2023年開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試卷(共五卷)含答案

2023年開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試卷（一）

一、單項(xiàng)選擇題（每小題2分，共100分）

1、某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2,含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬

元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%,銷售均價(jià)為5500元

/m2,適用的土地增值稅稅率為30%,則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬

元。（2014年真題）

A、1482.75

B、1755.00

C、1932.75

D、2205.00

【答案】A

【解析】考點(diǎn)：營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。

2、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資源的是

（）。

A、土地

B、資本

C、勞動(dòng)力

D、技術(shù)革新

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念。房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動(dòng)

力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。

3、一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過工程建設(shè)總

投資的（）以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

A、20%

B、25%

C、30%

D、40%

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資

金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過工程建設(shè)總投資的25%以后，方可獲得政府房

地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

4、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償

債備付率不低于1.3,貸款年利率為12%,貸款期限為20年，按月等額還本付

息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬元。

A、28.73

B、29.11

C、344.74

D、349.31

【答案】B

【解析】本題考查的是償債備付率。償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期

應(yīng)還本付息資金，當(dāng)期應(yīng)還本付息資金=可用于還本付息的資金/償債備付率

=5/1.3=3.846（萬元），月還本付息資金=3.846/12X10000=3205（元），已知

A=3205,i=12%∕12=l%,n=20×12=240,求P,P=A∕i×[1-1/（l+i）n]=

3205∕l%×[1-1/（1+1%）240]=291076（元）。

5、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000m2,土地總價(jià)3000萬元，如果房屋開發(fā)

成本為4500元/m2,預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元/m2,則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容

積率為（）。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、2

【答案】D

【解析】本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本，容積

率平衡點(diǎn)=3000÷[（12000-4500）×0.2]=20

6、（）是通過合理的方式估計(jì)出擬上市公司未來的經(jīng)營(yíng)狀況，并選擇恰當(dāng)?shù)?/p>

貼現(xiàn)率與貼現(xiàn)模型，計(jì)算出擬上市公司價(jià)值。

A、類比法

B、收益折現(xiàn)法

C、凈資產(chǎn)折扣法

D、成本法

【答案】B

【解析】考點(diǎn)：公開資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問題。收益折現(xiàn)法是通過合理的方式

估計(jì)出擬上市公司未來的經(jīng)營(yíng)狀況，并選擇恰當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率與貼現(xiàn)模型，計(jì)算出

擬上市公司價(jià)值。

7、（）資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。

A、一手

B、基礎(chǔ)

C、原始

D、二手

【答案】D

【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的步驟。二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可

以立即使用。

8、已知年利率為24%,則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。

A、24%

B、25.68%

C、24.75%

D、26.25%

【答案】D

【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。根據(jù)名義利率與實(shí)際利率的關(guān)

系，按季度計(jì)息的實(shí)際年利率=（1+24%/4）4-1=26.25%□

9、下列各項(xiàng)中，（）是收集一手資料時(shí)常普遍采用的調(diào)查方法。

A、電話

B、座談

C、問卷

D、郵寄

【答案】C

【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的步驟。收集一手資料時(shí)常采用的調(diào)查方法有觀察法、

訪問法、問卷法、實(shí)驗(yàn)法，問卷是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

10、某城市對(duì)某高速公路的投資行為屬于下列（）投資類型。

A、居住物業(yè)投資

B、商用物業(yè)投資

C、工業(yè)物業(yè)投資

D、特殊物業(yè)投資

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高

速公路、橋梁、隧道等。

11、預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。

A、已正式交付使用

B、已正式簽訂商品房預(yù)售合同

C、已正式簽訂商品房交易合同

D、已正式竣工驗(yàn)收合格

【答案】B

【解析】本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)已正式簽訂商

品房預(yù)售合同的房屋建筑面積

12、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標(biāo)。

A、開發(fā)項(xiàng)目投資成本大小

B、開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力

C、開發(fā)項(xiàng)目資金流動(dòng)速度

D、開發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力

【答案】B

【解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流

折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能

力的重要指標(biāo)。

13、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款6000萬元，期限為3年，年利率為12虬若

該筆貸款的還款方式是期間按季付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的

本息總額是（）萬元。

A、8160

B、8180

C、8260

D、8280

【答案】?

【解析】考點(diǎn)：復(fù)利計(jì)算。企業(yè)支付的本息總額=6000X121%÷4X12+6000=8160

萬元。

14、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資

方式是（）。

A、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

B、發(fā)行普通股股票

C、發(fā)行優(yōu)先股股票

D、發(fā)行公司債券

【答案】D

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資不會(huì)稀釋股權(quán)。

15、利息備付率通常按（）計(jì)算。

A、月

B,日

C、季

D、年

【答案】D

【解析】本題考查的是利息備付率。利息備付率通常按年計(jì)算，也可以按整個(gè)

借款期計(jì)算。

16、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A、吸納周期是把房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間

B、吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間

C、在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期

D、吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

【答案】A

【解析】本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)

算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸

納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。

17、下列選項(xiàng)中，不屬于工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算方式的是（）。

