某某小城項目產(chǎn)品定位報告

盤龍城皇家小城工程產(chǎn)品定位報告武漢易居投資

目錄一、區(qū)域競爭市場深化1．區(qū)域競爭性產(chǎn)品分析……………………42．區(qū)域競爭性余量產(chǎn)品分析………………123．區(qū)域成交客戶分析………144．區(qū)域潛在工程產(chǎn)品分析…………………155．區(qū)域潛在客戶分析………176．典型個案分析……………19二、市場空白點找尋1．區(qū)域產(chǎn)品空白點分析……………………422．區(qū)域客戶空白點分析……………………46三、工程產(chǎn)品設(shè)計思路1．產(chǎn)品突圍原那么……………472．主力購置群體設(shè)定………543．工程總體定位……………584．產(chǎn)品定位…………………59

四、工程產(chǎn)品設(shè)計建議1．工程規(guī)劃布局建議…………602．工程產(chǎn)品模型及數(shù)據(jù)指標(biāo)設(shè)定……………643．工程開發(fā)節(jié)奏建議…………654．工程產(chǎn)品立面造型建議……………………665．工程產(chǎn)品戶型建議…………676．工程景觀主題建議…………747．工程建材設(shè)備建議…………758．工程智能化建議……………769．工程物業(yè)效勞建議…………7910．工程會所營建及功能建議…………………80

一、區(qū)域競爭市場深化1．區(qū)域競爭性產(chǎn)品分析物業(yè)屬性物業(yè)名稱占地面積總建面容積率綠化率建筑形態(tài)開盤日期純別墅F·天下210000072000066.4%獨棟、聯(lián)體別墅;2005-12-30

恒達(dá)·盤龍灣6660006566140.0%獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅2006-05-01

寶安·山水龍城1265407600045.0%獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅2006-05-01

綜合性工程巢NEST6000008016345.0%獨棟別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房2006-12-30

武漢28街20212030.0%小高層;多層;商鋪2007-05-31

未來海岸47068350.0%多層;別墅;2006-06-28

普通住宅盤龍新天地1178209595135.0%小高層;多層2006-08-19名流·人和天地13320017300041.0%多層,小高層2006-09-30歌林花園155041460000340.0%小高層、高層2007-7-28百合佳園1460035.0%多層2006-9-23江北春天233004800036.0%小高層;多層;2007-1-1冰晶天興城1620035.2%小高層;多層;2007-3-28冰晶江城38.0%小高層;多層;2005-11-26藍(lán)色星城3629240.0%多層2006-10-27作為生態(tài)居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)土地資源相對豐富，地價同其他區(qū)域相比擬低，因此所開發(fā)工程均以大盤為主，占地面積均在千畝以上。盤龍城憑借優(yōu)美的自然環(huán)境和極具潛力的投資優(yōu)勢，吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的目光。區(qū)域首個開發(fā)工程即定位于“頂級〞的別墅工程“F·天下〞，為盤龍城奠定了較高的市場定位和社會形象。隨后，寶安·山水龍城、恒達(dá)·盤龍灣、巢NEST等工程的開發(fā)，使該區(qū)域逐漸成為別墅工程的聚集地。2002-2004年可稱為盤龍城的“別墅時代〞。目前市場供給中，別墅還是占領(lǐng)相當(dāng)一局部。從以上表中可以看到，目前純別墅工程的開發(fā)面積占區(qū)域市場中32.8%以上，而綜合物業(yè)工程中也都有大局部開發(fā)為別墅。而盤龍城不僅具有高端別墅工程，還有很多工程是屬于針對地段客群的開發(fā)工程，它們的物業(yè)類型絕對多數(shù)是小高層、多層結(jié)合，此類工程占到區(qū)域市場供給的38.6%左右。與別墅工程加起來，到達(dá)總供給量的71.4%，具有絕對的優(yōu)勢。形成一種兩極端產(chǎn)品的供給占主導(dǎo)的局面。

區(qū)域典型樓盤銷售周期統(tǒng)計物業(yè)屬性物業(yè)名稱開盤日期銷售周期〔月〕已售套數(shù)月平均銷售套數(shù)銷售率純別墅巢NEST〔一期〕2005-09-2526312.380.2%F·天下〔一期〕2003-11-08442215.028.2%恒達(dá)·盤龍灣一期2004-11-181685.374.3%恒達(dá)·盤龍灣二期2006-11-088172.115.6%F·天下〔二期〕2006-12-16324.337.6%寶安·山水龍城2004-10-281474.662.3%合計84833.6綜合工程夢里水鄉(xiāng)2005-11-18241.250.0%未來海岸2004-11-28311565.017.0%武漢28街2005-12-1030815.747.5%合計48822.0普通住宅盤龍新天地2006-08-1936234.549.5%名流·人和天地(一期〕2006-09-30929132.331.5%百合佳園20011311.972.4%江北春天2007-1-1712217.425.0%冰晶天興城2007-3-2828185.279.4%冰晶江城2005-11-2673536.274.2%藍(lán)色星城2006-10-2725029.479.6%合計2154246.9總計3490302.5此表成交數(shù)據(jù)來自武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，截至于8月5盤龍城住宅市場在總3490套的前提下，按照月銷售302.5套/月的去化速度，去化周期為3490/302.5=11.5個月〔未包含局部開盤缺乏一個月的以及未開盤的樓盤〕，總體來看，銷售周期較武漢其它城區(qū)較緩慢。按照不同物業(yè)類型來看，別墅類銷售周期為25.2個月，普通住宅〔以多層、小高層為主〕的銷售周期較快，僅為8.7個月，在開發(fā)時，考慮到資金回籠的因素，綜合工程較為靈活。

物業(yè)屬性物業(yè)名稱建筑形態(tài)建筑風(fēng)格建筑立面純別墅F·天下獨棟、聯(lián)體別墅;綜合國內(nèi)外各式建筑風(fēng)格，強調(diào)個性立面色調(diào)分區(qū)統(tǒng)一，在材料和細(xì)節(jié)上稍有區(qū)別恒達(dá)·盤龍灣獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅以提煉中式建筑符號作為母題，用現(xiàn)代手法和現(xiàn)代材料詮釋傳統(tǒng)以粉墻黛瓦為主色調(diào)，寶安·山水龍城獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅中國傳統(tǒng)風(fēng)格灰瓦白墻強調(diào)其中國傳統(tǒng)風(fēng)格綜合性工程巢NEST獨棟別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房用材和線條，簡潔大方，具有現(xiàn)代感以暖色調(diào)為主，表達(dá)工程的溫馨主題未來海岸多層;別墅;地中海風(fēng)情“紅磚〞與“灰磚〞兩種色系結(jié)合普通住宅盤龍新天地小高層;多層;充滿歐洲濱水休閑小城素雅明快，色調(diào)比擬單一名流·人和天地多層,小高層簡約、大方，有一定現(xiàn)代時尚感。外立面以以素雅明快的淺色系為主色調(diào)別墅工程建筑風(fēng)格較為鮮明，F(xiàn)·天下作為盤龍城標(biāo)桿工程，表達(dá)一種“以人為本〞的個性設(shè)計理念，采取多元化，但各類型風(fēng)格做到精致。而其它純別墅工程，比方盤龍灣、山水龍城，那么將中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格運用極致，不管是建筑立面還是建筑布局結(jié)構(gòu)。而非別墅工程那么較多采用簡潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格，但冷暖色調(diào)各有不用。但是工程獨特的建筑風(fēng)格容易脫穎而出。在售樓盤工程的供給戶型配比表戶型面積套數(shù)占比二房60-140㎡2191套36.1%三房90-170㎡3343套55.0%四房120-200㎡542套8.9%主要統(tǒng)計二房至三房的戶型配比，各房型的面積范圍跨越較大，經(jīng)濟(jì)型和舒適型均有，全面照顧各消費階層三房戶型占絕對主力，四房供給最少。其他戶型，如五房及以上，也到達(dá)4000套以上的供給量，主要是別墅類和花園洋房等構(gòu)成，別墅類中獨棟、聯(lián)排、疊拼等均有相當(dāng)比例，根據(jù)地塊的屬性各有分配。

