清遠(yuǎn)B48區(qū)產(chǎn)品定位報(bào)告(2)城市進(jìn)入、產(chǎn)品定位

清遠(yuǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告11月26日目錄CONTENTS02 本體分析本體分析|土地四至1.風(fēng)險(xiǎn)：南側(cè)高壓塔不可拆移，西側(cè)、南側(cè)有水渠，客戶有抗性2.規(guī)劃路：北側(cè)隔規(guī)劃路與春江湖畔相鄰，中間隔規(guī)劃道路，南側(cè)為規(guī)劃道路，規(guī)劃路均未通車(chē)（預(yù)計(jì)2021年底前完工）；展示效果較差地塊基本情況四至南至燕湖大道，北至田地，東至村莊，西至清暉路出讓面積41334.65㎡（62畝）（萬(wàn)㎡）用地性質(zhì)住宅建筑密度≤22%綜合容積率≤2.5商住比例無(wú)綠化率≥35%計(jì)容建面103337㎡（萬(wàn)㎡）限高（m）≤80米地塊北側(cè)春江湖畔地塊南側(cè)110kv高壓塔地塊南側(cè)和西側(cè)2m水渠地塊西側(cè)清暉路本體分析|區(qū)位價(jià)值1.燕湖新城：城市主中心是以燕湖新城為核心，城市發(fā)展南融北拓，重心向南融入廣佛大都市區(qū)；2.規(guī)劃：燕湖新城沿江向南設(shè)四大功能區(qū)，本地塊及碧桂園項(xiàng)目同屬濱江生活區(qū)，可享受未來(lái)配套利好圖：清遠(yuǎn)城市發(fā)展方向 圖：燕湖新城功能分區(qū)碧桂園未來(lái)城碧桂園燕湖里B48地塊碧桂園山湖城本體分析|交通條件1.軌道交通：碧桂園山湖城距廣清城際清遠(yuǎn)站（20年底前開(kāi)通）700米，截流廣東外溢客戶；距離地塊較近的燕湖新城站預(yù)計(jì)24年開(kāi)通，目前無(wú)明顯利好2.公路交通：“三連一陽(yáng)”連州+連南+連山+陽(yáng)山及英德縣進(jìn)城客戶，“三連一陽(yáng)”距地塊130公里，英德距地塊66公里，對(duì)下縣進(jìn)城客戶而言，本地塊與碧桂園項(xiàng)目位置差異不大圖：廣清城際站點(diǎn)線路清遠(yuǎn)高鐵站5.8km燕湖新城站碧桂園未來(lái)城圖：廣清城際與武廣高鐵站點(diǎn)線路900m碧桂園燕湖里2.5km B48地塊清遠(yuǎn)站 碧桂園山湖城0.7km龍?zhí)琳俱y盞站去往廣州北站

圖：三連一陽(yáng)及英德縣分布連州連南陽(yáng)山“三連一陽(yáng)”連山英德清遠(yuǎn)城區(qū)碧桂園燕湖里碧桂園山湖城B48地塊本體分析|配套環(huán)境商圈及醫(yī)院：本地塊與碧桂園項(xiàng)目距離人民醫(yī)院、順盈時(shí)代廣場(chǎng)商圈，都在3km內(nèi)學(xué)校：板塊競(jìng)品比較，碧桂園山湖城學(xué)區(qū)最好，本地塊學(xué)區(qū)最差。圖：地塊周邊在售項(xiàng)目及配套順盈時(shí)代廣場(chǎng) 3.4km 碧桂園未來(lái)城4.2km3.6km碧桂園燕湖里市人民醫(yī)院4.4km2.9km3.1km本項(xiàng)目2.7km3.2km碧桂園山湖城

