XX物業(yè)公司新項目操作手冊

新工程操作手冊目錄第一階段：工程立項至規(guī)劃總圖確定期間〔以萬科地產(chǎn)設(shè)計要點為根底〕……………31、安防交通管理綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng)照明系統(tǒng)設(shè)計垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶平面布置6、前期管理用房、活動場所、員工宿舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃第二階段：開工建設(shè)--工程開盤……………51、物業(yè)管理方案2、前期介入3、前期開盤開荒4、綠化澆灌設(shè)施的配置完善第三階段：管理處成立—交付……………71、管理處理組織架構(gòu)2、工作移交3、各種證照辦理4、管理用房裝修5、管理制度建設(shè)6、公共關(guān)系建立7、CI標(biāo)識制作8、清潔開荒、9、房屋、設(shè)備設(shè)施接管驗收10、物業(yè)效勞方案實現(xiàn)〔客服工程、模式研討〕11、入住籌劃、資料準(zhǔn)備第四階段：交付使用半年內(nèi)……………131、裝修管理〔裝修垃圾的清運管理〕2、工程遺留問題處理3、水電抄表到戶辦理4、平安、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備管理5、客戶關(guān)系建立商業(yè)街管理第一階段：工程立項至規(guī)劃總圖確定期間實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般取得土地使用權(quán)以后二個月內(nèi)在開發(fā)商取得土地使用權(quán)以后二個月內(nèi)，物業(yè)管理人員需要到工程現(xiàn)場了解工程的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對以后工程的業(yè)主日常生活造成影響的事項。地理位置：工程所處的位置。治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況〔周邊農(nóng)民房是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)〕，該周邊治安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。交通情況：現(xiàn)在能夠到達(dá)工程的公共交通工具，預(yù)計以后業(yè)主可能需要的交通工具。其他方面：工程內(nèi)是否有湖泊、山體、周邊是否是綠化，考慮以后湖泊的平安措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患；周邊附近是否有對工程有影響〔噪音、水質(zhì)、氣味等〕的工廠；周邊的日常生活配套情況〔餐飲、商場、銀行、郵政等〕?！锏禺a(chǎn)成立工程組相互信息的交流跟進(jìn)。知會地產(chǎn)該工程物業(yè)的對接人員?！锔拍钚詧D紙出來以后在新工程地產(chǎn)立項以后，需要與地產(chǎn)設(shè)計部門〔萬創(chuàng)〕和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或工程管理部索取該工程相關(guān)的根本資料。在設(shè)計時地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設(shè)備的設(shè)置、停車場設(shè)備設(shè)置、車輛流向、人員流向、商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個性化的平安問題、管理處位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題?！镩]路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄像機(jī)，能夠保存一周時間。進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進(jìn)出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯廳、各苑落人員進(jìn)出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動鏡頭、泳池部位、重要隱患點。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作停車場系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口的設(shè)置、道閘位置和數(shù)量的設(shè)置、車庫車輛流向確實認(rèn)。設(shè)計時應(yīng)該實現(xiàn)人車分流；車輛出入口需圖像比照系統(tǒng)，需要收費的出入口，軟件應(yīng)該保證；在條件允許的情況下，住戶車輛和外來車輛應(yīng)該分開管理；出入口無人值守的地下停車場，需要安裝紅外報警，防止人員進(jìn)入。臨時停車場車庫入口應(yīng)有場內(nèi)剩余車位的動態(tài)顯示標(biāo)識〔電子顯示屏〕。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設(shè)置，卡的掛失量應(yīng)該與小區(qū)的總?cè)萘科ヅ?，建議保證在戶數(shù)的20%以上。同時卡的有效期控制在1年內(nèi)安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫與地面的通道、電梯廳〔建議最好設(shè)置成控制電梯按鈕〕、天臺門、會所門等公共通道處。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作★周界紅外報警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報警能夠聯(lián)動配套設(shè)備。小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、平安死角處設(shè)置。安裝時兩對之間一定要進(jìn)行交叉，防止盲點。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作對講系統(tǒng)：所有住戶家需要設(shè)置住戶對講，可依據(jù)實際情況設(shè)置成可視和非可視。單元門、苑門處需要設(shè)置對講，方便住戶家開門。高層樓層電梯廳處設(shè)置。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作電子顯示系統(tǒng)：工程依據(jù)實際情況確定是否設(shè)置。通常設(shè)置在單元門附近。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作巡更系統(tǒng)：對于比擬固定的巡更點，用巡更系統(tǒng)一根巡更棒一般可以設(shè)置40-60個點物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作內(nèi)線：小區(qū)到達(dá)一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線。設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、管理處、值班室、電梯機(jī)房、平安崗位等。