房地產(chǎn)培訓(xùn) -基于實踐的土地投資模式講解

碧桂圈合用種的的存在而言得互加至好!碧桂圈基于實踐的土地投資模式講解碧桂園集團投資發(fā)展變革成密碧桂圈碧桂圈上市并購、勞斯萊斯、精品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)——區(qū)域深耕全國+海外、低地價、低成本、高周轉(zhuǎn)——涉足海外三四線中心區(qū)、低地價、低成本、高周轉(zhuǎn)——全國布周近郊、大規(guī)模、低地價、高周轉(zhuǎn)——拓展廣東遠郊、大規(guī)模、低地價、低售價——立足廣佛成密碧桂圈成密碧桂圈碧桂圈上市并購、勞斯萊斯、精品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)—區(qū)域深耕上市公司并購、提高市場份額上市公司并購、提高市場份額全國+海外、低地價、低成本、高周轉(zhuǎn)——涉足海外全國+海外、墊定千億基礎(chǔ)三四線中心區(qū)、低地價、低成本、高周轉(zhuǎn)——全國布局勾地勾地近郊、大規(guī)懼、低地價、高周轉(zhuǎn)——拓展廠樂廣東省內(nèi)深耕廣東省內(nèi)深耕遠郊、大規(guī)模一低地價一低售價一—立足廣佛墊定上市條件成密碧桂圈第一章一級市場主要的拿地模式2.勾地等意向性拿地3.一二級聯(lián)動開發(fā)第二章二級市場主要的拿地模式5.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓6.股權(quán)類項目8.代管代建+品牌輸出項目碧桂圈留碧桂圈留一一級市場是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)企業(yè)通過一級市場獲取土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)。碧桂圈密碧桂圈密直接招拍掛指前期未就項目地塊與政府進行接觸，在政府公示后掛牌掛牌概念概念招標招標留碧桂圈土地交易的公開投標、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。拍賣拍賣(1)宗地出讓面積限制(住宅項目)中等城市中等城市14公頃7公頃大城市20公頃概念與注意事項?《投資必備的法律基礎(chǔ)》(陳林)大套型面積大套型面積按現(xiàn)狀出讓；②成交后1個月內(nèi)，由松山湖管委會將出讓宗地按土地現(xiàn)狀條件交付給競得人使用。積的比例不低于_%2、競買保證金設(shè)定為積的比例不低于_%4、規(guī)劃建設(shè)要求：①競得人須按批字第2015-85-1004號《建設(shè)用地規(guī)劃批準書》的要求進行建設(shè)；②該地塊開發(fā)建設(shè)期為3年，宗地建設(shè)項目在2016年10月7日前開工，在2019年10月7日前竣工。√政府已經(jīng)完成(或基本完成)了土地的一級開發(fā)，土地具備出讓條件；土地的一級開發(fā)路徑可約定不交納),通過招拍掛獲取土地。成密碧桂圈成密碧桂圈碧桂圈留碧桂圈留合作范圍根據(jù)市場情況確定項目規(guī)模、首期位置及面積、其他額外配套建設(shè)內(nèi)供地計劃約定每期用地供應(yīng)時間，根據(jù)實際情況調(diào)整出讓節(jié)奏?！?0/70”、建筑限高、建筑密度、綠化率、車位比例等條件不限制或按我司方案執(zhí)行。沿紅線建好圍墻，凈地交付，確保摘牌即開工。土地款分期支付，分期付款不繳納利息。提前預(yù)售或提早預(yù)售，預(yù)售款不監(jiān)管或少監(jiān)管，規(guī)費減免、提前開工、政府工作組協(xié)調(diào)，開通報建綠色通道未付清地價款可辦理開工報建手續(xù)，開、竣工自由，開發(fā)規(guī)模自主。專線巴士、業(yè)主辦理入戶享受當?shù)赝却黾爸苓吔逃?、自設(shè)混凝土攪拌站等。和條件式密碧桂圈常見競買條件設(shè)置成密碧桂圈成密碧桂圈對競買人主體資格作出限制公司資質(zhì)式密碧桂圈式密碧桂圈公司經(jīng)驗要求競買人在項目開發(fā)量、酒店等其他特殊建筑業(yè)態(tài)開發(fā)等方面具備一定經(jīng)驗或條件。對競買人注冊資本、信用等級、銀行授信額度、公司資產(chǎn)等作出要求。碧桂圈密碧桂圈密要求代建、配建市政道路、公園、五星級酒店、商業(yè)廣場、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施或公建，引進具備一定條件的商業(yè)品牌等。