學(xué)區(qū)配套小學(xué)碧桂園山湖城：鳳翔小學(xué)分校碧桂園燕湖里：燕湖小學(xué)碧桂園未來(lái)城：燕湖小學(xué)本地塊：洲心小學(xué)小學(xué)排名：鳳翔小學(xué)＞燕湖小學(xué)＞洲心小學(xué)初中碧桂園山湖城：田家炳中學(xué)碧桂園燕湖里：洲心中學(xué)碧桂園未來(lái)城：洲心中學(xué)本地塊：洲心中學(xué)中學(xué)排名：田家炳中學(xué)＞洲心中學(xué)本體分析|地塊價(jià)值小結(jié)區(qū)位交通、學(xué)區(qū)配套均無(wú)優(yōu)勢(shì)，碧桂園三項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目呈“合圍包夾態(tài)勢(shì)”優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak位于燕湖新城濱江生活區(qū)，清遠(yuǎn)市政府重點(diǎn)打造，未來(lái)板塊有山湖城截流輕軌站廣州外溢客戶，未來(lái)城與燕湖里預(yù)期；對(duì)下縣進(jìn)城客戶再次截流；大交通環(huán)境利好，輕軌清遠(yuǎn)站（2020年）可直達(dá)廣州北站學(xué)區(qū)在整個(gè)板塊認(rèn)可度最差機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threaten世茂品牌首進(jìn)，品牌助力板塊已有碧桂園項(xiàng)目建設(shè)較早，成熟度、實(shí)現(xiàn)度，輕軌延伸線燕湖中心站2024年建成后，地塊交通提升逐年提高03 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析|城市政策土拍政策：價(jià)高者得限價(jià)政策：無(wú)限價(jià)限購(gòu)政策：無(wú)限購(gòu)限貸政策：無(wú)限貸，首套按揭2.5-3成，二套按揭4成，三套必須全款預(yù)售條件：工程形象進(jìn)度達(dá)到“7層以下封頂，7層以上2/3”資金監(jiān)管：綜合造價(jià)乘以監(jiān)管項(xiàng)目的施工許可面積核定“5612”政策環(huán)境實(shí)現(xiàn)“5612”難度大不可提前 形象進(jìn)度開(kāi)工 2/3

資金監(jiān)管力度高市場(chǎng)分析|土地市場(chǎng)1、區(qū)域：20年清遠(yuǎn)清城區(qū)共成交8宗宅地，平均樓面價(jià)2800元/㎡，我司土地價(jià)格為區(qū)域低位2、板塊：B48在板塊今年成交的三宗土地中實(shí)際樓面價(jià)最低（春江湖畔、燕湖郡均需配建小學(xué)）2020年1-10月清城區(qū)成交地塊樓面價(jià)對(duì)比（元/㎡）2018年-2020年清遠(yuǎn)B48項(xiàng)目周邊成交地塊詳情及分布一覽400036472、碧桂園未來(lái)城建筑面積：52萬(wàn)㎡容積率：2.2835003274競(jìng)得方：碧桂園成交樓面價(jià)：1214元/㎡29402948成交日期：201630002683256126091、碧桂園未來(lái)城燕湖里建筑面積：20.7萬(wàn)㎡25002327容積率：2.28競(jìng)得方：碧桂園成交樓面價(jià)：2550元/㎡3、本項(xiàng)目成交日期：2019/12/302000建筑面積：10.3萬(wàn)㎡1、碧桂園·燕湖郡（待售）容積率：2.5建筑面積：15.7萬(wàn)㎡1500成交樓面價(jià)：2609元/㎡容積率：1.84（不含小學(xué)配建）成交樓面價(jià)：2327元/㎡成交日期：2020/9/30（不含小學(xué)配建）1000溢價(jià)率：0.37%競(jìng)得方：碧桂園1、碧桂園山湖城溢價(jià)率：5.7%建筑面積：260萬(wàn)㎡本項(xiàng)目2、石榴春江湖畔地塊500容積率：1.9競(jìng)得方：新亞建筑面積：10.7萬(wàn)㎡成交樓面價(jià)：337元/㎡容積率：2.140成交日期：2010成交樓面價(jià)：2683元/㎡競(jìng)得方：石榴成交日期：2020/4/16溢價(jià)率：12.6%市場(chǎng)分析|住宅市場(chǎng)1、市場(chǎng)容量：20年整體清遠(yuǎn)市場(chǎng)容量穩(wěn)定，全年預(yù)計(jì)650萬(wàn)㎡2、量?jī)r(jià)走勢(shì)：20年7月后供應(yīng)激增導(dǎo)致庫(kù)存上升，三季度成交面積同比上升8%，價(jià)格下降5%，10月成交均價(jià)7879元/㎡2020年清遠(yuǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì) 近一年清遠(yuǎn)住宅供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)銷(xiāo)售價(jià)格(元/㎡)2供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)800857310000899689348523700820590001208891746587066008000100857886047000834083268165500533280834860008161400742500060803980068037687300618400056成交均價(jià)(元/㎡)90658481827981258034810612592009000880086008400820078737879 8000102 97480547555300040738180802004094636656656562697054515153504951

78576364555368

78007600200020363632100241000211017002016年2017年2018年2019年2020年10月

434024

74007200數(shù)據(jù)口徑：克而瑞市場(chǎng)分析|競(jìng)爭(zhēng)格局清遠(yuǎn)城區(qū)分為三大板塊：東城板塊、新城板塊、廣清板塊；東城板塊：以老城地緣客戶為主，同時(shí)吸納“三連一陽(yáng)”客戶新城板塊：“城市中心”市政府所在地，配套成熟、完善，廣清城軌開(kāi)通后將滿足外溢客戶的交通需求廣清板塊：“廣清一體化”是該片區(qū)的最大利好，距離廣州花都最近板塊，性價(jià)比高，具有投資價(jià)值，但目前板塊配套相對(duì)落后，入住率低新城板塊19年供應(yīng)：160萬(wàn)㎡19年銷(xiāo)量：140萬(wàn)㎡2020年10月份價(jià)格：8562元/㎡客戶特征：50%地緣、30%下縣、20%廣州

