居民物業(yè)管理費用來源分析

《物業(yè)管理》課程考查名稱——————————————————姓名——————————————————學號——————————————————專業(yè)——————————————————年級——————————————————班級——————————————————指導教師——————————————————東南大學成賢學院土木工程系2010年11月居民物業(yè)管理費用來源分析摘要：本文通過對計劃經(jīng)濟時期的房屋管理與市場經(jīng)濟時期的物業(yè)管理的對比，來對管理費用的分析，從而得出市場經(jīng)濟形勢下的物業(yè)管理的優(yōu)勢。通過列舉數(shù)據(jù)來對比北京這個城市本世紀初的市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理費用來源與計劃經(jīng)濟時期的房屋管理費用來源，以及對物業(yè)管理與房屋管理的定義，同異點的分析來同時也對北京居民工資中所包含的買房支出的分析得出最終結論，同時也對目前的物業(yè)管理所處的狀況提出一些意見措施。但是總的來說市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理無論從適應市場，消費者利益，自身的發(fā)展的優(yōu)勢，無一例外的優(yōu)于房屋管理。關鍵詞：1）管理費用，2）市場經(jīng)濟，3）買房消費比例Resident'sadministrativeexpensessourceanalysisofthepropertyStudentNo.:02207125Name:chentianpengAbstract:Thehousemanagementofperiodofplannedeconomycontrastswithestatemanagementofperiodofmarketeconomycorrectlythistextpasses,analysisonadministrativeexpensescomes,thusobtaintheadvantageoftheestatemanagementunderthemarketeconomysituation.ComparewithpropertyadministrativeexpensessourceandhouseadministrativeexpensessourceofperiodofplannedeconomyunderthemarketeconomyofthebeginningofthiscenturyofthiscityofBeijingbyenumeratingthedata,toestatemanagementwithhousedefinitionofmanagement,comeanalysistobuyhouseexpenditureincludeddrawthefinalconclusiontoBeijingresidentssalaryatthesametimewithdifferentanalysisabit,thestateinthepresentestatemanagementatthesametimeputsforwardsomesuggestionmeasures.Butestatemanagementofmarketeconomyfrommeetmarketgenerallyspeaking,consumerinterests,one'sownadvantageofdevelopment,superiortohousemanagingwithoutexception.Keyword:1)Consumptionproportionthatadministrativeexpenses,2)marketeconomy,3)Buyhouseconsumptionproportion在市場經(jīng)濟還不完善的情況下，物業(yè)管理水平還需提高的背景下，對北京市市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理費用來源的現(xiàn)狀，通過數(shù)據(jù)分析，文字分析，提出一些來改善物業(yè)管理的方法舉措。物業(yè)管理費用支出是居民住房消費的重要部分,所以職工的工資中不僅要包括買房的支出,還應包括物業(yè)管理的支出。在職工的工資中增加物業(yè)管理費的補貼,是從根本上轉變住房分配機制的舉措，住房是人們生活的基本需求。由于住房的價值量大,使用壽命長,所以有關住房決策往往是人生最重要的決策。在哪兒居??？住什么樣的房子？是人們消費行為的綜合體現(xiàn)。一般說，住房消費由以下幾個部分組成：

1.購買、租賃住房的支出。這部分消費是人們住房消費的起點，也是人們住房消費的最

對房屋建筑主體及其設備設施，按照各自材料、構配件的特征，使用要求、使用年限、使用維修保養(yǎng)的要求，而必須投入的費用。包括各類維修工程，近期或中長期必須進行的維護、維修工程。這項費用是房屋產(chǎn)品的生產(chǎn)在流通和消費領域中的延續(xù)，它所耗費的勞動是房屋投資的追加，對房屋及其設備、設施、維修、保養(yǎng)做得好，可以保持房屋原有的使用價值、使用功能作用，延長使用年限，從而提高投資有效收益，使房屋價值能逐步實現(xiàn)擴大再生產(chǎn)。

