2011年9月6日個舊市大橋片區(qū)C地塊舊城改造項目營銷策劃

個舊市大橋片區(qū)C地塊舊城改造項目

營銷策劃方案北京合晟尚圓房地產(chǎn)顧問有限公司昆明分公司2011年9月6日本方案版權(quán)屬北京合晟尚圓房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)我司授權(quán)許可任何個人或單位不得有任何形式的拷貝、轉(zhuǎn)載?？傊笇?dǎo)：宋欣主編：師偉王繼齊筱強(qiáng)何志勇副主編：關(guān)艷雄馬韻華劉園利規(guī)劃指導(dǎo)：北京建筑規(guī)劃設(shè)計院數(shù)據(jù)研究：市場研發(fā)中心平面設(shè)計：策略研發(fā)中心電話：（0871）7230855傳真：（0871）7230855郵箱：heshengshangyuan@126.com法律顧問：云南法彰律師事務(wù)所我的心還留在個舊

所以我以為我的腳也還在個舊《個舊的春天》——巴金讀知思行匯報步驟讀城01以1688米的高度一、個舊城市發(fā)展現(xiàn)狀國家戰(zhàn)略層面——錫都、中國主要產(chǎn)錫地開采錫礦的歷史有約2000年。個舊市是中國最大的產(chǎn)錫基地，被稱作“中國錫都”。個舊市同時是世界上最早的產(chǎn)錫基地。市場點、線、面深度分析城市發(fā)展高度——決定地產(chǎn)價值高度2010年人均GDP27222元，根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗判斷，城市將進(jìn)入一個快速、膨脹的發(fā)展期。城市空間由中心集中向金湖擴(kuò)散，城市中心大橋片區(qū)城改啟動。工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，產(chǎn)值持續(xù)增長。全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值291.3億元，比上年增長9.1%，拉動經(jīng)濟(jì)增長5.4個百分點。固定資產(chǎn)投資快速增長，2010年全社會固定資產(chǎn)投資完成56.7億元，比上年增長27.9%。

2010年人口：45萬，市區(qū)人口18萬GDP：122.5億（2010年）城鎮(zhèn)居民人均支配收入：16675元市場點、線、面深度分析城市發(fā)展規(guī)劃——除舊布新、三片區(qū)組團(tuán)發(fā)展城市性質(zhì)確定為：滇東南中心城市，個開蒙城市群的經(jīng)濟(jì)中心，個舊市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，發(fā)展以冶金、生物資源加工、化工、建材工業(yè)為主，積極發(fā)展商貿(mào)、旅游第三產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有良好休閑和居住環(huán)境的現(xiàn)代化精品城市；城市發(fā)展形態(tài)確定為錫城西區(qū)（現(xiàn)狀市區(qū)）——錫城東區(qū)（大屯）——錫城北區(qū)（雞街）三片區(qū)組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)形態(tài)，到2020年，把個舊市建設(shè)成為現(xiàn)代化的省域二級中心城市，滇東南中心城市，社會發(fā)展總體水平和經(jīng)濟(jì)綜合實力進(jìn)入全省地區(qū)性中心城市的行列。

建精品城市是個舊加快城市化進(jìn)程的方向市場點、線、面深度分析在云南的戰(zhàn)略地位——工業(yè)強(qiáng)市（縣）東盟“10+1”自由貿(mào)易區(qū)和經(jīng)濟(jì)走廊規(guī)劃“兩廊一圈”中的重要縣城市。中越邊境重要的中等工業(yè)城市。滇越國際大通道的重要樞紐。云南省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十強(qiáng)縣(市)。云南第二工業(yè)強(qiáng)市。紅河州經(jīng)濟(jì)中心。市場點、線、面深度分析招商引資——政策強(qiáng)化落實，成為投資熱土2010年，全市實現(xiàn)新簽約項目8個，協(xié)議資金35.38億元。實際到位資金17.49億元，比上年增長31.7%。市場點、線、面深度分析小結(jié)——以發(fā)展的眼光看個舊個舊的發(fā)展已經(jīng)上升到省級戰(zhàn)略層面。伴隨市政交通設(shè)施的建設(shè)和招商引資力度的加大，個舊市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較好。從歷史發(fā)展來看，個舊城市具備了得天獨厚的氣候、資源和區(qū)位優(yōu)勢，盡管近年來屬于資源枯竭階段，但近兩年來其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，已出現(xiàn)開始步入快速發(fā)展通道的跡象。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃完善、城市環(huán)境的改善不僅能提高當(dāng)?shù)氐馁彿恳庠?，而且能?dǎo)入外來購房群體，有助于放大房地產(chǎn)的市場需求、提高購房者的價格承受能力。輕工業(yè)、服務(wù)性的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，會增加城市的商業(yè)消費需求，現(xiàn)代化綜合物業(yè)的出現(xiàn)進(jìn)一步促進(jìn)了城市的繁榮與發(fā)展，最終實現(xiàn)城市的持續(xù)性、健康發(fā)展。市場點、線、面深度分析合晟尚圓研究——城市價值提升給予個舊房地產(chǎn)市場發(fā)展強(qiáng)有力的支撐城市基礎(chǔ)城市規(guī)模20平方公里固定資產(chǎn)投資突破50億城市發(fā)展方向精品化戰(zhàn)略決定房地產(chǎn)供應(yīng)增加城市規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃三片區(qū)組團(tuán)人口容量市區(qū)常住18萬人產(chǎn)業(yè)規(guī)劃冶金/生物資源/化工/建材工業(yè)/商貿(mào)/旅游業(yè)決定房地產(chǎn)需求增加城市經(jīng)濟(jì)人均可支配收入城市居民1.6萬人均GDP超4000美元決定客戶購買力強(qiáng)勁房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展期；各類型物業(yè)需求增加；第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加速了商業(yè)、辦公物業(yè)的繁榮程度。二、個舊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀市場點、線、面深度分析分布情況金湖尚城云錫俊園金水湖畔瑞函御景國際豪林新界天水灣安寓世家鑫和都傲博知城盛鑫大夏陽光時代澰州華府景秀文華寶華豪庭大橋財富中心金湖片區(qū)分布：延金湖周邊分布特點：高尚居住區(qū)，主打金湖景觀產(chǎn)品：高層，小高層觀景物業(yè)代表項目：安寓世家金水湖畔御錦國際豪林新界瑞函新視界金湖尚城老城片區(qū)分布：延五一路、人民路周邊分布特點：樓層較高、密度較大產(chǎn)品：小高層+底商代表項目：傲博知城景秀文華渝州華府陽光時代新景佳園耀城市場點、線、面深度分析主要集中在金湖周邊及城南老城區(qū)，大橋片區(qū)的舊城改造以及其他項目的開發(fā)建設(shè)促使老城升級，金湖周邊漸成為高檔居住區(qū)，1、金湖片區(qū)市場點、線、面深度分析項目名稱安寓世家金水湖畔御錦國際豪林新界瑞函新視界金湖尚城開發(fā)商安寓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南藝峰地產(chǎn)云南華寶齋紅河州秀峰房地產(chǎn)紅河瑞函房地產(chǎn)紅河動佑開盤時間2011.01.082011.5.212010.01.012010.5.222009.12.182010.10.4.入伙時間2012年11月30日1棟2012年底,8棟2013年5月2011年12月一期交房2011年12月1日2011年12月1日2011年8月1日價格區(qū)間臨街面：2790—4600/㎡湖景房：6000-8000元/㎡2680-4200/㎡