A、按月結(jié)算

B、分段結(jié)算

C、進(jìn)度款結(jié)算

D、竣工后一次結(jié)算

【答案】C

【解析】考點(diǎn):成本控制。建筑安裝工程項(xiàng)目工程款的支付方式，包括按月結(jié)

算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。

18、企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、正確制定市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提是（）。

A、市場(chǎng)調(diào)查

B、市場(chǎng)細(xì)分

C、市場(chǎng)分析

D、市場(chǎng)定位

【答案】A

【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、

正確制定市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提。

19、對(duì)于土地供應(yīng)政策，其核心是（）。

A、土地供應(yīng)計(jì)劃

B、外商投資控制

C、廉租住房與公共住房的并軌

D、調(diào)整畸高的租金

【答案】A

【解析】本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。土地供應(yīng)政策的核心，是

土地供應(yīng)計(jì)劃。

20、（2015年真題）采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)

容是（）?

A、工程量清單

B、招標(biāo)標(biāo)底

C、招標(biāo)控制價(jià)

D、評(píng)標(biāo)辦法

【答案】B

【解析】本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)文件應(yīng)包括：（1）招標(biāo)公告

（或投標(biāo)邀請(qǐng)書）；（2）投標(biāo)人須知；（3）評(píng)標(biāo)辦法；（4）合同條款及格式；

（5）采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；（6）設(shè)計(jì)圖紙；（7）技術(shù)

標(biāo)準(zhǔn)和要求；（8）投標(biāo)文件格式；（9）投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。標(biāo)

底在開標(biāo)前必須保密，不能放到招標(biāo)文件中公布。

21、（2017年真題）某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%,若通貨膨脹率為

3%,銀行貸款年利率為7%,一年期存款利率為3.5%,則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為

（）。

A、5.00%

B、8.50%

C、8.74%

D、9.00%

【答案】C

【解析】本題考查的是名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹率的關(guān)系。

22、（2017年真題）下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)

投資者通常會(huì)選擇的是（）。

A、開發(fā)商品住宅

B、開發(fā)工業(yè)廠房

C、購(gòu)買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)

D、購(gòu)買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資

者，則更傾向于購(gòu)買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初

始價(jià)值和收益水平較低，但物業(yè)價(jià)值和收益能力逐步提升。

23、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件

和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

A、15

B、20

C、28

D、30

【答案】D

【解析】本題考查的是招標(biāo)程序。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日

起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

24、以下各項(xiàng)中，不屬于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券的是

（）。

A、抵押貸款傳遞證券

B、抵押貸款轉(zhuǎn)換債權(quán)

C、抵押貸款直付債券

D、抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

【答案】B

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款

支持證券主要有四種類型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款

直付債券和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)。

25、一般來說，市場(chǎng)調(diào)查時(shí)不能過分依賴一種方法，強(qiáng)調(diào)方法要適應(yīng)問題，而

不是問題適應(yīng)方法，只有通過多種來源收集信息并進(jìn)行分析才能具有較大的可

信度，這體現(xiàn)了有效的市場(chǎng)調(diào)查必須具備（）特點(diǎn)。

A、方法科學(xué)

B、調(diào)查方法多樣

C、調(diào)查具有創(chuàng)造性

D、模型和數(shù)據(jù)相互依賴

【答案】B

【解析】考點(diǎn):對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估。有效的市場(chǎng)調(diào)查要求調(diào)查方法多樣，

一般來說，市場(chǎng)調(diào)查時(shí)不能過分依賴一種方法，強(qiáng)調(diào)方法要適應(yīng)問題，而不是

問題適應(yīng)方法，只有通過多種來源收集信息并進(jìn)行分析才能具有較大的可信

度。

26、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，計(jì)算期為（）之和。

A、開發(fā)期與建造期

B、建造期和經(jīng)營(yíng)期

C、開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期

D、經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期

【答案】C

【解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，

計(jì)算期為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期之和。

27、下列不屬于房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的是（）。

A、寫字樓市場(chǎng)

B、零售商場(chǎng)或店鋪

C、休閑旅游設(shè)施市場(chǎng)

D、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房

【答案】D

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。選項(xiàng)D屬于工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。按照房地產(chǎn)的用

途，可以分解為居住物業(yè)市場(chǎng)（含普通住宅、別壁、公寓市場(chǎng)等）、商業(yè)物業(yè)市

場(chǎng)（寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等）、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字摟、倉(cāng)儲(chǔ)用

房市場(chǎng)等）、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。

28、（2017年真題）在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。

A、一般投資機(jī)會(huì)研究

B、特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究

C、初步可行性研究

D、詳細(xì)可行性研究

【答案】D

【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決

策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)

鍵步驟。

29、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12.0%,若銀行的存、貸款年利率分別

為3.5%和6.5除通貨膨脹率為3.0%,則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是()o

A、8.74%

B、12.00%

C、12.32%

D、15.02%

【答案】A

【解析】考點(diǎn)：名義利率與實(shí)際利率。實(shí)際收益率i=[(l+r)/(1+Rd)]-

1=[(1+12%)/(1+3%)]-l=8.74%o

30、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28臨貸款利率為5.85%,投資市場(chǎng)的平均收

