房地產(chǎn)開發(fā)的前期程序課件

房地產(chǎn)開發(fā)的前期程序課件BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA目錄CONTENTS開發(fā)前期準(zhǔn)備獲取土地使用權(quán)項(xiàng)目立項(xiàng)與審批融資與資金管理合同簽訂與風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目建設(shè)與驗(yàn)收銷售與物業(yè)管理BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA01開發(fā)前期準(zhǔn)備了解目標(biāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)、需求、競(jìng)爭(zhēng)情況等，為后續(xù)決策提供參考。確定目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)需求分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手通過問卷、訪談等方式，了解目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求和期望。了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格等，以便制定更具競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)計(jì)劃。030201市場(chǎng)調(diào)研0102確定開發(fā)方向考慮市場(chǎng)需求、土地性質(zhì)和政策環(huán)境等因素，制定初步的開發(fā)方案和產(chǎn)品規(guī)劃。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，確定開發(fā)方向和產(chǎn)品定位，如高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。根據(jù)確定的開發(fā)方向和產(chǎn)品規(guī)劃，制定詳細(xì)的開發(fā)計(jì)劃和時(shí)間表。制定財(cái)務(wù)預(yù)算和資金計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。確定項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員和各自的職責(zé)，制定相應(yīng)的工作計(jì)劃和時(shí)間表。制定開發(fā)計(jì)劃BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA02獲取土地使用權(quán)招拍掛是一種公開競(jìng)價(jià)的方式，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定土地使用權(quán)的價(jià)格。政府將土地使用權(quán)掛牌公示，開發(fā)商根據(jù)公示的信息參與競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。公開競(jìng)價(jià)招拍掛的優(yōu)點(diǎn)是公平公正，政府按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行操作，開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，有利于提高土地使用權(quán)的價(jià)值。公平公正招拍掛可以有效地防止權(quán)力尋租，避免暗箱操作和權(quán)錢交易。政府通過公開競(jìng)價(jià)的方式將土地使用權(quán)出讓，使得開發(fā)商難以通過行賄等手段獲取特殊待遇。防止權(quán)力尋租招拍掛直接購(gòu)買01協(xié)議轉(zhuǎn)讓是指開發(fā)商直接與土地所有者或使用者協(xié)商購(gòu)買土地使用權(quán)。這種方式通常適用于已建成的項(xiàng)目，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格通常由雙方協(xié)商決定。靈活性02協(xié)議轉(zhuǎn)讓具有較大的靈活性，雙方可以根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓條件等。如果項(xiàng)目已經(jīng)建成，開發(fā)商可以直接獲得收益，縮短開發(fā)周期。風(fēng)險(xiǎn)較大03協(xié)議轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，因?yàn)檫@種方式通常缺乏公開競(jìng)價(jià)的過程，難以判斷土地使用權(quán)的真實(shí)價(jià)值。此外，協(xié)議轉(zhuǎn)讓也容易受到人為因素的影響，存在不確定性。協(xié)議轉(zhuǎn)讓租用土地土地租賃是指開發(fā)商租用土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這種方式通常適用于短期開發(fā)項(xiàng)目或者小型開發(fā)項(xiàng)目。降低成本對(duì)于小型或短期項(xiàng)目，采用租賃的方式可以降低開發(fā)成本。開發(fā)商無需支付高額的土地出讓金或購(gòu)置費(fèi)，只需支付租金即可使用土地。不穩(wěn)定性土地租賃存在一定的不穩(wěn)定性，因?yàn)殚_發(fā)商只擁有土地使用權(quán)而非所有權(quán)。如果租賃期限屆滿或遇到不可抗力等因素導(dǎo)致合同終止，開發(fā)商將面臨失去土地的風(fēng)險(xiǎn)。土地租賃BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA03項(xiàng)目立項(xiàng)與審批對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，分析需求，篩選合適的開發(fā)項(xiàng)目。確定開發(fā)項(xiàng)目對(duì)選定的項(xiàng)目進(jìn)行初步的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析，確定項(xiàng)目的可行性。初步可行性研究根據(jù)初步可行性研究結(jié)果，編制項(xiàng)目建議書，提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算等。編制項(xiàng)目建議書項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)方案審批根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書，編制建設(shè)方案，包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方案，報(bào)送相關(guān)部門審批。立項(xiàng)審批向相關(guān)部門提交項(xiàng)目建議書和其他必要的材料，申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)。初步設(shè)計(jì)審批根據(jù)批準(zhǔn)的建設(shè)方案，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，提交初步設(shè)計(jì)說明書和圖紙等材料，報(bào)送相關(guān)部門審批。項(xiàng)目審批流程根據(jù)城市規(guī)劃要求，確定項(xiàng)目的用地性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、建筑密度、容積率、綠地率等規(guī)劃條件。規(guī)劃條件根據(jù)規(guī)劃條件，編制規(guī)劃方案，包括總平面圖、建筑單體設(shè)計(jì)方案、交通組織方案等。規(guī)劃方案編制向相關(guān)部門提交規(guī)劃方案，進(jìn)行審批，確保規(guī)劃方案符合城市規(guī)劃要求和國(guó)家相關(guān)法規(guī)。