新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制探討

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)發(fā)展道路中不可避免的話題，主要指在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，受到多種難以預(yù)料或控制因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)不穩(wěn)定，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。近年來，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，已經(jīng)將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控視為首要任務(wù)，并已經(jīng)著手開展了相應(yīng)的防控工作，但因受到諸多因素的影響，在實(shí)際工作中出現(xiàn)了一些較為顯著的問題，影響了風(fēng)險(xiǎn)防控工作的順利開展，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。為此，作為房地產(chǎn)行業(yè)中的一員，我們有責(zé)任、有義務(wù)就此進(jìn)行深入剖析，找出有效的風(fēng)險(xiǎn)控制手段，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展保駕護(hù)航。一、房地產(chǎn)企業(yè)常見財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析（一）投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資全過程包括投資意向、項(xiàng)目選定、資金投入、房地產(chǎn)出售、資金回籠、稅務(wù)清算。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般可分為四個(gè)階段：投資決策階段、項(xiàng)目獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、經(jīng)營管理階段。在當(dāng)前時(shí)代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭異常激烈，許多企業(yè)會(huì)通過投資的方式，為自身獲取更多發(fā)展空間，但如果項(xiàng)目研究不夠深入，市場考察不仔細(xì)，或者投資信息不正確等，都會(huì)影響企業(yè)投資決策的正確性，給自身發(fā)展帶來嚴(yán)重威脅。導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因有：決策信息不準(zhǔn)確、項(xiàng)目不成熟、政府政策發(fā)生變化、借貸款利率急劇上升、形成產(chǎn)品成本的重要物資價(jià)格大幅度上漲或下跌等。（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)和償債風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型，在野蠻生長的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)多采取高杠桿拿地模式，這種模式下房地產(chǎn)企業(yè)為追求規(guī)模化，往往自有資金比例較低。新時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資被劃定“三道紅線”，房地產(chǎn)融資政策性收緊，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力。具體的表現(xiàn)有：房企債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致盈利能力不足；長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，短期債務(wù)占比高；或企業(yè)最終受益比例過高且自有投入資金不足或項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷資金回籠不足而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)，這些在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。（三）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)運(yùn)營管理階段決定著房地產(chǎn)資金的收回、投資收益的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目運(yùn)營階段，特別是達(dá)到可售階段，由于市場政策因素變化、自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳，項(xiàng)目去化慢、去化周期變長，導(dǎo)致回款緩慢，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)資金的回收。若企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債水平高，資金回收不能與資金需求同步，就會(huì)造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭到嚴(yán)重?fù)p害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析——以某規(guī)模房企為例新時(shí)代，國家推出的房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)影響深遠(yuǎn)，房住不炒、限價(jià)限購、三道紅線、一城一策、兩貸集中、集中供地，政策頻出，行業(yè)正發(fā)生深刻的變化。