益率為12臨房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6,則房地產(chǎn)投資的預(yù)

期收益率為()。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

【答案】B

【解析】本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×

(12%-2.28%)=8.112%o注意無風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國(guó)為一年期存款利率,在國(guó)外

一般指國(guó)債收益。

31、停車指數(shù)，即每IoOItf營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所

建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在()之間。

A、4~5

B、5~6

C、4?6

D、5-8

【答案】A

【解析】考點(diǎn)：零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每IOOm2營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車

位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4?5之間。

32、從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地

產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是()。

A、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

B、總量結(jié)構(gòu)

C、供求結(jié)構(gòu)

D、投資結(jié)構(gòu)

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)?？偭拷Y(jié)構(gòu)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，

分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差

距。

33、下列選項(xiàng)中，不屬于決策原則的是（）。

A、最優(yōu)原則

B、預(yù)測(cè)原則

C、反饋原則

D、系統(tǒng)原則

【答案】A

【解析】本題考查的是決策的概念。決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信

息原則、預(yù)測(cè)原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。

34、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈

額之和為（）。

A、利潤(rùn)總額

B、投資利潤(rùn)

C、稅后利潤(rùn)

D、可分配利潤(rùn)

【答案】A

【解析】考點(diǎn)：營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈

額。

35、（2017年真題）若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項(xiàng)目的

獲利能力?；鶞?zhǔn)收益率的要求。

A、未達(dá)到

B、正好達(dá)到

C、已超過

D、接近于

【答案】C

【解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。如果財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零，說明該項(xiàng)

目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可行的。

36、編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。

A、現(xiàn)金流量表

B、利潤(rùn)表

C、項(xiàng)目總投資估算表

D、資產(chǎn)負(fù)債表

【答案】C

【解析】本題考查的是輔助報(bào)表。可用排除法，基本報(bào)表一定是在輔助報(bào)表的

基礎(chǔ)上最后編出來的。而投資計(jì)劃與資金籌措屬于輔助報(bào)表，一定在基本報(bào)表

之前編出來。

37、進(jìn)行概率分析時(shí)，首先需要做的是（）。

A、計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生

的概率

B、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

C、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素

D、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

【答案】C

【解析】考點(diǎn):概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：（1）

列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素；（2）選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指

標(biāo)；（3）分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率；（4）計(jì)算在規(guī)定的概率條件

下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。

38、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的是（）。

A、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

C、投資利潤(rùn)率

D、動(dòng)態(tài)投資回收期

【答案】C

【解析】考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：成本利

潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)盈利

能力指標(biāo)：投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資

回報(bào)率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)：

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期。

39、（2016年真題）房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化

的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期（）。

A、平均空置率

B、平均吸納量

C、平均交易量

D、平均租售價(jià)格

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)。從歷史多個(gè)周期變化的資料中

計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自

然周期中的平衡點(diǎn)。

40、股票市場(chǎng)融資方式中，越來越多地被房地產(chǎn)公司利用的融資方式是（）。

A、首次公開發(fā)行

B、配股

C、增發(fā)

D、認(rèn)股權(quán)證

【答案】C

【解析】考點(diǎn):股票市場(chǎng)融資。增發(fā)與配股在本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資

與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)，而且定向增發(fā)在一定程度上

還可以有效解決控制權(quán)和業(yè)績(jī)指標(biāo)被稀釋的問題，因而越來越多地被房地產(chǎn)公

司利用。

41、臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到

（）的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

A、利潤(rùn)為零時(shí)

B、利潤(rùn)最大時(shí)

C、允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

D、允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)

算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極

限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

42、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控

制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。

A、對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)

B、確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

C、對(duì)原材料的檢驗(yàn)

D、控制工程變更

【答案】D

【解析】本題考查的是質(zhì)量控制。工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括

下列方面：（1）對(duì)原材料的檢驗(yàn)；（2）對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)；（3）

確立施工中控制質(zhì)量的具體措施；（4）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

43、敏感性分析是一種（）分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。

A、動(dòng)態(tài)確定性

B、動(dòng)態(tài)不確定性

C、靜態(tài)確定性

D、靜態(tài)不確定性

【答案】B

【解析】本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。敏感性分析是一種動(dòng)

態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分

44、租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（）。

A、置業(yè)投資

B、設(shè)備租賃

C、售后回租

D、權(quán)益融資

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，主要

是采用回租租賃或售后回租模式，即房地產(chǎn)企業(yè)在有融資需求、但又不希望放

棄該房地產(chǎn)控制權(quán)的情況下，通過將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售給投資者，再由投資者回

租給房地產(chǎn)企業(yè)使用或出租經(jīng)營(yíng)的情況。

45、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積4000m2,土地總價(jià)5000萬元，如果房屋開

發(fā)成本為6000元/m2,預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為15000元/m2,則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的

