還款貸款過戶稅費計算課件

還款、貸款、過戶1還款（業(yè)主的解押過程）1、預(yù)約還款：業(yè)主向銀行做提前還款申請。要確定所欠金額和扣款時間2、注銷：扣款后在銀行約定時間內(nèi)領(lǐng)取他項權(quán)證等資料并送到房管局辦理注銷手續(xù)。和銀行確定領(lǐng)他項權(quán)證的時間注意點：a確定由誰來解押

b確定客戶是否貸款并確定貸款類型2貸款到過戶標(biāo)準流程1、了解客戶的家庭情況和工作及收入情況并確定是商業(yè)貸款還是公積金貸款（省、市）2、預(yù)約評估并確定貸款金額3、簽借款合同4、審批5、打印網(wǎng)簽合同并做首付款監(jiān)管（貸款不監(jiān)管直接辦理過戶，37個工作日之后放款到賣方帳戶）。6、放款7、過戶3貸款類型一、商業(yè)貸款二、公基金貸款

1、市公基金貸款

2、省公基金貸款4公積金貸款利率五年以下（包括五年）年利率4.20％，五年以上年利率4.70％。如遇國家利率調(diào)整，公積金貸款利率執(zhí)行新的利率標(biāo)準。已發(fā)放的貸款于次年1月1日調(diào)整利率。5省直公基金貸款條件一、貸款條件：

1、申請人連續(xù)正常繳存住房公積金半年以上（非鄭州市戶口為一年以上）。

2、申請公積金貸款年限：男不超過60歲，女不超過55歲，最長30年。

3、月供不能超過家庭總收入的50%。

4、所購房屋建筑年份不能超過20年。

5、貸款金額不超過45萬。

6公積金貸款所需資料客戶:夫妻雙方身份證、收入證明（3份）、戶口簿、結(jié)婚證、公積金繳存卡業(yè)主：夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證7公積金貸款收費標(biāo)準收費標(biāo)準：

1、擔(dān)保費：貸款額*貸款年限*擔(dān)保費率

且不低于300元

貸款1~5年費率千分之1

貸款6~10年費率千分之0.8

貸款11~20年費率千分之0.6

貸款21~30年費率千分之0.45

2、抵押費：60元（代收）

3、評估費：評估值的5‰

8市公積金貸款額度購買家庭首套住房使用住房公積金貸款，所購房產(chǎn)為期房的，貸款金額不得高于所購房產(chǎn)總價的70%;所購住房為二手房的，貸款金額不得高于所購房產(chǎn)總價的60%。

(2)家庭已有一套住房（包括借款人及配偶擁有所有權(quán)且為買受人的房產(chǎn)，下同），再購買家庭第二套住房（含存量房、轉(zhuǎn)按揭），使用住房公積金貸款的，貸款金額不得高于所購房產(chǎn)總價的40%；暫不向購買第三套及以上住房的家庭提供住房公積金貸款。(3)轉(zhuǎn)按揭貸款額度按不超過原購房總價的70%及房產(chǎn)評估總價的60%，且不超過商業(yè)貸款本金余額限定（用商業(yè)貸款購買二手房的，暫不能轉(zhuǎn)為住房公積金貸款）。9確定貸款額評估后確定貸款額：（省公積金）

1、首套房：

建筑年份10年以內(nèi)，為房屋交易價的70%、評估價的60%，以低者為準。

建筑年份10年以上、20年以內(nèi)，為房屋交易價的70%、評估價的50%，以低者為準。

二套房：為房屋交易價40%、評估價的50%，以低者為準。

二手房貸款期限與貸款所購房產(chǎn)建筑年代之和最高為45年。

10公積金貸款流程1、買方帶夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明2份到公積金中心初審。2、買賣雙方帶夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、公積金審批資料、房產(chǎn)證到公積金大廈3樓17號窗口審批，然后到評估公司預(yù)約評估。3、領(lǐng)出評估報告后，買賣雙方帶夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證到公積金大廈三樓17號窗口簽擔(dān)保。4、買賣雙方到房管局出網(wǎng)簽合同，并監(jiān)管，然后繳納契稅。5、買方到交行交擔(dān)保費，然后到公積金大廈一樓換發(fā)票。6、買方帶買賣合同2份、資金監(jiān)管協(xié)議1份、契稅發(fā)票（原件）復(fù)印件1份、首付款監(jiān)管憑證復(fù)印件1份、擔(dān)保發(fā)票到公積金大廈17號領(lǐng)取資料在到初審窗口簽借款合同，再到對應(yīng)銀行窗口。7、放款后換全款憑證，過戶。

