合富輝煌XXXX銅陵景尚花園XXXX年?duì)I銷方案45P

脫穎而出領(lǐng)跑20122012年2月3日景尚花園2012年?duì)I銷方案銅冠事業(yè)部景尚花園項(xiàng)目組1項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營銷策略;項(xiàng)目營銷執(zhí)行;項(xiàng)目營銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖2項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營銷策略;項(xiàng)目營銷執(zhí)行;項(xiàng)目營銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖32011年景尚花園推貨量項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—項(xiàng)目總體貨量去化速度較慢，現(xiàn)有小戶型去化難度大樓棟6#8#9#房號(hào)04030201合計(jì)030201合計(jì)04030201合計(jì)價(jià)格C3B3B3B23種C3B3C13種C2B3B3B23種面積128.4987.6186.2992.45——129.4190.42116.2——120.0687.5686.2595.89——樓棟套數(shù)1818181872181818541818181872已售套數(shù)135714391011143511001021去化率72.22%27.78%38.89%77.78%54.17%55.56%61.11%77.78%64.81%61.11%0.00%0.00%55.56%29.17%項(xiàng)目自2010年9月首次開盤，截止到2月3日，計(jì)開盤一次，共推出6、7、8#樓3棟18層高層住宅，房源以85-96㎡兩房，120-129㎡三房為主，共推198套房源，已銷售95套，去化率達(dá)47.98%,其中備案66套，27套未簽約，去化難點(diǎn)集中在B2、B3這兩種小戶型上，特別是9#樓甚至出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。2012年，已推貨量的簽約及小戶型的去化仍是項(xiàng)目重要的營銷工作之一。4項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營銷角度看景尚花園--項(xiàng)目外在包裝展示面較弱從項(xiàng)目外部包裝來看---項(xiàng)目售樓部缺乏項(xiàng)目形象展示面；從項(xiàng)目內(nèi)部包裝來看---項(xiàng)目現(xiàn)場看房通道及樓體也同樣缺乏昭示面。5從銷售中心內(nèi)部展示看---銷售中心內(nèi)部空間局促，不利于分區(qū)展示從銷售中心內(nèi)部展示看---項(xiàng)目位置展示、園林景觀展示過于簡陋從銷售中心內(nèi)部展示看---接待室品質(zhì)感稍弱項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營銷角度看項(xiàng)目售樓部內(nèi)在項(xiàng)目形象支撐不足6項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營銷角度看景尚花園--項(xiàng)目推廣訴求過于片面從戶外圍墻來看---圍墻大牌高度、造型、設(shè)計(jì)不能體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有特質(zhì)從戶外大牌來看---戶外主題語不能表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，又沒有實(shí)體吸引力從項(xiàng)目活動(dòng)來看---入市至開盤期間，活動(dòng)營銷基本以普通活動(dòng)為主，缺乏針對(duì)目標(biāo)客戶群的活動(dòng)，未能拔高項(xiàng)目形象。7項(xiàng)目核心問題思考推廣思路混亂營銷活動(dòng)弱勢包裝過于簡單銷售中心內(nèi)部不完善需解決問題2：用什么樣的營銷手法，快速去化項(xiàng)目？需解決問題1：用什么樣的項(xiàng)目定位，拔高項(xiàng)目價(jià)值？8項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營銷策略;項(xiàng)目營銷執(zhí)行;項(xiàng)目營銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖9技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)功能分區(qū)布局規(guī)劃用地面積4.3萬方，土地出讓面積3.5萬方。項(xiàng)目總建面積8.2萬方，其中住宅類為5.7萬方，容積率1.8，綠化率55%，總戶數(shù)約630戶，總車位為608輛，車位比例約1：1。