業(yè)主及其委員會(huì)的自治管理 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)（物業(yè)管理）

學(xué)習(xí)情境一業(yè)主及其委員會(huì)的自治管理確定參與物業(yè)管理的主體的合法性

平息物業(yè)管理的主體之間的矛盾

由誰(shuí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

單元二、由誰(shuí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

關(guān)注選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利主體

選聘物業(yè)服務(wù)公司誰(shuí)說(shuō)了算?本案解聘和選聘物業(yè)服務(wù)公司的行為是否合法？1、物業(yè)服務(wù)合同的約定2、參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》案例1練習(xí)任務(wù)

觀察提示1任務(wù)提示

案例1:選聘物業(yè)服務(wù)公司誰(shuí)說(shuō)了算?一些小區(qū)在組建業(yè)主委員會(huì)的過(guò)程中受挫，但又想盡快使小區(qū)管理規(guī)范起來(lái)，于是業(yè)主便自發(fā)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，用投票方式來(lái)選聘、解聘自己的物業(yè)服務(wù)公司。按照新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)不再是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力了，這個(gè)權(quán)力現(xiàn)在歸業(yè)主大會(huì)，而且只要有全體業(yè)主三分之二以上投票通過(guò)，就能成立。小區(qū)的部分業(yè)主認(rèn)為，選聘和解聘物業(yè)公司是業(yè)主大會(huì)的權(quán)力，這個(gè)權(quán)力是不能被業(yè)主委員會(huì)分享的，業(yè)主大會(huì)一旦通過(guò)這個(gè)決議，事情就算定了，業(yè)主委員會(huì)只是履行業(yè)主大會(huì)的決議來(lái)簽署合同而已。

本案解聘和選聘物業(yè)服務(wù)公司的行為是否合法？《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。單元二、由誰(shuí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

關(guān)注簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利主體

誰(shuí)有權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利歸誰(shuí)？

1、物業(yè)服務(wù)合同的約定2、參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》案例2練習(xí)任務(wù)

觀察提示2任務(wù)提示

案例2:誰(shuí)有權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?某小區(qū)由于建成的較早，多年來(lái)未組建業(yè)主委員會(huì)，不久前負(fù)責(zé)該小區(qū)的居委會(huì)與一家物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托合同，物業(yè)服務(wù)公司開(kāi)始根據(jù)合同上的內(nèi)容管理該小區(qū)，并預(yù)收半年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。由于該小區(qū)住戶(hù)零散，秩序也較差，不但收費(fèi)困難，也很難進(jìn)行統(tǒng)一管理，兩個(gè)月后物業(yè)服務(wù)公司撤出了該小區(qū)，居委會(huì)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司違反了合同約定，應(yīng)予以賠償。簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利歸誰(shuí)？

業(yè)主做為物業(yè)的主人，掌握著自己財(cái)產(chǎn)的占有、使用和支配權(quán)，物業(yè)管理好壞是全體業(yè)主共有的責(zé)任，關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主和使用權(quán)人的自身利益。業(yè)主參與管理的自治意識(shí)是通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)自主選