探究房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)及籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段所關(guān)注的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具有明顯的差異性，最初發(fā)展階段更為關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于稅收風(fēng)險(xiǎn)處于較為忽視的狀態(tài)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度迅速提升以及交易環(huán)境變得越來(lái)越復(fù)雜多變的時(shí)代背景下，征稅過(guò)程的未知因素也呈倍數(shù)增長(zhǎng)，人們對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注程度也明顯提升[1]。房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)涉及較多種類(lèi)的稅收，與一般企業(yè)相比其面臨更大的稅負(fù)占收入的比例。因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作具有較大的發(fā)展空間。通過(guò)合理的稅收籌劃，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、增加利潤(rùn)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化提供保障。土地增值稅屬于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)而獲得的增值額征收的一種稅，主要征收對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅的稅率并不是一成不變的，而是根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅率高低進(jìn)行調(diào)整，然后依據(jù)累進(jìn)原則實(shí)施分級(jí)計(jì)算[2]。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收面對(duì)較多的風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)當(dāng)針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行稅收籌劃。一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收現(xiàn)狀改革開(kāi)放以后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中發(fā)揮著重要的支柱作用?，F(xiàn)階段，社會(huì)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)得到明顯發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)也有所變化，開(kāi)發(fā)、建筑、銷(xiāo)售住宅、商鋪以及周邊配套設(shè)施等商品都屬于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。近年來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)問(wèn)題的討論迅速增多，其已經(jīng)成為社會(huì)輿論的焦點(diǎn)，同時(shí)也屬于百姓民生最為關(guān)注的問(wèn)題之一。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的巨大變化。房地產(chǎn)行業(yè)也受到巨大的沖擊，其市場(chǎng)供求關(guān)系也在潛移默化中發(fā)生變化。房地產(chǎn)企業(yè)稅收與其他行業(yè)具有明顯的區(qū)別，首先，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)一般是采取預(yù)收定金的方式，月末按照預(yù)收定金貸方發(fā)生額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅及附加?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管還存在一定的問(wèn)題，比如稅務(wù)部門(mén)征管方面的問(wèn)題以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的問(wèn)題。稅務(wù)部門(mén)征管方面的問(wèn)題主要有稅收的輔助制度不健全以及稅收征管力度和深度與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度不匹配等，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管漏洞較多，造成房地產(chǎn)稅收流失嚴(yán)重[3]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)自身的問(wèn)題主要包括財(cái)務(wù)核算不規(guī)范、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制缺乏制約機(jī)制以及房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)違法行為等。房地產(chǎn)企業(yè)稅收本身就存在較高的難度，再加上這些問(wèn)題的存在更加劇了稅收的難度，相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)所面對(duì)的稅收風(fēng)險(xiǎn)也明顯增加。二、土地增值稅以及稅收籌劃的意義土地增值稅屬于一項(xiàng)針對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)取得了增值收入的單位或個(gè)人的稅目，其施行超額累計(jì)稅率，可以按照增值額將其稅率設(shè)置為30%到60%區(qū)間之內(nèi)。在稅收方面土地增值稅具有一定的稅收優(yōu)惠政策，主要有建筑不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠以及個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等。從整體發(fā)展水平來(lái)看，我國(guó)土地增值稅稅收增長(zhǎng)趨勢(shì)為先慢后快，并且還表現(xiàn)出增值稅增幅高于稅收總收入的特點(diǎn)。稅收籌劃也可以被稱(chēng)為合理避稅，主要是指在不違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的前提下納稅人對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行合理利用，對(duì)其涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行合理調(diào)整，為企業(yè)制定最有利的納稅方案，以此為依據(jù)組織開(kāi)展各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)減輕的目標(biāo)。土地增值稅屬于房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)稅目當(dāng)中稅負(fù)較重的稅種之一，面對(duì)國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)相關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的經(jīng)營(yíng)壓力也變得更大。在這樣的發(fā)展環(huán)境下，土地增值稅籌劃工作的重要意義變得更加明顯。