1.5區(qū)域競爭產(chǎn)品智能化、設(shè)備、建材比照事項共同點個性點智能化/建材①在智能化方面都強調(diào)了科技、智能的因素，根本的系統(tǒng)都配備有②各樓盤都圍繞某種建筑風(fēng)格來打造樓盤外立面和運用建材高檔樓盤工程的系統(tǒng)較為全面，特別是智能化設(shè)施較為全面和高級安裝和使用還有距離，普通住宅工程中寬帶網(wǎng)等運用不多以環(huán)保建材作為賣點，比方，武漢28街物業(yè)管理①在物業(yè)管理方面都注重智能化的運用①不同的樓盤和不同的物業(yè)形態(tài)，其收取的物管費用互不一致，—2.0元/平米/月，該局部以區(qū)域檔次定位高端的別墅或綜合樓盤為主樓盤配套①在配套設(shè)施上會所設(shè)置上都有相當(dāng)?shù)耐度?，完善本案業(yè)主的日常消費，多數(shù)依靠工程本身的商業(yè)配套或功能會所②泛會所的概念沒有被使用③車位配比在50%以上④各樓盤的配套主要基于晚上城市配套的缺乏因各樓盤所處地理位置的不同，對配套的要求也互不相同，依據(jù)樓盤的檔次不同，會所涵蓋的內(nèi)容各有不同

物業(yè)名稱景觀設(shè)計特點綠化率F·天下最大限度地保存原始地形地貌、水系植被的前提下，將別墅建筑與天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盤龍城這片古老文明的肇基地上創(chuàng)造了“山重水復(fù)、天人合一〞的意境空間。66%恒達(dá)·盤龍灣師法中國傳統(tǒng)江南園林，注重借景和對景，營造平和、寧靜的氣氛。造園者經(jīng)過概括與提煉，對自然形象進(jìn)行再創(chuàng)造，采石堆山，穿插造型獨特的四角亭40%寶安·山水龍城依山勢落成，借景借水，同時獨創(chuàng)的民俗風(fēng)情商業(yè)街和5公里45%未來海岸首期以湖、人工沙灘、湖堤、親水公園、建筑、標(biāo)志物組合成渾然一體、逐次變化的湖灣風(fēng)情走廊。50%盤龍新天地在園林景觀上提出以“盤龍〞為題，通過水龍〔水系〕和旱龍〔景觀路〕的交織形成雙龍戲珠景觀，但在實際表現(xiàn)上并未能充分表達(dá)，景觀設(shè)計過于小巧，無特色。35%名流·人和天地以豐富多樣的綠色植被，貫穿園區(qū)的靈動水系，主題多樣的休憩空間，筑就別墅級的園林環(huán)境41%別墅工程中由于區(qū)域內(nèi)各工程賣點均以公共資源為主，得益區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢，綠化率較高景觀營造主打生態(tài)和風(fēng)水，共同的產(chǎn)品訴求導(dǎo)致區(qū)域產(chǎn)品類型較為單一，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。

2．區(qū)域競爭性余量產(chǎn)品分析物業(yè)屬性物業(yè)名稱建筑形態(tài)住宅總套數(shù)可售套數(shù)銷售率成交均價純別墅巢NEST〔一期〕聯(lián)體別墅;3286580.2%F·天下〔一期〕獨棟、聯(lián)體別墅;78456328.2%恒達(dá)·盤龍灣一期獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅2265874.3%恒達(dá)·盤龍灣二期獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅1099215.6%4683F·天下〔二期〕獨棟別墅;855337.6%寶安·山水龍城獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅2368962.3%合計1768920綜合工程夢里水鄉(xiāng)獨棟別墅;酒店式公寓482450.0%未來海岸多層;別墅;91876217.0%武漢28街小高層;多層;6482447.5%合計1614810普通住宅盤龍新天地小高層;多層73234049.5%名流·人和天地(一期〕多層92337031.5%百合佳園多層15663272.4%江北春天小高層;多層4884325.0%冰晶天興城小高層;多層35436679.4%冰晶江城小高層;多層;9907374.2%18藍(lán)色星城多層31425579.6%金龍·四季陽光二期小高層;多層;221642.3%合計47182021總計81003749此表成交數(shù)據(jù)來自武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，截至于7月5日在售純別墅工程中，還有920套未售，占到總套數(shù)1768的52.03%，還有過半的套數(shù)沒有銷售，而成交套數(shù)中平均售價為4656.56元/平米，其中F·天下工程的價格居首。普通住宅工程中綜合來看，大多銷售過半，僅有今年和去年下半年新開盤的工程未售套數(shù)較多，而成交平均售價2063.49元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市區(qū)，甚至低于金銀湖、湯遜湖等郊區(qū)樓盤。

3．區(qū)域成交客戶分析根據(jù)對目前在售工程分析，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶表現(xiàn)出以下特征工程別墅多層客戶來源漢口、青山、其他城市漢口、青山職業(yè)特征私營業(yè)主、高級公務(wù)員、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、投資客企業(yè)中層管理人員、技術(shù)骨干、IT、金融、藝術(shù)行業(yè)自由職業(yè)者年齡特征40歲以上30－50歲置業(yè)目的屢次置業(yè)、自住、投資屢次置業(yè)、自住、養(yǎng)老、投資驅(qū)動因素環(huán)境、升值潛力環(huán)境、價格、升值潛力盤龍城不可復(fù)制的天然山水資源，和別墅類產(chǎn)品本身的需求，吸引了相當(dāng)一局部高端消費群體，作為他們城市生活的補充。而另一類低端消費群體，隨著城市中心地區(qū)房價的不斷飆升，總價已經(jīng)超過他們實際承受價格，于是將目光轉(zhuǎn)移到較偏遠(yuǎn)的地區(qū)。盤龍城的低端住宅每平米均價兩千多元，在武漢市房地產(chǎn)市場較為稀缺，而實際距離又比其他郊區(qū)距市區(qū)要近得多，這兩點的結(jié)合無疑會受到低端消費群體的追捧。形成了“低端化與塔尖化〞的消費共存。青山和漢口是區(qū)域內(nèi)別墅及多層住宅客戶重要來源地購置別墅的客戶以武漢市私營業(yè)主、高級公務(wù)員和企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)以及外地投資客戶為主購置多層客戶多以漢口及青山城區(qū)有一定經(jīng)濟(jì)的根底的行業(yè)技術(shù)領(lǐng)頭人及中層管理人員及工薪階層4．區(qū)域潛在工程產(chǎn)品分析物業(yè)名稱占地面積總建面容積率綠化率建筑形態(tài)城開天璽花園526畝400000㎡35%多層〔帶電梯〕盤龍香檳半島1000畝450000㎡50%高層，別墅從潛在的競爭工程來看，這些工程具有如下特點：總開發(fā)量較大，以多種物業(yè)形式存在，主要是以多層為主，小高層為輔，兼以別墅、連排等；每個樓盤商業(yè)局部主要以社區(qū)商業(yè)為主；局部樓盤根據(jù)地段、品質(zhì)、景觀等優(yōu)勢，通過優(yōu)化物業(yè)配置來增加產(chǎn)品附加值樓盤開發(fā)面積均較大，產(chǎn)品類型也呈多元化，所以會根據(jù)不同產(chǎn)品和工程進(jìn)度分期開發(fā)。中式、地中海式，歐式都有不用程度的運用，這些風(fēng)格對景觀設(shè)計和用材極其講究，盤龍城樓盤運用自己的本錢優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢竭力打造。樓盤有的強調(diào)統(tǒng)一性，工程風(fēng)格和色調(diào)都是一樣，而有的強調(diào)設(shè)計個性，或者分區(qū)風(fēng)格不一，比方綜合性工程用各不同風(fēng)格色調(diào)和建筑立面來自然分區(qū)。局部樓盤基于提高產(chǎn)品品質(zhì)對外立面進(jìn)行獨特設(shè)計，如：城開?天璽花園各樓盤都兼顧有不同面積的戶型，并且主力戶型根本上都定位于三室兩廳。局部樓盤根據(jù)地塊特點，戶型變化多樣，有花園洋房、類別墅產(chǎn)品等4.5區(qū)域潛在工程智能化、設(shè)備、建材比照在物業(yè)管理方面智能化設(shè)計和環(huán)保材料的運用有所提高因盤龍城特質(zhì)的生態(tài)區(qū)，各樓盤在景觀綠化方面都著力打造互動效果各訴求點有所變化，別墅的人文關(guān)心的訴求得到重視，比方香檳半島，生態(tài)牌也附加上環(huán)保、節(jié)能等不同科技智能的運用