二是“軟件”開發(fā)和維護服務費。

這是指為保證物業(yè)所有權人和使用人，在使用物業(yè)過程中，要求其所使用的公共環(huán)境，能管理和控制成為安全、舒適、清潔、美麗、方便的；各項設備、設施日常運營服務良好，即其社會效益和環(huán)境效益都得到保障，為達到此項需求，也可以說是“軟件”的開發(fā)和維護服務。從建立良好的服務管理體系，至在長期的服務過程中，對體系還要不斷地調整，使之不斷適應于和滿足業(yè)主的要求，因此而必需投入的管理和服務費。這也是我們所說的諸如保安費、綠化費、衛(wèi)生費、設備運營服務費和其它各項用戶所需的服務費用。

3.物業(yè)管理費用支出是居民住房消費的重要組成部分。對物業(yè)管理費用的投入，一方面是維持和保證房屋商品的再生產(chǎn)。房屋建筑商品和其它商品相比，其突出的特點是使用周期長，一般是50～100年，在使用過程中，由于自然的原因和人為的因素產(chǎn)生損壞，要保證其使用功能和正常發(fā)揮，房屋使用質量不降低，那就必須對其不斷地投入維護運行和管理的費用。物業(yè)管理費投入的另一方面是業(yè)主在房屋使用過程中要消費基本的服務，如保安、保潔和其他家政服務等等。據(jù)1998年北京市居住小區(qū)管理辦公室、北京市房地產(chǎn)協(xié)會、清華大學房地產(chǎn)研究所的研究，在住房50年的使用期內，業(yè)主投入的物業(yè)管理費經(jīng)折現(xiàn)后與當年全市平均房價基本等同。

二、物業(yè)管理和傳統(tǒng)的房屋管理的區(qū)別和聯(lián)系

1.物業(yè)管理和房屋管理的主要區(qū)別：

物業(yè)管理和房屋管理所反映的經(jīng)濟主體不同。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會的委托，對物業(yè)實施管理的活動。其經(jīng)濟主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會；而房屋管理對應的是計劃經(jīng)濟，其經(jīng)濟主體是國家。物業(yè)管理和房屋管理所包容的內容不同。物業(yè)管理所包括的內容遠比房屋管理多。盡管物業(yè)管理在國外發(fā)展了100多年的歷史，在我國卻并沒有一個專門的行業(yè)分工與其對應。物業(yè)管理的內容涉及了傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟中的房屋管理、修繕，治安、保衛(wèi)、愛國衛(wèi)生等等。物業(yè)管理和房屋管理的經(jīng)費來源不同。物業(yè)管理的經(jīng)費來源于業(yè)主，而房屋管理的經(jīng)費來源于國家。

2.物業(yè)管理和房屋管理的相同之處：

物業(yè)管理和房屋管理的主要對象均是房屋。盡管物業(yè)管理在管理對象的范圍上要比房屋管理要寬得多，但是這兩者均是以房屋管理為主要的工作對象。

三、無論是計劃經(jīng)濟，還是市場經(jīng)濟，都客觀地存在對房屋及環(huán)境、設備的管理和對居民的服務

1．在傳統(tǒng)體制下，和現(xiàn)代物業(yè)管理觀念相當?shù)姆课?、設備維修管理、居民服務，是分散在政府和企事業(yè)單位的各個部門完成的，如在企業(yè)中常常設有房管科、修繕科、治安科、綠化科、衛(wèi)生科等等，負責企業(yè)所屬職工住宅的維修管理。相應的支出是由單位從成本中列支或從上級部門劃撥的經(jīng)費中支出的。這些支出主要包括各單位房屋維修的支出、與房屋管理維修有關的支出、相應的人員工資等等。單位不僅給職工發(fā)住房，而且給職工發(fā)物業(yè)管理。

2.在市場經(jīng)濟體制下，住宅已經(jīng)完全地實現(xiàn)了商品化，住宅成為個人生活消費品，與職工的單位在產(chǎn)權上完全分離，其管理和服務也脫離單位而由職工從市場上購買。原來由政府和企業(yè)的各個部門分散提供的房屋管理和服務，在市場的作用下形成物業(yè)管理的統(tǒng)一服務。