板塊分布東城板塊總價(jià)：70-85萬(wàn)均價(jià)：8100元/㎡清遠(yuǎn)市政府新城板塊總價(jià)：90-105萬(wàn)均價(jià)：8562元/㎡廣清板塊總價(jià)：60-80萬(wàn)均價(jià)：7800元/㎡

東城板塊19年供應(yīng)：80萬(wàn)㎡19年銷(xiāo)量：90萬(wàn)㎡2020年10月份價(jià)格：8100元/㎡客戶特征：70%地緣、30%下縣廣清板塊19年供應(yīng)：190萬(wàn)㎡19年銷(xiāo)量：160萬(wàn)㎡2020年10月份年價(jià)格：7800元/㎡客戶特征：20%下縣、80%廣州市場(chǎng)分析|成交結(jié)構(gòu)三居高流速價(jià)格天花板為90萬(wàn)，主力面積段為95-100㎡四居高流速價(jià)格天花板為110萬(wàn)，主力面積段為110-115㎡表:清遠(yuǎn)新城板塊成交結(jié)構(gòu)居室面積段50萬(wàn)元以下50-60萬(wàn)元60-70萬(wàn)元70-80萬(wàn)元80-90萬(wàn)元90-100萬(wàn)元100-110萬(wàn)元110-120萬(wàn)元120-130萬(wàn)元130-140萬(wàn)元140-150萬(wàn)元150-160萬(wàn)元160-170萬(wàn)元170萬(wàn)元以上合計(jì)二居80㎡以下7.88%2.51%1.57%0.91%0.95%0.49%0.51%0.27%0.06%0.07%0.01%15.23%80-85㎡0.01%0.12%0.53%1.87%1.22%0.12%0.01%0.01%0.01%0.01%0.02%0.02%3.95%85-90㎡0.15%0.60%0.66%1.66%0.88%0.03%0.02%0.00%0.01%0.02%0.02%0.01%4.06%三居90-95㎡0.56%1.57%1.57%3.37%1.40%0.61%0.87%0.26%0.03%0.03%0.04%0.01%0.01%10.33%95-100㎡0.01%0.54%1.37%6.04%3.27%1.28%0.12%0.01%0.03%0.01%0.08%0.04%12.80%100-105㎡0.01%1.88%0.89%0.66%1.34%1.64%1.21%0.03%0.01%0.01%0.03%0.08%7.79%105-110㎡0.13%0.08%0.32%0.66%1.63%1.05%0.84%0.14%0.01%0.01%0.03%0.01%0.04%4.95%110-115㎡0.12%1.19%0.65%0.97%2.97%0.67%0.34%0.22%0.33%0.04%0.03%0.12%7.65%115-120㎡0.21%0.18%0.86%1.55%1.12%1.92%0.75%0.28%0.26%0.09%0.01%0.06%7.29%120-125㎡0.00%0.10%0.12%0.59%1.30%1.32%1.32%0.26%0.04%0.01%0.05%5.11%四居125-130㎡0.01%0.16%0.18%0.16%0.35%0.63%1.35%1.50%0.89%0.16%0.29%0.10%0.04%5.82%130-135㎡0.01%0.01%0.01%0.20%0.35%0.21%0.25%0.27%0.13%0.01%0.05%1.50%135-140㎡0.01%0.03%0.25%0.83%0.63%0.18%0.10%0.09%0.10%2.22%140-145㎡0.10%0.52%0.35%1.25%2.58%1.08%0.08%0.12%6.08%145-150㎡0.01%0.01%0.09%0.05%0.05%0.02%0.07%0.30%150-155㎡0.01%0.12%0.14%0.27%155-160㎡0.01%0.01%0.03%0.07%0.13%0.25%160-165㎡0.01%0.01%0.01%0.06%0.09%五居及以上165-170㎡0.01%0.05%0.04%0.01%0.01%0.08%0.20%170-180㎡0.01%0.01%0.01%0.01%0.15%0.07%0.01%0.14%0.41%180-190㎡0.01%0.01%0.01%0.01%0.34%0.38%190-200㎡0.01%0.01%0.01%0.96%0.99%200㎡以上0.01%0.02%0.03%0.03%2.24%2.33%合計(jì)7.90%3.49%7.27%9.26%16.36%12.62%11.48%9.74%5.86%4.22%4.16%2.03%0.74%4.87%100.00%市場(chǎng)分析|板塊庫(kù)存1、現(xiàn)庫(kù)存：截止2020年10月底，板塊一級(jí)競(jìng)品存量約7064套2、入市庫(kù)存：預(yù)計(jì)本項(xiàng)目期房入市時(shí)（2021年5月）仍有三個(gè)一級(jí)競(jìng)品在售（包括我司項(xiàng)目，預(yù)估庫(kù)存約5000套左右），市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈板塊庫(kù)存內(nèi)項(xiàng)目庫(kù)存項(xiàng)目取證未取證全化庫(kù)存合計(jì)片區(qū)整體未售地塊（套）周期（套）去化周期（套）碧桂園·燕湖郡（待售）碧桂園總貨量：預(yù)計(jì)1570套164163615個(gè)月山湖城碧桂園27005個(gè)月未來(lái)城碧桂園110139018個(gè)月燕湖里碧桂園706427個(gè)月燕湖郡01570/（待售）石榴0924/待定春江湖畔本項(xiàng)目01000/本項(xiàng)目（待售）總貨量：預(yù)計(jì)1000套合計(jì)5446520市場(chǎng)分析|競(jìng)爭(zhēng)格局現(xiàn)時(shí)點(diǎn)：碧桂園山湖城為板塊價(jià)值標(biāo)桿，距離廣清輕軌僅700m，截流廣州外溢客戶及城區(qū)外溢客戶；未來(lái)城、燕湖里總價(jià)低，收割地緣剛需及下縣進(jìn)城客戶，低價(jià)跑量入市時(shí)：價(jià)值標(biāo)桿依然存在，碧桂園山湖城為板塊總價(jià)天花板，碧桂園新取項(xiàng)目持續(xù)補(bǔ)貨，保證低價(jià)產(chǎn)品貨源充足；我司將直接競(jìng)爭(zhēng)燕湖里及燕湖郡清遠(yuǎn)站4km清遠(yuǎn)市政府低價(jià)跑量4.3km5.8km碧桂園·未來(lái)城5.8km1.8km4.3km碧桂園·燕湖里4.4km1.5km碧桂園·燕湖郡春江湖畔1.4km（待售）4.8km本項(xiàng)目3km2km碧桂園·山湖城規(guī)劃輕軌板塊品質(zhì)標(biāo)桿1km廣州外溢