2800-3300/㎡2880-4400/㎡2900－3800/㎡3400——5300/㎡均價臨街：3800，臨湖：70003700/㎡3000/㎡3300/㎡3300/㎡4100/㎡

總套數(shù)一期440套1000戶16005001000600多套銷售率50%總20%37%90%

90%87%

銷售情況主要剩余湖景住宅貨包300余套賣出600余套剩余30余套一期開四棟，二期開景觀最優(yōu)的一棟復(fù)式樓主力戶型80-140㎡120㎡三房120-140㎡82-133㎡80-90㎡，140㎡

95—116㎡客戶情況普通用戶選擇臨街房高端客戶選擇湖景房個舊當(dāng)?shù)乜蛻糁苓吘幼】蛻繇椖恐苓吘幼】蛻糁苓吘幼】蛻魝€舊當(dāng)?shù)乜蛻艚鸷瑓^(qū)的房地產(chǎn)項目依托“金湖”的自然景觀，以高層、小高層觀景洋房為主，在售的主要有安寓世家、金湖尚城、金水湖畔等。此片區(qū)項目價格從2680—8000元/㎡之間，價格跨度大，主要價格集中在3300—4100元/㎡之間。市場點、線、面深度分析

安寓世家開盤時間1月8日項目情況安寓世家位于金湖西路69號，原軍隊干休所地塊。占地面積10818㎡，建筑面積82577㎡，容積率6.81，綠化率38.22%。33層，總戶數(shù)747戶。集住宅、商業(yè)、休閑娛樂為一體的金湖沿線臨水商業(yè)住宅項目。銷售情況1月8日開盤至今，街面住宅已售90%，臨湖面已售50%。分析價格過挺是銷售懈怠的主要原因在售市場點、線、面深度分析

金水湖畔開盤時間5月21日（內(nèi)部）項目情況金水湖畔位于金湖東路三0八隊區(qū)域，總建筑面積201590平方米，容積率5.9，綠化率35%。項目背依老陰山，面對金湖，打造個舊湖生態(tài)片區(qū)低密度，高綠化的景觀社區(qū)。廣告推廣以公車、路牌、戶外為主。以醒目全綠色為主基調(diào)。廣告投放量大。銷售情況均價3700元，只開始銷售1棟和8棟。銷售量占總體的20%。分析滯銷原因主要凸顯在項目定位推廣為“湖景大宅”但實際看湖能力低下。在客戶圈形成“假看湖”影響，減弱了客戶對其項目的信心。在售市場點、線、面深度分析

金湖尚城開盤時間2010年10月4日項目情況位于金湖東路，州體育場、市第二中學(xué)。配套完善交通便利。建筑為5棟32高層。建筑面積8萬平米。銷售情況均價4100元，只開始銷售平層住宅。復(fù)式及寫字樓因拆遷問題還未動工，預(yù)計將在明年4、5月推出分析尾盤階段，銷售速度緩慢，客戶對該項目信心薄弱點主要在棟間距過小等方面的問題。在售市場點、線、面深度分析

御錦國際開盤1月1日推出情況位于御景路。建筑面積約19萬㎡，規(guī)劃總戶數(shù)1600余戶，綠化率45%，3000㎡中央庭院景觀，14幢建筑樓間距最寬達(dá)50米。建成城北大型住宅區(qū)，采用封閉式社區(qū)管理。北結(jié)個舊科教區(qū)，東抵七層樓商圈。規(guī)劃25米寬的鄢棚路、御景路將與國防路、建設(shè)路等城市干道縱橫貫通。銷售情況該項目為中低產(chǎn)品類型，目標(biāo)客戶為項目地周邊客戶為主，該項目推廣以新區(qū)開發(fā)、性價比高為亮點，銷售平淡。分析

均價3000元/㎡銷售情況不佳，地理位置較為偏僻，交通不便利。在售市場點、線、面深度分析項目盛世佳園項目概況：

盛世佳園位于錫都隧道旁。產(chǎn)品情況一期：1、2棟。主力戶型（49.14平米戶型48套、74平米戶型90套、93.93平米戶型90套、105平米戶型25套、113、95平米戶型25套）認(rèn)籌情況2011年6月18日認(rèn)籌開始，金卡2萬元；繳納1萬元辦理銀卡，“日進(jìn)百金”認(rèn)籌策略。至8月售卡200余張。認(rèn)籌中市場點、線、面深度分析除金水湖畔為持銷期以外，基本都處于尾盤階段普通物業(yè)均價3300元/㎡看湖物業(yè)均價5200元/㎡80-90㎡銷售相對較好，其次為100-120㎡最低價格在2680元/㎡,最高價格8000元/㎡（安寓世家湖景房）樓盤集中在2012年底入伙開盤集中在前年底和去年初金湖片區(qū)小結(jié)2、老城片區(qū)（大橋片區(qū)）市場點、線、面深度分析項目名稱地址物業(yè)類型面積區(qū)間主力戶型開盤時間均價銷售情況備注龍騰福地個舊市寶華路別墅、洋房70—320㎡220㎡、120㎡2010年2月8日別墅：5000元/㎡洋房：3300元/㎡一期400多戶已售3/4共1500戶大橋財富中心中山路與大橋街交匯處住宅.商鋪72-180㎡129㎡8月27日4600元/㎡共400多套，已售200多套商業(yè)自持招商，具體業(yè)態(tài)未定森源陽光時代大橋商業(yè)步行街正南面20米住宅.商鋪50-370㎡108㎡2007年4500元/㎡（目前均價）只剩5、6套小面積的戶型商業(yè)自持招商、暫定做休閑娛樂及超市渝州華府人民路中段大橋商業(yè)步行街對面住宅、商鋪64-166㎡116㎡、121㎡2011年6月4日4800元/㎡（目前均價）已售30%項目分三期開發(fā)，現(xiàn)在開發(fā)的是二期景秀文華人民路、中醫(yī)院對面高層住宅70—240㎡120㎡2011年1月20日4000元/㎡已售70%1239戶，車位300良黎.寶華豪庭寶華路、原個舊六中高層住宅40—250㎡80—90㎡2010.12.193300元/㎡尾盤，剩高樓層3棟、30層新景佳園2期個舊新冠小高層3600元/㎡只剩4、5套田園牧歌.耀城通青路住宅、商鋪84—112㎡2800—3700元/㎡尾盤大橋片區(qū)位于個舊城市發(fā)展的軸線區(qū)域，是僅次于金湖片區(qū)的第二大宜居區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)項目價格主要集中在3600——4500元/之間，最高價格達(dá)到6700元/㎡（大橋財富中心三面采光戶型）各在售項目溢價幅度較大，個舊城市中心日漸稀缺的土地及便捷的城市生活配套是促使各項目溢價的主要因素。市場點、線、面深度分析項目大橋財富中心項目概況大橋財富中心項目位于個舊市大橋街，屬于商住綜合體。項目總占地面積為30000平方，總建筑面積約50000平米，建筑密度約40%，容積率7.1，主要由二棟27層高層建筑組成，以90㎡以上的大戶型為主，購買人群定位較為高端。該項目推廣主題以再現(xiàn)大橋傳奇為主，廣告以紅色、牡丹、卷軸為基調(diào)充滿富貴和大氣。項目LOGO則是復(fù)古的大橋形象，充滿了懷舊的人文氣息。產(chǎn)品情況總套數(shù)：375戶；戶型：①面積區(qū)間：90—327.8㎡（頂層為躍層）；②層高：3米；③單元梯戶配比：待查；④戶型：90㎡精致兩房、160㎡大戶、190㎡以上躍層；⑤公灘面積：18—20%銷售情況8月27日開盤，價格3300—6700元/㎡，價格區(qū)間跨度較大，最高價6700元/㎡為180㎡三面采光戶型。在售市場點、線、面深度分析

