng)濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。對房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的評價，首先要明確評價目標；其次將目標分解為可以明確表述的評價內容或指標，從而構成結構明確、層次清楚的目標體系；再次，選定合適的評價方法，對方案進行分析和評價；最后，通過比較分析，選擇最佳方案。

規(guī)劃設計方案評價有相對評價和絕對評價。對房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的評價的主要方法有特爾斐專家咨詢法、層次分析法等。1．特爾菲專家咨詢法特爾菲專家咨詢法就是