5．區(qū)域潛在客戶分析相比漢口其他周邊區(qū)域，如金銀湖、后湖等片區(qū)，盤龍城性價比的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，盤龍城的客戶可以從其他區(qū)域分流和導(dǎo)入。分析金銀湖、后湖片區(qū)的客戶特點：金銀湖、后湖片區(qū)的客戶職業(yè)分布非常廣泛，有公務(wù)員、經(jīng)理層、金融機構(gòu)從業(yè)人員、公司職員等，共有特征是具有較為優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)收入。從目前情況看，由于金銀湖區(qū)域極不興旺的公共交通系統(tǒng)和暢通的道路交通系統(tǒng)，使得入住客群大局部都擁有私家車，而擁有私家車的客群不外乎幾種類型新興白領(lǐng)〔年齡在25歲—35歲之間〕；家庭積累深厚〔以醫(yī)生、教師、公務(wù)員、企業(yè)管理人員為主的三口之家〕；私營業(yè)主/企業(yè)高層。這三類人群的共有特征是：對生活品質(zhì)要求較高，同時有著極強的社交需要，強調(diào)社區(qū)氣氛；另一方面，他們的收入來源豐厚且較穩(wěn)定，已經(jīng)超越了需求層次中的最初生活需要。所以該區(qū)域的客戶群不會對價格產(chǎn)生太大抗性，而更為注重品牌、社區(qū)氣氛、產(chǎn)品附加價值等純物質(zhì)價值以外的因素，他們能夠接受的總價范圍大致在40—60萬左右。其次漢口中心城區(qū)中二次置業(yè)者和房屋拆遷者也是盤龍城潛在客戶的重要局部。這類有大局部客戶均在漢口其他板塊有物業(yè)，盤龍城的優(yōu)勢在于：低密度的規(guī)劃、高綠化率的自然環(huán)境、畔湖的絕色美景和有別與市中心樓盤所缺少的大型社區(qū)形態(tài)等優(yōu)勢。另外隨著市中心土地的不斷挖掘，越來越多的老城區(qū)居民面臨著購置新房的問題，中心城區(qū)高漲的房價明顯不適合這一類購房者，所以他們把目光投向了城郊區(qū)域，如盤龍城。盤龍城的價格明顯低于中心樓盤許多，撇開暫時的交通問題、商業(yè)配套缺乏、居住氣氛較差等問題，該區(qū)域的樓盤質(zhì)量、戶型設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃等都優(yōu)于中心城區(qū)的樓盤，非常適宜居住，這也是眾多購房者選擇該板塊的原因。

6．典型工程個案分析根據(jù)對這一區(qū)域在售和潛在工程的分析，在這一區(qū)域，主要有三種類型的工程，即純別墅類工程、普通住宅工程和綜合性工程。下面，將分別就這三種類型的工程分別選取幾個做詳細(xì)分析6．1純別墅類6.F根底數(shù)據(jù)工程地址：東西湖盤龍城開發(fā)區(qū)劉送路18號開發(fā)單位：縱橫〔武漢〕盤龍城置業(yè)開盤時間：2003年占地面積：2100000平方米總建面積：720000平方米總戶數(shù)：2100戶綠化率：66.35%物業(yè)費用：物業(yè)公司：榕筑〔武漢〕物業(yè)開展開發(fā)節(jié)奏推廣名總建筑面積建筑形態(tài)開盤日期總套數(shù)銷售報價F·天下〔一期〕288000㎡獨棟;2003-11-08

7843000-5000元/㎡F·天下〔二期〕12400㎡

獨棟2006-12-16314250-8400元/㎡產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格別墅區(qū)內(nèi)共分五個風(fēng)情組團(tuán)，由亞景園、歐景園、奧景園、美景園、地中海風(fēng)情園，各組團(tuán)代表不同建筑風(fēng)格。同時園區(qū)圍繞“山、水、林、島〞展開主題，依山就勢，規(guī)劃建造了森林別墅、親水別墅、草原別墅、陽光坡地別墅等個性化別墅建筑戶型“以人為本〞、不拘于設(shè)計，可根據(jù)戶主要求自行設(shè)計或修改。二期現(xiàn)在售面積范圍在228-700㎡之間智能化設(shè)備建材結(jié)構(gòu)：框架外墻：用花崗石、文化石、拉毛條磚，全天然石材，進(jìn)口油漆等外墻材料，根據(jù)各棟風(fēng)格而定內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間有隔墻，其余無；水泥砂漿打底拉毛〔為業(yè)主精裝修提供條件〕門：豪華全實木進(jìn)戶門，無內(nèi)門和車庫門；窗：塑鋼或鍍鈦鋁合金窗，雙層中空玻璃廚房：按各棟風(fēng)格個性選材衛(wèi)生間：按各棟風(fēng)格個性選材供電：三相四十安供水：有供氣：全部供給天然氣采暖：戶式中央空調(diào)〔用戶自備〕通訊：有線電視，語音，寬帶，九大智能化系統(tǒng)均有景觀營造最大限度地保存原始地形地貌、水系植被的前提下，將別墅建筑與天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盤龍城這片古老文明的肇基地上創(chuàng)造了“山重水復(fù)、天人合一〞的意境空間。相關(guān)配套社區(qū)娛樂、休閑、文化設(shè)施一應(yīng)俱全。10000平米的俱樂部會所，設(shè)有中高檔娛樂及各種健身設(shè)施。中餐廳、咖啡廳、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球場、乒乓球場、臺球、健身中心、會議中心；另外設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場、高爾夫球練桿場等。6．1．2恒達(dá)·盤龍灣根底數(shù)據(jù)工程地址：東西湖盤龍城開發(fā)區(qū)，F(xiàn)天下對面開發(fā)單位：武漢地產(chǎn)集團(tuán)·恒達(dá)公司

