中央空調(diào)維修保養(yǎng)方案與保養(yǎng)范圍

一*****中央空調(diào)基本情況1、建筑面積：m2,共層，地下室為空調(diào)機房，汽車庫.序號設備名稱水冷離心式冷水機組2水冷螺桿式冷水機組3板式換熱機組4冷卻塔5冷凍水循環(huán)泵6補水泵冷卻循環(huán)泵8軟化水裝置9組合式新風機組9吊頂式新風機組風機盤管通風排煙風機空調(diào)通風排煙管道二中央空調(diào)清洗維護的必要性及其意義統(tǒng)、制冷主機及風機散熱盤片不可避免的出現(xiàn)了水垢、銹蝕和粉塵問題：熱交換效率降低，制冷效果下降，嚴重時下降30%.同時硬垢增加，則用電量增加或燃料消耗成高壓運行，嚴重時造成超壓停機.所有這些嚴重地影響了空調(diào)系統(tǒng)的正常運行.所以中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)水垢、銹蝕、淤泥、細菌和藻類問題將直接導致制冷能力減弱，使用壽命縮短、運行可靠性降低、能耗提高導致運行費用增加.為使中央空調(diào)系統(tǒng)在最優(yōu)化著傳熱效率和設備的正常運行，中央空調(diào)機組運行結果表明，未進行清洗的空調(diào)機組運行一段時間后用電或燃料消耗將增加10-30%,延長使用壽命，減少設備折舊使用費.>中央空調(diào)清洗維護為用戶節(jié)約大量維修費：未經(jīng)處理的中三中央空調(diào)維護保養(yǎng)內(nèi)容及方案一、空調(diào)用冷水機組維護保養(yǎng)及檢修工作內(nèi)容1.正常運轉(zhuǎn)中的維護<每次>2>系統(tǒng)探漏<制冷劑>,發(fā)現(xiàn)漏點及時處3>檢查有無不正常的聲響、震動及高溫；4>檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力；6>檢查冷水機出入水的溫度及壓力；2.年度間停機后的保養(yǎng)<每年一次>2>檢查及制冷設備安全保護裝置整定值；6>供以上內(nèi)容檢查報告<每年一次>第一次維護保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據(jù)設備型號、運行狀態(tài)<記錄>、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收.冷凝器的去垢清洗檢修費用由雙方協(xié)商另外計收.超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收.二、空氣處理設備維護保養(yǎng)及檢修工作內(nèi)容<一>年度維護保養(yǎng)工作內(nèi)容空氣處理機、風機盤管的檢查<每次>空氣處理機、風機盤管的保養(yǎng)、加油<每年至少一次>清理管路、除污<每年至少一次>空氣處理機的清掃、除塵<每年至少兩次>在檢修保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據(jù)設備型號、運行狀態(tài)<記維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收.三、水系統(tǒng)維護保養(yǎng)及檢修工作內(nèi)容<一>年度維護保養(yǎng)工作內(nèi)容<每次>冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油電機、電器絕緣檢測、加油、檢查及更換密封元件冷卻塔一般保養(yǎng)性檢修.水系統(tǒng)關鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計、保溫情況的檢查及更換修理.在維護保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據(jù)設備型號、運行狀態(tài)<記超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收.1、對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》進行.2、制冷技工負責中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)、中央空調(diào)的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成.3、冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng).4、用500V搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MQ,否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈.同型號規(guī)格的軸承.調(diào)整〕每半個月檢查一次〔;檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修.8、清洗冷卻塔〕包括填料、集水槽〔,清潔風扇風葉.10、擰緊所有緊固件.12、風機盤管維修保養(yǎng)：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng).15、用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5MQ,,否則應整修處理.檢查電18、擰緊所有緊固件.20、冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng).——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MQ,否則應烘干處理；——清除觸頭表面上的小金屬顆?！