商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商CREO總裁辦課程速記稿-永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心

1、.：.；永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心調(diào)查時(shí)間：2021年1月31日上午調(diào)查地點(diǎn)：昌平北清路永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心朱總： 我給大家簡(jiǎn)單引見一下今天的流程，在過(guò)去的四年里擔(dān)任整個(gè)工程的任務(wù)，從今年調(diào)回了總部擔(dān)任整個(gè)中國(guó)區(qū)的戰(zhàn)略開展。今天也有幸請(qǐng)到了當(dāng)初和我一同同甘共苦的指點(diǎn)石景先生，請(qǐng)他講話。工程的概略會(huì)由我的同事李淇給大家引見。最后會(huì)留一段問(wèn)答時(shí)間，大家有什么問(wèn)題可以隨時(shí)提出。這是講座的安排。去商場(chǎng)觀賞我們會(huì)有另外一個(gè)團(tuán)隊(duì)，擔(dān)任整個(gè)購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)的永旺夢(mèng)樂(lè)城的擔(dān)任人跟大家見面，同時(shí)帶著大家觀賞購(gòu)物中心，差不多兩個(gè)小時(shí)的安排就是這樣一個(gè)情況。 首先請(qǐng)石景先生跟大家講幾句。石景： 大家早上好！ 永旺國(guó)際商城購(gòu)物

2、中心是在2021年10月17日開場(chǎng)營(yíng)業(yè)的，至今為止有一年零三個(gè)月的時(shí)間，如今大家留意到了能夠有一些外圍的施工還在陸續(xù)進(jìn)展當(dāng)中。自從我們開業(yè)以后，得到了顧客的廣泛認(rèn)知，客流也在逐漸的增長(zhǎng)。這個(gè)工程所在地從市內(nèi)開車到這兒40分鐘左右的時(shí)間，是真正意義上的郊外型購(gòu)物中心。作為我們的客戶群里面來(lái)講，自駕車過(guò)來(lái)的顧客占到相當(dāng)大的一部分。如今的商業(yè)面積里面停車場(chǎng)有3000個(gè)停車位，整體這個(gè)工程一共分四期開外，永旺作為這個(gè)工程的第一期，大家如今坐的位置的東側(cè)這邊還有購(gòu)物中心，也是摩爾購(gòu)物中心和奧特萊斯在建立規(guī)劃當(dāng)中。在這個(gè)工程的北側(cè)有效力性商業(yè)公寓，還有辦公，北側(cè)的公寓工程大約每平米賣到22000元，一共有

3、740戶，如今根本上曾經(jīng)售清了。作為北京來(lái)講，這種郊外型的大型購(gòu)物中心，包括住宅、公寓整體的復(fù)合性設(shè)備這是第一個(gè)工程，作為北京市來(lái)講，永旺國(guó)際商城工程是這樣的位置。永旺商城購(gòu)物中心是北京市政府規(guī)劃的建立四個(gè)大型的購(gòu)物中心之一，這是第一個(gè)。永旺購(gòu)物中心整體的建筑面積到達(dá)15萬(wàn)平米，商業(yè)面積有9萬(wàn)平米。在永旺購(gòu)物中心在南側(cè)是綜合百貨超市，在北側(cè)有次主力店，中間用一條摩爾街銜接而成。到時(shí)候課講完了以后，大家可以到現(xiàn)場(chǎng)去看一下，這就是永旺開發(fā)的兩核一街購(gòu)物式的工程。大家在看購(gòu)物中心過(guò)程當(dāng)中，有任何的問(wèn)題或者有好的建議也可以經(jīng)過(guò)我向公司反映。 謝謝！主持人： 石景先生比較忙碌，就不再給我們上課了，讓我們

4、再一次謝謝石景先生。 接下來(lái)由我的同事李淇為大家做這個(gè)工程，包括對(duì)整個(gè)永旺的引見。李淇： 首先非常贊賞，非常歡迎各位今天一大早跑到這么遙遠(yuǎn)的永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心。我跟大家做一個(gè)交流。大家根本了解永旺情況的請(qǐng)舉手，了解永旺的人還不是很多，這樣預(yù)備了一個(gè)小片，讓大家對(duì)整個(gè)永旺有一個(gè)大約的印象。播放短片 經(jīng)過(guò)剛剛的小片我想大家對(duì)永旺有了一定的了解，我主要是經(jīng)過(guò)今天跟大家交流的過(guò)程中，經(jīng)過(guò)以下六方面跟大家做一個(gè)溝通。 1、永旺概略 2、永旺購(gòu)物中心在日本 3、永旺在中國(guó)事業(yè) 4、永旺購(gòu)物中心選址定位、規(guī)劃設(shè)計(jì) 5、永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心詳解 6、永旺開展的社會(huì)公益及環(huán)保活動(dòng) 剛剛短片有一個(gè)引見，永旺是零