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)擁有持續(xù)性的發(fā)展動(dòng)力，應(yīng)當(dāng)重視企業(yè)土地增值稅籌劃工作的開(kāi)展，為房地產(chǎn)企業(yè)有效減輕經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，以此來(lái)達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的[4]。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理的稅收籌劃，可以在降低企業(yè)成本費(fèi)用的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的增加，有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有的資源進(jìn)行充分利用，為企業(yè)資源利用率的提升以及企業(yè)良好形象的樹(shù)立提供促進(jìn)作用，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展?？梢詫⒎康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的意義總結(jié)為：促進(jìn)稅收法律的完善、有利于國(guó)家宏觀調(diào)控以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和效益。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收同樣具有稅收強(qiáng)制性、無(wú)償性以及固定性的特點(diǎn)，所以其稅收風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)還具有主觀相關(guān)性、成本效益性、可操作性及計(jì)劃性等突出特點(diǎn)?？梢詫⒎康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)歸納為以下三點(diǎn)。（一）企業(yè)內(nèi)控缺失或不健全方面的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)一般都較為龐大，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有明顯的多樣復(fù)雜特點(diǎn)，通常一個(gè)項(xiàng)目需要多個(gè)部門(mén)的共同參與。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)日常處理的工作量一般較為巨大，比較容易出現(xiàn)成本核算混亂的問(wèn)題，這也是稅收管理難度較大的原因之一。而房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中專(zhuān)門(mén)進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的力量相對(duì)來(lái)說(shuō)比較薄弱，嚴(yán)重缺乏管理資源，最終造成管理環(huán)節(jié)的整體落后[5]。目前，已有部分企業(yè)已經(jīng)針對(duì)稅收工作建立了內(nèi)部控制制度，可是卻沒(méi)有有效履行稅法職責(zé)，甚至還有很多房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有針對(duì)稅收建立內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理體系。仍有大部分的房地產(chǎn)企業(yè)將重心放在宏觀謀劃方面，對(duì)于涉稅合規(guī)目標(biāo)并沒(méi)有給予足夠的重視，同時(shí)也缺乏財(cái)務(wù)管理中涉稅內(nèi)容的了解，更談不上重視企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開(kāi)展。（二）企業(yè)稅收籌劃易步入誤區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃工作的目的，是為了在合理范圍內(nèi)減少繳納稅額，稅收籌劃活動(dòng)失敗付出的代價(jià)也屬于稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)中的一種。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的課稅對(duì)象為土地增值部分，稅基大小以及適用稅率高低共同決定了土地增值稅的交稅數(shù)目?？墒?，部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃項(xiàng)目以及選擇方案時(shí)都可能存在未依法納稅的情況，另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可能存在對(duì)土地增值稅稅收優(yōu)惠政策整體性沒(méi)有完全掌握，而導(dǎo)致難以對(duì)相關(guān)稅收政策進(jìn)行有效運(yùn)用和執(zhí)行的情況，這些都會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。（三）企業(yè)辦稅人員自身專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不足的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的辦稅人員承擔(dān)了企業(yè)當(dāng)中稅收管理的主要任務(wù)，可是在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，有部分辦稅人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不達(dá)標(biāo)，對(duì)于土地增值稅稅法稅規(guī)無(wú)法進(jìn)行及時(shí)全面的了解，難以準(zhǔn)確把握土地增值稅稅收法規(guī)。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的稅收工作中沒(méi)有按照相關(guān)稅收規(guī)定進(jìn)行操作，造成企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅的情況，不僅會(huì)額外增加房地產(chǎn)企業(yè)稅賦負(fù)擔(dān)，還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)聲譽(yù)受到損害。房地產(chǎn)企業(yè)與主管稅務(wù)人員之間直接溝通的缺乏，同樣會(huì)增加企業(yè)少繳和未及時(shí)繳納土地增值稅稅款的風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策本身就具有一定的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法及時(shí)了解稅法的適用范圍或者對(duì)稅法理解存在較大偏差，都會(huì)額外增加稅收風(fēng)險(xiǎn)。四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃原則房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃應(yīng)當(dāng)始終堅(jiān)持合法原則，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)土地增值稅的相關(guān)納稅要求以及法律法規(guī)進(jìn)行充分了解和掌握。在稅收政策不斷進(jìn)行調(diào)整和完善的過(guò)程，新的稅收政策以及會(huì)計(jì)政策的提出，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅產(chǎn)生明顯影響。