福建新嘉福商廈營銷策劃簡案

新嘉福商廈營銷策劃簡案水頭鎮(zhèn)概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場狀況………004項目背景………………012本項目簡介………………012項目定位及商業(yè)業(yè)態(tài)劃分…………………….019項目招商及營銷策劃……………….024目錄contents位于南安市南部沿海，與廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)接壤，有泉州“南大門”之稱。全鎮(zhèn)面積117平方公里，水頭戶籍人口11.8萬人，常住人口20多萬人，石材加工企業(yè)600多家，規(guī)模企業(yè)66家。地處閩南“金三角”中心區(qū)域，擁有得天獨厚的區(qū)位和人文優(yōu)勢，是福建著名僑鄉(xiāng)和經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。

素有“石材之鄉(xiāng)”的南安水頭鎮(zhèn)，是泉州離廈門最近的地方。有人比喻說，這兩地，就像咽喉和胃，關(guān)系密切。泉州“南大門”位于國道324線230KM處，是浙江、福州通往廈門，廣州、深圳和泉州南部沿海聯(lián)結(jié)內(nèi)地的必經(jīng)之地。廈門國際機(jī)場、晉江青陽機(jī)場分列左右；石井港5000噸級碼頭遙遙在望。頗具規(guī)模的蟠龍開發(fā)區(qū)、院下工業(yè)區(qū)、南聯(lián)工業(yè)園，以及豪盛、三榮、金星、飛達(dá)、鵬程等知名廠家散布其側(cè)，如眾星拱月狀，成為人流、物流、信息的聚集點。閩南建材第一市場南安市有建材企業(yè)4000多家，年產(chǎn)值達(dá)135億元，上繳稅收2.12億元,其中石材生產(chǎn)企業(yè)1350多家，陶瓷生產(chǎn)企業(yè)800多家。就行業(yè)分布來看，建材企業(yè)大多集中于水頭、官橋、石井等沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)，僅水頭鎮(zhèn)就有500多家,年總產(chǎn)值20億元。2011年完成工業(yè)總產(chǎn)值185億元，上繳工商稅收12.37億元，鎮(zhèn)區(qū)建成區(qū)擴(kuò)大至15平方公里。水頭鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水頭鎮(zhèn)城市整體規(guī)劃圖（2010—2030）水頭是一個外來人口集中的城市，水頭外來人士的置業(yè)比例，在各個樓盤不同程度增加，個別樓盤甚至超過購房比例50%。可以說，雖然水頭目前還是以大戶型為主，但是，已經(jīng)區(qū)別于前幾年只推大戶型房源的時代，中小戶型產(chǎn)品正隨著外來人士置業(yè)熱的出現(xiàn)，展露出越來越多的市場機(jī)遇。

水頭樓市迎來外地置業(yè)熱世紀(jì)新城的住戶70%為在外經(jīng)商的水頭人，銷售的戶型是以大戶型為主，來買房的客戶主要買的就是尊貴的身份。但是在另外一家樓盤，情況則截然相反，“時代新城”的銷售人員告訴記者，“時代新城”推出的小戶型住宅，主要以外來人員購買居多;“東星·荷景園”的銷售人員稱，推出的二期4幢樓都是現(xiàn)房，而銷售的戶型也比較的平均，單身公寓，小兩房，三房都有，而銷售的客戶本地與外地各占了一半，外地購房者主要以小戶型為主。公司名稱：福建省南安市水頭房地產(chǎn)開發(fā)公司項目名稱：水頭鎮(zhèn)頂鄉(xiāng)片區(qū)改造工程12#、13#樓項目坐落：水頭鎮(zhèn)頂鄉(xiāng)片區(qū)一期改造工程B區(qū)規(guī)劃用途：成套住宅,住宅,店面,車位建筑面積

35088.12開工日期：2011年1月1日竣工日期：2012年5月30日施工單位：福建省南安市第一建設(shè)有限公司測繪單位：福建省地質(zhì)測繪院房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫車位其他套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積套數(shù)面積批準(zhǔn)銷售：37531200.56401662.600831037.535###可售統(tǒng)計：13810207.38401662.600831037.535###已售統(tǒng)計：23720993.1800000000成交均價(元/㎡)46310000以住宅為主，住宅銷售率達(dá)63%，住宅均價4631元/平米；公司名稱：泉州力嘉投資有限公司項目名稱：水頭鎮(zhèn)力嘉城市中心項目坐落：水頭鎮(zhèn)水頭村力嘉城市中心規(guī)劃用途：成套住宅,復(fù)式住宅,店面建筑面積

