舊城改造與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

成都市舊城改造與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系按照成都市委、市政府經(jīng)營(yíng)城市的指導(dǎo)思想和具體工作部署，成都市全面啟動(dòng)了城區(qū)危舊房改造工程。從2002年開始，計(jì)劃用三年時(shí)間完成城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)約410萬(wàn)平方米的危舊房改造任務(wù)。大規(guī)模的舊城改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響涉及到土地供應(yīng)，住宅供應(yīng)及需求等與房地產(chǎn)息息相關(guān)的因素，結(jié)合到成都市2003年商品房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)水漲船高的現(xiàn)象，有必要仔細(xì)分析成都市舊城改造與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。在舊城改造方面，2002年成都開始全面提速，2002年拆遷面積為124.3萬(wàn)平方米，比照2001年的47.82萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率達(dá)到159.93％，拆遷戶數(shù)也由2001年的11735戶激增到2002年的24492戶，增長(zhǎng)率為108.7％。2003年的拆遷戶數(shù)也有23720戶，由此而帶來(lái)的安置問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響將是巨大的。

成都市五城區(qū)房屋拆遷統(tǒng)計(jì)年度拆遷戶數(shù)拆遷面積(萬(wàn)㎡)拆遷戶平均面積（㎡）安置戶數(shù)安置面積（萬(wàn)㎡）安置房平均面積（㎡）1998395312.9532.8592927.145.71999434419.3144.5656944.467.62000753530.1840.11092973.367.020011173547.8240.81525691.560.0200224492124.350.81102169.463.0200323720151.1263.70412128.068.04

資料來(lái)源：成都市房地產(chǎn)管理局

由成都市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，2002年可以看成一個(gè)分水嶺，在2002年前，安置戶數(shù)大于拆遷戶數(shù)，拆遷面積小于安置面積。而在2002年，安置戶數(shù)僅為拆遷戶數(shù)的45％，2003年拆遷戶為23730戶，而只有4121戶得到現(xiàn)房安置。拆遷面積也遠(yuǎn)大于安置面積。這樣，拆出的土地如何利用；未安置的拆遷戶在失去了房產(chǎn)之后是放棄安置，利用補(bǔ)償款買新房；還是先租房等待安置,都是值得考慮的問(wèn)題。從房管局了解到的信息，2003年以前約50％的拆遷戶選擇了不要安置房而要貨幣補(bǔ)償，2003年，選擇住房貨幣補(bǔ)償?shù)恼嫉?8.52％，非住房貨幣補(bǔ)償?shù)恼剂?7.63％?？梢钥闯觯x擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶越來(lái)越多。這些補(bǔ)償款的流向值得關(guān)注。對(duì)于失去了住房的拆遷戶，利用這筆錢購(gòu)置房產(chǎn)是順理成章的事。但和安置戶不同，他們可以自由選擇需要的房產(chǎn)，可選擇的有新房或二手房；可以選擇市區(qū)或郊區(qū)。也會(huì)有一部分選擇租房，把資金用來(lái)投資。但是無(wú)論拆遷戶選擇用何種方式獲得住房，他們的需求必須在短時(shí)間得到滿足，否則就會(huì)失去住所。因此，拆遷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的不僅是有數(shù)可查的安置需求；還有能進(jìn)入市場(chǎng)自由選擇，有強(qiáng)烈住房需求并持大量資金的拆遷人口。對(duì)選擇安置房和選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶，他們對(duì)住房的需求在時(shí)間有一些差異，安置戶由于安置房到位有一定時(shí)間段，他們的需求伴隨著安置房的交付得到滿足。如在2003年，除現(xiàn)房安置4121戶外，有2330的拆遷戶屬于期房安置，他們目前必須通過(guò)各種方式得到過(guò)渡用房。而拿到補(bǔ)償款的拆遷戶，他們的住房需求需要馬上得到滿足。通過(guò)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)了舊房改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在以下兩個(gè)方面有較大的影響：1．

對(duì)住宅需求的影響2003年，成都市市區(qū)商品房成交面積741.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.90％，其中住宅成交面積632.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.66％。全年商品房供應(yīng)（批準(zhǔn)預(yù)售）面積為689.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.78%，其中住宅487.36平方米，同比增長(zhǎng)9.93。供銷總量較為平衡，但是住宅需求非常強(qiáng)勁。這說(shuō)明了成都市目前的商品房市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)上存在著供不應(yīng)求的狀況。舊城改造產(chǎn)生了需求，這種需求有多大，下面進(jìn)行一些分析。2003市區(qū)各類物業(yè)供銷對(duì)比表(單位：萬(wàn)平方米

2002--2004年的大規(guī)模舊城改造工程已進(jìn)入第三個(gè)年頭，它給成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的住宅需求量，在未來(lái)的幾年內(nèi)，因舊房改造帶來(lái)的的住宅需求將在很大程度上刺激著成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，而其帶來(lái)的有限的土地也會(huì)成為開發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)?？梢灶A(yù)料在短期內(nèi)，巨大的需求將會(huì)讓成都房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)快速發(fā)展。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種大規(guī)模的舊城改造不會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)，小的改造雖將繼續(xù)，但不大可能向2003年一樣，成為城區(qū)土地供應(yīng)的主要來(lái)源。舊城改造給成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響