四、住房制度改革的目標之一是實現(xiàn)住房分配機制的轉變，也就是將職工的住房分配從傳統(tǒng)的實物分配改變?yōu)樨泿欧峙?，職工的工資中不僅要包括買房的支出，還應該包括物業(yè)管理的支出

1．在傳統(tǒng)體制下，發(fā)給職工的物業(yè)管理是和低租金的住房捆綁在一起的。在向住房人收取象征性的房租后，城市政府或職工所在單位就會向職工提供房屋修繕、環(huán)境保潔、治安保衛(wèi)等等一系列的福利化服務。和實物分配的住房一樣，免費提供的物業(yè)管理也存在著分配不公、服務效率低下等等問題。

2.隨著住房制度改革的深化，住房分配貨幣化成為住房改革的重要政策目標。住房制度改革的實質是要使職工的住房消費從過去的福利化實物形式，轉化為商品化貨幣形式。這樣，政府的住房制度改革的目標就不能僅僅局限在住房的實物分配上，而是要對整個住房消費進行徹底改革，否則，住房改革就不是徹底的改革，而是僅屬于住房供應環(huán)節(jié)的改革。理論上，1987年北京市單元住宅樓房每平方米使用面積月維修費為0.46元，月管理費為0.09元，合計0.55元。北京市當年的維修管理支出應為38888萬元，占當年住宅總投資的25%。1996年，北京市上述兩項費用的和為1.24元，當年的維修管理支出應為155358萬元，占當年住宅總投資的22%。1999年，北京市物業(yè)管理服務的費用標準約為2.0元／平方米，當年的費用支出應為413616萬元，占當年住宅總投資的35%（高出的主要原因是物業(yè)管理服務的內容比房屋維修管理要多）。根據(jù)這樣的推算，住宅物業(yè)管理方面的支出應占住宅投資的20%以上。

五、居民物業(yè)管理費改革的基本思路和措施

居民物業(yè)管理費改革的主要方向是實現(xiàn)物業(yè)管理消費的貨幣化分配，即將計劃體制下房屋管理由單位完全包下來形式，改為由居民所在單位以貨幣工資的形式發(fā)給個人，再由個人自己去購買物業(yè)管理服務。

物業(yè)管理費貨幣化的基礎是政府和各單位的與房屋管理相關聯(lián)的支出。在理論上，這部分支出能夠轉變成貨幣分給每個職工，同時維持現(xiàn)有的物業(yè)管理水平不變。如果將住宅投資的20%以物業(yè)管理費的方式補貼給職工，則1999年北京市每個職工的工資應上浮6.73%。但是，由于各單位住房資金的來源不同，存在結構上的差異，所以這種貨幣化的轉換是非常難的，而且?guī)缀醪豢赡軐崿F(xiàn)這種轉變。因此，從目前我國住房體制的實際出發(fā)，物業(yè)管理費的改革，一方面要立足于現(xiàn)有經(jīng)費體制的轉換和改革，另一方面要從增加物業(yè)管理費總量入手，提高居民的物業(yè)管理費的承受能力。主要的政策建議為：

1.建立公有住房售后維修基金。公有住房售后維修基金的主要來源應是售房單位的售房款。按照建設部、財政部的規(guī)定，出售公房的單位應將房價款的20%-30％資助職工建立維修基金。這等于是對職工物業(yè)管理費的一種補貼。但是，考慮到目前大中城市的房改售房價低于住房的實際成本，所以這種補貼不夠。按照物業(yè)管理費與房價的合理比值，補貼額應在現(xiàn)有的基礎上提高。補貼額應為住房實際成本／房改售房價×20%-30%

2.逐步提高職工工資中的住房消費含量。物業(yè)管理水平的提高是和居民的經(jīng)濟能力相適應的。通過建立房改售房維修基金，解決過去職工工資中物業(yè)管理費的補貼問題。在工資中增加物業(yè)管理費的補貼，則是從根本上轉變住房分配機制的舉措。以北京市為例，如果物業(yè)管理費補貼占工資的5%，工資年增長率為8%，則未來職工可以承擔的物業(yè)管理費如下表所示。

按照這種預測，在補貼給職工工資5%的物業(yè)管理費以后，職工就可以