占地面積：666000平方米總建筑面積：317000平方米總戶數(shù)：225戶綠化率：40%停車位：車庫189個、車位36個景觀設(shè)計單位：浙江中亞園林景觀開展建筑設(shè)計單位：深圳市中外建建筑設(shè)計開發(fā)節(jié)奏推廣名總建筑面積建筑形態(tài)開盤日期總套數(shù)銷售報價恒達(dá)·盤龍灣竹苑

65661㎡

疊拼2004-11-18

2262500-3900元/㎡

恒達(dá)盤龍灣蘭苑41000㎡

疊拼2006-11-08

1094300-5500元/㎡

產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格以提煉中式建筑符號作為母題，以粉墻黛瓦為主色調(diào)，以坡屋頂、前院、中庭、后園為整體建筑布局，在傳承傳統(tǒng)民居文化的同時，充分運用現(xiàn)代手法和現(xiàn)代材料，將傳統(tǒng)與現(xiàn)代有機結(jié)合。戶型戶型設(shè)計上著力營造大戶人家的非凡氣度，保證每戶擁有最正確通風(fēng)采光和觀景視野，戶型合理的功能分區(qū)，完全滿足財富人士個性需求推廣名建筑形態(tài)總套數(shù)面積恒達(dá)·盤龍灣竹苑

疊拼226184-318㎡恒達(dá)盤龍灣蘭苑疊拼109195-279㎡智能化設(shè)備建材屋面：坡屋頂，英紅瓦；平屋面采用泡沫混凝土保溫外墻：外墻采用大面彈性外墻涂料，局部采用紅獅牌劈開磚，采用德國漢高ＥＰＳ板保溫。內(nèi)墻：廳、房混合砂漿，廚房、衛(wèi)生間水泥沙漿刮糙，拉毛；分戶墻混合砂漿刮糙，拉毛。；廚房、衛(wèi)生間有隔墻，其余無隔墻；頂棚：混合砂漿，公共梯間部位乳膠漆；地面：水泥砂漿拉毛，衛(wèi)生間做防水處理；二期，細(xì)石混凝土樓地面，水泥砂漿找平。陽臺、露臺：鐵花欄桿；二期，不銹鋼玻璃欄桿樓梯：公用樓梯為鐵花欄桿；戶內(nèi)為簡易樓梯〔便于客戶裝修〕；二期設(shè)置鋼制樓梯門窗：分戶門為防盜門，室內(nèi)門客戶自理，陽臺門及外窗采用彩鋁，配中空玻璃；車庫門為電動門；水：給水系統(tǒng)采用直供水，PPR管材，每戶設(shè)分表。電：住宅按10平方銅芯電纜接入，一戶一表，供電容量12KW/戶，電源接至每戶分配箱。電視、、寬帶：預(yù)留入戶接口燃?xì)猓汗艿廊霊?；配備十大系統(tǒng)：智能化管理系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、周界防盜報警系統(tǒng)、光纖入戶信息化系統(tǒng)、消防保障系統(tǒng)，智能保安設(shè)施景觀營造師法中國傳統(tǒng)江南園林，注重借景和對景，營造平和、寧靜的氣氛。造園者經(jīng)過概括與提煉，對自然形象進(jìn)行再創(chuàng)造，采石堆山，穿插造型獨特的四角亭6．1．3寶安·山水龍城根本指標(biāo)工程地址：黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)盤龍大道特8號開發(fā)商：武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：126540平方米總建面積：76000平方米總戶數(shù)：213綠化率：45%開發(fā)節(jié)奏推案日期推案量推案套數(shù)推案報價2004-11-29

76000㎡

42套

3000-3600元/㎡

2006-11-18

7419㎡

23套

5300-8000元/㎡

2005-01-29

76000㎡

142套

3000-3600元/㎡

累計159419㎡

207套

產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格從江南民居、蘇州園林中吸取精髓，又結(jié)合湖北民居吊角樓特點，形成了粉墻黛瓦、庭院天井、漏窗小巷和曲徑通幽的中式別墅。其中，天井、內(nèi)廊的布局具有明顯的蔭涼特點，不僅每間房每天都有充足的光照，有效降低屋內(nèi)潮濕度，而且在整個別墅內(nèi)形成了南北向的冷巷，在垂直和水平兩個層面上產(chǎn)生收風(fēng)、集風(fēng)、導(dǎo)風(fēng)、借風(fēng)等多種風(fēng)流形式，從而實現(xiàn)晝夜清風(fēng)穿堂入室、東暖夏涼。戶型物業(yè)類型套數(shù)面積配比復(fù)式108套200㎡22.9%單棟別墅145套330-500㎡30.8%疊加別墅82套220-250㎡17.4%智能化設(shè)備建材結(jié)構(gòu)：框架外墻：面磚、涂料混合使用內(nèi)墻：混合砂漿抹平門窗：裝配可視對講；室內(nèi)僅留門洞，無門框，無木門；庭院入戶門為木門；彩鋁雙玻窗廚房：水泥砂漿搓毛衛(wèi)生間：水泥砂漿搓毛供電：一戶一表供水：一戶一表供氣：管道天然氣通訊：寬帶入戶景觀營造緊鄰1500畝湯仁海，借原生態(tài)自然景觀營造了私屬的山頂公園、海拔數(shù)十米的山頂觀景臺、5公里的湖濱岸線。別墅圍湖而筑，依山勢落成，借景借水，同時獨創(chuàng)的民俗風(fēng)情商業(yè)街和5公里的湖濱觀景長廊。

6．2普通住宅工程6．2．1盤龍新天地根本指標(biāo)建筑形態(tài)：小高層;多層占地面積:177畝〔117820平方米〕總建筑面積:95951平方規(guī)劃戶數(shù)：730套綠化率：35%開發(fā)商：武漢盤龍城置業(yè)樓盤地址：黃陂盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)露甲山特1號

開盤日期：2006-08-19

物業(yè)管理：武漢興城物業(yè)開發(fā)節(jié)奏工程一期總建筑面積約為，其中住宅面積，商鋪面積。一期工程是5棟5層的多層、4棟6層的多層以及7棟11層的小高層，總規(guī)劃戶數(shù)為414戶產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格在建筑設(shè)計上，盤龍新天地為純板樓，一梯2戶，底層全部架空，整個小區(qū)比擬通透。工程整體外立面以以素雅明快的淺色系為主色調(diào)，表現(xiàn)了簡約、大方的現(xiàn)代風(fēng)格，有一定現(xiàn)代時尚感。戶型—客廳面寬，入戶花園是戶型設(shè)計的一大亮點，戶型方正、設(shè)計緊湊。智能化設(shè)備建材外墻：高級墻磚及墻漆，設(shè)置空調(diào)外機位。單元入口：小高層首層電梯前室、大堂處、地面為高級地磚或花崗石貼面，墻面為高級面磚。電梯：選用品牌電梯。信箱：每戶設(shè)專用信箱。門：進(jìn)戶門為高級防盜門，宅內(nèi)只留門洞。窗：采用優(yōu)質(zhì)彩色鋁合金，中空玻璃窗樓地面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓面和砼地面收光或拉毛。墻面：水泥砂漿抹面。天棚：水泥砂漿抹面。陽臺及露臺：鋼扶手鋼化玻璃欄板廚房：預(yù)留排煙及下水接口，地面作防水處理。衛(wèi)生間：預(yù)留下水接口，作防水處理。寬帶、、有線電視，均至戶門口。供氣：管道燃?xì)?。供電：每戶設(shè)戶內(nèi)配電箱。景觀營造在園林景觀上提出以“盤龍〞為題，通過水龍〔水系〕和旱龍〔景觀路〕的交織形成雙龍戲珠景觀，但在實際表現(xiàn)上并未能充分表達(dá)，景觀設(shè)計過于小巧，無特色。6．2．2名流·人和天地〔一期〕根本指標(biāo)物業(yè)類型：多層,小高層占地面積:133200㎡