容積率為（）o

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

【答案】A

【解析】本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本，容積

率平衡點(diǎn)=5000÷[（15000-6000）×0.4]=1.40

46、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。

A、銷售收入

B、租金收入

C、轉(zhuǎn)讓收入

D、利息收入

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要

來源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。

47、（）業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)

用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、增值稅和稅金附加，現(xiàn)金流入是銷售收入。

A、開發(fā)一銷售

B、開發(fā)一持有出租一出售

C、購(gòu)買一持有出租一出售

D、購(gòu)買一更新改造一出售

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。開發(fā)-銷售模式下的現(xiàn)金

流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、

增值稅稅金及附加，現(xiàn)金流入是銷售收入。

48、下列各項(xiàng)中，不屬于證券市場(chǎng)功能的是（）。

A、籌資功能

B、定價(jià)功能

C、資本配置功能

D、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)功能

【答案】D

【解析】本題考查的是證券市場(chǎng)概述。證券市場(chǎng)的功能：籌資功能、定價(jià)功

能、資本配置功能。

49、不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是()。

A、抵押貸款利息

B、公共設(shè)施維修費(fèi)

C、房產(chǎn)稅

D、物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

【答案】A

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是

除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持

物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi))、為租戶提供服務(wù)的

費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等)，保險(xiǎn)費(fèi)、增值稅及附加、城鎮(zhèn)土

地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。

50、為了在未來5年內(nèi)通過儲(chǔ)蓄得到6萬元，若月利率為1%,每年年初應(yīng)存入

()元。

A、8000

B、8269

C、7432

D、7000

【答案】B

【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。年實(shí)際利率=(1+1%)^12-1=12.68%,每年年

初的存款額A=FXi∕{[(l+i)^n-l]×(l+i)}=6×12.68%∕{[(1+12.68%)

^5-l]×(l+i)}=8269(元)。

2023年開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試卷（二）

一、單項(xiàng)選擇題（每小題2分，共100分）

1、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生

理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過（）確定是否進(jìn)行投資。

A、等待投資型期權(quán)估價(jià)

B、放棄型期權(quán)估價(jià)

C、成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

D、柔性期權(quán)估價(jià)

【答案】C

【解析】本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)，首

期開發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但

對(duì)項(xiàng)目后期投資收益會(huì)有較大影響。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類型的開發(fā)項(xiàng)目可

能產(chǎn)生成長(zhǎng)型期權(quán)，因而可以對(duì)成長(zhǎng)型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定是否進(jìn)行投資。

2、以下各項(xiàng)中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是（）o

A、定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析

B、室內(nèi)布局與空間規(guī)劃

C、設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

D、持有或出租分析

【答案】B

【解析】考點(diǎn):設(shè)施管理。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)

劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，為業(yè)主提供購(gòu)買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的

建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設(shè)施維

護(hù)和運(yùn)菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報(bào)告

等。

3、（2016年真題）某倉(cāng)庫(kù)出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收

入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長(zhǎng)率為2除年折現(xiàn)率為5沆則第1年的租金

收入是（）元。

A、23096.67

B、24308.23

C、24754.28

D、25523.64

【答案】B

【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。

4、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A、《規(guī)劃意見書（選址）》

B、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

C、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

D、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》

【答案】C

【解析】本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可

證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

5、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，

實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的（）。

A、2%

B、3%

C、5%

D、8%

【答案】A

【解析】本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)

時(shí)，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)

備開發(fā)成本的2%o

6、某市2016年住宅的預(yù)測(cè)銷售為500萬平方米，實(shí)際銷售為650萬平方米，

平滑指數(shù)為0?75,利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2017年住宅銷售量為（）萬

平方米。

A、500.0

B、537.5

C、612.5

D、650.0

【答案】C

【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)趨勢(shì)分析。本期預(yù)測(cè)值=平滑指數(shù)X前期實(shí)際銷售量+（1-

平滑指數(shù)）X前期預(yù)測(cè)值=0.75X650+（1-0.75）×500=612.5?

7、某城市住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但

同時(shí)顯示，套型建筑面積120平方米以上的住宅供過于求，70平方米以下的住

宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于（）狀態(tài)。

A、均衡

B、周期性失衡

C、結(jié)構(gòu)性失衡

D、區(qū)域性失衡

【答案】C

【解析】考點(diǎn):政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的非均衡表現(xiàn)為總

量上的非均衡和結(jié)構(gòu)上的非均衡?？偭糠蔷庖话惚憩F(xiàn)為潛在總需求大于有效

需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與

過剩同時(shí)并存；結(jié)構(gòu)非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同的子市場(chǎng)之間在供

求方面的結(jié)構(gòu)失衡，例如商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房之間、高檔商品住房與普通