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃過(guò)程，應(yīng)當(dāng)樹(shù)立大局觀和全局觀念，充分了解認(rèn)識(shí)國(guó)家政策、法律法規(guī)的規(guī)范目的，做出正確的稅務(wù)籌劃，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，提升納稅籌劃成功率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃應(yīng)當(dāng)具有科學(xué)性，應(yīng)當(dāng)對(duì)事先籌劃引起重視。在這一過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要對(duì)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行掌握，還應(yīng)當(dāng)保持前瞻性的目光，對(duì)未來(lái)發(fā)展方向進(jìn)行預(yù)判。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將土地增值稅籌劃作為自身應(yīng)盡義務(wù)。在進(jìn)行土地增值稅籌劃過(guò)程應(yīng)當(dāng)提前整合各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并充分解讀增值稅相關(guān)政策，更好地應(yīng)對(duì)實(shí)際籌劃中的一系列問(wèn)題。除此之外，土地增值稅籌劃還應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際以及變化，進(jìn)行持續(xù)調(diào)整。稅收法律的調(diào)整并不受房地產(chǎn)企業(yè)控制，屬于土地增值稅籌劃不可預(yù)料的外部變量。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃工作過(guò)程，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握相關(guān)政策變動(dòng)以及調(diào)整情況，避免外部政策變化對(duì)土地增值稅籌劃工作產(chǎn)生明顯影響，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效降低。五、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方式房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)明顯加重、企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)高以及企業(yè)無(wú)法獲取穩(wěn)定增長(zhǎng)利潤(rùn)都凸顯出土地增值稅稅收籌劃工作開(kāi)展的必要性。（一）注重稅收優(yōu)惠政策的掌握和利用國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控逐漸加強(qiáng)，土地增值稅屬于一項(xiàng)重要的調(diào)控政策手段，其變化速度也十分快。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，必須要對(duì)相關(guān)稅收政策的變化形勢(shì)了如指掌，組織企業(yè)當(dāng)中稅收籌劃人員對(duì)稅收優(yōu)惠條件進(jìn)行深入研究，預(yù)先對(duì)土地增值稅稅收政策的各個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行充分掌握，在此基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的稅收籌劃措施。房地產(chǎn)企業(yè)要避免違反國(guó)家稅法規(guī)定，選擇納稅成本相對(duì)較低的繳納方式以及科學(xué)合理的清算技巧。我國(guó)土地增值稅具有明確的優(yōu)惠條件，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際納稅情況進(jìn)行綜合換算。方對(duì)此含企業(yè)在進(jìn)行土地建設(shè)商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地增值稅納稅籌劃臨界點(diǎn)進(jìn)行深入分析，可以在不違反稅法法律政策的前提下對(duì)土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)延緩，注意與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行及時(shí)溝通，避免超過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。（二）注重利用征稅范圍進(jìn)行合理籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋住宅時(shí)可以利用選擇合作伙伴達(dá)到減稅的目的，譬如國(guó)家規(guī)定按比例分房自用的可以暫免征收土地增值稅。但是，開(kāi)發(fā)土地建設(shè)項(xiàng)目建成成品住宅并出售，則應(yīng)按照一定比例的稅率繳納土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，要充分考慮選擇合作開(kāi)發(fā)伙伴這一點(diǎn)，也就是依照征稅范圍開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃工作。代建房屋同樣可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅，代建費(fèi)用屬于勞務(wù)輸出費(fèi)用，通過(guò)代建建成的房屋未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)不需要繳納增值稅。但是，房地產(chǎn)企業(yè)選擇代建房屋模式時(shí)，一定要對(duì)房屋用戶(hù)情況進(jìn)行充分考慮，然后再進(jìn)行合理的定向開(kāi)發(fā)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅和減稅的目的。（三）注重利用貸款利息支付模式進(jìn)行合理籌劃房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息支付模式的不同同樣會(huì)影響到企業(yè)土地增值稅的繳納，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合不同的貸款利息支付模式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃?，F(xiàn)階段，貸款利息扣除限額方式主要包括兩種，第一種為商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率扣除最大限度；第二種支付方式為捆綁利息費(fèi)用與其他費(fèi)用，按照稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%比例以?xún)?nèi)進(jìn)行利息扣除。這種截然不同的利息扣除方式，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅提供了更多的選擇，同時(shí)也會(huì)獲得不同的節(jié)稅效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在比對(duì)不同利息支付方式扣除的總費(fèi)用之后，選擇節(jié)稅效果更好的利息支付方式完成增值稅繳納。六、結(jié)束語(yǔ)綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，面對(duì)較大的稅負(fù)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視稅收籌劃工作的開(kāi)展。土地增值稅屬于房地產(chǎn)企業(yè)需繳納稅目當(dāng)中