主要指帶規(guī)劃方案掛牌、報名時提交項目規(guī)劃方案等要求。成密碧桂圈成密碧桂圈常見競買條件設(shè)置價款支付以競買保證金、地價款支付要求為條件，及在地價之外繳納規(guī)、稅、費及其他額外費用為條件。土地交付通過土地出讓時現(xiàn)狀未處理完的影響交地及開工的負面因素、土地交付時地上遺留的影響開工的負面因素為條件阻礙他人報名競買。成密碧桂圈成密碧桂圈其他條件成密碧桂圈成密碧桂圈成密碧桂圈成密碧桂圈案例1:廣州琶洲總部大樓地塊報名條件1、須在廣東省注冊成應(yīng)，具有獨立法人資格，而且必須承諾在本項目竣工政區(qū)政府要求為了平衡當?shù)亻_發(fā)商的關(guān)系，掛牌條件中不能設(shè)置任何明顯唯一性的條件(即能排除當?shù)厮虚_發(fā)商的條件)。政府領(lǐng)導(dǎo)之前已明確表態(tài)人民外來開發(fā)商可全部勸退，但當?shù)亻_發(fā)商和政府部分領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系錯綜復(fù)雜，不能元；勸退。為了保證地塊成功摘牌，又滿足政府要求，我司不得已將競買人房地3、所屬產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)的要求改為二級資質(zhì)(當?shù)責(zé)o一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)),又增加4、競買于20萬平方米等條件，這些條件每一個對當?shù)亻_法商都不是唯一的，但所另本有條件綜合在一起，卻沒有一個企業(yè)具備。最后項目成功摘牌。式密碧桂圈式密碧桂圈征地、拆遷、安置、補償、完善市政配套企業(yè)負責(zé)：籌措資金、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成密碧桂圈政府式密碧桂圈式密碧桂圈成密碧桂圈成密碧桂圈式密碧桂圈式密碧桂圈合同簽訂階段合同簽訂階段實施實施階段階段資金返還階段資金返還階段審查碧桂圈留審查碧桂圈留成密碧桂圈成密碧桂圈價點土地一級開發(fā)成本構(gòu)成表案例：孟關(guān)項目成密碧桂圈成密碧桂圈費用測算水田其他費用道路規(guī)劃費用(道路紅線圖出圖費)規(guī)劃設(shè)計費用控規(guī)編制費用成密碧桂圈成密碧桂圈費用名稱系數(shù)1房屋摸底調(diào)查費用32安置房建設(shè)費用3舊房拆除費45搬家費6過渡費78辦證費用產(chǎn)業(yè)房9工本費元/戶產(chǎn)業(yè)房元/戶按時簽約獎勵元/戶元/戶快速搬家獎勵不可預(yù)見費征收工作經(jīng)費成密碧桂圈成密碧桂圈表3孟關(guān)項目地上附著物摸底及補償清單——地上附著物補償單位：(萬元、畝、座、公里、個、平方米、套)項目類型1畝2畝3座44公里5串戶道路公里6水利設(shè)施(提灌站)4個公里8電力設(shè)施(變壓器)5個根據(jù)變壓器種類不同綜合按15萬元/個計)公里管理用房1套成密碧桂圈成密碧桂圈文付原則成密碧桂圈成密碧桂圈√征地補償費用：由政府(或其委托的單位)在土地報批前與農(nóng)民簽署征地補償協(xié)議碧桂圈密碧桂圈密土地溢價土地溢價成密碧桂圈式密碧桂圈式密碧桂圈約16258萬約24509萬6573萬碧桂圈留碧桂圈留“三舊”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)展要求下，針“三舊”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)展要求下，針“舊城鎮(zhèn)”改造“舊廠房”改造“舊村居”改造指對“城中村”、大量用地被指對區(qū)、鎮(zhèn)(街道)城區(qū)內(nèi)指對鎮(zhèn)(街道)、村和工業(yè)園城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中國有土地的舊民居、舊商鋪區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對村”、村民逐步遷出或整體搬、舊廠房等的改造，以及對嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑遷形成的“空心村”等推進農(nóng)重點改造城區(qū)需要“退二進的改造。舊廠房、舊倉庫，及民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村三”的舊居民用房的改造。