物業(yè)公司規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)公司規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，風(fēng)險(xiǎn)與收益的基本關(guān)系是：收益與風(fēng)險(xiǎn)共生共存，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是獲取收益的前提；風(fēng)險(xiǎn)與收益相對(duì)應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)較大，其要求的收益率相對(duì)較高；反之，收益率較低，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但是，絕不能因?yàn)槭找媾c風(fēng)險(xiǎn)有著這樣的基本關(guān)系，就盲目地認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)越大，收益就一定越高。物業(yè)公司從事的工作區(qū)域基本上是一個(gè)向公眾開放的區(qū)域，工作內(nèi)容上覆蓋的方面十分廣泛，涉及到的政府部門和服務(wù)對(duì)象十分眾多，在有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的具體規(guī)定較為缺少的情況下，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較為復(fù)雜，而且一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，所要承擔(dān)的責(zé)任很大，與公司的收益幾乎不成比例?？梢?，物業(yè)公司是屬于那種低收益高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。物業(yè)公司以提供保潔、保安、綠化和維修等方面的工作內(nèi)容，以此向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從這種運(yùn)作模式來分析，其在經(jīng)營(yíng)中最有可能遭遇到以下四類風(fēng)險(xiǎn)：這四類風(fēng)險(xiǎn)為：1、操作風(fēng)險(xiǎn)：?jiǎn)T工在工作操作中故意或失誤而導(dǎo)致企業(yè)要承擔(dān)的損失，如維修人員在維修項(xiàng)目上發(fā)生失誤，導(dǎo)致機(jī)器發(fā)生故障；如保潔員工工作未達(dá)標(biāo)，而招致業(yè)主的有效投2、法律風(fēng)險(xiǎn)：公司在業(yè)務(wù)開展、人員使用、財(cái)務(wù)管理等方面不符合法律或法規(guī)的要求；如違規(guī)使用員工；簽訂的合同不符合法律的規(guī)定；項(xiàng)目管理中遭到業(yè)主或第三方的索賠3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目無法執(zhí)行，或無法達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。如項(xiàng)目管理中業(yè)主大會(huì)提出終止合同關(guān)系；接手的項(xiàng)目發(fā)生虧損，無法予以改變等。4、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)的聲譽(yù)受到負(fù)面的影響，如被媒體作為不良行為進(jìn)行報(bào)道；業(yè)主投訴到有關(guān)管理部門等。物業(yè)公司面對(duì)幾年未能調(diào)整的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)上又存在著種種困難以及物業(yè)管理服務(wù)社會(huì)地位的不高，卻仍要面臨著上述各式各樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司的生存環(huán)境確實(shí)十分艱辛，退出部分運(yùn)作困難的項(xiàng)目也就不足為奇了。但為了能在市場(chǎng)中繼續(xù)生存下去，對(duì)于上述不同的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在工作中采取有效的措施來預(yù)防和規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。明確物業(yè)公司的職責(zé)要明確物業(yè)公司的職責(zé)，物業(yè)公司的能力十分有限，因此不要承擔(dān)過多的責(zé)任，簽訂合同時(shí)就應(yīng)該對(duì)工作內(nèi)容的條款予以必要的明確和具體，如保潔工作做到什么界限，每天進(jìn)行幾次清掃、具體的清掃工作時(shí)段等；維修的具體范圍、哪些故障屬于物業(yè)的維修范圍、維修的流程是什么都要規(guī)定的十分清楚。