還款貸款過戶稅費(fèi)計(jì)算課件

還款、貸款、過戶1還款（業(yè)主的解押過程）1、預(yù)約還款：業(yè)主向銀行做提前還款申請。要確定所欠金額和扣款時(shí)間2、注銷：扣款后在銀行約定時(shí)間內(nèi)領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證等資料并送到房管局辦理注銷手續(xù)。和銀行確定領(lǐng)他項(xiàng)權(quán)證的時(shí)間注意點(diǎn)：a確定由誰來解押

b確定客戶是否貸款并確定貸款類型2貸款到過戶標(biāo)準(zhǔn)流程1、了解客戶的家庭情況和工作及收入情況并確定是商業(yè)貸款還是公積金貸款（省、市）2、預(yù)約評估并確定貸款金額3、簽借款合同4、審批5、打印網(wǎng)簽合同并做首付款監(jiān)管（貸款不監(jiān)管直接辦理過戶，37個(gè)工作日之后放款到賣方帳戶）。6、放款7、過戶3貸款類型一、商業(yè)貸款二、公基金貸款

1、市公基金貸款

2、省公基金貸款4公積金貸款利率五年以下（包括五年）年利率4.20％，五年以上年利率4.70％。如遇國家利率調(diào)整，公積金貸款利率執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。已發(fā)放的貸款于次年1月1日調(diào)整利率。5省直公基金貸款條件一、貸款條件：

1、申請人連續(xù)正常繳存住房公積金半年以上（非鄭州市戶口為一年以上）。

2、申請公積金貸款年限：男不超過60歲，女不超過55歲，最長30年。

3、月供不能超過家庭總收入的50%。

4、所購房屋建筑年份不能超過20年。

5、貸款金額不超過45萬。

6公積金貸款所需資料客戶:夫妻雙方身份證、收入證明（3份）、戶口簿、結(jié)婚證、公積金繳存卡業(yè)主：夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證7公積金貸款收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

1、擔(dān)保費(fèi)：貸款額*貸款年限*擔(dān)保費(fèi)率

且不低于300元

貸款1~5年費(fèi)率千分之1

貸款6~10年費(fèi)率千分之0.8

貸款11~20年費(fèi)率千分之0.6

貸款21~30年費(fèi)率千分之0.45

2、抵押費(fèi)：60元（代收）

3、評估費(fèi)：評估值的5‰

8市公積金貸款額度購買家庭首套住房使用住房公積金貸款，所購房產(chǎn)為期房的，貸款金額不得高于所購房產(chǎn)總價(jià)的70%;所購住房為二手房的，貸款金額不得高于所購房產(chǎn)總價(jià)的60%。

(2)家庭已有一套住房（包括借款人及配偶擁有所有權(quán)且為買受人的房產(chǎn)，下同），再購買家庭第二套住房（含存量房、轉(zhuǎn)按揭），使用住房公積金貸款的，貸款金額不得高于所購房產(chǎn)總價(jià)的40%；暫不向購買第三套及以上住房的家庭提供住房公積金貸款。(3)轉(zhuǎn)按揭貸款額度按不超過原購房總價(jià)的70%及房產(chǎn)評估總價(jià)的60%，且不超過商業(yè)貸款本金余額限定（用商業(yè)貸款購買二手房的，暫不能轉(zhuǎn)為住房公積金貸款）。9確定貸款額評估后確定貸款額：（省公積金）

1、首套房：

建筑年份10年以內(nèi)，為房屋交易價(jià)的70%、評估價(jià)的60%，以低者為準(zhǔn)。

建筑年份10年以上、20年以內(nèi)，為房屋交易價(jià)的70%、評估價(jià)的50%，以低者為準(zhǔn)。

二套房：為房屋交易價(jià)40%、評估價(jià)的50%，以低者為準(zhǔn)。

二手房貸款期限與貸款所購房產(chǎn)建筑年代之和最高為45年。

10公積金貸款流程1、買方帶夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明2份到公積金中心初審。2、買賣雙方帶夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、公積金審批資料、房產(chǎn)證到公積金大廈3樓17號窗口審批，然后到評估公司預(yù)約評估。3、領(lǐng)出評估報(bào)告后，買賣雙方帶夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證到公積金大廈三樓17號窗口簽擔(dān)保。4、買賣雙方到房管局出網(wǎng)簽合同，并監(jiān)管，然后繳納契稅。5、買方到交行交擔(dān)保費(fèi)，然后到公積金大廈一樓換發(fā)票。6、買方帶買賣合同2份、資金監(jiān)管協(xié)議1份、契稅發(fā)票（原件）復(fù)印件1份、首付款監(jiān)管憑證復(fù)印件1份、擔(dān)保發(fā)票到公積金大廈17號領(lǐng)取資料在到初審窗口簽借款合同，再到對應(yīng)銀行窗口。7、放款后換全款憑證，過戶。