危舊居民用房的改造。容村貌的整治。碧桂圈1.4三舊改造—優(yōu)勢及風(fēng)險碧桂圈基本模式碧桂圈留1.4三舊改造一基本模式基本模式碧桂圈留自行改造公開出讓成密碧桂圈1.4三舊改造—基本流程成密碧桂圈改造方案編制階段改造方案審批階段·批復(fù)改造方案·用地預(yù)審·用地報批·拆遷補償安置·融資用地出讓·地塊開發(fā)報建改造方案實施階段“三舊”改造項目耗時較長，前期投入大，資金回籠慢。注意事項：√用地指標、規(guī)劃指標√民主決策程序√拆遷安置補償及成本核算√復(fù)建安置資金監(jiān)管備豆生皮港=o/im備第一章一級市場主要的拿地模式第二章二級市場主要的拿地模式2.4代管代建+品牌輸出項目2015年集團投資戰(zhàn)略變化2015年集團投資戰(zhàn)略變化C地域上進軍一二線城市從2015年開始，集團本著“鞏固三四線，擁抱一二線”的布地域上進軍一二線城市土地獲取模式的多樣化集團2015年至10月底共獲取132宗項目，其中一手項目87宗，二手項目45宗，占比為34.1%;二手項目比例從2014年15.2%提高到34.1%。公司已經(jīng)開始在收購、合作類的項隨著市場的不斷調(diào)整，二級市場獲取的土地的占比將越來越高。也將是未來集團土地獲取的重要的途徑!咨房地產(chǎn)內(nèi)取館信的料咨2015年集團投資戰(zhàn)略變化至土皮池產(chǎn)ofm2015年集團投資戰(zhàn)略變化C從集團2015年土地獲取的情況來看，合作類項目的比重也越來越高，在以鎮(zhèn)二級市場土地存在的主要問題2、目標公司的情況不清不楚>目標公司管理不規(guī)范；>公司資料(合同/財務(wù)報表/經(jīng)營性文件)缺失；提供的資料無法全面反應(yīng)公司和地塊歷4、合作方老板預(yù)期高土地成本低；>老板漫天開價；>土地稅票少導(dǎo)致較高的稅務(wù)成本；1、1、項目未開發(fā)原因土地獲取方式是否合法?>土地手續(xù)是否有問題?>規(guī)劃是否符合?>缺錢?缺團隊?不專業(yè)?非凈地，達不到開發(fā)條件。3、3、債務(wù)風(fēng)險須謹慎務(wù)需要解決：(3)合作+學(xué)習(xí)；>未全面披露目標公司債務(wù)情況，基至故量主港=6lm獲取模式量主港=6lm獲取模式不一樣情況和問得時方P時方概念概念缺點優(yōu)點缺點1、土地過戶后權(quán)屬清晰；2、土地交易成本及稅票明確；3、無附帶性或隱藏性債權(quán)債務(wù)；1、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅負較重(土增稅和所2、如稅負轉(zhuǎn)嫁，獲取成本會增加；轉(zhuǎn)讓條件已投資額占總投資額的25%(不含土地出讓金)按照土地出讓合同約定進行投資開發(fā)鎮(zhèn)合作條件達成分期支付款項簽訂書面合作條件達成分期支付款項簽訂書面變更登記谷谷室土皮港Fotm鐵事題處理題處理7題處理離地產(chǎn)內(nèi)氧館國的料得H款項的確定√明確轉(zhuǎn)讓價款是否為含稅總價款項的支付咨咨至土皮池產(chǎn)ofm轉(zhuǎn)讓方解抵押解抵押契稅買賣雙方繳納納稅依據(jù)為成交額稅率3%-5%契稅買賣雙方繳納納稅依據(jù)為成交額稅率3%-5%2.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一稅費C主港=6lmC主港=6lm土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及稅種及稅率所得稅所得稅賣方繳納納稅依據(jù)為所得額企業(yè)所得稅率25%個人所得稅率20%賣方繳納四級累進稅率核定征收賣方繳納納稅依據(jù)為溢價營業(yè)稅稅率5%城市維護建設(shè)費及教育費附加印花稅印花稅買賣雙方繳納納稅依據(jù)為成交額稅率0.5%。稅種與稅務(wù)處理?的稅務(wù)問題》(羅梓月)2.2股權(quán)類項目2.2股權(quán)類項目購，可分為全部(100%)股權(quán)收購和部分股權(quán)收購。優(yōu)點2.2股權(quán)類項目2.2股權(quán)類項目鎮(zhèn)合作條件達成分期支付款項簽訂書面合作條件達成分期支付款項簽訂書面手續(xù)辦理2.2股權(quán)類項目2.2股權(quán)類項目盡職調(diào)查工作√股權(quán)結(jié)構(gòu)√債權(quán)債務(wù)√資產(chǎn)、稅票√未履行完畢合同√抵押和擔保等法律行為√