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作人行防范要求、人員流向。綜合考慮小區(qū)的實際情況，控制人員出入口設(shè)置的數(shù)量，尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，以后不開啟的消防門，前期一定不能開啟，否那么以后很難關(guān)閉。明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡量實行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛的有序進(jìn)出。可能情況下，盡量少開通道?！锷啼伒脑O(shè)置、學(xué)校的管理、個性化的平安問題?？紤]商鋪、學(xué)校噪音對小區(qū)的影響，考慮學(xué)生對小區(qū)的平安和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題。學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時靠近公路，減少學(xué)校對小區(qū)的影響。商鋪原那么上不設(shè)置在小區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的設(shè)置在遠(yuǎn)離住戶的位置，小噪音的商鋪設(shè)置在靠進(jìn)住戶的位置。考慮商鋪的經(jīng)營內(nèi)容對住戶的影響?！锕芾硖幬恢?、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題消防中心與控制中心要設(shè)置在一個房間內(nèi)，控制中心大約10萬M2設(shè)置一個，管理處與控制中心盡量設(shè)置在附近，管理處最好設(shè)置在小區(qū)中心位置，★工程圖紙出來以后垃圾房位置、垃圾桶位置設(shè)置設(shè)置時考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運、有排水管道。在工程設(shè)計時需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選擇位置?！镉晁占瘜τ谏襟w工程、并且有水景的工程，期望能夠設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費用?！锼霸O(shè)計、水質(zhì)處理考慮人工濕地的循環(huán)局部。★給排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的可能?！锕芾碛梅浚汗芾硖?、培訓(xùn)室、倉庫、操作間、值班室食堂、宿舍位置和面積確實定。食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響?！锱涮子梅浚壕游瘯?、社康中心、按照要求進(jìn)行對接?！锱涮自O(shè)施：單車、摩托車停放點、公共洗手間催促設(shè)置，尤其是公共洗手間〔外包單位使用、業(yè)主使用〕?！锏诙A段：開發(fā)建設(shè)至工程開盤期間實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般工程圖紙確認(rèn)以后需要地產(chǎn)提供工程參數(shù)要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、★工程開盤前半年〔或根據(jù)營銷要求〕管理方案包括四局部內(nèi)容：工程定位、效勞模式、效勞實施方案、效勞工程、收費標(biāo)準(zhǔn)及管理處組織架構(gòu)。管理費測算：首先確定管理處各類人員編制，對管理本錢進(jìn)行測算，確定每年總的管理本錢，根據(jù)工程檔次設(shè)定管理費標(biāo)準(zhǔn)，測算效勞收入，效勞收入與管理本錢持平的前提下調(diào)整管理費標(biāo)準(zhǔn)。在開盤前一個月準(zhǔn)備前期物業(yè)管理效勞合同及業(yè)主臨時公約。1、根據(jù)工程定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定效勞模式及效勞的深度、明確客戶效勞工程、根據(jù)工程規(guī)模、檔次及配套管理本錢測算管理費收費標(biāo)準(zhǔn)。2、效勞模式確定需考慮與工程營銷概念及工程定位，同時要表達(dá)物業(yè)管理效勞的延伸及對內(nèi)部管理思路的調(diào)整；3、提出的效勞工程需考慮管理處可操作性及管理風(fēng)險、資源配置問題；4、制定效勞工程需考慮客戶潛在需求、消費習(xí)慣及消費水平。5、管理本錢測算，主要有保安費用、保潔費用、園林綠化景觀費用、公共設(shè)施運行維護(hù)費用、管理處綜合費用、稅費及管理傭金。測算本錢時充分考慮水系統(tǒng)加壓本錢、景觀運行費用及管理難點等存在的隱性本錢。6、前期物業(yè)管理效勞合同條款需與地產(chǎn)公司營銷、法律部門對接，如車庫、會所權(quán)屬，收益分配等。?業(yè)主臨時公約?與?前期物業(yè)管理效勞合同?相關(guān)條款約定一致性。?業(yè)主臨時公約?及?前期物業(yè)管理效勞合同?經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工會簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會簽，會簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時公約印刷?！镎麄€階段前期介入的跟進(jìn)和落實按照物業(yè)管理設(shè)計要點的要求，催促地產(chǎn)進(jìn)行實施?！锼姎馀涮?.設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。2.電表容量與實際負(fù)荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。3.防止水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺上。4.工程進(jìn)水管口徑與小區(qū)頂峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。圍墻護(hù)欄、支持桿1.平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮〔可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低〕，材料考慮容易替換或免維護(hù)。2.圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)。使用鋼筋的圍墻，直徑應(yīng)該大于14厘米。3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。4.圍墻安裝防爬網(wǎng)。外立面管道、欄桿1.建筑外立面管道、空調(diào)百頁〔架〕、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。2.空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。溝渠井蓋1.溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。2.車輛通道上的排水溝蓋鞏固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。