下面筆者通過以某規(guī)模房企為例（以下稱該房企）舉例分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的具體原因。（一）國家宏觀調(diào)控政策的影響房地產(chǎn)融資政策性收緊，正式出臺了“三道紅線”政策，對房企三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)提出明確要求。該房企集團(tuán)戰(zhàn)略上“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”，地產(chǎn)戰(zhàn)略上雖調(diào)整為“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”，但該企業(yè)經(jīng)過1年時(shí)間的調(diào)整，2020年底三道紅線仍都超標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率83.4%，凈負(fù)債率159.2%，現(xiàn)金短債比0.47。國家收緊地產(chǎn)行業(yè)的融資，特別是對三道紅線超標(biāo)企業(yè)更是在融資、拿地多方面限制，該房企在宏觀調(diào)控政策背景下，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)充分暴露。（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理資本結(jié)構(gòu)不合理最主要表現(xiàn)在負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，該房企年報(bào)披露總資產(chǎn)2.3萬億，總負(fù)債1.95萬億，其中流動(dòng)負(fù)債高達(dá)1.51萬億，有息負(fù)債高達(dá)7166億元。其中有息負(fù)債中，一年以內(nèi)到期為3355億元，占比46.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同是規(guī)模房企的碧桂園和萬科的29.5%和32.1%。該房企現(xiàn)金短債比低，短期負(fù)債比例過高，負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)很大。（三）企業(yè)投資管理不善2022年1月海南省政府發(fā)布一則行政決定書，該房企在海南的某在建項(xiàng)目因違法取得規(guī)劃許可證面臨建筑物被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。同樣的該房企，也被報(bào)道過超過約定動(dòng)工開發(fā)日期未進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)被依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的事件。在投資管理中，因不合規(guī)投資、投資決策不科學(xué)，項(xiàng)目違建、土地被收回、受到行政處罰等讓企業(yè)蒙受損失。（四）企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力弱該房企在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆出后，多次出售資產(chǎn)回籠資金，主要以所持有的流動(dòng)性好的上市公司股票。企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)、變現(xiàn)能力好，能幫助應(yīng)對債務(wù)危機(jī)，但該房企2.3萬億資產(chǎn)里流動(dòng)性好的資產(chǎn)只占很小比例，資產(chǎn)里流動(dòng)性差的土地與項(xiàng)目資產(chǎn)約1.6萬億，占比約70%，這部分資產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，就算折價(jià)變現(xiàn)也需要較長時(shí)間。（五）企業(yè)融資成本高損害盈利能力極高的資產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)給企業(yè)的資金利率高，2020年該房企平均利率高達(dá)9.5%，同期的碧桂園平均融資成本5.56%，萬科平均融資成本6.13%。過高的融資成本，不論是在當(dāng)期費(fèi)用化還是在項(xiàng)目成本中進(jìn)行利息費(fèi)用資本化，最終都會(huì)侵蝕企業(yè)盈利能力。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的實(shí)施策略（一）投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施首先，在項(xiàng)目投資前，企業(yè)應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)行業(yè)政策變動(dòng)與發(fā)展趨勢，掌握市場行情，分析并測量投資項(xiàng)目的科學(xué)性與效益性，是否能夠?yàn)樽陨韯?chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，并充分考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，與各部門進(jìn)行商討，最終確定詳盡、可行的投資方案，并做好投資風(fēng)險(xiǎn)的排查與規(guī)避，避免高杠桿盲目投資項(xiàng)目。其次，引入資金預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算分析，對企業(yè)各項(xiàng)投資活動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，做好預(yù)算評估與審核編制，保證預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際經(jīng)營成本相符。