雖然如此規(guī)定，對(duì)公司自身也框的比較的緊，但只要嚴(yán)格按照約定操作，按合同履行了全部的義務(wù)，物業(yè)公司也就減少了職責(zé)上的過失，相應(yīng)地減少了操作風(fēng)險(xiǎn)的存重視公司法務(wù)方面的工作重視公司法務(wù)方面的工作，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一定意義上的法制經(jīng)濟(jì)，各種市場(chǎng)規(guī)則的建立一個(gè)重要方面就是通過國(guó)家的法律法規(guī)來規(guī)范。每年國(guó)家和地方都會(huì)有很大一部分的法律法規(guī)和規(guī)章的頒布、終止和修訂，公司都要定時(shí)對(duì)規(guī)章制度進(jìn)行一次梳理，使公司的規(guī)章制度符合國(guó)家和地方的法律法規(guī)和規(guī)章的要求。筆者公司就曾遭遇到一起勞動(dòng)仲裁案件，仲裁庭要求公司提供對(duì)該員工進(jìn)行處理時(shí)所依據(jù)的公司規(guī)章制度，如果公司沒有此方面的規(guī)章制度或者規(guī)章制度不符合國(guó)家和地方的法律法規(guī)和規(guī)章，則難逃敗訴的結(jié)果。除了規(guī)章制度的修訂，公司內(nèi)部尚有許多合同及文件同樣也要小心細(xì)致的審慎對(duì)待。如與外包單位的合同就要注意合同的期限是否超出公司管理項(xiàng)目的時(shí)間范圍，合同履行過程中的安全責(zé)任分擔(dān)，合同約定的工作內(nèi)容的增減處理，還有外包單位的相應(yīng)資質(zhì)等都要納入仔細(xì)審核的范圍。簡(jiǎn)而言之，公司的法務(wù)工作作為公司經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，必不可少。物業(yè)管理項(xiàng)目是物業(yè)公司取得收益的主要途徑物業(yè)管理項(xiàng)目是物業(yè)公司取得收益的主要途徑，但操作不當(dāng)就會(huì)造成項(xiàng)目虧損或者導(dǎo)致公司聲譽(yù)下降，而且會(huì)牽扯到公司很大的精力，公司整個(gè)的計(jì)劃部署都有可能會(huì)被打亂。因此在接手物業(yè)管理項(xiàng)目的時(shí)候，就要仔細(xì)考查項(xiàng)目的情況，包括房屋及設(shè)施設(shè)備的狀況、維修基金的狀況、入住率、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)項(xiàng)目，還要了解開發(fā)企業(yè)履約能力和資質(zhì)情況，物業(yè)業(yè)主或使用人的生活水平和素質(zhì)層次，開發(fā)商是否有對(duì)業(yè)主的單方承諾而損害了物業(yè)公司的利益以及業(yè)主委員會(huì)的工作情況等細(xì)節(jié)。筆者公司曾接管過一個(gè)住宅樓項(xiàng)目，屬于當(dāng)?shù)夭疬w戶的小區(qū)，由于房屋質(zhì)量存在著較多的問題，小區(qū)居民繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意識(shí)也很低。后來，小區(qū)的業(yè)主就以房屋存在質(zhì)量問題為由拒不繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司作再多解釋也無濟(jì)于事，最后公司通過30多場(chǎng)的訴訟催討回了一部分物業(yè)管理費(fèi)，可謂花費(fèi)了大量人力和物力。另外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)較多的權(quán)利，如在終止履行物業(yè)管理合同這點(diǎn)上，物業(yè)就一定要在物業(yè)管理合同中對(duì)業(yè)主大會(huì)做出嚴(yán)格的限制，明確物業(yè)公司的管理服務(wù)達(dá)到何種程度了，才可以終止合同，可以要求形成明確的書面評(píng)判依據(jù)留作今后對(duì)照使用，還可以要求終止合同時(shí)必須要以書面形式提前幾個(gè)月送達(dá)物業(yè)公司，再約定一定的終止合同的違約責(zé)任，才可以保護(hù)好物業(yè)公司本身的利益。物業(yè)管理服務(wù)就是關(guān)乎民生的一個(gè)重要方面當(dāng)今政府比較重視民生，物業(yè)管理服務(wù)就是關(guān)乎民生的一個(gè)重要方面，物業(yè)一出問題，就會(huì)引起多方的關(guān)注，新聞媒體也把報(bào)道物業(yè)管理作為一項(xiàng)重要內(nèi)容。因此，物業(yè)公司也要重視在媒體面前的形象，注意發(fā)言的質(zhì)量，千萬不可隨意在媒體面前的發(fā)表意見，一旦新聞媒體斷章取義在相應(yīng)的媒介上播出，公司的聲譽(yù)也就一落千丈，今后在外接管樓盤，參與評(píng)比等方面都會(huì)對(duì)物業(yè)公司形成嚴(yán)重的不利。物業(yè)公司在這方面確實(shí)應(yīng)當(dāng)提高一點(diǎn)認(rèn)識(shí)和加強(qiáng)一點(diǎn)培訓(xùn)，最好也能建立類似于發(fā)言人制度，如碰到重大