3.道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時定做成鑄印該工程名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，表達(dá)萬科精致管理。道路1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。2.在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點。3.苑內(nèi)取水點可以設(shè)計在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。天面露臺1.10m2以上公共可上人天臺、露臺設(shè)置取水點。防火門1.公共部位防火門鑰匙通用〔通鎖〕。2.公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。停車場及出入口1.人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實行人車分流管理。2.車庫〔場〕出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。3.崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。4.小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理平安系數(shù)。5.車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。6.地下車庫設(shè)置足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。7.車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，減少耗電。8.車庫設(shè)置清潔用取水口〔最遠(yuǎn)距離50米設(shè)置一個〕及清潔池。9.室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。娛樂設(shè)施1.安裝平穩(wěn)牢固，符合平安設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，并具有平安防護(hù)措施和使用說明。2.娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。(例如秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜歡)3.室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。信息欄在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識牌。單車摩托車棚合理設(shè)置單〔摩托〕車存放點，最好設(shè)置在平安員固定崗位附近。小區(qū)清潔設(shè)施1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱〔桶〕，包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。2.大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。3.有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。4.位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶5--7m3標(biāo)準(zhǔn)。5.地下車庫內(nèi)合理設(shè)置〔根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個〕果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。綠化設(shè)施1.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。2.綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。設(shè)備房環(huán)境1.發(fā)電機(jī)房、上下壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2.設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點和排水管3.設(shè)備房設(shè)置對流通風(fēng)口。4.機(jī)電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。5.特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。供配電系統(tǒng)1.變壓器房設(shè)置獨立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報警信號連接到中心。2.發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。3.發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識。4.發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時關(guān)閉功能。5.各種配電箱〔柜〕鑰匙通用。6.發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。7.強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。給排水系統(tǒng)1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。2.水池水箱設(shè)水位標(biāo)識，上下水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。3.地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。4.水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。5.水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。6.水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。7.水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。8.地下儲水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識；同時，應(yīng)有超高、超低水位聲光報警信號到中心。9.地下儲水池應(yīng)分為兩局部，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩局部水池取水。消防系統(tǒng)1.Co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報警在監(jiān)控中心有聲光信號。2.消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護(hù)〔不采用氣壓給水設(shè)備控制〕。電梯1.