5、售業(yè)出身，所以永旺根本上一切開展的任務(wù)都是以零售業(yè)為中心，之后更多的一些是效力于零售業(yè)的效力性的行業(yè)。像金融效力、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。永旺成立于1926年，其實(shí)更早可以追溯到260多年前的岡田屋，假設(shè)大家看到中央財(cái)經(jīng)頻道有一個(gè)商道節(jié)目，里面有一個(gè)道上的車輪，剛剛小片里面出現(xiàn)的岡田卓野先生創(chuàng)業(yè)的歷史，可以追溯到更悠久。如今永旺集團(tuán)有180多家公司，主要是百貨超市JUSCO、食品超市MAXVALU五、大賣場(chǎng)、WELCIA醫(yī)藥超市、MINISTOP便利店等品牌專賣店。永旺是日本比較有代表性的銷售集團(tuán)。在世界范圍內(nèi)，永旺大的商品店加在一同有2萬(wàn)家的規(guī)模。 永旺分為11個(gè)事業(yè)領(lǐng)域，今天著重看一下中國(guó)事業(yè)，包括

6、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這部分在國(guó)內(nèi)的開展情況。永旺集團(tuán)銜接營(yíng)業(yè)收益包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從20002007年繼續(xù)7年到達(dá)歷史最高程度，2021年到達(dá)營(yíng)業(yè)收益5.23萬(wàn)億日元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是1244億日元。這里面大家比較關(guān)注的世界500強(qiáng)排名，這是2021年的排名，永旺在一切的企業(yè)當(dāng)中排在第140位，在零售企業(yè)當(dāng)中是排在第13位，永旺有一個(gè)目的就是在未來(lái)的510年當(dāng)中做到世界零售業(yè)的10強(qiáng)企業(yè)。 接下來(lái)大家更關(guān)注永旺購(gòu)物中心，永旺購(gòu)物中心在日本的市場(chǎng)份額，總的運(yùn)營(yíng)面積到達(dá)1400萬(wàn)平米，日本總體的規(guī)模是4900萬(wàn)平米，永旺占到28.5%。像永旺這種Mall型的在全日本有103家左右，如今其中70.1%是永旺在開發(fā)進(jìn)展運(yùn)

7、營(yíng)管理。 剛剛朱先生提到了，在座的各位里面看過(guò)谷城購(gòu)物中心，大家看到的這個(gè)圖是兩個(gè)購(gòu)物中心銜接在一同的，占地面積是26萬(wàn)平米，整體的建筑面積到達(dá)36.5萬(wàn)平米，商業(yè)面積是22萬(wàn)平米，分成兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是Mori，一個(gè)是Kaze，總體的停車位到達(dá)8200輛，包括565家大大小小的店鋪，購(gòu)物中心整體員工到達(dá)9000名，在日本是最大規(guī)模的購(gòu)物中心。 接下來(lái)看一下永旺在中國(guó)的開展情況，最早永旺1987年11月在香港開設(shè)了永旺第1號(hào)店，如今一共有11家店鋪，接下來(lái)1996年、1998年、2002年分別在廣東、青島、華南，這邊是以深圳為中心開設(shè)的店鋪，在北京是在08年10月17日開業(yè)，截止到2021年1月

8、末在中國(guó)一共是32家店鋪，店鋪規(guī)模不是很大，但是我們力爭(zhēng)打造受地域歡迎的得到支持的店鋪，這是永旺的目的。 這是永旺在全國(guó)的分布PPT，這是青島永旺店P(guān)PT。這個(gè)是北京昌平區(qū)永旺購(gòu)物中心，占地面積9萬(wàn)平米、建筑面積15萬(wàn)平米、停車臺(tái)數(shù)約3000臺(tái)。 接下來(lái)講一下永旺購(gòu)物中心選址，今天主要講一下購(gòu)物中心選址的概念。 1、購(gòu)物中心選址作為開發(fā)商有共通的一個(gè)地方，作為優(yōu)秀的選址為購(gòu)物中心開發(fā)勝利的首要條件。很多地方都可以看到稀少的物價(jià)，北京的地王不斷地在被更新，這是一個(gè)非常稀缺的資源。為招商規(guī)劃提供參考及指引。 3、構(gòu)筑良好的商業(yè)開發(fā)的根底，就像我們購(gòu)物中心也是一樣的，比如說(shuō)永旺作為一期開發(fā)，之后業(yè)主