項(xiàng)目直接競(jìng)品碧桂園·燕湖里碧桂園·未來(lái)城碧桂園·山湖城碧桂園·燕湖郡開(kāi)發(fā)商碧桂園碧桂園碧桂園碧桂園取地時(shí)間2019201620102020容積率2.282.91.91.84計(jì)容建面28萬(wàn)㎡52萬(wàn)㎡260萬(wàn)㎡15萬(wàn)樓面價(jià)（元/㎡）25501214337232795㎡、115㎡、135㎡，1㎡、96㎡、127㎡、240㎡，6㎡、121㎡、142㎡、221㎡，產(chǎn)品類(lèi)型最近成交均價(jià)最近成交均價(jià)最近成交均價(jià)8300-9300/㎡---8100-8600/㎡8300-8800/㎡面積96㎡，套總價(jià)85萬(wàn)面積95㎡，套總價(jià)81萬(wàn)面積97㎡，套總價(jià)85萬(wàn)首開(kāi)時(shí)間2020.82018.92012.7---月均流速75-9040-5080-120---（近一年）精裝/毛坯精裝精裝精裝---庫(kù)存套數(shù)庫(kù)存1500套庫(kù)存270套庫(kù)存1800套---庫(kù)存周期（月）18515---預(yù)計(jì)清盤(pán)時(shí)間2022年3月2021年2月2022年1月---市場(chǎng)分析|在售典型-碧桂園·山湖城1、碧桂園·山湖城板塊價(jià)值標(biāo)桿，區(qū)位、交通優(yōu)于其他項(xiàng)目（距廣清城軌700m），2012年7月首開(kāi)，根據(jù)市場(chǎng)變化及不斷試水，目前主力戶型為96-125㎡。2、客戶比例：地緣改善50%、下縣客戶30%、廣州客戶20%山湖城基礎(chǔ)信息2012-2020年山湖城戶配變化戶型2012-20132014-20152016-20172018-20192020總建面（萬(wàn)㎡）267開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012-780㎡（321）39%20%22%總戶數(shù)15000容積率1.995㎡（322）14%8%8%23%46%2013-2020年10月山湖城量?jī)r(jià)走勢(shì)