控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別〔由電梯公司制作〕。4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。5.電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用〔機(jī)房門選用通鎖〕。6.電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計通風(fēng)設(shè)施。7.大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。弱電監(jiān)控系統(tǒng)1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在平安死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。2.小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。3.單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。4.泳池設(shè)計1—2個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。泳池水景1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用〔水景使用、綠化使用。2.泳池管網(wǎng)設(shè)計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用〔需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門〕。3.成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水〔使用時為生部門要驗收〕，泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。4.設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。5.泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。6.泳池獨立圍合，入口處設(shè)置浸腳池〔不小于入口尺寸〕〔2MX2MX〕便于管理。7.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。開盤前前期開盤、開荒開盤前需要組織請專業(yè)公司對現(xiàn)場進(jìn)行清潔。開盤時，需要與銷售部對接平安布置，★整個階段成品防護(hù)關(guān)注現(xiàn)場各門、窗、玻璃、浴缸安防設(shè)備等物品保護(hù)★工程交付前綠化澆灌設(shè)置的完善根據(jù)現(xiàn)場的情況設(shè)置綠化自動澆灌系統(tǒng)★第三階段：管理處成立至房屋交付使用實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般管理處成立后兩周確定組織架構(gòu)，職務(wù)說明書及平安管理人員崗位設(shè)置1、確定管理處組織架構(gòu)，人員編制，編寫各崗位職責(zé)和職務(wù)說明書，報人力資源部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。2、平安崗位設(shè)置應(yīng)分為：出入口崗〔車輛、人員〕、巡邏崗〔樓層、苑內(nèi)、車場、商鋪〕、接待崗〔樣板房、銷售廳、工程部〕檢查崗〔主管/主辦、班長/班副〕、機(jī)動崗〔便衣崗、協(xié)助崗〕。裝修期間應(yīng)設(shè)定裝修專用通道及出入口，并根據(jù)人員出入量增設(shè)協(xié)助崗。人力資源部★編制工程交付前工作方案編制入伙工作方案，包括與地產(chǎn)公司溝通，內(nèi)部管理，物資采購、標(biāo)識制作，交付資料準(zhǔn)備，交付現(xiàn)場工作人員安排，組織培訓(xùn)、交付流程演練等。品質(zhì)管理部★各類人員到崗時間確定1、管理處在入伙前三個月成立。2、部門經(jīng)理在入伙前半年確定，入伙前三個月到位。3、管理人員及技術(shù)員在入伙前半年確定，入伙前三個月到位。4、平安員、保潔員在入伙前二個月確定，入伙前一個月到位。管理處成立后一至三個月內(nèi)團(tuán)隊建設(shè)，建立溝通渠道1、建立管理處多種溝通渠道，部門負(fù)責(zé)人至少每月與全體職員召開一次溝通會，明確當(dāng)月管理處工作重點及工作思路。2、管理處應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)人事行政工作，組織員工活動〔如生日晚會，外出活動、組織興趣小組等〕，提高員工歸屬感和團(tuán)隊凝聚力。人力資源部★管理處成立后一個月與品質(zhì)部移交前期介入工作1、移交內(nèi)容包括：前期介入建議書、管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè)管理方案實施及工程管理難點、解決措施、到總辦領(lǐng)取該工程與地產(chǎn)公司簽訂的前期物業(yè)效勞合同及給業(yè)主提供業(yè)主臨時公約。2、對于前期介入過程難以處理事項管理處需及時跟進(jìn)，直到處理完畢。品質(zhì)部地產(chǎn)工程部★參與工程部現(xiàn)場辦公會議參與工程現(xiàn)場辦公會議，了解工程交付進(jìn)度，前期介入問題提交，前期介入問題點跟進(jìn)與落實。如管理處較難解決和處理的工程遺留事項。地產(chǎn)工程部★與工程部確定管理用房管理用房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)按?萬科地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)管理設(shè)計要點?要求確定。地產(chǎn)工程部★與房管部移交工作與房管部工作交接，開展團(tuán)隊建設(shè)工作，組織人員培訓(xùn)。房管部★各種證照辦理管理處成立后應(yīng)立即指派專人負(fù)責(zé)管理處的營業(yè)執(zhí)照〔工商部門〕、稅務(wù)登記證〔稅務(wù)部門〕，組織代碼證〔技術(shù)監(jiān)督局〕、停車場許可證〔交管局停車場管理科〕、工程交付后，視配套設(shè)施情況，需辦理泳池衛(wèi)生許可證、會所體育設(shè)施經(jīng)營許可證、食堂衛(wèi)生許可證等證照的辦理。具體參見?各類證照辦理工作指引?。總辦★開辦費確定，地產(chǎn)承當(dāng)費用報批(入住開荒、管理用房裝修、地產(chǎn)效勞人員本錢等)1、地產(chǎn)公司按該工程收費面積的元/平方米，按6個月計算標(biāo)準(zhǔn)開辦費劃撥給管理處。開辦費不含入住開荒費用、管理用房裝修費用及房屋本體標(biāo)識費用。2、開荒費用：會同工程部在入住前一個半月通過公開招投標(biāo)確定開荒作業(yè)單位，具體按?招投標(biāo)管理方法?報相關(guān)部門審批。開荒具體操作方法參見?萬科物業(yè)交付工程開荒作業(yè)細(xì)那么?。3、管理用房裝修費用，地產(chǎn)公司根據(jù)深圳法規(guī)管理用房面積標(biāo)準(zhǔn)，按500元/平方米裝修費用劃撥。4、地產(chǎn)工程部及銷售部根據(jù)現(xiàn)場情況與管理處確定所需效勞人員；地產(chǎn)工程部及銷售部等用人部門確定所需人員將?為地產(chǎn)效勞崗位空缺申報表?