（注：1、2步可以一起辦，3、4、5、6可以一起辦）11商業(yè)貸款雙方需要的資料賣方：房產(chǎn)證，夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，夫妻雙方的戶口本。（未婚提供未婚證明，離婚的必須提供離婚證和離婚協(xié)議以及未再婚證明）。買方：收入證明，銀行流水，納稅或社保單（非本市戶口居民），夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，夫妻雙方的戶口本。（未婚提供未婚證明，離婚的必須提供離婚證和離婚協(xié)議以及未再婚證明）。12貸款首付款的計(jì)算例1：曼哈頓100平的房子100萬成交，銀行評9000元/平米，首付是多少？（可貸7成）例2：曼哈頓100平的房子，客戶申請省直公積金貸款，房子是100萬成交的，銀行評9000元/平米，首付款監(jiān)管必須是多少以上？（直公積金個(gè)人最高可貸45萬，按成交價(jià)的7成或評估價(jià)的6成來批款）13

例1：100萬-9000*100*0.7=37萬成交價(jià)-貸款額=首付款例2：45萬/0.7-45萬=22.2萬可監(jiān)管22.2萬到55萬之間的任一數(shù)額14貸款類別等額本息還款：是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力等額本金還款：是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時(shí)間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項(xiàng)而減少利息的支出，比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。15計(jì)算方法每月還款額（本息）每月還款額（本金）＝＝月利息*（1+月息）還款期數(shù)（1+月率）還款期數(shù)-1*本金本金還款期數(shù)+（本金-累記已還本金）*月利率16最新常用利率（基準(zhǔn)）年限貸款本金年利率還款期數(shù)本息月還款本金首月還款5100006.4%6019422410100006.55%12011314215100006.55%1808711420100006.55%2407410025100006.55%300679230100006.55%360638717兩種還款方式直觀表現(xiàn)本息本金本金利息利息本金18兩種貸款比較貸10萬貸10年的比較等額本息：還款總額138096.4元利息總額38096.4元月供1150.8元等額本金：還款總額134283.33元利息總額34283.33元月供（1月1400元2月1395.28元3月1390.56元4月1385.83元….100月932.5元101月927.78元……119月842.78元120月838.06元。利息合計(jì)相差3813.07元19稅費(fèi)計(jì)算過戶費(fèi)按揭貸款收費(fèi)傭金20過戶費(fèi)用一、契稅二、營業(yè)稅三、個(gè)人所的稅1%或者差額的20%四、土地收益金14元---100元/平米(3%-6%)五、土地增值稅（目前成套住宅免收）六、交易服務(wù)費(fèi)(6元或3元/平米)/平米七、印花稅(免收)(1/1000)八、交易評估報(bào)告九、工本費(fèi)收稅標(biāo)準(zhǔn):成交價(jià)評估價(jià)21契稅≥144㎡的住宅二套商品房寫字樓商鋪收4%<144㎡首套收2%<90㎡首套收1%22稅費(fèi)記算（契稅）1、契稅：指導(dǎo)價(jià)或成交價(jià)的1%、2%、4%首套90以下按1%征收首套90到144之間按2%征收144以上按4%征收二套和非成套住宅按4%征收23普通住宅和非普通住宅1、住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上（含）2、單套建筑面積在144平米以下（含）3、實(shí)際成交價(jià)東區(qū)：多層不高于11592元/平米，高層不高于9197元/平米

市區(qū)：總價(jià)不超過1308787.2元）。24營業(yè)稅1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓未滿五年的普通住宅和非普通住宅按全額5.6%交納營業(yè)稅2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓超過五年的普通住宅免征營業(yè)稅3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓超過五年的非普通住宅和非住宅提供有效發(fā)票按差額的5.6%收取，不能提供有效發(fā)票則按全額收取。25個(gè)稅1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓超過五年（含5年）的住宅2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房為家庭唯一住房二者同時(shí)滿足時(shí)免收個(gè)稅有一個(gè)條件不滿足則需交納個(gè)稅，如果提供合法有效的發(fā)票可按差額的20%征收不能提供則按全額的1%征收。個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅必須按差額的20%征收。26二手房地稅征收政策