規(guī)劃方案審批規(guī)劃方案審批BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA04融資與資金管理銀行貸款股權(quán)融資債券發(fā)行預(yù)售房款融資渠道01020304向商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，以滿足項(xiàng)目資金需求。通過發(fā)行股票或者以股份制形式合作，吸引投資者共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。向公眾或特定機(jī)構(gòu)發(fā)行債券，以募集資金。向購(gòu)房者預(yù)售房屋，收取購(gòu)房款項(xiàng)，作為項(xiàng)目開發(fā)資金。根據(jù)項(xiàng)目需求，制定土地購(gòu)置計(jì)劃，包括購(gòu)買土地、土地開發(fā)和土地轉(zhuǎn)讓等。土地購(gòu)置與供應(yīng)商簽訂合同，確保建筑材料的質(zhì)量和供應(yīng)穩(wěn)定。建筑材料采購(gòu)支付施工單位的工程款項(xiàng)，確保項(xiàng)目按時(shí)進(jìn)行。施工費(fèi)用支付支付項(xiàng)目開發(fā)的日常行政費(fèi)用，如人員工資、辦公費(fèi)用等。行政費(fèi)用支出資金使用計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目需求，制定詳細(xì)的預(yù)算計(jì)劃，包括土地購(gòu)置、建筑材料采購(gòu)、施工費(fèi)用、行政費(fèi)用等各項(xiàng)支出。預(yù)算編制在項(xiàng)目開發(fā)過程中，嚴(yán)格控制各項(xiàng)支出，確保實(shí)際支出不超預(yù)算。成本控制實(shí)施定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正成本超支問題。成本監(jiān)督與審計(jì)對(duì)可能出現(xiàn)的成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，如市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、施工延誤等。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略成本控制BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA05合同簽訂與風(fēng)險(xiǎn)管理簽署生效雙方簽署合同，合同正式生效。審核批準(zhǔn)對(duì)合同進(jìn)行審核、修改和完善，報(bào)請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批。協(xié)商談判就合同條款進(jìn)行協(xié)商和談判，達(dá)成一致意見。合同策劃確定合同類型、合同條款及范圍，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。資信調(diào)查對(duì)合同對(duì)方進(jìn)行背景調(diào)查，了解其信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)狀況和履約能力。合同簽訂流程識(shí)別合同履行過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，預(yù)測(cè)其可能造成的損失。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，如規(guī)避、轉(zhuǎn)移或減輕風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)對(duì)合同履行過程進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理風(fēng)險(xiǎn)問題。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控合同風(fēng)險(xiǎn)管理監(jiān)督合同履行情況，確保雙方按照合同約定履行義務(wù)。履行監(jiān)督溝通協(xié)調(diào)違約處理總結(jié)評(píng)估及時(shí)溝通協(xié)調(diào)合同履行中出現(xiàn)的問題和糾紛。對(duì)違約行為進(jìn)行處理，采取相應(yīng)措施維護(hù)自身權(quán)益。對(duì)合同履行過程進(jìn)行總結(jié)評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，優(yōu)化合同管理流程。合同履行監(jiān)督BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA06項(xiàng)目建設(shè)與驗(yàn)收選擇合適的建設(shè)用地，進(jìn)行場(chǎng)址勘察，確定用地規(guī)模、位置和界限。建設(shè)用地選址在工程竣工后，組織相關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，檢查工程是否符合設(shè)計(jì)要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?？⒐を?yàn)收根據(jù)國(guó)家或地方相關(guān)法規(guī)，進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，包括總平面布置、建筑密度、綠化率等規(guī)劃指標(biāo)。建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，確定工程的結(jié)構(gòu)形式、建筑尺寸、材料選用等。施工圖設(shè)計(jì)選擇合適的施工單位，簽訂施工合同，明確施工任務(wù)、質(zhì)量要求和工期。組織施工0201030405項(xiàng)目建設(shè)流程符合國(guó)家或地方相關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求。符合施工圖設(shè)計(jì)和合同約定的質(zhì)量要求。符合建設(shè)項(xiàng)目的安全、衛(wèi)生、環(huán)保等要求。符合工程驗(yàn)收程序的規(guī)定。01020304工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)理單位驗(yàn)收監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，檢查工程質(zhì)量是否符合要求，是否符合國(guó)家或地方的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。政府主管部門驗(yàn)收在監(jiān)理單位驗(yàn)收合格后，向當(dāng)?shù)卣鞴懿块T申請(qǐng)驗(yàn)收，由政府主管部門組織相關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收。施工單位自驗(yàn)施工完成后，由施工單位進(jìn)行自驗(yàn)，檢查工程是否符合設(shè)計(jì)要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收程序BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA07銷售與物業(yè)管理制定合理的價(jià)格，考慮成本、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和消費(fèi)者需求等因素。定價(jià)策略通過各種渠道進(jìn)行宣傳，如廣告、網(wǎng)絡(luò)、線下活動(dòng)等，提高項(xiàng)目知名度。促銷活動(dòng)選擇合適的銷售渠道，如直接銷售、代理商銷售等，以擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)。銷售渠道銷售策略與方案03服務(wù)費(fèi)用根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主享受到物有所值的服務(wù)。01服務(wù)質(zhì)量制定物業(yè)管理服務(wù)