及?工作量審批表?報物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部、物業(yè)人力資源部、地產(chǎn)人力資源部、地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批；相關(guān)付款工作由地產(chǎn)及物業(yè)財務(wù)根據(jù)已報批的?為地產(chǎn)效勞崗位空缺申報表?及?工作量審批表?負(fù)責(zé)?！镱I(lǐng)用體系文件并且組織培訓(xùn)向公司申請體系文件、行政制度匯編、人事操作指南、報銷制度，并組織全體職員對各業(yè)務(wù)塊的體系文件進(jìn)行培訓(xùn)，必要時請公司職能部門協(xié)助培訓(xùn)，2個月內(nèi)進(jìn)行考核。職能部門★管理處成立后兩個月管理用房裝修〔辦公室和員工宿舍〕。1、根據(jù)工程定位，聯(lián)系三家以上裝修單位提供裝修方案，設(shè)計圖紙、報價等。2、按?招投標(biāo)管理方法?組織招投標(biāo)，裝修方案經(jīng)分管總助、總辦、品質(zhì)部、財務(wù)、地產(chǎn)客戶效勞中心、工程部等部門通過。3、地產(chǎn)客戶效勞中心參與工程監(jiān)督及竣工驗收，確保管理用房在入伙前一個月全部投入使用。4、根據(jù)人員編制確定平安、保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面積〔分期開發(fā)工程需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質(zhì)合理分配宿舍，防止互相影響〕，裝修工程最遲在入伙前一個月完成，以便管理處采購家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。5、宿舍裝修要求：平安班因三班倒，盡可能將平安班宿舍分為三個，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購置熱水器等。控制中心、技術(shù)人員、保潔員因作息時間不同，可獨立安排宿舍，女保潔宿舍須另安排沖涼房、衛(wèi)生間。6、裝修應(yīng)當(dāng)按CI標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如客戶前臺、職員辦公室，客戶前臺裝修需考慮客戶辦事的便捷性。萬創(chuàng)、總辦、工程部★籌建食堂1、與工程部、房管部確定食堂位置，位置應(yīng)當(dāng)有排污、排煙設(shè)施，并且防止影響業(yè)主日常生活。2、確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考慮操作間方便，儲藏室、就餐區(qū)域有相對區(qū)域劃分。3、組織食堂廚具相關(guān)設(shè)備申報與采購，。4、食堂正式開業(yè)前15天，廚師應(yīng)招聘到位，房管部負(fù)責(zé)對廚師崗前培訓(xùn)。工程部、房管部★編寫管理制度及各類預(yù)案1、各業(yè)務(wù)主管/主辦負(fù)責(zé)編制相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度，報部門負(fù)責(zé)人審批，新制度下發(fā)一周內(nèi)，應(yīng)組織培訓(xùn)，并要求組織考核。2、管理制度按公司體系文件要求，分為內(nèi)部、客服、平安、環(huán)境、維修、會所、收費等，制度編寫應(yīng)參考國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、體系文件及日常業(yè)務(wù)流程設(shè)計編制。3、平安預(yù)案應(yīng)根據(jù)平安日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架，停車場突發(fā)事件處理，臺風(fēng)暴雨，假日平安管理等五個平安預(yù)案。職能部門★巡更系統(tǒng)確定巡更點位置1、巡更點位置應(yīng)放在具有平安隱患或重要部位，如配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、控制中心、管理處、資料室、天臺、單元門等。樓層最好每兩至五層設(shè)置一個巡更點。〔如選用愛迪爾巡更系統(tǒng)(patrolxp98版)，建議選用程序〔決對時間對應(yīng)方案〕進(jìn)行巡檢，原因：巡更點在使用中，常會出現(xiàn)故障，如沒有發(fā)現(xiàn)會出現(xiàn)系統(tǒng)時間與實際巡更情況不符。〕2、根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點，每季度對巡邏路線、巡更時間進(jìn)行評估調(diào)整，并將修訂的巡邏路線報部門負(fù)責(zé)人審批。對講機(jī)盲點排查并采取有效措施解決。1、對講機(jī)盲點主要原因：高層樓宇及天臺受外界信號干擾大；地下室停車場信號不強(qiáng)；2、排查方法：對于大工程社區(qū)應(yīng)增設(shè)對講機(jī)中轉(zhuǎn)臺，增強(qiáng)對講機(jī)信號。如對講機(jī)信號干擾較大，應(yīng)考慮對講機(jī)頻道加密。管理處成立后三個月編寫應(yīng)知應(yīng)會根據(jù)新工程所有情況、周圍配套設(shè)施、教育、飲食、交通等情況進(jìn)行編寫，內(nèi)容盡可能全面而完善，并且在下發(fā)后一周內(nèi)組織全體人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)后一個月內(nèi)進(jìn)行考核，以檢查培訓(xùn)效果和強(qiáng)化員工記憶?！锢玫禺a(chǎn)關(guān)系建立公共關(guān)系〔自來水公司、供電部門、城管、派出所、居委會等〕1、地產(chǎn)公司在前期建設(shè)時，與相關(guān)政府部門已建立公共關(guān)系，管理處可在此根底維護(hù)與政府及事業(yè)單位的關(guān)系。2、供水比例確實定。配合工程部辦理用水指標(biāo)申請，建立與自來水公司關(guān)系。由工程部給排水工程師牽頭，與水務(wù)集團(tuán)工作人員聯(lián)系，確定商用、民用水的比例。3、電抄表到戶，配合工程部辦理用電指標(biāo)申請，建立與供電局的關(guān)系。由工程部供配電工程師牽頭，與供電局工作人員聯(lián)系，辦理小區(qū)用電抄表到戶。4、由工程部工作人員帶著管理處相關(guān)人員拜訪城管、派出所、居委會相關(guān)人員，建立初步關(guān)系，并在以后工作中邀請以上部門到小區(qū)指導(dǎo)工作，穩(wěn)固維護(hù)公共關(guān)系。地產(chǎn)工程部★持證上崗1、特殊崗位應(yīng)當(dāng)按公司要求持證上崗，如技術(shù)人員、救生員、食堂人員、平安員、監(jiān)控中心人員、管理人員、司機(jī)等，未取得資質(zhì)的人員不得安排有特殊要求的崗位工作。2、沒有相關(guān)資質(zhì)的人員需限期取得。人力資源部★新工程交付使用前一周根據(jù)開荒的具體進(jìn)度，確定外包方是否需要增加人員或是否需要公司內(nèi)部人員的協(xié)助。1、需外包方增加人員，需做好清潔人員、質(zhì)量的監(jiān)控。2、需公司內(nèi)部人員協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)提前做好安排，協(xié)調(diào)清潔單位、內(nèi)部人員分工。