115㎡（422）3%15%6%3500300025002000150010005000

成交套數(shù)(套)730215681191683661057245945481

成交均價(jià)(元/㎡)987795921000023893196238785009000743580001196700060005000

125㎡（422）14%3%11%25%23%140㎡（423）38%22%55%30%30%2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年市場(chǎng)分析|在售典型-碧桂園·未來(lái)城1、碧桂園·未來(lái)城，板塊剛需盤(pán)代表項(xiàng)目，2018年9月首開(kāi)，主力戶型為81-127㎡；贈(zèng)送率11%高于同區(qū)其他碧桂園項(xiàng)目2、客戶比例：地緣客戶50%、下縣客戶40%、廣州客戶10%碧桂園·未來(lái)城基礎(chǔ)信息總建面（萬(wàn)㎡）40.8（其中住宅25.3，商業(yè)14.6）開(kāi)盤(pán)時(shí)間2018-9總戶數(shù)2328容積率2.92018-2020年10月碧桂園·未來(lái)城量?jī)r(jià)走勢(shì)800成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)9600694600937894009099497920040032790008800870086002008400082002018年2019年2020年

2018-2020年碧桂園·未來(lái)城戶配變化面積段20182019202081㎡(321)34%33%32%97㎡(322)33%33%34%127㎡(422)33%34%34%在售典型-碧桂園·燕湖里1、碧桂園·燕湖里，是碧桂園·未來(lái)城補(bǔ)貨盤(pán)，2020年8月22日首開(kāi)，主力戶型為95㎡、115㎡；得房率83%是產(chǎn)品亮點(diǎn)2、主力客群：地緣客戶50%、下縣客戶40%、廣州客戶10%，是本項(xiàng)目入市后的一級(jí)競(jìng)品碧桂園·燕湖里基礎(chǔ)信息總建面（萬(wàn)㎡）28首開(kāi)情況2020-8總戶數(shù)1806容積率2.282020.8-2020.10月碧桂園·燕湖里量?jī)r(jià)走勢(shì)120107成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)860010085008500806884006083098300402782178200208100080002020年08月2020年09月2020年10月

碧桂園·燕湖里戶型配比物業(yè)類(lèi)型戶型面積段（㎡）戶型套數(shù)占比8832119817%高層9532248643%11542234227合計(jì)1170100%95㎡-三室兩廳兩衛(wèi) 115㎡-四室兩廳兩衛(wèi)競(jìng)品價(jià)值對(duì)標(biāo)｜產(chǎn)品演變1、80㎡（321）：受投資客戶影響，14-15年占比39%，隨后逐年下降，20年占比僅9%2、95㎡（322）：逐漸成為三居“硬通貨”，2018年后隨著房?jī)r(jià)上漲，客戶對(duì)功能性小三居的需求逐漸升高3、115㎡（422）：2014年后選擇緊湊四居的客戶逐步被95㎡、125㎡戶型分流，2020年占比僅為4%4、125+140㎡（422）：改善產(chǎn)品，近兩年占比穩(wěn)定45%-50%2012-2020年板塊內(nèi)戶型供應(yīng)占比戶型2012-20132014-20152016-20172018-2019202085㎡（321）0%39%20%25%9%95㎡（322）14%8%8%25%43%115㎡（422）22%19%6%0%4%125㎡（422）26%12%11%27%23%140㎡（422）38%22%55%23%21%合計(jì)100%100%100%100%100%2012-2020年板塊內(nèi)戶型成交占比戶型2012-20132014-20152016-20172018-2019202080㎡（321）0%37%23%24%7%95㎡（322）16%10%8%24%36%115㎡（422）23%22%7%0%0%125㎡（422）29%10%12%27%24%140㎡（422）32%21%50%25%33%合計(jì)100%100%100%100%100%主流戶型3-2-1 85㎡3-2-2 95㎡4-2-2 125㎡競(jìng)品價(jià)值對(duì)標(biāo)｜產(chǎn)品尺度變化：提升套內(nèi)舒適度，增加居室使用性 產(chǎn)品方向 提高得房率，極致化主功能面積南北產(chǎn)品尺度主臥套飄窗戶型居室總價(jià)單品月單品極項(xiàng)目戶型通透南向客廳餐廳主臥次臥三臥設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)個(gè)數(shù)前室贈(zèng)得房率贈(zèng)送率梯戶比樓層均流速限流速送送面積面寬面寬面積面積面寬面積面寬面積面積923910497碧桂園山322否9.63.7124.593.215.442.78.646.49是5.332.8381%8%3T633湖城（南向）三居88205597碧桂園未2（+1）否8.53.611.445.33.115.662.48.675.52是5.1445.7881%11%2T626/33來(lái)城22（南向）81305095碧桂園燕2（+1）否103.712.695.883.315.1239.526.25是4.3331.5983%6%2T418湖里22（南向）客廳面餐廳面主臥面臥室面陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)前室贈(zèng)贈(zèng)送率積增加積增加積持平積增加送減少送減少降低南北產(chǎn)品尺度主臥套飄窗戶型居室總價(jià)單品月單品極項(xiàng)目戶型通透南向客廳餐廳主臥次臥三臥設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)個(gè)數(shù)前室贈(zèng)得房率贈(zèng)送率梯戶比樓層均流速限流速送送面積面寬面寬面積面積面寬面積面寬面積面積112515118碧桂園山422是12.6412.694.673.320.292.910.658.57是467.8583%10%3T633湖城（南向）四居981530115碧桂園燕3（+1）是133.914.26.273.419.722.89.658.56是3.9645.0483%8%2T418湖里22（南向）客廳面餐廳面主臥面臥室面陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)前室贈(zèng)贈(zèng)送率積增加積增加積持平積減少送持平送減少降低