森源陽光時代開盤時間2010年10月4日項目情況四層為20000㎡的商業(yè)裙樓，三棟塔式住宅聳立裙樓之上。裙樓平面為4000/㎡。共600多套住宅。負(fù)一層為車庫，車位300多個。采用智能化物業(yè)管理，外墻采用奧運鳥巢金屬氟碳涂料，具現(xiàn)代金屬質(zhì)感。銷售情況價格4000—6000元/㎡，現(xiàn)已進(jìn)入尾盤，剩20余套分析尾盤階段，銷售速度緩慢，客戶對該項目信心薄弱點主要在棟間距過小等方面的問題。在售市場點、線、面深度分析在售

渝州府開盤6月4日項目情況渝州府位于個舊市中醫(yī)院對面。占地面積A-1：2665.7㎡；A-2:1992㎡。建筑面積72000㎡。容積率7.99，綠化率25.4%。內(nèi)部景觀配套：屋頂花園，棋牌娛樂室。周邊配套：和平小學(xué)、中醫(yī)院、青年路菜市場等。周邊配套較為完善，地理位置優(yōu)越。推廣以打造“十分鐘”商圈為主。銷售情況均價4800元/㎡，房價較高。以四樓為例單價4800元/㎡，優(yōu)惠折扣9.8，折后單價為4704元/㎡。從開盤到現(xiàn)在銷售率為30%分析依仗區(qū)位優(yōu)勢，較高的銷售價格是其銷售率較弱的原因市場點、線、面深度分析在售

景秀文華開盤1月20日項目情況位于個舊市人民路，占地26畝，總戶數(shù)1239戶，面積區(qū)間為70—240㎡，共20余種戶型。預(yù)計2013年初交房銷售情況開盤均價3600，銷售率為70%現(xiàn)均價4000元/㎡分析傳統(tǒng)居住區(qū)，價格適宜，當(dāng)?shù)厝巳航邮芏雀呤袌鳇c、線、面深度分析在售

寶華豪庭開盤2010年12月19日項目情況位于個舊市寶華路，占地9.3畝，共3棟30層高層住宅，總戶數(shù)493戶，面積區(qū)間為80—170㎡，今年底交房銷售情況開盤價格2300—3800元/㎡，目前僅剩余少量高樓層產(chǎn)品分析目前剩余基本為最高樓層，價格漲至4000以上，樓層差價大是主要尾盤滯銷原因市場點、線、面深度分析主要依托城市中心完善的生活配套開盤價格集中在2800——4800元/㎡商業(yè)主要以自持為主價格提升空間大，剩余產(chǎn)品基本進(jìn)行了不同程度的提價開盤集中在去年底和今年初大多處于尾盤清掃階段老城片區(qū)小結(jié)市場點、線、面深度分析3、商業(yè)簡況茶館、小賣部、窗簾服飾、復(fù)印、書店服飾、鞋店、餐飲通訊、建材、五金服飾、金融類個舊商業(yè)主要集中在個舊市南市區(qū)的老城區(qū)及金湖沿線的金湖南路、金湖東路及金湖西路；老城區(qū)主要集中在人民路、五一路及金湖南路；業(yè)態(tài)主要以服飾、鞋帽、箱包及日用品為主；多以街鋪形式存在，有部分專賣店及商場。（1）商業(yè)區(qū)域分布分析市場點、線、面深度分析太陽城商廈：一層業(yè)態(tài)有服飾、藥店、冷飲、通訊…二樓主要是窗簾奧龍世博：主要經(jīng)營運動類服飾、鞋帽等新世紀(jì)購物中心一層主要為藥類；二樓平價百貨市場；三層為新知圖書城紅河州無假貨建材示范超市：主要經(jīng)營建材類相關(guān)業(yè)態(tài)海特家具城：超市、家私類滇南溫州商貿(mào)城：一層主要是服飾、鞋類、箱包；二層主要是家具類鑫和都：引進(jìn)沃爾瑪，對業(yè)態(tài)進(jìn)行了一定的劃分（2）商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析個舊的商場分布較散，不集中，在營商業(yè)中二層的經(jīng)營狀況較差，商場層面積普遍較小。市場點、線、面深度分析（3）臨街商業(yè)租金調(diào)研位置經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（㎡）月租金（元）租金價格（元/㎡/月）五一路與金湖南路交叉口鞋店306000--7000200--233奧龍與文化宮之間服裝204500--4800225—240金湖南路北側(cè)（美雅泰賓館對面）服裝、花店16150紅印超市對面茶業(yè)102000200紅印超市對面服裝103000300人民路與金湖南路交叉口冷飲42000500人民路服裝204000200金湖西路靠人民路段通訊15--163500218--233金湖西路中段通訊152000130-150火車站商場服裝10--30100-400金湖西路靠近客運站附近建材、五金10--4080—100滇南溫州商貿(mào)城一樓服裝；二樓家具一層10—2080--115租金主要集中在150—230元/㎡之間。租金在金湖南路和人民路段較高；金湖西路靠近人民路一段租金水平最高，往北遞減，靠近客運中心附近有所回升。市場點、線、面深度分析（4）商業(yè)個案調(diào)研大橋商業(yè)步行街（開發(fā)商紅河綠海）一層77間租金50-60元/㎡

多數(shù)為服裝有少數(shù)網(wǎng)吧電玩室（售價10000元左右）二層100間左右租金35-45元/

㎡只有少數(shù)茶室、網(wǎng)吧(售價7000左右每平米)三層102間30-40元/

㎡

只有少數(shù)茶室網(wǎng)吧（售價3000左右每平米）二層三層環(huán)境差臟人流量小。大橋商業(yè)步行街個舊典型商業(yè)區(qū)域市場點、線、面深度分析個舊典型商業(yè)區(qū)域滇南溫州商貿(mào)城（溫州人開發(fā)）整個商城共有1000間左右，其中15—20平米的占500間左右，一樓街鋪售價在1萬左右每平米，里鋪3000—7000左右每平米30—40平米的占300間左右，10平米左右的有20間左右。租金在700—2000左右不等，按面積和地段出租一樓共350間左右二樓是全打通運作，家具、美容院、電玩中心、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)。滇南溫州商貿(mào)城同一片區(qū)街鋪租金分化嚴(yán)重商場2層以上普遍經(jīng)營不理想商業(yè)總體表現(xiàn)較亂，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃、運營與管理金湖南路是城市商業(yè)集中之地，人流大，租金也最高個舊商業(yè)主要集中在老城區(qū)商場分布較為分散，且大多以經(jīng)營服飾及家居用品為主商業(yè)小結(jié)市場點、線、面深度分析4、客戶群特征及需求分析需求面積偏舒適，多為本市區(qū)域公務(wù)員、企業(yè)中高薪職工、私營企業(yè)主、個體戶及部分外來人員。