建筑空間布局為“一園三組”，一園為中央綠化公園，三組分別為沿銅官大道高層住宅組、東側(cè)高層住宅組、西南角小高層住宅和幼兒園公建組。住宅以點(diǎn)式高層住宅為主，局部穿插板式小高層，，空間層次高低組合，沿街輪廓線非常豐富。1商業(yè)商業(yè)高層（18層）小高層（11層）高層（25和18層）幼兒園項(xiàng)目屬性界定—（項(xiàng)目規(guī)劃）“一園三組”，低密度小體量項(xiàng)目10建筑外立面戶型面積建筑外立面簡潔，明快，具有很強(qiáng)的昭示性，大面積的黃色仿石涂料墻面局部點(diǎn)綴紅磚的顏色，與眾不同，使建筑更顯陽光之氣，商鋪則采用親切的尺度，紅色的墻磚，透明的玻璃和鋼結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)了虛實(shí)的對(duì)比，歷史與現(xiàn)代的碰撞。本項(xiàng)目有二室和三室兩種房型，其中二室有9種戶型，三室有8種戶型，共17種，戶型面積過散，不利于項(xiàng)目整體推廣。項(xiàng)目主力戶型為2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)和9號(hào)樓棟中的B1、B2和C1三種戶型，分別有68、139和40套。項(xiàng)目屬性界定—（立面戶型）項(xiàng)目建筑外立面建筑簡潔、明快，戶型面積較散11戶型戶型面積得房率戶型比例b3二房二廳95.114216.54%b2二房二廳99.2110942.91%b1二房二廳92.825120.08%c1三房二廳121.493513.78%c1a三房二廳147.3410.39%c1b三房二廳117.77166.30%合計(jì)————254100.00%通過以上分析可以看出1、2、3、4#樓平米99㎡左右兩房戶型為后期中堅(jiān)戶型，占總戶型比例達(dá)到80%，三房戶型占20%，對(duì)于銅陵市改善性客戶購房需求來說，三房戶型所占比例過少，不利于項(xiàng)目后期銷售。項(xiàng)目屬性界定—（戶型結(jié)構(gòu)）項(xiàng)目戶型以二室為主，小戶型較多，面積較單一12從總體規(guī)劃及功能來看----項(xiàng)目園林景觀缺乏主軸景觀帶，不利于項(xiàng)目總體定位渲染從園林組團(tuán)特色來看----園林景觀缺乏特色及組團(tuán)名稱的由來，在銷售接待中不易表達(dá)清晰，難給客戶留下更深層次印象。項(xiàng)目屬性界定—（園林景觀）園林景觀缺乏特色景觀帶來渲染項(xiàng)目形象13區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目周多為老住宅小區(qū)，整體檔次較低，不利于本項(xiàng)目的檔次和價(jià)格的拔高；項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模小，不具有大盤的磅礴氣勢；外部噪音：項(xiàng)目離交通主干道過近，噪音影響大；園林景觀：缺乏特色景觀帶，不利于項(xiàng)目品質(zhì)總體提升。項(xiàng)目SWTO分析品牌實(shí)力——銅陵有色所屬企業(yè)，在銅陵市房地產(chǎn)市占有25%以上市場占有率，銅陵市實(shí)力開發(fā)商，26年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；地段價(jià)值——位處市中心，與天井湖、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二區(qū)為鄰，天井湖，自然景觀優(yōu)美，市中心，暢享醇熟生活配套；便捷交通——處北京西路與銅官大道兩大主干道交匯，8分鐘通達(dá)全城；一級(jí)物業(yè)——港聯(lián)物業(yè)，中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)物業(yè)，國家一級(jí)物業(yè)；優(yōu)勢劣勢14政策方面——國家對(duì)房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，全國房地產(chǎn)市場一片蕭條，客戶全面轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，將影響2012年項(xiàng)目銷售；市場競爭——2012年銅陵房地產(chǎn)市場存量房達(dá)8000多套，同時(shí)，新項(xiàng)目2011年下半年進(jìn)入市場均以低價(jià)入市，以價(jià)換量，項(xiàng)目高價(jià)位運(yùn)行，在市場競爭中將處于不利地位。