3、會同相關(guān)人員已完成開荒的區(qū)域進(jìn)行檢查驗收，發(fā)現(xiàn)問題，及時整改，要求在交付前一天完成全部開荒工作。人力資源部★新工程交付使用前一周編制入住流程及各崗位職責(zé)、協(xié)調(diào)相關(guān)人員到位，入住人員培訓(xùn)、演練。1、編制入住人員崗位安排表及各崗位工作流程，參參加住工作人員應(yīng)要求有一定的專業(yè)技能及溝通能力。2、入住前三天組織各崗位人員到入住現(xiàn)場參加培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括入住流程、答復(fù)口徑，崗位職責(zé)及特別考前須知，對驗房小組應(yīng)當(dāng)做現(xiàn)場培訓(xùn)，熟悉各戶型、水電表位置及抄表考前須知。品質(zhì)管理部人力資源部★交付前兩天內(nèi)交付房屋和現(xiàn)場包裝1、安排人員對房屋進(jìn)行貼防撞條、安裝貓眼、掛禮花等，迎接入伙。2、與地產(chǎn)銷售部確定入伙現(xiàn)場位置及現(xiàn)場包裝、工作人員區(qū)域等事宜。地產(chǎn)銷售部、地產(chǎn)工程部★工程交付使用前一個月CI標(biāo)識制作〔包括房屋本體類及效勞類標(biāo)識〕管理處與總辦CI設(shè)計師在現(xiàn)場實地考察，對現(xiàn)場各標(biāo)識進(jìn)行登記和匯總，對房屋本體類、物業(yè)效勞類標(biāo)識分別登記，，房屋本體類標(biāo)識報地產(chǎn)工程部審批后制作，物業(yè)效勞類標(biāo)識報品質(zhì)部、總辦審批后制作。標(biāo)識總價超過3萬元時須組織招投標(biāo)。各類標(biāo)識須入住前20天完成安裝工作，CI設(shè)計師須全程跟進(jìn)安裝工作?？傓k，地產(chǎn)工程部★物資采購1、制定采購清單〔采購物資主要有辦公家私、文具、電器、電腦、員工宿舍物資〕，尋價，按不同類別報相關(guān)部門審批，采購員組織采購。2、物資到位后，倉庫管理員與采購員對采購物資進(jìn)行登記和資料收集，錄入資產(chǎn)管理軟件，辦理相關(guān)手續(xù)。3、采購?fù)戤叢少弳T負(fù)責(zé)報銷工作。房產(chǎn)后勤管理部、財務(wù)部、品質(zhì)部★通郵手續(xù)辦理安排專人到郵局辦理新工程通郵手續(xù)，與工程部協(xié)調(diào)工程門牌號、通信地址及新工程地址英文翻譯。工程部★滅火器、消防器材等平安設(shè)施配置。1、配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的滅火器材。員工宿舍應(yīng)配置必要的消防平安設(shè)施。2、高層大廈每層須配置不少于兩個2KG及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點。3、小區(qū)〔大廈〕須有首層消防設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。4、根據(jù)管理處人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心。控制中心應(yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做好標(biāo)識。★聯(lián)系電信公司安裝機(jī)手放大器，選擇機(jī)房，簽定協(xié)議，明確費用計量及安裝要求。1聯(lián)系移動〔聯(lián)通〕安裝放大器，選擇適宜的位置作為設(shè)備機(jī)房，約10—15㎡左右，協(xié)商場地使用費金額及收取方式并簽訂協(xié)議，收費可根據(jù)小區(qū)用戶數(shù)量及覆蓋面積。2、設(shè)備用電須安裝獨立電表，便于計量。3、室外天線的安裝不得影響外立面的美觀，建議安裝隱蔽天線。4、在天臺安裝時，盡量避開業(yè)主房屋；安裝天線時，一定要考慮天線對人體的輻射，要求對方提供合格證明?！镌O(shè)施設(shè)備接管驗收，移交工具、圖紙資料、說明書等齊全。1、管理處技術(shù)主管〔辦〕與設(shè)備維護(hù)組一起配合工程部和產(chǎn)品供貨商參與小區(qū)設(shè)備的移交接管；2、參照?物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和要求?對小區(qū)設(shè)備進(jìn)行驗收；3、發(fā)現(xiàn)問題及時記錄，并要求施工單位整改，并跟進(jìn)整改情況；4、供配電設(shè)計最好分多路控制，配電房內(nèi)設(shè)計要考慮今后的抄表到戶，分表計量。5、所有設(shè)備移交時相關(guān)資料必須齊全，配備專用維修工具的設(shè)備，工具移交齊全。設(shè)備變更圖紙，建立設(shè)備維修檔案，便于然后維修養(yǎng)護(hù)和資料查詢。設(shè)備維護(hù)部智能化工程部★房屋、鑰匙移交與工程部移交業(yè)主房屋、鑰匙，并建立鑰匙清單。工程部★物業(yè)效勞方案實現(xiàn)針對前期物業(yè)管理方案，管理處需制定具體效勞流程、效勞工程表達(dá)前期物業(yè)方案提到的效勞模式，并且有具體的措施落實。品質(zhì)部★收集客戶焦點問題及前期效勞承諾管理處客服主管需收集該工程客戶集中反映的問題點〔如前期銷售承諾、特殊戶型裝修、管理難點等涉及業(yè)主衣、食、住、行問題〕，結(jié)合投訴日報客戶反映的問題點，制定相應(yīng)解決措施。銷售部、工程部品質(zhì)管理部★交付資料準(zhǔn)備交付資料應(yīng)當(dāng)提前兩周準(zhǔn)備到位，包括聯(lián)系地產(chǎn)公司印刷?客戶保修意見征詢表?、委托銀行代收款協(xié)議書、居家效勞手冊及有線電視、燃?xì)忾_戶資料等，入住指引和業(yè)主資料卡應(yīng)當(dāng)提前交地產(chǎn)客戶事務(wù)組郵寄給業(yè)主。地產(chǎn)客戶事務(wù)組★工程交付使用前兩個月確定開荒的方式，組織開荒單位的招投標(biāo)，確定開荒的時間、內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)，驗收的方式方法、時間等內(nèi)容。組織開荒工作招投標(biāo)，制定詳細(xì)的開荒方案，與開荒單位簽訂合同，同時應(yīng)聯(lián)系幾家備用單位，在清潔公司未能到達(dá)要求及時補(bǔ)充人員，同時將開荒施工前要現(xiàn)場確認(rèn)公共區(qū)域成品的完好情況，重點檢查玻璃、房門，有明顯劃痕的要現(xiàn)場確認(rèn)并保存記錄。工程交付使用前三個月模擬驗房，收集房屋質(zhì)量存在問題，跟進(jìn)返修，水電表核對。1、分成假設(shè)干小組，以管理處技術(shù)員或客服中心人員任組長，組織驗房隊伍。具體標(biāo)準(zhǔn)參照?物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和要求?驗收。2、驗房小組記錄現(xiàn)場問題，每天集中交客服返修組，統(tǒng)一安排施工人員處理。由返修組組織返修工作，并安排相關(guān)人員復(fù)查。3、管理處組織對全部水電表進(jìn)行檢查和測試，發(fā)現(xiàn)有誤應(yīng)當(dāng)及時工程或客服中心反應(yīng)處理，并要有跟進(jìn)，保證交付前處理完畢。