舒適型2—3房主力需求：80—106㎡對應(yīng)總價：25—35萬/套客戶群體：屬于傳統(tǒng)類型產(chǎn)品，更多的是首次置業(yè)及部分二次置業(yè)客戶，滿足基本功能需求。豪華型3房主力需求：110—136㎡對應(yīng)總價：45—65萬/套客戶群體：普遍為二次置業(yè)的改善型需求，注重生活品質(zhì)的中高收入人群，該人群所為公務(wù)員，企業(yè)中層管理者。奢華型3房&舒適型4房主力需求：140—164㎡對應(yīng)總價：70—90萬/套客戶群體：注重生活環(huán)境的高品質(zhì)，追求居住環(huán)境的舒適度，該人群多為企業(yè)高管、私營企業(yè)主。市場點、線、面深度分析產(chǎn)品力逐步提高，大規(guī)模、特色園林景觀、配套完善、戶型創(chuàng)新的產(chǎn)品將深受市場青睞

5、樓盤發(fā)展趨勢分析規(guī)模項目品牌能得到延伸的前提載體。能提供較為濃郁的品質(zhì)生活氛圍。目前市場未成氣候，但個別項目從中得到溢價能力代表項目：云錫俊園園林景觀幾棟樓為一組的圍合式園林組團(tuán)或有自然美景為依托的景觀項目。此類產(chǎn)品隨市場變化，認(rèn)可度將不斷提升，溢價能力不錯。代表項目：安寓世家創(chuàng)新戶型以110—126㎡為依托的創(chuàng)新戶型，在滿足居住需求前提下贈送較大空間以供享受，升級生活品質(zhì)。目前個舊這種戶型創(chuàng)新力還未完全被激發(fā)，處于產(chǎn)品創(chuàng)新的初級階段。

代表項目：金湖尚居市場點、線、面深度分析高層建筑居多，小樓間距的高層建筑已經(jīng)成為解決個舊人口與土地矛盾的有效方法；房價以金湖為中心輻射；暢銷戶型基本以2房、3房為主，戶型設(shè)計以大客廳大陽臺為特點；物業(yè)管理進(jìn)駐緩遲，個舊人對物業(yè)公司的選擇也沒有品牌意識；個舊房地產(chǎn)項目約20余個，大多處于尾盤階段，今年下半年開盤項目較少，主要是以消化存量為主；區(qū)位、產(chǎn)品較好的中小戶型產(chǎn)品銷售業(yè)績明顯；市場上沒有精裝產(chǎn)品及寫字樓物業(yè)推出，屬于市場空白；商業(yè)分布較為零散，同一路段商鋪租金差別較大，二樓以上商業(yè)經(jīng)營困難；車位稀缺，價格直逼昆明。個舊房地產(chǎn)市場總結(jié)基于市場認(rèn)知后的思考1、市場對新項目的消化前期迅猛，后期發(fā)力不足2、產(chǎn)品同類化嚴(yán)重3、近幾年市場放量巨大4、同一片區(qū)商業(yè)經(jīng)營呈兩極分化？幾個難點合晟尚圓觀點：通過創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，差異化的營銷手段，完善的營銷服務(wù)體系提升產(chǎn)品附加值，樹立一個真正的現(xiàn)代化綜合物業(yè)標(biāo)桿！知本02以持續(xù)發(fā)展的理念1、項目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析總用地面積：7737.37平方米凈用地面積：4803.07平方米總建筑面積：64623平方米計容積率面積：57130平方米商業(yè)面積：10778平方米住宅面積：46352平方米不計容積率面積：7493平方米其中地下室面積：7493平方米建筑密度：51%容積率：7.38綠化率：25%回遷面積：6340㎡實際可銷售住宅面積：40012㎡地塊現(xiàn)狀月牙井5.6米1、地塊西北角與東南角高低落差較大。2、地塊東面靠南段地面與寶華路面垂直落差約5.6米。存在問題個舊城市商業(yè)核心區(qū)個舊居住核心區(qū)本案2、項目區(qū)位分析北南寶華門西勝利路、森源陽光時代東寶華路、云廟、寶華公園3、周邊環(huán)境分析公園物業(yè)人民路、大橋財富中心本案五一路寶華路中山路勝利路大橋街4、交通分析通達(dá)性較好，三面臨路，有助于商業(yè)價值的提升。S:（優(yōu)勢）地塊位于個舊居住集中區(qū)，居住氛圍濃郁。地塊緊靠寶華公園、云廟、寶華門，具有歷史人文資源及休閑養(yǎng)生資源。地塊內(nèi)有約300年歷史的月牙井，當(dāng)?shù)卣J(rèn)知度較高。地塊周邊多條道路，交通便捷。項目緊鄰的“大橋財富中心”、“森源陽光時代”與本項目的商業(yè)共榮經(jīng)營有利于打造個舊的“第二商圈”。W:（劣勢）地塊大部分有附屬建筑物，且原居民未搬遷完畢。地塊存在較大高低落差，且東側(cè)一路之隔的云廟為省級保護(hù)文物，需做退讓，整體對規(guī)劃有限制。地塊南面為老舊建筑，環(huán)境較差，對項目景觀有一定影響。地塊三面道路環(huán)繞，對于居住有一定的噪音影響，且臨近有高層建筑，私密性較弱。O:（機(jī)會）錫都隧道的打通催生“工作在蒙自，生活在個舊”現(xiàn)象的出現(xiàn)，為個舊房地產(chǎn)項目帶來潛在客戶。規(guī)劃的大橋片區(qū)是集商、住、貿(mào)、步行、休閑、購物為一體的嶄新城市區(qū)域，隨著政府對大橋片區(qū)城改工程的啟動，為本項目帶來新的發(fā)展機(jī)遇。個舊礦產(chǎn)豐富，從事礦業(yè)開發(fā)的人群眾多，具有強(qiáng)大的購買力。T:（威脅）受房地產(chǎn)調(diào)控新政的影響，個舊購房著也出現(xiàn)持幣觀望。老城區(qū)臟亂差的社會形象難以在短時間內(nèi)徹底消除。個舊近年來土地供應(yīng)量大，未來市場競爭日趨激烈。個舊目前眾多在售、即將銷售項目分流部分客源。5、地塊SWOT分析1、地塊位于個舊老城區(qū)（大橋片區(qū)），片區(qū)形象較弱，當(dāng)?shù)卣J(rèn)可度不高。2、地塊周邊目前商業(yè)不成熟，人氣不高，但結(jié)合現(xiàn)有周邊商業(yè)項目共同連片發(fā)展，未來潛力巨大。3、地塊被三條道路圍繞，雖私密性不高但出行便捷。4、地塊緊鄰休閑公園與歷史名跡，適宜養(yǎng)生。5、地塊距城市商業(yè)中心較近（步行10分鐘內(nèi)），便捷指數(shù)高。知本——地塊總結(jié)思破03以突破創(chuàng)新的宗旨01/關(guān)于概念性規(guī)劃的思考建議02/關(guān)于產(chǎn)品定位的思考建議03/關(guān)于項目形象定位的思考04/關(guān)于項目客戶群定位的思考05/關(guān)于項目價格定位的思考1、項目概念性規(guī)劃分析云廟大橋財富中心商業(yè)森源陽光時代商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)12地塊為北低南高，高差大約10米，目前的規(guī)劃1棟為板式高層，2棟為點式高層，1棟的物業(yè)采光受到了2棟的遮擋，降低了板式樓的性價比，同時目前兩棟樓的布局沒有體現(xiàn)商業(yè)價值的最大化，三面臨路的商業(yè)不能相互有效的互動。由于項目地塊為南北狹長型，且北低南高，所以對于東南區(qū)域的商業(yè)我司建議做成雙首層商業(yè)規(guī)劃。5.6米高低合晟尚圓建議一：現(xiàn)代簡約風(fēng)格古典中式風(fēng)格？整體風(fēng)格統(tǒng)一，且項目處于舊城區(qū)，周邊建筑破舊、沉悶，建議外立面運用鮮亮色調(diào)，從而使項目從破舊的建筑中“跳”出來。外立面風(fēng)格建議為現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格。合晟尚圓建議二：現(xiàn)代中式高層外立面01/關(guān)于概念性規(guī)劃的思考建議02/關(guān)于產(chǎn)品定位的思考建議03/關(guān)于項目形象定位的思考04/關(guān)于項目客戶群定位的思考05/關(guān)于項目價格定位的思考項目產(chǎn)品定位：以人為本，適度超前空間建議提高舒適度，尋找舒適度與得房率的平衡。1、定位原則市場情況?舒適型、豪華型三房為市場主流、競爭關(guān)系強(qiáng)?90~115平米的緊湊型品質(zhì)三房產(chǎn)品稀缺?高貴大氣而不失內(nèi)斂的建筑風(fēng)格稀缺?高品質(zhì)居住服務(wù)缺乏，社區(qū)安全與私密性得不到保障?小區(qū)環(huán)保、智能化、品牌交樓標(biāo)準(zhǔn)稀缺客戶接受程度具備舒適型居住功能的三房去貨速度快產(chǎn)品溢價基石個舊首個精裝修高尚住宅區(qū)本案創(chuàng)造最高溢價可從高端住宅、創(chuàng)新戶型、物業(yè)管理中延展