項(xiàng)目SWTO分析城市發(fā)展——銅陵市區(qū)位優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，隨著銅池一體化、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，銅陵將迎來新一輪發(fā)展；房地產(chǎn)市場——2011年銅陵市房地產(chǎn)市場投資91.3641%，增速達(dá)30%以上，2010年人均GDP已達(dá)到9318美元，銅陵市房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期；配套機(jī)會(huì)——項(xiàng)目后期可引知名幼兒園，提高項(xiàng)目整體形象及品質(zhì)；區(qū)域發(fā)展——未來家樂福將進(jìn)駐長途汽車站，北京路建下穿隧道直通市政府。機(jī)遇威脅15項(xiàng)目SWTO分析SO策略（優(yōu)勢強(qiáng)化）WO策略（劣勢規(guī)避）充分發(fā)掘項(xiàng)目全方位優(yōu)勢來支撐項(xiàng)目高檔小區(qū)形象；強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值及區(qū)外自然景觀資源，找準(zhǔn)市場差異點(diǎn)進(jìn)行切入；強(qiáng)化品牌效應(yīng)，突出項(xiàng)目配套，強(qiáng)化區(qū)域發(fā)展?jié)摿νㄟ^合理的項(xiàng)目定位，強(qiáng)化區(qū)域發(fā)展來規(guī)避項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境所帶來的不利因素；立足本案小區(qū)硬件設(shè)施，完善園林景觀塑造，規(guī)避項(xiàng)目體量過的斷板，同時(shí)通過技術(shù)手段，規(guī)避項(xiàng)目噪音影響ST策略（機(jī)會(huì)爭?。￤T策略（威脅化解）借勢城市發(fā)展及房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)機(jī)，充分現(xiàn)有市場機(jī)會(huì)，通過項(xiàng)目通過區(qū)域發(fā)規(guī)劃及發(fā)展機(jī)遇，對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行全面塑造，找準(zhǔn)市場差異點(diǎn)，建立差異化的市場形象；從本案物業(yè)出發(fā)，結(jié)合后期差異化的營銷拉開與競爭對(duì)手的距離，樹立市場標(biāo)桿形象區(qū)域內(nèi)競爭樓盤所面臨的諸如配套、區(qū)位等問題基本是一致的，在現(xiàn)有政策條件下，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理定價(jià)及實(shí)行促銷策略，化解市場競爭風(fēng)險(xiǎn)；面對(duì)區(qū)域外競爭，可以借助區(qū)域發(fā)展前景，營造升值空間，達(dá)到快速去化項(xiàng)目的目的SWOT應(yīng)對(duì)策略16本案的核心競爭力——輔助因子——地段價(jià)值+配套+品牌景觀+物業(yè)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉品牌實(shí)力——銅陵有色所屬企業(yè)，在銅陵市房地產(chǎn)市占有25%以上市場占有率，銅陵市實(shí)力開發(fā)商，26年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；地段價(jià)值——位處市中心，與天井湖、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為鄰，天井湖，自然景觀優(yōu)美，緊臨市中心，暢享醇熟配套；便捷交通——處北京西路與銅官大道兩大主干道交匯，8分鐘通達(dá)全城；一級(jí)物業(yè)——港聯(lián)物業(yè)，中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)物業(yè)，國家一級(jí)物業(yè)17項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營銷策略;項(xiàng)目營銷執(zhí)行;項(xiàng)目營銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖18項(xiàng)目重新定位如何利用該片區(qū)的地段和區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢，提升項(xiàng)目價(jià)值？差別化目標(biāo)市場項(xiàng)目定位定位溝通項(xiàng)目定位追求的首要目標(biāo)——在某個(gè)或某些方面成為潛在顧客心目中的第一北京路·市政府·政商核心地項(xiàng)目定位19客戶定位—（已成交客戶回顧）95%來自銅陵本地，客戶居住區(qū)域以銅官山區(qū)為主成交客戶中僅有5%來自外地，95%以上來自銅陵本地；成交客戶居住區(qū)域來自銅官山區(qū)占到72%，本區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目主力客戶來源，其次為郊區(qū)，占到13%。