商品住房之間、大戶型與中小戶型之間、存量住房與增量住房之間。

8、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤(rùn)率來確定其商

品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為（）

A、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B、成本加成定價(jià)法

C、挑戰(zhàn)定價(jià)法

D、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

【答案】B

【解析】本題考查的是成本導(dǎo)向定價(jià)。成本加成定價(jià)法指開發(fā)商按照所開發(fā)物

業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。加成的含義就是一

定比率的利潤(rùn)。

9、停車指數(shù)，即每IOOm2營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建

議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在（）之間。

A、4~5

B、5-6

C,4-6

D、5-8

【答案】A

【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每Ioom2營(yíng)業(yè)面積應(yīng)

設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4?5

之間。

10、我國(guó)寫字樓分類尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)外通常將寫字樓分為（）等級(jí)。

A、兩個(gè)

B、三個(gè)

C、四個(gè)

D、五個(gè)

【答案】B

【解析】考點(diǎn):寫字樓物業(yè)的分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等

級(jí)。

11、（2015年真題）在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款

不能用于支付（）。

A、土地出讓金

B、建安工程費(fèi)

C、管理費(fèi)用

D、其他工程費(fèi)

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出

發(fā)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸

款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，主要措施之一就是：嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)

發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企

業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目。

12、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使

之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是（）。

A、簡(jiǎn)單平均法

B、移動(dòng)平均法

C、加權(quán)移動(dòng)平均法

D、時(shí)間序列分析法

【答案】B

【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)趨勢(shì)分析。移動(dòng)平均法是引用愈來愈近期的銷售量來不斷修

改平均值，使之更能反映銷售量的增減趨勢(shì)和接近實(shí)際。

13、某項(xiàng)置業(yè)投資的年限是10年，那么對(duì)10年期限內(nèi)和10年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)

測(cè)就要困難得多，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多，這反映的是（）風(fēng)險(xiǎn)。

A、通貨膨脹

B、未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C、時(shí)間

D、持有期

【答案】D

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間

相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益

的不確定因素就越多。

14、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。

A、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

B、房地產(chǎn)價(jià)格

C、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

D、空置率

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定

了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定「房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平。

15、商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的最大原因是低于預(yù)期的（）水平。

A、出租率

B、資本回報(bào)

C、營(yíng)業(yè)收入

D、租戶經(jīng)營(yíng)收入

【答案】B

【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。低于預(yù)期的資本回報(bào)水平，

是商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的最大原因。

16、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，在簽訂購(gòu)房協(xié)議7天內(nèi)，如果不滿意可

以無條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（）。

A、形象差異化戰(zhàn)略

B、人員差別化戰(zhàn)略

C、服務(wù)差別化戰(zhàn)略

D、產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

【答案】C

【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)定位。服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的

優(yōu)質(zhì)服務(wù)。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力越好地體現(xiàn)在對(duì)客戶的服務(wù)上，市場(chǎng)差別化就越容易

體現(xiàn)。

17、某投資市場(chǎng)的平均收益率為20%,無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率為8%,房地產(chǎn)投

資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.3,則房地產(chǎn)投資評(píng)估模型中

所用的折現(xiàn)率為（）。

A、10.0%

B、11.6%

C、12.0%

D、13.2%

【答案】B

【解析】本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。R=無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系

數(shù)義（市場(chǎng)的平均收益率一無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）=8%+0.3×（20%-8%）

U.6%e

18、一寫字樓單元的租賃期為20年，預(yù)計(jì)第一年凈租金收入為4萬元，且每年

遞增6%,年租金均發(fā)生在年初，若年折現(xiàn)率為6%,則該寫字樓凈租金收入的現(xiàn)

值為（）萬元。

A、72

B、75.47

C、76

D、80

【答案】D

【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。第一年末凈租金收入為A1=4X

（1+6%）=4.24萬元，該寫字樓凈租金收入現(xiàn)值為：4+[19X4.24/

（1+6%）]=80（萬元）。

19、甲、乙物業(yè)2016年10月的價(jià)值均為IlOO萬元。預(yù)計(jì)2017年10月甲物業(yè)

的價(jià)值為1200萬元和IOOO萬元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元

和900萬元的可能性也均為50%o甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。

A、甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

B、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

C、甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同

D、難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小

【答案】B

【解析】第一步：計(jì)算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）

甲物業(yè)的期望值=1200X50%+IOOOX50%=IIoO

乙物業(yè)的期望值=1300X50%+900×50%=1100

第二步：計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差

另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析

1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比HOO的偏離程度小，

所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險(xiǎn)小。

20、某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有

15%的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求80m?/戶，則2008年該市新建商品住

房的市場(chǎng)潛量是（）萬m:

A、1260

B、1380

C、1440

D、2100

【答案】C

【解析】考點(diǎn)：市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)潛量即市場(chǎng)需求的上限。120X15%X80=

1440萬平方米。市場(chǎng)潛量是針對(duì)產(chǎn)品的數(shù)量（客體數(shù)量）而言的，所以是指房

子的面積，而不是購(gòu)買者的數(shù)量。

21、房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資，關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。

A、土地不會(huì)毀損

B、地上建筑物有耐久性

C、變現(xiàn)性差

D、土地使用期年限較長(zhǎng)

【答案】C

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)C變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)的特征之一，但不是