9、在我們東側(cè)作為二期開發(fā)，包括招商，或者品牌的引進(jìn)都會(huì)有很好的促進(jìn)。 4、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程進(jìn)展有機(jī)的組合。 5、構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模效應(yīng)。剛剛我提到今天主要講永旺購(gòu)物中心的概念性的東西，這里面提到RSC的概念，在國(guó)內(nèi)叫區(qū)域型購(gòu)物中心，或者叫超區(qū)域型購(gòu)物中心，除此之外還有GMS我們解釋為綜合百貨超市的業(yè)態(tài)，SM是食品百貨超市，不同的業(yè)態(tài)對(duì)地點(diǎn)的選址，土地的面積、店鋪規(guī)模包括停車位都有不同的需求。大家清楚如今北京市對(duì)商業(yè)設(shè)備規(guī)模的限定，包括五環(huán)、三環(huán)、二環(huán)之內(nèi)都要控制在什么樣的范圍，都有一些客觀的約束。我們?cè)诒本┒ㄎ坏脑捑褪俏瀛h(huán)以外，行道是單車道3車線，土地面積購(gòu)物中心到達(dá)占地10萬(wàn)平米，層數(shù)作

10、為永旺來(lái)講，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)不會(huì)超越3層，無(wú)論是在國(guó)內(nèi)還是在海外永旺的購(gòu)物中心能夠有3層的停車場(chǎng)，能夠有3層的購(gòu)物中心，有屋頂?shù)耐＼噲?chǎng)，但是他的建筑不會(huì)超越3層以上。直營(yíng)面積大約是在2.5萬(wàn)平米，專業(yè)的停車場(chǎng)是30004000臺(tái)左右。這是永旺對(duì)購(gòu)物中心的要求。 工程選址是非常關(guān)鍵的一步，前期預(yù)備核工程謀劃當(dāng)中，作為永旺協(xié)作方式來(lái)講分為三種。一是像青島的東部店有一個(gè)概念，公司本人持有土地還有建筑物，本人打造購(gòu)物中心，這是一種協(xié)作方式。二是像永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心這種概念，是定制物業(yè)的概念，業(yè)主按照永旺提供的建筑要求，為永旺量身定制的購(gòu)物中心，然后永旺租賃過(guò)來(lái)運(yùn)營(yíng)。三是北京的2號(hào)店在朝北大悅城的協(xié)作工

11、程，是中糧集團(tuán)開發(fā)的購(gòu)物中心，最后永旺以主力店的方式進(jìn)入。這是我們的協(xié)作方式。 工程的謀劃方面更專業(yè)，比如說(shuō)咨詢公司、業(yè)主方提供的數(shù)據(jù)，包括我們本人入戶調(diào)查的方式來(lái)對(duì)周圍的市場(chǎng)，周圍的客戶群有一個(gè)非常詳細(xì)的測(cè)定，之后商業(yè)的定位，功能的分析，怎樣樣的商業(yè)組合方面都是非常重要的環(huán)節(jié)。這里面還有專業(yè)設(shè)計(jì)，剛剛短篇中引見的在日本的購(gòu)物中心，或者順德購(gòu)物中心，還有青島的方式有點(diǎn)兒變化，永旺購(gòu)物中心的方式根本上就是兩核一街，主力店、次主力店中間用摩爾做一個(gè)銜接。這是永旺在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中探求出的比較有效的摩爾的構(gòu)造的設(shè)計(jì)，包括它的組合。這里面視覺(jué)引導(dǎo)的概念是指這個(gè)購(gòu)物中心不一條直線，略微有一點(diǎn)兒曲折，或者略微有

12、一點(diǎn)兒動(dòng)線，大家在購(gòu)物中心里面沒(méi)有視覺(jué)疲勞，或者不知道本人該往那邊走，我們購(gòu)物中心有專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，包括施工管理，包括后期的商業(yè)管理都是有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)操作。 大家也留意到本人的桌子前面有兩份簡(jiǎn)介，一份是公司整體的簡(jiǎn)介，還有永旺夢(mèng)樂(lè)城的簡(jiǎn)介，待會(huì)兒會(huì)給大家引見商業(yè)的管理、租戶的管理，包括物業(yè)管理專業(yè)公司。永旺在日本包括海外也同時(shí)和永旺一同來(lái)運(yùn)作這個(gè)購(gòu)物中心。 在永旺購(gòu)物中心設(shè)計(jì)規(guī)劃流程當(dāng)中，大家都是行業(yè)中人，能夠?qū)@些內(nèi)容比較清楚，針對(duì)本人的工程會(huì)有什么樣的重點(diǎn)，包括工程的定位、功能、規(guī)模?？梢钥吹酱蛟焐探缟藤Q(mào)城市，北京市政府有300多萬(wàn)商業(yè)面積的繼續(xù)，面積非常好，但是功能規(guī)模上來(lái)講，能夠是先打造