68000.04容積率：4.00%綠地率：32.20%開工日期：2011年9月1日竣工日期：2013年3月1日施工單位：福建省南安市第二建設(shè)有限公司測繪單位：泉州中藝測繪有限公司房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫車位其他套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積套數(shù)面積批準(zhǔn)銷售：54168000.0700000000可售統(tǒng)計：29537330.6600000000已售統(tǒng)計：24630669.4100000000成交均價(元/㎡)50370000以住宅為主，住宅銷售率達(dá)45.5%，住宅均價5037元/平米。公司名稱：福建泉州弘超實業(yè)發(fā)展有限公司項目名稱：水頭鎮(zhèn)弘超豪庭4#、5#、6#、7#、8#樓項目坐落：水頭鎮(zhèn)山前村弘超豪庭規(guī)劃用途：成套住宅,店面建筑面積：

35846.86容積率：5.70%綠地率：35.14%開工日期：2011年6月27日竣工日期：2013年7月30日施工單位：福建省南安市第一建設(shè)有限公司測繪單位：泉州市匯高房產(chǎn)測繪有限公司房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫車位其他套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積套數(shù)面積批準(zhǔn)銷售：28233758.38232088.5000000可售統(tǒng)計：16920037.01232088.5000000已售統(tǒng)計：11313721.3700000000成交均價(元/㎡)4921——456100

以住宅為主，住宅銷售率40%，住宅均價4921元/平米公司名稱：福建省南安市水頭房地產(chǎn)開發(fā)公司項目名稱：水頭鎮(zhèn)荷樓片區(qū)首期改造工程奎峰北路安置區(qū)3號樓A、B段項目坐落：水頭鎮(zhèn)荷樓片區(qū)首期奎峰北路安置區(qū)(東星荷星園)規(guī)劃用途：成套住宅,店面,車位建筑面積：

35530.39容積率：4.04%綠地率：36.30%開工日期：2011年9月9日竣工日期：2013年3月11日施工單位：北京武交建筑工程總隊測繪單位：泉州市匯高房產(chǎn)測繪有限公司房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫車位其他套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積套數(shù)面積批準(zhǔn)銷售：33631695.55181442.10067905.8500可售統(tǒng)計：27625094.95181442.10067905.8500已售統(tǒng)計：606600.600000000成交均價(元/㎡)487300

以住宅為主，住宅銷售率18%，住宅均價4873元/平米。公司名稱：泉州市鴻星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目名稱：水頭鎮(zhèn)鴻星豪庭6號樓項目坐落：水頭鎮(zhèn)鑫順街鴻星豪庭規(guī)劃用途：成套住宅,店面,商場建筑面積：

14627.32開工日期：2001年2月1日竣工日期：2010年11月3日施工單位：福建省安泰建筑工程有限公司測繪單位：泉州市匯高房產(chǎn)測繪有限公司房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫車位其他套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積套數(shù)面積批準(zhǔn)銷售：9912355.91192271.4000000可售統(tǒng)計：7895.89192271.4000000已售統(tǒng)計：9211460.0200000000成交均價(元/㎡)30860000以住宅為主，住宅銷售率93%，住宅均價3086元/平米。?水頭鎮(zhèn)得天獨厚的地理位置決定了它的經(jīng)濟(jì)與城市迅猛發(fā)展，城市的擴(kuò)充與經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展必將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展。?經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展使外來人口增多，促進(jìn)房地產(chǎn)市場購買投資比例增大?純安置類住宅小區(qū)市場供大于求，處于飽和狀態(tài)?商住類住宅及公寓受市場親睞較大，價格依然是消費者考慮的主要因素之一市場小結(jié)創(chuàng)業(yè)園規(guī)劃用地約7平方公里，地處水頭、石井兩鎮(zhèn)的海岸線，連接晉江安海鎮(zhèn)，位于廈門、泉州、南安半小時經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合部，與金門島隔海相望，與臺灣一水之隔。擬建成以技術(shù)密集型和高附加值工業(yè)和研發(fā)商務(wù)用地為主，兼有居住和配套公共服務(wù)設(shè)施用地的綜合性現(xiàn)代化新區(qū)。

