商業(yè)物業(yè)稅務(wù)籌劃之房產(chǎn)稅

商業(yè)物業(yè)稅務(wù)籌劃-房產(chǎn)稅財務(wù)管理部2011-9-13商業(yè)物業(yè)主要稅種簡介房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃其他相關(guān)政策商業(yè)物業(yè)涉及稅種簡介稅種計稅依據(jù)稅率營業(yè)稅營業(yè)額5%房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值/租金收入1.2%/12%城建稅及教育附加營業(yè)額0.5%地方建設(shè)基金營業(yè)額0.08%地方教育附加營業(yè)額0.1%城鎮(zhèn)土地使用稅持有商業(yè)占地面積6元/平米印花稅租賃合同金額0.1%企業(yè)所得稅應(yīng)納說所得額25%房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種財產(chǎn)稅。從價計征應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1-扣除比例）*1.2%從租計征應(yīng)納稅額=租金收入*12%自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅商業(yè)物業(yè)主要稅種簡介房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃其他相關(guān)政策改出租為轉(zhuǎn)租組建商業(yè)管理公司可實現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu)化。按年租金1800萬，可籌劃稅金18.8萬租金合理分拆將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M組合收取方式，實現(xiàn)納稅基數(shù)的優(yōu)化。按年租金1800萬，可籌劃稅金64.8萬消除免租期消除免租期，將全年租金均攤在含免租期內(nèi)。按年租金1800萬，3個月免租期，假設(shè)房產(chǎn)原值1.5億，可減少稅金23.63萬約定交付時間出租合同交付時間盡量避免從月初簽署，應(yīng)在每月底交付，可減少一個月從原值繳納的房產(chǎn)稅，按原值15000萬，稅負減少10.5萬1234改出租為轉(zhuǎn)租，組建商業(yè)管理公司可實現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu)化。按年租金1800萬，可籌劃稅金18.8萬政策依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。組建的商管公司只是管理機構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。西安萬科南唐置業(yè)有限公司A西安萬科商業(yè)管理公司B租戶西安萬科南唐置業(yè)有限公司A租戶原模式租金100新模式租金60租金1001*第一道租金占總租金比例為在68%以下才可節(jié)稅，越小節(jié)稅越多稅務(wù)風險：但需要注意的是，本例Ａ公司將房產(chǎn)出租給Ｂ應(yīng)當按照正常交易價格收取租金，如果Ａ公司為了降低稅收負擔，向Ｂ收取的租金明顯偏低且無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)根據(jù)《稅收征管法》等相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整。西安萬科南唐置業(yè)有限公司A租戶原模式租金100西安萬科南唐置業(yè)有限公司A租戶新模式將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M組合收取方式，實現(xiàn)納稅基數(shù)的優(yōu)化。按年租金1800萬，可籌劃稅金64.8萬租金60管理費等40政策依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。2稅務(wù)風險：穗地稅發(fā)[2006]73號：（十六）關(guān)于行為人將房屋租金收入明顯不合理地劃分為租金和管理費，造成少繳房產(chǎn)稅的，應(yīng)否認定偷稅的問題。行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用《征管法》第六十三條“進行虛假的納稅申報”處理。桂地稅字[2009]100號：除對從工商行政管理部門劃分出來的市場開發(fā)服務(wù)中心收取的租金收入和管理費（必須經(jīng)物價部門批準收取的市場管理費）由其按規(guī)定分開計征房產(chǎn)稅外，其他單位和個人取得的租金收入不能劃分租金收入和管理費，一律按出租收入征收房產(chǎn)稅。陜西暫無針對此發(fā)專門的文件，但應(yīng)考慮市場價格若費用形式占總租金比例為X，每100總租金節(jié)約稅9X；消除免租期，免租期只會增加公司房產(chǎn)稅稅負。按年租金1800萬，3個月免租期，假設(shè)房產(chǎn)原值1.5億，可減少稅金23.63萬房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。若合同中規(guī)定了免租期，稅務(wù)解釋即為在“免租期”內(nèi)應(yīng)按照房產(chǎn)原值納稅，在“非免租期”內(nèi)按照租金收入納稅合同中的“免租期”，并不意味著稅法的“免稅”西安萬科南唐置業(yè)有限公司租戶三月免租，9月租金120西安萬科南唐置業(yè)有限公司租戶全年租金120，每月10原模式新模式3只需要在合同中不出現(xiàn)免租字眼，以全年租金或全年平均租金出現(xiàn)，無稅務(wù)風險若出租合同交付時間簽署為月初，應(yīng)修改為上月底交付，可減少一個月從原值繳納的房產(chǎn)稅，按原值15000萬，稅負減少10.5萬自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅

出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅西安萬科南唐置業(yè)有限公司租戶交付日7月1日西安萬科南唐置業(yè)有限公司租戶交付日6月30日原模式新模式41-7月按原值繳納房產(chǎn)稅8-12月按租金繳納房產(chǎn)稅1-6月按原值繳納房產(chǎn)稅7-12月按租金繳納房產(chǎn)稅商業(yè)物業(yè)主要稅種簡介房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃其他相關(guān)政策《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知》（魯?shù)囟惡痆1999]282號）第三條規(guī)定：“對承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收人扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅?！薄都质〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》（吉地稅發(fā)[2006]42號）第二條規(guī)定：“承租人轉(zhuǎn)租的房屋，按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅?！?/p>

【山東地稅和吉林地稅都認為：如果對轉(zhuǎn)租行為不征房產(chǎn)稅的話，納稅人可能利用這一點進行避稅，因此，要求轉(zhuǎn)租人按差額繳納房產(chǎn)稅，堵住這一“漏洞”?！?/p>

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于重新明確轉(zhuǎn)租房產(chǎn)有關(guān)房產(chǎn)稅政策問題的通知》（蘇地稅發(fā)[2006]135號）的規(guī)定：“經(jīng)研究，蘇地稅發(fā)[1999]087號第一條第(四)款“對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的，由轉(zhuǎn)租人按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定停止執(zhí)行。對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)取得的收入，仍按原規(guī)定繳納有關(guān)地方稅收。”《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對轉(zhuǎn)租房屋收入不征房產(chǎn)稅的通知》（贛地稅發(fā)[2008]95號）規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，因此對單位和個人租賃的房屋再進行轉(zhuǎn)租所取得的收入不征房產(chǎn)稅?！薄逗笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》（鄂地稅發(fā)[2008]97號）的規(guī)定“對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局，現(xiàn)明確如下：從發(fā)文之日（2008年5月6日）起對轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅。”

【云南、廣東、浙江、安徽、海南、大連、江蘇、江西以及湖北省地稅局都下發(fā)文件，遵循暫行條例的規(guī)定，認為轉(zhuǎn)租行為人不屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，對轉(zhuǎn)租行為不征收房產(chǎn)稅】陜稅發(fā)［1991］337號第一條：對單位或個人將租賃來的房產(chǎn)又轉(zhuǎn)給其他單位或個人，以從中謀利的，對其轉(zhuǎn)租的房租收入應(yīng)視為二房東出租房產(chǎn)，其租金收入應(yīng)全額征收房產(chǎn)稅?！疽褟U除】《陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅幾個具體問題的通知》（陜地稅發(fā)【2005】37號）四、單位和個人出租房產(chǎn)的，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人按照取得的租金收入繳納房產(chǎn)稅。其他政策鏈接1穗地稅發(fā)[2006]73號

（十六）關(guān)于行為人將房屋租金收入明顯不合理地劃分為租金和管理費，造成少繳房產(chǎn)稅的，應(yīng)否認定偷稅的問題。行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用《征管法》第六十三條“進行虛假的納稅申報”處理。其他政策鏈接2自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于各類市場征收房產(chǎn)稅問題的通知桂地稅字[2009]100號

各市、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，各市地方稅務(wù)局直屬機構(gòu)，自治區(qū)地方稅務(wù)局直屬稅務(wù)分局、稽查局：

近據(jù)部分地方反映：《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于對各類市場征收房產(chǎn)稅的通知》（桂地稅發(fā)〔1997〕176號）有關(guān)市場管理部門資格的界定問題，經(jīng)研究現(xiàn)明確如下，請依照辦理。

除對從工商行政管理部門劃分出來的市場開發(fā)服務(wù)中心收取的租金收入和管理費（必須經(jīng)物價部門批準收取的市場管理費）由其按規(guī)定分開計征房產(chǎn)稅外，其他單位和個人取得的租金收入不能劃分租金收入和管理費，一律按出租收入征收房產(chǎn)稅。

江西省地方稅務(wù)局關(guān)于商品專業(yè)市場繳納房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知贛地稅函[2005]36各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局：

為規(guī)范我省商品專業(yè)市場房產(chǎn)稅的征管，解決房產(chǎn)稅征收中稅負不均衡的狀況，現(xiàn)就有關(guān)問題明確如下：

1、各商品專業(yè)市場房屋出租一律按實際取得的租金收入征收房產(chǎn)稅。

2、按照江西省計委、江西省建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)<江西省物業(yè)管理服務(wù)收費辦法>的通知》（贛計商價字[2003