13、一個(gè)購(gòu)物中心之后再招商，我把購(gòu)物中心建出來(lái)不怕招商這種概念，有時(shí)候空置率會(huì)比較高一點(diǎn)，這是如今會(huì)出現(xiàn)的情況，特別是如今商業(yè)設(shè)備跟商業(yè)設(shè)備之間的競(jìng)爭(zhēng)，大家不光有品牌規(guī)模，更多的經(jīng)過(guò)購(gòu)物環(huán)境或者差別的運(yùn)營(yíng)，更好的讓本人的購(gòu)物中心有一個(gè)很好的后期的運(yùn)作。在定位方面要做一些更細(xì)致的任務(wù)，前期的任務(wù)做的假設(shè)比較深化，后期運(yùn)營(yíng)方面會(huì)更好一點(diǎn)。 永旺購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)包括環(huán)境的規(guī)劃當(dāng)中，一直將顧客第一的根本理念放在第一位，比如像顧客提供便利、輕松自在、溫馨、商品的豐富選擇，這方面都是追求高興溫馨的SC的概念。從硬件上來(lái)講購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)寬闊亮堂，運(yùn)用自然光線，雖然是在室內(nèi)，但是經(jīng)過(guò)非常高的天窗，或者經(jīng)過(guò)視覺(jué)效果，

14、包括我們這里的樹都是真樹不是假樹，給大家提供非常溫馨的購(gòu)物環(huán)境。 同時(shí)，永旺在硬件方面的特點(diǎn)包括無(wú)妨礙設(shè)計(jì)，大家今天從員工通道過(guò)來(lái)的，還沒(méi)有領(lǐng)會(huì)到員工通道的特點(diǎn)，比如說(shuō)簡(jiǎn)約易懂的標(biāo)識(shí)，出入口都有輪椅，顧客可以無(wú)妨礙進(jìn)入購(gòu)物中心，包括我們的電梯都非常方便殘障人士推著輪椅進(jìn)出，我們的購(gòu)物中心也有環(huán)保，比如像太陽(yáng)能發(fā)電，像LED，還有地?zé)岬睦?，包括雨水的回收再利用，這都跟我們的奧運(yùn)工程有共通點(diǎn)。SC根本分類分布圖，這是我剛剛提到的兩核一街的概念。 接下來(lái)著重談一下永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心，大家今天從西二環(huán)那邊過(guò)來(lái)，大家對(duì)北京應(yīng)該有一個(gè)比較明晰的了解，從這邊沿著八達(dá)嶺高速過(guò)來(lái)大約有四、五非常鐘的時(shí)間，這

15、個(gè)位置是在五環(huán)和六環(huán)之間的位置，絕對(duì)是郊外型購(gòu)物中心。為什么當(dāng)初永旺會(huì)選址在這個(gè)位置呢？這個(gè)購(gòu)物中心是北京市規(guī)劃的四個(gè)大型購(gòu)物中心之一，而且是第一個(gè)詳細(xì)實(shí)現(xiàn)的購(gòu)物中心，這個(gè)位置是在八達(dá)嶺高速北安河出口的位置，還有一個(gè)北清路，北清路延伸到航天橋那邊。包括京承高速、小湯山那邊的客源也會(huì)帶動(dòng)過(guò)來(lái)。永旺在選址的時(shí)候思索到了交通的方便程度，這個(gè)購(gòu)物中心可以吸引更多的寬廣區(qū)域的客流，會(huì)有一個(gè)非常好的帶動(dòng)作用。 在購(gòu)物中心的南側(cè)如今正在施工，這條道路是昌平線，從西二旗過(guò)來(lái)延伸，不斷到昌平，最終到十三陵景區(qū)，是一個(gè)輕軌建立，今年年底主體可以完工，可以通車。這部分能帶動(dòng)昌平顧客的人流，包括回龍觀這邊有一個(gè)輕軌，

