淺談中國住房問題

淺談中國住房問題摘要面對居高不下的房價我們不禁感嘆，會不會有一天我們連一個主的地方都沒有？為什么國家的宏觀調(diào)控沒有抑制這種不健康的現(xiàn)象？要怎樣才能徹底解決住房問題？關(guān)鍵字積極適用房貧富差距房價引言中國，這個泱泱大國擁有世界第三的國土面積和世界第一的人口數(shù)，聽起來好像很自豪，但是看看全世界國土面積大的幾個國家那個不是地廣人稀？再大的數(shù)字除以13億也會變得很小。隨著人口的不斷增加，住房問題變得越來越嚴(yán)峻。一、中國居民住房情況1、國有土地上居民住房的實際狀況（以南京市為例）全市國有土地上的居民住房建筑面積總量為12089.66萬M2，其中:江南八區(qū)7717.14萬M2；三區(qū)二縣4372.52萬M2。居民戶均擁有住房戶均套數(shù)為1.16套/戶,其中:市區(qū)（11個區(qū)）1.15套/戶；兩縣1.18套/戶。全市戶均面積為88.91M2,其中:市區(qū)87.51M2；兩縣127.77M2。全市人均住房建筑面積為32.21M2，其中:市區(qū)31.78M2；三區(qū)二縣43.53M2。這是我市國有土地上的居民住房的基本“家底”，總的態(tài)勢兩縣最高，三郊區(qū)高于主城八區(qū)。從上述數(shù)據(jù)可知，目前我市全市城鎮(zhèn)住房人均建筑面積已超過了30M2的小康目標(biāo)，達(dá)到了32.21M2，到年底人均住房建筑面積還將進(jìn)一步增加，我市居民住房情況已經(jīng)達(dá)到全國中等偏上水平。2、住房需求和住房保障情況住房需求方面，我市居民對住房的滿意率分別為：全市83.5%；市區(qū)83.3%；兩縣89.3%。其中江寧區(qū)的住房滿意率達(dá)到97.7%，接近百分之百。城鎮(zhèn)居民近幾年有實際購房需求的戶數(shù)占全市總調(diào)查戶20.4%，其中：市區(qū)占20.5%；兩縣占20.9%。低收入住房困難家庭方面，全市人均住房建筑面積在15M2以下且人均月收入在750元以下（住房保障雙控線）的戶數(shù)約有7.23萬戶，其中市區(qū)符合住房保障雙控線的有7.13萬戶；江南八區(qū)符合住房保障雙控線的有6.5萬戶；兩縣住房情況比較好，需要保障的人群相對較少。這只是官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而市民們都知道，這不過是貧富差距過大產(chǎn)生的假象，現(xiàn)在的南京還有很多人一家擠在十幾平米的小房子里也有很多富人擁有不止一處的房產(chǎn)。今年是中國房改的第20年。20年了都沒有解決。怎樣在這個富人更富窮人卻更窮的社會里達(dá)到一種平衡似乎是一個無法協(xié)調(diào)的世界性難題。二、為什么無處安身擁有一個自己的家是中國人傳統(tǒng)觀念中的最重要的事，但是現(xiàn)在的中國有無數(shù)的家庭面臨著即將拆遷卻又沒錢買房的尷尬局面。出現(xiàn)這種情況的原因有：1、商品房價格上漲過快從01年到07年一季度，全國平均房價由2000元/平方米快速升至3500元/平方米，增速最高的05年曾達(dá)到20%。房價的上漲有不同因素的影響。以2007年為例，由于流動性過剩、土地購買價格和開發(fā)建設(shè)成本上漲較快、對房價上漲的預(yù)期和房地產(chǎn)投資性比例提高及住房有效供應(yīng)不足等原因，全國商品房價格普遍加速上揚。1至4月，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅還在5％至6％之間徘徊，進(jìn)入5月，漲幅升到6％以上，6月漲幅突破7％，8月上漲8.2％，10月上漲9.5%，11和12月連續(xù)兩個月漲幅高達(dá)10.5％。雖然局部地區(qū)房價在年底出現(xiàn)一定的回調(diào)和振蕩，房價環(huán)比漲幅開始下降，但整體上仍在高位運行。2007年一至三季度，地價上漲也過快。導(dǎo)致土地資源過快、過度向資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司集中。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快，但商品住房市場有效供應(yīng)不足，中小套型住房供不應(yīng)求2007年，商品住宅投資大幅度的增長，并沒有緩解市場供不應(yīng)求的矛盾。商品住房市場有效供應(yīng)不足，一與一些開發(fā)商取得土地后沒有按期開發(fā)有關(guān)；二與二手房交易和租賃市場不活躍有關(guān)；三與調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)緩慢有關(guān)。開發(fā)用地，形成有效商品房市場供應(yīng)的不足一半，一半以上的還未動工開發(fā)。二手房交易市場和租賃市場不活躍，也是造成住房市場有效供應(yīng)不足的重要原因。據(jù)40個重點城市2007年1-12月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二手住房成交總面積同比增長10.92%，低于新建商品住房登記銷售面積同比增長近14個百分點；二手住房成交面積與新建商品住房登記銷售面積的比例為40%。租賃住房是城市中低收入家庭、外來人口、年輕人和剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生希望選擇的一種重要居住方式。但是，我國目前租賃市場也明顯滯后。不少擁有兩套以上住房的家庭，住房閑置，不僅浪費了資源，而且不利于改變目前住房市場供不應(yīng)求的局面。3、中等及中等偏低收入家庭的住房問題凸現(xiàn)目前，這部分家庭享受保障性住房資格不夠，商品住房價格支付不起，二手房選擇的余地有限，政府還缺少有效的政策支持，尤其是在房價較高、漲幅較快的大中城市，此矛盾十分突出，應(yīng)該引起政府和市場的高度重視。2006年以來，一些房價漲幅較快的城市，通過發(fā)展限價商品房和經(jīng)濟(jì)租用房等辦法，幫助解決了部分中低收入家庭的住房困難。但同時也要看到，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方財政的承受能力差異很大，要把低收入家庭全部納入住房保障體系，需要增加大量的資金投入；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)也需要投入相當(dāng)數(shù)量的公共資源。當(dāng)前，政府應(yīng)當(dāng)首先將有限的資金和土地資源給予最需要支持和補(bǔ)貼的低收入保障家庭。對于中等及中等偏低收入的家庭，各地可根據(jù)實際情況，采取多種方式解決他們的住房難問題；更需要政府建立多渠道的投融資機(jī)制，通過金融、財稅等政策的支持，鼓勵通過市場，包括二手房交易和租賃市場，逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問題。三、真的無法解決么？面對這個世界性難題我們能做的只是束手無策么？答案當(dāng)然是否定的。世界各國都在為此做著努力，中國也不例外。在房改的20年中中國也走了不少彎路，從中我們也可以從中學(xué)到一些經(jīng)驗教訓(xùn)。其一，在住房體制轉(zhuǎn)換上矯枉過正，甩包袱過疾，“全盤市場化”直接導(dǎo)致保障短腿。保障體系嚴(yán)重缺失，百姓對高房價的切膚之痛由此而生。世界上沒有一個國家和地區(qū)可以全福利的方式解決安居問題，世界上也沒有一個國家和地區(qū)能用全市場的方式破解住房難題。1998年，被看作房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)23號文令新中國延續(xù)了近半個世紀(jì)的福利分房制度壽終正寢，“市場化”成了房地產(chǎn)市場的主題