項目背景海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園規(guī)劃地塊圖本地塊本地塊處于整個園區(qū)的中心地段，臨園區(qū)主要干道創(chuàng)業(yè)路，地理位置優(yōu)越，地塊方正。C—1美斯克豪園A—5萬兆大廈C2力志世豐公司名稱：歐美(泉州)投資有限公司項目名稱：水頭鎮(zhèn)海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園中小企業(yè)運營中心C-1地塊(美斯克豪園)項目坐落：水頭鎮(zhèn)海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園C-1地塊歐美·美斯克國際規(guī)劃用途：住宅,店面,辦公用房,商場建筑面積：

21850.8容積率：2.60%綠地率：26.20%開工日期：2011年10月8日竣工日期：2012年11月11日施工單位：福建名城建工有限公司測繪單位：泉州市匯高房產(chǎn)測繪有限公司房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫車位其他套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積套數(shù)面積批準(zhǔn)銷售：656699.16172173.1720411658.5496132000可售統(tǒng)計：313049.08172173.171379197.6296132000已售統(tǒng)計：343650.0800672460.920000成交均價(元/㎡)41420508000美斯克豪園以寫字間為主要產(chǎn)品，價格在5080元/平米左右。附帶有少量住宅與商鋪，住宅價格在4142元/平米左右。項目周邊樓盤淺析公司名稱：福建南安市萬兆仁創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目名稱：水頭鎮(zhèn)海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園內(nèi)A-5地塊項目坐落：水頭鎮(zhèn)海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園萬兆大廈規(guī)劃用途：住宅,店面,辦公用房建筑面積：

24913.8容積率：2.50%綠地率：25.29%開工日期：2011年9月1日竣工日期：2013年5月28日施工單位：福建名城建工有限公司測繪單位：泉州市大地巖土地質(zhì)有限公司房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫車位套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積批準(zhǔn)銷售：1607667.36184746.351711984.1543516可售統(tǒng)計：1436841.0882039.5432493.4443516已售統(tǒng)計：17826.28102706.81149490.7100成交均價(元/㎡)32381271630590萬兆大廈以住宅產(chǎn)品為主，附帶有少量商業(yè)與寫字間。住宅與寫字樓價格相當(dāng)，均在3200元/平米左右，商鋪12716元/平米項目周邊樓盤淺析公司名稱：福建力志投資有限公司項目名稱：水頭鎮(zhèn)海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園C2地塊(力志世豐)項目坐落：水頭鎮(zhèn)海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園力志·世豐規(guī)劃用途：成套住宅,店面,辦公用房,車位土地來源：國有出讓土地面積：12314建筑面積：