16、八號(hào)線的延伸線，會(huì)不斷到昌平的規(guī)劃。龍澤站會(huì)有15分鐘一輛班車，以后道路完成后就不需求這么多班車，會(huì)吸引更多的顧客來(lái)購(gòu)物中心。 這是當(dāng)初開發(fā)這個(gè)工程的時(shí)候我們同事做的商圈的調(diào)查，那個(gè)時(shí)候這邊的路沒(méi)有完全開通，這時(shí)候我們會(huì)思索到開車五分鐘的商圈，開車非常鐘的商圈，開車十五分鐘的商圈大約是什么規(guī)模，這些是我們公司同事進(jìn)展實(shí)測(cè)的，包括居住人口是多少戶家庭，所以對(duì)整個(gè)商城的規(guī)劃、定位，人口收入購(gòu)買力方面對(duì)整體規(guī)劃都是最根底的信息。由于大家留意到，附近有一個(gè)史各莊村，幾千人規(guī)模的村莊，最后外來(lái)人口到達(dá)幾萬(wàn)人的規(guī)模，他們的購(gòu)買力對(duì)商城的定位來(lái)講不是很好的客戶群，但是回龍觀、航天城、上地這邊的顧客大家經(jīng)過(guò)八

17、達(dá)嶺高速，或者經(jīng)過(guò)五環(huán)、四環(huán)過(guò)來(lái)的非常的多。 這個(gè)以前叫中關(guān)村商城購(gòu)物中心，如今叫珠江摩爾，他根據(jù)永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)，之后配Mall型的購(gòu)物中心，包括有一個(gè)奧特萊斯，如今這邊據(jù)業(yè)主引見招商非常勝利，當(dāng)然住宅每平米賣到22000元的價(jià)位，這也是購(gòu)物中心的奉獻(xiàn)，由于整體概念叫珠江摩爾這么一個(gè)概念，摩爾是一個(gè)非常大的量。作為住宅和綜合性開發(fā)來(lái)講，對(duì)大家有一定的自創(chuàng)的意義。由于整體的購(gòu)物中心整體加在一同有43萬(wàn)平米的開發(fā)體量，作為像永旺這樣單面子積到達(dá)15萬(wàn)平米的租戶，一旦入住的話，整體作為商業(yè)設(shè)備來(lái)講，包括對(duì)住宅的價(jià)值提高是顯而易見的。 永旺購(gòu)物中心從最初到如今曾經(jīng)變過(guò)幾次了，住宅、公寓這部

18、分的售價(jià)也有多次的提升。永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心占地面積大約是9萬(wàn)平米，建筑面積15萬(wàn)平米，地下一層還有地下三層，包括屋頂如今作為我們的停車場(chǎng)來(lái)運(yùn)用，當(dāng)然由于地上三層只需影城，但是二、三層層高都是6米，影院是11米，如今是停車場(chǎng)，但是在不久的未來(lái)都會(huì)變成商業(yè)設(shè)備。包括主力店的12米的柱距，其他部分9米的柱距都會(huì)保證購(gòu)物中心的通透感。 再講一下購(gòu)物中心夠能的分布。大家手上有購(gòu)物小冊(cè)子，這里面提到了在南側(cè)是直營(yíng)的主力店，在北側(cè)包括次主力店如今是家居、運(yùn)動(dòng)等大型專賣店、大型餐飲；三層是影院，Mall這邊是專賣店、餐飲。 特征1：從規(guī)劃、裝修到營(yíng)運(yùn)，全程由永旺團(tuán)隊(duì)自我主理 特征2：近30%的新品牌，來(lái)集團(tuán)

19、企業(yè)和集團(tuán)協(xié)作公司 特征3：整體推行，集中管理，集中收銀 區(qū)域的劃分一會(huì)兒帶大家到現(xiàn)場(chǎng)看會(huì)更詳細(xì)一些。 接下來(lái)引見一下北京第二家店，預(yù)備開業(yè)的朝北大悅城店，這也是我們協(xié)作開發(fā)方式中的一個(gè)類型。這個(gè)開發(fā)本身來(lái)講是中央集團(tuán)公司做的開發(fā)，整體的建筑面積在43萬(wàn)平米，商業(yè)面積有33萬(wàn)，這里面我們?cè)诒眰?cè)建筑面積大約有3.5萬(wàn)平米，商業(yè)面積有2萬(wàn)，從地下1到地上4層是永旺作為主力店入住，這是我們和大悅城的協(xié)作方式。 昨天我去了天津泰達(dá)的購(gòu)物中心，根本上外觀的主題構(gòu)造曾經(jīng)成型了，在泰達(dá)足球場(chǎng)旁邊，旁邊是會(huì)展中心，占地面積用11萬(wàn)平米，商業(yè)面積7.5萬(wàn)平米占地面積9.8萬(wàn)平米。 以上就是簡(jiǎn)單的跟大家溝通了一下