三居：功能性向舒適性過(guò)渡四居：主功能尺度增加套內(nèi)實(shí)用性加強(qiáng)競(jìng)品價(jià)值對(duì)標(biāo)｜總價(jià)、流速三居：未來(lái)城總價(jià)84萬(wàn)-97㎡三室兩廳兩衛(wèi)，月均流速20套；燕湖里總價(jià)70萬(wàn)-81㎡三室兩廳一衛(wèi)，月均流速15套四居：未來(lái)城總價(jià)110萬(wàn)-127㎡四室兩廳兩衛(wèi)，月均流速15套目前春江湖畔項(xiàng)目定存40組?？們r(jià)戶型產(chǎn)品類(lèi)型裝修面積月均樓棟層數(shù)單價(jià)項(xiàng)目名稱流速194523高層精裝220330-32F8500碧桂園·山湖城111422高層精裝1351517-18F8217碧桂園·燕湖里結(jié)論：110422高層精裝1271530-32F8700碧桂園·未來(lái)城85㎡-三室兩廳一衛(wèi)，總價(jià)73萬(wàn)108422高層精裝125--26F8600我司95㎡-三室兩廳兩衛(wèi)，總價(jià)82萬(wàn)103422高層精裝1212030-32F8500碧桂園山湖城125㎡-四室兩廳一衛(wèi)，總價(jià)108萬(wàn)84322高層精裝972026F8700碧桂園·未來(lái)城預(yù)計(jì)整盤(pán)流速：50套/月82322高層精裝975030-32F8500碧桂園·山湖城82322高層精裝95--26F8600我司78322高層精裝953517-18F8217碧桂園·燕湖里73321高層精裝85--26F8600我司70321高層精裝811530-32F8700碧桂園·未來(lái)城市場(chǎng)小結(jié)1-政策環(huán)境嚴(yán)苛：難以實(shí)現(xiàn)“5612”2-地價(jià)不占優(yōu)勢(shì)：B48在板塊今年成交的三宗土地中實(shí)際樓面價(jià)最低3-碧桂園坐莊地位：碧桂園山湖城為板塊價(jià)值標(biāo)桿，截流廣州外溢客戶及城區(qū)外溢客戶；未來(lái)城、燕湖里總價(jià)相對(duì)較低，收割地緣剛需及下縣進(jìn)城客戶，低價(jià)跑量，碧桂園持續(xù)補(bǔ)貨，我司面臨全覆蓋，全周期競(jìng)爭(zhēng)4-吃透碧桂園：1、產(chǎn)品演變：主流戶型為85㎡（321）、95㎡（322）、125㎡（422）2、產(chǎn)品尺度：由高贈(zèng)送、功能性向舒適性過(guò)渡，主功能空間實(shí)用性加強(qiáng)3、流速、總價(jià)：未來(lái)城總價(jià)84萬(wàn)-97㎡三室兩廳兩衛(wèi)，月均流速20套；燕湖里總價(jià)70萬(wàn)-81㎡三室兩廳一衛(wèi)，月均流速35套；未來(lái)城總價(jià)110萬(wàn)-127㎡四室兩廳兩衛(wèi)，月均流速15套相對(duì)低總價(jià)，相對(duì)高流速，絕對(duì)好產(chǎn)品做對(duì)的產(chǎn)品做好的產(chǎn)品04 客戶定位客戶定位|客戶推演1、現(xiàn)實(shí)點(diǎn)：隨著2019年12月廣東各區(qū)（黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)）相繼放開(kāi)限購(gòu)，廣州客群不斷減少。2、趨勢(shì)：隨著區(qū)域樓市成熟度提升，配套不斷完善，板塊成交客戶將主要以地緣及下縣客戶為主。變化因素：2010年11月廣州開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)（1年社保）2012年11月廣清城際動(dòng)工建設(shè)客群占比：地緣客戶：50%下縣客戶：30%廣州客戶：20%20132010 變化因素：2013年5月通過(guò)了《清遠(yuǎn)燕湖新城總體規(guī)劃》,將燕湖新城定位為嶺南生態(tài)新城，是清遠(yuǎn)未來(lái)的城市中心區(qū)。2013.11廣州限購(gòu)升級(jí)（1年—3年社保）客群占比：地緣客戶：40%下縣客戶：30%廣州客戶：30%