24552.19容積率：2.70%綠地率：26%開工日期：2011年8月20日竣工日期：2012年12月31日施工單位：廈門思總建設(shè)有限公司測繪單位：泉州市匯高房產(chǎn)測繪有限公司房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫車位其他套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積批準(zhǔn)銷售：727977.5400230147001421874.400可售統(tǒng)計：313344.2900154105851421874.400已售統(tǒng)計：414633.25007641150000成交均價(元/㎡)41610486700力志世豐主要產(chǎn)品為寫字間，占總開發(fā)面積的60%，住宅開發(fā)比例占32。4%項目周邊樓盤淺析項目介紹占地面積4435.68總建筑面積24199.83容積率2.5建筑密度45.8%綠地率36.1%地下室6877.33底層為商場，二至三層為辦公，四至十四至左右兩梯為住宅，中間二梯為辦公附屬樓，底層商場，二層辦公，三層局部辦公項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊定位集商超購物、休閑娛樂、時尚精品于一體的經(jīng)典購物廣場時尚、休閑、舒適項目地塊定位時尚經(jīng)典舒適的購物體驗中心本案創(chuàng)意家居休閑時尚精品零售娛樂商超項目業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)檔次定位時尚精品以時尚品牌時裝、皮具、鞋品零售為主。（以O(shè)nly女裝a、臺灣黎姿為代表）休閑娛樂以中檔，主題休閑餐飲作為吸引人流的重要業(yè)態(tài)。（如羅拉咖啡、臺灣一茶一坐）業(yè)態(tài)檔次定位健康娛樂以中檔環(huán)藝電影城及兒童游樂園聚集人氣（如星美國際影城、淘氣堡兒童游樂園業(yè)態(tài)檔次定位生活購物以中型規(guī)模的綜合超市滿足附近居民與辦公人士的生活所需。面積大約2000平左右。業(yè)態(tài)檔次定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃建議3F頂層2F1F1F規(guī)劃面積約2175㎡，以品牌店、休閑娛樂為主2F規(guī)劃面積約2500㎡，以中型綜合超市與家居飾品為主3F規(guī)劃面積約2200㎡，電影娛樂及兒童游樂場、室外露臺茶飲吧4—14層左右兩梯為住宅，中間二梯為寫字樓中間平臺打造綠化生態(tài)露天平臺銷售策略（由難入簡）招商/銷售策略1F自留一部分鋪面，用來安置能帶動人流和品質(zhì)的知名品牌，其余全銷售；2-3F商鋪去化較慢，價值有限，因此需引進(jìn)特定業(yè)態(tài)及品牌，除了快速去化面積外，帶租約銷售，保證資金迅速回流。招商/銷售節(jié)奏：節(jié)奏三節(jié)奏二節(jié)奏一1F銷售2-3F招商/銷售品牌商家√有效整合政府資源\品牌連鎖商家資源，先集中精力把時尚精品這一業(yè)態(tài)招滿做旺．√旺人氣和招商并行，沒人氣的現(xiàn)場與商家談判的難度將大增．所以日常的活動開展，有利于人氣的聚集，能給予商戶的信心．√以群體的集中的招商洽談簽約儀式為主要形式，松散而零星的招商不利于建立商家的信心．√盡快落實正在洽談大商家，行業(yè)的龍頭企業(yè)先進(jìn)來，給預(yù)一定的免租期限．或先免租或者給予裝修補(bǔ)貼，引入一些特色商店，先把店鋪開起來，以商帶商．招商策略思考

項目運作核心——“以招商租賃為主導(dǎo)，售買為重要任務(wù)”，而銷售推廣與招商推廣在推廣方式及利益點訴求存在著不同，所以在推廣中如何將兩者進(jìn)行很好的結(jié)合，是我們推廣中著重考慮的問題。在全程銷售推廣中，需要營造投資氛圍，向目標(biāo)客戶灌輸“最佳投資之選”的理念，而且必須借助招商的不斷利好來推動銷售開展。

運作策略思考漂亮的事件營銷能達(dá)到事半功倍的效果時尚家居精品展/美食節(jié)/電影觀摩節(jié)；參加承辦桐廬中小企業(yè)博覽會；日常旺場活動：各商家促銷活動放在本案現(xiàn)場政府開展的便民活動＼公益活動定期露天電影事件營銷營銷方案應(yīng)具有商業(yè)時尚化特點；活動形式應(yīng)適度創(chuàng)新；活動形象要具備大氣、時尚、震撼等元素√前期預(yù)熱市場，以政府口吻炒作板塊價值，提升區(qū)域形象；√現(xiàn)有案名以商廈后綴，混于周邊項目，不夠醒目，建議對案名做以調(diào)整，體現(xiàn)項目大氣、高檔之形象?！膛c基金形成聯(lián)動，靠基金炒作來引起市場關(guān)注，增強(qiáng)投資者信心；√強(qiáng)化現(xiàn)場包裝，尤其是售樓處和樣板房的建設(shè)，弱化周邊環(huán)境的劣勢，在項目外立面暫時不能體現(xiàn)的情況下，以其體現(xiàn)項目品質(zhì)；√前期去化目標(biāo)以集團(tuán)購買（整層客戶）為主。寫字樓及住宅推廣思考各銷售階段營銷策略建議第一階段：項目導(dǎo)入期主要任務(wù)：提升區(qū)域