2、定位前提（一）產(chǎn)品類型建議精裝修(公寓）住宅產(chǎn)品大戶型毛坯住宅產(chǎn)品考慮回遷安置3、物業(yè)發(fā)展方向首要目的：避免同類質(zhì)產(chǎn)品競爭，提升去化率。傳統(tǒng)毛坯產(chǎn)品VS精裝住宅產(chǎn)品類型傳統(tǒng)毛坯產(chǎn)品精裝小戶型市場解析區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)量較大，小戶型擁有一定的市場空間8分區(qū)域內(nèi)精裝小戶型存在市場空白10分客戶群解析55%的改善型需求及首次置業(yè)+45%的投資置業(yè)均16分產(chǎn)品特性解析單價低、可根據(jù)喜好進(jìn)行裝修28分提包入住、即可出租收益、統(tǒng)一裝修成本低34分定位解析以產(chǎn)品地段、區(qū)域配套、戶型設(shè)計、文化概念5分地域優(yōu)勢、生活配套完善，對本土文脈的提煉、戶型設(shè)計3分營銷模式解析銷售周期長；銷售價格幅度空間提升??；產(chǎn)品賣點很難提煉；客戶群單一3分銷售周期短；客戶群廣；產(chǎn)品賣點豐富；價格提升空間較大7分收益解析總建筑面積（㎡）40012（不包含回遷面積）15分精裝28012；毛坯12000（預(yù)估）17分可實現(xiàn)均價（元/㎡）4600精裝5800；毛坯4600預(yù)期收益總貨值（元）184055200217669600

差值33614400合計75分87分從直接受益看，精裝房可為業(yè)主節(jié)省大量時間精力，減少了精力和財力的浪費。對開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價比。從間接收益看，裝修房還能很大程度上提升其投資價值，真正實現(xiàn)即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。通過裝修方案，加強(qiáng)核心競爭力，擴(kuò)大與競爭對手的差距。a、個舊在售項目面積區(qū)間分析項目名稱面積主力戶型面積主力戶型盛世佳園44—113㎡93㎡—113㎡兩房、三房金水湖畔74—132㎡92—122㎡兩房、三房安寓世家90—242㎡97—119㎡兩房、三房金湖尚城70—230㎡120—130㎡三房龍騰福地70—320㎡120—220㎡三房、四房大橋財富中心72—180㎡90—129㎡兩房、三房森源陽光時代商住樓50—370㎡108—130㎡兩房、三房渝州華府64—166㎡116㎡—121㎡兩房、三房景秀文華70—240㎡120㎡—130㎡三房良黎.寶華豪庭40—250㎡80—90㎡兩房御景國際70—166㎡89—138㎡兩房、三房新景佳園2期89—240㎡120—150㎡三房田園牧歌.耀城84—129㎡95—112㎡兩房、三房瑞函·新視界40—250㎡80—90㎡兩房紅河商業(yè)中心50—210㎡80—120㎡兩房、三房傲博知城70—150㎡80—112㎡兩房、三房（二）面積區(qū)間建議毛坯房面積區(qū)間為：80-110平米；120-140平米，主要集中在此區(qū)間。通過可變空間形式，通過控制面積控制總價，也間接抬高單價①銷售建筑面積：控制在50-130㎡，以70、90、110㎡三檔面積為主力，兩房變?nèi)繛檩o的100㎡②贈送花園面積：8-15㎡不等的可變空間面積，提高產(chǎn)品競爭力及性價比③產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議：建議小三房客廳開間在3.9米，中三房4.2米，大三房4.5米b、本項目面積區(qū)間建議產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）戶型比例（%）精裝住宅35——481室1廳1550——702室1廳3070——902室2廳55產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）戶型比例毛坯住宅90——1103室2廳60110——1303室2廳25130——1504室2廳15(三）精裝產(chǎn)品戶型建議51㎡（躍層）40㎡86㎡127㎡緊湊型兩室兩廳合理規(guī)劃，突出性價比，體現(xiàn)總價優(yōu)勢。利用偷面積（入戶花園、陽臺、飄窗）突出產(chǎn)品性價比，每戶贈送面積6-8㎡贈送面積概念：n+1戶型（四）精裝修建議裝修成本：800元/㎡裝修風(fēng)格：現(xiàn)代簡約裝修色調(diào)：小戶型以暗紅加米色為主，大戶型以褐色加米黃為主裝修策略：1、用品質(zhì)感弱化產(chǎn)品的不足。2、更多的運用擴(kuò)大空間感的材質(zhì)。3、利用材質(zhì)和色彩的變化表現(xiàn)出項目高貴的品質(zhì)。4、利用裝修細(xì)節(jié)表現(xiàn)現(xiàn)代簡約設(shè)計風(fēng)格的尊貴感。1、門類：天生門、隆盛興、一品富貴門2、地板：保耐特、北歐飛揚、歐頓3、扣板：好太太、法獅龍4、櫥柜：（可以當(dāng)?shù)刂谱?、地?000元左右/米，吊柜500元左右/米）5、水斗和龍頭：摩恩簡配6、瓷磚：名典瓷磚、依諾、冠珠7、潔具：心海伽藍(lán)、七匹狼8、小五金：阿波羅系列可采用國內(nèi)一、二線知名名牌用材參考精裝參考面積：120㎡風(fēng)格：現(xiàn)代簡約裝修成本：10萬（不含軟裝、家具）面積：106㎡風(fēng)格：現(xiàn)代簡約（黑白色調(diào)為主的混搭個性）裝修成本：8.8萬（不含軟裝、家具）門廳玄關(guān)餐廳客廳臥室衛(wèi)生間洗漱臺廚房萬科金域緹香面積：106㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：850元/平米（不含軟裝、家具）酒店式入戶大堂——提高項目整體溢價能力