總建筑面積：173000㎡容積

綠化率：41%規(guī)劃戶數(shù)：923戶開發(fā)商：武漢名流地產(chǎn)樓盤地址：

黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)楚天大道特1號

開盤日期：2006-09-30

物業(yè)管理：武漢五星物業(yè)管理公司開發(fā)節(jié)奏推案日期推案量推案套數(shù)推案報價2006-09-30

71258㎡

535套

1950-2200元/㎡

產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格傳承中國傳統(tǒng)建筑的神韻。底層籬笆院落戶型戶型從90㎡的二室到180㎡以上的復(fù)式。名稱套數(shù)面積配比二房312套94㎡34.0%三房228套114㎡25.0%四房148套160㎡16.0%復(fù)式230套180㎡25.0%智能化設(shè)備建材結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土現(xiàn)澆全框架結(jié)構(gòu)外墻：主體鋪設(shè)高級通體面磚，局部刷涂料內(nèi)墻：混合沙漿抹平門窗：彩色鋁合金窗框或彩色塑鋼窗配中空玻璃。分戶門采用乙級鋼制防火防盜門。陽臺門為彩色鋁合金門框或彩色塑鋼門配中空玻璃(帶隱形紗門)廚房：墻面為水泥沙漿，地面設(shè)防水層,設(shè)置煙道為集中排煙系統(tǒng)衛(wèi)生間：墻面為水泥沙漿，地面設(shè)防水層,預(yù)留給排水接口供電：一戶一表供水：供水管采用PPR管，每戶設(shè)獨立水表，水表出戶供氣：天然氣管道通訊：有線、寬帶、預(yù)留用戶接口景觀營造以自然為藍(lán)本，北臨10平方公里的盤龍湖，通過獨有的“同心雙環(huán)水系〞，蜿蜒環(huán)繞六大組團(tuán)，把水的靈性融入自然景觀中，重新詮釋現(xiàn)代人對“水文化〞的理解。6．2．3歌林花園根本指標(biāo)建筑類型：小高層、高層總建筑面積:460000平方米總戶數(shù):約3700戶停車位:約1200個開盤時間：2007-7-28·月工程地址：黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會對面開發(fā)商:武漢佳海集團(tuán)建筑設(shè)計單位:上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計研究院開發(fā)節(jié)奏2007年7月28日開盤，一期推出住宅542套，商業(yè)50套。開盤當(dāng)月銷售98套，銷售均價2930元/平方米。商業(yè)銷售41套，均價5470元/平方米產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格建筑類型涵蓋11F小高層，18F及24F高層，形成錯落有致、豐富開闊的高層景觀視野戶型戶型面積套數(shù)二室一廳88.89㎡16套二室二廳94.07㎡256套三室二廳127.15㎡254套復(fù)式225.44㎡16套智能化設(shè)備建材結(jié)構(gòu):框剪外墻:外墻磚及氟碳漆內(nèi)墻:除廚、衛(wèi)外內(nèi)墻無隔斷廚房:專用煙道供電:雙回路電源供氣:管道天然氣通訊:、寬帶、有線電視、門禁系統(tǒng)景觀營造以豐富多樣的綠色植被，貫穿園區(qū)的靈動水系，主題多樣的休憩空間，筑就別墅級的園林環(huán)境6．3綜合性工程6．3．1巢NEST根本指標(biāo)物業(yè)類型：獨棟別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房工程地址：東西湖盤龍城開發(fā)區(qū)開發(fā)單位：武漢新陽光房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：600000平方米總建面積：2500總戶數(shù)：339綠化率：45%開發(fā)節(jié)奏推案日期推案量推案套數(shù)推案報價2005-09-25

43000㎡

213套

3200-4600元/㎡

2006-11-05

26819㎡

115套

3600-4900元/㎡

累計69819㎡

328套

產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格具有現(xiàn)代風(fēng)格的簡潔，清新、自然、直觀、具有強烈美感的形體,強大的功能空間強調(diào)和表達(dá)大氣。

戶型戶型空間獨創(chuàng)，使空間的平面功能到達(dá)最大化、最強化……現(xiàn)已全部申請為專利別墅戶型智能化設(shè)備建材外墻：外墻保溫面上貼天然石材，清水面磚，局部高級涂料門窗：實木門，彩色鋁合金中空玻璃門，帶沙彩鋁中空玻璃廚房：頂棚：水泥膠膩子罩白，墻面：水泥沙漿糙面，地面：水泥沙漿找平，合成高分防水涂抹膜衛(wèi)生間：頂棚：水泥膠膩子罩白，墻面：水泥沙漿糙面，地面：水泥沙漿找平，合成高分防水涂抹膜供電：戶內(nèi)線管預(yù)埋，管內(nèi)穿鐵絲，進(jìn)戶配電箱內(nèi)沒四個空開，電線由電表接到一層配電箱供水：供水主管接至給水點采暖：外墻外保溫景觀營造依青山眺碧水，就著地勢用雅麗飄逸的建筑點綴原生景觀。相關(guān)配套擁有會所、商業(yè)超市、幼兒園、運動廣場等配套設(shè)施。6．3．2羅納河谷根本指標(biāo)該工程為整個蔚藍(lán)海岸工程的一期總建筑面積：107000㎡

建筑形態(tài)：小高層;多層;別墅規(guī)劃戶數(shù)：542戶物業(yè)管理費：1.20元/㎡.月

樓盤地址：黃陂區(qū)山水領(lǐng)秀盤龍城盤龍大橋旁開發(fā)商：武漢卓越房地產(chǎn)開發(fā)

開發(fā)節(jié)奏于2007年4月正式開盤面積從130-280㎡的三房、四房、復(fù)式以及聯(lián)排戶型共計542套，截至到9月11日，銷售套數(shù)53套。產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格具有濃郁法蘭西小鎮(zhèn)風(fēng)情的大型水濱水生活社區(qū)。整體建筑布局考慮到季候風(fēng)的影響，分布為南低北高。戶型名稱套數(shù)面積配比三房240套130-167㎡44.2%四房46套165-172㎡8.5%復(fù)式256套180-280㎡47.2%景觀營造北面為甲寶山，山體雖不高，但天然植被保護(hù)良好，常年郁郁蔥蔥、綠意盎然，地塊南面和西面被湯仁海環(huán)繞，西邊長港湖自成一色，整個地塊背山面水形如伸入水中的"龍爪"形。地塊里面上下錯落，步移景異。6重泊岸景觀：水上陽臺、湖岸沙灘、水上涼亭、木棧小道、水岸埠頭