類別條件規(guī)劃性質(zhì)

成套住宅非成套住宅滿五年不滿五年

≤144㎡＞144㎡

營業(yè)稅

免差額5.6%全額5.6%差額5.6%個(gè)稅家庭唯一住宅免免全額1%或差額20%差額20%非家庭唯一住宅全額1%或差額20%差額20%備注：1、增與，繼承的房子產(chǎn)權(quán)證滿五年家庭唯一住宅免征個(gè)稅，如果不是家庭唯一住宅按差額的20%征收。2、個(gè)稅計(jì)算需要提供原始購房發(fā)票。3、市場指導(dǎo)價(jià)或評估價(jià)多層單價(jià)高于11592元/㎡，高層高于9197元/㎡，無論面積大小都按大于144平米的政策執(zhí)行(1308787元)27土地增值稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅：暫免征個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅：按全額的6%征收28印花稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅：暫免征個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅：按買賣合同價(jià)格的0.1%征收29交易服務(wù)費(fèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅：商品房6元/平米，房改房3元/平米個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅：按交易發(fā)票金額的0.5%征收30登記+工本個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅：80元/件個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅：420元/件31稅費(fèi)計(jì)算的依據(jù)基礎(chǔ)1、成交價(jià)。2、指導(dǎo)價(jià)征收的時(shí)候是2者中間取高值指導(dǎo)價(jià)是根據(jù)當(dāng)前出示的結(jié)果做出的一個(gè)估值，如果現(xiàn)在預(yù)算過戶時(shí)間還需很長時(shí)間，可能結(jié)果會相差很大。最后的繳稅以地稅部門出具的結(jié)果為準(zhǔn)。（告訴客戶這是我剛辦過一個(gè)房子出的標(biāo)準(zhǔn)，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)給你估算的）。32過戶1、先審核購買資格以家庭為單位審核（需要了解家庭結(jié)構(gòu)及現(xiàn)狀）2、監(jiān)管繳稅3、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記并受理4、領(lǐng)證并放款33購房資格1、本市戶籍居民家庭：可在限購區(qū)域擁有兩套住房2、非本市戶籍居民家庭：可在限購區(qū)域擁有一套住房但必須提供個(gè)人滿一年的納稅、社?；蚓幼∽C34銀行貸款不監(jiān)管的辦理流程申請貸款通過繼續(xù)（7到11個(gè)工作日）不通過（退件）過戶監(jiān)管部分7個(gè)工作日放給業(yè)主領(lǐng)證放款領(lǐng)證送到銀行抵押后銀行放款給業(yè)主（25個(gè)工作日）35銀行貸款監(jiān)管的辦理流程銀行申請貸款通過繼續(xù)（7到11個(gè)工作日）不通過（退件）監(jiān)管（2個(gè)工作日）將首付款存入房管局監(jiān)管賬戶并出網(wǎng)簽合同繳契稅

銀行放款到監(jiān)管賬戶（7-15個(gè)工作日）過戶后領(lǐng)證并同時(shí)放款給業(yè)主

36房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的類型繼承贈與買賣法院判決、仲裁或調(diào)解、拍賣析產(chǎn)37繼承繼承：按照法律或遵照遺囑接受死者的財(cái)產(chǎn)、職務(wù)、頭銜、地位等法定繼承程序第一順序：配偶、子女、父母第二順序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母38贈與親屬關(guān)系非親屬關(guān)系注：也在限購范圍之內(nèi)39析產(chǎn)析產(chǎn)：又稱財(cái)產(chǎn)分析，是指財(cái)產(chǎn)共有人通過協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共同財(cái)產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有。多發(fā)生在權(quán)力人離婚或死亡后40公證公證的服務(wù)項(xiàng)目1、合同2、繼承，財(cái)產(chǎn)分割，委托，聲明，贈與，遺囑3、招標(biāo)，拍賣4、出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系41遇到問題一房屋性質(zhì)商品房

1、成套住宅

2、公寓

3、商業(yè)服務(wù)

4、辦公房改房：

1、離婚后怎么辦