成交客戶居住區(qū)域分析20客戶定位—（已成交客戶l回顧）成交客戶以25-40歲年齡為主，小戶型以30-40歲年齡段為主成交客戶年齡結(jié)構(gòu)以25-40歲占到72%，25歲以下客戶僅占到12%；30-40歲占到小戶型成交客戶年齡的85%，30歲以下僅占到6%，40歲以上客群占到9%，說明項(xiàng)目主力購買客戶以30-40歲這一年齡段為主，項(xiàng)目客戶群與銅冠花園小戶型客戶群相比，仍有較大的不同。21客戶定位—（已成交客戶回顧）成交客戶以企事業(yè)職員為主，個(gè)體戶客戶所占比例偏少成交客戶企事業(yè)單位職員占到52%，個(gè)體戶占到9%，軍人占到15%，其他到占到22%；小戶型成交客戶中，企事業(yè)單位占到37%，教師占到17%，與銅冠花園項(xiàng)目相比，成交客戶個(gè)體戶所占比例偏少。22客戶定位—（已成交客戶回顧）成交客戶獲知項(xiàng)目途徑以途經(jīng)、朋友、現(xiàn)場工地為主成交客戶獲知途徑以途經(jīng)、朋友、現(xiàn)場工地為主，分別占到27.37%、24.21%、17.89%，在后期宣傳推廣中要重視項(xiàng)目的口碑宣傳；小戶型成交客戶中，客戶獲知途經(jīng)以朋介、途經(jīng)、工地為主，分別占到29%、17%、14%，這也與項(xiàng)目推廣相關(guān)，受項(xiàng)目所處營銷階不同，銅冠花園朋介所占比例更高。23客戶定位—(已成交客戶回顧）成交客戶認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)以區(qū)域價(jià)值、品牌實(shí)力為主成交客戶認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)主為區(qū)域價(jià)值、交通條件、品牌實(shí)力為主，其他賣點(diǎn)欠缺；在6、7、8#樓已成交的客戶中，認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)的仍為區(qū)域價(jià)值，品牌實(shí)力，而對(duì)于項(xiàng)目其他賣點(diǎn)如高性價(jià)加比、物業(yè)管理、園林景觀、戶型結(jié)構(gòu)等賣點(diǎn)認(rèn)可度偏弱，與銅冠花園在戶型上相比有較大的不同，在后期推廣中要重點(diǎn)宣傳推廣。24客戶定位—(已成交客戶回顧）成交客戶置業(yè)目的以自住為主，這與銅陵市改善性客戶需求相同成交客戶置業(yè)目的以自住為主要置業(yè)目的，達(dá)到90.56%一個(gè)較高的比較好，受市場影響，投資性需求減弱，為子女或父母購房也占有一定比例；小戶型已成交客戶中，仍以自用性需求為主，這與銅冠花園項(xiàng)目已成交戶型客戶置業(yè)目的類同，這也與銅陵市以改善性購房為主的主力置業(yè)目的相同。25客戶定位—(已成交客戶回顧）已成交客戶回顧總結(jié)客戶來源于項(xiàng)目周邊，地源性客戶為主要購買群體；以自住為主，看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化等軟環(huán)境；獲知途經(jīng)多為途經(jīng)、朋介、現(xiàn)場為主；根據(jù)分析，購買本項(xiàng)目產(chǎn)品的客戶應(yīng)該具備如下共同特征有開放的心態(tài)，看重區(qū)域發(fā)展，有地源性情結(jié)，接受項(xiàng)目現(xiàn)在所處的區(qū)域；追求較高品質(zhì)的居住條件，對(duì)新產(chǎn)品和舒適的居住環(huán)境有較強(qiáng)的需求；事業(yè)處于上升期，對(duì)品質(zhì)生活的向往和對(duì)身份認(rèn)同的提升感較強(qiáng)；對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，非常關(guān)注性價(jià)比；

......主力購買客戶為25-40歲，多為企事業(yè)單位職員；本項(xiàng)目已成交客戶群的共同特征提煉：客戶認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，品牌實(shí)力；26不同客戶來源的置業(yè)目的有所偏重：核心客源主要是改善性換房置業(yè)，次要來源主要包括教育購房和為子女買房成家，而偶得客戶大部分是為了進(jìn)城或讓孩子進(jìn)城讀書。核心來源次要來源偶得來源區(qū)域來源：板塊內(nèi)的原居民，以及在板塊內(nèi)工作的客戶；目的：改善性換房為主，就近工作地點(diǎn)置業(yè)。區(qū)域來源：中心區(qū)外流的全市范圍內(nèi)選房的客戶；目的：以改善居住條件、子女教育、為子女成家購房。區(qū)域來源：周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地在銅陵工作者；目的：入城改善居住條件、為子女教育購房。核心來源次要來源偶得來源根據(jù)項(xiàng)目主力戶型面積及產(chǎn)品總價(jià)估算，以此判斷客戶收入及所處階層。