同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營分析，設(shè)定預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，在掌握財(cái)務(wù)情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展決策，保證投資決策與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃保持一致，減少兩者之間的差異性，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。最后，加強(qiáng)財(cái)務(wù)資金預(yù)算、編制、評估，準(zhǔn)確找出投資決策中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，強(qiáng)化資金使用審批管理，對其進(jìn)行系統(tǒng)化規(guī)范和管理，以此來提升各項(xiàng)投資和經(jīng)營決策的科學(xué)性，有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。總而言之，政府調(diào)控政策愈加嚴(yán)厲，新形勢下更加注重政策對投資風(fēng)險(xiǎn)影響，做好項(xiàng)目投前的準(zhǔn)備工作，加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，避免盲目投資使企業(yè)遭受不必要的麻煩與損失。（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)和償債風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施房地產(chǎn)企業(yè)有其獨(dú)有的特征，它在運(yùn)營過程中資金需求量大，而且資金回流慢，流通時(shí)間長，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。為滿足企業(yè)的運(yùn)營，避免出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢的現(xiàn)象，企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際運(yùn)營情況、經(jīng)濟(jì)能力，構(gòu)建完善的資金預(yù)算體系，并加大管理力度，根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)完成資金預(yù)算編制，預(yù)估預(yù)算期間內(nèi)收支情況，同時(shí)加強(qiáng)融資管理，適當(dāng)擴(kuò)寬融資渠道。在融資方面，企業(yè)需根據(jù)自身經(jīng)營規(guī)模選擇合適的融資方式，例如：具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行股票、發(fā)行債券等多種渠道融資；同時(shí)要關(guān)注政策利好，關(guān)注政策性貸款，盡可能爭取政府補(bǔ)貼，稅收優(yōu)惠及融資鼓勵(lì)等；不忘優(yōu)化并創(chuàng)新融資模式，包括降低權(quán)益比例進(jìn)行小股操盤發(fā)揮經(jīng)營管理的優(yōu)勢、做好供應(yīng)鏈金融，資產(chǎn)證券化等融資；集團(tuán)型企業(yè)，在房地產(chǎn)二級市場估值不高時(shí)，可以將優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)板塊分拆上市，近年來多家房企物業(yè)板塊上市就是例子。在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)企業(yè)要保持合理長短期負(fù)債比率，增加中長期負(fù)債比率，減少短期負(fù)債比率，達(dá)到以中長期負(fù)債為主，短期負(fù)債為輔的合理負(fù)債比例，降低短期償債風(fēng)險(xiǎn)。新時(shí)代，高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)融資越發(fā)困難，做好籌資管理，保持合理的資產(chǎn)負(fù)債比率，不僅可以保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健還可以獲得較低的融資成本，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（三）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施在運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身經(jīng)營情況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力，制定合理的銷售政策，采取靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險(xiǎn)。首先，要充分了解項(xiàng)目地房地產(chǎn)市場行情，制定合理的銷售價(jià)格，通過銷售渠道組合多樣化，編制科學(xué)、合理的房屋銷售與租賃計(jì)劃等方式，制定有效的銷售策略，并采取適當(dāng)?shù)淖尷撸訌?qiáng)房地產(chǎn)宣傳推廣力度，完善房屋售后服務(wù)體系，樹立良好的企業(yè)形象，獲取更多社會(huì)效益。其次，各地出臺限購限售政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策隨時(shí)間變化，要充分掌握市場政策，高效做出決策，加強(qiáng)經(jīng)營預(yù)算編制，以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展為中心，結(jié)合銷售經(jīng)營管理、經(jīng)營成果等各項(xiàng)需求，制定預(yù)算指標(biāo)，根據(jù)外部市場環(huán)境發(fā)展趨勢，做好產(chǎn)品價(jià)格、銷售費(fèi)用、進(jìn)度等預(yù)測。最后，落實(shí)銷售預(yù)算分析，每月度或每季度召開一次預(yù)算回顧分析大會(huì)，查看預(yù)算執(zhí)行偏差，分析偏差原因，及時(shí)作出反映并改進(jìn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。