（5）毛坯大宅戶型建議空間建議—整體房型(1)生活外帶服飾、配件、雨具增多，玄關(guān)要求增多；(2)用餐與客廳的關(guān)系更加重視；(3)洗衣與晾衣空間的零距離；(4)主臥空間獨立化；(5)次臥空間主臥化。考慮35-45歲二次置業(yè)人群的生活習(xí)慣舒適型三室兩廳空間布局合理，高品質(zhì)的愜意生活。做到功能齊全，設(shè)計合理，空間尺度舒適，配合面積贈送，設(shè)置三房送一房。將北向臥室報建成陽臺，利用陽臺算一半面積的優(yōu)勢，充分利用，拓展使用空間。該空間可由客戶自行處理，封閉后形成完整的房間空間。戶型創(chuàng)新點1——超大內(nèi)陽作空中花園內(nèi)陽臺作核心空中院落戶型創(chuàng)新點2

——交錯式6米高觀景露臺交錯6米挑高6米挑高露臺交錯分布戶型創(chuàng)新點3

——拆卸式大進(jìn)深落地凸窗將凸窗外飄到1米進(jìn)深，高2.2米，設(shè)計成可拆卸的0.4米高假窗臺，窗臺可打掉并入室內(nèi)，達(dá)到擴(kuò)大室內(nèi)使用面積的效果。另外局部可以考慮使用轉(zhuǎn)角式步入式凸窗，進(jìn)一步擴(kuò)大可拆的面積。落地大凸窗拓展室內(nèi)空間戶型創(chuàng)新點4—灰空間2米陽臺，錯層陽臺，院落陽臺大戶型：南向陽臺的2米陽臺，270度轉(zhuǎn)角陽臺大戶型：空中合院陽臺頂層戶型：轉(zhuǎn)角陽臺中小戶型：錯層陽臺新風(fēng)系統(tǒng)——會自己“呼吸的房子”社區(qū)內(nèi)每戶家庭裝備新風(fēng)系統(tǒng)，不必開窗換氣，室內(nèi)空氣也總是清新怡人，24小時不間斷新風(fēng)置換，新鮮濕潤的空氣像森林鮮氧SPA，讓全家人享受自在、舒適和健康。（六）物業(yè)提升建議LOW-E中空玻璃——隔離紫外線，降低噪音。對住宅而言，室內(nèi)溫度的散失主要通過窗和門的傳導(dǎo)對流進(jìn)行熱量傳遞，聲音的內(nèi)外傳播也是如此。采用LOW-E中空玻璃可以有效隔離紫外線，降低室內(nèi)噪音，很多高檔住宅都會采用LOW-E中空玻璃。智能安防系統(tǒng)彩色樓宇對講系統(tǒng)/一鍵呼叫緊急按鈕/電子巡更彩色樓宇對講系統(tǒng)——可以實現(xiàn)可視對講功能，由彩色管理主機(jī)、彩色單元門口機(jī)、彩色戶內(nèi)分機(jī)組成。該系統(tǒng)采用可視對講分機(jī)功能，通話前，主人可通過室外機(jī)傳輸來的彩色影像來對來訪者進(jìn)行確認(rèn)。一鍵呼叫緊急按鈕——在室內(nèi)客廳以及各個臥室配備”緊急按鈕“，當(dāng)家中有緊急事件發(fā)生，可實現(xiàn)一鍵呼叫物業(yè)管理中心求助。電子巡更系統(tǒng)——是保安人員按照設(shè)定的巡更點進(jìn)行保安巡邏的人機(jī)一體的防控體系。01/關(guān)于概念性規(guī)劃的思考建議02/關(guān)于產(chǎn)品定位的思考建議03/關(guān)于項目形象定位的思考04/關(guān)于項目客戶群定位的思考05/關(guān)于項目價格定位的思考利用所在的區(qū)域定位資源具備個舊其他任何片區(qū)所不具備的資源:

個舊大橋片區(qū)唯一的高尚居住區(qū)、龍脈之地、歷史名跡、特色山體公園、300年歷史古井等多重復(fù)合資源挖掘更深層次的價值開發(fā)商擁有雄厚實力，足以提升市場高度雖然不是區(qū)域首個項目，但我們將會樹立一個新的高點，重新打造個舊的標(biāo)桿作品引領(lǐng)區(qū)域居住向高端化、國際化轉(zhuǎn)型。個舊首座城市中心高端化住宅地標(biāo)建筑它將成為個舊頂級的高端居住社區(qū)典范項目屬性定位大橋核心·云廟旁·精裝商住復(fù)合體個舊首席·文脈金地·傳世宅邸項目形象定位城市文化傳承稀缺、唯一性城市標(biāo)桿作品原則：第一、要能體現(xiàn)出項目作為高品質(zhì)樓盤的特征；第二、符合本項目客戶群定位；第三、利于項目后期的推廣認(rèn)知；第四、符合項目的居住理念，即生活方式，并能與項目的核心營銷理念相聯(lián)系。案名建議鼎云·福澤園主推案名：01/關(guān)于概念性規(guī)劃的思考建議02/關(guān)于產(chǎn)品定位的思考建議03/關(guān)于項目形象定位的思考04/關(guān)于項目客戶群定位的思考05/關(guān)于項目價格定位的思考

個舊本地：政府公務(wù)員、本地小企業(yè)業(yè)主，企業(yè)中層員工、個體戶周邊區(qū)域：融入個舊城市生活圈，為子女提供良好的教育的客源為主個舊本地：城中心政府公務(wù)員，企業(yè)業(yè)主、私營業(yè)主周邊區(qū)域：融入個舊市生活圈的鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富群體外區(qū)域（蒙自及紅河州其他縣市）工作者，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)及購房群體、在外創(chuàng)業(yè)成功回家養(yǎng)老者

第一居所改善型居所投資與自住兼?zhèn)湟徊降轿换榉颗c教育改善升級異地置業(yè)投資升值結(jié)合項目情況，從購房目的出發(fā)

自住型消費群體描述：

他們屬于30－45歲之間的中高收入人群，已婚，并有1－2個小孩和年邁的父母，大多是企事業(yè)單位的管理層、政府公務(wù)員、以及中小私營業(yè)主。他們具有一定的社會地位和豐富的思想內(nèi)涵。他們豁達(dá)開朗，積極進(jìn)取，注重社會經(jīng)驗，思想開放，容易接受新事物。他們愿與子女父母同住，享受天倫之樂。他們關(guān)心父母、妻子、兒女，注重兒女的教育發(fā)展。他們個性鮮明并不過分張揚，重視家庭生活質(zhì)量。中高收入，具有一定的社會地位。文化底蘊(yùn)深厚，有豐富的思想內(nèi)涵。70年代和80年代初期出生為主體，在其成長階段經(jīng)歷了中國的巨變和高速發(fā)展階段。這一群體對新鮮事物的接受能力絲毫不弱于年輕人群，在一定層面上，其對新事物的理解能力更為透徹和理智。這一群體正是當(dāng)今中國社會的主流階層。目標(biāo)客戶群決定了本項目應(yīng)是精品住宅，有思想的創(chuàng)新型住宅。特點總結(jié)：看重市政片區(qū)規(guī)劃前景，且對該片區(qū)有一定認(rèn)知，對項目品質(zhì)及未來物業(yè)升值潛力感認(rèn)可。中型投資者為客戶主體。（一次性投資額在40-60萬之間）