變化因素：變化因素：2017年3月廣州限購(gòu)升級(jí)（3年—5年社保）2021年燕湖新城基礎(chǔ)設(shè)施建2018年6月廣州、清遠(yuǎn)兩市政府《高質(zhì)量推進(jìn)設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)建成，配套將不斷廣清一體化發(fā)展工作方案》完善客群占比：客群占比：地緣客戶：30%地緣客戶：65%下縣客戶：30%下縣客戶：30%廣州客戶：40%2019廣州客戶：5%2017變化因素：20212019年12月廣州黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)相繼放開(kāi)限購(gòu)客群占比：地緣客戶：50%下縣客戶：40%廣州客戶：10%客戶定位|典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成1.地緣客戶：地緣剛需，總價(jià)相對(duì)敏感首選未來(lái)城地緣改善，看重學(xué)區(qū)、配套優(yōu)先選擇山湖城2.下縣客戶:總價(jià)最敏感首選燕湖里看重配套資源選擇未來(lái)城3.廣州客戶：看重交通配套優(yōu)先選擇山湖城（距離輕軌僅700米）碧桂園山湖城項(xiàng)目客戶占比：地緣客戶50%、下縣客戶30%、廣州客戶20%交通：距離清遠(yuǎn)市政府4.8km，距離清遠(yuǎn)輕軌站700m教育：鳳翔小學(xué)（較好學(xué)區(qū)）清遠(yuǎn)主城區(qū)5.6km4.8kmB48燕湖新城站

碧桂園未來(lái)城項(xiàng)目客戶占比：地緣客戶50%、下縣客戶40%、廣州客戶10%交通：距離清遠(yuǎn)市政府5.4km，距離燕湖新城輕軌站6km教育：博愛(ài)學(xué)校（普通學(xué)區(qū)）碧桂園燕湖里項(xiàng)目客戶占比：地緣客戶40%、下縣客戶50%、廣州客戶10%交通：距離清遠(yuǎn)市政府6km，距離燕湖新城輕軌站6km教育：博愛(ài)學(xué)校（普通學(xué)區(qū)）客戶定位|我司客戶選擇參考未來(lái)城客戶結(jié)構(gòu)，結(jié)合未來(lái)趨勢(shì)判斷，本體質(zhì)素，推導(dǎo)出本地客戶占比參考項(xiàng)目趨勢(shì)判斷本體質(zhì)素客戶選擇參考碧桂園未來(lái)城項(xiàng)目1、廣州客戶占比持續(xù)下降1、交通配套尚未完善地緣客戶：65%2、地緣客戶占比持續(xù)上升地緣客戶：40%2、普通學(xué)區(qū)（洲心小學(xué)、下縣客戶：30%下縣客戶：50%3、下縣客戶會(huì)被燕湖郡分洲心一中）廣州客戶：5%廣州客戶：10%流客戶定位｜雙盤(pán)戶配方案1、根據(jù)客戶占比，結(jié)合客戶的產(chǎn)品選擇邏輯，推導(dǎo)出本地塊戶型配比2、地塊戶配方案：85㎡占比13%，95㎡占比55%，125㎡占比32%三大客戶產(chǎn)品選擇客戶占比我司戶配占比客戶類(lèi)型85㎡95㎡125㎡地緣客戶：65%85㎡13%地緣客戶10%55%35%下縣客戶：30%95㎡55%廣州客戶：5%下縣客戶20%50%30%125㎡32%廣州客戶20%80%0客戶定位｜本地塊戶型方案通過(guò)分析雙盤(pán)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比及春江湖畔項(xiàng)目戶配方案，最終得出新項(xiàng)目戶配方案戶數(shù)占比85㎡占比10%，95㎡占比50%，125㎡占比40%雙盤(pán)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)春江湖畔項(xiàng)目戶配方案新項(xiàng)目戶配方案定位戶型居室戶數(shù)占比戶型面積戶數(shù)戶數(shù)占比戶型面積戶數(shù)占比方向面積（㎡）（㎡）85㎡3室2廳1衛(wèi)13%3218316418%3218510%剛需兼顧改善95㎡3室2廳2衛(wèi)55%3229658165%3229550%114-125㎡4室2廳2衛(wèi)32%422114/14514917%42212540%合計(jì)100%894100%100%05 定位結(jié)論定位結(jié)論｜產(chǎn)品定位——方向主流客戶+產(chǎn)品突破策略1：控總價(jià)，做主流面積產(chǎn)品策略2：產(chǎn)品以舒適度為方向，提高得房率，極致化主功能空間策略3：打造產(chǎn)品亮點(diǎn)，從立面、園林、智能化做出差異化土地市場(chǎng)客戶產(chǎn)品1、區(qū)位交通，學(xué)區(qū)配套均無(wú)優(yōu)勢(shì)1、政策環(huán)境嚴(yán)苛，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“5612”1、客戶預(yù)判：廣州客持續(xù)下降，地緣1、產(chǎn)品方向：控總價(jià)、品質(zhì)突破2、碧桂園三項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目呈合圍包2、碧桂園坐莊地位客比例上升2、產(chǎn)品尺度：以舒適度為方向，提2、客戶占比：地緣客戶65%：下縣客戶夾態(tài)勢(shì)3、我司面臨全周期、全覆蓋的激烈競(jìng)爭(zhēng)高得房率，極致化主功能空間30%：廣州客戶5%定位結(jié)論｜戶型配比控總價(jià)，高流量，品質(zhì)突破物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品形態(tài)單戶面積戶數(shù)占比面積占比貨值占比單價(jià)單套總價(jià)精裝/毛坯面積（㎡）貨值（億元）（洋房/高層）（元/㎡）（萬(wàn)元/套）85㎡10%12%12%73124101.1精裝住宅平層95㎡50%44%44%860082433163.7125㎡40%44%44%108437763.8商業(yè)一層底商1754㎡%16000/毛坯1754㎡0.28車(chē)位非人防/人防非人防676個(gè)，人防263個(gè)%非人防5萬(wàn)/個(gè)///0.45人防4.5萬(wàn)合計(jì)1033379.33產(chǎn)品定位結(jié)論｜產(chǎn)品方向基本尺度戶型亮點(diǎn)