（注：1、2步可以一起辦，3、4、5、6可以一起辦）11商業(yè)貸款雙方需要的資料賣方：房產(chǎn)證，夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，夫妻雙方的戶口本。（未婚提供未婚證明，離婚的必須提供離婚證和離婚協(xié)議以及未再婚證明）。買方：收入證明，銀行流水，納稅或社保單（非本市戶口居民），夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，夫妻雙方的戶口本。（未婚提供未婚證明，離婚的必須提供離婚證和離婚協(xié)議以及未再婚證明）。12貸款首付款的計算例1：曼哈頓100平的房子100萬成交，銀行評9000元/平米，首付是多少？（可貸7成）例2：曼哈頓100平的房子，客戶申請省直公積金貸款，房子是100萬成交的，銀行評9000元/平米，首付款監(jiān)管必須是多少以上？（直公積金個人最高可貸45萬，按成交價的7成或評估價的6成來批款）13

例1：100萬-9000*100*0.7=37萬成交價-貸款額=首付款例2：45萬/0.7-45萬=22.2萬可監(jiān)管22.2萬到55萬之間的任一數(shù)額14貸款類別等額本息還款：是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力等額本金還款：是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。15計算方法每月還款額（本息）每月還款額（本金）＝＝月利息*（1+月息）還款期數(shù)（1+月率）還款期數(shù)-1*本金本金還款期數(shù)+（本金-累記已還本金）*月利率16最新常用利率（基準）年限貸款本金年利率還款期數(shù)本息月還款本金首月還款5100006.4%6019422410100006.55%12011314215100006.55%1808711420100006.55%2407410025100006.55%300679230100006.55%360638717兩種還款方式直觀表現(xiàn)本息本金本金利息利息本金18兩種貸款比較貸10萬貸10年的比較等額本息：還款總額138096.4元利息總額38096.4元月供1150.8元等額本金：還款總額134283.33元利息總額34283.33元月供（1月1400元2月1395.28元3月1390.56元4月1385.83元….100月932.5元101月927.78元……119月842.78元120月838.06元。利息合計相差3813.07元19稅費計算過戶費按揭貸款收費傭金20過戶費用一、契稅二、營業(yè)稅三、個人所的稅1%或者差額的20%四、土地收益金14元---100元/平米(3%-6%)五、土地增值稅（目前成套住宅免收）六、交易服務(wù)費(6元或3元/平米)/平米七、印花稅(免收)(1/1000)八、交易評估報告九、工本費收稅標(biāo)準:成交價評估價21契稅≥144㎡的住宅二套商品房寫字樓商鋪收4%<144㎡首套收2%<90㎡首套收1%22稅費記算（契稅）1、契稅：指導(dǎo)價或成交價的1%、2%、4%首套90以下按1%征收首套90到144之間按2%征收144以上按4%征收二套和非成套住宅按4%征收23普通住宅和非普通住宅1、住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上（含）2、單套建筑面積在144平米以下（含）3、實際成交價東區(qū)：多層不高于11592元/平米，高層不高于9197元/平米

市區(qū)：總價不超過1308787.2元）。24營業(yè)稅1、個人轉(zhuǎn)讓未滿五年的普通住宅和非普通住宅按全額5.6%交納營業(yè)稅2、個人轉(zhuǎn)讓超過五年的普通住宅免征營業(yè)稅3、個人轉(zhuǎn)讓超過五年的非普通住宅和非住宅提供有效發(fā)票按差額的5.6%收取，不能提供有效發(fā)票則按全額收取。25個稅1、個人轉(zhuǎn)讓超過五年（含5年）的住宅2、個人轉(zhuǎn)讓住房為家庭唯一住房二者同時滿足時免收個稅有一個條件不滿足則需交納個稅，如果提供合法有效的發(fā)票可按差額的20%征收不能提供則按全額的1%征收。個人轉(zhuǎn)讓非住宅必須按差額的20%征收。26二手房地稅征收政策