因此本案未來客戶可以鎖定于中高端和中產(chǎn)階層的客戶群體。客戶定位27現(xiàn)有市場客戶中產(chǎn)階層中高端客戶頂端客戶本項(xiàng)目銅冠花園、國際華城……麗景花園城…包括項(xiàng)目周邊地源性客戶、企事業(yè)單位職工、礦區(qū)職工、公務(wù)員、區(qū)外來自銅陵市下邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶、私營業(yè)主、醫(yī)生、教師…中高端客戶所選擇的住宅需要具有較強(qiáng)的地段及景觀，對(duì)住宅的交通、生活商業(yè)配套有很高的要求，本項(xiàng)目所處的地段、成熟的配套及建筑規(guī)劃、內(nèi)部景觀營造等可以滿足其特定的需求。項(xiàng)目客戶定位：中高端客戶群體客戶定位—28項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營銷策略;項(xiàng)目營銷執(zhí)行;項(xiàng)目營銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖29提前蓄客，截流客戶推售時(shí)機(jī)推售時(shí)間房源構(gòu)成一次推售當(dāng)前根據(jù)工程進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位塑造，優(yōu)先去化1#樓房源，奠定全年銷售基調(diào)蓄客階段:2月下-3月上（蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌25組/升級(jí)20組）6、8、9號(hào)樓，103套，1號(hào)樓，約51套開盤階段:3月上旬續(xù)銷階段:3月中-4月初二次推售根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢，適時(shí)調(diào)整營銷策略，同時(shí)提高商業(yè)展示面，提升項(xiàng)目價(jià)值蓄客階段:4月初-6月中（蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌50組/升級(jí)30組）上階段剩余房源約120套，2#樓69套，1#樓商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開盤階段:5月上旬續(xù)銷階段:5月中-6月下三次推售推出最后兩棟樓，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全盤去化蓄客階段:7月初-12月中（蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌150組/升級(jí)100組）上階段剩余房源約80套，3、4#樓136套，2、4#樓外面商業(yè)開盤階段:9月上旬續(xù)銷階段:10月下-2013年6月項(xiàng)目營銷推貨節(jié)奏2#3#4#9#6#7#5#8#商業(yè)商業(yè)1#幼兒園302月3月4月5月6月7月8月9月10月2#樓房源領(lǐng)預(yù)售許可證工程進(jìn)度配合11月12月1#樓房源領(lǐng)預(yù)售許可證1#樓商業(yè)對(duì)外銷售項(xiàng)目營銷推貨節(jié)奏3、4#樓房源領(lǐng)預(yù)售許可證銅官大道沿街商業(yè)銷售31項(xiàng)目營銷總戰(zhàn)略媒體配合：短信、網(wǎng)絡(luò)、電視、大牌、報(bào)廣等立體媒體組合，重拳引爆市場時(shí)間營銷活動(dòng)工程展示1#樓開盤2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2#樓開盤3、4#樓開盤推貨節(jié)奏項(xiàng)目現(xiàn)場包裝完成銅官大道商業(yè)展示圣誕狂歡節(jié)形象導(dǎo)入概念宣傳形象深化形象擴(kuò)散形象鞏固形象策略強(qiáng)銷期整體形象拔高期蓄客期儲(chǔ)客期持銷期強(qiáng)銷期中秋業(yè)主聯(lián)誼會(huì)售樓處內(nèi)部裝修完善1#樓底商展示心系有色，情暖新房秋季旅游節(jié)團(tuán)購特惠月樣板房開放看房通道、樣板房完成項(xiàng)目園林景觀帶塑造新春送福（全方位展示策略+促銷策略+樣板房＋商業(yè)街展示+多頻次客戶參與活動(dòng)）32從銅官大道、北京西路至項(xiàng)目現(xiàn)場采用導(dǎo)旗全面包裝；針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場臨銅官大道與北京西路圍墻進(jìn)行高檔包裝，增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性與高端樓盤氣勢；根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，對(duì)樓體進(jìn)行包裝，提高項(xiàng)目昭示性；對(duì)項(xiàng)目臨近公交車站牌進(jìn)行包裝，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高端形象展示；對(duì)售樓部進(jìn)行設(shè)立導(dǎo)示系統(tǒng)，方便客戶上門。