巢灰掬S〔.f〔信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：h〔PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng).檢查壓縮機油位、油色.如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油.檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應排放空氣.具體檢查壓縮機如下參數(shù)：a〔壓縮機電機絕緣電阻〕正常0.5MQ以上〔;b〔壓縮機運行電流〕正常為額定值，三相基本平衡〔;c〔壓縮機油壓〕正常10～15kgf/Cm2〔;d〔壓縮機外殼溫度〕正常85℃以下〔;e〔吸氣壓力〕正常值4.9～5.4kgf/cm2〔;f〔排氣壓力〕正常值12.5kgf/cm2〔;g〔檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動；h〔檢查壓縮機是否有異常的氣味.通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機〕外委維修〔.擰緊所有緊固件并清潔壓縮機.中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準并征得營業(yè)部門的同意后方可延時.對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由設備部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)設備部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司.中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由設備部主管填寫《停用申請表》,經(jīng)主管經(jīng)理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前一周通知有關營業(yè)部門.如因突然故障停用中央空調(diào)，應在恢復使用后2小時內(nèi)向有關營業(yè)部門作出解釋.5.0記錄相關支持文件四中央空調(diào)清洗與保養(yǎng)的五大處理工藝<一>殺菌滅藻：通過加入殺菌藥劑，清除循環(huán)水中的各種細菌和藻類.<二>生物剝離劑，將管道內(nèi)的生物粘泥剝離脫落，通過循環(huán)將粘泥清洗出來.<三>化學清洗：加入綜合性化學清洗劑.此種清洗劑具有緩蝕、分散、除垢的作用，對水的循環(huán)系統(tǒng)進行處理.這種處理方法，既能將管道內(nèi)的銹、垢、油污進行清洗后分散排除，又可防止清洗劑對系統(tǒng)裝置和管路的危害，提供一個清潔的金屬表面.<四>表面預膜：投入預膜藥劑，在金屬表面形成致密的聚合高分子保護膜，以起到防腐蝕保護作用.<五>日常養(yǎng)護：加入綜合性的日常養(yǎng)護處理劑，具有緩蝕、避免金屬生銹的作用.日常養(yǎng)護處理劑中含有高分子絡合阻垢劑，通過絡合作用，防止鈣鎂離子結晶沉淀，延長機組的使用壽命，五中央空調(diào)清洗的五大效果<一>保護設備，延長使用壽命：可以防銹、防垢.避免設備腐蝕、損壞，特別是經(jīng)預防處理后，使設備使用壽命延長一倍，投入緩蝕劑以后，可以使設備系統(tǒng)腐蝕速度下降90%.<二>減少事故發(fā)生，改善制冷效果：可殺菌滅藻，去除污泥，使管路暢善了制冷效果，使系統(tǒng)安全高效運行.<三>節(jié)能節(jié)水，減少成本：在去除水垢、阻止水垢形成，提高熱交換效率的同時，減少了電能或燃料的消耗.水處理后還可以減少排污量，提高了循環(huán)水的利用率.從而，減少了生產(chǎn)成本.<四>大量節(jié)省維修費用：未經(jīng)處理的中央空調(diào)，會出現(xiàn)設備管路堵塞、結垢、腐蝕、超壓停修費一般需要20-50萬元.經(jīng)過處理后，既可減少維修費用，又可延長設備使用壽命，為用戶創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益.<五>符合國家環(huán)保要求：政府環(huán)保部門規(guī)定，未經(jīng)處理達標的水不能直接排放.經(jīng)過處理的循可保護生態(tài)環(huán)境.同時，經(jīng)處理的中央空調(diào)所供應的冷、暖氣清新優(yōu)質(zhì)，更利于人們的身體健六中央空調(diào)運行管理制度1、各類人員的崗位職責各級各類人員的崗位職責是構成中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理崗位責任制的主體，在確定各級各類人員的崗位職責時，一定要結合空調(diào)系統(tǒng)的規(guī)模和特點以及定員定崗情況來綜合考慮，要按崗位的層次和工程類別來分解各項任務，注意避免出現(xiàn)職能不清、責任不明的情況.有些物業(yè)管理企業(yè)所管的中央空調(diào)系統(tǒng)規(guī)模較小，人員配置較少，故不設空調(diào)班組長<領班>,有關工作全部由空調(diào)工程師<主管>承擔.還有些物業(yè)管理企業(yè)為了避免運行和檢修兩個班組扯皮，不利于設備的使用和檢修，將二者合為一體，即運行人員也是維修人員.這樣不僅節(jié)省了人力，又有助于增強其責任心，努力提高自己的技術水平.因此，崗位設置情況決定了崗位智能與責任的不同.2、業(yè)務學習與培訓制度中央空調(diào)系統(tǒng)的運行管理是一項涉及到多學科多專業(yè)的綜合性技術管理工作，其中中央空調(diào)系統(tǒng)的操作、維護和檢修水平與相關人員的技術水平密切相關，在實際工作中需要相關人員<含運行和維修人員>熟練的運用調(diào)節(jié)、維護和檢修技能，規(guī)范、正確地操作、保養(yǎng)和檢修系統(tǒng)與設備.