房地產(chǎn)適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資的原因。本題屬于典型的文不對(duì)題。土地不會(huì)毀損，

投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依

法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常

適合作為一種長(zhǎng)期投資。

22、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中，屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是

（）。

A、出租率

B、貸款利率

C、基準(zhǔn)收益率

D、資本金投入比例

【答案】C

【解析】本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項(xiàng)A屬于收益相關(guān)參數(shù)；選項(xiàng)B、D屬

于融資相關(guān)參數(shù)。

23、，某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800

萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面

積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為

320萬平方米。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為（）o

A、71.11%

B、88.89%

C、91.67%

D、93.33%

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。2008年住宅市場(chǎng)吸納率=2008年住宅

吸納量/2008年住宅可供租售量=（2008年住宅銷售量+2008年住宅出租量）/

（2008年可供租售的住宅+2008年可供出租的住宅）=（1680+320）/

（1800+450）=88.89%。

24、對(duì)于居住物業(yè)，（）是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jī)?nèi)容。

A、物業(yè)管理

B、設(shè)施管理

C、房地產(chǎn)組合投資管理

D、運(yùn)營(yíng)管理

【答案】A

【解析】本題考查的是物業(yè)管理。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

的全部?jī)?nèi)容。

25、按房地產(chǎn)用途對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)屬于（）。

A、居住物業(yè)市場(chǎng)

B、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

C、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

D、特殊物業(yè)市場(chǎng)

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。按房地產(chǎn)用途細(xì)分，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)包

括標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用

房市場(chǎng)等。

26、某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2014年4

月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項(xiàng)目

建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收

益率時(shí)，其計(jì)算期為（）o

A、2013年6月1日至2016年2月1日

B、2013年6月1日至2016年8月1日

C、2014年8月1日至2016年2月1日

D、2014年8月1日至2016年8月1日

【答案】B

【解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選取計(jì)算期時(shí)，出售時(shí)的

開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購(gòu)買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣

工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開

始到銷售完畢的時(shí)間周期。

27、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于間接投資形式的是（）。

A、購(gòu)買房地產(chǎn)股票

B、購(gòu)買商鋪

C,購(gòu)買土地

D、購(gòu)買買已建成的房地產(chǎn)

【答案】A

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債

券，投資房地產(chǎn)投資信托基金，購(gòu)買住房抵押支持證券。

28、評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為

5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的（）。

A、二分之一

B、三分之一

C、三分之二

D、四分之三

【答案】C

【解析】本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常由招標(biāo)人代表和

有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)

專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

29、房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理中，可采取的措施不包括（）。

A、提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平

B、提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平

C、吸引個(gè)體投資者參與

D、制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

【答案】C

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)及其管理。房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)管

理的主要舉措包括：（1）提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平；（2）提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平；（3）

吸引機(jī)構(gòu)投資者參與；（4）制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略；（5）建立優(yōu)秀的管理隊(duì)

伍。

30、權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務(wù)的（）。

A、增值收入

B、銷售收入

C、自營(yíng)收入

D、租金收入

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型

RElTS是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地

產(chǎn)出租收入；抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服

務(wù)，或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收

入。

31、（2017年真題）若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為

8.7%、5%,均按月計(jì)息，銀行的年存款利率為3.5%,則商業(yè)性住房抵押貸款與

住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是（）。

A、1.50%

B、3.57%

C、3.70%

D、3.94%

【答案】D

【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。商業(yè)性住房抵押貸款的實(shí)際年利

率=（1+8.7%∕12）12-1=9.055%,住房公積金貸款的年實(shí)際利率=（1+5%∕12）

12T=5.116%,兩者的差額為：9.055%-5.116%=3.939%o

32、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）。

A、市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)

B、市盈率=股價(jià)/每股收益

C、市盈率=市值/銷售收入

D、市盈率=市值/現(xiàn)金流

【答案】B

【解析】本題考查的是公開資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問題。市盈率（P/E）=股價(jià)

/每股收益；市凈率（P/B）=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)。

33、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的（）。

A、重要因素

B、特殊因素

C、一般因素

D、基本因素

【答案】D

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社

會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。

34、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（）。

A、投機(jī)需求膨脹

B、金融機(jī)構(gòu)過度放貸

C、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)

D、土地資源的稀缺性

【答案】D

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基

礎(chǔ)，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)

泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。

35、投資者所要求的最低利率是（）。

A、同業(yè)拆放利率

B、存款利率

C、貸款利率

D、基礎(chǔ)利率

【答案】D

【解析】考點(diǎn):利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。

36、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。

A、銷售收入

B、開發(fā)建設(shè)投資

C、營(yíng)業(yè)稅金及附加

D、借款本金償還

【答案】D

【解析】考點(diǎn):基本報(bào)表。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資

作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期

等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來

源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。選項(xiàng)D出現(xiàn)在資本金現(xiàn)金流量表。