20、永旺在購(gòu)物中心的選址，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方面購(gòu)物中心根底的內(nèi)容。 永旺公司是繼續(xù)開展，遭到社會(huì)公認(rèn)的集團(tuán)公司。永旺在四川大地震的時(shí)候有募捐活動(dòng)，2021年5月12日四川汶川地震發(fā)生。第二天，永旺1%俱樂(lè)部向中國(guó)駐日大使館緊急捐助了10000萬(wàn)日元。永旺1%俱樂(lè)部向四川紅十字會(huì)捐贈(zèng)了600頂帳篷，石景先生親身到村子里面協(xié)助 村民一同搭建帳篷，從成都開車有五個(gè)小時(shí)的路程。 今年我們?cè)?月24日要在八達(dá)嶺長(zhǎng)城那邊進(jìn)展一個(gè)植樹活動(dòng)，到4月24日我們會(huì)完成100萬(wàn)棵植樹的目的，這是永旺環(huán)境財(cái)團(tuán)與北京市人民政府協(xié)作的工程，這也是永旺的開創(chuàng)人岡田卓野先生獲得北京市榮譽(yù)市民的一個(gè)奉獻(xiàn)。除了這種標(biāo)志性的活動(dòng)以外，這是

21、我們?cè)谫?gòu)物中心進(jìn)展的植樹活動(dòng)，當(dāng)時(shí)也有北京市昌平區(qū)政府指點(diǎn)參與，當(dāng)時(shí)種了5000棵樹，我們跟社區(qū)的互動(dòng)環(huán)節(jié)中也有品牌的知名度，讓周邊的居民一同參與這樣一個(gè)活動(dòng)，跟購(gòu)物中心有一個(gè)互動(dòng)。包括我們每個(gè)月11號(hào)定為永旺日，在周邊進(jìn)展清掃、清潔活動(dòng)，這也是對(duì)周圍社區(qū)的奉獻(xiàn)。 今天時(shí)間非常短，也非常倉(cāng)促，跟大家簡(jiǎn)單做了一下溝通。假設(shè)在講述的內(nèi)容有不清楚的地方，或者有問(wèn)題可以提出來(lái)。朱總： 謝謝李淇！ 大家有什么問(wèn)題可以溝通一下？提問(wèn)： 人流動(dòng)線我們這邊是怎樣做的？朱總： 是指內(nèi)部動(dòng)線還是外部動(dòng)線？提問(wèn)： 內(nèi)部。朱總： 我們?yōu)槭裁唇袃珊艘唤?？為什么只建三樓？我要闡明一下，停車場(chǎng)放在這個(gè)地方，緣由是讓顧客第一

22、時(shí)間最方便進(jìn)入我們的內(nèi)部，這是外部的動(dòng)線概念，為什么只建三層？由于三樓有停車場(chǎng)，可以由一個(gè)噴淋效果，三樓租金可以思索到達(dá)一樓的70、80%，二樓會(huì)少一點(diǎn)兒，但是三樓不會(huì)比二樓低。 內(nèi)部動(dòng)線是三個(gè)大的聚點(diǎn)，超市的地方人流聚集最多，所以我們做的時(shí)候會(huì)把顧客從超市出來(lái)引到北部，在北部有一個(gè)大的聚集點(diǎn)，這兒可以定期搞活動(dòng)。為什么這兒配次主力店？這個(gè)長(zhǎng)度是350米，要把一個(gè)人從超市拉到這兒是很難的一項(xiàng)任務(wù)，所以要在這兒配一個(gè)次主力店，能吸引大家到這兒來(lái)及為什么是一個(gè)弧度，由于第一沒(méi)有視覺(jué)妨礙，第二不會(huì)有很長(zhǎng)的覺(jué)得。這是內(nèi)部動(dòng)線的設(shè)計(jì)。我們這兒的梯子比較少，不像普通的購(gòu)物中心，為什么梯子會(huì)比較少？會(huì)思索到

23、視覺(jué)上的通透性，由于梯子多了以后會(huì)阻撓他的視覺(jué)效果，他不能夠看到前面有什么商場(chǎng)，有什么店，不能把他吸引到那個(gè)地方，做大賣場(chǎng)有一個(gè)磁石效果，我能看到的有一個(gè)磁石效果，可以把他吸引到那個(gè)地方去。相對(duì)餐飲比較集中，也是為了讓大家有一個(gè)一致感，餐飲是放在一個(gè)區(qū)域，當(dāng)然某些地方會(huì)配一些小的咖啡店，便于他們休憩，但是整體餐飲會(huì)放在一個(gè)集中區(qū)，讓大家在一個(gè)非常短的時(shí)間可以有選擇。提問(wèn)： 在中國(guó)的員工數(shù)量相當(dāng)于日本的1.5倍，我不知道這是什么緣由？朱總： 這是任務(wù)效率的概念。我們?cè)谌毡咀龅馁?gòu)物中心之外，還有專門做JUSCO綜合百貨超市，這部分員工數(shù)量比較多，由于是自營(yíng)的零售行業(yè)。整個(gè)購(gòu)物中心的員工是屬于專賣店