投資型客戶群體描述：

重要客戶核心客戶次要客戶補(bǔ)充客戶核心客戶：城區(qū)二次置業(yè)換房者；首次置業(yè)的教師和公務(wù)員重要客戶：從事礦業(yè)開發(fā)的商人（老板）、企事業(yè)單位職工、個體經(jīng)營者以及被個舊氣候吸引的外來居住者次要客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭補(bǔ)充客戶：州內(nèi)其他縣市客戶、投資者01/關(guān)于概念性規(guī)劃的思考建議02/關(guān)于產(chǎn)品定位的思考建議03/關(guān)于項目形象定位的思考04/關(guān)于項目客戶群定位的思考05/關(guān)于項目價格定位的思考區(qū)域價值工作在蒙自，生活在個舊，舒適的氣候吸引周邊地區(qū)人群遷徙居?。?011年“中國十佳綠色城市””中國人居范例獎“；“世界錫都”，紅河州經(jīng)濟(jì)中心。投資價值產(chǎn)品價值區(qū)位價值距本案10分鐘的個舊商業(yè)核心區(qū)，作為本案配套，便捷指數(shù)高；與“大橋財富中心、森源陽光時代商業(yè)共榮，打造個舊第二中心商圈；公園、歷史名跡相臨，區(qū)位歷史人文指數(shù)高。個舊首席精裝公寓，引領(lǐng)個舊居住潮流；雄偉建筑、現(xiàn)代潮流外立面，打造大橋片區(qū)地標(biāo)建筑；月牙井、寶華門、云廟……個舊城市記憶，認(rèn)知度超高。大橋片區(qū)舊城改造進(jìn)程帶來物業(yè)價值提升；個舊可發(fā)展土地的日漸稀缺，為物業(yè)未來的價值提升成為必然；錫都隧道的通車，讓蒙、個形成半小時生活圈，帶來物業(yè)價值的提升。城市魅力全城大配套稀缺產(chǎn)品，歷史文脈土地稀缺推動升值潛力價格定位精裝宅邸均價：5800元/㎡毛坯大宅均價：4600元/㎡四層商業(yè)均價：9000元/㎡行銷04從名利雙收的角度1、銷售周期本項目銷售周期我司力爭保底（即最長周期）“10個月”完成總體量的90%以上！計算周期從項目開盤當(dāng)月起后推10個月。2、銷售周期模擬分解1—4月5—6月11月目標(biāo)2011年完成途徑銷售部籌建完畢正式開放預(yù)約登記認(rèn)籌卡發(fā)售600張以上實現(xiàn)銷售至總貨量的60%戶外路牌、道旗出街覆蓋，活動事件造勢項目營銷事件的分解，持續(xù)的開展各種營銷事件、活動，并開展各種體驗活動。10月認(rèn)籌銷售部開放持續(xù)銷售7—8月12月下旬開盤強(qiáng)銷期熱銷期實現(xiàn)銷售至總貨量的75%實現(xiàn)銷售至總貨量的85%以上9—10月尾盤實現(xiàn)銷售至總貨量的90%口碑營銷，老帶新，全城派單覆蓋，重點單位拜訪2011年底開盤（若能在今年底拿到預(yù)售證）2012年開盤單月可完成所推出貨包的50%6—8月9—10月3月—4月目標(biāo)2012年完成途徑銷售部籌建完畢正式開放預(yù)約登記認(rèn)籌卡發(fā)售1000張以上實現(xiàn)銷售至總貨量的70%戶外路牌、道旗出街覆蓋，活動事件造勢項目營銷事件的分解，持續(xù)的開展各種營銷事件、活動，并開展各種體驗活動。2月認(rèn)籌銷售部開放持續(xù)銷售11—12月5月開盤強(qiáng)銷期熱銷期實現(xiàn)銷售至總貨量的80%實現(xiàn)銷售至總貨量的85%以上2013年1—2月尾盤實現(xiàn)銷售至總貨量的95%口碑營銷，老帶新，全城派單覆蓋，重點單位拜訪2012年開盤（若明年才能拿到預(yù)售證）開盤單月可完成所推出貨包的80%3、推貨策略首要原則——以市場為核心，檢驗放量標(biāo)準(zhǔn)！小步快跑，低開高走。策略一：集中放量，槍機(jī)跑貨根據(jù)屆時市場狀況，如在項目銷售期間，市場上大規(guī)模（舊城改造）同類型產(chǎn)品集中放量時，我們必須抓準(zhǔn)機(jī)會，提前集約釋放各個類型產(chǎn)品，搶占市場；即精裝與毛坯產(chǎn)品同時釋放。以達(dá)到快速去貨的目的。三種推貨策略策略二：毛坯先行、精裝獲利如屆時市場狀況良好，且沒有同類項目面市銷售，與本項目形成不了一定的競爭或客戶資源的搶奪，我們可以分組團(tuán)，分貨包的進(jìn)行產(chǎn)品逐步釋放，小步快跑，使得價格與利潤最大化。1期貨包分解為毛坯產(chǎn)品/2期貨包分解為精裝戶型策略三：多重準(zhǔn)備，按需選擇針對90㎡以上戶型，同一產(chǎn)品制定精裝、毛坯兩種銷售模式及價格，屆時根據(jù)客戶需求可選擇毛坯或精裝。在推廣渠道受限的縣級城市，何種營銷手法能讓市場為之一振思考？營銷戰(zhàn)略關(guān)鍵詞：三力齊發(fā)、領(lǐng)舞錫都！產(chǎn)品力提升形象力提升鼎云·福澤園2.0升級版銷售力提升4、營銷策略產(chǎn)品形象力提升塑造營銷中心“金”形象招牌口碑營銷

制造新聞話題營銷中心塑造項目形象招牌為營銷中心度身打造與其尊貴品質(zhì)相匹配的形象招牌，使之成為項目形象在廣大受眾口中“代名詞”。項目形象招牌工地包裝塑造項目形象高度制造新聞話題（示例）業(yè)內(nèi)流言“鼎云集團(tuán)老板勢要打造個舊豪宅頂級產(chǎn)品”網(wǎng)絡(luò)傳言“傳說云錫集團(tuán)內(nèi)部預(yù)定，導(dǎo)致鼎云·福澤園價格飆升”民間證言“鼎云·福澤園樣板房在交付時可作為交付標(biāo)準(zhǔn)參考”制造新聞話題銷售力提升體驗中心客戶體驗系統(tǒng)