37、某家庭購(gòu)買一套建筑面積為IOOm2的商品住宅，單價(jià)為12500元/m2,首付

款為總房?jī)r(jià)的30%其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和

商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為20年，公積金貸款的最高限額為

30萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。

A、1833.23

B、1817.94

C、1243.57

D、1342.86

【答案】B

【解析】考點(diǎn)：復(fù)利計(jì)算?？偡?jī)r(jià)=12500X100=125（萬元），貸款總額=

125×70%=87.5（萬元），P=30萬元，n=12×20=240,i=4%∕12,

A=300000×4%∕12÷[1-1/（1+4%∕12）240]=1817.94元。

38、實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分通常稱為（）。

A、風(fēng)險(xiǎn)收益

B、風(fēng)險(xiǎn)損失

C、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

D、最大期望收益

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，

就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)

損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資

的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

39、進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和（）。

A、資源配置圖

B、直方圖

C、橫道圖

D、控制圖

【答案】C

【解析】本題考查的是進(jìn)度控制。進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。

40、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，月平

均空置率為8%,月平均租金損失率為4%,月平均其他收入為潛在毛租金收入

的5%,則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

【答案】D

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛租金收入=潛在毛租

金收入-空置和租金損失+其他收入=120T2OX（8%+4%）+120×5%=111.6（萬

元），月凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=111.6-30=81.6（萬元）。

41、下列選項(xiàng)中，不屬于需求指標(biāo)的是（）。

A、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

B、人口數(shù)量

C、就業(yè)人員數(shù)量

D、房地產(chǎn)價(jià)格

【答案】D

【解析】本題考查的是需求指標(biāo)。需求指標(biāo)包括國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、城

市家庭人口規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分析、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支

配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價(jià)格指數(shù)、城市居民

消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。選項(xiàng)D屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)。

42、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，下列屬于房屋開發(fā)費(fèi)的是（）。

A、土地費(fèi)用

B、前期工程費(fèi)

C、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

【答案】D

【解析】考點(diǎn):房屋開發(fā)費(fèi)。房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

43、（2017年真題）關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是（）。

A、把所有投資均視為自有資金

B、現(xiàn)金流出包括利息支付

C、不考慮信貸資金的還本

D、只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo)

【答案】B

【解析】本題考查的是基本報(bào)表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出

發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流

出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本

金的盈利能力。

44、（2017年真題）下列影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的因素中，屬于社會(huì)文化因素的

是（）。

A、社會(huì)階層

B、信念和態(tài)度

C、生活方式

D、經(jīng)濟(jì)狀況

【答案】A

【解析】本題考查的是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素。影響消費(fèi)者購(gòu)買行為

的社會(huì)文化因素包括文化、亞文化、社會(huì)階層、相關(guān)群體和家庭；信念和態(tài)度

屬于心理因素；經(jīng)濟(jì)狀況和生活方式屬于個(gè)人因素。

45、（2015年真題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售

價(jià)格的定價(jià)方法是（）。

A、成本加成定價(jià)法

B、價(jià)值定價(jià)法

C、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D、挑戰(zhàn)定價(jià)法

【答案】B

【解析】本題考查的是制定租售方案?！拜^低的價(jià)格，相同的質(zhì)量，即物美價(jià)

廉?！眱r(jià)值定價(jià)法以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定銷售價(jià)格。

46、當(dāng)企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)之后，競(jìng)爭(zhēng)者會(huì)有不同的反應(yīng)，（）對(duì)任何方

面的進(jìn)攻都迅速?gòu)?qiáng)烈地作出反應(yīng)，一旦受到挑戰(zhàn)就會(huì)立即發(fā)起猛烈的全面反

擊。

A、從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者

B、選擇型競(jìng)爭(zhēng)者

C、兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者

D、隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者

【答案】C

【解析】考點(diǎn):判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式。兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)任何方面的進(jìn)攻都迅速

強(qiáng)烈地作出反應(yīng)，一旦受到挑戰(zhàn)就會(huì)立即發(fā)起猛烈的全面反擊，對(duì)這樣的企

業(yè)，同行都避免與它直接交鋒。

47、按增量存量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)是指（）0

A、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

B、存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

C、土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和新建商品房租售市場(chǎng)

【答案】B

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。按增量存量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三

級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房

租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。

48、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中占用國(guó)有土地應(yīng)

繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按（）征收。

A、土地出讓金

B、占用面積

C、經(jīng)營(yíng)收入

D、銷售收入

【答案】B

【解析】考點(diǎn)：營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)

在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按占用面

積征收。

49、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的是（）。

A、城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局

B、人口數(shù)量結(jié)構(gòu)

C、土地資源狀況

D、建筑技術(shù)進(jìn)步

【答案】A

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。選項(xiàng)B是社會(huì)環(huán)境因素，選項(xiàng)C是資源

環(huán)境因素，選項(xiàng)D是技術(shù)環(huán)境因素。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于

房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或

區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、

基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹率等。

50、（2017年真題）某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為H、12、

13,下列關(guān)系中正確的是Oo

A、I3>I2>I1

B、I2>I3>I1

C、I1>I3>I2

D、I1>I2>I3

【答案】D

【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，

名義利率與實(shí)際利率的差異就越大。

2023年開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試卷（三）

一、單項(xiàng)選擇題（每小題2分，共100分）

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分

析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。

A、觀察法

B、實(shí)驗(yàn)法

C、討論法

D、問卷調(diào)查法

【答案】A

【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的步驟。觀察法是指由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查研究的對(duì)象，