24、，招商來(lái)的員工，這部分的員工無(wú)論從任務(wù)效率也好，任務(wù)知識(shí)面也好，這部分員工在中國(guó)一個(gè)店會(huì)到達(dá)400500員工，在日本的話能夠只需200員工，更多的是運(yùn)用40、50歲的家庭主婦，她們的才干相對(duì)要比中國(guó)的員工才干要高。從正式的員工數(shù)量比中國(guó)的少，其實(shí)總體數(shù)量應(yīng)該是差不多，但是效率一定比中國(guó)要高。提問(wèn)： 他們有沒(méi)有未來(lái)在中國(guó)開展的一些方案？朱總： 我們大部分好的資源在香港，我們依托香港在廣省開展，山東是另外一個(gè)契機(jī)，最近由于奧運(yùn)這個(gè)概念地我們開發(fā)了北京、天津、環(huán)渤海，我們目前還屬于謀劃的階段，單位希望未來(lái)可以有時(shí)機(jī)在目前開展的這些地域相鄰的省份，包括大家比較關(guān)懷的長(zhǎng)江三角洲地域，還沒(méi)有業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，希

25、望未來(lái)有時(shí)機(jī)可以在這些地方開展。提問(wèn)： 他們?cè)谏虾Ｓ袥](méi)有開展？朱總： 我們1996在星河站前面開了一個(gè)JUSCO，2000年關(guān)了。有時(shí)機(jī)的我們希望在上海開展。提問(wèn)： 關(guān)掉的緣由是什么？朱總： 由于19962000年是在閘北區(qū)星河站，當(dāng)時(shí)政府規(guī)劃沒(méi)有按照他們的承諾予以落實(shí)，使得我們的銷售遭到一定的打擊。在這樣的情況下，與其讓這個(gè)蘋果不斷爛下去，還不如先收了，另外尋覓時(shí)機(jī)。當(dāng)時(shí)在上海的運(yùn)營(yíng)情況，各個(gè)方面的協(xié)作還是比較好的，所以上海還是希望我們可以再回去。提問(wèn)： 他們?nèi)缃襁€沒(méi)有推公寓嗎？朱總： 剛剛講的43萬(wàn)的那個(gè)概念里面，永旺是一個(gè)零售企業(yè)。提問(wèn)： 他們還沒(méi)有推出公寓嗎？朱總： 我們不做公寓，我們

26、只做零售，我不做零售以外的任何的房地產(chǎn)，但是我可以跟任何房地產(chǎn)商協(xié)作，他做他的房地產(chǎn)，我只做零售。提問(wèn)： 這個(gè)賣場(chǎng)里面不做銷售？朱總： 絕對(duì)不做銷售。業(yè)主把這個(gè)樓租給我，我沒(méi)有前來(lái)也不允許他分租給他人，賣給他人，但是這個(gè)股東不干了，把這棟樓整體賣給第三方，就像我們?cè)瓉?lái)的開發(fā)商是中關(guān)村，后來(lái)他們不做了把這個(gè)東西整個(gè)轉(zhuǎn)賣給珠江，這沒(méi)問(wèn)題，我們一定要是一個(gè)業(yè)主，這是最根本的。提問(wèn)： 這個(gè)圖中間的部分是什么？ 朱總： 這塊地是屬于村里面的，這是由業(yè)主為村里面承建的2萬(wàn)平米的商業(yè)，如今還沒(méi)有定論，是村里面本人來(lái)做還是開發(fā)商本人做沒(méi)有定論，但是一定會(huì)構(gòu)成差別化，這是一個(gè)奧特萊斯，目前規(guī)劃是以文娛為主，比如