客戶服務(wù)體系革命活動營銷閃動錫都50大細(xì)節(jié)感動錫都！

“一進(jìn)到這里我就不想走了！”體驗中心創(chuàng)造立體的、人性化的、溫暖的、全新的營銷環(huán)境體驗營銷組合應(yīng)包含五大要素：體驗（Experience）情境（Environment）事件（Event）浸入（Engaging）印象（Effects）1）體驗描述了公司要提供給顧客什么樣的體驗；2）情境就是企業(yè)為顧客創(chuàng)建的“表演舞臺”，是體驗產(chǎn)生的外部環(huán)境；3）事件是特指為顧客設(shè)定的一系列的表演程序；4）浸入是指要通過營銷手段使顧客真正浸入到企業(yè)所設(shè)計的事件中；5）印象是對體驗給顧客留下的深刻和難忘的過程的看法。體驗營銷組合5E錫都前所未有的營銷理念印象情境浸入5E體驗體驗事件1、門前預(yù)接待區(qū)2、模型區(qū)3、初次來訪客戶接待區(qū)（含視聽展示區(qū)）4、深度客戶接待區(qū)及后期簽約客戶等待區(qū)5、銷售控制區(qū)6、后場辦公區(qū)7、會議室8、建材用料展示區(qū)9、項目背景形象墻售樓處功能體驗五要素之一“體驗”營銷中心提檔升級3D虛擬看房——個舊首家數(shù)字體驗式看房身臨其境了解房子，體驗科技感官樂趣操作手法：在售樓部內(nèi)搭建投影展示區(qū)及觸摸屏，利用3D虛擬技術(shù)制作樣板間數(shù)字模型及客戶操作系統(tǒng)，令購房客戶有身臨其境的真實感受。數(shù)字模型營銷中心提檔升級網(wǎng)絡(luò)虛擬營銷中心——足不出戶體驗項目主要針對客戶群體通過網(wǎng)絡(luò)獲得外部信息習(xí)慣另外網(wǎng)絡(luò)覆蓋面大，沒有地域限制。操作手法：集：“三維全息實景、數(shù)字電子互動沙盤、電子樓書、實景360度看樣板房、小區(qū)景觀、周遍環(huán)境、在線預(yù)定房、買樓銀行貸款按揭、樓盤文字圖象介紹”等等為主題的“虛擬售樓營銷中心”。營銷中心提檔升級鼎云·福澤園客戶體驗體系聆賞嘗聞感包括：現(xiàn)場音樂樣板間音樂顧問語態(tài)電話彩鈴包括：迎賓規(guī)范現(xiàn)場展示服務(wù)展示包括：現(xiàn)場食品樣板間食物其他體驗包括：現(xiàn)場鮮花現(xiàn)場香水樣板間花卉包括：現(xiàn)場軟包現(xiàn)場物料禮品贈送營銷中心提檔升級五要素之二“情境”外區(qū)形象導(dǎo)視：道旗、門頭……內(nèi)區(qū)形象導(dǎo)視：企業(yè)形象區(qū)，項目展示區(qū)，洽談區(qū)，茶水吧，活動區(qū)，視聽演示區(qū)……1、企業(yè)形象區(qū)2、項目展示區(qū)營銷中心提檔升級4、茶水吧：杯子、飲水機(jī)、水壺3、洽談區(qū)：沙發(fā)、煙灰缸、茶幾、盆景、項目資料展架……營銷中心提檔升級6、視聽區(qū)：背投……5、活動區(qū)：小型舞臺、互動休閑區(qū)、上網(wǎng)區(qū)……簽約區(qū)：沙發(fā)茶幾辦公區(qū)：文件柜、辦公桌椅……營銷中心提檔升級五要素之三“事件”營銷中心內(nèi)部活動看房有禮活動購房抽大獎周末特價房搶購活動營銷五要素之四“浸入”通過營銷手段使顧客真正浸入到企業(yè)所設(shè)計的事件中圍繞客戶資源平臺開展?fàn)I銷工作俱樂部成交客戶新客戶以老帶新營銷活動客戶資源平臺璀璨錫都名流會邀請對象：駐個舊企業(yè)高層、前期意向客戶、媒體記者活動目的：產(chǎn)品發(fā)布會在營銷中心現(xiàn)場舉行，體現(xiàn)項目品味。活動內(nèi)容：產(chǎn)品發(fā)布、模特走秀（項目認(rèn)籌啟動）活動營銷天瞰活動（毛坯大宅產(chǎn)品開盤）邀請客戶乘坐熱氣球從空中俯瞰項目個舊全景，從更高的角度（上帝視角）發(fā)現(xiàn)錫都之美【廣告配合】同時進(jìn)行航拍，配合電視廣告全部以空拍視角表現(xiàn)個舊樓市史無前例的模式，必將引起媒體、民眾的強(qiáng)烈關(guān)注目的是在聚集項目開盤人氣，在當(dāng)?shù)匾疝Z動，為后面的銷售做好的開端。同時，讓客戶親身感受到項目優(yōu)越的地理位置，居住環(huán)境?；顒訝I銷活動目的：提升項目的知名度；為案場聚集人氣，提高來客來訪量和成交量。活動車型：蓮花、保時捷、林肯、悍馬等活動內(nèi)容：從售樓處出發(fā)，在車體上標(biāo)注項目LOGO，圍繞我們的目標(biāo)市場區(qū)域進(jìn)行巡展。報名團(tuán)購前10名(待定)的客戶，可享受乘坐名車駛往售樓處。活動時間：開盤三天活動地點：營銷中心名車開盤（精裝修產(chǎn)品開盤）活動營銷在購買過程中，家庭因素將成為目標(biāo)客群購買時的重要因素?！镑攘μ媱潯笔轻槍δ繕?biāo)客群的夫人（相對時間充沛，善于社交）而形成的，通過美容、保養(yǎng)、著裝、時尚潮流等講座的形式獲得目標(biāo)人群家人的好感，從而影響最終購買。魅力太太計劃——【魅力太太俱樂部】活動營銷五要素之五“印象”鼎云·福澤園客戶服務(wù)體系客戶滿意度制度專門的客服部門專職督導(dǎo)全程跟蹤與指導(dǎo)客戶滿意度制度通過滿意度調(diào)查回訪，有助于了解客戶對項目開發(fā)、工程、銷售、售后、物業(yè)等各環(huán)節(jié)是否滿意，了解客戶各方面的愿望和需求是否被滿足。對于樹立企業(yè)品牌形象至關(guān)重要?？蛻舴?wù)系統(tǒng)：接受咨詢：圍繞“購房、簽約、入伙”等方面接

受咨詢；代客求解：對無法直接回答的問題，先做記錄，再向?qū)I(yè)部門求證，然后給予客戶回復(fù)；受理投訴：如果您對我們的產(chǎn)品和服務(wù)不滿意，可直接將意見反饋給客戶服務(wù)中心；信息傳遞：圍繞項目的相關(guān)信息，客戶服務(wù)中心將及時通過手機(jī)短信、電話、傳真、信函或電

子郵件等方式向客戶傳遞?？蛻絷P(guān)懷：通過“工地開放日、項目固定節(jié)日、定期回訪”等活動的開展，與客戶互通感情。營銷中心提檔升級領(lǐng)先全城的酒店式物業(yè)服務(wù)面對面的軟性感知微笑外場主管、嚴(yán)謹(jǐn)周到的保安人員、溫馨的茶點服務(wù)、熱情的銷售接待、體貼的后續(xù)關(guān)懷服務(wù)置業(yè)顧問保安人員外場主管營銷中心提檔升級服務(wù)革命第一波營銷中心“變身”酒店式大堂第二波外在形象是尊重客戶的開始第三波給客人配套最專業(yè)的置業(yè)顧問第四波珍惜客戶時間成本實行一對一預(yù)約看樓服務(wù)第五波看不見的服務(wù)第六波全息化的電腦演示在個舊城率先導(dǎo)入酒店式服務(wù)營銷將服務(wù)的心態(tài)滲透到房地產(chǎn)營銷中心提檔升級鼎云·福澤園酒店式物業(yè)服務(wù)營銷系統(tǒng)服務(wù)營銷系統(tǒng)服務(wù)傳遞系統(tǒng)其他接觸點廣告銷售拜訪樓宇裝修環(huán)境衛(wèi)生配套服務(wù)信譽(yù)及口碑內(nèi)、外部設(shè)施物業(yè)服務(wù)服務(wù)人員設(shè)備