類別條件規(guī)劃性質(zhì)

成套住宅非成套住宅滿五年不滿五年

≤144㎡＞144㎡

營業(yè)稅

免差額5.6%全額5.6%差額5.6%個稅家庭唯一住宅免免全額1%或差額20%差額20%非家庭唯一住宅全額1%或差額20%差額20%備注：1、增與，繼承的房子產(chǎn)權(quán)證滿五年家庭唯一住宅免征個稅，如果不是家庭唯一住宅按差額的20%征收。2、個稅計算需要提供原始購房發(fā)票。3、市場指導(dǎo)價或評估價多層單價高于11592元/㎡，高層高于9197元/㎡，無論面積大小都按大于144平米的政策執(zhí)行(1308787元)27土地增值稅個人轉(zhuǎn)讓住宅：暫免征個人轉(zhuǎn)讓非住宅：按全額的6%征收28印花稅個人轉(zhuǎn)讓住宅：暫免征個人轉(zhuǎn)讓非住宅：按買賣合同價格的0.1%征收29交易服務(wù)費個人轉(zhuǎn)讓住宅：商品房6元/平米，房改房3元/平米個人轉(zhuǎn)讓非住宅：按交易發(fā)票金額的0.5%征收30登記+工本個人轉(zhuǎn)讓住宅：80元/件個人轉(zhuǎn)讓非住宅：420元/件31稅費計算的依據(jù)基礎(chǔ)1、成交價。2、指導(dǎo)價征收的時候是2者中間取高值指導(dǎo)價是根據(jù)當(dāng)前出示的結(jié)果做出的一個估值，如果現(xiàn)在預(yù)算過戶時間還需很長時間，可能結(jié)果會相差很大。最后的繳稅以地稅部門出具的結(jié)果為準。（告訴客戶這是我剛辦過一個房子出的標(biāo)準，按這個標(biāo)準給你估算的）。32過戶1、先審核購買資格以家庭為單位審核（需要了解家庭結(jié)構(gòu)及現(xiàn)狀）2、監(jiān)管繳稅3、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記并受理4、領(lǐng)證并放款33購房資格1、本市戶籍居民家庭：可在限購區(qū)域擁有兩套住房2、非本市戶籍居民家庭：可在限購區(qū)域擁有一套住房但必須提供個人滿一年的納稅、社保或居住證34銀行貸款不監(jiān)管的辦理流程申請貸款通過繼續(xù)（7到11個工作日）不通過（退件）過戶監(jiān)管部分7個工作日放給業(yè)主領(lǐng)證放款領(lǐng)證送到銀行抵押后銀行放款給業(yè)主（25個工作日）35銀行貸款監(jiān)管的辦理流程銀行申請貸款通過繼續(xù)（7到11個工作日）不通過（退件）監(jiān)管（2個工作日）將首付款存入房管局監(jiān)管賬戶并出網(wǎng)簽合同繳契稅

銀行放款到監(jiān)管賬戶（7-15個工作日）過戶后領(lǐng)證并同時放款給業(yè)主

36房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的類型繼承贈與買賣法院判決、仲裁或調(diào)解、拍賣析產(chǎn)37繼承繼承：按照法律或遵照遺囑接受死者的財產(chǎn)、職務(wù)、頭銜、地位等法定繼承程序第一順序：配偶、子女、父母第二順序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母38贈與親屬關(guān)系非親屬關(guān)系注：也在限購范圍之內(nèi)39析產(chǎn)析產(chǎn)：又稱財產(chǎn)分析，是指財產(chǎn)共有人通過協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準，將共同財產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有。多發(fā)生在權(quán)力人離婚或死亡后40公證公證的服務(wù)項目1、合同2、繼承，財產(chǎn)分割，委托，聲明，贈與，遺囑3、招標(biāo)，拍賣4、出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系41遇到問題一房屋性質(zhì)商品房

1、成套住宅

2、公寓

3、商業(yè)服務(wù)

4、辦公房改房：

1、離婚后怎么辦