。

二、市場空白點找尋1．區(qū)域產(chǎn)品空白點分析先看看這一區(qū)域的其他工程的根本情況：物業(yè)屬性物業(yè)名稱總建面建筑形態(tài)開盤日期純別墅巢NEST〔一期〕80163聯(lián)體別墅;2005-09-25F·天下〔一期〕288000獨棟、聯(lián)體別墅;2003-11-08恒達(dá)·盤龍灣一期65661獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅2004-11-18恒達(dá)·盤龍灣二期41000獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅2006-11-08F·天下〔二期〕12400獨棟別墅;2006-12-16寶安·山水龍城76000獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅2004-10-28合計563224綜合工程夢里水鄉(xiāng)14028獨棟別墅;酒店式公寓2005-11-18未來海岸134041多層;別墅;2004-11-28蔚藍(lán)海岸〔一期〕-羅納河谷107000小高層;多層;別墅-合計255069普通住宅武漢28街202120小高層;多層;2005-12-10盤龍新天地95951小高層;多層;2006-08-19名流·人和天地(一期〕173000多層;2006-09-30合計470871總計12891641．1別墅是市場供給的主力，普通住宅存在一定的市場空間盤龍城憑借優(yōu)美的自然環(huán)境和極具潛力的投資優(yōu)勢，吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的目光。區(qū)域首個開發(fā)工程即定位于“頂級〞的別墅工程“F·天下〞，為盤龍城奠定了較高的市場定位和社會形象。隨后，寶安·山水龍城、恒達(dá)·盤龍灣、巢NEST等工程的開發(fā)，使該區(qū)域逐漸成為別墅工程的聚集地。2002-2004年可稱為盤龍城的“別墅時代〞。目前市場供給中，別墅還是占領(lǐng)相當(dāng)一局部。從以上表中可以看到，目前純別墅工程的開發(fā)面積占區(qū)域市場中34.4%，而綜合物業(yè)工程中也都有大局部開發(fā)為別墅；1．2別墅產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，主力賣點單一別墅工程中由于區(qū)域內(nèi)各工程賣點均以公共資源為主，主打生態(tài)，共同的產(chǎn)品訴求導(dǎo)致區(qū)域產(chǎn)品類型較為單一，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；1．3普通住宅工程以低端客群為主要目標(biāo)客層，中端住宅工程存在一定的市場空間盤龍城不僅具有高端別墅工程，還有很多工程是屬于針對低端客群的開發(fā)工程，它們的物業(yè)類型絕對多數(shù)是小高層、多層結(jié)合，此類工程占到區(qū)域市場供給的50.1%。與別墅工程加起來，到達(dá)總供給量的84.5%，具有絕對的優(yōu)勢。形成一種兩極端產(chǎn)品的供給占主導(dǎo)的局面；1．4配套缺乏是這一區(qū)域目前各工程遇到的最大困難作為生態(tài)居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)土地資源相對豐富，地價同其他區(qū)域相比擬低，因此所開發(fā)工程均以大盤為主，占地面積均在千畝以上。由于區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施極為缺乏，從而導(dǎo)致所開發(fā)工程均有自有配套，諸如會所、學(xué)校、商業(yè)、休閑等，以此來彌補區(qū)域公共配套設(shè)施缺乏的矛盾。但值得注意的是，由于區(qū)域入住率較低，而且各工程規(guī)模大，開發(fā)周期長，大多數(shù)工程的內(nèi)部配套設(shè)施都沒有投入使用，配套問題并沒有解決。再研究這一區(qū)域在售樓盤銷售情況物業(yè)屬性物業(yè)名稱建筑形態(tài)住宅總套數(shù)可售套數(shù)銷售率整體成交均價純別墅巢NEST〔一期〕聯(lián)體別墅;32957

%4696.65F·天下〔二期〕獨棟、聯(lián)體別墅;8517

80%恒達(dá)·盤龍灣一期獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅2265774.3%恒達(dá)·盤龍灣二期獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅10983

%寶安·山水龍城獨棟;疊拼;聯(lián)體別墅34457

52.0%合計1768920/綜合工程夢里水鄉(xiāng)獨棟別墅;酒店式公寓482250.0%未來海岸多層;別墅;754638

15.4%武漢28街小高層;多層;64826747.5%2557.37

合計1614810/普通住宅盤龍新天地小高層;多層;732209%2373.02

名流·人和天地(一期〕多層;923534%合計1655743/總計50372473/從銷售價格來看，目前區(qū)域市場多層住宅價格水平在2400元/㎡-3200元/㎡之間，別墅住宅除F、天下外，市場平均價格水平在4500元/㎡-6000元/㎡之間。但由于區(qū)域配套缺乏，生活本錢較高，銷售情況普遍不佳?？傮w來看，市場上在售套數(shù)到達(dá)5037套，已經(jīng)去化過半，銷售了2473套。其中普通住宅類銷售較為理想。而純別墅類去化周期較長，去化速度較為緩慢。普通住宅工程中綜合來看，大多銷售過半，僅有今年和去年下半年新開盤的工程未售套數(shù)較多，而成交平均售價普遍在2500-3000元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市區(qū)，較金銀湖、湯遜湖等郊區(qū)樓盤也低。

2．區(qū)域客戶空白點分析中產(chǎn)階級極少在此區(qū)域購房。從銷售客戶角度來說，盤龍城不可復(fù)制的天然山水資源，和別墅類產(chǎn)品本身的需求，吸引了相當(dāng)一局部高端消費群體，作為他們城市生活的補充。而另一類低端消費群體，隨著城市中心地區(qū)房價的不斷飆升，總價已經(jīng)超過他們實際承受價格，于是將目光轉(zhuǎn)移到較偏遠(yuǎn)的地區(qū)。盤龍城的低端住宅每平米均價目前在3000元/平方米左右，在武漢市房地產(chǎn)市場較為稀缺，而實際距離又比其他郊區(qū)距市區(qū)要近得多，這兩點的結(jié)合無疑會受到低端消費群體的追捧。形成了“低端化與塔尖化〞的消費共存。因此，對于盤龍城區(qū)域的購房者來說，存在著兩個大的群體：有錢人住單價超過4000元/平方米的別墅，普通人住單價在3000元/平方米以下的普通住宅。從目前的市場情況來看，盤龍城目前聚集的主要是這兩類人群，而未來的消費主力人群——中產(chǎn)階級在這一區(qū)域極為少見。

三、工程產(chǎn)品設(shè)計思路1．產(chǎn)品突圍原那么1．1工程地塊分析工程地塊區(qū)位圖工程地塊四至圖地塊四至關(guān)系：地塊東面和北面為第一企業(yè)社區(qū)辦公樓建設(shè)用地，目前臨本地塊的第一企業(yè)社區(qū)北面區(qū)域目前正處于施工階段，道路系統(tǒng)尚未正式形成；第一企業(yè)社區(qū)東面目前靠北部區(qū)域已經(jīng)建設(shè)完畢，道路系統(tǒng)已經(jīng)形成，但臨近楚天大道局部還有一單層廠房存在，但即將撤除，道路系統(tǒng)尚未形成。地塊東面正臨盤龍城區(qū)域的主干道楚天大道，目前已經(jīng)該道路成為從黃皮經(jīng)盤龍城至漢口的必經(jīng)之路〔高速公路除外〕。地塊西面與一廠房相臨，由于此地塊不屬于第一企業(yè)社區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)，因此改廠房的拆遷期限目前無法確認(rèn)，將成為本地塊最大的景觀“瑕疵〞。地塊的西北面為黃陂第二初級中學(xué)，目前還處于使用階段。這將是本案的一大利好。工程地塊及周邊實際建筑圖片：地塊內(nèi)實景1地塊內(nèi)實景色2與第一企業(yè)社區(qū)相接區(qū)域地塊西面廠房地塊東面道路與圍墻地塊北面在建圍墻地塊北面在建建筑第一企業(yè)社區(qū)內(nèi)道路目前地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積：129000平方米建筑限高：60米1．2地塊SWOT分析優(yōu)勢地塊方正，有利于規(guī)劃；場地平整，開挖量小；臨盤龍城主干道楚天大道，交通相對便捷；劣勢盤龍城區(qū)域，在武漢人心目中是一個“不宜居〞的區(qū)域；本工程地塊3.55的容積率較目前盤龍城市場供給的主力工程的容積率高很多，根據(jù)此規(guī)劃設(shè)計的產(chǎn)品存在能否被市場接受的風(fēng)險；時機點盤龍城開通公交；中心城區(qū)房價瘋長，房價漲幅超過收入漲幅，局部中等收入家庭置業(yè)將目光瞄向價格相對低廉、但仍在可接受的區(qū)域內(nèi)的盤龍城區(qū)域；從漢口取水樓區(qū)域出發(fā)，到本工程地塊，的士費用不到35元，而反觀從取水樓區(qū)域到光谷或漢陽的沌口，的士費用都超過50元，這也充分說明了本工程的交通優(yōu)勢；威脅點工程及周邊目前配套不完善；規(guī)劃實施的不確定性，將會直接影響區(qū)域的交通和配套環(huán)境；盤龍城區(qū)域仍然有大量土地供給，今后幾年內(nèi)的新房供給將上一個巨大的規(guī)模；宏觀調(diào)控政策的不確定性