產(chǎn)品尺度戶型戶型南北南向客廳主臥主臥次臥次臥三臥主臥套贈(zèng)送產(chǎn)品亮點(diǎn)得房率梯戶比層數(shù)面積通透設(shè)計(jì)（%）面寬面寬面寬面積面寬面積面積32295否三面寬3.73.315.1239.526.25是陽(yáng)臺(tái)、飄窗南北飄窗832T418F客戶敏感點(diǎn)/喜好產(chǎn)品亮點(diǎn)1得房率套內(nèi)使用面積加大，減少前廳面積，提高得房率2戶型格局（1）朝向：兩梯四戶，全明設(shè)計(jì)；（2）主功能空間：增大客廳、餐廳面積尺度06 價(jià)值體系價(jià)值體系|立面、小區(qū)大門(mén)對(duì)標(biāo)對(duì)比碧桂園項(xiàng)目立面、小區(qū)大門(mén)風(fēng)格，基本統(tǒng)一為現(xiàn)代風(fēng)格，立面線條由繁到簡(jiǎn)，色彩向淺色系轉(zhuǎn)變立面碧桂園燕湖里小區(qū)大門(mén)碧桂園山湖城 碧桂園智慧未來(lái)城價(jià)值體系|售樓處示范區(qū)對(duì)標(biāo)對(duì)比碧桂園項(xiàng)目售樓處、示范區(qū)風(fēng)格，經(jīng)歷歐式風(fēng)格到現(xiàn)代風(fēng)格的轉(zhuǎn)變，造型更為簡(jiǎn)潔示范區(qū)主打園林，燕湖里示范區(qū)功能升級(jí)，增加兒童活動(dòng)區(qū)，園林品質(zhì)+提高體驗(yàn)感是未來(lái)方向售樓處售樓處示范區(qū)示范區(qū)碧桂園山湖城 碧桂園未來(lái)城 碧桂園燕湖里價(jià)值體系|樣板間對(duì)標(biāo)硬裝：對(duì)比碧桂園項(xiàng)目樣板間，統(tǒng)一為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格軟裝：以淺色系為主，逐漸向輕奢升級(jí)碧桂園山湖城 碧桂園未來(lái)城 碧桂園燕湖里價(jià)值體系|品質(zhì)方向立面大門(mén)：對(duì)比碧桂園項(xiàng)目立面、小區(qū)大門(mén)風(fēng)格，基本統(tǒng)一為現(xiàn)代風(fēng)格，立面線條由繁到簡(jiǎn)，色彩向淺色系轉(zhuǎn)變樣板間：硬裝對(duì)比碧桂園項(xiàng)目樣板間，統(tǒng)一為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；軟裝以淺色系為主，逐漸向輕奢升級(jí)示范區(qū)：示范區(qū)主打園林，燕湖里示范區(qū)功能升級(jí)，增加兒童活動(dòng)區(qū)，園林+體驗(yàn)是未來(lái)