目前項(xiàng)目外部昭示性有所欠缺，后期著力打造外部形象，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行充分展現(xiàn)項(xiàng)目外部形象包裝：項(xiàng)目展示策略33本項(xiàng)目售樓部品質(zhì)感較弱，細(xì)節(jié)裝飾不夠，整體環(huán)境略顯單調(diào)生硬項(xiàng)目展示策略售樓處細(xì)節(jié)裝修與高檔樓盤的差距內(nèi)部形象提升，細(xì)節(jié)展示34售樓處采用較高檔水牌展示項(xiàng)目信息；桌子上擺放糖果碟或花藝等；部分角落采用仿真鮮花鋪設(shè)，增強(qiáng)銷售現(xiàn)場氣氛；強(qiáng)化銷售人員的精神面貌，提升銷售人員的專業(yè)意識(shí)，同時(shí)加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，讓客戶切身到項(xiàng)目的專業(yè)態(tài)度，增強(qiáng)購買信心；團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)和看房流程要讓客戶里里外外感覺到溫馨尊貴，使景尚花園成為重點(diǎn)考慮購買樓盤。本項(xiàng)目售樓部品質(zhì)較弱，細(xì)節(jié)裝飾不夠，整體環(huán)境略顯單調(diào)生硬項(xiàng)目展示策略35讓看樓通道避免乏味甬長的同時(shí)，項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)構(gòu)成一條風(fēng)景線對(duì)看樓通道嚴(yán)格挑選和精心裝修是必須的要求必須讓客戶經(jīng)過的過程體驗(yàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)值，沿途應(yīng)充分利用和包裝。對(duì)小戶型進(jìn)行兩種不同風(fēng)格的裝修，通過樣板房形象展示，帶動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)提升。本項(xiàng)目缺乏看房通道，戶型無樣板房，項(xiàng)目總體品質(zhì)支撐不足項(xiàng)目展示策略細(xì)節(jié)展示，品質(zhì)提升36力求在1#樓后，商業(yè)加快工程進(jìn)度，對(duì)沿街商鋪進(jìn)行全方位包裝；沿街商鋪在沒有售出和交付使用的情況下，在櫥窗玻璃上貼一些品牌示意的logo,進(jìn)行假商展示；商業(yè)街區(qū)的展示可以提升小區(qū)整體形象，為銷售提供亮點(diǎn)，是提價(jià)的基礎(chǔ)構(gòu)成元素：步行系統(tǒng)指示牌、帆布遮陽傘、格子布小木桌，休閑椅等，展示未來商業(yè)業(yè)態(tài)，給客戶以想象空間和商業(yè)配套信心。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行全方位包裝展示，提升項(xiàng)目總體形象項(xiàng)目展示策略細(xì)節(jié)展示，品質(zhì)提升37營銷事件1：心系有色，情暖新房時(shí)間：2-6月活動(dòng)主題：心系有色，情暖新房活動(dòng)人群：銅陵有色職工（限銅陵、池州兩地職工）活動(dòng)內(nèi)容：為提升有色公司職工的”幸福生產(chǎn)力“，解決部分職工住房的實(shí)際困難，特針對(duì)銅陵有色公司購買銅冠地產(chǎn)旗下景尚花園項(xiàng)目，可享有”零首付“購房政策支持：對(duì)購買首套房的職工，零首付，貸款70%，余30%，5年還完，每年還6%；對(duì)購買二套房的職工，首付30%，貸款40%，余30%，3年還完，每年還10%；對(duì)購買三套房的職工，首付50%，無貸款，余50%，5年還完，每年10%。備注：每年12月1日還款，需用職工用股權(quán)進(jìn)行抵押。媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等項(xiàng)目促銷策略38時(shí)間：3月活動(dòng)主題：市中心置業(yè)首選房，6300元/㎡起活動(dòng)人群：所有意向購房者活動(dòng)內(nèi)容：針對(duì)整體市場態(tài)勢，為有效促進(jìn)項(xiàng)目銷售，建議拿出即將加推的1#樓，共51套房源，均價(jià)約7200元/㎡，最低價(jià)做6300元/㎡做為對(duì)外銷售的噱頭，引起市場關(guān)注，帶動(dòng)項(xiàng)目去化。媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、大牌、道旗等項(xiàng)目促銷策略營銷事件2：市中心置業(yè)首選房，6300元/㎡起39營銷事件3