利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對(duì)其進(jìn)行考察并搜集資料。例如，市

場(chǎng)調(diào)查人員到新建商品房項(xiàng)目的售樓處去觀察房屋銷售狀況和樣板房狀況。

2、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的（）為基礎(chǔ)計(jì)算的。

A、建筑面積

B、總出租面積

C、可出租面積

D、營(yíng)業(yè)面積

【答案】B

【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)

獨(dú)立出租單元的總出租面積為基礎(chǔ)計(jì)算的。

3、（2015年真題）某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400

元。則該筆貸款的年實(shí)際貸款利率為（）。

A、1.40%

B、5.60%

C、5.72%

D、6.09%

【答案】B

【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。年利息總額=1400X4=5600

（兀）；年利率

4、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤(rùn)率來確定其商

品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為（）。

A、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B、成本加成定價(jià)法

C、挑戰(zhàn)定價(jià)法

D、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

【答案】B

【解析】本題考查的是制定租售方案。成本加成定價(jià)法指開發(fā)商按照所開發(fā)物

業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。

5、分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法不包括（）o

A、購(gòu)買者意圖調(diào)查法

B、市場(chǎng)規(guī)模分析法

C、專家意見法

D、相關(guān)分析法

【答案】B

【解析】考點(diǎn)：市場(chǎng)趨勢(shì)分析。分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：購(gòu)買者意圖調(diào)查

法、銷售人員意見綜合法、專家意見法、時(shí)間序列分析法、相關(guān)分析法。

6、（2017年真題）某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場(chǎng)上同類物業(yè)的價(jià)格對(duì)其開

發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，這種定方法是（）。

A、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B、挑戰(zhàn)定位法

C、隨行就市定價(jià)法

D、價(jià)值定價(jià)法

【答案】A

【解析】本題考查的是制定租售方案。如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)

中踞龍頭老大地位，實(shí)力雄厚，聲望極差，就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法的條件，

使其制定的價(jià)格在同類物業(yè)中居較高的價(jià)位。

7、在土地私有制國(guó)家，房地產(chǎn)權(quán)益通常指的是（）o

A、土地使用權(quán)和土地所有權(quán)

B、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)

C、永久的土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)

D、土地使有權(quán)和房屋所有權(quán)

【答案】C

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。在我國(guó)土地公有制下，房地產(chǎn)權(quán)益通常是由

一定期限的上地使用權(quán)和永久的房屋所有權(quán)組成；而在土地私有制國(guó)家，房地

產(chǎn)權(quán)益通常包括了永久的土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。

8、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為

4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200

萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。

A、6.25%

B、80.00%

C、133.33%

D、200.00%

【答案】D

【解析】本題考查的是流動(dòng)比率。流動(dòng)比率不考慮存貨。流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總

額/流動(dòng)負(fù)債總額=2000/1000=2。

9、（）是指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品。

A、選擇專業(yè)化

B、市場(chǎng)集中化

C、市場(chǎng)專業(yè)化

D、產(chǎn)品專業(yè)化

【答案】D

【解析】考點(diǎn)：目標(biāo)市場(chǎng)選擇。產(chǎn)品專業(yè)化指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種

產(chǎn)品。在這種情況下，一旦有新的替代品出現(xiàn)，那么企業(yè)將面臨經(jīng)營(yíng)滑坡的危

險(xiǎn)。

10、（）的分析與選擇主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、

經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)投

資、合資、合作、委托開發(fā)等進(jìn)行選擇。

A、融資方式與資金結(jié)構(gòu)

B、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式

C、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模

D、合作方式

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合作方式的分析

與選擇主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系

等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)投資、合資、合作

（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。

11、從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，投資者需要適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使

用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有（）特性。

A、適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資

B、需要適時(shí)的更新改造

C、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

D、易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

【答案】B

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資的特性之一是需要適時(shí)的更新改

造，從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終

能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位。這就要求投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使

用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。

12、下列選項(xiàng)中，不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資計(jì)算期的是（）。

A、準(zhǔn)備期

B、建造期

C、銷售期

D、經(jīng)營(yíng)期

【答案】D

【解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資，計(jì)算期為項(xiàng)目開

發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期。

13、物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是（）。

A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B、未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

C、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

【答案】B

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)

用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

14、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）。

A、有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失

B、凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息

C、稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

D、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息-大修基金

【答案】C

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。選項(xiàng)A,有效毛收入=潛在

毛租金收入-空置和收租損失+其他收入；選項(xiàng)B,凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)

營(yíng)費(fèi)用；選項(xiàng)D,稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息。

15、以下各項(xiàng)中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是（）。

A、定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析

B、室內(nèi)布局與空間規(guī)劃

C、設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

D、持有或出租分析

【答案】B