工程交付使用后一個月業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各類作業(yè)指導(dǎo)文件編寫各業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人編寫環(huán)境、技術(shù)類相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書，部門經(jīng)理/主作審核，報公司品質(zhì)部審批后下發(fā)，組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書須在管理現(xiàn)場張貼。品質(zhì)管理部★工程交付使用后三個月竣工資料的完善與跟進(jìn)資料管理員應(yīng)根據(jù)公司體系文件和物業(yè)管理部文件要求，編制?工程物業(yè)接管資料清單?，交與地產(chǎn)工程秘書，接收工程相關(guān)竣工資料，并及時跟進(jìn)資料交接進(jìn)度。地產(chǎn)工程部秘書★第四階段：交付使用半年內(nèi)4—1裝修管理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般業(yè)主辦理裝修手續(xù)辦理裝修提供的資料1、業(yè)主辦理裝修，裝修單位需提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，〔加蓋公章〕、承建資格證書復(fù)印件〔加蓋公章〕；如代收裝修稅費的需提供顧客與裝修單位簽訂的裝修合同復(fù)印件。非業(yè)主使用人申請裝修需提供業(yè)主同意裝修的書面證書。2、裝修施工圖紙和施工方案〔如更改原有水電線路需提供水電線路圖〕。3、裝修單位負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系。4、施工人員身份證復(fù)印件、照片。5、如需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載須提交建筑物原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案，非住宅用途房屋還須提交政府部門的施工許可證。6、如搭建建筑物、改變住宅外力面等，須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，報管理處備案，并經(jīng)業(yè)主大會/業(yè)主委員會同意，有管理處統(tǒng)一樣式方可打搭建。7、只鋪地板、墻壁外表粉刷、貼墻紙等的簡單裝修，裝修戶可不提供裝修單位?承建資格證書?及施工圖紙。地產(chǎn)萬創(chuàng)★裝修手續(xù)辦理1、由部門負(fù)責(zé)人指定專人核實業(yè)主身份，審核裝修方案、施工人員身份、特種作業(yè)證書、裝修資質(zhì)證明、施工時間〔最長不超過三個月〕，并做出批復(fù)。如超過需向管理處重新辦理申請手續(xù)。2、裝修管理員將批復(fù)意見知會裝修申請人，并知會管理處其他有關(guān)部門配合和監(jiān)督，建立裝修管理檔案。3、管理處與業(yè)主、裝修單位三方簽訂?裝修管理效勞協(xié)議書?，業(yè)主與裝修單位分別交納裝修保證金及相關(guān)費用。4、辦理?裝修許可證?、?人員臨時出入卡?。地產(chǎn)萬創(chuàng)★裝修過程裝修過程的監(jiān)控1、平安員每天巡查至少一次，技術(shù)員至少每兩天巡查一次裝修現(xiàn)場，并填寫?裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表?。2、巡查?裝修許可證?的有效期，裝修現(xiàn)場是否有亂接線、亂改管線、破壞承重結(jié)構(gòu)、使用易燃材料裝修等違章行為。如有違章行為，下發(fā)?違章通知書?，并責(zé)令限期整改。3、監(jiān)督施工人員只能使用貨梯、按指定的通道進(jìn)出及搬運材料?！镅b修垃圾的清運1、垃圾的清運在晚上19—22點之間進(jìn)行。2、禁止裝修隊在清運車輛進(jìn)場前將垃圾搬出戶外。3、禁止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。4、垃圾清運完后，檢查清運垃圾的通道墻面、地面、天花及公共設(shè)施有無損壞、磨花現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。★裝修完成裝修檢查業(yè)主向管理處提出檢查申請，管理處裝修負(fù)責(zé)人對裝修工程檢查，經(jīng)檢查無違章情況，出具檢查證明，準(zhǔn)予退還裝修保證金?！锿搜b修保證金裝修保證金裝修檢查合格7個工作日后退還1、裝修檢查無違章行為，業(yè)主與裝修隊?wèi){檢查證明和裝修保證金單據(jù)退還裝修保證金。具體退裝修保證金時間需在?裝修管理效勞協(xié)議書?約定。2、將所有施工人員出入證收回并作廢?！?—2工程遺留問題處理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般交付后保修期內(nèi)業(yè)主房屋質(zhì)量問題直接由返修組負(fù)責(zé)處理，公共設(shè)施局部由管理處向返修組反應(yīng)，返修組協(xié)調(diào)施工單位處理。交付后保修期間，客戶效勞中心全面負(fù)責(zé)業(yè)主房屋質(zhì)量問題返修和公共設(shè)施增減工作〔包括工程管理和費用管理〕，地產(chǎn)工程部因擁有各種專業(yè)人員提供返修技術(shù)支持。在保修期結(jié)束前管理處應(yīng)當(dāng)提前知會業(yè)主，將存在問題及時反應(yīng)安排處理，防止保修期結(jié)束后再要求免費維修?？蛻粜谥行牡禺a(chǎn)工程部★保修期過后室內(nèi)維修費用由業(yè)主承當(dāng)，公共局部維修費用由管理處負(fù)責(zé)。保修期后，維修事務(wù)由管理處牽頭組織，地產(chǎn)客服中心及工程部提供技術(shù)支持?？蛻粜谥行牡禺a(chǎn)工程部★4—3水電抄表到戶辦理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般交付使用前一個月用水、用電戶名由地產(chǎn)改為管理處名稱到供水、供電公司申請用戶名稱變更。財務(wù)部、運營組★房屋交付半年內(nèi)辦理交付手續(xù)由業(yè)主簽訂用水、用電合同及代收款協(xié)議書。水電抄表到戶前與業(yè)主簽訂?委托銀行代收款協(xié)議書?，管理處代抄水電表并向業(yè)主收取相應(yīng)費用。水電抄表到戶后，到供水、供電公司拿供用水、供用電合同與委托銀行代收水費合同書、委托銀行代收電費合同書，業(yè)主簽訂后由水電公司直接向業(yè)主收取相關(guān)費用。地產(chǎn)工程部★入住率達(dá)80%，申請辦理水、電抄表到戶手續(xù)。到供水、供電公司申請辦理水電抄表到戶。地產(chǎn)工程部★4—4平安管理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般交付使用一周內(nèi)樣板間、商鋪平安監(jiān)控，收集返修人員資料，制定監(jiān)控管理方法將空置房情況進(jìn)行統(tǒng)計、建立巡查管理制度；建立返修人員檔案，制定返修事務(wù)現(xiàn)場平安管理制度。★集中裝修期明確裝修施工人員管理要求與監(jiān)控方法，加大對裝修違章的巡查，檢查裝修搬運公司對小區(qū)平安管理的隱患。針對裝修期平安防范特點，制定相應(yīng)的平安巡邏路線；明確裝修管理制度和裝修人員管理考前須知；明確裝修材料進(jìn)場及搬運人員管理規(guī)定?！锝桓妒褂靡粋€月內(nèi)各類突發(fā)事件的強(qiáng)化演練明確各類突發(fā)事件處理程序，以及人員的分工〔義務(wù)消防隊、應(yīng)急分隊名單〕，并組織實戰(zhàn)演練。★加強(qiáng)靠近工程周界處、與工地接壤處住宅平安防范工作。