1．3產(chǎn)品規(guī)劃的根本原那么根據(jù)地塊的現(xiàn)狀和規(guī)劃設(shè)計的條件，提出以下產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的根本原那么：走差異化路線，產(chǎn)品從規(guī)劃理念階段開始，全面與周邊工程產(chǎn)品實現(xiàn)差異化。

2．主力購置群體設(shè)定2．1盤龍樓市印象——極高端人群和極低端人群聚集地，中產(chǎn)階級缺失從銷售客戶角度來說，盤龍城不可復(fù)制的天然山水資源，和別墅類產(chǎn)品本身的需求，吸引了相當(dāng)一局部高端消費群體，作為他們城市生活的補充。而另一類低端消費群體，隨著城市中心地區(qū)房價的不斷飆升，總價已經(jīng)超過他們實際承受價格，于是將目光轉(zhuǎn)移到較偏遠(yuǎn)的地區(qū)。盤龍城的低端住宅每平米均價目前在3000元/平方米左右，在武漢市房地產(chǎn)市場較為稀缺，而實際距離又比其他郊區(qū)距市區(qū)要近得多，這兩點的結(jié)合無疑會受到低端消費群體的追捧。形成了“低端化與塔尖化〞的消費共存。因此，對于盤龍城區(qū)域的購房者來說，存在著兩個大的群體：有錢人住單價超過4000元/平方米的別墅，普通人住單價在3000元/平方米以下的普通住宅。從目前的市場情況來看，盤龍城目前聚集的主要是這兩類人群，而未來的消費主力人群——中產(chǎn)階級在這一區(qū)域極為少見，而對于任何一個大的城市來說，數(shù)量最為巨大的人群為中產(chǎn)階級，盤龍城樓盤缺少了這一大類型客戶的支撐。因此，從走差異化路線的思路出發(fā)，中產(chǎn)階級將是一個非常廣泛的客戶群體，具備一定的購置力的人群，并且購置力呈持續(xù)上升趨勢的一個群體。當(dāng)然，由于中心城區(qū)樓價迅速拔升，對于相當(dāng)多的有剛性購房需求，但無法承受市區(qū)高額房價的普通購房者來說，盤龍城不遠(yuǎn)的距離將是這局部人的最正確選擇，而這局部人群以受中心城區(qū)高房價“擠壓〞出的中端人群為主。2．2客戶特征2．2．1置業(yè)目的差異化的工程特質(zhì)，將帶來差異化的客戶群體，并伴隨客戶多元化的購置動機；來自成熟家庭的小型投資或養(yǎng)老型置業(yè)目的；來自中心城區(qū)年輕白領(lǐng)的過渡性居住需求；年輕夫婦、單身白領(lǐng)較長時間的居家需求。2．2．2客戶來源主力漢口居民為主；一局部來源于盤龍城板塊自身的早期入住家庭；有少量的黃陂、青山等地投資客戶；2．2．3客戶實力投資型客戶具備一定的經(jīng)濟(jì)積累，但實力還是比擬有限，因此，該類客戶投資行為十分謹(jǐn)慎；在本工程置業(yè)的其他客戶，如養(yǎng)老型客戶、過渡居家型客戶、具有較長時間居家需求的客戶，大多經(jīng)濟(jì)實力相對有限，首付款承受能力或后期還款能力有限，承受總價水平均不高。2．3消費特點要求購置門檻偏低，單套總價少；要求產(chǎn)品具備最根底和簡易的居住功能，廳、室、廚、衛(wèi)根本功能及根本采光效果必須具備；對外部居住環(huán)境不太挑剔，要求交通、配套具備一定便利性；各類客戶購置同時，大多帶有一定的投資目的，希望后期易于轉(zhuǎn)賣或出租，用較低的投入本錢，換取較高的投資回報。2．4客戶來源根據(jù)對盤龍城現(xiàn)有工程的客戶來源進(jìn)行分析和對本工程的前景預(yù)期，本工程的第一客戶圈層：以工程為中心，覆蓋整個盤龍城區(qū)域，同時向漢口核心區(qū)覆蓋；第二客戶圈層：覆蓋整個漢口區(qū)域；第三客戶圈層：整個泛武漢區(qū)域，包括黃陂、新洲等郊區(qū)客戶。2．5客戶定位具有剛性購房需求的青年中產(chǎn)階級人群

3．工程總體定位3．1產(chǎn)品定位原那么緊湊居家戶型+投資型戶型根據(jù)地塊現(xiàn)狀和未來對市場的預(yù)期，在本地塊置業(yè)的人群以中等收入的人群為主要客層對象，并且普遍具有剛性購房需求，從這一點出發(fā)，要求本工程的產(chǎn)品能夠滿足根本的居家所必須，但由于這局部人群目前的支付能力有限，因此要求在單套面積上較一般戶型全面“瘦身〞，緊湊宜居是大方向。同時，由于武漢房價的快速上漲和盤龍城目前不高的房價，結(jié)合光谷之對于武昌來看，本工程對于漢口人群來說，同樣具備極強的投資價值，因此，在本工程的產(chǎn)品中，投資型戶型建議也可以設(shè)置一定比例。一種面積，多種戶型在實現(xiàn)所有戶型緊湊的情況下，根據(jù)需求的不同，在各面積段實現(xiàn)同一種面積具有多種戶型；一種戶型，多種布局對于同一種戶型，根據(jù)生活品質(zhì)的不同，對面積的需求會有不同的要求，我們將要求規(guī)劃公司根據(jù)不同生活品質(zhì)的人的需求設(shè)計不同面積的同一種戶型；

4．產(chǎn)品定位北漢口，年輕態(tài)居住區(qū)釋義：北漢口：區(qū)別于黃陂區(qū)域的“漢口北〞，點明本工程仍然是屬于漢口，只不過在地段上屬于漢口的北部區(qū)域；年輕態(tài)：本工程的人群將是中產(chǎn)階級里面偏年輕化的一類人群；居住區(qū)：點明本工程的居住特質(zhì)；