因此，對中央空調(diào)系統(tǒng)一線運行管理人員的要求除了有高度的責任感外，還要求有一定的專業(yè)知識和專業(yè)技能，建立相應的業(yè)務學習與培訓制度，對提高相關人員的專業(yè)素質(zhì)與空調(diào)管理水平，使其能適應崗位的要求有重要意義.二、設備的管理制度中央空調(diào)系統(tǒng)涉及到的設備種類和數(shù)量較多，安裝地點也比較分散，特別是夏季供冷運行時，對水系統(tǒng)來講，冷水機組.二次泵、冷卻塔、膨脹水箱、空氣處理裝置等通常分設多處.更有一些超高建筑和多功能公共建筑，由于技術上和使用上的特殊要求，往往設置多個機房，而人員配備上不是也不需要每個機房都有值班人員.此時，為了保證系統(tǒng)安全正常的運行，就需要運行維護人員和檢修人員定時或定期的進行巡回檢查，以預防為主，發(fā)現(xiàn)故障和問題及時處理.中央空調(diào)系統(tǒng)和設備自身良好的工作狀態(tài)是其安全的工作狀態(tài)是其安全經(jīng)濟運行、延長使用壽命、保證供冷<供熱>質(zhì)量的基礎，而有針對性的做好各項維護保養(yǎng)工作又是中央空調(diào)系統(tǒng)和設備保持良好工作狀態(tài)的重要條件之一.不管如何加強維護保養(yǎng)，都只能降低設備的損壞速度，要想完全使設備不出現(xiàn)故障或不發(fā)生部件損壞是不可能的.中央空調(diào)系統(tǒng)在運行一定時間后，運動部件都會出現(xiàn)磨損、疲勞、間隙增大，甚至喪失工作能力；而靜止的部件和管道也會產(chǎn)生堵塞、腐蝕、結垢、松動等現(xiàn)象，使設備的技術性能、系統(tǒng)的工作狀況發(fā)生改變，甚至發(fā)生事故，影響到中央空調(diào)系統(tǒng)的正常運行和空調(diào)的使用效果.因此，必須定期對系統(tǒng)和設備進行檢驗和測量，以便根據(jù)檢測情況及時采取相應的預防性或恢復性的修理措施.運行與檢修記錄是設備技術檔案的重要組成部分之一，除此之外，他也是原始技術資料之一.原始技術資料包括空調(diào)系統(tǒng)設計、施工、安裝圖紙和說明書，各種設備的安裝、使用說明書，系統(tǒng)和設備安裝竣工及驗收記錄等，分別由設計、設備制造、工程安裝單位提供，是在中央空調(diào)系統(tǒng)正式投入運行前就形成的.而運行和檢修記錄則是在中央空調(diào)系統(tǒng)投入運行后形成并不斷積累起來的.通過這些記錄，可以使運行和管理人員掌握系統(tǒng)和設備的運行情況和現(xiàn)狀，一方面可以防止因為情況不明、盲目使用而發(fā)生問題；另一方面還可以從記錄中找出一些規(guī)律性的東西，經(jīng)過總結、提煉后，再用于工作實際中，便于管理和操作檢修水平不斷提高.三、中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理程序規(guī)范中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理工作，確保中央空調(diào)系統(tǒng)正常運行，為用戶提供滿意服務.公司所轄物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)的運行管理由物業(yè)工程部統(tǒng)一負責.3.2日常的空調(diào)供應由空調(diào)運行班負責.3.3冷水機組、水泵、風柜、冷卻塔和膨脹水箱等設備與裝置的日常巡檢及制冷機房、空調(diào)機房的管理有空調(diào)運行班負責.3.4各設備裝置及風、水管道系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和應急搶修由空調(diào)維修班負責.3.5各設備的電動和配電部分的維護保養(yǎng)和應急搶修由電工維修班負責，空調(diào)維修班配合.3.6冷水系統(tǒng)水質(zhì)的處理及冷卻塔和冷水機組冷凝器的清潔工作，由空調(diào)運行班負責.4、工作程序4.1空調(diào)供應程序4.1.1空調(diào)運行值班人員按照冷水機組開停機程序，在規(guī)定的時間開停冷水機組及啟停相應的冷卻水系統(tǒng)和冷凍水系統(tǒng)；4.1.2運行值班人員按規(guī)定開關集中控制的風柜和各層新風機；4.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)運行期間，空調(diào)運行值班人員應每隔一小時將冷水機組和水泵、冷卻塔的運行數(shù)據(jù)記錄在相應的運行記錄表上；4.1.4如有用戶需要延時空調(diào)服務，按有關有償服務規(guī)定執(zhí)行；4.1.5用戶有空調(diào)使用效果方面的投訴時，由空調(diào)維修值班人員去現(xiàn)場了解情況并給予解4.2空調(diào)設備管理程序4.2.1工程部負責建立各類空調(diào)設備的運行、維護保養(yǎng)及檢修檔案；4.2.2工程部負責對空調(diào)設備進行標識，以便統(tǒng)一管理；4.2.3由空調(diào)工程師制訂空調(diào)設備及裝置維護保養(yǎng)的規(guī)程，經(jīng)工程部經(jīng)理審定后發(fā)放到相關班組，并以此制訂和下達相關工作計劃；4.2.4如用戶裝修涉及到空調(diào)設備或裝置的變動，按有關裝修規(guī)定執(zhí)行.4.3空調(diào)設備維修程序4.3.1在日常運行中，空調(diào)運行值班人員應按照有關設備及裝置巡回檢查規(guī)定進行巡檢，發(fā)4.3.2空調(diào)維修班和電工維修班人員應按照