27、說(shuō)水上世界，室內(nèi)溜冰場(chǎng)，類似這方面。這邊還有10萬(wàn)多平米，是由于有一條河，希望把這條小溪很好的利用以后做一些松散的酒吧。提問(wèn)： 他們當(dāng)時(shí)是租的地還是租的物業(yè)？假設(shè)他們?cè)俚介L(zhǎng)三角開展的話，承租的年限和程度是什么？朱總： 地和物業(yè)是不分的，我要租的是整體一塊租，像這個(gè)工程，9.8萬(wàn)平米含樓上地下都租給我了。有很多方式，他只把地租給我，我只租地我投資建筑也有。也有是我提出要求他去深化，按照我的要求把樓建完，精裝修我本人做，整體租賃。提問(wèn)： 他們對(duì)租期有要求嗎？朱總： 不低于15年。提問(wèn)： 最高到20年？朱總： 之后可以再續(xù)。 這個(gè)租金非常低，可以說(shuō)這個(gè)業(yè)主跟我們的配合相當(dāng)不錯(cuò)，由于沒(méi)有想到從這里面賺

28、錢，所以我們當(dāng)時(shí)騰的時(shí)候大家很開誠(chéng)布公，他把本錢通知我，他所需求的投資報(bào)答期也通知我，我把我的報(bào)答也通知他，大家找到一個(gè)契合點(diǎn)，他靠這個(gè)東西帶動(dòng)后面的住宅。提問(wèn)： 大約多少年回收呀？朱總： 大約10年左右。提問(wèn)： 那時(shí)候 拿地的本錢非常低？ 朱總： 這個(gè)地的本錢非常低。提問(wèn)： 10年是非常好的投資收益了？朱總： 這個(gè)整個(gè)建筑從我們內(nèi)部本身概念來(lái)說(shuō)，到達(dá)一個(gè)合格點(diǎn)我只打60分，建筑的方方面面做的不是特別的理想，這是一個(gè)非常大的問(wèn)題，也是我們今后要汲取教訓(xùn)的部分。但是整個(gè)開發(fā)商不是靠這兒賺錢，確實(shí)是這樣。提問(wèn)： 設(shè)計(jì)的時(shí)候他們參與了嗎？朱總： 我們?nèi)繀⑴c。包括這個(gè)門是朝西開還是朝東開，為了這個(gè)我

29、們用了三個(gè)月。我們從最初的樓怎樣擺，里面怎樣建，包括環(huán)境、樓高、樓層、機(jī)電設(shè)備要求全部是我們提出規(guī)劃，他再找中國(guó)的設(shè)計(jì)師，由于是要有中國(guó)的設(shè)計(jì)院蓋章，外國(guó)的設(shè)計(jì)師做不了。提問(wèn)： 奧特萊斯賣不賣？朱總： 他有興趣我們我可以幫他接洽，問(wèn)問(wèn)他。提問(wèn)： 中間這個(gè)Mall銜接的為什么一致收銀？朱總： 這個(gè)一致收銀符合中國(guó)特征。提問(wèn)： 他是租給個(gè)人還是？朱總： 租給個(gè)人也好，租給公司也好，我們說(shuō)一切的租戶，有些租戶確實(shí)會(huì)漏報(bào)、少報(bào)銷售額，為了這一點(diǎn)我們必需進(jìn)展一致收銀，但是我給各個(gè)租戶很好的承諾，我集中收銀，集中托管他的銷售額，但是按照商定的時(shí)間一定把錢還給他，一分不少。我是月末結(jié)帳，第二個(gè)月的15號(hào)之前

30、一分不少錢全部到他們的帳上。提問(wèn)： 一致收銀是用系統(tǒng)還是派收銀員下去？朱總： 我派收銀員下去，系統(tǒng)是我的。提問(wèn)： 店鋪是跑到收銀點(diǎn)去繳費(fèi)。朱總： 對(duì)，必需這樣。提問(wèn)： 但是有一個(gè)跑單的問(wèn)題。朱紅總統(tǒng)： 跑單不能夠百分之百杜絕，但是我們有規(guī)那么，我們員工會(huì)不定期審查，他跑一筆、兩筆可以，但是我會(huì)看他的客流，特別是餐飲，他每天有那么多客流，我一數(shù)就知道單價(jià)是多少，有多少銷售額，一個(gè)月上來(lái)銷售差我們一看就知道，那他就別干了。提問(wèn)： 集中收銀是扣點(diǎn)還是租金？朱總： 結(jié)合。提問(wèn)： 收銀員的工資是由我們來(lái)付？朱總： 對(duì)。提問(wèn)： 這是一筆很大的費(fèi)用？朱總： 還好，我除了收租還要收管理費(fèi)，這是招租的時(shí)候我會(huì)通知他要收多少錢，他是情愿的。提問(wèn)： 物業(yè)管理費(fèi)是多少？朱總： 不方便泄漏。提問(wèn)： JUSCO這個(gè)主力店是收租金的方式還是