加強(qiáng)預(yù)算指標(biāo)分解，要求每個(gè)銷售人員在預(yù)算范圍內(nèi)合理開支，避免因過度追求銷售量，投入大量不合理銷售費(fèi)用現(xiàn)象的發(fā)生。（四）加強(qiáng)銷售回款管理眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金數(shù)目來維持正常運(yùn)行，想要保證資金鏈運(yùn)行通暢，企業(yè)需要從銷售回款管理角度入手，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，加快資金周轉(zhuǎn)速度，促進(jìn)企業(yè)得以健康運(yùn)轉(zhuǎn)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)不同業(yè)態(tài)對應(yīng)不同的客戶，不同客戶又有不同的付款方式。住宅、公寓類付款方式主要以分期付款、一次性付款和按揭付款為主。針對按揭付款客戶，要加快客戶資料、貸款審批、貸款放款的各個(gè)環(huán)節(jié)的速度，以最快速度回籠資金；針對分期付款客戶和一次性付款要及時(shí)催告客戶款項(xiàng)，保證及時(shí)回款；商業(yè)類要提前做好招商工作，吸引客戶自持或投資；車位類去化周期長，預(yù)售階段要制定好銷售策略，交付階段要與物業(yè)做好銜接，借助物業(yè)公司力量去化。在此過程中，需要落實(shí)回款崗位責(zé)任制，確保將銷售回款職責(zé)準(zhǔn)確落實(shí)到各崗位中，做好明細(xì)賬目記錄，詳細(xì)記錄每筆銷售貸款、按揭款，方便后期查閱與審核。在必要情況下，可建立配套的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作熱情，使其以更良好、積極地態(tài)度投入到崗位工作中，加快銷售回款速度，避免呆賬、壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率。此外，企業(yè)應(yīng)與銀行機(jī)構(gòu)保持良好關(guān)系，確?？蛻裘抗P貸款、按揭款都能及時(shí)到賬。（五）加強(qiáng)流動(dòng)資金管理新時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售監(jiān)管資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，充分合理的使用預(yù)售監(jiān)管資金，是加強(qiáng)流動(dòng)資金管理的重要方面。最近幾年一些開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)困難，預(yù)售資金監(jiān)管成為焦點(diǎn)，政府部門對開發(fā)商監(jiān)管力度越來越嚴(yán)。首先，加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管資金的管理，要合法充分使用預(yù)售監(jiān)管資金。其次，監(jiān)管嚴(yán)格背景下，預(yù)售資金通常只用于項(xiàng)目建設(shè)、貸款本息支付等，不得隨意支取使用，造成企業(yè)監(jiān)管資金大量被閑置，企業(yè)要充分理解監(jiān)管要求下調(diào)整與建設(shè)方、供應(yīng)商的結(jié)算模式，充分使用被監(jiān)管資金。例如調(diào)整的付款節(jié)點(diǎn)，與監(jiān)管資金達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡，措施如付款節(jié)點(diǎn)提前以獲取更低的合同造價(jià)、更低的融資成本等。最后，充分學(xué)習(xí)監(jiān)管協(xié)議，達(dá)到可支取條件時(shí)及時(shí)支取，最大限度使用資金。（六）加強(qiáng)成本費(fèi)用控制成本是企業(yè)的生命線，決定著企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，合理管控成本費(fèi)用，可以有效提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證投資決策的正確性，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的形成。第一，企業(yè)需要引入全面成本管理，廣泛搜集各項(xiàng)成本信息，以便準(zhǔn)確掌握實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，由此制定成本費(fèi)用管理制度，將成本費(fèi)用控制在合理范圍內(nèi)。第二，實(shí)行成本動(dòng)態(tài)化管理。在建筑項(xiàng)目建設(shè)前期，落實(shí)招投標(biāo)規(guī)章制度，并要求各工程項(xiàng)目以該制度為標(biāo)準(zhǔn)完成后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)，為企業(yè)節(jié)省工程造價(jià)成本。第三，做好項(xiàng)目建設(shè)過程中的追蹤跟進(jìn)，詳細(xì)了解實(shí)際施工進(jìn)度、成本支出情況，做好施工圖紙審批，加強(qiáng)項(xiàng)目驗(yàn)收，避免因圖紙反復(fù)修改或返工等情況出現(xiàn)，進(jìn)一步增加企業(yè)成本費(fèi)用。第四，在項(xiàng)目建設(shè)完工后，應(yīng)立即進(jìn)行竣工驗(yàn)收，將項(xiàng)目預(yù)算與實(shí)際成本費(fèi)用進(jìn)行對比，查看兩者之間的差異性，分析差異形成原因，并對成本費(fèi)用管控效果做出評價(jià)。第五，加強(qiáng)項(xiàng)目成本費(fèi)用審核，確保各項(xiàng)成本得到合理支出和使用，對成本費(fèi)用實(shí)施監(jiān)督，嚴(yán)格審批手續(xù)，以便更好控制成本費(fèi)用，在提高項(xiàng)目投資收益率的同時(shí)，