編制管理效勞區(qū)危險源清單，完善相關(guān)防范措施，加強(qiáng)靠近工程周界處、與工地接壤處住宅平安防范工作?！餀z查交通、建筑物缺陷、監(jiān)控、消防、紅外、出入口道閘等公共區(qū)域危險源完善相關(guān)標(biāo)識，躲避管理風(fēng)險，檢測平安設(shè)施設(shè)備的性能，發(fā)現(xiàn)問題及時安排返修?！锝桓妒褂枚€月內(nèi)強(qiáng)化平安員專業(yè)技能培訓(xùn)，包括專業(yè)知識、崗位職責(zé)、工作根本的流程、效勞意識，要求掌握常住人員、特殊顧客、出租戶資料。組織各項規(guī)章制度的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，包括社區(qū)應(yīng)知應(yīng)會、裝修管理知識、裝修統(tǒng)一口徑的學(xué)習(xí)；各類突發(fā)事件的應(yīng)急處理流程；交通、治安、消防預(yù)案的演練；熟悉常住、租住人員資料，住戶識別率達(dá)50%?！?—5環(huán)境管理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般綠化養(yǎng)護(hù)期滿移交綠化管理1、施工單位綠化移交：分項工程驗收報告、竣工移交書、綠化工程施工合同、工程保修款申請書、綠化施工總圖、綠化分項種植平面圖、綠化分區(qū)苗木表、綠化施工苗木清單；2、移交后的綠化開荒；3、綠化外包評估〔可選〕；4、日常的綠化養(yǎng)護(hù)5、綠化原生態(tài)的管理。地產(chǎn)萬創(chuàng)工程部公司綠化部★工程交付后一個月保潔的家政管理1、編寫居家效勞工作細(xì)那么和流程；2、家政效勞人員管理規(guī)定；3、保潔崗位疑難工作指引；4、居家效勞常規(guī)效勞標(biāo)準(zhǔn)；5、保潔工具使用及管理規(guī)定；6、居家效勞回訪制度。品質(zhì)部★工程交付后一個月業(yè)主廢棄物品的管理1、業(yè)主生活廢棄物的處理、收集時間；2、業(yè)主裝修廢棄材料在利用；3、業(yè)主廢棄電池設(shè)施箱配置評估；★工程交付后一個月消殺管理1、評估消殺效勞合格供方〔可選〕；2、設(shè)置消殺崗位；3、制訂消殺管理規(guī)定；4、制訂年/月消殺效勞方案；5、制訂消殺效果檢查制度；6、配置適合于本區(qū)域的消殺硬件設(shè)施。公司品質(zhì)部★4—6設(shè)施設(shè)備管理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般工程交付后一個月簽訂設(shè)備保養(yǎng)合同按公司格式化合同簽訂。設(shè)備維護(hù)部★設(shè)備設(shè)施遺留問題處理及跟進(jìn)針對設(shè)施設(shè)備存在的遺留問題，與地產(chǎn)工程部對接，協(xié)調(diào)施工單位處理，并跟進(jìn)處理結(jié)果。設(shè)備維護(hù)部品質(zhì)部★編制設(shè)備管理制度及操作規(guī)程，并懸掛設(shè)備房編制設(shè)備設(shè)施管理制度及操作規(guī)程，懸掛設(shè)備房，同時組織相關(guān)設(shè)備責(zé)任人培訓(xùn)。設(shè)備維護(hù)部★統(tǒng)計設(shè)備設(shè)施型號、規(guī)格、數(shù)量、安裝位置。建立設(shè)備管理檔案、設(shè)備臺帳，錄入設(shè)備管理軟件，建立設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄文件夾。設(shè)備維護(hù)部★結(jié)合現(xiàn)場組織實操培訓(xùn)。組織技術(shù)人員培訓(xùn)?公用設(shè)備設(shè)施管理程序?、?設(shè)備設(shè)施技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?。設(shè)備維護(hù)部★制訂設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)方案并上報品質(zhì)部建立設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)方案。設(shè)備維護(hù)部品質(zhì)部★對設(shè)備設(shè)施存在問題及時改良按體系文件要求，對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，針對設(shè)施設(shè)備存在問題制定應(yīng)急方案，并反應(yīng)給地產(chǎn)工程部。設(shè)備維護(hù)部★4—7客戶關(guān)系建立實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般集中交付期間交付手續(xù)流程設(shè)計合理，客戶在較短時間內(nèi)盡快辦理好手續(xù)。在現(xiàn)場設(shè)置迎賓崗、驗資料崗、填資料崗、驗房崗、收費崗、鑰匙禮品發(fā)放崗、復(fù)印崗、總協(xié)調(diào)崗、特別事務(wù)協(xié)調(diào)崗。注意對各崗位人員培訓(xùn)統(tǒng)一口徑，特別是費用收取崗位關(guān)于收費標(biāo)準(zhǔn)、收取方式等方面。地產(chǎn)銷售部公司品質(zhì)部★現(xiàn)場資料準(zhǔn)備是否齊全。查丈報告、竣工驗收報告、各種戶型的平面圖、電水線路圖、內(nèi)置窗花、拉閘門的統(tǒng)一款式。地產(chǎn)銷售部萬創(chuàng)設(shè)計★辦理交付手續(xù)人員的專業(yè)程度及禮儀禮貌；及時答復(fù)和解決疑難問題。抽調(diào)各業(yè)務(wù)塊的專業(yè)人員，安排在相應(yīng)崗位，并進(jìn)行入伙流程、應(yīng)知應(yīng)會〔工程根本情況及收費標(biāo)準(zhǔn)〕、禮儀禮貌的培訓(xùn)。由地產(chǎn)、物業(yè)、管理處共同組成協(xié)調(diào)小組，對涉及面積補(bǔ)差、房屋質(zhì)量、裝修質(zhì)量等疑難問題予以及時回復(fù)。人力資源部品質(zhì)部地產(chǎn)客服中心地產(chǎn)工程部★工程集中交付后初始階段〔1至2個月〕讓住戶廣泛了解管理處前臺、中心24小時效勞，設(shè)置“一對一〞的效勞模式及人員名單，及時解答和處理住戶疑難問題。將管理處、專職或兼職客戶效勞人員的聯(lián)系號碼長期公布在大堂、宣傳欄或苑內(nèi)架空層明顯地方，接受顧客咨詢、投訴、報修等信息?！锓课莨こ藤|(zhì)量問題處理的及時性地產(chǎn)設(shè)置專門的返修小組，將返修組的辦公地點與公布在大堂、宣傳欄或苑內(nèi)架空層明顯地方，接受房屋保修期內(nèi)客戶反映的房屋工程質(zhì)量。對于客戶直接反映到管理處的有關(guān)房屋工程質(zhì)量方面的問題，指定專人跟蹤、盤點，與返修組用一式兩聯(lián)的工作交接表接交工作，防止漏單。地產(chǎn)返修組★返修人員返修過程監(jiān)控〔返修現(xiàn)場、溝通技巧、禮儀等〕地產(chǎn)返修組要制定有關(guān)對承建商返修人員相關(guān)管理的規(guī)定，并指定監(jiān)控責(zé)任人。地產(chǎn)返修組★對客戶群體進(jìn)行細(xì)分對常提意見/建議的客戶進(jìn)行分析，建立不同的客戶檔案。★確?？蛻舴从骋庖?建議得到及時處理設(shè)置工作信息本及投訴/建議盤點表，將每日客戶反映的問題進(jìn)行盤點，堅持客戶效勞人員碰頭會、工作溝通會制度，對住戶反映的問題回訪跟蹤，直至問題關(guān)閉?！镩_展形式多樣的社區(qū)活動、搭建客戶交流與溝通平臺針對業(yè)主入住初期