四、工程產(chǎn)品設(shè)計建議1．工程規(guī)劃布局建議依武漢的光照條件，整體布局呈北高南低的趨勢；建筑朝向上，要求全部朝南，東西朝向原那么上不許出現(xiàn)；建筑形態(tài)上，以小高層〔18F〕為主，在降低建筑密度的同時注意不要突破60米的限高；建筑布局板、塔結(jié)合，以板樓為主，塔樓要求；合理利用現(xiàn)有交通條件，做好小區(qū)住宅人流車流與第一企業(yè)社區(qū)人流車流的交通組織，最大化地利用第一企業(yè)社區(qū)的社區(qū)內(nèi)交通；考慮到本工程的臨街面不寬，商業(yè)潛力不大，在商業(yè)設(shè)計上根本不考慮商業(yè)規(guī)劃，以純住宅社區(qū)的對外形象入市；公共空間設(shè)計：局部樓棟底層作為商業(yè)規(guī)劃，設(shè)有電梯大堂，并考慮殘疾人通道；電梯廳及走廊盡量做到開敞通透，以獲得良好的采光、通風(fēng)及景觀視野。根據(jù)終極價值目標(biāo)原那么，所有戶型均有良好的朝向與采光，并根據(jù)景觀規(guī)劃合理安排房型布局。均采用自然通風(fēng)、自然采光的設(shè)計手法。室內(nèi)空間動靜分區(qū)明確，同時考慮可以靈活分割，主要房間以景觀要素和日照要素為主要設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。在做好工程規(guī)劃的同時注意本錢因素；根據(jù)地塊形狀和其長寬比，建議本工程在組團(tuán)布置上以2個組團(tuán)布置為宜，在組團(tuán)內(nèi)部形成景觀、道路、人流、車流的相對獨立。在戶型設(shè)計方面，建議充分考慮組團(tuán)分布的不同，在不同的組團(tuán)可以重點配置不同面積段的的戶型，以期做到本工程內(nèi)部因產(chǎn)品不同而形成的客群不同。

在小區(qū)的道路規(guī)劃上，建議做成完全的人車分流系統(tǒng)。在小區(qū)的交通組織方面，充分利用第一企業(yè)社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的圍繞本工程的環(huán)線，小區(qū)的東面和北面都可以利用第一企業(yè)社區(qū)的現(xiàn)有道路作為本工程的環(huán)形消防通道。人行道路要求能便捷到達(dá)各樓棟，沿人行道路沿線布置各類景觀小品和各種娛樂休閑設(shè)施。車行道路以西邊道路為主，原那么上車輛不進(jìn)入社區(qū)內(nèi)部，地面停車位沿車行道路沿線布置，同時車行道路與第一企業(yè)社區(qū)北面道路相連，從而形成閉合通路以到達(dá)消防要求。由于地塊西部的廠房的拆遷不確定性，將可能成為本工程在銷售階段的最大景觀“利差〞，因此建議在車行道路與廠房之間種植高大喬木，以起到遮擋作用。在小區(qū)的入口設(shè)計上，首先采用人車分流的方式，分別設(shè)置人行入口和車行入口，其中人行入口位于小區(qū)臨街面的中部，車行入口位于小區(qū)的西部。由于本地塊與楚天大道之間存在綠化控制帶，如果建筑物緊臨道路紅線布置，將顯得極為突兀，同時也無法有效提升工程的檔次感。因此建議在工程主入口臨楚天大道一側(cè)設(shè)置一個主入口廣場，既產(chǎn)生工程的檔次感，又提升工程的對外形象。在小區(qū)的主入口處與第一棟建筑相臨的區(qū)域，建議設(shè)置一個面積在300平方米左右的小型便利店，此便利店在銷售階段將用作工程的銷售現(xiàn)場使用，待銷售完畢那么用作一個小型便利店使用。2．工程產(chǎn)品模型及數(shù)據(jù)指標(biāo)設(shè)定考慮到本工程客層的支付能力不強這一特點，在戶型設(shè)計上，建議在面積設(shè)計上全部控制在90平方米以下，這樣所有產(chǎn)品都可以實現(xiàn)首付20%，將極大降低客戶的首付壓力。同時，戶型做到與普通舒適戶型相比全面“瘦身〞，進(jìn)而到達(dá)本工程在總價上的控制目標(biāo)。戶型面積段建議配比1房+書房60-70㎡35%2房70-75㎡20%2房+書房75-85㎡35%小3房85-90㎡10%

3．工程開發(fā)節(jié)奏建議從主入口向內(nèi)，依次分為三期，分批次開發(fā)，建議三期各自的建筑面積比依次為：4：3：2，即一期推出約56000萬平方米，二期推出約43000平方米，三期推出約30000平方米。

4．工程產(chǎn)品立面造型建議風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，力求簡潔，建筑立面要求做到模塊化，住宅樓外墻材質(zhì)以高檔外墻面磚結(jié)合使用，立面追求現(xiàn)代、簡約風(fēng)格，色彩淡雅、明快，做到與第一企業(yè)社區(qū)色彩協(xié)調(diào)、融合，造型追求高尚住宅建筑的高貴與嚴(yán)謹(jǐn)。根據(jù)家庭私密性空間與起居空間的組織，結(jié)合造型，合理運用玻璃及現(xiàn)代材料，創(chuàng)造幕墻與墻體虛實相襯托的造型效果。局部屋頂進(jìn)行燈光處理，以增加人性化和強烈的標(biāo)志感、歸屬感。5．工程產(chǎn)品戶型建議5．1具體戶型面積設(shè)計建議：一居室戶型建議面積60㎡左右針對人群投資型消費者客廳不做臥室與客廳的明顯劃分，安排以緊促、實用為主。廚房開放式廚房設(shè)計，廚房衛(wèi)生間建議相對集中設(shè)計，以利于節(jié)省管線本錢衛(wèi)生間衛(wèi)生間設(shè)計上多以實用為主，應(yīng)考慮綜合性使用功能，如洗衣、洗浴等功能應(yīng)考慮在有限面積內(nèi)充分實現(xiàn)陽臺單陽臺設(shè)計一居室戶型建議面積65㎡左右針對人群投資自用兼顧消費者客廳開間大于廚房獨立廚房設(shè)計，盡量靠近入戶門主臥12㎡以上，開間建議大于衛(wèi)生間單衛(wèi)生間設(shè)計，并開朗整體浴衛(wèi)需求陽臺陽臺進(jìn)深建議大于其它可考慮將衛(wèi)生間中衣物洗滌區(qū)放至陽臺上兩居室戶型建議面積70㎡左右針對人群自住型消費者或投資型客戶客廳開間大于餐廳獨立餐廳，餐廳最好設(shè)窗，靠近廚房廚房獨立廚房，廚房和衛(wèi)生間建議相對集中設(shè)計，廚房凈寬大于，盡量靠近入戶門。主臥14㎡以上，開間建議大于，并設(shè)外飄窗采光次臥10㎡以上，就寢區(qū)相對集中衛(wèi)生間單衛(wèi)生間設(shè)計，靠近臥室，建議面積在6㎡以上，考慮整體浴衛(wèi)需求兩居室戶型建議面積75㎡左右針對人群家庭人口單純，經(jīng)濟(jì)情況較好的消費者及投資自用型客戶客廳開間大于，并考慮客廳、餐廳空間相對區(qū)隔，客廳朝陽臺面餐廳獨立餐廳，餐廳最好設(shè)窗，靠近廚房廚房獨立廚房，廚房和衛(wèi)生間建議相對集中設(shè)計，廚房凈寬大于，盡量靠近入戶門。衛(wèi)生間單衛(wèi)生間設(shè)計，靠近臥室，建議